【規(guī)劃設(shè)計】泛海地產(chǎn)華甌國際項目定位與規(guī)劃設(shè)計建議

華甌國際工程定位與規(guī)劃設(shè)計建議備注：版權(quán)所有，如華甌置業(yè)抄襲或者采用本方案，而未與泛海地產(chǎn)合作，追其法律責(zé)任〔深入稿〕華甌國際——工程地塊解析工程地理位置圖SM廣場百安居沃爾瑪紫都城大城小院盛世北辰陽光地中海渝安龍都逸靜豐豪華渝儀表廠新城麗都當(dāng)代城建材市場盤溪綜合市場自由港灣紫都城紫都星座本案輕軌線柏樹堡立交余松路工程分析建筑用地面積：37375m2總占地面積：41584.5m2使用性質(zhì)：公建、住宅容積率：不得大于5建筑密度：不得大于35％綠地率：不得小于35％高差：南北落差為13米左右東西落差為5米左右道路級別：余松路為城市主干道，雙向八車道，靠近大城小院為雙向四車道，工程東面為雙向四車道注：①用地面積包含集中公共綠地7072m2〔沿柏樹堡立交控制的20米防護(hù)綠化帶的面積〕，該面積已計入用地基數(shù)37375m2，但不納入地塊綠地率指標(biāo)核算。②該工程為重慶市政府支持重慶市文化藝術(shù)界聯(lián)合會修建“文藝家活動中心〞的配套工程，保證文聯(lián)在該工程中獲得該會要求的10000平米的培訓(xùn)、辦公用房，并負(fù)責(zé)該“文藝家活動中心〞的周邊環(huán)境龍湖大城小院SM廣場文藝家活動中心柏樹堡立交余松路龍湖紫都城工程特征思考思考A：工程處于成熟開展的冉家壩板塊，已成為共性特征，不具有優(yōu)勢性思考B：容積率高達(dá)5，如何通過產(chǎn)品躲避高容積率缺陷，提升工程價值思考C：余松路、柏樹堡立交過往車輛頻繁，噪聲污染嚴(yán)重，需定位新產(chǎn)品躲避該缺陷思考D：工程如何定位，才能在劇烈競爭市場中脫穎而出成為工程操作成功的關(guān)鍵思考E：正確認(rèn)識SM廣場和文聯(lián)培訓(xùn)中心的作用，并能與工程有機(jī)結(jié)合華甌國際——容積率為5，如何躲避并化解成功案例借鑒北京SOHO現(xiàn)代城以寫字樓和小面積公寓化解高容積率的壓力深圳的星河世紀(jì)以寫字樓和小面積公寓化解高容積率的壓力〔寫字樓：17萬方酒店：13萬方商業(yè)：16萬方公寓：20萬方〕〔寫字樓：4萬方商業(yè)：4.3萬方公寓：5.5萬方〕重慶的紅鼎國際以小面積公寓化解高容積率的壓力重慶的光華觀府國際以酒店和高檔商業(yè)化解高容積率的壓力成功案例借鑒〔公寓式住宅：10萬方公寓：3.5萬方〕新古典花園住宅、高檔公寓、超五星級酒店及高檔商業(yè)〞為一體的50萬方核心商圈首席花園大社區(qū)。高容積率的化解模式1、弱化住宅品質(zhì)性和舒適度，強調(diào)投資性、過渡性、經(jīng)濟(jì)性2、通過商務(wù)功能或者商業(yè)功能化解高容積率的壓力3、利用各種物業(yè)形態(tài)的相互影響，結(jié)合工程地塊屬性和開發(fā)目標(biāo)確定工程可開展的物業(yè)組合4、通過商務(wù)功能展示或者先期入市提升工程的投資潛力和形象度，防止與高品質(zhì)住宅區(qū)檔次和品質(zhì)弱勢競爭華甌國際——核心問題的界定華甌置業(yè)目標(biāo)：躲避市場風(fēng)險，快速回現(xiàn)是首要目標(biāo)華甌置業(yè)目標(biāo)排序：躲避風(fēng)險＞快速回現(xiàn)＞利潤最大化＞通過工程帶動公司的品牌華甌置業(yè)目標(biāo)排序：所有物業(yè)盡可能變現(xiàn)，不打算物業(yè)自我持有華甌置業(yè)困惑：為到達(dá)目標(biāo)，工程如何定位和規(guī)劃核心問題：如何實現(xiàn)低風(fēng)險、快速銷售的復(fù)合型地產(chǎn)定位和概念設(shè)計核心問題：如何實現(xiàn)低風(fēng)險、快速銷售的復(fù)合型地產(chǎn)定位和概念設(shè)計產(chǎn)品組合工程定位布局優(yōu)化設(shè)計建議物業(yè)形態(tài)華甌國際——物業(yè)形態(tài)定義本工程物業(yè)形態(tài)定義低風(fēng)險復(fù)合型〔在未來不確定性〕多產(chǎn)品組合物業(yè)均衡開展模式復(fù)合型快速銷售〔在規(guī)劃角度〕全分拆銷售物業(yè)形態(tài)塔樓＋獨棟＋街區(qū)銷售型均衡開展模式的復(fù)合型地產(chǎn)類似物業(yè)形態(tài)案例紅鼎國際，商務(wù)公寓面向的是重慶市投資客，公寓式住宅面向區(qū)域性消費者，通過公寓的銷售提升住宅的附加值和形象度，多種產(chǎn)品滿足不同的客戶，分散市場風(fēng)險。紅鼎國際?商務(wù)領(lǐng)館建筑面積為3.5萬方，40－65m2自由組合的公寓，倡導(dǎo)模糊和混合的思想，可以辦公可以居住，這里為辦公和居住提供了多種可能性。紅鼎國際?名苑建筑面積為8萬方，弱化了居住環(huán)境，強調(diào)了居住的便利性和可升值空間以及投資價值。紅鼎國際通過小戶型的公寓形象化解了高容積率的壓力財信弗瑞登，弗瑞登寫字樓面向的是大型企業(yè)或集團(tuán)公司，弗瑞登?自由之城的小戶型公寓面向投資客和過渡性投資客，弗瑞登?紅街以內(nèi)街和外街兩種不同的物業(yè)組合，重點作為工程的配套性商業(yè)。財信弗瑞登綜合功能定位消除了區(qū)域抗性，細(xì)分了市場，補充世紀(jì)英皇的商務(wù)功能配套的空白產(chǎn)品，使工程演繹了獨具特色的復(fù)合型物業(yè)開展道路財信弗瑞登通過公寓式住宅啟動帶動了人氣和口碑，后期寫字樓形象提升公寓式住宅價值，促進(jìn)公寓式住宅的銷售，實現(xiàn)了正盤快速銷售財信弗瑞登通過核心區(qū)域價值、產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品節(jié)奏實現(xiàn)價值提升類似物業(yè)與工程比照表對比因素紅鼎國際財信弗瑞登華甌國際交通狀況★★★★★★★★★★★★★★噪聲污染★★★★★★★★★★★★★★★商服配套★★★★★★★★★★★★★★人居密度★★★★★★★★★★★★★★政府機(jī)關(guān)★★★★★★★★★★★★核心商圈輻射★★★★★★★★★★★★產(chǎn)業(yè)資源★★★★★★★★★經(jīng)濟(jì)指標(biāo)★★★★★★★★★★★★★★競爭對手分化★★★★★★★★★★★★★★備注：★代表級別小結(jié)：工程可借鑒這兩個工程開展寫字樓、商務(wù)公寓、公寓式住宅、商業(yè)街等多種物業(yè)形態(tài)組合的地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)定義主要因素商業(yè)寫字樓酒店公寓區(qū)域?qū)傩陨虡I(yè)中心區(qū)★★★★★★★★★★商務(wù)中心區(qū)★★★★★★★★★★旅游區(qū)★★★

★★★★★★環(huán)境資源擁有自然資源

★★★★★★★擁有產(chǎn)業(yè)資源★★★★★★★★★★通達(dá)性、昭示性強★★★★★★★★★★★★人流量大★★★★

★★

開發(fā)目標(biāo)租（長期持有）★★★★★★★★★★★★★售（回籠資金）★★★★★★★★★★小結(jié)：通過物業(yè)形態(tài)影響因素分析，可以看出工程不適宜開展的物業(yè)形態(tài)為寫字樓和酒店，可以考慮物業(yè)形態(tài)為商業(yè)、公寓〔商務(wù)公寓和住宅〕華甌國際——產(chǎn)品組合的各物業(yè)開展可行性商務(wù)公寓分析產(chǎn)品組合的各物業(yè)發(fā)展可行性？住宅分析商業(yè)分析重慶商務(wù)公寓市場1、重慶是商務(wù)公寓客戶根本上為：智力效勞型中小企業(yè)，創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)、投資客，還有局部政府機(jī)構(gòu)進(jìn)駐2、知名物業(yè)管理品牌對企業(yè)帶動作用大，出租率高；3、企業(yè)入住商務(wù)公寓關(guān)注的因素為：地段、租金、物管等4、局部中小企業(yè)在居住小區(qū)內(nèi)辦公，存在市場時機(jī)；5、硬件配套一般，大堂裝修簡單。電梯運行速度緩慢。重慶商務(wù)公寓市場——中小企業(yè)進(jìn)駐，物管品牌對企業(yè)帶動大，出租率高重慶商務(wù)公寓存在一定的市場空間，同時硬件還有很大的提升空間！區(qū)域內(nèi)商務(wù)公寓研判冉家壩有大量的中小企業(yè)在住宅內(nèi)辦公政府機(jī)關(guān)遷入冉家壩，大量與政府關(guān)系密切的企業(yè)將紛紛入住冉家壩城市主干道連接城市中心，將大大降低中小企業(yè)的通勤成本SM廣場、百安居、沃爾瑪、廣電總局、盤溪農(nóng)貿(mào)市場等企業(yè)和購物中心的入住，會帶動大量的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上的下游公司的進(jìn)駐區(qū)域內(nèi)有大量的星級寫字樓的供應(yīng)，商務(wù)公寓主要面向中小企業(yè)，可以差異化市場供應(yīng)。區(qū)域商務(wù)公寓市場有大量的機(jī)會市場機(jī)客戶角度商務(wù)公寓研判商務(wù)公寓KPI〔關(guān)鍵績效指標(biāo)〕目標(biāo)客戶KPI（關(guān)鍵績效指標(biāo)）本項目的契合程度投資1、總價不高☆2、區(qū)位優(yōu)勢明顯，升值潛力巨大★3、產(chǎn)品形象價值高★4、對使用功能不大敏感☆5、終端消費客戶群明顯★自用辦公1、對周邊商服要求高☆2、交通便利、配套完善★3、最好臨街（城市主干道）★4、可以自由分割空間★備注：★與本工程高度符合☆與本工程中度符合〇與本工程不符合從客戶的角度考慮，本工程具備打造商務(wù)公寓的條件小結(jié)：通過市場分析、區(qū)域研判、客戶群等角度可以看出工程具有開展商務(wù)的市場空間，并能在區(qū)域內(nèi)形成良好的市場反映。商務(wù)公寓研判商務(wù)公寓開展策略體系指標(biāo)特征建筑外觀體系建筑尺度與其他建筑和諧共處,樹立區(qū)域高檔形象外立面視覺沖擊個性化是商務(wù)公寓的首要共性,以便脫離區(qū)域建筑,形成視覺沖擊功能化體系舒適/奢華產(chǎn)品小空間制造大尺度,寬廳,主臥室,景觀陽臺等的應(yīng)用獨享公共空間豪華的入戶大堂,高品質(zhì)電梯間等豪華裝修/高檔配置與星級酒店相似的高標(biāo)準(zhǔn)精裝修公寓以及高端建材配置精益服務(wù)提供高標(biāo)準(zhǔn)物管服務(wù)功能復(fù)合體現(xiàn)復(fù)合功能人文體系塔尖效應(yīng)城市中的高端示范力量打造三大體系:建筑外觀體系、功能化體系、人文體系商務(wù)公寓分析產(chǎn)品組合的各物業(yè)開展可行性？住宅分析商業(yè)分析區(qū)域內(nèi)住宅市場典型樓盤SM廣場百安居沃爾瑪紫都城大城小院盛世北辰陽光地中海渝安龍都逸靜豐豪華渝儀表廠新城麗都當(dāng)代城建材市場盤溪綜合市場自由港灣紫都城紫都星座本案輕軌線柏樹堡立交余松路區(qū)域內(nèi)住宅市場1、區(qū)域住宅總價區(qū)間集中在：27萬－36萬和40萬－50萬之間2、區(qū)域住宅面積區(qū)間集中在：60平米－85平米和90平米－105平米之間，60平米以下小戶型存在很大的市場空間3、區(qū)域住宅市場客戶主要為三源客戶：工作源、地緣、生意源，以本區(qū)域為主的政府機(jī)關(guān)人員、企事業(yè)單位職工、長久居住在老城區(qū)的和在龍溪、冉家壩、盤溪等專業(yè)市場的生意人等等住宅市場研判：小戶型存在很大的市場空間，客戶來源于區(qū)域內(nèi)工作源、地緣、生意源的客戶住宅市場開展策略1、立足工程本體，填補區(qū)域總價和面積區(qū)間的市場空白2、搶先入市，避開與后期工程的競爭商務(wù)公寓分析產(chǎn)品組合的各物業(yè)開展可行性？住宅分析商業(yè)分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場影響因素基本情況競爭項目福建永輝超市在東和春天開設(shè)了面積約達(dá)1萬平方米的第二賣場；金科集團(tuán)攜手國內(nèi)家居巨頭紅星家具在此打造重慶地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的家居市場金科·國際廣場；龍湖紫都城有3萬平方米的商業(yè)區(qū)，并已引進(jìn)了沃爾瑪、百安居，光宇陽光地中海已已引進(jìn)了新世界超市潛在供應(yīng)SM集團(tuán)正在建一個不低于12萬平方米SHOPPINGMALL，冉家壩中心區(qū)的地下空間也將建成商業(yè)區(qū)，華渝儀表廠片區(qū)和冉家壩廣場信合地產(chǎn)項目綜合體項目開發(fā)，同時還要建一個3萬平方米的建材市場，一個單層6萬平方米的地下商場（可能考慮兩層）；為商業(yè)配套了一個近4萬平方米的步行廣場，此外還有兩個五星級的酒店……商業(yè)總面積將不低于50萬方，全部建成需要2—3年，將成為成熟最快的北部商業(yè)副中心人口分布僅冉家壩所在龍溪地區(qū)，居住人口25萬，預(yù)計兩三年后將達(dá)45萬人政府機(jī)關(guān)政府辦公廳、市委機(jī)關(guān)宿舍、市廣電局、市老干局、市環(huán)保局、海關(guān)、邊防局、中新社重慶分社、江北區(qū)委、區(qū)府、江北公檢法集中住宅區(qū)東和春天、新城麗都、芳草地·自由港灣、豐業(yè)·御景豪庭、維豐南橋苑、光華南橋人家、紫都城、大城小院、光宇陽光地中海、盛世北辰、當(dāng)代城、逸境豐豪等諸多樓盤分布于項目周邊小結(jié)：工程地塊不適宜開展大規(guī)模的商業(yè)開發(fā)，選擇中小型臨街商業(yè)為工程開發(fā)策略商業(yè)開展策略放棄購物性的商業(yè)，選擇銷售速度快的商業(yè)類別和業(yè)態(tài)A-城市商業(yè)競爭：老城區(qū)的商業(yè)地位不可動搖B-區(qū)域競爭：區(qū)域有多家大型購物型商業(yè)啟動C-區(qū)域的商業(yè)環(huán)境短期較差D-本工程規(guī)模條件不宜做大型商業(yè)E-開發(fā)目標(biāo)：不持有A-不可做大體量購物型商業(yè)B-商業(yè)體量中等C-可作抗風(fēng)險強、啟動易存活的業(yè)態(tài)A-工程啟動時，選擇抗風(fēng)險比較強的商業(yè)業(yè)態(tài)B-中等規(guī)模容易到達(dá)商業(yè)積聚的效果C-加快銷售速度需要多個臨街面和商業(yè)主題定位D-價值最大化的實現(xiàn)，銷售速度的實現(xiàn)體量：中等規(guī)?！?萬平米左右〕業(yè)態(tài)：需結(jié)合周邊商業(yè)形態(tài)定義華甌國際——多物業(yè)形態(tài)開展下的產(chǎn)品定位各物業(yè)形態(tài)之間的影響力物業(yè)組合面向的客戶群體承擔(dān)的功能相互影響商務(wù)公寓投資和自用價值標(biāo)桿，可樹立項目整體形象實現(xiàn)較高的銷售價格，保持物業(yè)形象，同時為商業(yè)提供客源住宅投資和自用保證開發(fā)商企業(yè)現(xiàn)金流來源，滿足中長期居住者需求能夠為商業(yè)提供客源，并為商務(wù)公寓提供住宿服務(wù)，但容易降低項目整體檔次商業(yè)投資和自用可實現(xiàn)較高利潤，承擔(dān)某種社會職能，可以塑造與其他項目的差異外向性較強的組成部分，可以為商務(wù)公寓和住宅提供配套。但也會對公寓帶來負(fù)面影響多物業(yè)形態(tài)下的產(chǎn)品定位工程主要承載的功能：商務(wù)辦公、居住、消費、培訓(xùn)等功能工程主要的物業(yè)形態(tài)：商務(wù)公寓、居家型和投資性的住宅、商業(yè)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等所以工程的產(chǎn)品定位為：多功能國際社區(qū)華甌國際——多功能國際社區(qū)下的規(guī)劃建議結(jié)合地塊狀況下的規(guī)劃建議——商務(wù)公寓和住宅龍湖大城小院SM廣場文藝家活動中心柏樹堡立交余松路龍湖紫都城商務(wù)公寓公寓式住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅1號樓2號樓3號樓4號樓5號樓6號樓7號樓8號樓規(guī)劃布局調(diào)整的支撐點商務(wù)公寓調(diào)整的支撐點1、昭示性強，容易展示工程的形象2、距離SM廣場最近，容易與SM廣場形成照應(yīng)3、噪聲污染嚴(yán)重，不利于居住，但商務(wù)公寓對此要求不高公寓式住宅的支撐點1、此處受到一定的噪聲污染，居家舒適度受到一定影響2、可以作為商務(wù)公寓的補充性物業(yè)3、離主干道近，投資價值更高些結(jié)合地塊狀況下的規(guī)劃建議——商業(yè)和車行道龍湖大城小院SM廣場柏樹堡立交余松路龍湖紫都城獨立商業(yè)（2F）1號樓2號樓3號樓4號樓5號樓入口車庫入口外街商業(yè)（1F)內(nèi)街商業(yè)（1F）6號樓7號樓8號樓入口入口文藝家活動中心（獨立商務(wù)寫字間）（文化商務(wù)街）（休閑文化街）入口（社區(qū)服務(wù)街）商業(yè)設(shè)計要求和定位——商務(wù)公寓局部商業(yè)設(shè)計要求:采用寫字樓的高空間大堂設(shè)計大堂層高在9米以上,酒店式大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)大堂占一樓建筑面積的50%左右商務(wù)公寓局部商業(yè)經(jīng)營定位考慮:一樓分割成小開間的商業(yè)門面，經(jīng)營副食店、打印店、小吃店、文具店等，作為商務(wù)公寓的配套性物業(yè)，采用出售方式。二樓重點考慮為咖啡廳、西餐廳、茶樓等，作為商務(wù)辦公企業(yè)會客、洽談業(yè)務(wù)、接待等功能，采用租賃方式典型例子：財信弗瑞登立面示意圖二樓層高4.2米一樓層高4.8米平面示意圖大堂一樓平面圖大堂二樓平面圖商業(yè)設(shè)計要求和定位——住宅局部商業(yè)背景資料：重慶SM城市廣場據(jù)渝北區(qū)商委相關(guān)人士了解，SM集團(tuán)在龍湖紫都天街旁圈地100多畝，將建購物中心、書城、高檔餐飲、電影院等為一體的大型SHOPPINGMALL，總投資超過10億元人民幣，2024年底投入使用，臺灣的萊雅百貨將入駐。

重慶SM城市廣場經(jīng)營模式采用租賃為主，重點面向的國際二線品牌店，可能在購物中心考慮一線品牌。主要的戰(zhàn)略合作伙伴可能重點考慮國美電器、萊雅百貨、肯德基、麥當(dāng)勞、屈臣氏及Levi`s、Jack&Jones、ONLY、萬達(dá)國際電影城等長久戰(zhàn)略合作伙伴商業(yè)設(shè)計要求和定位——住宅局部商業(yè)背景資料：

重慶市文學(xué)藝術(shù)界聯(lián)合會重慶市文學(xué)藝術(shù)界聯(lián)合會〔簡稱重慶市文聯(lián)〕于1951年5月4日成立，“文革〞期間被撤銷，1979年“撥亂反正〞后重新恢復(fù)工作，1997年3月16日成為中國文聯(lián)的團(tuán)體會員，1999年12月29日和2024年4月8日分別召開了重慶直轄后的第一次和第二次文代會。

重慶市文聯(lián)，是中共重慶市委、重慶市人民政府領(lǐng)導(dǎo)的，由全市性文藝家協(xié)會、區(qū)縣(自治縣)文聯(lián)、行業(yè)企業(yè)文聯(lián)和其它文藝社團(tuán)組成的正廳局級人民團(tuán)體機(jī)關(guān)，是市委、市政府聯(lián)系全市文藝界的橋梁和紐帶，是繁榮社會主義文藝、開展先進(jìn)文化的重要力量?，F(xiàn)有團(tuán)體會員單位46個，其中全市性文藝家協(xié)會13個，區(qū)縣〔自治縣〕文聯(lián)27個，行業(yè)企業(yè)文聯(lián)6個；非團(tuán)體會員的文藝研究會〔協(xié)會〕4個，創(chuàng)作供稿中心1個；全國個人會員1346人，市級個人會員9927人，基層個人會員16432人。形成了一支專業(yè)業(yè)余互補、老中青結(jié)合的文藝工作者隊伍。商業(yè)設(shè)計要求和定位——住宅局部商業(yè)1、SM廣場已涵蓋了服裝、餐飲、娛樂、休閑、影視、書城等多種物業(yè)形態(tài)，對于工程而言，可以工程住戶和辦公人士提供了良好的配套效勞。但因為SM廣場的經(jīng)營物業(yè)多樣化，反而使工程的商業(yè)定位上難于得到突出，工程的商業(yè)局部配套效勞可以考慮為小區(qū)效勞，但是配套性商業(yè)不宜考慮過多分析：2、文聯(lián)培訓(xùn)中心主要承擔(dān)的功能是從事培訓(xùn)、工作會議的召開、藝術(shù)展覽、文藝活動、辦公等，在一定程度可以為工程住宅商業(yè)局部提供良好的客源。隨著文聯(lián)培訓(xùn)中心的建設(shè)，大量的制作公司、廣告公司、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、版權(quán)機(jī)構(gòu)、發(fā)行機(jī)構(gòu)、媒體公司，會隨著文聯(lián)培訓(xùn)中心的建設(shè)，逐步向其靠攏。他們出了經(jīng)營場所外，還需要業(yè)務(wù)平臺、形象平臺、信息與效勞平臺，在商業(yè)定位上需結(jié)合文聯(lián)培訓(xùn)中心提供配套效勞功能，為重點結(jié)合文聯(lián)的影響作用，結(jié)合客戶的需求為其提供相應(yīng)的展示平臺。商業(yè)設(shè)計要求和定位——住宅局部商業(yè)1、為滿足容積率的要求，住宅的單層必然會很大，可能大局部在700－800平米之間，造成商業(yè)的進(jìn)深過長，直接影響商業(yè)的價值。住宅局部商業(yè)限制條件：2、商業(yè)進(jìn)深過長不利于經(jīng)營，失去商業(yè)本身的價值，同時難于變現(xiàn)。3、周邊商業(yè)不成氣候并且工程沒有引起大型的超市，難于與紫都城、光宇陽光地中海相競爭，同時傳統(tǒng)的商業(yè)模式根本無力與SM廣場相匹配商業(yè)設(shè)計要求和定位——住宅局部商業(yè)1、將商業(yè)門面分割，分為內(nèi)街商業(yè)和外街商業(yè)，提升外街商業(yè)的商業(yè)價值，并將商業(yè)的層高設(shè)置在5.1米，可以分割成兩層住宅局部商業(yè)解決方案：2、休閑文化街——在文聯(lián)培訓(xùn)中心工作的人員，在8小時外的生活，需要放松、補給、交流、充電等，休閑文化街是距離和風(fēng)格都很到位的街區(qū)，將成為商務(wù)經(jīng)營和業(yè)務(wù)所需的商務(wù)交流場所4、內(nèi)街商業(yè)如果按照商業(yè)進(jìn)行根本無法變現(xiàn)，并且失去商業(yè)價值，所以需要采用新的商業(yè)模式，轉(zhuǎn)換商業(yè)的功能，我們提倡一種“商HOUSE〞的物業(yè)，將商業(yè)轉(zhuǎn)化為商務(wù)功能，可以為文聯(lián)的協(xié)會、研究會、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、區(qū)縣文聯(lián)等提供一種展示、辦公、創(chuàng)作、培訓(xùn)、招生、區(qū)縣文聯(lián)辦事處等功能一樓商業(yè)平面圖外街（15米進(jìn)深）內(nèi)街（內(nèi)部設(shè)置回廊）3、商務(wù)文化街——文具店、設(shè)備廠商、金融、專業(yè)書店、物流等諸多行業(yè)，會隨著文聯(lián)培訓(xùn)中心的搬遷，隨之而來，他們業(yè)需要一些臨街門面5、社區(qū)效勞街——便利店、煙酒店、干洗店、理發(fā)店、打印店等生活配套商業(yè)設(shè)計要求和定位——住宅局部商業(yè)設(shè)計要求：1、商務(wù)文化街作為培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的輔助商業(yè)，在承載配套效勞的同時，需在設(shè)計上考慮如何通過人流組織上將外來的人員引入商務(wù)寫字間的內(nèi)街中?？梢栽趦?nèi)街放置一些情趣化、趣味性的雕塑小品，引起人們的關(guān)注。2、住宅局部商業(yè)需多開幾個入口，便于吸引外來的人流進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，將外街與內(nèi)街進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。3、如貴公司可以將小區(qū)的中庭廣場變?yōu)閰^(qū)域性的市政廣場，將其作為演藝廣場或者休閑廣場，可以極大的吸引外來人口進(jìn)入小區(qū)，對于小區(qū)的商業(yè)促進(jìn)作用更大商業(yè)設(shè)計要求和定位——內(nèi)街解決方案內(nèi)街商業(yè)解決方案——商業(yè)功能轉(zhuǎn)化我們提倡的觀點是將內(nèi)街做成“商HOUSE〞商HOUSE在整個工程中起的作用是"吃掉"局部商業(yè)面積，并且通過其豐富的外立面設(shè)計及功能模糊化特征作為非住宅功能使用產(chǎn)品，其價值高于傳統(tǒng)的商業(yè)價值，同時風(fēng)險得到有效的控制充分融合了1F商業(yè)與上層物業(yè)的功能,商HOUSE作為小型工作室或企業(yè)小型展示櫥窗,并賦予了居住功能,并保證了較好的商業(yè)氣氛商HOUSE可以出售給諸如綦江農(nóng)民版畫協(xié)會、銅梁龍等郊縣文聯(lián)作為辦事處，可以出售給文化出版中心作為創(chuàng)作和展示的商務(wù)辦公區(qū)，或者出售給與文聯(lián)相關(guān)的出版社、書籍發(fā)行機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等作為企業(yè)的展示辦公平臺商HOUSE功能空加模糊化:商業(yè)空間的彈性處理,有效降低風(fēng)險,增加商業(yè)的可銷售面積,增加利潤空間商業(yè)設(shè)計要求和定位——內(nèi)街解決方案商業(yè)設(shè)計要求和定位——內(nèi)街解決方案平面圖街區(qū)示意圖商業(yè)設(shè)計要求和定位——內(nèi)街解決方案數(shù)據(jù)支撐：分析：1、轉(zhuǎn)換后的商業(yè)經(jīng)濟(jì)收益要比未轉(zhuǎn)換的商業(yè)多收益15萬元；2、如果采用未轉(zhuǎn)換的商業(yè)形勢進(jìn)行銷售，難于變現(xiàn)，并且銷售周期長，更重要的客戶難于進(jìn)行購置或者經(jīng)營3、轉(zhuǎn)換后的商業(yè)可以減小銷售阻力，同時商HOUSE可以作為企業(yè)辦公或者展示使用，容易被市場所接受，降低商業(yè)的銷售風(fēng)險，更重要的是容易變現(xiàn)。對比物業(yè)功能開間進(jìn)深使用面積銷售價格銷售總價總價價差未轉(zhuǎn)換的商業(yè)商業(yè)632192800015360001536000156000轉(zhuǎn)換后的商業(yè)商業(yè)615901200010800001692000商HOUSE6171026000612000華甌國際——住宅和商務(wù)公寓的外立面參考建筑外立面的參考建議建筑外立面：1、住宅建筑外立面以灰色和紅色為主，配以藍(lán)色，與商務(wù)公寓明顯區(qū)別，表達(dá)個性、時尚的元素2、商務(wù)公寓使用類玻璃幕墻材料和大理石墻面，可從余松路和柏樹坡立交角度具有昭示性住宅工程處于交通便利、高品質(zhì)、高消費的生活地段。瀕臨沃爾瑪、百安居、SM廣場等建筑需要更多的是表達(dá)時尚、簡約、個性、干練等精神多層次的交往空間外觀細(xì)部商務(wù)公寓工程地處人流量大的SM廣場，車流量大的余松路、柏樹堡立交昭示性性強，并能直接表達(dá)工程形象是工程外立面重點考慮的因素頂部和底部處理干凈簡潔底層內(nèi)部大堂底層內(nèi)部大堂簡潔、明快的大堂內(nèi)裝修光線的設(shè)計也很出彩華甌國際——中庭景觀和小區(qū)內(nèi)部參考下沉式庭院：營造多元的交往空間周邊的景觀環(huán)境小區(qū)景觀要求都比較簡潔，景觀與建筑相互協(xié)調(diào)。室外平臺景觀處理人性化的環(huán)境華甌國際——商務(wù)公寓和住宅戶型參考商務(wù)公寓——面積需求商務(wù)公寓開間式商務(wù)辦公間，空間可打通連接，25至數(shù)百平米自由組合，平層，并每三層設(shè)計一個空中花園，增加商務(wù)公寓的檔次商務(wù)公寓——標(biāo)準(zhǔn)層示意圖3－6層標(biāo)準(zhǔn)層，單層面積1550平米商務(wù)公寓——標(biāo)準(zhǔn)層示意圖7層標(biāo)準(zhǔn)層空中花園空中花園住宅——居住性住宅和公寓式住宅的面積需求公寓式住宅面積需求面積設(shè)置在36－65平米之間，設(shè)置一室和兩室戶型；靠近龍湖大城小院方向重點考慮一室，靠近小區(qū)中庭位置重點考慮兩室；一室戶型面積控制在35－46平米之間，兩室戶型面積控制在50－65平米之間；戶型可以將廚房、陽臺、客廳、飯廳打通，可以作為辦公室使用。居住式住宅面積需求面積設(shè)置在50－95平米之間，設(shè)置兩室和三室戶型；兩室戶型面積控制在50－75平米之間，三室戶型面積控制在80－95平米之間；重點考慮戶型的舒適度，考慮設(shè)置書房、空中庭院、儲物間等功能住宅戶型設(shè)計參考——一室套內(nèi)面積：35.84m2套內(nèi)面積：42.77m2借鑒之處：通過觀景陽臺的巧妙設(shè)計，為一室增加了一個陽光書房的功能借鑒之處：擴(kuò)大了觀景陽臺的寬度，增加了一室觀景功能套內(nèi)面積：32.75m2套內(nèi)面積：45.54m2住宅戶型設(shè)計參考——一室借鑒之處：通過觀景陽臺的巧妙設(shè)計，可以擴(kuò)大臥室的使用面積，并在臥室內(nèi)增加書房功能借鑒之處：通過觀景陽臺的巧妙設(shè)計，為一室增加了一個陽光書房的功能住宅戶型設(shè)計參考——兩室套內(nèi)面積：59.23m2套內(nèi)面積：59.85m2借鑒之處：戶型設(shè)計方正，無浪費空間，極大的將兩房的使用功能最大的發(fā)揮借鑒之處：戶型設(shè)計方正，無浪費空間，極大的將兩房的使用功能最大的發(fā)揮住宅戶型設(shè)計參考——兩室套內(nèi)面積：50.92m2套內(nèi)面積：57.51m2借鑒之處：通過觀景陽臺的合理利用，增加兩室的功能性，可在觀景陽臺進(jìn)行多功能轉(zhuǎn)換借鑒之處：戶型設(shè)計方正，無浪費空間，并為兩室增加了陽光書房或者多功能的活動空間住宅戶型設(shè)計參考——兩室套內(nèi)面積：62.73m2套內(nèi)面積：60.81m2借鑒之處：經(jīng)典的兩室設(shè)計，并通過擴(kuò)大主臥的飄窗設(shè)計，可在主臥室設(shè)置內(nèi)部書房的功能借鑒之處：經(jīng)典的兩室設(shè)計，并通過擴(kuò)大主臥的飄窗設(shè)計，可在主臥室設(shè)置內(nèi)部書房的功能住宅戶型設(shè)計參考——三室套內(nèi)面積：82.9m2套內(nèi)面積：90.4m2借鑒之處：緊湊型的三室設(shè)計，功能相比照較齊全，空間浪費比較少借鑒之處：經(jīng)典的三室設(shè)計，并通過擴(kuò)大主臥的飄窗設(shè)計，可在主臥室設(shè)置內(nèi)部書房的功能THEENDTHANKS!!!泛海團(tuán)隊·華甌工程組2024.10.18房地產(chǎn)市場調(diào)查培訓(xùn)目錄一、市場調(diào)查在房地產(chǎn)工程中的運用二、市場調(diào)查方法和技巧三、市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析四、市場調(diào)查報告撰寫一、市場調(diào)查在房地產(chǎn)工程中的運用市場調(diào)查根本知識什么是市場調(diào)查？市場調(diào)研的功能：描述功能(收集并陳述事實)診斷功能(解釋信息)預(yù)測功能；市場調(diào)查在房地產(chǎn)工程的運用方式合作方式，針對不同的工程成立不同的工程小組；調(diào)查方法，通過競爭市場與消費市場的情況比照，結(jié)合工程的實際地緣條件確定定位方向。分析方法，是市場調(diào)查工作在整個房地產(chǎn)工程定位中最重要的一個環(huán)節(jié)，根本目的是透過數(shù)據(jù)表象挖掘深層涵義。二、市場調(diào)查方法和技巧銷售人員的調(diào)查銷售人員為什么要做市場調(diào)查呢？銷售人員怎樣做市場調(diào)查？銷售人員做市場調(diào)查的時間？為什么？了解消費者對于產(chǎn)品的根本需求狀況；了解市場的供給情況；了解自身工程在市場中的地位；了解競爭對手的實力；怎么做？銷售經(jīng)理安排銷售人員執(zhí)行銷售人員匯報銷售經(jīng)理匯總分析提交上級了解目標(biāo)客戶群銷售經(jīng)理對銷售人員的要求應(yīng)該是關(guān)于市場供給和需求兩方面；最根本的要求是：了解競爭樓盤和自身工程在目標(biāo)客戶群定位上的特征；銷售人員在售樓部內(nèi)完成客戶調(diào)查，在其它樓盤銷售部完成競爭調(diào)查；銷售經(jīng)理匯總分析向上一級領(lǐng)導(dǎo)提交市場調(diào)查報告，以便為下一期的定位、設(shè)計提供市場依據(jù)；貫穿始終的調(diào)查開盤前開盤時銷售過程中交房入住入住后開盤前：市場需求及產(chǎn)品測試；銷售期間：信息傳播途徑及到達(dá)度、產(chǎn)品需求及相關(guān)要求；交房入?。簼M意度；調(diào)查的重點階段客戶資料管理售樓部調(diào)查中，誠意客戶調(diào)查最為重要；誠意客戶調(diào)查，除了解根本需求外，還需定期回訪；定期回訪后需要進(jìn)行客戶資料管理，為后期的開發(fā)儲藏客戶資源；專業(yè)人員的調(diào)查根本原那么：真實客觀性；完整性；統(tǒng)一性/標(biāo)準(zhǔn)性；時間性；保密性；調(diào)研工作的流程根底培訓(xùn)；工程培訓(xùn)；工程執(zhí)行；數(shù)據(jù)分析及報告撰寫；調(diào)查方式按訪問的地點不同分為：入戶訪問和街頭攔截訪問；按訪問的程度不同分為：深度訪談(深訪)、家訪和座談會；按訪問的次數(shù)不同分為：一次性訪問和屢次訪問(派發(fā)、回訪)；問卷根本結(jié)構(gòu)封面：包括自我介紹、被訪者姓名、聯(lián)系電話、訪問時間等內(nèi)容；甄別題：用以甄選合格的被訪者，題號以S1、S2等表示；主體局部：針對工程調(diào)查目的設(shè)計的相關(guān)問題，題號以Q1、Q2等表示；背景資料：被訪者根本情況的收集，供資料分析用，題號以A、B等表示；訪問工作的時間及記錄方法訪問時間：周一至周五17:00后的時間，周六、周日、節(jié)假日全天；記錄方法：時間以24小時制表示；年齡記錄周歲：0

9歲或1

8歲選擇題：選擇：①；取消：①；恢復(fù)：①開放題：用文字記錄，以下會專門介紹；自我介紹面帶微笑，語速適中，語言流利；說明身份，說明意圖；切忌使用“調(diào)查〞二字，應(yīng)用“訪問〞二字；對時間只能說是“一些時間〞，而非具體時間；不能說有禮品相贈；在自我介紹結(jié)束后，要主動跟進(jìn)。不可訪問的人不識字的人；語言不通的人；盲、聾、啞、過分衰老和智力有障礙的人；不住在該戶的人(親戚、來串門的朋友、鄰居)；該戶的雇工或保姆；間接被訪者(不能直接面對面接受訪問，需要有人轉(zhuǎn)達(dá)意見的人)；相關(guān)行業(yè)的人(電臺、電視臺、報社、雜志社、市場調(diào)查公司、廣告公司等)；與本次工程有業(yè)務(wù)往來的人；訪問過程中的原那么語速適中，語氣平和，讓被訪者聽得清楚/明白，并有充分的時間思考；嚴(yán)格按照問卷上的順序提問，不能多問或漏問；嚴(yán)格按照問卷上的字眼進(jìn)行詢問，不能對題意進(jìn)行歸納；要保證答案的客觀性，即一切答案都代表被訪者的意愿，不能參加自己的意見。

引導(dǎo)訪問進(jìn)程，防止被訪者遠(yuǎn)離主題或答復(fù)得太快。當(dāng)被訪者答復(fù)的答案籠統(tǒng)/不完整或答非所問時，訪問員需要追問，但不能誘導(dǎo)被訪者，要保持中立的態(tài)度。在訪問過程中，不能讓被訪者看到問卷內(nèi)容或翻閱問卷；除非在問卷中有明確要求需要被訪者填寫的局部，否那么，問卷不能由被訪者填寫，哪怕被訪者非常愿意合作。記錄的原那么

原話記錄被訪者答復(fù)的與題意有關(guān)的答案；不能歸納整理被訪者答復(fù)的答案；

你是怎樣感覺到的？你是怎樣體會到的呢？你為什么要這么說？你說……是什么意思？你能不能說得更具體一些？你能不能解釋一下這是什么意思？保持中立的追問方法封面的問法問完所有的問卷內(nèi)容后，再對封面的內(nèi)容進(jìn)行詢問。問完封面的內(nèi)容后，檢查問卷中是否有漏問的地方，然后向被訪者贈送禮品，道謝離家。訪問時間：分為開始時間和結(jié)束時間。開始時間是在一開始訪問的時候記錄，應(yīng)晚于敲門時間；結(jié)束時間是在問完背景資料后記錄下來的。被訪者的姓名：請問您貴姓，什么名字呢？一般被訪者都愿意合作。假設(shè)遇到不愿留下姓名的被訪者，我們可以解釋：我們對所有的資料都會保密，在資料分析完畢后，我們會將所有資料銷毀/我們只是需要一個真實性的證明，證明我們確實是訪問過你的。被訪者的聯(lián)系方式：請問你的電話是多少？/請你給我留一個電話號碼。假設(shè)被訪者不愿意留下任何聯(lián)系方式，我們的解釋是：我留你的聯(lián)系方式是因為我怕有問錯的地方，到時候可以直接打電話問你，而不需要再次登門來打攪你。被訪者的地址：請問你這里的地址是不是“XX街X號X幢X單元X樓X號〞或請問你這里的地址是……競爭環(huán)境調(diào)查調(diào)查方法以步行方式對競爭樓盤周邊的商業(yè)、交通、生活配套設(shè)施進(jìn)行調(diào)查。主要目的在于：得出往返于這些配套設(shè)施之間的時間；同時，還要了解這些配套設(shè)施的實際營業(yè)時間。也就是說，通過自己的實際感受來體驗消費者未來居住的便利程度。這一點更應(yīng)當(dāng)運用到自己銷售的樓盤上，防止一味的告訴消費者我們的樓盤離某某配套設(shè)施僅多少米的距離，用時間距離告訴消費者最有效。調(diào)查的身份：購房者和同