關(guān)于成立商業(yè)的管理公司運營與管理的思考

第10頁共10頁關(guān)于成立商業(yè)管理公司運營與管理的思考一、經(jīng)營管理公司成立的目的

對于購物中心（商場）開發(fā)商來說，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對購物中心進(jìn)行管理，才能長久發(fā)展。目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，在這種情況下，開發(fā)商對購物中心的管理更為重要。綜觀國內(nèi)外購物中心，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的模式，同時也是為了公司戰(zhàn)略發(fā)展的需要，也為在目前中國新的商業(yè)地產(chǎn)運營形勢下探索出一條新的路子打下堅實的基礎(chǔ)。

二、商業(yè)管理公司組織架構(gòu)

商業(yè)管理公司組織機構(gòu)一般包括：

經(jīng)營層面：（含總經(jīng)理、副總經(jīng)理/總經(jīng)理助理）；

管理層面：辦公室；財務(wù)部；業(yè)務(wù)發(fā)展部；商場管理部；招商部（后期可并至業(yè)務(wù)部）；企劃部等。

各部門主要工作內(nèi)容：總經(jīng)理是決策人，副總經(jīng)理主管業(yè)務(wù)、行政等；辦公室主管人事、行政和總務(wù)等；財務(wù)部主管資金運作和收銀員等工作；業(yè)務(wù)部主管商場的營運等方面；商場管理部主管商場水、電、保安，維修等工作；企劃部主管商場形象、促銷等工作；招商部前期以招商為主，后期合并至業(yè)務(wù)部門。三、商業(yè)經(jīng)營管理公司作用

受托的商業(yè)經(jīng)營管理公司及業(yè)主三個權(quán)利主體共存的法律關(guān)系，開發(fā)公司與受托的商業(yè)經(jīng)營管理公司的行為規(guī)范必須有委托合同予以明確，以確認(rèn)XXX商業(yè)經(jīng)營管理公司對XXX商業(yè)進(jìn)行系列工作的管理地位，從而達(dá)到統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一品牌管理、統(tǒng)一質(zhì)量管理，統(tǒng)一價格管理、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一客服管理、統(tǒng)一企劃推廣、統(tǒng)一物業(yè)管理。為投資者、經(jīng)營者保駕護(hù)航。

四、商業(yè)經(jīng)營管理公司目標(biāo)

以專業(yè)服務(wù)運作模式為基礎(chǔ)，依托完整的市場定位體系，優(yōu)勢資源，提升項目市場形象，保持良好的市場競爭優(yōu)勢，傳導(dǎo)先進(jìn)商業(yè)管理理念，保障項目整體運營的可持續(xù)性發(fā)展，實現(xiàn)項目升值與保值，最終達(dá)成開發(fā)方、買賣方、運營方等多方共贏局面。

五、商業(yè)經(jīng)營管理公司構(gòu)建模式

1、商業(yè)管理公司隸屬于開發(fā)公司，由開發(fā)公司投資組建；

2、由開發(fā)公司專聘商業(yè)管理公司，委托其對項目進(jìn)行管理、服務(wù)；

六、商業(yè)管理公司管理功能

1、研究功能：運用專業(yè)的市場研究體系，結(jié)合項目所在地最新商業(yè)市場信息及相關(guān)政策支持，制定合理、有針對性的品牌導(dǎo)入操作策略、提供運營決策支持及各種商業(yè)咨詢系統(tǒng)，最大程度上保障項目的整體市場競爭優(yōu)勢。

2、管理功能：對項目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，建立健康、有序的運營機制。確保優(yōu)良、健全的融資、消費環(huán)境。

3、協(xié)調(diào)功能：協(xié)調(diào)解決開發(fā)方、買賣方、客戶與、管理公司的沖突、矛盾。搭建四者與消費市場的橋梁，及時溝通、反饋各方信息。

七、商業(yè)經(jīng)營管理體系

1、統(tǒng)一管理：統(tǒng)一的市場形象，整體、協(xié)調(diào)的經(jīng)營模式，保障市場多元化消費活力，采取群體化多角度消費渠道，充分尊重顧客的選擇權(quán)，復(fù)合對單一，具備不可比擬的競爭優(yōu)勢。

2、統(tǒng)一運營：根據(jù)運作進(jìn)度和供求市場影響，不定期舉辦各種類型的促銷活動，統(tǒng)一折扣優(yōu)惠或部分商品折現(xiàn)等；既可以項目整體為單位，也可以部分品牌為單位，在適當(dāng)范圍內(nèi)進(jìn)行造勢宣傳。八、商業(yè)地產(chǎn)運營模式可以采取只租不售方式。好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運作。開發(fā)商通過對招商權(quán)的完全控制，來達(dá)到控制進(jìn)場業(yè)態(tài)種類，形成自己經(jīng)營特色。同時為以后的整體打包進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓創(chuàng)造良好的條件。

九、商業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營模式

（一）購物中心具有“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”的特點

購物中心的商鋪是有計劃的聚集,對購物中心進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”是購物中心區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點?！敖y(tǒng)一管理”，要求購物中心必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的購物中心則難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。“分散經(jīng)營”，是購物中心對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所，但購物中心的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。

（二）購物中心的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管

為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的管理模式，在購物中心銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。另外，某些購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物中心協(xié)會（ICSC）的標(biāo)準(zhǔn)格式，在法律上確定購物中心管理公司的管理地位。

1、“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理

①所謂“品牌審核管理”是指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。

②“完善的租約管理”

③購物中心的招商鐘情于知名連鎖商業(yè)企業(yè)。

2、“統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益

3、“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作

購物中心須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證購物中心的高效運轉(zhuǎn)。4、“統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)

購物中心的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等九、成立商業(yè)管理公司在財稅方面的影響（一）產(chǎn)證辦在潤建公司名下，委托商業(yè)管理公司進(jìn)行管理，租金由潤建公司收取并開具發(fā)票給客戶。在這種情況下，潤建可以支付管理費的形式由商業(yè)公司對1-4層裙房進(jìn)行管理，而客戶的租金由潤建公司來收取，這時潤建要交納：（1）按租金收入交納5.55%的營業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費附加.（2）12%的房產(chǎn)稅（3）25%企業(yè)所得稅（4）土地使用稅（5）印花稅（二）產(chǎn)證辦在潤建公司名下，委托商業(yè)管理公司進(jìn)行管理，租金由商業(yè)管理公司收取,收取之后再交潤建公司.發(fā)票由商業(yè)管理公司開給客戶，潤建公司再開給商業(yè)管理公司。1、在這種情況下，潤建可以支付管理費的形式由商業(yè)公司對1-4層裙房進(jìn)行管理，商業(yè)管理公司在為租住戶提供服務(wù)而收取的管理費（包括向房產(chǎn)開發(fā)商收取的尚未租、售的有關(guān)房產(chǎn)的管理費）、服務(wù)費（包括保潔費、保安費、公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費、停車費等各種名目的收費）、維修費（包括維修材料費及人工費）等收入，征收5.55%的營業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費附加.商業(yè)管理公司為房屋業(yè)主及租住戶代收代付水、電、煤、電話費以及代收代付垃圾費等各種業(yè)務(wù)而取得的收入，可以按扣除實際支付給供水、供電、供氣以及電話局、環(huán)衛(wèi)所等部門后的余額，征收5.55%的營業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費附加.2、潤建公司需交:（1）按租金收入交納5.55%的營業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費附加.（2）12%的房產(chǎn)稅（3）25%企業(yè)所得稅（4）土地使用稅（5）印花稅在這種情況下，商業(yè)管理公司重復(fù)交納因代收租金而產(chǎn)生的5.55%的營業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費附加.（行不通）(三)產(chǎn)證辦在潤建公司名下，委托商業(yè)管理公司進(jìn)行管理，租金由商業(yè)管理公司收取,收取之后自負(fù)盈虧，潤建公司不支付管理費用。1、在這種情況下，商業(yè)管理公司在為租住戶提供服務(wù)而收取的管理費（包括向房產(chǎn)開發(fā)商收取的尚未租、售的有關(guān)房產(chǎn)的管理費）、服務(wù)費（包括保潔費、保安費、公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費、停車費等各種名目的收費）、維修費（包括維修材料費及人工費）等收入，征收5.55%的營業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費附加.商業(yè)管理公司為租住戶代收代付水、電、煤、電話費以及代收代付垃圾費等各種業(yè)務(wù)而取得的收入，可以按扣除實際支付給供水、供電、供氣以及電話局、環(huán)衛(wèi)所等部門后的余額，征收5.55%的營業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費附加.2．潤建公司需支付1.2%的房產(chǎn)稅。(四)潤建公司可以以不動產(chǎn)投資入股成立子公司，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險。因為《營業(yè)稅暫行條例規(guī)定》，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營業(yè)稅。對以不動產(chǎn)投資入股，不是營業(yè)稅征收范圍，所以也不是發(fā)票的開具范圍，不能開具發(fā)票，接受投資方按照雙方確認(rèn)（或依據(jù)相關(guān)部門的驗資報告）的公允價值入賬。但是公司需要繳納契稅。稅率3%-5%。注：以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)對外投資

投資者以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)對外投資，是指投資者以擁有產(chǎn)權(quán)的不動產(chǎn)（包括建筑物、構(gòu)筑物、土地附著物等不動產(chǎn)的所有權(quán)）或無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、其他無形資產(chǎn)等的所有權(quán)或使用權(quán)）對外投資，涉及的相關(guān)稅收具體如下：

1、涉及的流轉(zhuǎn)稅

投資者以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該股權(quán)的，根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號文）及后發(fā)的《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號文）的規(guī)定，應(yīng)按如下情況分別進(jìn)行處理：（1）2003年1月1日后（含）轉(zhuǎn)讓的，不征收營業(yè)稅；（2）2003年1月1日前轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收營業(yè)稅，未交納的，應(yīng)予補稅。

如果投資者以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，與投資方不共同承擔(dān)風(fēng)險，而是收取固定利潤的，則應(yīng)區(qū)別以下兩種情況征收營業(yè)稅：（1）以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅；（2）以商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、其他無形資產(chǎn)等投資入股，收取固定利潤的，屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)使用權(quán)的行為，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

2、涉及的所得稅

投資者以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，與以存貨對外投資涉及的所得稅規(guī)定基本相同。被投資企業(yè)接受的上述不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)，可按經(jīng)評估確認(rèn)后的價值確定不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)的成本，并計算攤稍。

3、涉及的其他稅

投資者以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件的，暫免征收土地增值稅，但投資、聯(lián)營企業(yè)若將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值的范圍；另外，接受投資方企業(yè)應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。除前面所述外，涉及的其他稅基本與投資者以存貨對外投資相同。"

(五)產(chǎn)證辦在潤建公司名下，成立商業(yè)管理公司進(jìn)行管理。商業(yè)公司在與客戶簽訂租賃協(xié)議中，關(guān)于租金的條款部分列明協(xié)議項上的租金包括租金、物業(yè)服務(wù)費、空調(diào)系統(tǒng)及其他設(shè)施系統(tǒng)使用費、設(shè)施年檢費等，由于租金收涉及營業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅等，稅負(fù)較重，而物業(yè)管理費只繳納營業(yè)稅及附加，相比較而言，物業(yè)管理費的稅負(fù)較輕。公司可以把租金收入合理分解一部分為物業(yè)管理費收入，并盡量加大物業(yè)管理費（低稅負(fù)）的比例，降低租金收入（高稅負(fù)）的比例，這樣就可以有交降低租賃行為的稅負(fù)，即由潤建公司收取租金，商業(yè)公司收取物業(yè)管理費。潤建公司需交納：1、營業(yè)稅2、房產(chǎn)稅3、其它稅種模式：替商家代收營業(yè)額，統(tǒng)一收款，但由商家為客戶開具發(fā)票，銷售稅款由商家承擔(dān)。商業(yè)公司與商家結(jié)算周期為一個月，進(jìn)行結(jié)算時，確定一個以銷售額為基礎(chǔ)的扣點，但以租金形式反映，并采取包低租金制。（六）產(chǎn)證辦在潤建公司名下，潤建公司由自營轉(zhuǎn)為承包。潤建公司以自己的名義領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，將房屋承租人改為經(jīng)營者，將房屋的出租行為改變?yōu)樽誀I行為再承包出去，并收取承包收入，則原有的房產(chǎn)就可以從價計征方法征收營業(yè)稅，避免較高的房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)，同時也可合理規(guī)避流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、城建稅等。十、商業(yè)地產(chǎn)運營中法律風(fēng)險防范

結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別可以看出，住宅地產(chǎn)以住戶入住結(jié)束，而商業(yè)地產(chǎn)則是由多方運轉(zhuǎn)的商業(yè)價值鏈組成，它需要開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者以及物業(yè)管理四者結(jié)合起來才能取得共贏。商業(yè)房地產(chǎn)運營主要包括“開發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營、管理”幾個環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)每一個都是緊密聯(lián)系，在法律意義上將產(chǎn)生不同于普通房產(chǎn)的差異。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中一般會遇到以下風(fēng)險：

1、宏觀調(diào)控的風(fēng)險

宏觀調(diào)控是指國家利用行政或經(jīng)濟(jì)手段對某些過熱的市場進(jìn)行干涉的方法，比較常見的行政手段有交易限制和行業(yè)準(zhǔn)入。上海市政府針對商鋪熱發(fā)布了《關(guān)于商場和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問題的通知》，在通知中明令禁止將沒有封閉、永久、固定維護(hù)結(jié)構(gòu)的商場與寫字樓擅自分割轉(zhuǎn)讓，并規(guī)定商鋪的買賣必須在有產(chǎn)權(quán)證以后并通過有關(guān)主管部門的批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。該通知以行政手段對開發(fā)商的經(jīng)營行為進(jìn)行了規(guī)范。

2、租金差價風(fēng)險

商業(yè)管理公司將小面積商鋪出租給小客房后，而開發(fā)商則整體租賃給大型商家統(tǒng)一經(jīng)營，租金相對低，必然與商家提供給小業(yè)主客戶的回報率之間將存在差距，要回避此類風(fēng)險，開發(fā)商必須按照市場規(guī)律來制定商鋪銷售價格和回報率，不能脫離市場，一味提高售價和回報率。同時由于租金高額的租賃稅，對于普通的購房者而言并不十分清楚，購房者因此認(rèn)為開發(fā)商存在欺詐引發(fā)糾紛十分普遍，這要求開發(fā)商在銷售前有正確的引導(dǎo)。

3、大型商家經(jīng)營不善帶來的風(fēng)險

若大型商家在長期的承租期內(nèi)，經(jīng)營管理不善，無法繼續(xù)經(jīng)營，無力支付租金給開發(fā)商，因此開發(fā)商在考慮出租時，不能只以租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進(jìn)行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”大商家租客，以獲得一個長期的有保證的租約，以保證給業(yè)主一個穩(wěn)定、持續(xù)、健康的回報率。這主要取決與招商這個特殊環(huán)節(jié)了，忽略商家經(jīng)營形態(tài)、企業(yè)信譽等因素，導(dǎo)致商業(yè)布局不合理，或者因商家經(jīng)營不善而在開業(yè)后退租，其影響較延長招商時間更為嚴(yán)重。

5、物業(yè)管理中存在的風(fēng)險

商用物業(yè)（尤其是商鋪）單獨成立業(yè)主委員會的可能性很少、難度較大，且商鋪物業(yè)管理的內(nèi)容繁雜，涉及諸如水、電、氣、經(jīng)營形態(tài)等的收取、分?jǐn)?、使用和管理，一旦管理、服?wù)不善，計容易導(dǎo)致物業(yè)后期經(jīng)營成本的過大，這恰好是經(jīng)營者與物業(yè)的開發(fā)、管理者分歧最大、最繁瑣的環(huán)節(jié)之一，許多消費者（投資者）與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上。而且不同的商業(yè)形態(tài)面臨的各種費用標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，使發(fā)生糾紛的概率大為增加。

此外，商鋪的公攤面積、相鄰權(quán)、環(huán)境變化、供求關(guān)系、選址不當(dāng)、開發(fā)商的項目實施能力不強、業(yè)態(tài)變化、商圈變化等問題都使開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運營中面臨重重風(fēng)險。下面是贈送的保安部制度范本，不需要的可以編輯刪除!!!!謝謝！保安部工作制度

一、認(rèn)真貫徹黨的路線、方針政策和國家的法津法規(guī)，按照####年度目標(biāo)的要求，做好####的安全保衛(wèi)工作，保護(hù)全體人員和公私財物的安全，保持####正常的經(jīng)營秩序和工作秩序。二、做好消防安全工作，認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主”的方針，教育提高全體人員的消防意識和防火知識，配備、配齊####各個樓層的消防器材，管好用好各種電器設(shè)備，確保####各通道暢通，嚴(yán)防各種災(zāi)害事故的發(fā)生。三、嚴(yán)格貫徹值班、巡檢制度，按時上崗、到崗，加經(jīng)對重要設(shè)備和重點部位的管理，防止和打擊盜竊等各種犯罪活動，確保####內(nèi)外安全。四、、加強保安隊部建設(shè)，努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，認(rèn)真貫徹法律法規(guī)，不斷提高全體保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，勤奮工作，秉公執(zhí)法，建設(shè)一支思想作風(fēng)過硬和業(yè)務(wù)素質(zhì)精良的保安隊伍。11、保持監(jiān)控室和值班室的清潔干凈，天天打掃，窗明地凈。12、服從領(lǐng)導(dǎo)安排，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦任務(wù)。

5、積極撲救。火警初起階段，要全力自救。防止蔓延，盡快撲滅，要正確使用滅火器，電器，應(yīng)先切斷電源。6、一旦發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)積極維護(hù)火場秩序，保證進(jìn)出道路暢通?？垂軗尵戎匾镔Y，疏散危險區(qū)域人員。

九、協(xié)同本部門或其他部門所進(jìn)行的各項工作進(jìn)行記錄。

保安員值班操作及要求

一、交接崗1、每日上午9時和下