城區(qū)項目策劃可行性研究報告文件

舟山浩耀置業(yè)有限公司ZhoushanHaoyaoPropertiesLimited舟山濱海星城一期項目可行性研究報告舟山浩耀置業(yè)有限公司二00六年五月十三日目錄第一章開發(fā)商概況第二章項目概況第三章項目定位第四章項目市場分析第五章項目開發(fā)打算第六章資金使用打算第七章項目銷售與資金回籠第八章融資償還打算第九章綜述第一章、開發(fā)商概況一、公司名稱舟山浩耀置業(yè)有限公司二、公司地址舟山市普陀區(qū)平陽浦舟漁物資大樓2-3樓。三、公司經(jīng)營范圍開發(fā)建設舟山市普陀區(qū)A-4-3地塊住宅項目，包括房屋的建設、出租、出售、及經(jīng)營治理等業(yè)務。四、公司注冊資金注冊資金人民幣1800萬元。第二章項目概況該項目所在的舟山市普陀區(qū)勾山街道是舟山要緊的工業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)之一。依照《舟山市都市近期建設規(guī)劃》（2003---2005）顯示，勾山街道作為臨城—浦西工業(yè)區(qū)的居住生活服務基地，是普陀城區(qū)拓展和舊城改造的重點區(qū)域。一、項目名稱濱海星城二、項目地點舟山市普陀區(qū)勾山街道A-4-3地塊。三、項目開發(fā)單位舟山浩耀置業(yè)有限公司四、項目性質(zhì)住宅區(qū)五、四至范圍東至：定沈公路西至：24米大路南至：現(xiàn)狀河流北至：329國道六、用地指標規(guī)劃用地面積：67482.78平方米總建筑面積：168880平方米（含地下車庫13000平方米）容積率：2.0≤容積率≤2.5建筑密度28%綠地率>28%第三章項目定位一、項目市場定位舟山最優(yōu)秀的經(jīng)濟型現(xiàn)代化居住小區(qū)。二、目標客戶定位●舟漁區(qū)域內(nèi)需要改善居住條件的人（舟漁宿舍居住條件較差，房型狹窄，有改善居住條件的迫切需求）。●成家立業(yè)，需要購房的年輕人?！竦貕K附近，及國道北側(cè)的原住居民。●遷入市區(qū)的海島居民?！駷楦纳谱优蛯W環(huán)境的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。三、項目價格定位由于本項目附近沒有在售項目，因此采納本區(qū)域五年房齡以內(nèi)的二手房市場交易均價3750元/平米作為定價參考，在考慮了多方面的因素后，本項目均價定為多層3850元/平米、高層、小高層4000元/平米、這是一個符合市場實際且富有吸引力的價格。第四章項目市場分析一、房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析隨著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策陸續(xù)出臺，投機性購買需求逐漸退出市場；而居民自住型消費則受到國家政策的激勵和扶持，需求依舊強勁。在以后較長的一段時期內(nèi)，自住型消費將成為中國房地產(chǎn)市場的主流，誰能抓這一機會必能帶來豐厚的回報。這一點已被杭州、上海、北京等大中都市的市場變化所證明。二、舟山市房地產(chǎn)市場分析隨著都市經(jīng)濟實力的增長，居民收入不斷的提高，從2000年起，舟山的房地產(chǎn)市場開始走上了蓬勃向上的通道。截止到2006年第一季度為止，舟山市的房價經(jīng)歷了近6年的上漲期。而進入第二季度后，由于中央宏觀調(diào)控政策的力度加強，價格出現(xiàn)了回落，銷售量也開始回落。要緊體現(xiàn)在高端物業(yè)銷售受投資客離場阻礙，出現(xiàn)滯銷；而經(jīng)濟型住宅則受到本地居民自住需求的支撐，在經(jīng)歷了起初一段時刻的萎縮后，成交量開始放大。目前舟山四大住宅板塊中，定海板塊(不包括臨城)商品住宅售價保持在4800元/平米—7000元/平米之間；東港板塊商品住宅售價保持在4500元/平米—4800元/平米之間；普陀板塊(不包括東港)商品住宅售價保持在4000元/平米—6000元/平米之間；臨城板塊商品住宅售價保持在4300元/平米—4500元/平米之間。由于舟山是一個島嶼型都市，可開發(fā)土地量較少；而隨著國民經(jīng)濟的不斷增長和都市化進程的加快，居民自住型購房需求還將不斷增長，因此在以后幾年內(nèi)舟山市房地產(chǎn)價格將呈現(xiàn)穩(wěn)中帶升的格局，但不同的樓盤之間將有較大的差異。三、項目優(yōu)勢分析1、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達舟山是中國最大的海水產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、銷售基地，有“中國漁都”的美稱。勾山街道位于舟山市普陀城區(qū)西側(cè),區(qū)位優(yōu)勢明顯、交通便利、市場繁榮，是普陀城區(qū)拓展的重點區(qū)域也是舟山要緊的工業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)之一。街道陸域面積44.1平方公里，轄20個行政村和1個社區(qū)，總?cè)丝诩s3.2萬人。2004年，街道實現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值20.5億元,地點稅收收入1800萬元,農(nóng)民人均純收入5818元。2、交通便利本項目區(qū)域交通十分便利：距寧波國際機場86公里，普陀山機場7公里；329國道貫穿全境，并通過海峽輪渡與滬杭甬高速公路相接；7路、11路、12路、13路、29路等十路線在此中轉(zhuǎn)和通過。3、基礎設施完善本區(qū)域內(nèi)基礎設施完善，供電、供水、供氣、通訊、排污等各類設施均能滿足需求。4、規(guī)劃設計領先本項目是舟山市在國家實施“兩個70%”調(diào)控條款后第一批通過規(guī)劃審批的項目，是為滿足舟山市寬敞居民自住購房需求而打造的經(jīng)濟型現(xiàn)代化住宅區(qū)。本公司已邀請國內(nèi)頂尖的設計機構和策劃機構對本項目進行定位策劃和規(guī)劃設計，務求使本項目成為舟山最優(yōu)秀的、最受消費者歡迎的住宅區(qū)。5、購買需求強勁A、地塊毗鄰舟漁宿舍區(qū)，該區(qū)域內(nèi)有較為完整的生活配套，能滿足一般的生活需求；同時也較能吸引舟漁職工的購買欲望。B、老城區(qū)內(nèi)可供開發(fā)空間有限，隨著城區(qū)人口的增長，往外遷移是必定的。本項目在規(guī)劃、定位，特不是價格上的優(yōu)勢將會有吸引大量外遷人口。C、舟山一般家庭在子女長大后，通常適應分戶而居，這勢必會催生出一批新的購房群體。這些人對價格和樓盤品質(zhì)較為關注，而對地段要求不高，正符合了本項目的特質(zhì)。D、本項目處于舊城改造重點區(qū)域及臨城—浦西工業(yè)區(qū)的居住生活服務基地，在以后的幾年內(nèi)將對經(jīng)濟型住宅有大量的需求。E、舟山是一個群島組成的都市，主城區(qū)與周邊海島的生活環(huán)境、教育質(zhì)量有較大的差距。隨著社會經(jīng)濟的進展，從周邊海島遷徙到主城區(qū)或為了解決子女就學問題而在主城區(qū)購房的居民呈逐年上升之勢。6、以后都市中心區(qū)塊依照舟山市的社會經(jīng)濟進展規(guī)劃和“以港興市，打造海洋大市”戰(zhàn)略實施打算，本項目正處于連接都市以后的行政金融中心——臨城和要緊商業(yè)中心——沈家門、東港的樞紐部位。隨著本地塊東邊的岳泉隧道開通，西邊的中心漁港和船舶市場形成，本項目區(qū)域?qū)⒊蔀橹凵蕉际兄行牡狞S金區(qū)塊。7、價格優(yōu)勢明顯、性價比高本項目秉承讓利于民、合理利潤、快速銷售的原則，以高品質(zhì)、低價格來贏得市場。不但與同類樓盤相比價格優(yōu)勢十分明顯，而且也低于本區(qū)域二手房的市場價格，性價比較高。8、國家政策推動在2006年8月1日開始二手房交易征收個稅，這對本項目的銷售是個專門大的推動。四、項目劣勢分析從項目的環(huán)境、區(qū)域、價格、定位等方面分析，本項目相對其他樓盤的劣勢在于：從項目所在地抵達定海、臨城、沈家門等中心區(qū)域步行距離較遠，非傳統(tǒng)都市中心區(qū)。2、項目地塊周邊環(huán)境一般，除北側(cè)部分較好外，其余都有待改造。五、結(jié)論綜上所述，本項目作為一個為本地服務、面向一般購房者的低價位、高品質(zhì)的經(jīng)濟型現(xiàn)代化居住小區(qū)，具有強大的市場競爭力和優(yōu)勢，其市場前景十分樂觀。第五章項目開發(fā)打算一、項目開發(fā)打算概述本項目打算分二期開發(fā)，目前先實施一期工程建設。2006年初開始籌備，可能到2009年交付使用，總建設周期可能為3年?？偨ㄔO面積為112200平方米，其中住宅部分95200平方米，商鋪部分5250平方米，地下室部分10500平方米，物管用房1300平方米。二、項目開發(fā)打算節(jié)點1、前期籌備本項目已于2005年7月15日完成土地摘牌手續(xù)，現(xiàn)已付清全部土地出讓金及稅款并取得《國有土地使用權證》。從2006年初開始進行前期籌預備，打算到2006年12月上旬完成全部前期籌備工作，為期12個月。工作項目時刻備注土地勘測2006年初已完成規(guī)劃設計2006.1—2006.6已通過會審擴初設計2006.6—2006.806年8月通過會審施工圖設計2006.9—2006.1006年10月底完成施工圖報批等2006.11—2006.12含其他審批及招標手續(xù)2、一期項目建設一期項目建設分A、B兩個區(qū)塊實施。A區(qū)塊為多層住宅及底層商鋪，加1幢11層小高層連俱樂部會所，考慮到施工難度及節(jié)約投資成本，B區(qū)塊樁基施工和地下室土建部分與A區(qū)同步實施。從2006年12月底正式交付使用，建設周期為28個月。項目節(jié)點時刻備注正式開工建設2006年12基礎施工2007.12007.5基礎施工全部完成部分結(jié)構封頂2007.10全部結(jié)構封頂2008.2單體竣工驗收2008.6合格后轉(zhuǎn)入設備安裝和內(nèi)部裝潢全部市政配套、園林施工完成2008.12竣工驗收2009.1交付使用2009.3B區(qū)塊為四幢16-18層高層加2幢11層小高層組成，下部為地下室人防工程。從2007年7月地上部分正式開工建設到2009年3月底正式交付使用，建設周期為21個月。項目節(jié)點時刻備注樁基及地下室一期施工時已完成地上部分開始施工2007.7主體結(jié)構封頂2008.2單體竣工驗收2008.7合格后轉(zhuǎn)入設備安裝和內(nèi)部裝潢全部市政配套、園林施工完成2008.12竣工驗收2009.1交付使用2009.3第六章資金使用打算一、項目投資額概算一期項目可能總投資額為：32392.01萬元序號項目單價數(shù)量金額（萬元）1土地出讓金(含稅)91萬元101畝9471（含稅280萬）2建設治理費2.1建設單位治理費按工程概算的5%收取6622.2工程監(jiān)理費按工程概算的1%收取1302.4小計7923勘測、設計費3.1勘測費(含初堪和凈勘費用及施工圖設計費)按工程概算的2%收取2503.2可行性研究費503.3前期策劃費5元/㎡112200㎡56.13.4設計費55元/㎡112200㎡617.13.5小計973.24建安工程費4.1樁基工程費14424.2土建和安裝工程費923.58/㎡112200㎡10362.64.3交通標志和標識854.4會所裝修1144.5甲供料

12364.6小計1180/㎡112200㎡13239.65基礎設施及公共配套設施費5.1基礎設施費157.35.2公共配套設施費

2645.3小計421.36不可預見費按以上5項之和3%計算746.917開發(fā)期間稅費7.1市政公用基礎配套費50元/㎡112200㎡5617.2教育附加費按國家規(guī)定計稅額的5%計3127.3營業(yè)稅按銷售收入的5%計算21617.4印花稅按規(guī)定稅額萬分之三計算157.5都市建設附加費按規(guī)定稅額的7%計算1517.6其他稅費11607.7小計43608營銷推廣費8.1廣告宣傳費

按銷售收入的1%計算4308.2銷售代理費

按銷售收入的1.5%計算6508.3其他銷售費用按銷售收入的0.5%計算2008.4小計12809財務費用9.1貸款利息

一億元轉(zhuǎn)貸三年，按年息6.3%計18909.2其他

2009.3小計2090合計

33374.01萬元其中：土地費用——9471萬元A區(qū)期項目土建安裝費用——5575.5萬元B區(qū)期項目土建安裝費用——7664.1萬元其他費用——10663.41萬元按項目總投資測算，本項目一期建設成本為每平方米2974.51元。（含二期土地成本費用）二、資金取得與融資打算本項目一期項目總投資約為33374.01萬元。其中開發(fā)商資本金為13200萬元，占總投資額的39.55%；打算融資10000萬元,占總投資額的29.9%；項目預售回籠轉(zhuǎn)建設資金10174.01萬元，占總投資額的30.55%。項目融資可能貸款期為3年，利率參照商業(yè)銀行標準計算，逐年付息，到期還本。三、資金使用打算1、已使用資金列表（截止2006年7月31日）序號項目金額（萬元）支付時刻1建設治理費2802006.1—2006.72土地出讓金(含稅)9471已付清3勘測設計費250已付清合計

100012、打算使用資金列表（截止2009年3月31日）2006年資金使用打算(2006.8—2006.12)序號項目金額（萬元）支付時刻1設計及策劃費等723.22006.102前期規(guī)費14422006.10—2006.123建設治理費

5122006.8—2006.12合計

2677.22007年資金使用打算(2007.1—2007.12)序號項目金額（萬元）支付時刻1A區(qū)項目首期工程款31762007.1-102不可可能費預提4002007.1-103營銷推廣費5002007.6-124B區(qū)項目首期工程款19862007.7-125其他費用2839.54按實際發(fā)生時刻結(jié)算合計

8901.542008年資金使用打算(2008.1—2008.12)序號項目金額（萬元）支付時刻1A區(qū)項目二期工程款18402008.2-122B區(qū)項目二期工程款4294.82008.2-123營銷推廣費4002008.4-104不可可能費

346.912008.105其他費用1402.46按實際發(fā)生時刻結(jié)算合計

8284.172009年資金使用打算(2009.1—2009.12)序號項目金額（萬元）支付時刻1A區(qū)項目工程款尾款559.52009.1-102B區(qū)項目工程款尾款1383.32009.1-103營銷推廣費3802009.34其他費用1187.3按實際發(fā)生時刻結(jié)算合計

3510.1四、資金講明每個自然年度資金需求量如下：2006年7月前已投入資金10001萬元，到2006年12月底還需投入資金2677.2萬元；2007年投入約8901.54萬元；2008年投入約8284.17萬元；2009年投入約3510.1萬元。開發(fā)商資本金和銀行貸款共計23200萬元，按打算使用至2007年后需資金21579.74萬元，尚節(jié)余1620.26萬元，2007年項目銷售可回籠資金有18919.8萬元，兩者相加后結(jié)余20540.06萬元，已超過2008年所需建設資金8284.17萬元，且2008年銷售可回籠資金17464.95萬元。兩者相抵后尚余可使用資金29720.84萬元，遠遠超過2009年所需建設資金3510.1萬元。而且還不計09年的銷售回籠資金。因此可充分保障項目的順利運作和支付貸款本金和利息。第七章項目銷售與資金回籠一、項目銷售打算A區(qū)物業(yè)B區(qū)物業(yè)開盤時刻2007.62007.10銷售指標---2007年度60%30%---2008年度35%45%---2009年度5%25%合計100%100%二、項目銷售收入一期項目可能銷售收入為:43221萬元項目單位數(shù)量價格金額（萬元）A區(qū)物業(yè)住宅(多層)元/m2385016170商鋪元/m270003675B區(qū)物業(yè)住宅(高層)元/m2400021276車庫元/m21050020002100三、資金回籠打算表銷售年度A區(qū)物業(yè)B區(qū)物業(yè)合計2007年度119077012.818919.82008年度6945.7510519.217464.952009年度992.2558446836.25合計198452337643221四、利潤指標1、項目總投資33374.01萬元2、項目總銷售收入43221萬元3、毛利潤9846.99萬元4、應交利稅3163萬元5、凈利潤6683.99萬元6、凈利潤率20.03%第八章融資償還打算一、償還期限及償還方式本項目融資期限擬為3年（2006年底至2009年底），按照銀行貸款利率計息，逐年付息，第3年本息一起清償。二、融資償還打算從項目的銷售情況來看，在融資償還期之前本項