威寧縣龍鳳花園工程建設項目可行性研究報告

威寧縣龍鳳花園建設工程可行性研究報告PAGE貴陽建筑勘察設計PAGE66目錄第一章總論 31.1工程概況 31.2可行性研究報告依據(jù) 41.3可行性研究范圍 51.4可行性研究的原那么 51.5主要經(jīng)濟技術指標 51.6研究結論 6第二章工程建設的必要性 72.1工程建設是整合地方資源、有最大限度利用有限土地資源的需要。 72.2工程建設符合國民經(jīng)濟開展 72.3工程對城市建設將起到促進作用 82.4解決勞動就業(yè)的需要 8第三章工程投資環(huán)境與市場研究 103.1國內(nèi)房地產(chǎn)市場行情 103.2貴州省房地產(chǎn)市場行情 153.3銷售預測 163.4營銷策略 19第四章建設條件 214.1區(qū)域社會經(jīng)濟概況及自然條件 214.2建設工程選址情況及建設條件 25第五章建筑方案 295.1設計依據(jù) 295.2工程設計主題和開發(fā)理念 295.3工程總體規(guī)劃方案 305.4建筑設計 325.5結構設計 345.6給排水及消防設計 355.7電氣設計 365.8暖通設計 375.9建筑方案比照 38第六章節(jié)能措施 416.1設計依據(jù) 416.2建筑局部節(jié)能設計 41第七章環(huán)境保護 42施工期間的環(huán)境影響及保護措施 427.2住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境保護措施 43第八章平安與衛(wèi)生 458.1平安 458.2衛(wèi)生 45第九章組織機構及人力資源配置 469.1組織機構 469.2工程管理 509.3工程監(jiān)督 519.4工程評價 53第十章工程方案進度安排 5410.1工程前期工作安排 5410.2工程實施進度方案 54第十一章招投標方案 56第十二章投資估算及資金籌措 5812.1投資估算依據(jù) 5812.2投資估算 59第十三章財務分析 62工程經(jīng)濟效益分析測算依據(jù) 6213.2商品住房工程開發(fā)本錢估算 62第十四章社會評價 6314.1工程對社會的影響分析 6314.2風險分析 64第十五章結論和建議 6615.1結論 6615.2建議 66附件：方案圖、鳥瞰圖第一章總論1.1工程概況〔1〕工程名稱：威寧縣龍鳳花園建設工程〔2〕建設單位：貴州如龍房地產(chǎn)開發(fā)威寧分公司〔3〕建設單位法人代表：鄢華軍〔4〕建設工程地址：威寧縣健康路，在縣醫(yī)院東南約700m，威寧第一中學東面約900m，威寧三小南面約500m，街心花園北面約800m，城北農(nóng)貿(mào)市場東面300m。

〔5總建筑面積㎡，其中：住宅面積㎡〔共464套〕?！?〕建設工程工期：本工程嚴格按照國家有關工程建設程序進行，工程實施進度包括準備工作，土建工程勘察設計、施工、竣工驗收，附屬設備的選購、安裝、調(diào)試及驗收等階段。經(jīng)研究，本工程建設期從2021年1月開工建設，2021年5月底完工?！?〕總投資估算及資金來源：本工程估算總投資為萬元。其中：建筑安裝工程費萬元；工程建設其他費用：萬元；根本預備費用：萬元。資金來源為：由企業(yè)自籌資金。1.2可行性研究報告依據(jù)〔1〕工程建設單位委托書；〔2〕?中華人民共和國土地增值稅暫行條例?；〔3〕?威寧縣城市總體規(guī)劃?；〔4〕?城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準?；〔5〕?住宅建筑設計標準?；〔6〕?民用建筑設計通那么?；〔7〕國家方案委員會、建設部頒發(fā)的?建設工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)?；〔8〕國家計委?投資工程可行性研究指南?；〔9〕工程承辦單位提供的有關設想及根底資料；〔10〕國家發(fā)改委?產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整指導目錄?2005年；〔11〕?城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行方法?；〔12〕?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?；〔13〕?城市房屋拆遷管理條例?；〔14〕?房屋登記方法?；〔15〕?國務院關于修改?住房公積金管理條例?的決定?；〔16〕?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?；〔17〕?中華人民共和國城市規(guī)劃法?；〔18〕?中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?；〔19〕?中華人民共和國土地管理法實施條例?；〔20〕?中華人民共和國物權法?。1.3可行性研究范圍依據(jù)國家有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、標準，對威寧縣龍鳳花園建設工程建設的目的、必要性、工程區(qū)域概況、工程規(guī)劃方案及建設內(nèi)容、工程建設組織管理、工程招標方案、投資估算、投資方案與效益分析、財務分析、工程風險分析等方面進行全面論證和研究。1.4可行性研究的原那么〔1〕堅持嚴格執(zhí)行國家及省市縣有關經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃房政策的原那么；〔2〕堅持提高社會效益、環(huán)境效益的原那么；〔3〕堅持節(jié)約土地、節(jié)省能源、統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、配套建設的原那么；〔4〕堅持經(jīng)濟適用、平安美觀的原那么；〔5〕堅持采用新技術、新工藝，降低本錢、降低能耗，到達建設保本的原那么。1.5主要經(jīng)濟技術指標1.6研究結論〔1〕工程建成后可提升企業(yè)產(chǎn)品的市場競爭力現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場依然處于火爆狀態(tài)。就貴州省最近十年而言，城市化、再城市化進程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn)出高速成長的特征，并已初步形成新的消費熱點和投資熱點。房地產(chǎn)業(yè)高速增長的原因主要是：居民消費結構升級，人口城市化快速開展，導致房地產(chǎn)需求迅速增長；房地產(chǎn)業(yè)與相關產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、關聯(lián)度高，具有成為支柱產(chǎn)業(yè)的潛力，進而拉動區(qū)域經(jīng)濟增長。另外，目前很多跨國公司大舉進軍中國房地產(chǎn)業(yè)，使我國的房地產(chǎn)開展商、房地產(chǎn)籌劃業(yè)、代理業(yè)、房地產(chǎn)金融保險業(yè)不得不面對日益強烈的競爭壓力。房地產(chǎn)的開展，可以提升我們國家的國際市場競爭力?！?〕工程具有良好的社會經(jīng)濟效益房地產(chǎn)的開發(fā)將會帶動周邊經(jīng)濟的開展，同時提供更多的工作崗位。第二章工程建設的必要性2.1工程建設是整合地方資源、有最大限度利用有限土地資源的需要。這一地域大都由私人辦理了土地使用證，但無力建成標準且上規(guī)模的建筑物，各自以自己根據(jù)自己的情況進行建設，因而產(chǎn)生了許多規(guī)模和層次不等構筑物，致使原有的排水系統(tǒng)受阻，區(qū)域變成了水淹地，既影響了城市的美觀，又浪費了珍貴的土地資源。為此，貴州如龍房地產(chǎn)開發(fā)威寧分公司依靠威寧縣委、縣政府的大力支持，在本著互惠、互利的原那么下通過與土地使用方協(xié)商，達成開發(fā)有限的土地資源，整活零散土地開發(fā)建設標準的住宅小區(qū)的合作開發(fā)協(xié)議。這樣，既解決老城在開發(fā)資金缺乏的問題，又美化了城市環(huán)境，改善威寧的局部硬環(huán)境，從而產(chǎn)生最大的社會和經(jīng)濟效益，是政府與開發(fā)商及土地使用方全面互惠共贏的好工程。2.2工程建設符合國民經(jīng)濟開展—2個百分點。貴州省威寧縣房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的奉獻率還將逐步增大。根據(jù)國家有關部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，2021年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將到達22龍鳳花園，平均每戶擁有一套功能根本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將到達15%，城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期開展目標是戶均一套、人均一室，2021年到達人均建筑面積35龍鳳花園，主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定開展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本工程的建設是國民經(jīng)濟開展的需要。2.3工程對城市建設將起到促進作用目前，貴州省威寧縣的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比擬差，與貴州省住宅與房地產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃相差甚遠。因此，改善威寧縣人民的居住條件已經(jīng)成為威寧縣政府特別關心的問題之一。同時，隨著威寧縣經(jīng)濟的開展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設就是為了使威寧城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。威寧縣龍鳳花園建設工程符合威寧城市建設總體規(guī)劃，貫徹了城鎮(zhèn)化建設的開展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。2.4解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟結構的調(diào)整時期，局部行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)時機。據(jù)有關權威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動GDP增長0.5個百分點，那么可提供40多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設投資的增加對于增加社會就業(yè)時機有著不可無視的作用，而本工程作為威寧縣重點商品住宅建設工程工程之一，將為增加威寧縣當?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的奉獻。綜上所述：該工程的建設是必要的。第三章工程投資環(huán)境與市場研究3.1國內(nèi)房地產(chǎn)市場行情〔1〕中國房地產(chǎn)行業(yè)正進入顯著調(diào)整的起點階段從公司財務的角度講，一個行業(yè)或企業(yè)的價值創(chuàng)造能力取決于兩個方面：經(jīng)營杠桿和財務杠桿。在房地產(chǎn)市場化以來、特別是2005年以后，中國居民資產(chǎn)配置渠道的有限性使得房地產(chǎn)成為被“超配〞的資產(chǎn)，這一特征疊加于中國房地產(chǎn)的預售杠桿使開發(fā)商的經(jīng)營杠桿成為價值創(chuàng)造的一支重要驅(qū)動力，表現(xiàn)在財務指標上，即是奉行高周轉(zhuǎn)率的企業(yè)能夠通過擴大凈經(jīng)營性負債能力來實現(xiàn)凈資產(chǎn)的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)換。當前，之所以初步判斷中國房地產(chǎn)行業(yè)正進入顯著的調(diào)整階段，根本的出發(fā)點也是基于這樣兩個視角，即經(jīng)營杠桿和財務杠桿的“雙高〞時代即將面臨根本性轉(zhuǎn)變。首先，短期來看，行業(yè)和企業(yè)層面供給相對過剩的格局已經(jīng)逐步形成，在限購和信貸收縮的雙重沖擊下，中國房地產(chǎn)行業(yè)正進入去庫存階段。其次，2021年保障房的大量入市將對改變房地產(chǎn)市場的供給結構，對定位中低端的商品房供給形成直接沖擊。最后，從需求端衡量，基于2021年釋放了大量金融危機期間被抑制的房地產(chǎn)需求，未來周期性驅(qū)動力將會減弱。原那么上，財務杠桿的使用可以擴大房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)回報率〔凈資產(chǎn)回報率=利潤率×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×財務杠桿〕，但是財務杠桿的正向擴大效應發(fā)揮作用的前提條件是凈經(jīng)營性資產(chǎn)的回報率必須大于借貸本錢，否那么財務杠桿的擴大效應將反向啟動，成倍減少凈資產(chǎn)回報率。從這個角度看，當前及未來一段時間財務杠桿的正向放大功能將會弱化，反向放大功能那么可能啟動?！?〕中國房地產(chǎn)行業(yè)將迎來顯著的行業(yè)洗牌基于經(jīng)營杠桿與財務杠桿的雙重受限，根本面趨弱與調(diào)控政策的相互疊加，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的一次大調(diào)整正在發(fā)生，而調(diào)整的方式和開發(fā)商的應對策略那么可能是：1〕短期內(nèi)參考融資本錢和工程的收益率所決定的盈虧平衡點進行降價；2〕中長期行業(yè)的分化與整合，房地產(chǎn)行業(yè)的破產(chǎn)、兼并與收購將成為常態(tài)。短期內(nèi)，參考工程的收益率所決定的盈虧平衡點進行降價由于不同房地產(chǎn)開發(fā)工程的城市和區(qū)域定位、需求定位及不同開發(fā)企業(yè)的融資本錢、市場壟斷與定價能力存在較大的差異，幾乎不可能在統(tǒng)一層面測算出盈虧平衡點所決定的合理降價幅度。盡管如此，仍然可以從宏觀層面把握幾個決定降價幅度的參考指標。首先，參考不同城市居民住房可承受能力的上限空間選擇降價幅度。其次，參考工程利率水平、融資本錢和自有資金的時機本錢選擇降價幅度。區(qū)域的分化與行業(yè)內(nèi)的整合將成為常態(tài)首先，區(qū)域內(nèi)的分化，即隨著一線城市過去幾年來過快上漲的房價透支了未來的潛力以及城市化速度的放緩，未來一二線城市的競爭將更為劇烈，不少龍頭企業(yè)將加速布局三四線城市，這一趨勢在2006年以來即有所強化，但是當前一線城市更為嚴厲的調(diào)控政策及中長期趨勢向下的行業(yè)環(huán)境，將迫使企業(yè)在三四線城市以規(guī)模化與城市化推動的更快速度集中。其次，行業(yè)內(nèi)的整合將會明顯加劇，這里的影響因素主要是：1〕隨著行業(yè)逐步進入一個相對較弱的景氣循環(huán)周期，行業(yè)外的資本大舉進入房地產(chǎn)的鼓勵下降；2〕融資環(huán)境惡化，現(xiàn)在一些地產(chǎn)商即使支付更高的融資本錢，也難以獲得資金支持，流動性壓力日益加大。大型房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)和整合可能會成為本輪調(diào)整的標志性事件之一?！?〕房地產(chǎn)調(diào)整的短期宏觀沖擊：是否導致投資增長顯著回落？站在當前的時點看，房地產(chǎn)行業(yè)的中長期調(diào)整的序幕已經(jīng)翻開，但就期短期內(nèi)對宏觀經(jīng)濟的沖擊渠道來看，其影響主要表達在對房地產(chǎn)投資下滑可能會改變當前經(jīng)濟平穩(wěn)回落的節(jié)奏。參考歷史經(jīng)驗，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)顯著回落發(fā)生的條件是順周期融資來源的同步急劇收縮和房地產(chǎn)銷售同比連續(xù)負增長。從房地產(chǎn)投資不同著陸形態(tài)對固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟的沖擊程度比擬看，2004年房地市場的調(diào)整對固定資產(chǎn)投資的直接沖擊較為有限，房地產(chǎn)投資回落周期中，固定資產(chǎn)投資增速始終保持在25-30%，而且期間GDP平均增速為11%。相反，2021年房地產(chǎn)行業(yè)的顯著調(diào)整，促使政府出臺了大規(guī)模的財政支出刺激，對沖了房地產(chǎn)投資大幅下滑的負面沖擊。事后看，2021年二季度經(jīng)濟增長觸底反彈的前奏也是房地產(chǎn)投資在一季度之后強勁的見底上升。從目前的情況看，房地產(chǎn)投資的回落節(jié)奏仍然比擬溫和，但四季度開始，隨著保障房全開工導致的房地產(chǎn)新開工同比增速下滑，經(jīng)過銷量下滑、新開工下滑之后，房地產(chǎn)投資將在2021年一、二季度出現(xiàn)較大幅度的下滑，甚至會產(chǎn)生所謂的“尾部風險〞。第一，從本輪周期看，房地產(chǎn)投資在2021年5月見頂，名義增速為38.2%，雖然在過去13個月呈現(xiàn)持續(xù)回落狀態(tài)，但是回落幅度十分溫和，根本是勻速遞減，單月平均回落幅度缺乏0.4個百分點。更為重要的是，與2004年相比，本輪資金來源增速69.5%的峰值遠遠高于投資增速38.2%的峰值，兩者之差超過30個百分點，2004年兩者之差僅為10個百分點，超額資金來源的支撐作用使得本輪調(diào)整以來房地產(chǎn)投資增速并未隨著信貸的大幅收縮而同步大幅下滑，波幅明顯收窄，對投資和經(jīng)濟增長的沖擊也相對較輕。第二，從本輪房地產(chǎn)回落的先行指標觀察，資金來源領先于房地產(chǎn)投資3～4個月，三季度資金來源同比增速23%，二季度為18%，雖然資金來源增速總體上仍小于投資增速，預示著四季度房地產(chǎn)投資仍將處于下滑趨勢，但于三季度資金來源同比的攀升卻同時意味著四季度的下滑幅度也不會太大。以資金來源、實際資金本錢等自變量測算的結果顯示，2021年房地產(chǎn)投資增速逐季溫和回落，預測全年增速為30%，不過統(tǒng)計上，每年最后一個月開發(fā)企業(yè)和統(tǒng)計部門都會對全年累計增速進行一次校正，幅度通常為-2個百分點，考慮到這一因素，將全年投資增速30%的預測值向下修正之后為28%，仍然高于固定資產(chǎn)投資名義增速約3個百分點，對投資和經(jīng)濟增長仍然有顯著的正向奉獻。第三，在信貸資金持續(xù)收緊的情況下，四季度的房地產(chǎn)銷售同比增速將決定定金及預售回款速度，從而決定2021年一季度房地產(chǎn)投資增速。雖然在新一輪限購范圍擴大政策的沖擊下，傳統(tǒng)“金九銀十”效應受到較大程度的影響，但考慮到去年四季度正式啟動限購導致的銷售基數(shù)較低，2021年四季度銷售同比增速可能略好于預期。因此，扣除冬季北方天氣和春節(jié)導致施工減緩的季節(jié)性影響，2021第四，考慮到一季度往往是銷售淡季，預售回款不暢，2021年二季度房地產(chǎn)投資能否觸底上升關鍵取決于2021年一季度的市場銷售情況。扣除2021年金融危機期間被抑制需求的集中釋放導致當年一季度“淡季不淡〞，在正常年份，一季度在全年銷售量的占比往往最低，不能指望2021年一季度銷售超常規(guī)增長為二季度投資提供更多的資金支持。這樣看來，如果目前的銷量下滑、信貸緊縮延續(xù)到2021年二季度，那么房地產(chǎn)投資有可能在某一月出現(xiàn)超過10個點以上的下滑幅度，使投資變成個位數(shù)增長甚至負增長。這樣的“尾部風險〞事件曾在2021年2月份發(fā)生，即房地產(chǎn)投資增速在前7個月一直處于溫和的勻速回落通道，卻在最后一個月即2月份發(fā)生了20個百分點的降幅，這是因為銷售、按揭、定金及預售資金來源同步大幅負增長的同時，信貸增速不僅保持同向緊縮且在此前三個月到達低谷。比照當前的情況，按揭回款增速已經(jīng)連續(xù)7個月負增長，信貸增速也一直保持在5%左右的低位，但由于自籌資金一直穩(wěn)步上升，且開發(fā)商采取了從減少土地購置、減少新開工、放緩在建工程施工進度的有序調(diào)整節(jié)奏，并通過影子銀行體系開拓多元化融資渠道，使得投資溫和回落的趨勢延續(xù)至今，但目前已經(jīng)啟動的對影子銀行體系的監(jiān)管將會對此產(chǎn)生負面影響。進一步考慮到2021年一季度限購、庫存明顯加大和季節(jié)性因素的影響下，如果房地產(chǎn)銷售同比增速從當前10%左右大幅回落甚至負增長，且信貸條件未能有所松動，那么2021年二季度房地產(chǎn)投資發(fā)生“尾部風險〞的概率變大。盡管市場預期，如果房地產(chǎn)投資顯著回落，進而對地方政府土地出讓金收入、經(jīng)濟增長產(chǎn)生明顯沖擊，那么可能會出現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)變例如限購令的放松。從目前的趨勢看，雖然這種可能性是存在的，但是考慮到未來房地產(chǎn)在整個經(jīng)濟中的地位趨于弱化，針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策難以重演2021年在房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的“旱澇急轉(zhuǎn)〞，即使是貨幣政策階段性的局部放松也難以改變行業(yè)調(diào)整的總體方向以及分化與整合的根本趨勢。3.2貴州省房地產(chǎn)市場行情貴州省是全國經(jīng)濟最不興旺的地區(qū)之一，2021年全省GDP僅為為4594億元，人均GDP排名全國倒數(shù)第一。省內(nèi)以山地丘陵地貌為主，礦產(chǎn)、林業(yè)和旅游資源非常豐富。第二產(chǎn)業(yè)的缺失是貴州經(jīng)濟落后的主要原因之一，所以在十二五期間，貴州提出了工業(yè)化強省的口號，加大對于資源的開發(fā)力度。目前，貴州的房地產(chǎn)市場仍不興旺，居民收入偏低和城鎮(zhèn)化進程落后是主要制約因素，但是隨著整體經(jīng)濟狀況的逐步改善，房地產(chǎn)市場的開展空間依然較大。貴陽市。貴陽是目前貴州省內(nèi)房地產(chǎn)市場最興旺的城市，萬科、保利等品牌開發(fā)商已經(jīng)進入。以南明、云巖為主的老城區(qū)的均價為6000元/m2左右，金陽新城均價約為4000元/m2，全市均價在5500元/m2左右。綜合考慮其經(jīng)濟開展水平、交通狀況以及根底設施情況，我們認為這一價格水平已經(jīng)不低，未來房價走勢將主要取決于金陽新城的開發(fā)情況。作為規(guī)劃中未來的新貴陽行政、商務、居住中心，金陽目前的開展狀況并不盡如人意，人氣缺乏，房價偏低。貴陽糟糕的交通狀況在很大程度上制約了金陽的開展，將來如果市內(nèi)交通狀況能夠得到改善，再疊加高鐵通車的因素，我們認為金陽的房價仍存在較大的上漲空間。但值得注意的是，根據(jù)我們的實地調(diào)研情況，目前金陽的住宅開發(fā)量相當巨大，大盤林立，已售樓盤空置率高，市場已經(jīng)接近飽和，增量空間不大。威寧縣。威寧的房地產(chǎn)開發(fā)仍處于起步階段，根據(jù)我們的調(diào)研，市內(nèi)的住宅均價缺乏3000元/m2，開發(fā)商以本地和小型地產(chǎn)企業(yè)為主，目前并無品牌開發(fā)商進入。我們判斷，未來威寧的房地產(chǎn)市場仍有望延續(xù)量價齊升的景氣格局，主要理由是：1、交通狀況的改善。隨著高速、滬昆高鐵的陸續(xù)開工和建成，未來威寧的交通狀況有望得到極大的改善。2、旅游業(yè)的開展。威寧的旅游資源非常豐富，景點幾乎遍布全縣，而且自然風景和民族文化兼具。當前政府已經(jīng)明確地將旅游業(yè)作為重點產(chǎn)業(yè)，加大對于境內(nèi)旅游資源的開發(fā)力度，未來旅游業(yè)興起所帶來的人氣積聚將是威寧房價的重要推動因素之一。3.3銷售預測本工程所在威寧縣是威寧縣繁華地段的樓盤,交通興旺,但該地區(qū)尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,學校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本工程地處該地區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造威寧高品質(zhì)、高標準、不可復制的舒適住房，成為威寧人民追求新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。工程銷售目標群定位：本工程規(guī)劃為威寧地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標客戶群定位如下：一類客戶：企事業(yè)單位職工。本工程周邊的企業(yè)較多，上百人的企業(yè)包括縣醫(yī)院職工、三小學校職工等。二類客戶：周邊的私營業(yè)主工程毗臨街心花園，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在街心花園等周邊街道市場，具備大批有購置實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主，目前都住在老城，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。三類客戶：周邊學校老師該地區(qū)學校眾多，從小學到中學皆而有之，如三小學學校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學校老師待遇較高，具有較強的購置能力。四類客戶：威寧縣公務員威寧縣公務員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近千人，該局部客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于威寧缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的根本要求，而威寧縣龍鳳花園的出現(xiàn)完全改變了這種為難的局面，縣城公務員必將置業(yè)的目光轉(zhuǎn)移到龍鳳花園。五類客戶：威寧縣在外地成功人士目前整個威寧，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是中高檔社區(qū)，對于在外工作的威寧籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為威寧的高品質(zhì)社區(qū)，龍鳳花園無疑是該局部金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是當?shù)孛俗鳛辇堷P花園的準業(yè)主，對工程內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進。威寧人具有很強烈的戀土情結，外地成功人士普遍愿意在當?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移〞，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中局部經(jīng)濟條件較好的必將置業(yè)眼光投入到城區(qū)，對龍鳳花園的銷售也將起到很大的促進作用。七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士威寧房價目前在全國來講都偏低，2021年全國地級縣房地產(chǎn)銷售平均價格3500元/㎡,威寧現(xiàn)在的水平還不到2800元/㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購置。本工程暫時未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近80批客戶慕龍鳳花園風的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購置到龍鳳花園的房屋。銷售部方案在工程開盤前進行為期3個月的蓄客期，方案儲藏客戶400批以上。3.4營銷策略本工程擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該工程價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本工程將確定以下推廣策略：〔1〕推廣渠道①報紙廣告包括威寧日報、貴陽都市報、貴陽晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前1－2周進行3－4次推廣既可。②短信推廣本錢低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。③影視廣告當?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。④單張派發(fā)貫穿工程營銷始終的宣傳利器，威寧地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效?！?〕媒體宣傳組合開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳龍鳳花園，增強前期登記客戶數(shù)量，擴大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準備。開盤當月，公司會配合龍鳳花園景觀工程竣工，舉辦各種活動，擴大在威寧的知名度，加以促進銷售。開盤后，公司會出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。報紙派發(fā)：開盤前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式,力求單張涉及到威寧的每一個角落。短信推廣：一般一個月派發(fā)4－6次，開盤前每周發(fā)送2－3次。公關活動：開盤前舉行一場活動，開盤當日舉行1－2場，開盤后視銷售情況舉行。第四章建設條件4.1區(qū)域社會經(jīng)濟概況及自然條件.1區(qū)域概況威寧彝族回族苗族自治縣,貴州西大門。位于貴州省境西北部，北、西、南3面與云南省毗連。全縣總面積km2，平均海拔2200m,森林覆蓋率33.28%；縣境中部為開闊平緩的高原面，四周低矮，是貴州省面積最大、海拔最高的縣，屬畢節(jié)地區(qū)管轄。是國家新階段扶貧開發(fā)工作重點縣之一。全縣轄35個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，620個行政村〔居〕委會。2021年末總人口140.2萬人，少數(shù)民族人口占全縣總人口的23.1%。三個主體少數(shù)民族中彝族112229人，占總人口的8.9%；回族103379人，占總人口的8.2%；苗族69864人，占總人口的5.6%?？h人民政府駐草海鎮(zhèn)。高原草場面積大，畜牧業(yè)興旺。特產(chǎn)威寧火腿。盛產(chǎn)黃梨和蘋果。農(nóng)收產(chǎn)品加工業(yè)興旺。縣城西邊是著名的草海。中河區(qū)發(fā)現(xiàn)有新石器時代文化遺址。森林面積18萬公頃。有煤、石膏、鉛鋅、鐵、銅等礦產(chǎn)資源。產(chǎn)玉米、馬鈴薯、小麥、水稻、豆類、蕎麥、甜菜。有火腿、蘋果、黃梨、黨參等特產(chǎn)。工業(yè)以煤炭、地毯工業(yè)為支柱。貴昆、貴大鐵路過縣境，是畢節(jié)地區(qū)唯一一個已通鐵路的縣。名跡勝地有石門壩教堂、雙霞洞摩巖石刻、草海黑頸鶴保護區(qū)等。4.1.2屬亞熱帶季風氣候。年均溫11.2℃，1月均溫3.9℃，7月均溫17.0℃，年降水量739mm低緯度、高海拔、高原臺地的地理特征，使這里的光能資源和風力資源為貴州之冠，威寧縣城也因年平均日照數(shù)為1812小時，被氣象學界命名為"陽光城"。太陽神的無私惠顧，使動植物大受其益，又因地處烏蒙之巔，山脊和空曠地帶無靜風時刻，春風浩蕩，秋風送爽，常年艷陽高照與涼風撲面兼?zhèn)洌抢硐氲谋苁顒俚?。威?0%以上地區(qū)海拔超過2000m4.1.3黨的十一屆三中全會以來，特別是近年來，在黨的路線、方針、政策的指引下，在省委、省政府，地委、行署的正確領導下，在國家各部委的關心支持幫助下，威寧縣委、政府團結帶著全縣廣闊干部職工及百萬各族人民，以鄧小平理論和"三個代表"重要思想為指導，深入貫徹落實科學開展觀,按照縣第十次黨代會提出的"搶開發(fā)機遇、抓開放帶動、謀經(jīng)濟開展、促社會和諧"的總體要求，堅持"團結、穩(wěn)定、開展"的方針，突出開發(fā)和開放兩個重點，緊扣畢節(jié)試驗區(qū)"開發(fā)扶貧、生態(tài)建設、人口控制"三大主題，實施"。三農(nóng)穩(wěn)縣、工業(yè)富縣、效勞興縣、科教強縣"四大戰(zhàn)略，統(tǒng)籌社會各項事業(yè)，加強黨的先進性建設,著力構建和諧威寧，全面推進威寧政治、經(jīng)濟、文化和社會建設事業(yè)。2007年底，全縣完成生產(chǎn)總值34.57億元，比2006年增長14.1%；完成財政總收入3.5億元，同比增長18%；社會消費品零售總額6.74億元，同比增長26.69%；完成全社會固定資產(chǎn)投資7.5億元，同比增長40%；城鎮(zhèn)居民可支配收入9500元，同比增長41.05%；農(nóng)民人均純收入2101元，同比增加356元。人口得到有效控制，國民經(jīng)濟呈現(xiàn)出快速增長的良好勢頭。威寧既是貴州的"屋脊"，又是滇東北走廊的交通要塞，326國道過縣境129km，102省道過縣境157km，鐵路里程187km。威寧縣物產(chǎn)資源種類繁多，盛產(chǎn)玉米、馬鈴薯、蕎麥等糧食作物，烤煙、蕓豆、蘑芋等經(jīng)濟作物和蘋果、黃梨、核桃、板栗等干鮮水果；中藥材有黨參、天麻、黃柏、三七、半夏、杜仲、厚樸等。其中馬鈴薯常年產(chǎn)量在15億公斤以上，品質(zhì)優(yōu)良，為全國之冠。全縣擁有成片草場和草山草坡320萬畝，各類牲畜常年存欄達157.22萬頭〔匹、只〕以上，出欄77.47萬頭〔4.1.42000年，威寧彝族回族苗族自治縣轄19個鎮(zhèn)、16個鄉(xiāng)。威寧彝族回族苗族自治縣今轄19個鎮(zhèn)、15個鄉(xiāng)、1個民族鄉(xiāng)：草海鎮(zhèn)、幺站鎮(zhèn)、金鐘鎮(zhèn)、爐山鎮(zhèn)、龍場鎮(zhèn)、黑石頭鎮(zhèn)、哲覺鎮(zhèn)、觀風海鎮(zhèn)、牛棚鎮(zhèn)、迤那鎮(zhèn)、中水鎮(zhèn)、龍街鎮(zhèn)、雪山鎮(zhèn)、羊街鎮(zhèn)、小海鎮(zhèn)、鹽倉鎮(zhèn)、東風鎮(zhèn)、二塘鎮(zhèn)、猴場鎮(zhèn)、金斗鄉(xiāng)、新發(fā)布依族鄉(xiāng)、岔河鄉(xiāng)、麻乍鄉(xiāng)、海拉鄉(xiāng)、哈喇河鄉(xiāng)、秀水鄉(xiāng)、斗古鄉(xiāng)、玉龍鄉(xiāng)、黑土河鄉(xiāng)、石門鄉(xiāng)、云貴鄉(xiāng)、兔街鄉(xiāng)、雙龍鄉(xiāng)、板底鄉(xiāng)、大街鄉(xiāng)。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)：全縣總人口140.2萬人。威寧彝族回族苗族自治縣轄19個鎮(zhèn)、16個鄉(xiāng)〔其中1個民族鄉(xiāng)〕，610個村委會、10個居委會。少數(shù)民族27.81萬人；非農(nóng)業(yè)人口4.49萬人。4.1.威寧歷史悠久，資源豐富。據(jù)文獻記載，威寧秦朝為漢陽縣地，至今已有兩千多年的歷史。1954年11月11日成立"威寧彝族回族苗族自治縣"，是全省乃至全國成立較早的自治縣。歷史的滄桑巨變，為威寧留下了眾多歷史文化遺跡，如中水漢墓群、彝族向天墳、奢香古驛道遺址、百年古剎鳳山寺、明代疆界碑、吳三桂金殿、蔡鍔點兵場、石門坎柏格里墓、云貴紅軍橋等。特殊的氣候條件、地理條件和歷史沿襲，使威寧縣物華天寶、雄奇壯美，旅游資源、文化資源、風物特產(chǎn)在全國別具一格，形成"多彩貴州"中充滿神奇魅力的高原風景線。在縣城東部的鹽倉、板底兩鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)，有面積40余萬畝的中國南方天然大草原－－百草坪；有彝族的火把節(jié)和歌舞阿西里西；有被列為國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護名錄素有"戲劇活化石"之稱的彝族古戲"撮泰吉"；有被譽為"東方金字塔"的彝族向天墳遺跡。這里還是貴州母親河烏江的發(fā)源地，一口古井使千里烏江源遠流長。4.2建設工程選址情況及建設條件本工程為城中村改造〔原址撤除重建〕，利用地形進行統(tǒng)籌設計和建筑布局，滿足工程建設的需要。工程建設場地地形平整，實施較小工程量的場平場工程便可以進行建筑物修建。場址地基良好，周邊無工廠，無污染源和噪聲干擾，環(huán)境清凈，交通便利，適宜工程建設。建設條件〔1〕自然條件場地位于抗震有利地段，未發(fā)現(xiàn)對場地穩(wěn)定性有直接危害的滑坡、泥石流、崩塌、活斷層、淹沒沖蝕等不良地質(zhì)現(xiàn)象：地基巖土分布較為連續(xù)，場地基巖強風化泥灰?guī)r區(qū)厚度不均勻，起伏較大，不宜作根底持力層：中風化泥灰?guī)r厚度較大，有一定的力學強度和力學強度較高，總體埋深不大，適于做建筑地基?！?〕地形、地貌擬建建筑物場地位于威寧縣健康路。構造上處于揚子準地臺黔北臺隆畢節(jié)構造變形區(qū)邊緣，場地總體北高南低。地層走向大致為北東南西向，傾向北東，傾角25度。地貌單元為低、中山構造侵蝕、溶蝕緩坡地貌。場區(qū)內(nèi)無區(qū)域構造斷層穿過，視野較開闊，緩坡地形，地面高差小，地貌單一。場地總體呈北高南低〔相對高差約5m左右〕，第四系土層所覆蓋、場區(qū)內(nèi)未見基巖出露?！?〕水文地質(zhì)條件擬建場區(qū)一帶地形寬緩，南面低，場區(qū)內(nèi)無河流發(fā)育，根據(jù)周邊地質(zhì)資料，場地內(nèi)也無地表水體存在，建筑物受地下水、地表水影響小。地下水對混凝土中鋼筋無腐蝕性。根據(jù)相鄰建構筑物取水做水質(zhì)分析試驗說明該場地地下水水質(zhì)為[C]CaⅠ型水，PH值為7，〔CI-+〕＜500mg/L，腐蝕等級弱，所以地下水對裸露鋼結構的腐蝕性為弱腐蝕。擬建場地無溶洞、無斷裂帶，地質(zhì)結構穩(wěn)定，適宜建筑。該區(qū)域地震根本烈度為7度，屬Ⅱ類建筑場地?！?〕場地工程地質(zhì)條件根據(jù)周邊地質(zhì)資料顯示：(1)場地地層結構，巖土構成特征及力學性質(zhì)，場地無地下水影響，場地附近無滑坡、塌陷及高邊坡，有輕微地震史。場地復雜程度為二級；地基復雜程度為三級，工程重要性等級為二級，場地巖土工程勘察等級劃為乙級。(2)場地單工程地質(zhì)條件較簡單，環(huán)境工程地質(zhì)條件較簡單，地質(zhì)環(huán)境根本未破壞。場地總體穩(wěn)定性屬穩(wěn)定類別，建筑地段屬較穩(wěn)定類別，地基屬較穩(wěn)定類別，工程建設為適宜類別。(3)綜合建筑特點和場地巖土工程條件，擬建筑物的根底方案采用獨立根底，持力層應選擇可塑粘土②，根底埋深以滿足設計埋深要求為宜。(4)根據(jù)場地巖土試驗成果及地區(qū)經(jīng)驗，綜合各巖土層的有關參數(shù)推薦使用：雜填土：fa=70KPa；可塑狀粘土：fa=150KPa，C=39.8KPa，∮°,Es=8.96MPa；強風化石灰?guī)r：fa=300KPa；中風化石灰?guī)r：fa=8400KPa?！?〕場地建、構筑物情況整個場地根本平整，場地內(nèi)無建、構筑物及文化古跡等?！?〕交通狀況本工程位于威寧縣健康路，處于縣城區(qū)，工程點已有城市道路，能為本工程的建設和建成后工作和生活提供交通保障。運輸車輛均可直接到達擬建小區(qū)場址，不需要修建公路。〔7〕給排水工程擬建場址已有城市供水管網(wǎng)，工程水源可直接與供水管網(wǎng)相接，保障日常生活、辦公及消防用水。生活污水經(jīng)處理后可利用現(xiàn)有市政排污系統(tǒng)排放?！?〕供電各擬建工程供電電源屬農(nóng)村電網(wǎng)，已有變壓器，工程建設用電可直接從現(xiàn)有變壓器接入電源?！?〕通訊經(jīng)有關部門許可后可直接安裝，移動通訊信號良好。〔10〕建設用地和城鎮(zhèn)規(guī)劃本工程雖屬城中村改造，工程建設符合城鎮(zhèn)建設規(guī)劃?！?1〕建筑材料供給條件威寧縣屬于山區(qū)，縣城周邊石材均較為豐富，供給廠商比擬齊全。沙、石等建筑材料可就近加工或采購；水泥、鋼材、磚等主要建筑材料和水、電安裝材料、裝飾材料均可在工程建設地的威寧縣城或臨近的地、州、市選購。綜上所述：從建設條件分析，該工程的實施是可行的。第五章建筑方案5.1設計依據(jù)〔1〕?城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準?GB50180-93〔2002年版〕〔2〕?民用建筑設計通那么?GB50352-2005〔3〕?高層民用建筑設計防火標準?GB50045-95〔4〕?汽車庫、修車庫、停車場設計防火標準?GB50067-97〔5〕?城市規(guī)劃編制方法?〔6〕?威寧縣城市規(guī)劃行政技術準那么?〔7〕威寧縣2021年城市總體規(guī)劃5.2工程設計主題和開發(fā)理念龍鳳花園，地處被譽為貴州西大門威寧，山水皆自然稟賦，屬居家養(yǎng)生之風水寶地。工程建筑設計初期，在建筑設計上，以當?shù)亟ㄖL貌為導向，考量威寧當?shù)鼐用竦纳盍晳T，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。在工程整體規(guī)劃上，以當?shù)亟ㄖ厣珵樗{本，融合少數(shù)名族居住理念，傾力打造高檔生活標準社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質(zhì)量的居住氣氛。龍鳳花園工程以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的生活。在住宅的設計理念上，工程引入了“新都市主義〞、“街區(qū)型規(guī)劃〞、“仿生規(guī)劃〞等先進設計理論，力求將經(jīng)典藝術的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一〞理念有機結合，將和諧生活氣氛的營造融入社區(qū)文化建設的精神層面。5.3工程總體規(guī)劃方案〔1〕規(guī)劃設計原那么①挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；②以銷售為主導規(guī)劃設計，保證工程有序運作；③節(jié)點式園林景觀視線軸設計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；④人車雙路線設計，即相對人車分流系統(tǒng)，防止車流對社區(qū)的穿越破壞?！?〕工程結構和布局理念本工程總體規(guī)劃領先于當?shù)仄渌麡潜P規(guī)劃，力圖表達開發(fā)商開展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積13200m2。龍鳳花園總建筑面積為m2,本工程兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強調(diào)人和人的交往，動靜有機結合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該工程能夠站在威寧房地產(chǎn)業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將工程開發(fā)建設成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過別具特色的物業(yè)效勞，向人們詮釋更多的廣場和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，可以看見如畫的園林風景，并形成獨具特色的景觀，使整個空間錯落有致。充分考慮威寧的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求通風系統(tǒng)暢通。采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積?！?〕總平面布局建筑總平面根據(jù)建設單位提供之地形現(xiàn)狀圖進行分析，擬建工程建筑場地根本平整。龍鳳花園各建筑布置根據(jù)建設場地的長、寬尺寸進行規(guī)劃。場區(qū)內(nèi)，在保證消防和交通的條件下，盡量多留空地作為活動場所；場區(qū)內(nèi)的道路和活動場地采用現(xiàn)澆砼硬化，外邊界設置圍墻及排水溝，場區(qū)地表水排放按由高至低方向自然排放。通過對場地的分析，為了使建筑物與用地結合完整統(tǒng)一，根據(jù)建筑的使用功能要求及場地條件等因素，方案構思上依地形進行平面布局，充分利用地形的同時，考慮建筑物之間的協(xié)調(diào)關系，建筑布置整與場地地形緊密連接。〔4〕建筑功能設計根據(jù)?民用建筑設計標準?(GB50352-2005)，威寧縣龍鳳花園建筑設計滿足住宅區(qū)的根本功能要?！?〕豎向設計根據(jù)場地地形情況進行設計，該場地根本平整，排水溝設于場地四周，其場地排水坡度為1.5%，雨水有組織地排入排水溝后，再接入市政排水管網(wǎng)。生活廢水經(jīng)處理后接入市政排水管網(wǎng)?！?〕住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本工程物業(yè)類型以高層和多層住宅為主，物業(yè)類型較為單一。本工程商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)、社區(qū)會所。小區(qū)南北兩個地塊之間的市政路，結合小區(qū)主入口的設置，形成人流集中，沿小區(qū)東側市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強了小區(qū)外圍的商業(yè)氣氛。5.4建筑設計5.4.1〔1〕依照“以人為本〞的建筑設計理念，表達休閑、簡約的建筑風格，將新古典美學的精細、質(zhì)感、厚重和美感充分表達?！?〕在建筑立面上采用紅色的顏色，用簡單的線條表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓局部用文化磚加以裝點，讓建筑多了點少數(shù)名族的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設計哲學〔3〕建筑立面表達典雅細膩的新古典風格，采用大尺度的陽光露臺，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術氣息。5.4.2〔1〕細化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設計以滿足日益變化的生活模式。〔2〕充分考慮威寧的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求組織穿堂風，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。〔3〕住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結構緊湊?！?〕戶型設計新穎，增加品位空間，符合當前及未來的市場需求，提升賣點。如：陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等?！?〕采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。5.5結構設計5.5.1在結構設計中充分考慮以下內(nèi)容：〔1〕使結構具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑?！?〕具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。〔3〕對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。5.5.2結構的平安等級二級，設計使用年限50年，抗震設防類別丙類，地基根底設計等級丙級，地下室防水等級二級。威寧縣地震根本烈度為7度，設防烈度按7度計算?？拐鸫胧?度；設計地震分組：第三組；設計根本地震加速度：。5.5.36層以上的多層住宅采用框架結構，4-6層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫，確定采用磚混結構或框架結構。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結構。使用工具及軟件中國建科院PKPM系列結構軟件2005年新標準版。5.6給排水及消防設計給排水〔1〕設計標準eq\o\ac(○,1)?建筑給水排水設計標準?[GB50015-2003]〔03年版〕；eq\o\ac(○,2)?建筑滅火器配置設計標準?[GB50140-2005]；eq\o\ac(○,3)?自動噴水滅火系統(tǒng)設計標準?[GB50084-2001]〔05年版〕；eq\o\ac(○,4)?建筑設計防火標準?[GB50016-2006]；eq\o\ac(○,5)?室外給水設計標準?[GB50013-2006]；eq\o\ac(○,6)?室外排水設計標準?[GB50014-2006]；國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關標準、規(guī)程、標準等；〔2〕給水設計eq\o\ac(○,1)水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水，市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。eq\o\ac(○,2)給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。eq\o\ac(○,3)消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150。小區(qū)室外有按標準設置室外消火栓。〔3〕排水設計小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。5.7電氣設計設計依據(jù):〔1〕現(xiàn)行國家有關標準及標準；〔2〕本小區(qū)建筑規(guī)劃技術資料；〔3〕城市管網(wǎng)資料。強電：〔1〕電力負荷取值:4656KW,需用系數(shù)0.40,計算負荷1862KW;商業(yè)建筑局部〔含環(huán)境照明〕450KW,需用系數(shù)0.7,計算負荷315KW。經(jīng)甲方與供電局協(xié)調(diào)，本工程住宅、商業(yè)合用三臺變壓器。每臺變壓器安裝容量800KVA變壓器負載率88%,.〔2〕供電網(wǎng)絡:本工程擬設預裝箱式變壓器，配800KVA變壓器3臺.沿城市電力管溝引來一路10KV電源.〔3〕室外電力管線：本工程室外電力管線有10KV電纜，0.4KV/0.2KV電力管線和環(huán)境道路照明管線,均采用電纜溝和排管相結合敷設。10KV電力電纜采用電纜溝或直埋式敷設，一般6根以上采用電纜溝，6根以下采用直埋或穿管。小區(qū)內(nèi)380/220V低壓配電線路采用直埋敷設。弱電:〔1〕本工程擬設、寬帶網(wǎng)、有線電視3類弱電管線,集中敷設.〔2〕通訊系統(tǒng):本工程住宅按1.25門/戶市話設計,商鋪按每40㎡1門市話估算,總計需450門?！?〕管網(wǎng)布置與規(guī)劃在本工程小區(qū)外市政道路下有市政電信及有線電視管線，將其引入。在小區(qū)值班室設1個電信交接箱。小內(nèi)綠化帶下布置通訊和有線電視線路，通訊管道采用管塊或波紋管，采用直埋方式敷設。管孔數(shù)為6-8孔?？讛?shù)應滿足市話、長話、數(shù)據(jù)通訊、有線電訊通訊和其它通訊業(yè)務的要求。5.8暖通設計設計依據(jù)〔1〕建設方的設計委托書；〔2〕國家有關的現(xiàn)行設計標準、規(guī)程及標準： eq\o\ac(○,1)?建筑設計防火標準?GB50016-2006； eq\o\ac(○,2)?采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計標準?GB50019-2003； eq\o\ac(○,3)?貴州省居住建筑節(jié)能設計標準?； eq\o\ac(○,4)?城鎮(zhèn)燃氣設計標準?GB50028-93〔2002年版〕； eq\o\ac(○,5)?全國民用建筑工程設計技術措施?之?暖通空調(diào)?動力?分冊等?！?〕我公司所作該工程方案?！?〕各相關專業(yè)提供的資料。設計范圍住宅廚房和暗衛(wèi)排風設計。通風設計住宅廚房油煙經(jīng)抽油煙機，風管及變壓式風道至屋頂高空排放。住宅暗衛(wèi)排風經(jīng)衛(wèi)生間通風器、風管及變壓式風道至屋頂高空排放。5.9建筑方案比照方案一：方案二：方案三：比照分析可知：方案一最合理。綜上所訴：從方案比照角度分析，方案一最優(yōu)化且最合理，該方案的實施是可行合理的。第六章節(jié)能措施6.1設計依據(jù)為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護環(huán)境的法規(guī)和政策，改善貴州省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標準?夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準?，JCJ134-2001制定的標準為依據(jù)。6.2建筑局部節(jié)能設計1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設置活動外遮陽。2、建筑的屋頂和外墻采用以下節(jié)能措施并且預防白蟻、鼠等生物侵害。①紅色外墻漆飾面。②外加保溫隔熱構造。③采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)外表溫度，不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失。4、層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。5、樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。第七章環(huán)境保護施工期間的環(huán)境影響及保護措施施工期間對環(huán)境影響分析〔1〕施工期噪音污染源主要來源于施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼??！?〕施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵，建筑材料的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵，施工垃圾的清理及堆放揚塵?！?〕施工期廢水污染源主要來自施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括結構階段混凝土養(yǎng)護排水?！?〕施工期固體廢棄物主要來自工人的生活垃圾，施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。施工期間的環(huán)境保護措施如何控制施工期間不給周邊環(huán)境造成大的影響，將是施工中面臨的重要內(nèi)容，在施工中應采取切實可行的措施，從控制噪音、揚塵、文明施工等方面著手，全面控制，確保還靜于民，還干凈于民，讓業(yè)主放心、安心，讓周邊單位、住戶滿意。具體將采取如下措施：〔1〕現(xiàn)場配足夠的沉淀池，與環(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系用專用運泥漿車將泥漿外運，確保泥漿在運輸過程中不掉落地面?！?〕施工機械選用噪音小的機械，盡量減少噪音，防止發(fā)出較大的噪音?！?〕主體粉刷施工期間，采用密目式平安網(wǎng)全封閉施工，本工程以多層為主施工期間嚴禁從高處拋散物件，鋼管、扣件、模板等在施工中要采取嚴格措施，防止無意中掉落。〔4〕現(xiàn)場派專人負責暴露垃圾的清理，集中堆放，經(jīng)常澆水濕潤，防止因枯燥而造成灰塵飛揚?！?〕嚴格執(zhí)行有關規(guī)定，晚上十點以后工地一律停止施工，如確因特殊情況，如澆砼等需要，事先應辦理有關手續(xù)，貼安民告示，征得有關單位、住房諒解?！?〕定期走訪周邊單位與住戶，傾聽他們的聲音、建議，做到有那么改之，無那么加勉。7.2住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境保護措施住宅小區(qū)建成后，將產(chǎn)生生活污水、生活垃圾，需要進行處理。同時，對周邊環(huán)境也將造成一定影響，需要進行保護?！玻薄成钗鬯≌^(qū)內(nèi)部鋪設排水管網(wǎng)，經(jīng)管網(wǎng)排入市政污水管道，進入污水處理廠進行無害化處理。〔２〕生活垃圾住宅小區(qū)產(chǎn)生的生活垃圾，由小區(qū)物業(yè)管理機構協(xié)調(diào)縣環(huán)衛(wèi)管理處統(tǒng)一清運處理。第八章平安與衛(wèi)生8.1平安〔1〕平安措施工程勞動平安衛(wèi)生是在已確定的工程技術方案根底上，分析論證在建設和運行過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不平安因素，并制定相應的防范措施。施工單位在施工過程中，一線人員要佩帶口罩和防毒面具，并采用濕式除塵作業(yè)。操作攪拌機、振動碾、鉆機等施工機械的人員或附近的工作人員必須采取勞動保護措施，配備個人防護用具，如工作服、耳塞等。〔2〕平安方案本工程系多層高空建筑物，在施工過程中有較多的不平安隱患。因此，應嚴格按照國家建筑施工規(guī)模執(zhí)行。所有進、出場人員在施工現(xiàn)場必須佩戴平安帽，特殊建筑施工時，必須架設周圍平安網(wǎng)。在鋼筋砼施工過程中必須有專門的安檢人員，安裝和撤除砼模板工作必須由專業(yè)人員施工。8.2衛(wèi)生〔1〕抓好環(huán)境和飲食衛(wèi)生，垃圾、糞便應及時清理?！?〕加強施工期衛(wèi)生防疫和疾病防止工作，以預防為主，進行廣泛的衛(wèi)生保健宣傳教育，并建立健全衛(wèi)生防疫制度?！?〕施工人員進場前要進行檢驗，施工期間定期檢疫，發(fā)現(xiàn)傳染病人立即進行隔離治療。第九章組織機構及人力資源配置9.1組織機構辦公室職責〔1〕參與業(yè)務。負責公司各部門之間的綜合協(xié)調(diào)，對公司全口徑業(yè)務提出建議和意見；定期匯總出資企業(yè)、各工程部相關工作情況；通報工作進度；〔2〕管理事物。負責上情下達、下情上報、內(nèi)外聯(lián)絡；日程安排、會務工作；印章和檔案管理；〔3〕文字處理。負責文件起草、傳遞、收發(fā)；會議記錄；內(nèi)部刊物編輯；審核部門文件；〔4〕后勤保障。負責后勤接待，辦公場所管理、車輛調(diào)度；辦公用品采購和管理；厲行節(jié)約，分月預算公司辦公經(jīng)費開支；〔5〕領導交辦的其他事務。財務部職責財務部是負責集團公司會計核算、資金管理調(diào)度、票據(jù)和費用審核、參控股單位財務指導的職能部門。其主要職責有：〔1〕資金調(diào)度。負責現(xiàn)金流管理?！?〕會計核算。負責匯總編報公司年度財務總收支方案，參與公司資金總收支方案，投資工程方案和編制投資、合作工程的調(diào)查評估及談判工作；負責公司財務收支、本錢費用、財務成果的會計核算，定期編報會計報表和匯總會計報表?！?〕會計監(jiān)督。負責對全資子公司和控股、參股公司、各工程部的財務監(jiān)督和管理?！?〕票據(jù)審核。各部門的費用需經(jīng)財務部門審核票據(jù)前方能報銷?！?〕會計檔案管理。負責會計憑證、賬簿、報表等會計檔案管理工作；〔6〕、領導交辦的其他事務。人力資源部人力資源部是公司行使人力資源管理職權的職能部門，其主要工作職責為：〔1〕人事管理：提出公司組織結構和崗位職責的設置、實施方案，并編制職位說明書；公司需新招員工時負責擬定人員招聘標準并負責現(xiàn)場、電視、網(wǎng)絡等各種形式的招聘廣告?！?〕學習培訓：負責對公司新招員工進行崗前培訓，以及定期對公司在崗員工進行各類業(yè)務知識的加深培訓，并組織經(jīng)驗交流；制定出公司學習制度及學習方案并組織實施?！?〕薪酬管理：負責擬定公司薪酬、福利方案及員工績效考核方案，會同其他部門落實員工目標考核等工作；負責擬定和完善公司員工事假、病假、探親、公休、醫(yī)療費報銷、獎懲等方面的規(guī)章制度?！?〕人事檔案管理：負責公司人事檔案的建立、整理、查詢、補充、完善，調(diào)動提檔、考核歸檔等管理工作?！?〕企業(yè)形象宣傳。負責公司內(nèi)部局域網(wǎng)建設，暢通信息資源交流渠道，建設公司門戶網(wǎng)站，合理設置網(wǎng)站頻道，適時更新頁面，提高公司知名度?！?〕完成公司領導交辦的其它工作。工程部職責〔1〕負責公司的技術管理工作A、負責組織貫徹技術方面的政策、法規(guī)及標準，建立和完善技術管理體系、制定技術管理的工作、規(guī)章制度，并監(jiān)督實施。B、負責審查開發(fā)工程的重大技術方案。C、制定或組織審定新技術、新工藝、新材料應用方案。D、負責施工圖紙會審，參加開發(fā)工程圖紙交底、竣工圖的審定工作。F、負責圖紙變更的審定工作。G、負責所轄工程技術資料和其他工作資料的整理、歸檔工作。〔2〕負責開發(fā)工程工程質(zhì)量管理工作A、認真貫徹執(zhí)行上級管理部門關于工程質(zhì)量管理的規(guī)章制度，建立健全質(zhì)量管理體系，健全工程質(zhì)量管理的規(guī)章制度體系。B、負責審核施工單位的施工組織設計或質(zhì)量方案；負責審核工程部上報的工程質(zhì)量方案。C、負責組織對大型設備、大宗材料供貨商資質(zhì)、資格、技術條件的評審。D、負責組織監(jiān)理單位的評審，審查監(jiān)理規(guī)劃，抽查實施情況。E、負責組織對施工單位的評審和選擇工作。F、負責對在施工程工程的質(zhì)量巡查和抽查工作。G、參加工程協(xié)調(diào)會議，協(xié)助工程解決需協(xié)調(diào)解決的問題。H、參加根底、結構、竣工驗收工作。I、協(xié)助工程部組織消防、人防驗收工作。J、負責組織召開工程質(zhì)量會議，分析研究質(zhì)量管理中存在的問題，提出改良措施。K、負責重大質(zhì)量事故的調(diào)查、鑒定處理工作?！?〕負責核實經(jīng)濟洽商工程量并簽署意見；負責工程結算中工作量的核實工作?！?〕負責建筑材料、設備市場的調(diào)查和質(zhì)量評定?！?〕負責與工程施工和產(chǎn)品質(zhì)量有關的法律法規(guī)、標準、標準及信息的收集、整理和溝通工作?！?〕負責對施工現(xiàn)場進行平安生產(chǎn)和消防的監(jiān)督檢查工作?！?〕負責公司范圍內(nèi)設備設施平安運行的檢查；負責集團公司范圍內(nèi)消防平安的檢查。〔8〕負責公司范圍內(nèi)供暖設備的檢查。〔9〕負責與施工和工程質(zhì)量管理部門的聯(lián)絡工作?！?0〕完成領導交辦的其他工作，做好與其他部門的配合工作。銷售部職責〔1〕負責公司銷售轉(zhuǎn)讓和合同談判工作；并根據(jù)談判的情況制訂合同?！?〕負責市場調(diào)研，掌握銷售行情及需求變化；進行銷售籌劃，價格定位；并負責審批銷售方案和銷售方案?！?〕負責擬訂各工程的銷售合同文本及其相關合同；負責公司銷售合同的會簽。〔4〕負責公司銷售的管理，對銷售情況進行匯總?！?〕負責工程銷售的代理公司評價選擇工作，監(jiān)督代理公司的代銷工作?！?〕辦理銷售許可證、產(chǎn)權等有關手續(xù)?！?〕負責公司法律糾紛及法律事務的處理。〔8〕負責與房地產(chǎn)銷售、出讓有關的法規(guī)及相關信息的收集、整理及溝通?！?〕完成領導交辦的其他工作，做好與其他部門的配合工作。綜上所述：該工程的公司組織機構龐大，擁有優(yōu)秀的管理團隊，對工程的管理強9.2工程管理工程實施管理工程設計、建設、監(jiān)理等均按照國家規(guī)定的方法進行招標。簽訂設計、建筑施工等合同，嚴格監(jiān)督工程質(zhì)量和檢驗設備質(zhì)量，使工程保質(zhì)保量按期完成。工程財務管理設立工程專用帳戶，?？顚Ｓ?。做好工程預決算，做到手續(xù)齊全，收支賬目相符，精打細算，節(jié)約工程投資。工程的管理職責〔1〕工程建設領導小組職責按上級有關要求，積極落實各項工作；協(xié)調(diào)部門間工作關系；考察、評審、催促本工程建設方案；制定工程指導原那么和工程相關政策；采取有效措施確保工程的順利實施，實現(xiàn)工程目標?！?〕工程建設辦公室職責制定工程實施方案、制定和修改工程培訓、工程管理、工程財務信息管理方案。根據(jù)領導小組指示，協(xié)調(diào)各方關系。組織實施管理各類工程業(yè)務會議，安排工程土建工程實施、設備采購、合同簽訂、財務結算。組織實施各類調(diào)查和經(jīng)常性工程檢查、監(jiān)督，組織和安排評估和評價。9.3工程監(jiān)督工程監(jiān)督與評價是保證工程順利實施的重要手段，由工程建設領導小組負責組織實施?！?〕監(jiān)督與評價組織工程建設領導小組負責成立工程監(jiān)督評價管理小組，由建設領導小組成員各部門經(jīng)理等部門負責人及有關專家組成，按照工程所確定的目標、實施方案、實施方案、管理制度及國家有關規(guī)定進行監(jiān)督與評價?！?〕監(jiān)督方式監(jiān)督方式為經(jīng)常性監(jiān)督和階段性監(jiān)督。①經(jīng)常性監(jiān)督經(jīng)常性監(jiān)督即對工程活動的各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)督檢查，如工程建設實施方案的落實情況，資金的到位和使用情況，建設工程施工進度及質(zhì)量等，發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正，以保證工程的順利實施。②階段性監(jiān)督階段性監(jiān)督即定期對工程實施情況進行監(jiān)督，如工程相關政策的制定與實施，配套資金的落實，設備質(zhì)量檢驗與安裝質(zhì)量驗收等。對工程中的缺乏之處進行修改和完善。③監(jiān)督頻率工程監(jiān)督評價管理小組對工程監(jiān)督安排如下：經(jīng)常性監(jiān)督，每月一次；階段性監(jiān)督，每季度一次。特殊情況，隨時組織監(jiān)督。④監(jiān)督報告工程監(jiān)督評價管理小組對階段性監(jiān)督檢查結果向有關部門提交監(jiān)督報告。內(nèi)容包括工程的階段性進度，實施過程存在的問題及改良措施，實施方案的缺乏之處及修改建議等。實施進度和方案完成情況以表格形式反映，表格應包括方案量、完成量和未完成的主要原因等。9.4工程評價〔1〕評價目的評價目的是向上級領導部門提供工程建設信息，以便總結經(jīng)驗，進一步改良管理，提高工程質(zhì)量、建設速度和改善建設環(huán)境?！?〕評價方式利用工程單位和建筑施工單位的日常統(tǒng)計資料進行統(tǒng)計分析處理及實地考察作出評價?！?〕評價時間及人員評價時間：工程建設初期進行一次根本調(diào)查，為工程評價準備基準期資料，設定評價內(nèi)容和標準。工程運營一年后依據(jù)評價內(nèi)容和標準進行終期評價，提出評價報告，上報有關領導部門。評價人員：工程建設領導小組有關成員、工程各行業(yè)有關工程技術人員和管理人員。第十章工程方案進度安排10.1工程前期工作安排〔1〕本工程實施建設階段均實行招標制。即施工招標，監(jiān)理招標。通過招投標，到達擇優(yōu)選擇中標單位，節(jié)省投資，提高勘察設計水平，保證施工質(zhì)量，縮短工期的目的。使龍鳳花園工程成為威寧的陽光工程。〔2〕工程建設單位在實施前積極做好供電、供水、土地管理和市政管理，并做好與周邊單位以及農(nóng)村的協(xié)調(diào)工作，完善土地手續(xù)，實現(xiàn)施工現(xiàn)場“三通一平〞。10.2工程實施進度方案本工程分14個月完成，各階段實施進度安排如下：〔1〕工程建設前期工作：2021年12月份—2021年1月份：工程申請批復、地質(zhì)勘查、可行性研究、初步設計、施工圖設計?！?〕建設工期安排：第一期：1號、3號樓2021年元月—2021年12月，投資約1000萬元；第二期：2號、4號樓2021年6月—2021年6月，投資約2000萬元；第三期：5號樓及局部環(huán)境2021年元月—2021年12月，投資約2000萬元；第四期：6號樓及環(huán)境2021年6月—2021年6月投資約3500萬元。第十一章招投標方案本工程根據(jù)?中華人民共和國招投標法?、國家開展方案委員會第3號令以及貴州省有關工程招投標文件規(guī)定，本工程通過招標形式確定設計、施工及監(jiān)理單位。招標文件〔含評標方法〕按2007年國家九部委56號令制定的?標準施工招標文件?規(guī)定格式編制?！?〕招標形式工程業(yè)主應以適宜的招標方式組織設備供給商、監(jiān)理及施工單位的招標，并監(jiān)督上述單位嚴格按國家法規(guī)和合同履行指責?！?〕投標單位資質(zhì)要求設計單位資質(zhì)須為乙級及以上企業(yè)；施工單位資質(zhì)須為二級以上企業(yè)；監(jiān)理單位須為乙級及以上企業(yè)?！?〕招標信息發(fā)布公開招標公告及其他需公告的信息應在重慶市政府指定的媒體上公開發(fā)布?！?〕招投標工作組織由業(yè)主委托具有甲級資質(zhì)的招投標中介機構組織實施本工程的招標工作，招標中介機構須按公平、公開、公正的原那么組織完成編標、公告、資審、評標等工作。參加投標的施工單位不得少于五家，參加邀標的監(jiān)理單位不得少于三家。工程招標情況見下表：工程工程名稱招標范圍組織形式招標方式不采用招標方式備注全部招標局部招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察設計√√建安工程√√√工程監(jiān)理√√√設備購置√√√其他第十二章投資估算及資金籌措12.1投資估算依據(jù)〔1〕工程建設總體規(guī)劃及類似工程資料；〔2〕2004年?貴州省建筑工程計價定額?；〔3〕2004年?貴州省安裝工程計價定額?；〔4〕2004年?貴州省市政工程計價定額?；〔5〕2004年?貴州省仿古建筑及園林工程計價定額?；〔6〕設備參照市場詢價資料估算；〔7〕工程建設其它費用及有關稅費按以下規(guī)定標準計?。篈、建設工程前期工作咨詢收費，指按照?建設工程前期工作咨詢收費暫行規(guī)定?〔計價格[1999]1283號〕計算的前期咨詢費用，包括工程建議書、可研報告編制和評審費〔參照市場報價〕。B、環(huán)境影響咨詢費，指按照?關于標準環(huán)境影響咨詢收費有關問題的通知?〔計價格[2002]125號〕計算的環(huán)境影響評價費用〔參照市場報價〕。C、土地費用D、建設單位管理費，包括工資性支出及福利費、辦公費、差旅交通費、業(yè)務接待費、勞動保護費、工具用具使用費、固定資產(chǎn)使用費、零星固定資產(chǎn)購置費、技術圖書資料費等。該局部費用按財政部?根本建設財務管理規(guī)定?〔財建[2002]394號〕計算。E、工程勘察、設計費，指委托勘察設計單位進行工程水文地質(zhì)勘察、設計所發(fā)生的各項費用。按照?工程勘察設計收費管理規(guī)定?〔計價格[2002]10號〕計算。F、施工圖設計文件審查費，估算〔按市場價格計算〕。G、工程監(jiān)理費，指聘請中介機構進行工程監(jiān)理而支付的費用。工程監(jiān)理費：參照發(fā)改價格〔2007〕670號文的規(guī)定計取，結合市場水平，本工程按建筑工程費用的1.5%估算；〔本工程結合實際按市場報價8元/m2〕H、工程招標代理費、招標交易費，指聘請中介機構編制招標文件、進行工程招標、評標等支付的費用。按照?招標代理效勞收費管理暫行方法?〔國家計委計價格[2002]1980號〕相關文件計算。I、概預算、預算編制、審計費，指施工階段全過程造價控制費用，工程預算編制費、聘請中介機構進行工程結算、竣工決算審計等支付的費用，按市場價格計算。J、人防費：按異地人防建設計算。K、城市配套設施費指省人民政府有關部門強制征收的城市根底設施建設專項資金，用于城市道路、橋涵、給排水、路燈照明、環(huán)衛(wèi)設施、園林綠化、消防、供氣、供熱等市政根底設施建設。L、其他費用，指除上述費用之外的工程建設其他費用，包括政府及有關部門規(guī)費，包括規(guī)劃放線費、鑒證費、地質(zhì)災害評估費、水土保持方案編制費、水土保持補償費、消防論證費等12.2投資估算投資估算的范圍本次估算范圍包括威寧縣龍鳳花園建設工程的工程費用，工程建設其他費用、根本預備費和設備購置及安裝費。具體內(nèi)容如下：〔1〕土建工程投資，包括平基土石方、房屋根底、主體、室內(nèi)外裝飾的投資；〔2〕給排水工程，包括房屋給水和排水管道、閥門、蓄水池等的投資；〔3〕強電安裝，包括房屋配電線路、用電計量設備等的投資；〔4〕弱電安裝，包括房屋電信、有線電視線路、防雷設施等安裝的投資；〔3〕消防安裝，包括房屋消防設施、設備和消防管道的投資；〔4〕變配電設備、安裝，包括配電變壓器、上下壓開關柜等設備的投資；電氣照明工程，包括校區(qū)內(nèi)照明，室外線路安裝；〔5〕室外道路、環(huán)境、綠化，包括室外臺區(qū)內(nèi)道路、綠化、排污以及地下管線、設施等方面的投資；〔6〕其他工程，除上述各項之外的其他投資。投資估算總金額：投資估算匯總表工程名稱：威寧縣龍鳳花園建設工程金額單位：萬元序號工程名稱建筑安裝工程費其他費用合計技術經(jīng)濟指標備注單位數(shù)量元/㎡一建筑安裝工程費〔萬元〕〔萬元〕〔萬元〕7902.017902.011土建工程6108.036108.03㎡12002給排水432.65432.65㎡85含消防3暖通133.26133.26㎡28不含停車庫、其他公建配套等4照明127.25127.25㎡255綜合布線106.89106.89㎡216安保及監(jiān)控50.9050.90㎡107其他工程76.3576.35㎡158土石方工程315.00