商場式產權投資商鋪的風險分析

商場式產權投資商鋪的風險分析商場式產權商鋪銷售通常就是將一個大的“商場”物業(yè)進行小面積劃分，再出售給不同的投資者。隨著這幾年國內商業(yè)房地產項目的開發(fā)量的增加，商業(yè)地產投資風險迅速升溫，大大增加了商鋪投資市場的風險性。采用商場式產權商鋪銷售的操作方式的主要問題在于將商鋪產權分割銷售后，會出現(xiàn)數(shù)量眾多的不同背景的業(yè)主，致使項目在管理上難以協(xié)調，使項目在經營上難以成功。具體表現(xiàn)為以下幾種情況：1、管理失控：商場產權銷售后，進入項目實際經營的是與產權小業(yè)主簽訂租賃合同的商戶或是擁有產權進行自營的業(yè)主，而管理公司則是“純粹”的第三方。一其在管理上沒有多大的真正意義上的話語權。從而極易造成項目整體管理的失控。2、業(yè)態(tài)失控：商鋪投資者在購買產權成為小業(yè)主后，就有了選擇租戶的權利，而不同的業(yè)主對租戶有不同的考慮，因此商場在整體上難以實現(xiàn)合保持科學合理的業(yè)態(tài)組合。3、開發(fā)商將商業(yè)項目的產權出售后，已經不再享有物業(yè)升值帶來的回報。因此不可能再投資對項目進行經營促銷。而經營管理公司由于難以代表全部的產權小業(yè)主行使絕對的管理權利，因此其向商戶收取促銷費用也有相當大的難度。久而久之，經營管理公司也就喪失了舉辦促銷活動的熱情，使商場處于一種可怕的自然經營狀態(tài)。對商場內產權式商鋪生存與發(fā)展的思考目前，南陽產權式商鋪的發(fā)展可謂如火如荼，也隨著時間的推移，較早購買此類商鋪的業(yè)主也面臨著和商業(yè)經營管理公司繼續(xù)簽定委托經營合同的現(xiàn)狀，而面對國內其它城市紛紛擾擾的產權式商鋪，有開發(fā)商關門倒閉的、有主張返租和不主張返租兩種意見業(yè)主斗毆的，有簽約比率達不到要求商業(yè)經營管理公司處于兩難決擇的等等。產權式商鋪成了霧里看花，業(yè)主究竟該何去何從，成了產權式商鋪業(yè)主的心病。

筆者根據(jù)多年接觸的商場內產權式商鋪的經營狀況，認為可以從以下幾個方面客觀看待此類商鋪。所謂產權式商鋪，即所有權與經營權分離的房地產證券化概念，這是產權式商鋪最核心、最基礎的理念。產權式商鋪是國際流行的所有權和經營權分離的一種房地產商鋪產品形式，最早出現(xiàn)在20世紀70年代的歐美發(fā)達國家，近幾年才開始出現(xiàn)在國內的一些城市。本文所提到“商場內產權式商鋪”的定義，就是開發(fā)商將大商場分割成若干個小產權證的商鋪，并將其全部或部分以物業(yè)公司或商場經營管理公司的名義，承諾投資者（買方）在一定年限內給予每年固定或一定比率的回報。一般商業(yè)經營管理公司所承諾的回報年限為5年，最長的可達20年，這為商業(yè)經營管理公司與大型商家簽訂整體（區(qū)域）租賃合同奠定基礎。一、產權式商鋪是如何實現(xiàn)業(yè)主收益的商場內產權式商鋪的特點，主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的，將業(yè)權商鋪通過開發(fā)商或第三方公司整體委托，進行統(tǒng)一經營，商鋪業(yè)主獲得定期的投資回報。這種投資產品的根本屬性就決定了業(yè)主的兩種投資回報形式。一種是統(tǒng)一返租的收益率。為什么是統(tǒng)一返租呢？這主要是體現(xiàn)一個交易的公平原則，面對同一個物業(yè)的不同業(yè)主，不同的回報率或不同樓層的回報率都是不足取的，因為投資的產品在同一個場所，并不能因為某個區(qū)域的好壞衡量另一個區(qū)域的好壞，這是一個辯證的問題，商場的根本屬性是商品，一樓的商品賣的再好，也還需要三樓的男裝、五樓的床品、六樓的圖書或七樓的美食，這種集合型商品的輻射能力是非常強大的，單靠某一層不但不足以穩(wěn)定維持經營，更不能保障物業(yè)的運轉和廣大業(yè)主的收益。所以，統(tǒng)一返租的收益率是收益的主要表現(xiàn)形式。第二種是從鋪位升值后的產權轉讓獲取收益。往往商場類產權式商鋪有增值快，周轉快的特點，商場一但經營穩(wěn)定，商戶趨之若騖，那商鋪的增值就是水到渠成的事情。著名的案例是鄭州的銀基商貿城，從一開始銷售的幾千元每平米，到現(xiàn)在的十幾萬元每平米。巨大的利潤空間也是推動產權式商鋪發(fā)展的強大動力。二、商場內產權式商鋪要不要自行經營開發(fā)商通常會有兩種方案提供給投資者以供選擇：一是由開發(fā)商指定的商場經營管理公司統(tǒng)一經營，由經營管理公司按期提供業(yè)主的回報率；另一種方案是投資者自行經營，但必須服從公司的統(tǒng)一經營管理，尤其是在業(yè)態(tài)上必須服從規(guī)劃要求。統(tǒng)一經營的優(yōu)點是有利于商場的統(tǒng)一規(guī)劃和管理；有利于商場的整體宣傳；有利于提高商場的輻射能力；有利于招聘專業(yè)管理人才和引進客戶認同的回報率，而這兩者之間將存在差距，發(fā)展商不能一味提高售價和回報率。其次是商家經營不善帶來的風險。在長期的承租期中，如果經營管理不善，就無法向投資者提供租金。要回避此類風險，一方面應選擇實力雄厚的知名商家；一方面要針對自身項目素質，判斷商場具有市場經營前景，不能為了引進大商家而泥沙俱下。北京易鋪網(wǎng)CEO陳建明認為，在開發(fā)商把過多精力放在如何賣出商鋪的時候，卻忽略了商鋪本身的定位問題。然而當商鋪售完進入實際操作階段，開發(fā)商或經營方必須面對每年8％至10％的回報壓力，這樣就會迫使開發(fā)商還得回過頭來重新考慮商鋪經營定位等最基本又最核心的問題。以巨庫為例，開始的定位是青年時尚休閑購物場所，但是安定門周邊卻是各大部委居民聚居區(qū)，周邊消費人群年齡普遍偏大，而吸引較遠地方的年輕人過來又有很大難度，所以一開始的定位就決定了現(xiàn)在慘淡經營的現(xiàn)狀。陳建明認為，商鋪投資者一般分成專業(yè)知識較少、把商鋪當投資工具的人和有商業(yè)經營經驗、能夠判斷哪里是旺鋪的人。對于后者來講，他們很少在乎開發(fā)商所給的承諾。其三是委托經營期滿后產權分散帶來的風險。開發(fā)商出售產權商鋪，但是投資者能否得到產權仍是個問題。分割銷售后所帶來的產權分散與商業(yè)統(tǒng)一經營的矛盾一直是困擾商鋪營銷的主要問題。北京晟智律師事務所律師趙小波認為，產權早晚會出問題，在使用權、占有權、處置權等中，產權最大，將來如果經營得火，個別人可能會提出自己來做；如果經營得不好，可能就會找別人來經營，所有權人最大，經營方沒有條件與其對話，“做這種產權銷售，如果把經營和管理混在一起的話，除了具備房地產開發(fā)的能力，商鋪經營能力也一定要強才行?！逼渌氖菗Ｊ欠窨煽?，在承諾回報中,很多投資者認為有擔保最可靠，很多商鋪承諾8％至10％的回報，并有這樣那樣形式的擔保。但是擔保問題是一個非常復雜的法律問題，有些擔保虛到無以保障，即使有開發(fā)商所說的數(shù)十億元集團資產作擔保也并非就高枕無憂。有些開發(fā)商承諾用自己產業(yè)的經營收入作擔保，然而經營收入是不可知的，如果經營效益不好如何回報？有些以抵押過的未完工項目作擔保，然而如果項目資金鏈出問題，銀行有權先收回資產。即使有項目用集團數(shù)十億元資產作擔保，可是投資者很難知道該集團的資產債務關系，要知道小債權人的權利是要排在大債權人之后的。完善信用保障體系建設北京碧溪家居廣場、巨庫等商城的失敗經營使產權式商鋪產生了信任危機，當然，產權式商鋪究竟是陷阱還是餡餅還要看具體個案而定。業(yè)內人士指出，產權式商鋪宣傳零風險本身就是騙局，因為在產權式商鋪的架構中存在著三方利益的沖突：發(fā)展商關心的是售價，業(yè)主關心的是投資回報率，經營者希望租金越低越好。因此，零風險實際意味著更大的風險。有的開發(fā)商為了高價銷售商鋪，獲取套現(xiàn)，不惜以夸大其詞的廣告宣傳來吸引投資者，使這種本來風險相對比較小的投資方式變成了高風險投資，歸根到底，是開發(fā)商將其本身的風險轉嫁給了投資者。一旦出現(xiàn)問題，開發(fā)商可以人去樓空，而風險則由投資者自己承擔。一些業(yè)內人士認為，未來兩三年將是產權式商鋪問題爆發(fā)的重點時期，有人甚至用崩潰來形容，而支持這些觀點的主要理由是，開發(fā)商無法保證這些產權式商鋪的高回報。當開發(fā)商將前期收取的資金再返回給業(yè)主到達一定程度時，如果項目經營不理想的話，將會面臨巨大的返回資金問題，如果資金鏈出現(xiàn)脫節(jié)，問題就將爆發(fā)。趙小波律師認這，開發(fā)商對投資者的承諾不能大而化之，建立保障機制是解決這種信用危機的要點。開發(fā)商的所有承諾應該用很實在的機制來保證，包括物化的保障、法律形式的保障、信用機制的保障以及間接的例如銀行方面的保障。比如開發(fā)商承諾的“包租”，如果開發(fā)商出現(xiàn)資金斷鏈不能如期交房或是租金收不回來的話，投資者可以向開發(fā)商追究擔保責任。據(jù)悉，為了進一步規(guī)范產權式商鋪的銷售，深圳市規(guī)劃與國土資源局在今年年初下發(fā)了《關于規(guī)范商場辦公樓分割轉讓有關業(yè)務操作的通知》,明確了商鋪的權屬和轉讓方法，對于未經房地產及相關部門審核程序的，房地產登記部門將不受理商鋪分割預售和登記。業(yè)內人士指出，《通知》的出臺，有效地解決了產權式商鋪的產權紛爭，但是必須關注的是如何保證投資者的利益、降低投資風險等問題。政府部門應該采取措施對開發(fā)商的行為和承諾進行監(jiān)控，否則，一旦高回報落空，開發(fā)商卷款逃跑，將會造成嚴重的社會問題。關于商場商鋪產權人返租合同到期續(xù)簽返租合同的法律問題律師您好：我于06年購買邯鄲市某商場的一間產權式商鋪，當時與商場簽訂了三年的返租合同，每年的返租金為商鋪購房款的9%左右。三年合同馬上到期了，商場通知我去續(xù)簽返租合同，我得知商場單方面規(guī)定返租金額為銀行貸款利率（現(xiàn)為5%左右），結合當前臨街、商場房租金不斷上漲的行情，這一結果（租金下調了40%左右）大大出乎我產權人的意料，我不想再與商場續(xù)簽返租合同，自己將經營權出租給商戶，但商場卻將管理費收的很高，比如商戶租一個鋪位要1200多元，其中房租只有300多元而管理費+加物業(yè)費就900多元。這種規(guī)定就是強迫產權人將經營權返租給商場。也許商場有其苦衷，但商場這樣的做法是否屬于霸王條款，商場收取商戶的房租、管理費+加物業(yè)費兩項的比例是否有依據(jù)？請您給予解答，非常感謝。眾多產權人商場商鋪投資全攻略商場商鋪投資可以用兩句話加以概括：“成敗各半，振幅很大”。偌大一個上海，商場商鋪成功的案例不算少，如武寧路上的“西宮”、南京東路上的“圣德娜”，在豫園附近還有好幾個，七浦路邊也有好幾個。做得不成氣候的也不少，閑置的、空關的、做不起來的。從浦東到浦西，扳扳手指，出了名的就有五、六個，說到收益，在自由經營的狀態(tài)下，商場商鋪的起伏很大，做不起來的，顆粒無收；商業(yè)經營得好的，商鋪的租金直往上竄，就像七浦路上有幾個商場一樣。但是現(xiàn)在本市少量推出的商場商鋪往往采用“返租”方式，把商鋪投資變成虛擬投資，投資者并不真正擁有所投資的房地產實物，而得到一個名義上的權屬，每年拿些固定的投資收益，似乎和商鋪投資的“物業(yè)增值、租金增長”的投資目標相去甚遠了。商鋪投資實在是一門很有技術含量的學問，商場商鋪的投資難度還要高于其他形式的商鋪，經常有人在投資商場商鋪時，請商業(yè)行家去看現(xiàn)場，行家肯定，投資者才去付定金，等到商鋪交割，商場開張，商鋪還是沒有做起來，投資者可能會責怪“行家”走眼。其實并不是行家不諳商場選擇之道，而是商場商鋪投資確實比較復雜，除了商業(yè)經營因素之外，還有許多非商業(yè)因素影響著商場的正常經營，投資商場商鋪要從多個角度去考慮，才能取得成功，本文將對商場商鋪投資需要用心的地方一一點出。一、決策篇商業(yè)，被稱之為“選址的行業(yè)”，選址選得好了，商業(yè)成功了一半，商場商鋪選擇的內容要超出商業(yè)選址，所以要思考的問題也大大超出商家的思索范圍。1、選擇商場位置：商場商鋪的位置十分重要?？梢酝顿Y的商場商鋪往往是在商業(yè)繁華區(qū)域或者是成“市”的區(qū)域，這些區(qū)域求租的對象多，為了滿足更多客戶的需求、謀求更大的利潤，開發(fā)商(投資商)才把商場分割成一個個小型的商場商鋪。租的人不一定投資(購買)，投資(購買)的人不一定經營，開發(fā)商利用這種市場機會，開出商鋪的特殊品種——商場商鋪。所以商場商鋪一定要選在繁華的商業(yè)街或商業(yè)成“市”的地方?？匆?guī)模：商場規(guī)模有大有小，如何選擇關鍵看商業(yè)資源配置。所謂的“商業(yè)資源”，包括兩個方面，一是消費資源；二是商品(商業(yè)企業(yè))，在兩者之間，消費資源更加重要，消費資源多，而商場規(guī)模偏小，是理想的商場規(guī)模。2、選擇業(yè)態(tài)不同的業(yè)態(tài)有不同的租金承受力。這種業(yè)態(tài)的差異造成租金承受力的差異，也影響到商鋪的價值。如果在同一條商業(yè)街上，有兩個個分相近的商場，一個經營建材，另一個經營服飾，商鋪售價格也相同，我們應當選擇經營服飾的商場，因為服飾的租金承受能力強。3、選擇開發(fā)商商鋪再好，開發(fā)商資信不佳，你不要心動，更不能行動。在豫園附近有這樣一個項目，套住商場商鋪投資者好多年，最后只能由散戶來自救，不虧本就算是很幸運的了。所以選擇一個知名度高，資金實力強大，負責任的開發(fā)商也是商場商鋪投資者要關注的。選擇開發(fā)商的另一個含意，是選擇有商場開發(fā)招商和運營經驗的開發(fā)商。說一句不恭敬的話，至今還有許多開發(fā)商把商鋪當作住宅在賣。有時候，商場的位置好，投資者眾多，但是開發(fā)商不會運營商場，結果同樣十分凄涼。石家莊有個商場，位置好，開發(fā)商人品也好、但就是不會運營商場，請了國內很有名的策劃人給商場定了個名稱，就沒有后續(xù)動作了，招商招不起來，管理也沒有能力，結果鬧到當?shù)卣?，政府也只能做點疏導工作，吃虧的還是投資者。4、選擇區(qū)位在商場商鋪區(qū)域選擇時，要注意“三差”，即前后上下因果差異。在位置選擇當中，應當按“傍大”和“近門”、”朝向”三條規(guī)律去挑選商鋪，所謂“傍大”，就是要靠近商場內有實力的大商家，利用主力店帶來的旺盛人氣，“帶旺”你的商鋪。另外一條規(guī)律是“近門”，我們說的“門”是商場的主入口的門，而非消防門或疏散門之類，商場主入口往往和外部的主要通道相連接，是整個商場的主動線所在，是客流最旺的地方，商業(yè)的機會很多。有時候內外區(qū)位內的商鋪有些價差，這種價差在20％之內的話，我們寧愿挑選那些近門的商鋪。在商場商鋪的樓層挑選中，建議盡量選擇低層的商鋪，如果商鋪分布在多個樓層，就從樓下開始選擇，三層以上商鋪，能做好的實在不多。5、面積選擇開發(fā)商把商鋪切得很小，就是為了牟取高額利潤，尤其是在那些位置良好的商場商鋪，分切得很小。面積從20平方米到50平方米不等，如果面積再大，造成定價過高，商鋪就會賣不出去。所以“切小”是開發(fā)商銷售商場商鋪的常規(guī)手法。對于投資者而言．小規(guī)格商鋪是好的選擇，但是利用面積小，造成“總價不高，單價高”總叫人感到不合算。其實只要你投資對象的價格高低理由是真實的，有租金收益支撐的高價是可以接受的。如果市場租金很低，而售價很高，租金不能支撐房價．那么，這個商鋪純粹是“以小賣大”。二、投資篇商鋪投資和投機的差異在什么地方?我認為投資者是看商鋪發(fā)展的投資價值，而投機者是看商鋪運作當中盈利的機會。在商鋪投資的眼里，商鋪投資是門專門的技術，而在投機者的心里，商鋪與其它可以投機的品種一樣，商鋪是個“借雞生蛋”的雞，投機的目的在于“蛋”而雞好壞與之無關。對于商場商鋪投資，不同的投資方式有不同的收益方法；不同的收益目標，有不同的投資攻略，如果你追求高回報，那么你就應當選擇自主經營；如果你偏向穩(wěn)定收益，就應該選擇返租回報；如果你既傾向穩(wěn)定收益又希望高增長，那么你可以選擇一家大家都喜歡的商品品牌企業(yè)和它營業(yè)額分成。在商場商鋪的投資活動中，應當傾向保守——穩(wěn)。采取穩(wěn)健的策略．首先我們要觀察：自己的盈利模式是否“三點歸一”。所謂“三點歸一”就是商業(yè)的利潤點、商鋪投資的利潤點以及開發(fā)商的利潤點，是否集中在一個區(qū)間；三點集中的程度越高，那么這個商鋪投資的盈利性就越真實。所以”三點歸一”是投資商鋪的基本盈利模式，如果這個前提確定了，那么后面的投資方式和盈利方法才是可以考慮的事項。下面介紹商場商鋪的幾種基本投資方式。1、自營式開發(fā)商把商鋪賣給你，然后他不承擔任何責任。在新開商場中，這種商鋪是不可以選擇的。因為沒有主力資金在商場前期運作，全靠散戶是很難撐起大市面的，所以這種情況還是少碰為妙。如果屬于下一種情形投資者是可以跟進，在已經成市的商場旁邊，新增面積小于原來主體商場，房價攤下來的租金水平低于原來主體商場的，是可以投資的。2、返租式在商場商鋪投資(銷售)活動中，返租式的投資形式最多，所謂”返租式”是開發(fā)商先把商鋪賣給你，然后又以租賃的形式把投資者一定期限內的使用權、經營權、轉租權利買回去，開發(fā)商為了獲得這種“它物用益權”支付的代價就是租金，這種租金的價格并不重市場性，而是按照你投資金額的百分比來計算，通常情況下，是每年8—10％．也有超出這個回報比例的，通常規(guī)律是：商鋪品質越好，返租回報的租金越少。如果回報租金過高，則是開發(fā)商以高額回報誘導市場，這類商鋪是絕對碰不得的。對于有職業(yè)的投資者而言，返租式的投資方式其實是一種很好的選擇。但是有人利用人們這個愿望設局下圈，“你想睡覺，他送一個枕頭，但是覺醒來，小包裹卻不見了”。由于這種情形的多次出現(xiàn)，使得返租式的投資方式變得像過街老鼠一樣，許多地方政府限制商場商鋪分割銷售，就是生怕出現(xiàn)這種事態(tài)。從初衷來看，“返租回報”是一種很好的商鋪投資的盈利模式，關鍵在于它的投資安全性。如何才能真正做到“無憂投資”呢，我認為有這三個方面需要把握好的。一看“三點”是否“歸一”。只有”三點歸一”，你的投資收益才有基礎保障，商業(yè)有租金承受力，能滿足商鋪投資要求，而開發(fā)商也是合理定房價，那么投資收益的商業(yè)邏輯成立了。二看保證措施。商業(yè)房地產開發(fā)商的信譽十分重要，有過商業(yè)成功經驗，有過“返租回報”誠信記載的企業(yè)是你可以信賴的第一步，第二步再看一看保證體系，“愛建”名下的房地產企業(yè)請“愛建”擔保，市場的信任程度還是比較高的，如果請一家名不見經傳的小企業(yè)擔保，我們有理由懷疑開發(fā)商使用了“金蟬脫殼”之計，我們還是敬而遠之。最令人信服的還是實物擔保。在溫州見過一家企業(yè)請銀行出具證明，說明這家企業(yè)有相當擔保資金存在這家銀行，我想這應該是一個可以接受的“返租回報”式的投資收益形式的理由。3、自由式所謂自由式即開發(fā)商允許你在“自營”和“返租回報”兩種投資模式中選擇的投資模式。給你一種靈活選擇的投資方式也是開發(fā)商的銷售策略之一；自由式可以最大范圍地吸納客戶資源，不管你是自營的，還是投資的(返租回報)，他全部統(tǒng)吃，目的就是提高去化，盡快回籠資金。小業(yè)主和投資客擁有最大的自由度，整個商場的管理難度就大了，不容易管好。一般情況下，開發(fā)商會設立一個程序，一是規(guī)定你經營的業(yè)態(tài)和品種，二是你在規(guī)定業(yè)態(tài)、業(yè)種范圍內，經營狀態(tài)不佳時，可以要求開發(fā)商返租商鋪，三是返租的租金不會很高，目的是逼你自營，開發(fā)商可以脫掉干系，在這種程序下，會有下列三種假設情形，令你感到十分辣手：A、大家做得很好，我做得不好；B、大家都做得不好；C、本來就是投資的，但是自行招商不成功。(自營情況良好或已經自行招商成功租金回報不菲的情況，不在本案討論范圍之內)。在A情況發(fā)生時，我們自己要更新商品和服務方式，如果再不行可以出租，在經營好的商場承租客是不用自己愁的。在B情況發(fā)生時，應當集中起來，和開發(fā)商(或委托的管理公司)交涉，要求他們拿出培育發(fā)展商場的措施來。在發(fā)生C情況時，如果就我們一家不好，可以參照B方法，在整個商場經營都不盡如人意的情況下或集中募資開展招商活動或催促開發(fā)商加大招商力度。4、其他投資經營方式商鋪屬于房地產范疇，又被稱之為“不動產”，“不動產”是可以動起來的，尤其是商場商鋪，換手率是比較高的，商鋪交易中有這樣的一般規(guī)律：經營得當?shù)纳啼伻菀壮鍪?；而有潛力的但暫時未興旺的商鋪不受市場青睞。按照這個規(guī)律進行商場商鋪運作，會取得“在資本增值的情況下，通過交易變換標的物，達到再一次增值的目的”。出手時機：從理論上講．商鋪租金最高的時候，應當是出手時機，但是人們常常有一個誤區(qū)，就是和原來的投資數(shù)額比較，如果收益很高的話，那么要看還有沒有升值空間?如果商場已經飽滿租金漲得很高，求租人開始熱情消退了，那么這個時候是你收益最豐厚的時機，也是投資資本膨脹系數(shù)最大的時候，而這個時候，應當是出手的時候。吸納：投資商場商鋪同選股有異曲同工之處．你喜歡做”短線”的，面積不宜過大，就應當選擇有商業(yè)題材，可以炒作的商鋪。在炒作之前吸納，在炒熱時脫手，脫手以后就別后看了；三、鑒約篇在房地產代理行業(yè)中流傳著這么一種說法，“帶律師購房，十有九不成”。這是行業(yè)習慣和法律的摩擦的緣故。如果說買住宅的難度系數(shù)為“1”的話，那么投資商場商鋪的難度恐怕要達到“3”以上，一般住宅的銷售中遇到注意事項是交房日期、交房標準、定金支付、合同公證、按揭辦法等等，所有的手續(xù)都已經程式化了，而商場商鋪所遇的問題，可以說是鮮有未聞，它除房地產交易當中所遇到那些事項之外還有以下三大門類的問題要解決，否則就買不好商場商鋪。1、交易合同在中國，商鋪混同于一般房地產產品——住宅來銷售。所采用的合同也是適合住宅的《商品房銷售合同》。標準合同把附屬設施作為重要內容來關注，把商鋪的重要內容如通道、櫥窗、店招以及準許經營的業(yè)態(tài)、開發(fā)商必須在前期提供的培育商場和促進市場發(fā)展的條款全部扔掉了，對于這種先天的缺陷不能“睜一眼、閉一眼”。而是主動地把記載這些內容的“樓書”、“招商計劃”等文件收集起來，作為合同附件，到了開發(fā)商不作為的時候，你可以把這些文件拿出來，要求開發(fā)商信守承諾。關于在“返租回報”