世聯(lián)-合肥置地投資廣場營銷戰(zhàn)略與策略

傳承置地十年?領(lǐng)袖合肥商務(wù)謹(jǐn)呈：安徽置地投資有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。2006.10.30置地投資廣場營銷戰(zhàn)略與策略報(bào)告結(jié)構(gòu)目標(biāo)梳理與問題界定市場研究與整體戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略與策略體系2目標(biāo)梳理與問題界定客戶目標(biāo)市場環(huán)境本體條件問題界定安徽置地期望通過此項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)多層次的目標(biāo)企業(yè)層面成為市場中高形象的明星項(xiàng)目，成為現(xiàn)階段安徽置地寫字樓開發(fā)的代表作和品牌提升的里程碑。項(xiàng)目層面實(shí)現(xiàn)較好的市場價(jià)格，保證資金回籠的安全性。4目標(biāo)梳理與問題界定客戶目標(biāo)市場環(huán)境本體條件問題界定合肥經(jīng)濟(jì)有望進(jìn)入“快速增長”的軌道，對中高檔寫字樓的需求推升作用將相對滯后全力推進(jìn)跨越式發(fā)展，國民生產(chǎn)總值年均增長15.5%；實(shí)施“工業(yè)立市”戰(zhàn)略，工業(yè)生產(chǎn)值年均增長24～26%；2010年非公有經(jīng)濟(jì)占經(jīng)濟(jì)總量70％以上；加快構(gòu)建區(qū)域性先進(jìn)制造業(yè)中心；發(fā)展壯大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；努力打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地；積極發(fā)展建筑業(yè)。摘自《合肥市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（征求意見稿）》“工業(yè)立市”、“跨越式發(fā)展”的戰(zhàn)略下，金融、物流、咨詢中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)有望蓬勃發(fā)展，推升寫字樓的需求，但目前這一現(xiàn)象暫未出現(xiàn)。6橫向比較之下，合肥寫字樓市場發(fā)展水平相對較低，寫字樓隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛在上升空間很大三產(chǎn)GDP總量(億元)寫字樓整體容量>1200大800～1200中等<800較低一線寫字樓租金水平(元/平米/月)商品房均價(jià)(百元/平米)R=R寫字樓相對發(fā)展水平>3高2～3中等<2較低7按照15.5%的GDP年增長率，合肥第三產(chǎn)業(yè)總量將在四年左右達(dá)到領(lǐng)先二線城市的現(xiàn)有水平城市04年第三產(chǎn)業(yè)GDP（億元）上海3565.34北京2567.6廣州2182.6天津1319.76深圳1300.48成都995.70武漢950.00沈陽849.50南京835.00青島830.6沈陽、青島等二線城市的寫字樓發(fā)展規(guī)律對我們有重要的借鑒意義。8合肥寫字樓進(jìn)入市場化階段，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。傳統(tǒng)寫字樓逐漸沒落，新型領(lǐng)袖項(xiàng)目尚未出現(xiàn)2000年以前老式辦公樓一批形象落后的低檔次辦公樓合肥寫字樓市場發(fā)展歷程2000年左右大型國企高檔辦公樓郵電大廈金城大廈潤安大廈2003-04年寫字樓市場化起步財(cái)富廣場一期美地陽光大廈仁和大廈天徽大廈2005年—寫字樓市場化發(fā)展期財(cái)富廣場二期CBD中央廣場徽商國際大廈香港廣場中環(huán)國際廣場新都會(huì)·環(huán)球廣場圣大國際廣場逐漸被市場淘汰部分進(jìn)入租賃市場，標(biāo)定了合肥高檔寫字樓的形象個(gè)別開發(fā)商進(jìn)入市場化寫字樓開發(fā)，產(chǎn)品以中低端為主寫字樓開發(fā)被市場看好，供應(yīng)量放大，市場快速發(fā)展，產(chǎn)品開始細(xì)分寫字樓市場化時(shí)間不長，對諸如地段、產(chǎn)品、服務(wù)、客戶素質(zhì)等寫字樓評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)領(lǐng)袖項(xiàng)目逐漸沒落，能夠成為市場領(lǐng)袖的新型寫字樓尚未出現(xiàn)。9寫字樓市場租金承受力強(qiáng)的企業(yè)數(shù)量有限，高檔寫字樓租戶開始流動(dòng)，租金上升乏力租金走勢：新老高檔項(xiàng)目爭奪有限客戶，租金上升乏力甚至下滑高租金承受力企業(yè)動(dòng)向：需求升級，開始向新型高檔寫字樓轉(zhuǎn)移21金城大廈租金5月份由65元/平米·月（除電費(fèi)外全含）下調(diào)至50元/平米·月；郵電大廈去年租金調(diào)低至65元/平米·月（不含物業(yè)等其他費(fèi)用）；

CBD中央廣場租金由入伙時(shí)60元/平米·月（不含物業(yè)等其他費(fèi)用）下調(diào)至45元/平米·月；財(cái)富廣場一期2004年10月入伙以來租金基本穩(wěn)定在40-42元/平米·月；

CBD中央廣場大客戶很大一部分來自對面的金城大廈；財(cái)富廣場一期很多大單位業(yè)主或租客原在郵電大廈、古井假日酒店等辦公；10寫字樓發(fā)展商普遍以銷售模式盈利，購買者以中小投資客為主市場以中小投資需求為主，成交面積區(qū)間集中在100-150平米，總價(jià)區(qū)間約50-80萬2除郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)自建寫字樓為持有招租外，近年來出現(xiàn)的市場化寫字樓均采用了直接銷售的盈利模式。111在售項(xiàng)目銷售接近尾聲，供應(yīng)出現(xiàn)短暫空白，除政務(wù)新區(qū)外，其他潛在供應(yīng)較分散，本項(xiàng)目地段占優(yōu)財(cái)富二期134徽商國際大廈香港廣場22光大國際中心圣大國際廣場在售潛在供應(yīng)5CBD中央廣場1置地投資廣場15342623拓基城市廣場344綠地海頓公館15UTown政務(wù)文化新區(qū)老城區(qū)6綜合體項(xiàng)目512在政策資源的傾斜下，政務(wù)新區(qū)強(qiáng)勢興起，寫字樓供應(yīng)處于爆發(fā)前夜，新城國際是主要競爭對手紅色部分為寫字樓和商業(yè)用地。項(xiàng)目規(guī)模進(jìn)度1新城國際占地4.7萬，建面13萬（寫字樓及公寓）預(yù)計(jì)06年年底銷售寫字樓均價(jià)6000左右2國際商務(wù)中心占地7.2萬，建面35.5萬前期3國際金融大廈占地7.2萬，建面35.9萬前期4商務(wù)項(xiàng)目（名稱未知）占地5.2萬，建面12.9萬前期(置地代建)5商務(wù)辦公樓（名稱未知）占地5.2萬，建面13萬前期6安德大廈建面1.8萬平米均價(jià)約5000元/平米7上海綠地項(xiàng)目綜合體，建面20萬前期8東舜假日廣場綜合體，建面25萬以上前期9商業(yè)步行街綜合體，建面30萬以上前期合計(jì)約190萬平米除市場化寫字樓之外，政務(wù)新區(qū)另外還有部分政府、企事業(yè)單位自建高檔辦公樓（如工商聯(lián)大樓等），部分將進(jìn)入租賃市場。12345679813老城區(qū)定位為“中央商務(wù)區(qū)”，但不是政府近期工作重點(diǎn)，尚未有明顯動(dòng)作老城區(qū)位于環(huán)城河內(nèi)側(cè)，用地面積5.9平方公里，規(guī)劃將老城區(qū)內(nèi)過密的居住人口逐步向外疏散，人口規(guī)?？刂圃?1萬人。老城區(qū)將加強(qiáng)市政設(shè)施建設(shè)和舊城更新改造，嚴(yán)格控制建筑密度，增加綠地、廣場和停車場等開敞空間，確保環(huán)境質(zhì)量。隨著政務(wù)、文化職能的遷出，老城區(qū)將逐步轉(zhuǎn)變成為全市的商貿(mào)、金融中心。未來老城區(qū)將有可能繼承目前的商務(wù)商業(yè)氛圍成為合肥“中央商務(wù)區(qū)”，但目前政府尚未開始集中的土地供應(yīng)。老城區(qū)建設(shè)用地現(xiàn)狀圖老城區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃圖居住用地商業(yè)金融業(yè)用地14從案例分析來看，政務(wù)新區(qū)商務(wù)市場從啟動(dòng)到成熟一般需要經(jīng)歷3～5年時(shí)間規(guī)劃確定、政府搬遷199419962000200220041994年《青島市城市總體規(guī)劃》確定實(shí)施城市中心區(qū)轉(zhuǎn)移和區(qū)劃調(diào)整的方針。

青島市政府在該時(shí)期由老城區(qū)東移，搬到了市南區(qū)。住宅與配套商業(yè)開發(fā)新市府周邊不斷成熟，住宅項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，如暢海園、銀都景園、海景公寓、浮山灣花園等。98年后吉之島等大型商業(yè)出現(xiàn)，并出現(xiàn)第一個(gè)三星級酒店。商務(wù)市場啟動(dòng)地稅局、青島遠(yuǎn)洋等大型政府企事業(yè)單位自建寫字樓興建；市場化寫字樓入市，租售狀況不理想；商務(wù)市場發(fā)展2002年，市府周邊高檔寫字樓放量；2003年，高檔寫字樓入住，商務(wù)市場逐漸成熟；商務(wù)市場成熟政務(wù)新區(qū)逐漸取代老城區(qū)，成為青島第一商務(wù)板塊；時(shí)間發(fā)展階段主要事件或特征案例：青島政務(wù)新區(qū)發(fā)展歷程15政務(wù)新區(qū)發(fā)展?jié)摿ξ阌怪靡?，但成熟尚需時(shí)日，老城區(qū)的走勢取決于發(fā)展后勁關(guān)于合肥寫字樓板塊格局的發(fā)展，我們持以下觀點(diǎn)：板塊化趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)；政務(wù)新區(qū)將成為商務(wù)高地，但尚需時(shí)日；從目前合肥政府的投入力度來分析，政務(wù)新區(qū)最有可能成為未來的高端商務(wù)區(qū)，預(yù)計(jì)市場培育和成熟至少需要3年左右。老城區(qū)走勢取決于發(fā)展后勁；老城區(qū)有成為另一高端商務(wù)區(qū)的趨勢，但如果經(jīng)濟(jì)總量不足以支撐多中心，或者政府資源完全向政務(wù)新區(qū)傾斜，老城區(qū)的商務(wù)市場也有可能退居次席。（如青島）影響寫字樓板塊形成和發(fā)展的因素：政策、資源傾斜高素質(zhì)的寫字樓物業(yè)供應(yīng)商務(wù)氛圍的培育（領(lǐng)袖企業(yè)進(jìn)駐、政府資源聚集、持有性物業(yè)培育市場等）世聯(lián)觀點(diǎn)16市場環(huán)境結(jié)論——機(jī)會(huì)與威脅并存市場機(jī)會(huì)(Opportunities)市場威脅(Threats)合肥寫字樓市場處于快速發(fā)展的階段，市場標(biāo)準(zhǔn)尚未建立，創(chuàng)新空間較大；知名企業(yè)辦公現(xiàn)狀參差不齊，開始由傳統(tǒng)寫字樓向新興寫字樓流動(dòng)，新型領(lǐng)袖尚未出現(xiàn)；政務(wù)新區(qū)勢頭強(qiáng)勁，但商務(wù)市場成熟尚待時(shí)日；政務(wù)新區(qū)將出現(xiàn)一輪供應(yīng)爆發(fā)，市場容量接受考驗(yàn)，是本項(xiàng)目面臨的主要競爭；租金承受力強(qiáng)的寫字樓租戶有限，市場租金上升乏力；以小投資客購買為主，總價(jià)敏感；17目標(biāo)梳理與問題界定客戶目標(biāo)市場環(huán)境本體條件問題界定本項(xiàng)目為以寫字樓為主體功能的中等規(guī)模項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積7968.23m2總建筑面積55231.69m2地下建筑面積11209m2地上建筑面積44022.67m2辦公建筑面積37417.23m2商業(yè)建筑面積4285.02m2商務(wù)會(huì)所建筑面積2020.42m2建筑占地面積2448.25m2容積率5.52覆蓋率30.0%綠化覆蓋率54.6%建筑高度94.80m建筑層數(shù)地下2層、地上25層停車地上停車68338地下停車270項(xiàng)目位于“安徽第一路”——長江路西段。地下一層、地下二層主要為車庫和設(shè)備用房，地上一、二層為商場，三層為商務(wù)會(huì)所，四層至25層為寫字樓。寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積約1600平米。按項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，07年3月底具備銷售條件。19項(xiàng)目緊鄰合肥認(rèn)知最高的商務(wù)主干道，但不在產(chǎn)業(yè)、商務(wù)區(qū)內(nèi)，能便捷溝通老城區(qū)和西南產(chǎn)業(yè)區(qū)機(jī)場火車站高新技術(shù)開發(fā)區(qū)政務(wù)文化新區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)三孝口本案四牌樓老城區(qū)：從政府規(guī)劃和傳統(tǒng)價(jià)值認(rèn)知的延續(xù)來看，未來將形成商務(wù)商業(yè)集中區(qū)；

西南產(chǎn)業(yè)區(qū)：政府強(qiáng)勢規(guī)劃導(dǎo)向，未來將成為合肥的政務(wù)中心和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。機(jī)會(huì)與威脅并存：區(qū)域是溝通新老功能區(qū)的必經(jīng)之地，同時(shí)也有可能因此被邊緣化。20項(xiàng)目周邊商業(yè)配套成熟，南臨未來的肥西路IT業(yè)中心，通信行業(yè)巨頭聚集，奠定了較好的區(qū)域形象本案省電信某部門市電信市移動(dòng)肥西路規(guī)劃為合肥“IT一條街”，集IT產(chǎn)品賣場和科技創(chuàng)新企業(yè)辦公為一體。省電信、市電信、市移動(dòng)大樓聚集于長江西路，物業(yè)形象突出。國購廣場是安徽省第一家ShoppingMall，經(jīng)營面積7.7萬平米，進(jìn)駐的知名商家有家樂福、家福特、國美電器、肯德基、屈臣氏等，集購物、娛樂、休閑于一身。國購廣場肥西路21高層折板建筑，退長江路形成廣場，外立面干掛石材，市場領(lǐng)先，但難以成為新的城市建筑標(biāo)志安徽郵電大廈CBD中央廣場本案建筑面積41000平方米，高178.38m,地上39層，地下2層，裙房3層。外立面石材加玻璃幕墻。13萬平米綜合體：寫字樓、公寓、住宅、百大CBD購物中心。位于三孝口繁華地段。22板式大開間短進(jìn)深、空中花園等平面設(shè)計(jì)延續(xù)了財(cái)富系列的優(yōu)點(diǎn)，但在潛在競爭中并不具備優(yōu)勢本項(xiàng)目新城國際新城國際四重三層通高的錯(cuò)層空中花園層高3.8米大部分單位有雙面采光各單位的均好性強(qiáng)，易于組合銷售本項(xiàng)目：9mX9m、三層通高的空中花園尺度經(jīng)過財(cái)富一二期的實(shí)踐后設(shè)計(jì)更為合理層高3.5米每個(gè)單位都有充足的采光西側(cè)端頭單位距離電梯口較遠(yuǎn)23對比競爭項(xiàng)目，我們在寫字樓的傳統(tǒng)價(jià)值體系內(nèi)不具備足以超越競爭的客觀優(yōu)勢產(chǎn)品屬性新城國際本項(xiàng)目比較核心屬性項(xiàng)目位置政務(wù)新區(qū)長江西路現(xiàn)在VS未來產(chǎn)品品質(zhì)19萬平米綜合體玻璃幕墻、仿木鋁合金百葉體大堂400平米，15m挑高4重入戶花園、層高3.8m8部品牌電梯、空調(diào)自理5A自動(dòng)化5.5萬平米建筑單體石材、LOW-E玻璃大堂200平米，14m挑高單入戶花園、層高3.5m7部品牌電梯、VRV空調(diào)5A自動(dòng)化、網(wǎng)絡(luò)地板各有優(yōu)劣外圍屬性物業(yè)配套商場、公寓等自身配套豐富周邊未來商業(yè)配套齊全滿足寫字樓需求的商務(wù)配套周邊商業(yè)配套齊全現(xiàn)在VS未來升值空間政務(wù)新區(qū)發(fā)展?jié)摿薮笠呀?jīng)成熟，升值空間不明顯弱勢外延屬性形象定位國際頂級純寫字樓合肥頂級寫字樓相當(dāng)綜合服務(wù)開發(fā)商知名度一般戴德梁行、第一太平開發(fā)商知名度高物管國際化一定優(yōu)勢商務(wù)氛圍待成熟比較成熟現(xiàn)在VS未來24本項(xiàng)目在地段和產(chǎn)品上處于市場第一梯隊(duì)，但有限的差異化優(yōu)勢不足以完全壓倒競爭對手長江路目前的商務(wù)價(jià)值具備成熟的優(yōu)勢，但進(jìn)一步升值的市場信心不強(qiáng)；政務(wù)新區(qū)成熟尚待時(shí)日，但在強(qiáng)勢利好的刺激下長期升值潛力被看好；地段產(chǎn)品產(chǎn)品水平快速上升，市場反應(yīng)好的產(chǎn)品亮點(diǎn)和特色被迅速復(fù)制和升級；與潛在競爭項(xiàng)目相比，不具備壓倒性競爭優(yōu)勢；25目標(biāo)梳理與問題界定客戶目標(biāo)市場環(huán)境本體條件問題界定我們對項(xiàng)目成功的理解：面市期間成為市場領(lǐng)袖項(xiàng)目，形象高，租售表現(xiàn)良好，知名企業(yè)相對聚集保持項(xiàng)目在面市期間的領(lǐng)先地位，促進(jìn)租售，后期難免被超越合肥寫字樓產(chǎn)品開發(fā)水平尚未成熟，本項(xiàng)目的地段和產(chǎn)品方案不具備不可替代性，產(chǎn)品易于被模仿和超越；租售表現(xiàn)良好，積聚市場知名企業(yè)，項(xiàng)目美譽(yù)度高市場接受度高，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)；招租狀況良好，成功吸引合肥知名企業(yè)進(jìn)駐，租金處于市場一線水平；成為市場的明星項(xiàng)目，知名度美譽(yù)度俱佳。27核心問題：市場容量面臨考驗(yàn)，傳統(tǒng)價(jià)值體系下無明顯競爭優(yōu)勢，項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)較好的價(jià)格和速度？本體條件目標(biāo)市場環(huán)境地段互有優(yōu)勢；產(chǎn)品無明顯競爭優(yōu)勢；問題解析樹立高形象，成為市場明星，提升企業(yè)品牌。1實(shí)現(xiàn)較好的價(jià)格和安全的現(xiàn)金流。2政務(wù)新區(qū)強(qiáng)勢興起，眾多高檔項(xiàng)目蓄勢待發(fā)。1高租金承受力企業(yè)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的投資者有限。228報(bào)告結(jié)構(gòu)目標(biāo)梳理與問題界定市場研究與整體戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略與策略體系29市場研究與整體戰(zhàn)略高端寫字樓價(jià)值體系研究客戶研究與市場策略產(chǎn)品補(bǔ)充建議客戶定位總結(jié)本項(xiàng)目要成為市場領(lǐng)袖，必須突破寫字樓傳統(tǒng)價(jià)值體系，尋求差異化的高檔寫字樓營銷方向高端寫字樓價(jià)值體系二元價(jià)值體系市場現(xiàn)象解析案例借鑒……產(chǎn)品地段產(chǎn)品地段模型研究：高端寫字樓價(jià)值體系31郵電大廈入市六年，目前仍為合肥寫字樓租金水平的塔尖，租戶以跨國公司和國內(nèi)知名公司為主建筑面積41000平方米，高178.38m,地上39層，地下2層，裙房3層。外立面石材加玻璃幕墻。入市時(shí)間：2000年左右區(qū)位：老城區(qū)成熟地段盈利模式：持有招租目前租金：65元/平米·月領(lǐng)袖租戶：索尼、雀巢、貝爾阿爾卡特、太平人壽、飛利浦、聯(lián)想等租戶構(gòu)成：32財(cái)富廣場一期產(chǎn)品領(lǐng)先，兩年來項(xiàng)目逐漸成熟，但租金水平并未得到提升據(jù)項(xiàng)目組實(shí)地走訪的結(jié)果，目前財(cái)富廣場一期的實(shí)際空置率在15%～20%左右，主力租戶為商貿(mào)物流等實(shí)力較弱的本地公司，行業(yè)附加值較低、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。作為主力租戶的中小型成長型公司經(jīng)營穩(wěn)定性差、租金承受力弱，是造成財(cái)富廣場一期空置和影響整體租金水平停滯不前的主要原因。33北京國貿(mào)寫字樓產(chǎn)品素質(zhì)已相對落后，但租金仍然高于CBD高檔寫字樓平均水平50%入市時(shí)間：1990年區(qū)位：北京CBD核心位置業(yè)主：對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部&馬來西亞郭氏兄弟集團(tuán)盈利模式：持有招租領(lǐng)袖租戶：摩根斯坦利、殼牌石油、匯豐、?？松梨凇⒏Ｌ仄?、豐田汽車、德意志銀行、杜邦、仲量聯(lián)行、高盛集團(tuán)、聯(lián)邦快遞、三菱重工……租戶構(gòu)成：世界500強(qiáng)企業(yè)57家，其中排名前十位的5家國貿(mào)在十幾年來積累的大批優(yōu)質(zhì)客戶和地標(biāo)性知名度，成為實(shí)現(xiàn)高租金的強(qiáng)力支撐，雖然近年來CBD大量高品質(zhì)的項(xiàng)目入市，但仍然不能撼動(dòng)國貿(mào)的領(lǐng)袖地位。34沈陽總統(tǒng)大廈中跨國公司和全國性公司等知名企業(yè)的比例明顯大于二線寫字樓入市時(shí)間：2002年區(qū)位：沈陽金融商貿(mào)中心和平北大街業(yè)主：沈陽瑪莉藍(lán)國際實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司盈利模式：持有招租領(lǐng)袖租戶：通用、強(qiáng)生、柯達(dá)、愛默生、韓國SK、佳能、住友、三星、出口信保、東方航空……租戶構(gòu)成：7.7萬平米規(guī)模雙塔造形5A智能化系統(tǒng)仲量聯(lián)行物管35案例總結(jié)高端寫字樓通常位于成熟地段，物業(yè)形象、產(chǎn)品配置和服務(wù)水平好；優(yōu)質(zhì)的租戶結(jié)構(gòu)是高端寫字樓的核心價(jià)值，僅憑產(chǎn)品難以超越；優(yōu)質(zhì)的租戶結(jié)構(gòu)和高租金相輔相成；產(chǎn)權(quán)的完整性是形成優(yōu)良租戶結(jié)構(gòu)的重要基礎(chǔ)。36在傳統(tǒng)的“地段+產(chǎn)品”價(jià)值體系之外，優(yōu)質(zhì)的租戶結(jié)構(gòu)是高端寫字樓極其重要的隱性價(jià)值租戶地段產(chǎn)品收益保證租金承受力經(jīng)營穩(wěn)定性建筑形象內(nèi)部配置服務(wù)水平成熟性昭示性可達(dá)性本項(xiàng)目在地段和產(chǎn)品方面處于市場第一梯隊(duì)，通過優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)成為市場領(lǐng)袖是我們的機(jī)會(huì)。檔次標(biāo)定企業(yè)知名度企業(yè)形象37“速戰(zhàn)速?zèng)Q”和“適度前瞻”是當(dāng)前市場環(huán)境下保證回款安全的整體戰(zhàn)略，從租戶結(jié)構(gòu)上發(fā)力，產(chǎn)品配合速戰(zhàn)速?zèng)Q適度前瞻快速入市、占領(lǐng)市場先機(jī)，盡量規(guī)避潛在競爭，保證回款安全；引領(lǐng)租戶結(jié)構(gòu)升級，差異化營銷，奠定領(lǐng)袖地位；產(chǎn)品配合：增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力，配合租戶升級策略；基于此策略，我們已經(jīng)針對本項(xiàng)目提出了《產(chǎn)品補(bǔ)充建議》。38市場研究與整體戰(zhàn)略高端寫字樓價(jià)值體系研究客戶研究與市場策略產(chǎn)品補(bǔ)充建議客戶定位總結(jié)我們對合肥寫字樓市場的客戶進(jìn)行了深入的分析，以此指導(dǎo)租戶升級，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)使用者購買者行業(yè)分布企業(yè)性質(zhì)租金承受能力需求面積價(jià)值關(guān)注點(diǎn)購買動(dòng)機(jī)面積需求行業(yè)特征價(jià)值關(guān)注點(diǎn)40中高檔寫字樓中企業(yè)以商貿(mào)物流、信息科技、電子電器設(shè)備及咨詢服務(wù)行業(yè)為主，本地企業(yè)占70%統(tǒng)計(jì)范圍：財(cái)富廣場一期、郵電大廈、CBD中央廣場、金城大廈、潤安大廈、國際商會(huì)大廈、天徽大廈、萬通大廈辦公企業(yè)，以下的圖表除特殊說明外均基于上述樣本。行業(yè)占比商貿(mào)/物流17.4%信息/軟件/科技16.5%電子/電器/設(shè)備13.7%咨詢/法律/會(huì)計(jì)11.1%建筑/房地產(chǎn)9.3%金融/保險(xiǎn)7.2%廣告/傳媒5.6%建材/裝飾5.6%醫(yī)藥/化工/日用品4.8%政府/組織4.1%休閑/旅游/會(huì)展2.4%食品/煙酒1.3%其他0.9%文化/教育0.2%41外地企業(yè)和外企租金承受能力較強(qiáng)，但企業(yè)數(shù)量較少，主力租戶決定寫字樓租金水平隨租金上升，各寫字樓中本地企業(yè)的數(shù)量占比呈明顯的下降趨勢，而外企數(shù)量明顯上升；寫字樓租金水平由其主力租戶決定，因此，郵電大廈能實(shí)現(xiàn)明顯高于其他項(xiàng)目的租金；外企和外地企業(yè)平均租金明顯高于本地企業(yè)；本地企業(yè)數(shù)量占70%；42金融保險(xiǎn)、電子信息及建材裝飾行業(yè)租金承受力相對高，商貿(mào)物流和咨詢服務(wù)業(yè)租金承受力相對較弱金融保險(xiǎn)、現(xiàn)代科技制造行業(yè)能承受高租金；咨詢服務(wù)業(yè)目前整體發(fā)展水平一般，表現(xiàn)為租金承受力較弱；傳統(tǒng)的商貿(mào)物流企業(yè)數(shù)量最多，但租金承受力較弱；43合肥寫字樓企業(yè)隨租金分級的現(xiàn)象不明顯，未來對形象依賴度高的行業(yè)將成為一線寫字樓的主流租戶租金承受力形象依賴度強(qiáng)弱低高157編號行業(yè)編號行業(yè)1金融/保險(xiǎn)5建筑/房地產(chǎn)2咨詢/法律/會(huì)計(jì)6廣告/傳媒3信息/軟件/科技7建材/裝飾4電子/電器/設(shè)備8商貿(mào)/物流23468成熟市場各行業(yè)寫字樓需求模型發(fā)展趨勢預(yù)測：隨著市場租金水平的上升，商貿(mào)物流、建材裝飾等對形象依賴度較弱的傳統(tǒng)行業(yè)將退出一線寫字樓；而隨著合肥經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，咨詢服務(wù)類企業(yè)將成長為一線寫字樓的重要承租客戶。27844高端寫字樓承租大面積的客戶比例較高，但也存在部分知名企業(yè)承租小面積的現(xiàn)象大量知名企業(yè)在合肥的分支機(jī)構(gòu)屬于辦事處性質(zhì)，面積需求?。ㄈ鏘BM在財(cái)富廣場一期僅租賃150平米）。45合肥寫字樓租戶特征總結(jié)市場主流租戶為本地中小型企業(yè)；跨國公司和全國性公司租金承受力高，面積需求通常較大，部分知名企業(yè)承租小面積；金融保險(xiǎn)、電子信息等行業(yè)租金承受力高，商貿(mào)物流等傳統(tǒng)行業(yè)租金承受力相對較弱；租戶結(jié)構(gòu)決定寫字樓租金水平；46合肥寫字樓市場以中小投資需求為主，成交面積區(qū)間集中在100-150平米，總價(jià)區(qū)間約50-80萬投資面積大于200平米的投資者約占1/3，對應(yīng)的投資額約為100萬。47收益水平與投資風(fēng)險(xiǎn)是影響投資決策的主要因素，市場對9%的投資回報(bào)率接受度高高單價(jià)不成為寫字樓投資障礙，租金回報(bào)及物業(yè)本身的保值升值是決定投資行為的關(guān)鍵因素。目前合肥市場的投資客對9%的投資回報(bào)率接受度很高。以財(cái)富廣場二期的銷售為例開盤當(dāng)天推出206套，成交185套，均價(jià)5100元/平米，銷售火爆；按財(cái)富一期租金42元/平米/月計(jì)算，每年平均出租11個(gè)月，則財(cái)富廣場二期的年投資回報(bào)率為42*11/5100=9%；決定投資行為的另一個(gè)因素是投資風(fēng)險(xiǎn)性，就寫字樓投資來說，主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面：對開發(fā)商的信任度：按期交房、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)等兌現(xiàn)承諾市場風(fēng)險(xiǎn)：能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期的租金水平48自用買家以商貿(mào)、咨詢、房地產(chǎn)和電子電器行業(yè)為主，150平米以下占一半，150-400平米占40%根據(jù)訪談結(jié)果，自用買家以本地企業(yè)為主，外企和外地駐肥企業(yè)極少購買寫字樓。49合肥寫字樓購買者特征總結(jié)市場以中小投資需求為主，投資額100萬以上的投資者占1/3左右；投資者關(guān)注投資回報(bào)率與投資風(fēng)險(xiǎn)，對9%的回報(bào)率接受度高；自用買家以本地企業(yè)為主，需求面積比投資客大，是穩(wěn)定的現(xiàn)金流；50租戶結(jié)構(gòu)升級必須兼顧市場現(xiàn)狀，控制風(fēng)險(xiǎn)在快速發(fā)展的市場中，本項(xiàng)目承擔(dān)了引導(dǎo)合肥寫字樓市場需求分級的責(zé)任，以高租金承受力的企業(yè)為主力租戶定位，奠定項(xiàng)目未來的租金實(shí)現(xiàn)水平?？紤]到合肥市場高租金承受力、需求面積大的企業(yè)相對有限，在盡量吸引這些企業(yè)入駐的同時(shí)，提高租戶的包容性，控制風(fēng)險(xiǎn)。樹標(biāo)桿包容性知名企業(yè)租金承受力高，并開始從傳統(tǒng)寫字樓中外溢，但總量有限；市場中的購買者以中小投資客為主，大單投資客較少；自用購買者以本地企業(yè)為主，外地企業(yè)和外企極少購買寫字樓；市場結(jié)論51通過內(nèi)部差異化實(shí)現(xiàn)租戶升級并控制風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)權(quán)的整體性：協(xié)調(diào)租戶關(guān)系，保證租戶的整體素質(zhì)；產(chǎn)品定位準(zhǔn)確：昭示企業(yè)形象、適應(yīng)其辦公需求；保證產(chǎn)權(quán)不過于分散；提升產(chǎn)品的適應(yīng)性；完全排除中小投資客將影響銷售速度，陷入潛在競爭風(fēng)險(xiǎn)；完全排除市場主流租戶，將有可能使項(xiàng)目面臨曲高和寡的窘境。樹標(biāo)桿，租戶升級包容性，控制風(fēng)險(xiǎn)以產(chǎn)品內(nèi)部差異化為基礎(chǔ)，營銷策略為手段，實(shí)現(xiàn)雙重目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)對中小投資客的包容性；實(shí)現(xiàn)對市場主流租戶的包容性；市場條件策略目標(biāo)52對樓層分區(qū)，進(jìn)行差異化的產(chǎn)品定位和客戶定位標(biāo)桿性企業(yè)外企和外地企業(yè)為主，部分本地領(lǐng)先企業(yè)；金融保險(xiǎn)、咨詢服務(wù)、電子電器、信息軟件等行業(yè)；租金承受力強(qiáng)，形象要求極高；租賃為主；跟隨型企業(yè)本地領(lǐng)先企業(yè)為主；商貿(mào)物流、裝飾裝修等；租金承受力較弱，形象要求較高；有購買需求；4F14F24F高端樓層中端樓層使用者購買者大單投資客大單自用購買者控制中小投資客比例自用購買者中小投資客商業(yè)產(chǎn)品設(shè)備配置符合現(xiàn)代化辦公需求和寫字樓發(fā)展趨勢設(shè)計(jì)能吸引標(biāo)桿企業(yè)的產(chǎn)品亮點(diǎn)保證相對于高端樓層的性價(jià)比優(yōu)勢，形象高但不增加會(huì)引起使用成本上升的產(chǎn)品配置53市場研究與整體戰(zhàn)略高端寫字樓價(jià)值體系研究客戶研究與市場策略產(chǎn)品補(bǔ)充建議客戶定位總結(jié)在產(chǎn)品水平快速上升的市場，本項(xiàng)目必須有前瞻性的投入，使得在銷售和招租期內(nèi)具備產(chǎn)品競爭力約束條件：規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)已經(jīng)基本確定，設(shè)備和材料選型尚未全部確定；不做過大的改動(dòng)以避免影響工程進(jìn)度，貽誤戰(zhàn)機(jī)；基本原則：提升租戶包容性：產(chǎn)品內(nèi)部差異化；增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力：基于市場開發(fā)水平，適當(dāng)引入先進(jìn)的產(chǎn)品元素，適用合肥未來3年左右的辦公需求發(fā)展；促進(jìn)老業(yè)主重復(fù)購買：響應(yīng)老業(yè)主意見，針對不滿意集中的細(xì)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)；集中投入：適當(dāng)增加成本，在影響客戶購買/租賃的主要環(huán)節(jié)集中投入；《產(chǎn)品補(bǔ)充建議》見附件。關(guān)鍵詞：形象展示體系、電梯、精裝修、5A系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)地板、24小時(shí)機(jī)房空調(diào)，軟性服務(wù)。55市場研究與市場策略高端寫字樓價(jià)值體系研究客戶研究與市場策略產(chǎn)品補(bǔ)充建議客戶定位總結(jié)終端使用者（入駐企業(yè)）定位領(lǐng)袖企業(yè)跟隨企業(yè)預(yù)計(jì)總租賃面積1/2以上外企和外地企業(yè)為主，部分本地領(lǐng)先企業(yè)；電子電器、金融保險(xiǎn)、咨詢服務(wù)、信息軟件等行業(yè)；能承受市場最高租金；價(jià)值訴求：頂尖形象高檔配置成熟地段租戶勻質(zhì)一流服務(wù)本地領(lǐng)先企業(yè)為主；房地產(chǎn)、咨詢服務(wù)、商貿(mào)物流、裝飾裝修等行業(yè)；有購買需求，關(guān)注性價(jià)比；價(jià)值訴求：高端形象成熟地段頂尖企業(yè)聚集合理的使用成本57物業(yè)購買者定位：自用買家占一半左右自用投資本地領(lǐng)先企業(yè)自用兼投資：購買較大面積，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展打算，目前部分用于自用，部分作為投資。大單投資者和中小投資客，預(yù)計(jì)中小投資客占一半左右；價(jià)值訴求：租金回報(bào)率物業(yè)保值升值潛力投資風(fēng)險(xiǎn)58項(xiàng)目問題與解決思路回顧市場容量面臨考驗(yàn)，傳統(tǒng)價(jià)值體系下無明顯競爭優(yōu)勢，項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)較好的價(jià)格和速度？核心問題快速入市，搶占市場先機(jī)，盡量規(guī)避潛在競爭；突破傳統(tǒng)價(jià)值體系，從租戶結(jié)構(gòu)升級入手，差異化營銷；產(chǎn)品內(nèi)部差異化，實(shí)現(xiàn)樹標(biāo)桿和包容性雙重目標(biāo)，保證形象同時(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)；解決思路59報(bào)告結(jié)構(gòu)目標(biāo)梳理與問題界定市場研究與整體戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略與策略體系60營銷戰(zhàn)略與策略體系賣點(diǎn)梳理與形象定位營銷戰(zhàn)略營銷策略體系總體營銷節(jié)奏安排產(chǎn)品價(jià)值與使用客戶價(jià)值的銜接——企業(yè)形象實(shí)力的最佳展示平臺(tái)，全方位滿足現(xiàn)代化辦公需求產(chǎn)品素質(zhì)客戶價(jià)值地段長江路知名度高，企業(yè)形象與實(shí)力的昭示建筑折板建筑、石材立面企業(yè)形象和實(shí)力的外在標(biāo)志配置公共空間高檔裝修企業(yè)形象與實(shí)力的昭示領(lǐng)先的品牌電梯辦公效率的提升；企業(yè)領(lǐng)先地位的暗示5A智能化信息化辦公帶來效率的提升網(wǎng)絡(luò)地板免除天地線；裝修成本的降低；后續(xù)裝修改變易于遷移；后續(xù)營運(yùn)成本的降低VRV分戶計(jì)量空調(diào)空調(diào)費(fèi)用節(jié)省，使用成本降低配套銀行、會(huì)議室、餐飲企業(yè)的各項(xiàng)商務(wù)需求一站式滿足三里庵成熟商業(yè)圈方便商務(wù)服務(wù)與員工的就餐購物，人才吸引力提升服務(wù)安徽置地品質(zhì)和服務(wù)有保證，各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)能兌現(xiàn)承諾，按時(shí)交房物業(yè)管理國際品牌，提升形象，值得信賴，有尊貴感62產(chǎn)品價(jià)值與投資客價(jià)值的銜接——高租金回報(bào)、低投資風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目素質(zhì)客戶價(jià)值地段長江路、三里庵成熟地段，投資收益可以預(yù)期，投資風(fēng)險(xiǎn)低建筑配置市場全面領(lǐng)先比肩郵電大廈，實(shí)現(xiàn)高租金有保障服務(wù)安徽置地開發(fā)過郵電大廈、柏景灣、財(cái)富廣場等成功項(xiàng)目，開發(fā)實(shí)力、項(xiàng)目品質(zhì)、租賃服務(wù)、后期升值有保證客戶定位領(lǐng)袖企業(yè)承租企業(yè)的實(shí)力強(qiáng)，租賃中的糾紛少，高租金容易實(shí)現(xiàn)63賣點(diǎn)——五大賣點(diǎn)，其中品牌、成熟度是競爭中獨(dú)享的客觀價(jià)值服務(wù)成熟品質(zhì)純粹賣點(diǎn)梳理形象表里如一的頂尖形象展示體系純正商務(wù)空間，對噪雜商業(yè)SayNo！純粹的高端企業(yè)成熟核心商務(wù)帶立竿見影的回報(bào)品牌服務(wù)團(tuán)隊(duì)尊貴、值得信賴辦公空間人性化硬件標(biāo)準(zhǔn)國際化64從整體戰(zhàn)略出發(fā)，建立領(lǐng)袖型企業(yè)擇址的五大標(biāo)準(zhǔn)勻質(zhì)高層次的租戶結(jié)構(gòu)12345商務(wù)氛圍濃厚的成熟地段純粹的商務(wù)功能卓越的形象與現(xiàn)代化辦公標(biāo)準(zhǔn)值得信賴的服務(wù)團(tuán)隊(duì)65形象定位您的商鄰在影響著世界領(lǐng)袖企業(yè)

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至優(yōu)之選讓您的生意成為行業(yè)的榜樣66營銷戰(zhàn)略與策略體系賣點(diǎn)梳理與形象定位營銷戰(zhàn)略營銷策略體系總體營銷節(jié)奏安排營銷戰(zhàn)略以遵循企業(yè)戰(zhàn)略方向?yàn)樵瓌t；以實(shí)現(xiàn)較好的價(jià)格和銷售速度為營銷目標(biāo)；以優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)為營銷主線，其他賣點(diǎn)配合；68營銷戰(zhàn)略與策略體系賣點(diǎn)梳理與形象定位營銷戰(zhàn)略營銷策略體系總體營銷節(jié)奏安排項(xiàng)目營銷策略體系圖品牌策略大客戶策略現(xiàn)場策略價(jià)格策略營銷目標(biāo)提速增值推廣策略銷控策略70品牌策略兌現(xiàn)“十年專業(yè)制造”的品牌價(jià)值，建立競爭壁壘。

形成本項(xiàng)目與郵電大廈、財(cái)富廣場高品質(zhì)、高回報(bào)及高安全性的價(jià)值聯(lián)想。71安徽置地有十年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在建造速度、成本控制等方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，郵電大廈、柏景灣、財(cái)富廣場等項(xiàng)目的品質(zhì)和形象得到市場的高度認(rèn)可，單個(gè)項(xiàng)目的知名度極高。老業(yè)主重復(fù)購買和推薦購買已經(jīng)在柏景灣、財(cái)富廣場等項(xiàng)目的銷售中發(fā)揮了重要的作用，忠誠客戶群已經(jīng)初現(xiàn)雛形。安徽置地十年來開發(fā)過多個(gè)明星項(xiàng)目，積累了較為豐富的優(yōu)質(zhì)客戶資源安徽郵電大廈栢景灣財(cái)富廣場安徽電信新技術(shù)生產(chǎn)樓栢景軒72通過項(xiàng)目操作提升企業(yè)競爭力，抓住寫字樓市場快速發(fā)展的機(jī)遇，奠定安徽置地的絕對領(lǐng)袖地位從高項(xiàng)目認(rèn)知轉(zhuǎn)變?yōu)楦咂髽I(yè)認(rèn)知，在持續(xù)開發(fā)中發(fā)揮品牌價(jià)值。項(xiàng)目認(rèn)知大于企業(yè)認(rèn)知，企業(yè)品牌對持續(xù)開發(fā)的貢獻(xiàn)不夠——在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，客戶對安徽置地的認(rèn)識(shí)主要來自明星項(xiàng)目柏景灣和財(cái)富廣場，而對安徽置地的“誠信、創(chuàng)新、專業(yè)、服務(wù)”的品牌內(nèi)涵基本沒有認(rèn)知，且對成交沒有明顯的促進(jìn)。在本項(xiàng)目之外，建議制定與實(shí)施以“置地十年”為主題的企業(yè)品牌年度推廣計(jì)劃。建立客戶管理體系，維護(hù)和擴(kuò)充企業(yè)的客戶資源，不斷擴(kuò)大忠誠客戶的規(guī)模，形成安徽置地獨(dú)特的營銷競爭力。為后續(xù)項(xiàng)目的前期定位提供調(diào)研基礎(chǔ)，為銷售提供基礎(chǔ)客戶保證；形成高到達(dá)率、高有效性、高成單率、低成本的營銷渠道，為營銷活動(dòng)提供人氣基礎(chǔ)；整合既有資源，發(fā)揮“乘數(shù)效應(yīng)”。73突出置地十年的輝煌歷程，企業(yè)品牌與項(xiàng)目組合營銷，品牌價(jià)值上臺(tái)階，激發(fā)與成功案例的價(jià)值關(guān)聯(lián)置地投資廣場。安徽置地十年磨一劍置地投資廣場。傳承安徽置地十年積淀，光耀合肥置地十年·專業(yè)制造。郵電大廈、財(cái)富廣場……誰是安徽置地留給城市的下一個(gè)傳奇？進(jìn)一步提升知名度，整合品牌價(jià)值，拋開競爭對手目標(biāo)安徽置地十年慶典，客戶答謝會(huì)暨成果展財(cái)富售樓處包裝成置地展示銷售中心，舉行掛牌儀式廣告表現(xiàn)注意企業(yè)品牌理念與項(xiàng)目營銷的并重關(guān)鍵動(dòng)作項(xiàng)目開盤前及銷售期實(shí)施時(shí)間品牌營銷項(xiàng)目營銷74建立支持企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的客戶資源庫和營銷渠道建立客戶管理系統(tǒng)，形成置地獨(dú)有的營銷競爭力目標(biāo)以老業(yè)主為基礎(chǔ)建立客戶會(huì)《基業(yè)》改為客戶會(huì)會(huì)員刊物組織客戶活動(dòng)，包括客戶維護(hù)活動(dòng)和新項(xiàng)目溝通會(huì)等與商家聯(lián)盟，客戶會(huì)會(huì)員享有置業(yè)優(yōu)惠、商家折扣等權(quán)益關(guān)鍵動(dòng)作項(xiàng)目開盤前建立，持續(xù)維護(hù)實(shí)施時(shí)間75大客戶策略大客戶攻堅(jiān)是奠定項(xiàng)目形象平臺(tái)的關(guān)鍵一戰(zhàn)。76尋找領(lǐng)頭羊，奠定形象基礎(chǔ)，形成羊群效應(yīng)ACTION1.開盤前實(shí)施大客戶定向營銷計(jì)劃：面向合肥所有中高檔寫字樓內(nèi)以及置地掌握的所有大企業(yè)、知名企業(yè)；DM直投注重體現(xiàn)頂級形象以及尊貴感；成立專門工作組負(fù)責(zé)此事；ACTION2.舉行大客戶簽約發(fā)布會(huì)，給予市場持續(xù)的興奮點(diǎn)。以吸引盡可能多的有影響力的標(biāo)桿企業(yè)為原則，適當(dāng)增加持有比例，面向標(biāo)桿企業(yè)招租，奠定項(xiàng)目的檔次認(rèn)知。77推廣策略充分利用現(xiàn)有資源，形成營銷核心競爭力。78快速入市，搶先向市場傳達(dá)項(xiàng)目信息，截留“新城國際”客戶預(yù)計(jì)“新城國際”先于本項(xiàng)目開盤，采取先入為主的策略：必須搶在“五一”前開盤，抓住春節(jié)后投資客的第一波投資熱潮；廣告工作全面鋪開，密切關(guān)注“新城國際”等競爭項(xiàng)目的動(dòng)向，搶先向市場傳達(dá)項(xiàng)目信息，截留客戶，核心渠道為路牌和項(xiàng)目形象墻。ACTION1.著手進(jìn)行路牌選址，截留高端商務(wù)及政務(wù)新區(qū)項(xiàng)目客戶。建議位置：機(jī)場高速、合作化路、潛山路等，不建議直接設(shè)置在政務(wù)新區(qū)內(nèi)部。完成時(shí)間：11月中旬；時(shí)間敏感點(diǎn)：新城國際認(rèn)籌；ACTION2.高標(biāo)準(zhǔn)建立項(xiàng)目現(xiàn)場的形象墻，盡快展示。完成時(shí)間：11月中旬；79強(qiáng)勢傳播，發(fā)揮既有優(yōu)勢，立體營銷通過強(qiáng)勢推廣、立體營銷奠定知名度與高形象，建立客戶溝通渠道：以廣告?zhèn)鞑榛A(chǔ)，傳達(dá)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)信息，提高社會(huì)關(guān)注度；以活動(dòng)營銷為核心，建立與目標(biāo)客戶的直效溝通渠道；用事件營銷添彩，關(guān)聯(lián)合肥社會(huì)事件，提高公眾曝光率與美譽(yù)度；ACTION1.繼續(xù)舉辦“財(cái)富論壇”系列，邀請相關(guān)領(lǐng)域領(lǐng)軍人物參與：主題：“世界500強(qiáng)企業(yè)在安徽的發(fā)展機(jī)遇”、“長三角經(jīng)濟(jì)圈”、“辦公現(xiàn)代化”、“信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展”、“中部崛起”等ACTION2.以“財(cái)富論壇”積累的客戶以及老業(yè)主為基礎(chǔ)，隆重召開產(chǎn)品發(fā)布會(huì)——開盤前2-3周。ACTION3.以合肥領(lǐng)袖商務(wù)平臺(tái)姿態(tài)密切關(guān)注社會(huì)活動(dòng)與事件。--著手梳理和評估未來一年合肥將發(fā)生的重大活動(dòng)和社會(huì)事件。80現(xiàn)場策略提高現(xiàn)場展示和接待水平促進(jìn)成交。81展示策略：現(xiàn)場全方位的高形象展示，突出項(xiàng)目的領(lǐng)袖氣質(zhì)，