新時(shí)期房地產(chǎn)項(xiàng)目加強(qiáng)稅務(wù)籌劃的必要性及路徑研究

引言：房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以分為立項(xiàng)階段、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段、項(xiàng)目銷售階段以及持有階段，涉及土地增值稅、增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費(fèi)及附加等多個(gè)稅種，且不同開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅種并不相同，因而在核算管理時(shí)也存在一些差異。房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期過(guò)程進(jìn)行分析，一一梳理其中涉及的稅種，結(jié)合稅務(wù)管理要求，綜合考慮多個(gè)因素并制定合理的方案，做好事前規(guī)劃、事中管理。1.新時(shí)期房地產(chǎn)項(xiàng)目加強(qiáng)稅務(wù)籌劃必要性1.1稅收優(yōu)化稅收是企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不可忽視的重要成本之一，通過(guò)合理的稅務(wù)籌劃，企業(yè)可以最大限度地降低稅負(fù)，優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的利潤(rùn)率和競(jìng)爭(zhēng)力。在新經(jīng)濟(jì)時(shí)期，稅收政策和法規(guī)不斷調(diào)整和更新，針對(duì)新業(yè)態(tài)和新模式的稅收優(yōu)惠政策不斷出臺(tái)，通過(guò)充分了解和運(yùn)用這些政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)稅收成本的最小化，獲得更大的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。1.2防控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)高、資金密集，長(zhǎng)期以來(lái)的高稅負(fù)重，讓不少房地產(chǎn)企業(yè)在過(guò)往稅務(wù)籌劃中常常有不合規(guī)手段，比如虛開(kāi)發(fā)票、虛列成本等，違背國(guó)家稅法的要求。隨金稅系統(tǒng)功能的進(jìn)一步完善，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)涉稅事項(xiàng)的監(jiān)管也越發(fā)嚴(yán)格、全面，監(jiān)管重心從“以票控稅”向“以數(shù)控稅”轉(zhuǎn)移，不合理的成本列支、發(fā)票開(kāi)具等，都難逃監(jiān)管“法眼”，一旦被稽查到，將會(huì)使企業(yè)面臨經(jīng)濟(jì)損失和聲譽(yù)損失。加強(qiáng)稅務(wù)籌劃，除了可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)充分享受稅收優(yōu)惠外，還可以調(diào)整企業(yè)籌劃手段、方向，根據(jù)稅法規(guī)定開(kāi)展籌劃工作，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在房地產(chǎn)企業(yè)可承受的范圍內(nèi)，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。1.3適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的發(fā)展需求新經(jīng)濟(jì)時(shí)代以互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)為核心，推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)稅務(wù)籌劃，靈活應(yīng)對(duì)新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的稅收政策和稅收模式變化，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型。同時(shí)，稅務(wù)籌劃還可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)與其他新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的合作與發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)與新經(jīng)濟(jì)的融合發(fā)展，實(shí)現(xiàn)互利共贏。2.新時(shí)期房地產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃路徑分析2.1項(xiàng)目立項(xiàng)階段2.1.1項(xiàng)目建立模式選擇在項(xiàng)目設(shè)立階段，主要籌劃方向聚焦于項(xiàng)目公司組織形式的籌劃。多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于跨區(qū)域開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)需要成立新的項(xiàng)目公司，母子公司和總分公司結(jié)構(gòu)下，企業(yè)所需繳納的稅額也可能存在差異?；谡咭?guī)定，子公司具有獨(dú)立法人資格，在設(shè)立地區(qū)被視為納稅人，可以自行承擔(dān)納稅義務(wù)。而分公司不具備法人資格，因而需要匯總到總部進(jìn)行繳稅。按照相關(guān)政策規(guī)定，總公司和分公司應(yīng)分期預(yù)繳企業(yè)所得稅，50%由分公司分?jǐn)傤A(yù)繳，50%由總公司預(yù)繳。具體操作中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合當(dāng)?shù)囟愂諆?yōu)惠、公司盈利預(yù)測(cè)等，對(duì)比分析，合理做出選擇。以A公司為例，假設(shè)A公司總部在深圳，需要在北京成立B項(xiàng)目公司。當(dāng)年深圳地區(qū)A公司按20%繳納企業(yè)所得稅，北京地區(qū)則統(tǒng)一以25%繳納企業(yè)所得稅，預(yù)測(cè)A公司當(dāng)年應(yīng)納稅所得額為1億元。情形一：若前三年公司由于拆遷問(wèn)題，虧損較大，幾乎沒(méi)有盈利。情形二：若前三年公司未面臨任何問(wèn)題，設(shè)立項(xiàng)目公司當(dāng)年可以拿地開(kāi)盤，有現(xiàn)金流回流，可以結(jié)轉(zhuǎn)收入配比成本。在情形一下，若B公司為分公司，當(dāng)年虧損4000萬(wàn)，將其匯總到A公司，則當(dāng)年實(shí)際應(yīng)納稅所得額=10000-4000=6000萬(wàn)元，A公司在北京應(yīng)繳納6000＊25%＊50%=750萬(wàn)元，在深圳繳納600萬(wàn)元，總計(jì)需繳納1350萬(wàn)元。而若B公司為子公司，當(dāng)年虧損4000萬(wàn)元，則B公司應(yīng)納所得稅為0。由于B公司虧損不能匯總到A公司，A公司當(dāng)年應(yīng)納所得稅=10000＊20%=2000萬(wàn)元?？梢?jiàn)，若B公司為分公司模式下，可以節(jié)省650萬(wàn)元的稅收成本。在情形二下，若B公司為分公司，當(dāng)年盈利4000萬(wàn)元，B公司應(yīng)預(yù)繳的所得稅=（10000+4000）＊25%＊50%=1750萬(wàn)元，A公司應(yīng)預(yù)繳的所得稅=（10000+4000）＊20%＊50%=1400萬(wàn)元，總計(jì)繳納所得稅3150萬(wàn)元。而若B公司為子公司，當(dāng)年盈利4000萬(wàn)元，應(yīng)納所得稅=4000＊25%=1000萬(wàn)元，A公司應(yīng)納所得稅=10000＊20%=2000萬(wàn)元，總計(jì)繳納所得稅3000萬(wàn)元?？梢?jiàn)，子公司模式下，更有節(jié)稅優(yōu)勢(shì)。綜合上述兩種情況來(lái)看，若房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期虧損，采用分公司組織形式可以更好地降低總體稅負(fù)成本。但如果暫時(shí)虧損，子公司組織形式更具有優(yōu)勢(shì)，尤其是由于其具有獨(dú)立法人資格，還可以享受地方上的稅收洼地優(yōu)惠。2.1.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式包括合作開(kāi)發(fā)、代建工程等多種模式，不同模式下的納稅情況也不盡相同。合作開(kāi)發(fā)一般是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金的建房模式，基于稅收政策來(lái)看，這一模式下，如果建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅的征收；建成后轉(zhuǎn)讓的，在出售時(shí)才需按照銷售收入繳納土地增值稅。選擇合作建房，既可以緩解企業(yè)資金不足的困境，也能遞延土地增值稅的納稅時(shí)間，獲得一定的稅金時(shí)間收益。代建工程則是指房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)工程、建筑等服務(wù)工作，沒(méi)有房地產(chǎn)的所有權(quán)，主要收入為服務(wù)收入，不涉及土地增值稅的繳納，也存在一定的籌劃空間。在具體選擇時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需詳細(xì)對(duì)比計(jì)算不同模式下的節(jié)稅效益，綜合收益、風(fēng)險(xiǎn)等，合理選擇。2.1.3籌資方式選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金較大，一般都需從外部融資，而不同的融資方式帶來(lái)企業(yè)的節(jié)稅效果也不同。目前，常見(jiàn)的融資方式主要可以分為權(quán)益融資和負(fù)債融資兩類。若房地產(chǎn)企業(yè)采用權(quán)益融資手段，一般是指追加投資或發(fā)行新股等，產(chǎn)生的費(fèi)用無(wú)法進(jìn)行所得稅抵扣。債務(wù)融資一般是指銀行貸款、發(fā)行債券等，產(chǎn)生的利息可以計(jì)入期間費(fèi)用，進(jìn)行稅前抵扣，具有稅盾作用。不過(guò)負(fù)債融資雖然可以增加稅前抵扣，但也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率上升，加大公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且少納稅并不意味著項(xiàng)目收益最大化。實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資方式時(shí)，應(yīng)在擴(kuò)大項(xiàng)目收益的基礎(chǔ)上，站在全局視角，系統(tǒng)、全面地計(jì)算不同融資方案下的成本收益，確定合理的負(fù)債比率，獲得有效的節(jié)稅效果。2.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段2.2.1甲供材核算模式選擇“甲供材”模式下，甲方自行采購(gòu)建設(shè)材料、設(shè)備等，可以直接獲取增值稅發(fā)票，獲得增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣。不少房地產(chǎn)企業(yè)選擇甲供工程來(lái)獲得更多的進(jìn)項(xiàng)抵扣，降低稅負(fù)壓力。不過(guò)實(shí)踐中，甲供材工程也存在兩種核算方式，房地產(chǎn)企業(yè)取得的發(fā)票規(guī)格不同，獲得的進(jìn)項(xiàng)抵扣也存在差異。具體分析如下：第一種核算方式為，將甲供材和工程款分開(kāi)，即甲方采購(gòu)建設(shè)材料后按照項(xiàng)目進(jìn)度要求，提供給乙方，另行支付工程款。這一方式下，乙方最終按照不含“甲供材”金額開(kāi)具增值稅專票。第二種核算方式為，將甲供材和工程款匯總，即甲方采購(gòu)材料、設(shè)備等后交給乙方使用，抵減部分工程款（例如，工程款500萬(wàn)，實(shí)際工程支付300萬(wàn)，200萬(wàn)則為甲供材抵扣工程款），實(shí)質(zhì)上是將建設(shè)材料等銷售給了乙方，乙方在施工成本中進(jìn)行反映，并按照工程預(yù)算沖減應(yīng)收賬款。這一方式下，乙方最終需按照韓“甲供材”金額的全額開(kāi)具增值稅專票。由于乙方提供建筑服務(wù)時(shí)，可以采用一般計(jì)稅法，也可以采用簡(jiǎn)易計(jì)稅法。對(duì)于乙方而言，假設(shè)減去A公司已經(jīng)購(gòu)買的材料款，實(shí)際工程含稅價(jià)為X，項(xiàng)目中需要乙方自行購(gòu)置的材料含稅價(jià)為Z，占工程含稅價(jià)比為C=X/Z，采購(gòu)材料使用稅率為R。若乙方采用一般計(jì)稅法，則應(yīng)繳納的增值稅=X/(1+9%)＊9%-Z/(1+R)＊R=8.26%＊X-Z/(1+R)R采用簡(jiǎn)易計(jì)稅法時(shí)，應(yīng)繳納的增值稅=X/(1+3%)＊3%=2.91%＊X兩種計(jì)稅方式下應(yīng)納稅額相同時(shí)，計(jì)算可以得出，C=5.35%＊（1+1/R）當(dāng)C=X/Z＜5.35%＊（1+1/R）時(shí)，乙方采用簡(jiǎn)易計(jì)稅法繳納的增值稅更少。而對(duì)于甲方而言，一般計(jì)稅法下其可獲得的進(jìn)項(xiàng)抵扣=X/(1+9%)＊9%=8.26%＊X。簡(jiǎn)易計(jì)稅法下可獲得的進(jìn)項(xiàng)抵扣=X/(1+3%)＊3%=2.91%＊X對(duì)于甲方而言，一般計(jì)稅法更有利于其取得更多的增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣。但涉及雙方金額問(wèn)題，甲方應(yīng)與乙方做好談判，互相讓利，順利合作。2.2.2增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的調(diào)整主要用于土地增值稅的籌劃，按照規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)利息費(fèi)用是按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建造成本和土地使用金之和的10%進(jìn)行扣除。而且將取得土地開(kāi)發(fā)為熟地出售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、取得土地所有權(quán)的成本都可增加20%的扣除額，因而每增加一單位開(kāi)發(fā)成本，可以增加1.3倍的扣除項(xiàng)目金額，降低土地增值稅應(yīng)納稅額。實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)將毛坯房精裝修、增加配套設(shè)施等方式來(lái)增加開(kāi)發(fā)成本。比如房地產(chǎn)企業(yè)可以增加小區(qū)園林、觀景湖、老人活動(dòng)中心、兒童游樂(lè)等，在提升住宅品質(zhì)的同時(shí)也增加了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。以Q公司為例，假設(shè)銷售收入為不含稅收入。方案一，公司未進(jìn)行額外的開(kāi)發(fā)建設(shè)，取得土地的成本為16000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本共計(jì)34000萬(wàn)元，項(xiàng)目可出售面積為3萬(wàn)平方米，平均售價(jià)為3.3萬(wàn)元每平，共計(jì)取得99000萬(wàn)元的銷售收入。此方案下，Q公司需繳納增值稅=（99000-16000-34000）＊9%=4410萬(wàn)元，城建稅及教育附加稅=4410＊12%=529.2萬(wàn)元，印花稅=99000＊0.05%=49.5%，土地增值稅可扣除項(xiàng)目金額=（16000+34000）＊（1+10%+20%）+529.2=65529.2萬(wàn)元，土地增值稅增值額=99000-65529.2=33470.8萬(wàn)元，增值率=增值額/可扣除項(xiàng)目金額=51.08%。按照土地增值稅計(jì)算公式，此時(shí)Q公司所需繳納的土地增值稅=33470.8＊40%-65529.2＊5%=10111.86萬(wàn)元，應(yīng)繳企業(yè)所得稅=（99000-49.5-529.2-16000-34000-10111.86）＊25%=9577.36萬(wàn)元，項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為28732.08萬(wàn)元。方案二，公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中添加了一些配套設(shè)施，總開(kāi)發(fā)成本為53000萬(wàn)元，售價(jià)也提升到每平38700元，取得了116100萬(wàn)元的銷售收入。重新計(jì)算得到土地增值稅可扣除項(xiàng)目金額為90208.68萬(wàn)元，增值額為25891.32萬(wàn)元，增值率為25891.32/90208.68=28.70%，此時(shí)土地增值稅=25891.32＊30%=7767.40萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為9691.47萬(wàn)元，項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為29074.4萬(wàn)元。2.3項(xiàng)目銷售階段2.3.1銷售定價(jià)不同銷售價(jià)格，可能會(huì)計(jì)算得到不同的土地增值率，由于土地增值稅采用四級(jí)超率累計(jì)稅率，因而銷售價(jià)格的增加，也容易導(dǎo)致項(xiàng)目土地增值稅跳躍式增加，反而降低了整體項(xiàng)目利潤(rùn)。因而，實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合客戶群體、行業(yè)情況、成本、利潤(rùn)、稅負(fù)等多方因素進(jìn)行考慮、分析，確定合理的銷售價(jià)格。2.3.2成立銷售子公司成立銷售子公司時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以以較低的內(nèi)部?jī)r(jià)格將房產(chǎn)銷售給子公司，如此由于企業(yè)取得的銷售收入較少，因而基于此計(jì)算得到的土地增值稅、企業(yè)所得稅等也相對(duì)減少，公司稅后利潤(rùn)隨之增加。而作為子公司，企業(yè)可以從組織形式、納稅人身份、稅收洼地等角度選擇合適的稅收優(yōu)惠政策，享受更多稅收紅利，從而降低稅負(fù)。2.3.3辦理留抵退稅基于當(dāng)前減稅降費(fèi)政策下，大量房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目施工建設(shè)階段獲取了大量的進(jìn)項(xiàng)稅額，及時(shí)辦理留抵退稅可以增加企業(yè)可流轉(zhuǎn)的現(xiàn)金流，避免資金被無(wú)償占用，一定程度上也降低了企業(yè)資金使用成本。在辦理留抵退稅后，房地產(chǎn)企業(yè)還需及時(shí)從進(jìn)項(xiàng)稅額中轉(zhuǎn)出退稅額，避免重復(fù)退稅申報(bào)，增加退稅管理時(shí)間和成本。2.4項(xiàng)目持有階段近年來(lái)，過(guò)高的房?jī)r(jià)增加了居民購(gòu)買壓力，房產(chǎn)稅、限購(gòu)等政策的出臺(tái)，也降低了一些居民的購(gòu)買欲望，不少樓盤房產(chǎn)閑置問(wèn)題較重。對(duì)于閑置房產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需及時(shí)處理，盤活資金。實(shí)踐中，企業(yè)一般選擇出租和聯(lián)營(yíng)兩種方式。前者是將閑置房產(chǎn)對(duì)外投資，主要收入為租金；后者則是和其他公司合作，投資其他產(chǎn)業(yè)，從合資公司中獲取利潤(rùn)。不同方式下，房地產(chǎn)企業(yè)取得的收入不同，適用的稅率也不同，繳納的稅種也不同，比如出租時(shí)企業(yè)還需繳納增值稅、城建稅及教育附加、印花稅。因而，房地產(chǎn)企業(yè)需充分考察未來(lái)前景，合理計(jì)算不同方式下的利潤(rùn)、稅額，科學(xué)選擇。3.提升房地產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃管理效益的保障措施3.1健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步加強(qiáng)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管控，確保企業(yè)能夠充分利用稅收優(yōu)惠政策，減少違規(guī)涉稅行為給企業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)和信譽(yù)損失，總體上實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)稅務(wù)成本支出的目標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)內(nèi)部控制活動(dòng)的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全內(nèi)部控制體系，重點(diǎn)強(qiáng)化稅務(wù)管理制度和風(fēng)險(xiǎn)管理制度建設(shè)。（1）根據(jù)政策變動(dòng)和公司業(yè)務(wù)發(fā)展需求及時(shí)修訂更新原來(lái)的稅務(wù)管理制度和風(fēng)險(xiǎn)管理制度，明確企業(yè)各職能部門的權(quán)責(zé)歸屬范圍，落實(shí)管理責(zé)任。（2）明確稅務(wù)管理工作流程，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)籌劃活動(dòng)的制度約束。（3）完善企業(yè)績(jī)效考核管理制度，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制納入企業(yè)員工績(jī)效考核體系，設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制績(jī)效考核指標(biāo)和考核權(quán)重，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的工作重點(diǎn)在于要嚴(yán)格執(zhí)行和落實(shí)“風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別-風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估-風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)”管理機(jī)制：（1）對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別。財(cái)稅人員要應(yīng)用稅務(wù)清單法、財(cái)務(wù)報(bào)表法和業(yè)務(wù)流程圖法對(duì)稅務(wù)籌劃環(huán)節(jié)出現(xiàn)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)因素實(shí)施全面、準(zhǔn)確的識(shí)別。（2）對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。企業(yè)需對(duì)識(shí)別出的涉稅風(fēng)險(xiǎn)因素采用定量分析和定性分析相結(jié)合的方式，將那些對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理威脅程度最大、發(fā)生幾率最高的涉稅風(fēng)險(xiǎn)因素挑選出來(lái)，優(yōu)先采取控制措施。（3）稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。對(duì)于已經(jīng)被識(shí)別并且經(jīng)過(guò)評(píng)估的涉稅風(fēng)險(xiǎn)因