房地產(chǎn)行業(yè)REITs中期運營數(shù)據(jù)：整體業(yè)績穩(wěn)中有升積極因素不斷積累

中期運營數(shù)據(jù)表現(xiàn)及行業(yè)展 產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT：研發(fā)辦公與廠房類表現(xiàn)分 國泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園REIT：出租率雖微降仍維持高位，租金提 國泰君安東久新經(jīng)濟REIT：上半年維持滿租狀 東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT：出租率小幅下降，租金漲幅同比超 華夏和達高科REIT：出租率持續(xù)下降，租金維持穩(wěn) 華夏合肥高新REIT：資產(chǎn)出租率均高于預(yù)測值，整體出租率維持90%之 博時招商蛇口REIT：出租率大幅提升，租金微 保租房REIT：深圳安居REIT上半年平均出租率近 倉儲物流REIT：鹽田港REIT接近滿租，上半年續(xù)簽面積占比 能源REIT：深能源REIT售電量及售電收入同環(huán)比均增 5.高速公路REIT：鐵建REIT收入較全年預(yù)測值達成過半，車流量同比增 風(fēng)險分 圖表7：國泰君安東久新經(jīng)濟REIT2023年中期主要運營數(shù) 圖表23：紅土深圳安居REIT2023年中期資產(chǎn)出租 圖表24：紅土深圳安居REIT2023年上半年季度租金收繳 圖表26：紅土創(chuàng)新鹽田港REIT2023年中期主要運營數(shù) 圖表27：紅土創(chuàng)新鹽田港REIT2023年中期資產(chǎn)出租 圖表31：鵬華深圳能源REIT2023年上半年運營業(yè) REITs仍處居REIT、1REITREIT1REITREIT。產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs中研發(fā)辦公業(yè)態(tài)及工業(yè)廠房業(yè)態(tài)表現(xiàn)分化。2只工業(yè)廠房類REITs國泰君安臨港創(chuàng)新智造REITREIT97.5%以上的高位且平均租金環(huán)比及同比均有所提升，業(yè)績穩(wěn)健。4只研發(fā)辦公業(yè)態(tài)REITs表現(xiàn)不一，整體出租率均在90%上下區(qū)間波動。REIT70%以上增長，車流量較去年同期增長8.52%。REITs整體業(yè)績表現(xiàn)較為穩(wěn)定，高速公路等前期業(yè)績承壓行業(yè)復(fù)蘇態(tài)勢顯著。保租房、倉儲物流及廠房類產(chǎn)1：REITs

產(chǎn)權(quán) 經(jīng)營權(quán) 倉儲物 產(chǎn)業(yè)園 市政環(huán) 高速公 能 保租 --

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-數(shù)據(jù)來源：REIT2：產(chǎn)權(quán)類REITs（2023年77日序 REIT名 業(yè) 市（元NAV（元（億元）P/NAV(億元 中金普洛斯 紅土創(chuàng)新鹽田港 華安張江產(chǎn)業(yè)園 博時蛇口產(chǎn)園 東吳蘇園產(chǎn)業(yè) 建信中關(guān)村 鵬華深圳能源 中金廈門安居 華夏北京保障房 紅土創(chuàng)新深圳安居 華夏合肥高新12國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園 國泰君安東久新經(jīng)濟 華夏基金華潤有巢 華夏和達高科 中金湖北科投光谷市價（元市價（元(億元1中航首鋼綠能2富國首創(chuàng)水務(wù)3平安廣州廣河4浙商滬杭甬5華夏越秀高速6華夏中國交建7國金中國鐵建8華泰江蘇交控9中金安徽交控國家電投新能源中航京能光伏數(shù)據(jù)來源：REITREIT兩只工業(yè)廠房類產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs中，國泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園REIT與國泰君安東久新經(jīng)濟REIT出租率維持高位，2023年上半年及二季度租金環(huán)比及同比均有所提升，表現(xiàn)亮眼。國泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園REIT上半年組合平均出租率為98.3%，Q2平均出租率為97.6%。國泰君安東久新經(jīng)濟REIT上半年持續(xù)維持100%REITs工業(yè)廠房業(yè)態(tài)資產(chǎn)具有租約年限長、租戶流動性低且搬遷成本高的特質(zhì)，REITsREITREIT均呈現(xiàn)出租率下降、租金提升態(tài)勢。華夏合肥高新REIT出租率與租金均較為穩(wěn)定，博時蛇口產(chǎn)園REIT出租率大幅提升，租金小幅下元/平方米/2023REIT受新購入資產(chǎn)影響，整至114.0元/平方米/月。REIT按季度看，REIT整體2023年Q2平均出租率較Q1下降1.2個百分點至97.6%，租金較Q1增長2.5%33.78元/平方米/月。2023Q2100%2023Q1持96.3%2023Q11.933.92元/平方米/2023Q13.5%按半年度看，REIT整體2023年上半年平均出租率較2022年報告期下降0.5個百分點至98.3%20221.7%至33.36元/平方米/月。2023年上半年平均出202397.3%20220.8個百分點；合同租金平均數(shù)為33.35元/平方米/月，較2022年報告期增長2.4%。圖表4：國泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園RI2023年中期主要運營數(shù)2022年報告期2023+0.2-1.9-0.8加權(quán)平均（以可出租面積計+.1個百分-1.2-.5個百分2022年報告期2023加權(quán)平均（以實際出租面積計5：REIT

臨港奉賢智造園一 臨港奉賢智造園三 整體組合（以可出租面積計數(shù)據(jù)來源：REIT6：REIT34.0 臨港奉賢智造園一 臨港奉賢智造園三 整體組合（以實際出租面積計數(shù)據(jù)來源：REITREIT按季度看，REIT整體2023年Q2平均出租率較Q1持平為100.0%，租金較Q1增長1.0%至29.28元/平2023Q130.44元/平方米/月，較2023Q11.2%。東久（無錫）智造園元/平方米/月，較2023Q12.5%。按半年度看，REIT整體2023年上半年平均出租率較2022年報告期提升1.2個百分點至100.0%30.02元/平方米/20223.4%。東久（常州）2023100%20229.719.76元/平方米/2022年報告期增長4.8%圖表7：國泰君安東久新經(jīng)濟RI2023年中期主要運營數(shù)2022年報告期2023東久（金ft）東久（昆ft）東久（無錫）東久（常州）+9.7+9.7加權(quán)平均（以可出租面積計+.2個百分+.2個百分 2023東久（金ft） 東久（昆ft）東久（無錫）東久（常州）加權(quán)平均（以實際出租面積計資料來源：REIT8：REIT

東久（金山）智造 東久（昆山）智造 東久（無錫）智造 東久（常州）智造 整體組合（以可出租面積計數(shù)據(jù)來源：REIT9：REIT 東久（金山）智造 東久（昆山）智造 東久（無錫）智造 東久（常州）智造 整體組合（以實際出租面積計數(shù)據(jù)來源：REITREIT按季度看，REIT整體2023年6月末時點出租率較30.1個百分點至90.9%，6月末32.2%51.65元/平方米/月。具體分資產(chǎn)來看，2.51期、22023631.285.6%，635.0%63.39元/平方米/5B2023630.994.0%，6月末的合同平均租金較3月末增長0.6%至45.48元/平方米/圖表10：東吳蘇園產(chǎn)業(yè)RI2023年中期主要運營數(shù)據(jù)-月度數(shù)2023年12023年22023年32023年42023年52023年62.5產(chǎn)業(yè)園1期、2+0.1+0.1-1.26月與3-1.2國際科技園5期B+0.2+0.5+0.4+0.16月與3+0.9加權(quán)平均（以可出租面積計+0.2+0.4+0.2+0.2-0.46月與3+.1個百分2.5產(chǎn)業(yè)園1期、2--6月與3國際科技園5期B--6月與3加權(quán)平均（以實際出租面積計--63資料來源：REIT11REIT

整體組合租金（以建筑面積計）(左 整體組合出租率（以建筑面積計）(右數(shù)據(jù)來源：REIT上半年的合同租金均值環(huán)比增長3.8%、同比增長5.4%至51.06元/平方米/月。具體分資產(chǎn)來看，2.51期、220230.986.2%6.6%合同租金均值環(huán)比增長1.6%45.35元/平方米/月。圖表12：東吳蘇園產(chǎn)業(yè)RI2023年中期主要運營數(shù)據(jù)-半年度數(shù)2022202220232.5產(chǎn)業(yè)園1期、2+3.3-0.9國際科技園5期B+0.1-2.9加權(quán)平均（以可出租面積計+1.4-.1個百分-.7個百分2.5產(chǎn)業(yè)園1期、2-國際科技園5期B加權(quán)平均（以實際出租面積計資料來源：REIT13REIT

整體組合出租率（以可出租面積計）（右

數(shù)據(jù)來源：REITREITREIT整體2023年上半年出租率呈下降趨勢，2023年6月末出租率為89.8%，較1月末下降3.0個百分33.2個百分點。20236點至97.8%；孵化器項目2023年6月末時點出租率較1月末下降5.3個百分點至82.7%。圖表14：華夏和達高科RI2023年中期主要運營數(shù)據(jù)-月末時點出租2023年12023年22023年32023年42023年52023年6-0.1+0.16月與1和達藥谷一期配套公 +1.3+1.4-1.4-2.5+2.46月與1+1.2-0.8+0.9-2.7-1.8-0.96月與1-5.3加權(quán)平均（以可出租面積計-.4個百分+.6個百分-.7個百分-.1個百分-.4個百分6月與1-.0個百分資料來源：REIT15REIT

和達藥谷一期研發(fā)辦公及配套商 和達藥谷一期配套公 孵化 整體組合（以可出租面積計數(shù)據(jù)來源：REIT從存量租約合同平均租金來看，REIT整體20236月末租金為1.48元/平方米/天，較1月末提升方米/2023年6月末租金較1月末提升1.9%至1.61元/平方米/圖表16：華夏和達高科RI2023年中期主要運營數(shù)據(jù)-存量租約合同平均租2023年1 2023年2 2023年3 2023年4 2023年5 2023年66月與16月與1月度環(huán)--6月與1月相資料來源：REIT17REIT

和達藥谷一期研發(fā)辦公及配套商 和達藥谷一期配套公 孵化 整體組合（以實際出租面積計數(shù)據(jù)來源：REIT從新簽租約合同平均租金來看，和達藥谷一期研發(fā)辦公及配套商業(yè)部分20231.1~1.62元/平方米/天的范圍內(nèi)。6112217~21920236112023616新簽租金維持在1.39~1.44元/平方米/天的范圍內(nèi)，較為平穩(wěn)。孵化器項目20231.66~1.90元/平方米/圖表18：華夏和達高科RI2023年中期主要運營數(shù)據(jù)-新簽租約合同平均租2023年12023年22023年32023年42023年52023年6-孵化器項 - -資料來源：REIT 和達藥谷一期研發(fā)辦公及配套商 和達藥谷一期配套公 孵化數(shù)據(jù)來源：REIT2023年上半年，REIT90%之上高于預(yù)測值，租金與預(yù)測保持一致。具體分資產(chǎn)來看，高35元/平方米/55元/平方米/600元/間/月。2023年上半年實際執(zhí)行租金標準與招募說明書有關(guān)202320REIT 數(shù)據(jù)來源：REITREIT擴募新購入資產(chǎn)大幅拉升整體資產(chǎn)組合出租率并降低租金單價。具體分資產(chǎn)來看，首發(fā)兩資產(chǎn)上半年出租180.8%94.8%182.2%85.1%1121.8元/平方米/116.1元平方米/月。1107.3元/平方米/月，64元平方米/月。6月擴募新購入的招光租賃因業(yè)態(tài)1月末的81.4%提升至90.5%，加權(quán)平均租金則小幅下降，從1月末的115.5元/平方米/月下降至114.0元/平方米/月。21REIT

萬海大廈（左 萬融大廈（左 整體組合（以建筑面積加權(quán)平均）（左 招光租賃（右數(shù)據(jù)來源：REIT22REIT（元/平方米/月

萬海大 萬融大 整體組 招光租數(shù)據(jù)來源：REITREITREITREIT組合整體上半年出租率為98.9%，企業(yè)租戶占比過半，除商鋪外季度租金均近99.9%收繳率。具體23REIT2023

數(shù)據(jù)來源：REIT24REIT2023

上半年平均 保利香檳 鳳凰公數(shù)據(jù)來源：REIT2023年12023年22023年32023年42023年52023年6商 2023年12023年22023年32023年42023年52023年6商 %%%%%% 住鳳凰公 閣（以建筑面 加權(quán)平均月度環(huán) 持 持 +.2百分 0.1百分 -.1百分資料來源：REIT資產(chǎn)接近滿租狀態(tài)，季度租金收繳率均為100%。2023年上半年，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT所持資產(chǎn)出租率4月~619409、97.214073平方米，上半年續(xù)租總3.36萬平方米，占項目可租賃面積的12.6%。兩項目季度租金收繳率均為100%。26REIT2023當月續(xù)簽租賃面積(3456季度租金收繳率3 4 5 6現(xiàn)代物流中心一 世紀物流 資料來源：REIT27REIT2023

月月月月月月 月月月月月月 現(xiàn)代物流中心一 世紀物流數(shù)據(jù)來源：REITREITREIT