農貿市場可行性研究報告

目 錄\l“_TOC_250005“第一章總 論 1工程簡況 1工程建設背景與必要性 2工程編制依據(jù)與爭論范圍 31。4主要結論與建議 4\l“_TOC_250004“其次章市場調查與需要分析 62。1建設背景分析 62.2市場調查分析 7\l“_TOC_250003“第三章現(xiàn)狀與建設條件分析 8。1建設地點與交通條件 83.2地形地質條件 83。3水文條件 8氣象條件 8市政配套條件 93。6建筑用材 9\l“_TOC_250002“第四章建設規(guī)模與主要建筑構造 104。1建筑規(guī)模 104.2主要建筑構造 10\l“_TOC_250001“第五章工程招投標 12\l“_TOC_250000“第六章投資估算與資金籌措 13投資估算 13資金籌措 14第七章環(huán)境影響分析 157。1周邊環(huán)境現(xiàn)狀 157。2環(huán)境影響分析 15。3環(huán)境保護措施及治理效果 15第八章節(jié) 能 178。1設計依據(jù) 178。2節(jié)能措施 17第九章利潤推測 199。1住宅銷售價格 199。2本錢費用 209.3利潤推測 20第十章財務分析 2110.1評價參數(shù)及有關說明 21。2財務盈利力量分析 2110。3不確定性分析 23第十一章社會經(jīng)濟評價 25第一章總論1.11。1.2342。1.3區(qū)、蔬菜水果及制品區(qū)和畜產品區(qū)及其配套效勞設施。該工程建成后，將成為本，能滿足青樹坪鎮(zhèn)不斷增長的物質消費需要和整個婁底經(jīng)濟社會進展的客觀要求，它將成為整個湘中農村小城鎮(zhèn)首家抱負的商品和農產品集散地。。1.4。7。1。513296.7平方米。69房屋層數(shù)：二層80008。建設工期1082。2.129720033萬余人，已建成了“兩縱五橫”的主構造。青樹坪鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，處于衡邵走廊中段，廊中段，320國道橫跨東西,青衡、青甘大路縱貫南北,離縣城19公里，距滬昆高速入口和洛湛鐵路三塘鋪車站不到速入口和洛湛鐵路三塘鋪車站不到3公里。多年以來，青樹坪鎮(zhèn)秉承“耕讀天下”60030001200604041500100011341入與生活水平大幅度提高，縣城已經(jīng)在原消費需求的根底上消滅的供求增長點.該工程的建設，正是順應這種進展趨勢而適時提出來的.1.2.2是格外可行的，也是格外必要的。320300103將給工程帶來巨大的經(jīng)濟和社會效益。而這一工程的開發(fā)，無疑將使該地段的商業(yè)價值得到充分的表達。開發(fā)，將吸引大量農業(yè)人口涌入城鎮(zhèn)從事第三產業(yè)。這樣，無形中刺激了消費的必要的。第四，工程的開發(fā)，將有利于鎮(zhèn)區(qū)市容、交通、衛(wèi)生治理?，F(xiàn)階段，由于缺乏足夠的經(jīng)營場地，以街為市的大路市場面臨嚴峻的挑戰(zhàn)，甚至國道兩旁擺攤設建成后，將供給應經(jīng)營戶足夠的經(jīng)營場地，加上標準的市場治理，將很大程度上改善鎮(zhèn)區(qū)面貌，進一步開掘青樹的商業(yè)底蘊,提升青樹的對外形象。工程編制依據(jù)與爭論范圍編制依據(jù)〔GB50180-93)；《城市道路設計標準》(GJJ37—90)：［1999]172〔湖南省施工企業(yè)工〕3。2合性的爭論論證，為工程的決策和開發(fā)建設供給依據(jù)。主要爭論內容包括：⑴工程建設背景與必要性;⑵市場調查與需求分析；⑶現(xiàn)狀與建設條件分析；⑷建設規(guī)模與建設內容；⑸進度掌握與工程建設方案；⑹投資估算與資金來源;⑹財務評價與社會經(jīng)濟評價.1.4等問題.的；并將帶來巨大的社會效益和經(jīng)濟效益。具體表現(xiàn)在以下幾個點:觀要求和青樹坪寬闊消費群體的需求而提出的，市場前景格外樂觀。8000對進一步提高青樹、雙峰的知名度，擴大對外影響,吸引外來資金具有重大意義。和交通條件格外優(yōu)越，為工程的開發(fā)建設供給了有利的外部條件。局部建議合理，以營造輕松、舒適的購物環(huán)境，提高該“農貿市場”的文化品位.化治理。⑶開發(fā)過程中，應當嚴格掌握本錢和費用，以防止消滅財務虧損。其次章市場調查與需要分析建設背景分析青樹坪鎮(zhèn)隸屬婁底市雙峰縣，是全國知名的小城鎮(zhèn)，是全國小城鎮(zhèn)建設重點3319193社會事業(yè)富強進步，初步形成了商貿流通、農機機電、文化消遣、交通運輸?shù)任宕螽a業(yè)，建成了農貿、服裝、建材、木材、農機機電等五大專業(yè)市場，境內大小6003000120060415001000青樹坪具有較強的區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、人文優(yōu)勢，且市場富強，商貿流通一項重要舉措.該工程位于鎮(zhèn)西南，其所處地理位置具有以下優(yōu)勢：的方向。3002003421O03。拆遷優(yōu)勢：區(qū)域內沒有拆遷居民,拆遷本錢不大。4.用地優(yōu)勢：區(qū)域內地形、地貌單一,地質構造簡潔，具備了城市建設的基本條件。設品位和對外開放形象。。2青樹坪是典型的農業(yè)大鎮(zhèn)，是以農副產品集散為主的集鎮(zhèn)。境內農業(yè)、農副4500辣椒等品牌蔬菜和柑橘、西瓜、柚子等農產品獨具特色，品質絕佳，遠銷長沙、邵東、衡陽、婁底等地，掩蓋區(qū)域廣，市場活潑，吸引了周邊地區(qū)大量的人員前在政策上賜予扶持，吸引更多的經(jīng)營戶來城西從事經(jīng)營活動將會是水到渠成的。第三章現(xiàn)狀與建設條件分析工程建設區(qū)域內無拆遷居民，拆遷本錢不大，地貌較為平坦。經(jīng)現(xiàn)場踏勘,建有利于開工興建。。1建設場地與居民用房有適當間距，施工對居民干擾不多，且施工場地。2婁底屬六度地震區(qū),小區(qū)內建筑物、構筑物按“六度“進展抗震設防。3.3場地內除雨水外無其他地表水，地表土層含水量不大。。4工程所在地屬中亞熱帶季風性潮濕氣候,特征明顯，具有春暖多變,寒潮頻繁,4、氣象資料如下：年平均氣溫17。3℃其中：一月份平均氣溫5.1℃極端最高氣溫40.1℃極端最低氣溫—7。4℃148相對濕度平均77%1.4/秒9℃左右3.5依據(jù)工程建設要求,農貿市場應配套的市政設施有:道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、綠化工程等，同時應為用戶供給完善的路、水、電、氣、通信等市政設施。便利的條件。3.6砂、石等材料充分，質地良好，能夠就近滿足需要,是該工程建設的有利條件.第四章建設規(guī)模與主要建筑構造建筑規(guī)模13928.213.0,13928211410628000主要建筑構造㈠商業(yè)建筑2。52。立面形式“實行“柱”與“廊“構造，圍繞柱與廊的變化形成豐富的外觀效果。3.構造選型建筑構造安全等級為二級，承受鋼筋混凝土框架構造體系.㈡主要構造材料的選用以節(jié)約能源為目的。水泥：主要承重構件必需承受大廠水泥，以保證混凝土構件的質量，非承重具體摻量由試配確定。第五章工程招投標20016189性爭論報告增加招標內容及核準招標內容及核準事項暫行規(guī)定》,本工程的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及重要設備、材料等選購活動均承受公開招標制，選擇優(yōu)秀的勘察、設計、施工、監(jiān)理單位和設各、材料物美價廉的廠家。簽訂承包合同及實施，并按有關部門審核核準。(詳見招標根本狀況表和審批標準意見)第六章投資估算與資金籌措。1。1單位估價表)的通知》;》的通知;［1998］566安裝工程收費標準》的通知；4.雙峰縣主要材料市場價格及預算價格。6.1.2建筑安裝工程費、預備費(包括根本預備費和漲價預備費，建設期利息和固定資產投資方向調整稅組成。所需的費用。由設備原價、工器具原價和運雜費)組成.程費用。工程建設其他費，分為三類。套費；3.第三類是與將來生產經(jīng)營有關的費用，包括聯(lián)合式運轉費、生產預備費、辦公和生活家具購置費等。四、土地出讓金600萬元。。2原則。6.2.24000第七章環(huán)境影響分析7.1物為道路揚塵、汽車尾氣以及少量的建筑垃圾。。2污染源主要來自建設期間土石方和建筑材料運輸所產生的揚塵和汽車尾氣以及房屋裝修的油漆廢氣等。二是廢水。工程施工期的廢水排放主要來自工人的生活污水、地基挖掘時的地下水和澆注混凝土后的沖洗水等.三是固體廢物。工程施工期間會產生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，產生的建筑垃圾和生活垃圾，只要準時清運，對環(huán)境影響不大.四是噪聲。工程施工期間噪聲主要來自各種施工機械、設備和工程運輸車輛在運行過程中產生的噪聲。污染源主要來白區(qū)域內汽車尾氣。二是廢水.工程運營期的廢水排放主要來自住戶的生活污水和市場清理時產生的廢水。三是固體廢物.工程運營期的固體廢物主要為裝修產生的建筑垃圾和日常垃圾。四是噪聲.工程運營期間噪聲主要來自區(qū)域內機器設備噪音及車輛交通噪聲等。7.3大氣污染物、建筑材料、車輛揚塵、汽車尾氣等。防治措施：⑴合理設置粉塵建筑材料的堆放.⑵承受商品混泥土，盡量少用干水泥。⑶有效削減汽車尾氣對環(huán)區(qū)的停留時間。⑹安裝汽車尾氣凈扮裝置。水污染物、生活污水、澆注混泥土CODBOD5青樹坪污水處理廠集中處理，達標排放。建筑垃圾準時外運,運至青樹坪鎮(zhèn)垃圾填埋場統(tǒng)一處理;生活垃圾收集到指定垃圾箱內，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。車輛制止鳴運輸車輛、機械設備噪聲、區(qū)域噪聲，作封閉隔音處理，削減二次污染。7。3.2SO2、NOX、CmHn。汽車尾氣排氣管安裝凈扮裝置，以消退CODBOD5。⑷裝修垃圾、生活垃圾對大氣環(huán)境影響較少,水污染物、生活污水、雨水由開發(fā)區(qū)下水管網(wǎng)收集，經(jīng)雙峰縣污水處理廠集中處理，污水經(jīng)處理后水質到達城市污水三級標中清運統(tǒng)一回收，防止二次污染。⑸區(qū)域噪聲達標。噪聲〔80-90dB)：來往車輛制止鳴笛；選用低噪聲設備，作封閉隔音處理等。7。3。3樹，以增加四周大氣環(huán)境的自凈力量。第八章 節(jié)能。18。28.2.1Km≥0.7；⑵外墻在石材幕墻內放置鐵保溫板，傳熱系數(shù)為Km≤值≥1.2;⑸外窗的氣密性等級不低于Ⅱ級。⑹外窗承受隔熱性能較好的斷熱鋁合KSC8.2。2〔3〕熱交換器和冷卻塔等設備承受節(jié)能型產品：⑷住房設樓宇自控系統(tǒng)〔BAS，對空調、通風設備等運行工況實行監(jiān)視、掌握、調整、測量，使空調系統(tǒng)能隨建筑物的負荷變化選擇最經(jīng)濟的運行方式；⑸過度季節(jié)利用全風供冷，實現(xiàn)免費冷卻；⑹對使用功能、使用時間不同的建筑分別承受不同的空調系統(tǒng);⑺加強空調風管、供回水管的保溫，以削減能量損失；⑻加強能量的有效利用，以節(jié)約用電量；⑼變電所變壓器、柴油發(fā)電機均選用高效率、低能耗產品；⑽照明功率、密度值設計嚴格遵守照明節(jié)能設計要求；⑾照明燈具承受高效節(jié)能型光源，且熒光燈承受節(jié)能型電子整流器；⑿全部電機選用Y電氣設備、照明設備及其它用電設備監(jiān)控和自動〔收入與銷售稅金估算見表〔9—2〕掌握，降低能耗；第九章利潤推測序號工程201510月201511月201512月20161合計1銷售收入120012002400360084001。2門面12001200240036008400。1本工程的本錢費用由建筑費用、治理費用、財務費用、銷售費用構成.利息支出。本工程的流淌資金主要用于房屋的銷售工作，構成工程的銷售費用;變本錢由建筑費用與銷售費用構成；固定本錢由治理費和利息支出構成。9.2依據(jù)以上收入和本錢的估算，本工程的利潤為386。365萬元.第十章財務分析。1。1⑴國家打算委員會、建設部聯(lián)合公布的《經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》;⑵中國國際詢問公司1997年編年的《建工程可行性爭論經(jīng)濟評價方法》;。1.210％。。1。3126工程建設成后，房屋銷售工作完畢，建設及經(jīng)營工作全部完成。。1。4范圍內。。2。2。1⑴依據(jù)分析計算可行本工程的評價指標如下：⑴ 部投資的投資利潤率=〔利潤總額/投資總額)×100％=〔386.365/8000〕=4。83％⑵全部投資的投資利稅率=(利稅總額/總投資額〕×100%=723.12/8000×100％=9。04%本工程以上兩上靜態(tài)評價指標與同行業(yè)檔次相應指標比較較低，但工程為公位和形象為第一目標,故工程可行。。2.2動態(tài)指標靜態(tài)指標動態(tài)指標靜態(tài)指標類別PNPVFIRR投資利潤投資利稅率稅前稅后稅前稅后全部4.83％9.04%386.4386.410。06%FIRR〔％〕=10.06%>稅前全部投資的財務凈現(xiàn)值FNRV〔I=10％〕=386。4后全部投資的財務內部收益率FIRR〔％〕=10。06%;稅后全部投資的財務凈現(xiàn)值。221。31稅前、稅后全部投資的FNRV0；FIRR22。動態(tài)盈利分析為當年的凈現(xiàn)金流量。將本工程每年的凈現(xiàn)金流量，按基準貼現(xiàn)率〔10％〕折算為工程實現(xiàn)初期的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和，就是工程的凈現(xiàn)值。①凈現(xiàn)值評價標準的臨界值是零，經(jīng)上面計算，本工程稅前、稅前全部投資內發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟效果,工程可行。10％為基準貼現(xiàn)率.⑵內部收率率〔FIRR的現(xiàn)值累計等于零時的貼現(xiàn)率，即工程凈現(xiàn)值為零時貼現(xiàn)率。FIRR同行業(yè)的收益水平，說明該工程可行.10。31.5％的敏感性分析稅前全部投資的財務內部收益率FIRR(％〕=10。06％，稅前全部投資的財務凈現(xiàn)值FNPV〔I=10％〕=386。365萬元，稅后全部投資的財務凈現(xiàn)值 FIRR〔％)＝10。06％2.5%的敏感性分析假設該工程收入削減5％的評價指標如下:稅前全部投資的財務內部收益率FIRR〔％〕=10.02，F(xiàn)NPV(I=10%〕=177.96,稅后全部投資的財務內部收益率FIRR〔%)=10。06％，稅后全部投資的財務凈現(xiàn)值FNPV。32工程收入削減5%同時投資額增加5％,稅前全部投資的財務內部收益率FIRR〔%〕=5。9％，F(xiàn)NPV〔I=10％〕萬元=12。66FIRR(％〕=10。1%，稅后全部投資的財務凈現(xiàn)值FNPV〔I=