城市康養(yǎng)中心項目立項報告

“XX·城市康養(yǎng)中心”立項報告“XX·城市康養(yǎng)中心”立項報告目錄第一部分. 總論 3一、 項目概述 31. 項目名稱 32. 項目性質(zhì) 33. 項目單位 34. 項目規(guī)模及內(nèi)容（擬） 35. 土地背景 46. 經(jīng)濟指標(biāo)（擬） 47. 項目區(qū)位 58. 交通配套 59. 商業(yè)配套 5二、 項目開發(fā)目標(biāo)與條件 61. 開發(fā)達成目標(biāo) 62. 開發(fā)難點與重點陳述 63. 本章小結(jié) 6第二部分. 宏微觀環(huán)境與主題市場容量分析 8一、 宏觀層面醫(yī)療與養(yǎng)老市場發(fā)展機遇分析 81. 政策面發(fā)展機遇 82. “十三五”規(guī)劃發(fā)展機遇 83. 城市面發(fā)展機遇 94. 產(chǎn)業(yè)面發(fā)展機遇 95. 人口紅利 106. 政策紅利 10二、 老年消費型市場分析 111. 宏觀社會背景 112. 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概況 123. 岳陽市養(yǎng)老市場分析 144. 客戶調(diào)研分析 165. 市場機會研判 16三、 岳陽樓市分析 171. 樓市政策綜述 172. 岳陽住宅市場分析 183. 商業(yè)市場分析 204. 酒店市場分析 225. 市場結(jié)論： 23四、 項目市場小結(jié) 23第三部分. 項目定位與功能規(guī)劃實踐 25一、 項目核心價值梳理 251. 項目優(yōu)勢分析（S） 252. 項目劣勢分析 253. 項目機會分析 264. 項目威脅分析 265. SWOT分析結(jié)論 26二、 項目定位思考 27三、 項目發(fā)展戰(zhàn)略 28四、 項目整體定位 28五、 項目功能定位 29六、 四大分功能核心定位 291. 醫(yī)療救護功能模塊定位（原醫(yī)院升級改造） 292. 介護養(yǎng)老功能模塊定位 303. 服務(wù)式養(yǎng)老公寓功能模塊定位 324. 養(yǎng)老服務(wù)模塊定位 37七、 小結(jié)： 37第四部分. 項目可行性分析 39一、 案例解析 39二、 項目開發(fā)目標(biāo)： 39三、 項目經(jīng)營策略的思考 40四、 項目經(jīng)營模式： 401. 采用開發(fā)與經(jīng)營分離模式 402. 采用租賃與銷售相結(jié)合的盈利模式 41五、 投資測算 411. 基本財務(wù)溝通 412. 基礎(chǔ)物業(yè)業(yè)態(tài)與面積 423. 地產(chǎn)開發(fā)成本估算 434. 不同物業(yè)收益狀態(tài)分析 435. 三年凈現(xiàn)金流入測算分析 456. 項目財務(wù)回報周期測算 487. 結(jié)論 50附件：市場調(diào)研 51總論本報告是基于客觀的數(shù)理與多方論證，綜合宏微觀經(jīng)濟與市場環(huán)境、定向醫(yī)療與養(yǎng)老研究專題、地塊規(guī)劃功能實踐方案與周密的成本收益敏感研究等分析模塊，對岳陽市3517舊址改造項目中醫(yī)療地塊進行的可行性分析報告。項目概述項目名稱岳陽“際華·城市康養(yǎng)中心”項目性質(zhì)際華3517橡膠制品有限公司“退二進三”的政策性項目項目單位“新興際華（岳陽）投資發(fā)展有限公司”投資承建和整體運作項目規(guī)模及內(nèi)容（擬）總占地面積：13668㎡總建筑面積：42850㎡（其中地上建面27650㎡，地下建面15200㎡）可使用功能：綜合醫(yī)院，15000㎡，420個床位，其中醫(yī)院病床300個，介護養(yǎng)老病床120個；（原職工醫(yī)院升級建設(shè)運營）養(yǎng)老公寓，12650㎡，150套，其中規(guī)劃底商1000㎡、餐廳1030㎡；地下面積：15200㎡，規(guī)劃332個地下停車位。另規(guī)劃地上停車位83個土地背景本項目的開發(fā)存在原有際華三五一七工業(yè)出城后的土地政策背景，相對于絕對市場化的房地產(chǎn)開發(fā)具有非常重要因素.本項目位于四期收儲南地塊，即3517職工醫(yī)院，其硬件及設(shè)施設(shè)備老舊、器材缺乏，亟待提升；另，本項目是整體舊城改造中的一部分，整體項目涵蓋高端住宅、主題旅游商業(yè)、主題旅游公園等業(yè)態(tài)，享覆蓋更多高端人群和旅游度假人群的潛在客戶紅利。詳見下圖。經(jīng)濟指標(biāo)（擬）項目總建筑面積約4.3萬方，其中醫(yī)院擬定建面約1.5萬方，養(yǎng)老中心擬定建面約1.3萬方，地下建筑面積約1.5萬方，共計415個車位。經(jīng)濟指標(biāo)總用地面積13668㎡凈用地面積9814㎡（14.72畝）建筑面積42850㎡計容建面27650㎡其中醫(yī)院部分15000㎡（420床）養(yǎng)老中心12650（150間）容積率≤2.8建筑密度≤31.3%綠地率≥37%停車位15200平㎡（415個）地面83個（≤20％）地下332個（≤80％）項目區(qū)位項目位于岳陽樓區(qū)一七路與楓橋湖路交叉口交通配套城市外部交通：已開通京廣高鐵岳陽南站、京廣鐵路岳陽站，岳陽機場在建中，預(yù)計2018年正式通航啟用。對外交通通過洞庭北街、楓橋湖路、建設(shè)北路、汴河園路實現(xiàn)；巴陵西路：西起洞庭路口，東至商業(yè)中心、區(qū)政府，直接連通主城區(qū)。項目微交通：路網(wǎng)健全，交通便利。未來區(qū)域內(nèi)2條道路及公共交通設(shè)施優(yōu)化重整將為項目帶來新的升值空間。商業(yè)配套城市核心商業(yè)區(qū)，以基本生活及中低端配套商業(yè)為主，其他商圈交通半徑在15分鐘左右。10·其他配套旅游休閑配套：3KM岳陽樓及休閑廣場項目開發(fā)目標(biāo)與條件開發(fā)達成目標(biāo)滿足土地條件的項目功能定位設(shè)計，完成與原醫(yī)院協(xié)調(diào)并正常建設(shè)運營；完成集團主題運營型地產(chǎn)開發(fā)的嘗試，在租售同權(quán)的大趨勢下，為資產(chǎn)增值；通過運營開發(fā)達成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)盈利標(biāo)準，并通過回收模式設(shè)計，達到三年現(xiàn)金流平衡目標(biāo)；開發(fā)難點與重點陳述核心重點：在建設(shè)開發(fā)好項目同時，保證整體項目財務(wù)平衡；工作難點：1、項目土地性質(zhì)決定非銷售變現(xiàn)物業(yè)，土地與建安成本較高的前提如何實現(xiàn)財務(wù)目標(biāo)；2、養(yǎng)老物業(yè)在中國并沒有形成完整的資源配置鏈條，本案小型物業(yè)如何突破障礙；3、達成財務(wù)目標(biāo)的招商、市場資源整合，如何形成合理的盈利模式與銷售手段是難點；4、在社會效益層面，如何結(jié)合非甲級醫(yī)院、市場招商資源打造養(yǎng)老綜合體體系。本章小結(jié)本項目對集團、對社會與對企業(yè)來說，有著非常重要的開發(fā)與經(jīng)營意義。其一，處于整片大區(qū)域開發(fā)的背景下，無疑可以展望在未來這片岳陽城市中心區(qū)域?qū)⒔ǔ蔀榻煌ū憷⑴涮壮墒斓某鞘惺斓?，并憑借岳陽樓及未來商業(yè)開發(fā)擁有較強城市旅游休閑功能，故而，在城市養(yǎng)老綜合物業(yè)的開發(fā)宗旨上有行之有效的基礎(chǔ)；其二，在本項目開發(fā)與經(jīng)營的過程，必須要考慮到資產(chǎn)增值的有效性，同時要注意醫(yī)院、療養(yǎng)、公寓與配套不同經(jīng)營模式的盈利模式，以使最后物業(yè)能達成開發(fā)運營目標(biāo)。其三，在物業(yè)的基礎(chǔ)土地條件下，如何融合政策、市場條件，創(chuàng)造卓越的物業(yè)經(jīng)營，是實現(xiàn)最終目標(biāo)的核心工作，以下將逐步展開研究與實踐。宏微觀環(huán)境與主題市場容量分析本章節(jié)將集中研究矩陣來進行地塊定位的基礎(chǔ)條件研究其一、研究宏觀經(jīng)濟層面、租售同權(quán)、對未來項目資產(chǎn)影響；其二、養(yǎng)老、醫(yī)療專題研究，并結(jié)合實地市場調(diào)查，得出本案可實施定位的方向；其三，微觀市場分析，通過可類比物業(yè)，酒店、服務(wù)式公寓、養(yǎng)老院、投資公寓，推論未來定位定價的數(shù)理依據(jù)，為后期財務(wù)測算做基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支撐；其四，SWOT了解地塊客觀價值與難點問題，并梳理核心解決方向；宏觀層面醫(yī)療與養(yǎng)老市場發(fā)展機遇分析政策面發(fā)展機遇近年來，隨著我國老齡化進程的加快，國家不斷加大對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策支持力度，尤其是2016年，利好政策陸續(xù)出臺。中央出臺的政策內(nèi)容由往年的宏觀引導(dǎo)轉(zhuǎn)向?qū)ｍ楊I(lǐng)域的規(guī)范發(fā)展，其中養(yǎng)老金融、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、土地、人才、技術(shù)及服務(wù)等專項政策逐步得到完善和落實?！笆濉币?guī)劃發(fā)展機遇民政事業(yè)十三五規(guī)劃引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合貫穿始終。長三角、珠三角、環(huán)渤海三大區(qū)域政策出臺密集度高于其他地區(qū)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域分化明顯；但從整體來看，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的規(guī)劃導(dǎo)向貫穿始終，金融、人才、服務(wù)、信息化等規(guī)劃保障是標(biāo)配。其中提出養(yǎng)老領(lǐng)域金融服務(wù)的概念，將養(yǎng)老金融建設(shè)上升到國家戰(zhàn)略高度，推動金融組織、產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新。2016年3月，“一行三會”和民政部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見》，首次提出養(yǎng)老領(lǐng)域金融服務(wù)的概念，力爭到2025年建成與人口老齡化進程相適應(yīng)的金融服務(wù)體系。2016年7月，人社部發(fā)布《關(guān)于開展長期護理保險制度試點的指導(dǎo)意見》，探索建立保障失能人員基本生活權(quán)益的長期護理保險制度。有望為健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)解決支付能力不足的問題，利好產(chǎn)業(yè)發(fā)展。城市面發(fā)展機遇全國和地方發(fā)布的醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)結(jié)合發(fā)展的實施意見，專項政策逐步完善落地，模式探索再深入。岳陽“退二進三”、“一極三宜江湖名城”戰(zhàn)略是“際華醫(yī)養(yǎng)中心及綜合服務(wù)中心”提出的重要背景和依據(jù)。針對國家及岳陽市城市發(fā)展戰(zhàn)略,際華3517公司首先探索的是3517文化旅游新城項目，養(yǎng)生養(yǎng)老作為旅游板塊的重要部分，符合市場發(fā)展趨勢。另外，際華健康公寓是凸顯建設(shè)一極三宜江湖名城、岳陽市醫(yī)養(yǎng)結(jié)合項目的重要支撐。產(chǎn)業(yè)面發(fā)展機遇際華3517公司響應(yīng)國家和湖南省政府的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整號召，認真落實“退二進三”政策，直接關(guān)閉橡膠廠公司，而形成的一個對原有工業(yè)項目的替代性和承接性項目，關(guān)閉橡膠廠公司是為了“生態(tài)保護和產(chǎn)業(yè)調(diào)整”，而建設(shè)新項目是為了在環(huán)境保護的前提下獲得“產(chǎn)業(yè)升級和區(qū)域經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展”。項目隸屬于岳陽市際華3517公司，是退二進三發(fā)展戰(zhàn)略、一極三宜江湖名城發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)的重點區(qū)域，國家區(qū)域政策穩(wěn)定，岳陽市政府支持并鼓勵際華3517公司進行整體規(guī)劃，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，推進社區(qū)和諧發(fā)展。岳陽市政府對際華3517文化旅游新城項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供相關(guān)政策支撐，支持并扶持重點建設(shè)養(yǎng)老示范基地。人口紅利根據(jù)岳陽市統(tǒng)計局統(tǒng)計資料，至2020年，中心城區(qū)老齡人口將突破20萬人。項目周邊三公里范圍內(nèi)有剪刀池社區(qū)、馬壕社區(qū)、廟前社區(qū)、九華山社區(qū)、東風(fēng)湖社區(qū)等，人口約8萬。其中包含3517公司、制藥廠、麻紡廠、巴陵公司等國有企業(yè)，老年人口占比較大，如剪刀池社區(qū)（3517公司）人口近兩萬，其中60歲以上人員30%以上。在項目發(fā)展改造規(guī)劃中，未來項目區(qū)域經(jīng)過升級，超過50萬平的精品住宅、大量文化旅游商業(yè)與其他綜合配套，繼續(xù)提升區(qū)域高質(zhì)量的人口吸附能力。政策紅利政府出臺的相關(guān)優(yōu)惠政策為項目開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了便利。貸款貼息：對經(jīng)論證前景好、規(guī)模大的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)項目，財政部門要給予適當(dāng)?shù)馁J款貼息。免征稅費：對經(jīng)民政、財政、稅務(wù)部門審查認定的福利性、非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，提供公益性養(yǎng)老服務(wù)取得的收入免征營業(yè)稅；暫免征收福利性、非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)自用房產(chǎn)、土地的房產(chǎn)稅等。收費優(yōu)惠：政府主辦和特許經(jīng)營的供水、供氣、通信、有線（數(shù)字）電視等經(jīng)營單位，應(yīng)為福利性、非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和收費優(yōu)惠。補助政策：對社會力量興辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，取得相關(guān)資格證書的，當(dāng)?shù)卣扇　耙元劥a”給予補助。（目前湖南省執(zhí)行標(biāo)準為每床3000元）報銷政策：要將養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)內(nèi)設(shè)醫(yī)療機構(gòu)中，符合城鎮(zhèn)職工（居民）基本醫(yī)療保險和新型農(nóng)村合作醫(yī)療定點條件的納入醫(yī)保定點范圍，并執(zhí)行與同級公立醫(yī)療機構(gòu)相同的報銷政策。優(yōu)先審批：對符合城市規(guī)劃的新辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，規(guī)劃、發(fā)改部門應(yīng)依法優(yōu)先核準、備案、審批、立項。相關(guān)政策支持政策要求目標(biāo)《湖南省人民政府關(guān)于加快推進養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》養(yǎng)老服務(wù)體系建立健全明顯擴大養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷優(yōu)化養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展環(huán)境到2020年，建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。到2020年，全省新增養(yǎng)老床位35萬張，養(yǎng)老床位總數(shù)達到53萬張，基本養(yǎng)老服務(wù)補貼橋頭率達到70%以上《岳陽市人民政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實施意見》對社會力量興辦的、取得設(shè)立許可證等相關(guān)資質(zhì)證書的養(yǎng)老機構(gòu)，由當(dāng)?shù)卣o予一定的建設(shè)補貼和運營補貼稅收上減免到2020年，岳陽市新建10-15所城市養(yǎng)老服務(wù)中心全市養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的床位新增27000張總床數(shù)達到40000張。《岳陽市關(guān)于開展全市醫(yī)養(yǎng)結(jié)合試點工作的實施意見》積極應(yīng)對人口老齡化，提升老年人的生活質(zhì)量，在全市范圍內(nèi)推行醫(yī)養(yǎng)結(jié)合試點工作。建成一批兼具醫(yī)療服務(wù)和養(yǎng)老服務(wù)資質(zhì)和能力的醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)或養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)老年消費型市場分析宏觀社會背景在世界人口老齡化的大趨勢下，中國呈現(xiàn)老齡人口多、增速快的特點，已進入老齡化階段。據(jù)了解，在2010年中國超過65歲的人口已經(jīng)達到1.1億人，占總?cè)丝诘?.8％。預(yù)計到2025年將達到2億人（14％），2050年將達到3.3億人（25％）。在獨生子女政策的影響下，用于看護老人的人手顯得尤為缺乏。人口倒金字塔結(jié)構(gòu)開始出現(xiàn)，可能面臨“先老后富”，必然推動老年健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展我國老齡化開始趨勢顯現(xiàn)，處于老齡化初級階段，由于我國社會保障體系不完善，社會安全福利和個人養(yǎng)老金增多客觀上刺激了老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時經(jīng)濟快速發(fā)展帶動相關(guān)健康服務(wù)的快速發(fā)展，人口老齡化趨勢顯現(xiàn)，目標(biāo)客戶細分，導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)老年社區(qū)成為必然趨勢。老齡人群呈現(xiàn)社會需求提升且價值比重增加的特點。作為新中國的第一批老年人，許多人在退休后持有房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)。另外，88％的老年人加入了養(yǎng)老金體系。在2014年城市老年人家庭的平均月收入是7350元。其中消費支出是45％，與2010年相比提高了5個百分點。市場中老年人的價值比重正在增加。中國國家社會科學(xué)基金發(fā)布的《養(yǎng)老消費和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地發(fā)展研究》預(yù)測顯示，2015年中國的老年市場規(guī)模已達到18700億人民，除了用于醫(yī)療以外，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模達到了4900億人民幣。預(yù)計到2050年老年市場將達到485200億人民幣，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達到219500億人民幣，一年內(nèi)將分別創(chuàng)下9.74％、11.48％的增幅，市場需求分區(qū)域特征明顯從我國實際情況來看，不同地區(qū)的養(yǎng)老需求是不同的。在外出務(wù)工人員眾多的內(nèi)陸地區(qū)，住宅型養(yǎng)老院的需求將會大幅增加;而在大城市中，很多人與父母住得較近，日托護理需求大幅增加。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概況養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)階段：根據(jù)老年人的身體和健康狀況，可將其分為三個階段，即“健康期、協(xié)助期、臥床期”，不同階段的核心需求存在差異。養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)類型對應(yīng)于不同階段的核心需求不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)類型也出現(xiàn)了細分：居家養(yǎng)老只是提供一個環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區(qū)，包括所有的生活配套設(shè)施不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助，社區(qū)養(yǎng)老向居民提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其他個人生活方面的需求。這種老年公寓也稱為陪住型老年公寓提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)機構(gòu)養(yǎng)老除了上面兩種類型所提到的服務(wù)外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)，包括從傳統(tǒng)的醫(yī)護房間到特別為老年癌癥患者提供治療的房間，服務(wù)對象一般為失去獨立生活能力的老人。除了上面兩種類型所提到的服務(wù)外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)。市場需求分布情況從2016年養(yǎng)老機構(gòu)用戶查詢量來看，一二線城市需求比較大，偏遠地區(qū)市場需求較低，這些地區(qū)的機構(gòu)數(shù)量相應(yīng)也比較少。護理級別分析自理老人占42%，需要不同級別護理的老人總計占58%。入住養(yǎng)老機構(gòu)的需求仍然偏向于有護理需求的人群，但自理老人的需求相比前兩年有明顯上升。老人年齡比例70-79歲老人占34%，比例最高。80歲以上高齡老人占33%，值得一提的是，60歲以下人群也占到了12%。岳陽市養(yǎng)老市場分析醫(yī)療衛(wèi)生資源明顯不足護理資源尤為缺乏2015年底，全市共有醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)4808個，其中醫(yī)院、衛(wèi)生院242個，婦幼保健院10個，?？萍膊》乐卧海ㄋ鵟站）21個。岳陽醫(yī)療衛(wèi)生資源狀況名稱現(xiàn)況標(biāo)準要求目標(biāo)差距執(zhí)業(yè)醫(yī)師/助理醫(yī)師11626人2.5人/千人14073人2447人注冊護士135003.14人/千人176754175人公共衛(wèi)生人員——0.83人/千人4672——政府支持性強社會參與度低市場潛力巨大基本養(yǎng)老服務(wù)補貼發(fā)放到位率100%；居家養(yǎng)老服務(wù)信息平臺：公辦4家，民辦0家；老人意外傷害險參保率8.51，遠低于全省16.57；縣級老年協(xié)會個數(shù)：0個；市場床位存量供不應(yīng)求岳陽市現(xiàn)有各類床位合計20798張，岳陽市需老年床位10904張才能達到3.03%左右的全國平均水平，距離十三五目標(biāo)尚有兩萬張以上空缺。養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)供應(yīng)不足，市場空間巨大岳陽市現(xiàn)有居家服務(wù)類社區(qū)及日照中心41家，床位380張；社區(qū)及居家服務(wù)產(chǎn)品空間巨大。民辦機構(gòu)靈活多變，但缺乏專業(yè)性全市民辦機構(gòu)項目僅3家，未來空間巨大，缺乏高品質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)。市場空白，未來空間巨大，無競爭?？刹扇『献鞣绞?，引入養(yǎng)老保險產(chǎn)品?，F(xiàn)有4家信息平臺均為公辦項目，效能低下；未來民營項目存在極大市場機會。岳陽市養(yǎng)老機構(gòu)及社區(qū)服務(wù)中心統(tǒng)計表機構(gòu)總類數(shù)量（所）床位數(shù)（張）敬老院17812218五保之家1751030公辦機構(gòu)31638光榮院363126社區(qū)小型機構(gòu)7175城市日照中心34195民辦機構(gòu)收費標(biāo)準體系不健全，價格差距大，入住率在60%左右機構(gòu)名稱床位數(shù)（張）價格入住率岳陽國泰陽光頤養(yǎng)院1部8001500-350057%岳陽國泰陽光頤養(yǎng)院2部8002080-418063%白家山養(yǎng)老院2001500-380050%客戶調(diào)研分析本次客戶調(diào)研主要通過”客戶需求、主觀意愿、可支配收入……”等多個維度進行調(diào)研分析，總結(jié)如下：（市調(diào)信息詳見附件）從入住意愿看，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老模式越來越被市場接受；從選擇因素來看，受到周邊環(huán)境影響因素較強，受好友、親戚、同事、同學(xué)等社會關(guān)系影響；從養(yǎng)老服務(wù)配套看，以實用性為主，精神述求逐步提升。醫(yī)療護理、看護、配套設(shè)施是養(yǎng)老服務(wù)需求的重點，養(yǎng)老主題用品超市需求潛在增長；從購買意愿看，養(yǎng)老公寓市場接受度提升，意識促進購買行為，同時租售同權(quán)刺激租賃市場潛力，養(yǎng)老公寓的投資熱度趨于增長，整體購買意愿提升；從投入額度看，投入以實用性為主，高押金低租金更受歡迎，服務(wù)費用投入仍稍顯不足，投入多少以服務(wù)水平為關(guān)鍵依據(jù)；從支付方式看，會員制和酒店模式更受歡迎，以房養(yǎng)老的理念仍有待提升。市場機會研判老年市場消費需求旺盛。中國已進入人口老齡化階段，目前老年市場規(guī)模已近2萬億，該年齡階層消費能力較強，其潛力巨大；老年市場的健康服務(wù)行業(yè)尚處于起步階段，區(qū)域發(fā)展不平衡。一二線城市客戶需求意識強，市場定位較超前，對于岳陽而言，市場尚處于起步階段，與一二線城市有差距，解決服務(wù)對象的市場化定位和市場支付能力匹配問題，。岳陽養(yǎng)老市場發(fā)展?jié)摿薮笃毡橐?guī)模較小，一般只有幾十個到一百個床位，遠遠不能緩解養(yǎng)老床位的需求；檔次普遍偏低，缺乏高端配套設(shè)施，其主要設(shè)施與公立敬老院相當(dāng)而已;服務(wù)水平較低，缺乏專業(yè)高質(zhì)量服務(wù)人才，不能滿足高端群體的需求;服務(wù)項目單一或流于形式，缺乏真正綜合性、個性化服務(wù)能力;缺乏高品質(zhì)，高標(biāo)準，物業(yè)、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，服務(wù)項目相對齊全、針對中高端的大型養(yǎng)生養(yǎng)老國際型機構(gòu);岳陽樓市分析樓市政策綜述去庫存戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變?yōu)橐虺鞘┎撸涸凇懊济右话炎ァ钡娜齑鎽?zhàn)略面前，樓市演變?yōu)橐欢€城市價格泡沫和三四線城市數(shù)量泡沫去庫存是2015年的“三去一降一補”五大重點任務(wù)之一，在降低首付比例、發(fā)放購房補貼、稅收優(yōu)惠等一系列政策的影響下，2016年房地產(chǎn)去庫存效果顯著。同時，去庫存政策在城市間開始分化，一二線城市樓市火爆，量價齊升；因為政策滯后性，在2017年內(nèi)岳陽新房去化率快速增長，去庫存效果明顯增強。租售同權(quán)政策影響十三五期間不再大力發(fā)展產(chǎn)權(quán)住宅，廣州率先租售同權(quán)，12個城市進行租售同權(quán)試點，鼓勵開辦國字號租房服務(wù)中心，“租售同權(quán)”作為“租售并舉”戰(zhàn)略中的一環(huán)，鼓勵熱點城市的新市民租房以自住，樓市管理從只關(guān)注商品房銷售市場向租賃市場傾斜。一方面，由于養(yǎng)老地產(chǎn)多以出售房屋使用權(quán)（會員、長期租賃等）為主，政策了明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇，給消費者提供了更有力的法律保障。此舉解決了由于產(chǎn)權(quán)問題，而帶給消費者不愿大額投資或產(chǎn)期投資的顧慮，另一方面，“租售同權(quán)”和機構(gòu)化住房租賃企業(yè)的發(fā)展，將可能對房租形成較大的上漲壓力，租賃房屋附加城市公共服務(wù)的溢價以及市場需求的增加都會在一定程度上刺激租賃市場的價格上漲。岳陽樓市政策趨勢分析減弱住宅金融屬性，政策維穩(wěn)，因城施策，租賃市場存在潛在高增長的趨勢政策方針堅持分類調(diào)控，因城因地施策，抑制房地產(chǎn)泡沫、防止大起大落；三四線城市去庫存，結(jié)合城鎮(zhèn)化推進去庫存，繼續(xù)推進三四線城市的棚改貨幣化安置，持續(xù)完善及提出新措施。城市比較岳陽市場供需平穩(wěn)，庫存相對合理；受政策影響，2016年價格上漲，目前房價保持平穩(wěn)趨漲，置業(yè)需求與價格預(yù)期基本吻合；租售同權(quán)試行，對三四線城市的租賃市場影響力滯后，后期效果將逐漸顯現(xiàn)。岳陽住宅市場分析住宅市場現(xiàn)狀樓市受前期“需求放量、供不應(yīng)求”的影響。短期房價將保持平穩(wěn)將，入調(diào)整階段；后期受一二線城市限購影響，需求將進一步上升、價格預(yù)期偏高。受政策影響及年末置業(yè)熱點的雙重刺激。2016年下半年市場需求持續(xù)放量，市場去庫存化明顯。樓市成交均價突破6000元大關(guān)，2017年增幅明顯，且逼近7000元的趨勢。區(qū)域住宅價格分析項目所在城北板塊市場熱度不足，成交量僅占8%，居全市倒數(shù)第二，價格洼地，市場銷售均價約4000-5800元/㎡。舊城改造后，產(chǎn)品提升，價格存在跳漲空間。區(qū)域銷售價格（元/㎡）市場占比去化面積（萬方）城東經(jīng)開區(qū)5000-720053%84.27城北片區(qū)4000-58008%12.72城中中心區(qū)5000-650011%17.49城南南湖區(qū)6000-850024%38.16湖濱片區(qū)4300-66004%63.60合計6000100%159住宅市場價格分析受政策影響價格跳漲，市場銷售均價突破6000大關(guān)，2017年銷售均價逼近7000元/㎡，預(yù)計后市需消化調(diào)整，漲幅波動趨于穩(wěn)步上升。住宅市場價格分布市場價格承受能力彈性較大，剛需和改善型客戶差距在2000元左右。樓市價格區(qū)間主要集中在4500-7000元/㎡之間，占比均在15%以上，價格浮動相對較大；剛需客戶的價格承受能力在4000-5500元/㎡，改善型客戶承受能力在5500-8000元/㎡商業(yè)市場分析商業(yè)市場格局岳陽商業(yè)市場尚處于傳統(tǒng)階段，呈多極化發(fā)展趨勢，但商圈功能性單一，缺乏一站式購物中心，消費仍集中在老城區(qū)，商業(yè)市場趨于飽和。以傳統(tǒng)商圈為核心，向多核商業(yè)發(fā)展，各個商圈呈圍合式分布，其中汴河街商圈是離我們項目地最近的成熟商業(yè)項目，也是依托岳陽樓景區(qū)發(fā)展的景區(qū)商業(yè)項目。類別名稱特點市級商業(yè)中心步行街商圈以百貨為主，是城區(qū)最為成熟的步行街商業(yè)市級副商業(yè)中心火車站商圈整體檔次較低，物美價廉中央商圈新興商業(yè)中心特色商圈岳陽樓商圈景區(qū)商業(yè)，有餐飲、娛樂、零售等業(yè)態(tài)，夜間休閑城及美食一條街。成長中商圈花板橋商圈未來的中央商圈南湖廣場商圈南湖傳統(tǒng)高端消費區(qū)岳陽樓區(qū)商圈分析項目所在岳陽樓商圈，依托岳陽樓景區(qū)，既有旅游商業(yè)的功能也有城市商業(yè)的功能。商業(yè)租金水平分析租金水平差異兩級分化，項目商業(yè)主要滿足于景區(qū)消費及基本生活配套，項目可參考租金水平約30元/㎡·月。商業(yè)銷售均價分析商業(yè)銷售價格受產(chǎn)品影響明顯。購物中心銷售均價約4萬元/㎡，專業(yè)市場銷售均價在0.65-0.7萬元/㎡，沿街商鋪銷售均價約2萬元/㎡。酒店市場分析酒店市場整體水平岳陽酒店市場整體屬于中檔水平，商務(wù)度假型酒店為主，整體價格水平在250-350元/㎡之間。序號酒店名稱價格1岳陽阿波羅御庭酒店2722岳陽月湖樓精品客棧2633岳陽泰和大酒店2444岳陽格蘭云天大酒店2985岳陽華瑞丹楓建國酒店3686岳陽大酒店5657岳陽國貿(mào)邦臣大酒店2488岳陽鉑臣酒店2379岳陽南湖賓館34610岳陽東城港灣大酒店332酒店市場經(jīng)營狀況分析岳陽酒店市場主要依靠旅游需求及中高端商務(wù)需求，平均入駐了旺季70%以上，酒店市場經(jīng)營狀況良好。序號酒店名稱價格入住率1岳陽阿波羅御庭酒店27260-70%2岳陽月湖樓精品客棧26375%3岳陽泰和大酒店24460-70%4岳陽格蘭云天大酒店29870%5岳陽華瑞丹楓建國酒店36885-90%6岳陽大酒店565幾乎沒什么淡季，入住率90%7岳陽國貿(mào)邦臣大酒店24890%左右8岳陽鉑臣酒店23790%左右9岳陽南湖賓館3469、10月為旺季，達95%10岳陽東城港灣大酒店332淡季50%~60%，旺季80~90%市場結(jié)論：岳陽住宅產(chǎn)品均價近7000元/㎡，項目板塊銷售均價近6000元/㎡，區(qū)域改造后項目售價暴漲可期；項目周邊商業(yè)租金均價在30-50元/㎡，處于上升期，后期主題商業(yè)、入住率提升，仍有上漲空間；岳陽酒店市場需求量良好，主要以旅游和商務(wù)需求為主。項目市場小結(jié)客觀需求、迫在眉睫，配合集團發(fā)展軍工創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園原定需要2017年5月開園，但因3517醫(yī)院未能有效安置，導(dǎo)致該計劃長期拖延。項目建設(shè)一極三宜江湖名城戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃的重點板塊項目屬于洞庭3517文化旅游新城項目所在地，符合岳陽市城市“一極三宜江湖名城戰(zhàn)略”產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。項目的建設(shè)正迎合了城市總體規(guī)劃，在政策和資金方面，都將會得到政府的大力扶持。填補中高端養(yǎng)老市場空白，并有效緩解岳陽市養(yǎng)老床位數(shù)短缺問題目前，轄區(qū)內(nèi)沒有中高端專業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)，解決老人養(yǎng)老問題比較困難。隨著近年來高齡、失能、半失能老人數(shù)量的持續(xù)增長，生活照料和健康護理問題日益突出，社會養(yǎng)老服務(wù)需求日益增長，建設(shè)大規(guī)模的養(yǎng)老機構(gòu)，引進成熟的養(yǎng)老服務(wù)運營體系，可有效緩解區(qū)域內(nèi)及岳陽市的養(yǎng)老壓力。項目符合醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老模式醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式是為老人提供集生活照料、老年病治療、老年護理、康復(fù)管理和臨終關(guān)懷于一體的360度貼心服務(wù)。本項目與際華3517職工醫(yī)院相連，既回避了在醫(yī)院相對封閉的環(huán)境中生活的孤寂，又解決了養(yǎng)老機構(gòu)專業(yè)的醫(yī)療保障問題。從專業(yè)角度及時、正確的診斷和治療，可有效提高入住老人的生活質(zhì)量和品質(zhì)。項目定位與功能規(guī)劃實踐在前文的基礎(chǔ)上，進行綜合推導(dǎo)項目KPI屬性，得出項目運營定位，并根據(jù)地塊形態(tài)，進行功能規(guī)劃的分布與實施；從大的功能上，本報告總結(jié)了四個功能，分別為醫(yī)療功能（原醫(yī)院升級運營）、醫(yī)療養(yǎng)護功能（合作模式經(jīng)營）、精品養(yǎng)老酒店式公寓（現(xiàn)金流項目）與養(yǎng)老醫(yī)護服務(wù)設(shè)施中心（商業(yè)與服務(wù)設(shè)施），構(gòu)成一個近27000平方的小型市中心醫(yī)養(yǎng)服務(wù)綜合體；同時，本章節(jié)也集中就不同功能模塊的定位的操作細則與經(jīng)營模式進行評估，并做出相應(yīng)的定位估值。項目核心價值梳理項目優(yōu)勢分析（S）位置優(yōu)越交通便利；政策支持優(yōu)勢；地方政府大力扶持優(yōu)勢；際華集團及3517的品牌效應(yīng)；原有3517醫(yī)院品牌及醫(yī)療團隊；地產(chǎn)企業(yè)土地資源利用及整合優(yōu)勢合作運營團隊對物業(yè)的管理運營優(yōu)勢集團資源優(yōu)勢明顯；項目劣勢分析公司自身暫無養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營經(jīng)驗；面積緊湊,活動空間受限；項目地塊之間被主干道分割；部分政策的空白缺失劣勢；行業(yè)模式不夠成熟的劣勢；區(qū)域有效消費觀念缺乏引導(dǎo)的劣勢項目機會分析國家和地方在戰(zhàn)略及政策上的大力支持；高端醫(yī)養(yǎng)床位尚屬空白；養(yǎng)老消費觀念在改變，潛在可挖掘的消費能力強；行業(yè)處于發(fā)展初期，有機會成為行業(yè)的領(lǐng)跑者；有機會成為政府扶持的試點示范項目有機會成為行業(yè)標(biāo)準制定者項目威脅分析養(yǎng)老行業(yè)投資回報周期長；機構(gòu)運營風(fēng)險性大；當(dāng)?shù)亻L者養(yǎng)老意識待提高；行業(yè)經(jīng)驗不足的威脅；缺乏行業(yè)高端人才的風(fēng)險SWOT分析結(jié)論通過以上分析可知，際華醫(yī)養(yǎng)中心項目區(qū)位條件優(yōu)越、自然環(huán)境較好、尤其是醫(yī)療條件、基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全方面明顯優(yōu)于附近其它區(qū)域的競爭對手，具有自己的獨特性；而在自然環(huán)境、基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面的優(yōu)勢尚未被充分利用，項目建設(shè)應(yīng)回避劣勢，挖掘優(yōu)勢，發(fā)揮最大經(jīng)濟效益。項目定位思考在老年市場進入快速發(fā)展階段，從城市更新、開發(fā)模式與客戶需求升級對養(yǎng)老產(chǎn)品提出更高跟新的要求；通過項目SWOT分析，在“利用機會，發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢，轉(zhuǎn)化威脅”的原則下，推導(dǎo)本項目開發(fā)戰(zhàn)略如下：把握項目資源、樹立價值標(biāo)桿、突破區(qū)域形象、打造品質(zhì)產(chǎn)品。老年市場客群的整體特征需求多樣期望著豐富的消費生活。越來越傾向于新的體驗和挑戰(zhàn)。重視品質(zhì)追求高品質(zhì)，而不是高價格。注重情懷對品牌感情深厚，要求也很高。信任專業(yè)對外企、國企信任度高，對外來專業(yè)機構(gòu)信任度高。項目養(yǎng)老產(chǎn)品概念重塑：通過產(chǎn)品規(guī)劃描摹，重塑、升級養(yǎng)老產(chǎn)品形象，突破市場陌生的不利影響，以規(guī)劃的遠景樹立高端健康服務(wù)形象；項目養(yǎng)老功能復(fù)合價值引領(lǐng)：打造具有岳陽標(biāo)簽的高品質(zhì)產(chǎn)品，全面服務(wù)配套、完善內(nèi)部功能，多價值復(fù)合效應(yīng)，引領(lǐng)岳陽健康服務(wù)行業(yè)的價值升級；項目合理回收與側(cè)無策略：打造符合岳陽消費需求的創(chuàng)新產(chǎn)品，突出人性化的健康服務(wù)理念，以綜合性價比吸引客戶，從心理和經(jīng)濟上雙面迎合客戶的市場需求。項目發(fā)展戰(zhàn)略結(jié)合對項目地塊、市場環(huán)境以及客戶的分析，本項目的開發(fā)戰(zhàn)略為補缺型開發(fā)和領(lǐng)先型開發(fā)，通過品牌聯(lián)盟、產(chǎn)品服務(wù)的融合性創(chuàng)新和文化內(nèi)涵的挖掘塑造獨特的價值主張，打造項目核心競爭力。補缺型開發(fā)：結(jié)合集團的整體發(fā)展戰(zhàn)略，本項目定位于湖南乃至華南、華東地區(qū)中高端醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老項目，以完善、細致的服務(wù)拉動高端消費市場，錯位發(fā)展。領(lǐng)先型開發(fā)：依托自身優(yōu)勢資源，引進上海和佑養(yǎng)老集團先進管理經(jīng)驗和經(jīng)營理念，以及珠海和佳先進的醫(yī)療設(shè)備，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，全面拉動整個區(qū)域市場養(yǎng)老行業(yè)升級，打造地方市場領(lǐng)軍品牌。項目整體定位“老有所養(yǎng)、老有所護、老有所管、老有所為、老有所醫(yī)、老有所食、老有所樂”養(yǎng)老養(yǎng)生項目發(fā)展定位和發(fā)展方式的差異，決定了養(yǎng)老養(yǎng)生項目類型的多種多樣。發(fā)展定位的研判，發(fā)展方式的選取，都是影響?zhàn)B老養(yǎng)生項目能否精準捕捉市場商機、準確把握競爭盈利方向以及充分滿足特定客群需求的關(guān)鍵。故而，本項目希望致力于建設(shè)：創(chuàng)新型醫(yī)養(yǎng)結(jié)合新模式休閑養(yǎng)生樂齡生活體系全方位垂直一體化城市養(yǎng)生綜合體集合養(yǎng)老、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)身、養(yǎng)顏的綜合性養(yǎng)老服務(wù)項目功能定位根據(jù)老年消費者的身體和健康狀況，從“健康期、協(xié)助期、臥床期”三個不同階段的核心需求差異出發(fā)，包含醫(yī)療、保健、商業(yè)、餐飲、娛樂、休閑等配套，旨在提供不同需求的全周期功能：醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、智能化、一站式、綜合性、全齡活力社區(qū)主要涵蓋一下四大功能：醫(yī)療救護功能康復(fù)護理功能居家養(yǎng)生功能養(yǎng)老綜合服務(wù)娛樂修行：旅居養(yǎng)老、老年大學(xué)、專業(yè)社群、知性娛樂、休閑活動科技智能：智能養(yǎng)老、遠程醫(yī)療、健康檢測、遠程健康、緊急呼叫社區(qū)服務(wù)：專屬管家服務(wù)、便民服務(wù)、定時檢測、業(yè)主檔案四大分功能核心定位醫(yī)療救護功能模塊定位（原醫(yī)院升級改造）形象定位：偏向于養(yǎng)老療養(yǎng)專科的公辦綜合性醫(yī)院標(biāo)志性功能模塊，迎合3517醫(yī)院改造契機，填補區(qū)域空白，承載區(qū)域醫(yī)療（特別是養(yǎng)老醫(yī)療板塊）的市場空白。專業(yè)服務(wù)長者醫(yī)療、保健、治療、臨終關(guān)懷等系列產(chǎn)業(yè)鏈的專業(yè)企業(yè)，致力于打造成為岳陽地區(qū)長者醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的技術(shù)與研發(fā)的行業(yè)標(biāo)桿，規(guī)劃建筑面積約15000㎡，總計約420張床位。功能定位：以中西醫(yī)結(jié)合為主、增加老年病?？啤⑿哪X血管?？茷橹黝}，兼顧醫(yī)護養(yǎng)老及體驗功能。門診部（含醫(yī)技部）老年病?？?、中醫(yī)門診、康復(fù)科、內(nèi)科、外科、婦科、產(chǎn)科、口腔……醫(yī)技部(劃入門診部）影像診斷、放射治療、中心手術(shù)、中心檢驗、功能檢查、理療康復(fù)……住院部內(nèi)科、外科、兒科、婦產(chǎn)科、肛腸科、泌尿科……預(yù)計約300個床位后勤部（地下）中心供應(yīng)、營養(yǎng)廚房、中心倉庫、洗衣房蒸汽站、中心供氧站……行政辦公院長辦、接待、會議、醫(yī)教、醫(yī)務(wù)、質(zhì)檢護理、財務(wù)、總務(wù)、人事……體檢中心：日常體檢功能，進行預(yù)防保健、健康檢測……，預(yù)計400㎡運營管理：由3517職工醫(yī)院后期運營運營模式：3517醫(yī)院自營，引進或外包部分先進功能介護養(yǎng)老功能模塊定位形象定位：岳陽首創(chuàng)養(yǎng)療全功能智能機構(gòu)通過整合運營康護資源，實現(xiàn)多功能全生態(tài)養(yǎng)護產(chǎn)業(yè)鏈，配合智能化技術(shù)，形成獨特的康護體系，提升目標(biāo)客戶的信賴感。產(chǎn)品定位：規(guī)劃醫(yī)護養(yǎng)老床位，近3000㎡，約120個床位規(guī)劃康復(fù)護理中心，建筑面積約650㎡；包含多總類康復(fù)護理特色空間及少量護理床位，為醫(yī)護養(yǎng)老及居家養(yǎng)老客戶提供康護護理服務(wù)為主。功能定位：涵蓋功能用房、康復(fù)用房等。老年醫(yī)療：綜合醫(yī)院的聯(lián)動，進行預(yù)防保健、健康檢測、慢性病治療高端護理：機構(gòu)養(yǎng)老、綜合醫(yī)院、精神慰藉、臨終關(guān)懷其中，養(yǎng)生理療包含“中醫(yī)養(yǎng)生、營養(yǎng)食療、健康評估、保健方案……”；康復(fù)理療包含“健康服務(wù)、健康講座、康復(fù)訓(xùn)練、健康干預(yù)……”價格設(shè)計介護養(yǎng)老床位年費約4萬元/張（包含護理服務(wù)費用）；介護養(yǎng)老床位日租費用約66元/天，即0.2萬/月（未含護理服務(wù)費用）；介護養(yǎng)老床位月度服務(wù)費用約0.25萬/月；介護養(yǎng)老床位押金約0.5萬/床。經(jīng)營模式：可聯(lián)營、可租、也聯(lián)動政府事業(yè)板塊與珠海和佳醫(yī)療設(shè)備股份有限公司及3517合作運營，提高服務(wù)能力；承接政府購買服務(wù)，擴大經(jīng)營范圍；聯(lián)合旅居服務(wù)平臺資源，豐富盈利模式。預(yù)計收益：擬定項目共120個床位，年費會員預(yù)計30%，則年收益約144萬元。另租賃客戶約占70%，則年租金收益約202萬元；介護養(yǎng)老年度服務(wù)費收益約252萬元床位押金約60萬元。服務(wù)式養(yǎng)老公寓功能模塊定位基于前文其他功能介紹，對于醫(yī)院、醫(yī)養(yǎng)護理中心的研究與實際執(zhí)行實施可以發(fā)現(xiàn)，兩種物業(yè)均很難實現(xiàn)真正意義的盈利，故而，本版塊的物業(yè)—服務(wù)式養(yǎng)老公寓無論是從功能與產(chǎn)品而言，靠近市場化產(chǎn)品，同時規(guī)模面積較大，將是本案中核心的基礎(chǔ)盈利式產(chǎn)品，我們也將重點的描述與闡述。形象定位：岳陽首席老年精品服務(wù)式公寓針對前端健康服務(wù)衍生的養(yǎng)生保健、聚會交流、休閑娛樂等體驗式消費的需求；另一方面滿足居家養(yǎng)老和度假養(yǎng)老等多重需求，形成物質(zhì)與精神內(nèi)外互補的養(yǎng)老提升產(chǎn)品。產(chǎn)品定位：家庭式長者生活服務(wù)新樣板由單套建面30-80平的不同檔次的公寓產(chǎn)品構(gòu)成，規(guī)劃建筑面積約89200㎡，合計約150套。規(guī)劃主題性服務(wù)式公寓產(chǎn)品形態(tài)在建筑設(shè)計上，大量采用了暖色調(diào)，并且有良好的采光功能。在公寓4-10層，每層設(shè)置空中花園外，每套公寓都有陽臺和無障礙通道。公寓配套及服務(wù)單人/雙人公寓及套房帶地毯，衣柜，床床頭柜，床邊及浴室有緊急呼叫系統(tǒng)，私人入口，有名稱標(biāo)記無障礙帶淋浴，廁所和浴室鏡獨立廚房、提供窗簾和紗簾、室內(nèi)照明電話系統(tǒng)，別墅內(nèi)撥打分機是免費的、有線電視普通垃圾處理、電力，供暖和供水每周例行打掃房間和每周定期擦門窗提供和清潔床上用品和毛巾、洗衣服務(wù)、護理洗浴可鎖的地下室、內(nèi)部食堂公共空間及社區(qū)配套寬敞的大堂與接待區(qū)餐館，小餐廳，小酒館許多逗留區(qū)和休息區(qū)帶陽光露臺的花園，庭院區(qū)和封閉陽臺，活動室居住區(qū)和公共區(qū)都有電視美發(fā)沙龍（由服務(wù)商經(jīng)營）標(biāo)準層功能與戶型建議功能定位：為養(yǎng)老居民提供了一個獨特的關(guān)懷和全方位的最高生活質(zhì)量。在這里的老人都可以得到高級的居住享受和舒適的護理，并且能感受到一種在家居住的氛圍。無論老人選擇的是哪種護理級別，在公寓里他們都能得到一個充滿愛心和舒適的照顧。老年公寓客房均為星級標(biāo)準雙人間，衛(wèi)生間，彩電，空調(diào)，電話設(shè)備齊全。開發(fā)多種類型的“多代同堂組屋”，并自己有餐廳，會議室，有臺球，乒乓球，麻將牌，象棋等娛樂和健身設(shè)備。老人的家屬隨時可以看望老人，餐廳可以為家屬提供食宿服務(wù)。對老人的護理實行２４小時的生活護理，能自理的老人外出需請假可自由活動。部分功能與康復(fù)護理中心并用。4）項目客戶定位從“置業(yè)目的”及“置業(yè)特征”二維特征，進而鎖定目標(biāo)客戶。直接購買或長期租賃的客戶消費能力和消費意識提前的老年群體:追求較高生活質(zhì)量經(jīng)濟能力足以支持獨立生活進行住房置換的老年群體大房換小房，將大戶型讓給子女居住城區(qū)房換郊區(qū)房（原有住房出租或出售）為與子女就近居住，異地遷入；短期租賃的客戶追求自由自主生活的老人群體在不同時期短期入駐度假休閑在不同季節(jié)入駐不同地區(qū)的老年社區(qū)專項服務(wù)模式1、為每位入住公寓的老人進行每年一次全面健康體檢（聯(lián)動醫(yī)院+護理）；2、為每位入住老人建立規(guī)范化健康檔案（聯(lián)動醫(yī)院功能）；3、每月一次由責(zé)任醫(yī)生定期為老人進行醫(yī)療保健講座、健康咨詢等醫(yī)療服務(wù)；4、根據(jù)需要可不定期為老人上門醫(yī)療技術(shù)服務(wù)和中醫(yī)技術(shù)服務(wù)（聯(lián)合護理功能）；5、為入住老人根據(jù)季節(jié)變化提供醫(yī)療、康復(fù)、護理等技術(shù)指導(dǎo)和健康教育活動；6、為老人就近就醫(yī)開通綠色通道，優(yōu)先在衛(wèi)生院就診、檢查、住院等醫(yī)療服務(wù)；7、對所有入住老人提供全科醫(yī)生簽約服務(wù)各項優(yōu)惠活動；（聯(lián)動醫(yī)院+護理中心）可到項目醫(yī)院優(yōu)先進行預(yù)約掛號或辦理轉(zhuǎn)診手續(xù)，使入住老人能優(yōu)先接待、優(yōu)先檢查、優(yōu)先安排入院、優(yōu)先安排手術(shù)等服務(wù)。經(jīng)營模式：委托上海和佑養(yǎng)老集團專業(yè)經(jīng)營服務(wù)協(xié)助際華管理，防范經(jīng)營與法務(wù)風(fēng)險；轉(zhuǎn)讓公寓經(jīng)營權(quán)形成現(xiàn)金流回收可分為10、20與短租等模式，但為了方便計算，選擇最佳也是最常見的20年經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓模式醫(yī)院、護理中心的經(jīng)營效率均為比較長線的收益，為滿足較快的現(xiàn)金流回收模式，必須為服務(wù)式公寓，尋找特定模式形成營銷經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的創(chuàng)新營銷模式背景與前提：普通的市場經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓價格（20年）是住宅價格的50%左右，而且比較難于銷售。在本案中我們希望現(xiàn)金流在三年還本，而本版塊的物業(yè)形態(tài)是唯一的較大面積規(guī)模的可變現(xiàn)物業(yè)，所以必須創(chuàng)造新的需求模式滿足消費者與投資者。機遇與創(chuàng)新：面對老年市場的需求的特征：生命特征決定了此次消費為最后一次資產(chǎn)購買，可設(shè)計返還模式，使老年人購買后為下一代留下資產(chǎn)價值；針對物業(yè)所有權(quán)的理解與分割：可設(shè)計20年退換部分，然后下一階段轉(zhuǎn)讓，為企業(yè)持續(xù)物業(yè)經(jīng)營留下承上啟下的模式；也可視為返租銷售的一次性返還模式，是針對老年群體的特殊模式。價格設(shè)計養(yǎng)老公寓共150套，規(guī)劃90%出售使用權(quán)，約135套，10%打造旅游養(yǎng)老產(chǎn)品，約15套；其中，出售使用權(quán)的價格。20年使用權(quán)60萬一套，10年使用權(quán)40萬一套（閑時返租旅居產(chǎn)品），20年與10年居住按照5:5比例分配，綜合平均售價約50萬元，預(yù)計3-5年銷售周期，則出售使用權(quán)的總回款：0.68億；除出售使用權(quán)回款外，年度租金和服務(wù)費收入如下旅居產(chǎn)品租賃年租金按5萬/套計算。養(yǎng)老服務(wù)模塊定位形象定位優(yōu)質(zhì)主題服務(wù)與配套中心整合以老年養(yǎng)生為核心的優(yōu)勢資源，形成岳陽區(qū)域養(yǎng)老專業(yè)領(lǐng)域的購物、消費、服務(wù)綜合商業(yè)，除為自身項目服務(wù)外，增強服務(wù)覆蓋廣度，增強項目的區(qū)域聚集力。產(chǎn)品定位規(guī)劃建筑面積約2030㎡，其中，餐飲中心規(guī)劃面積約1030㎡，商鋪規(guī)劃面積約1000㎡，功能定位以老年零售業(yè)態(tài)、餐飲配套和服務(wù)業(yè)態(tài)為核心的商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施以老年日常生活日用品、保健品、療養(yǎng)器材等為核心，整合社區(qū)分散的服務(wù)資源，例如家政、小時工、送餐、超市配送、社區(qū)醫(yī)療等服務(wù)資源，統(tǒng)一平臺整合。合作模式統(tǒng)一規(guī)劃、底商銷售，餐廳招商、獲取租金收益。價格定位根據(jù)商圈租金權(quán)重及商鋪價格，綜合考慮，預(yù)測商鋪平均售價與2.5萬/㎡，租金收益約80元/㎡·月。則商鋪銷售收入約2500萬，年租金收益約99萬。小結(jié)：在這里，我們希望創(chuàng)造一個城市中心精品醫(yī)養(yǎng)項目的行業(yè)標(biāo)準。同時，我們認為只有打造好的產(chǎn)品，才能創(chuàng)造好的現(xiàn)金流與回收周期在這片27000平方的集約用地里，希望規(guī)劃由四個核心功能組成的醫(yī)療養(yǎng)老綜合設(shè)施集成，這將是一次創(chuàng)舉，它將集中解決老年群體醫(yī)療、護理與日常居住與消費的不同需求；不同功能的聯(lián)動，將為項目鎖定客戶群，并創(chuàng)造聯(lián)動后的價值增幅；四種功能有不同經(jīng)營與變現(xiàn)模式，其中公寓的貢獻系數(shù)最大，同時我們根據(jù)老年客戶的需求特點、返租銷售的變型升級與產(chǎn)品本質(zhì)，創(chuàng)造了身后福利金模式，為老年投資者購買清除了后顧之憂；在配套中，我們希望不僅僅提供一些打造城市唯一的養(yǎng)老產(chǎn)品的集散與服務(wù)平臺，同時，也將是項目租賃經(jīng)營同時，在本章節(jié)也估算了相應(yīng)物業(yè)價值，以便于對后期規(guī)劃功能有較為清晰的建議。

項目可行性分析財務(wù)測算將綜合評估項目價值與現(xiàn)金流回收的模式，證實上一章節(jié)不同功能物業(yè)的經(jīng)營與回收模式的可行性；同時證實本項目物業(yè)資產(chǎn)價值在經(jīng)營過程中，既能滿足優(yōu)質(zhì)經(jīng)營物業(yè)資產(chǎn)標(biāo)準，同時也滿足企業(yè)在三年左右達成現(xiàn)金流平衡的形態(tài)。在市場和財務(wù)目標(biāo)的制約下，項目開發(fā)如何實現(xiàn)更高的價值，需要解決的是兼顧運營與產(chǎn)出的問題，兼顧整體與部分的問題，從而實現(xiàn)動態(tài)最優(yōu)的開發(fā)策略。即“穩(wěn)妥傳統(tǒng)的開發(fā)經(jīng)營思路+運營商的思維”相結(jié)合。案例解析從用地性質(zhì)看，養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要有銷售、租賃、租售并舉等運營模式?；谟玫匦再|(zhì)的考慮，項目在銷售時有銷售產(chǎn)權(quán)和銷售使用權(quán)的不同。另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)處于探索階段，企業(yè)盈利模式不固定，養(yǎng)老型公募/私募基金、保險產(chǎn)品等運營模式也逐步發(fā)展。項目開發(fā)目標(biāo)：通過運營開發(fā)達成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)盈利標(biāo)準，并通過回收模式設(shè)計，達到三年現(xiàn)金流平衡的目標(biāo)項目經(jīng)營策略的思考前期優(yōu)化現(xiàn)金流，最終實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的健康持有或運營后溢價變現(xiàn)，從而實現(xiàn)項目的全局優(yōu)化。現(xiàn)金為王原則：通過多模式運營互為支撐，既能實現(xiàn)短時間內(nèi)快速回籠資金，又能實現(xiàn)現(xiàn)金流的長期穩(wěn)定。健康發(fā)展原則：通過合理控制開發(fā)節(jié)奏，保證健康的現(xiàn)金流是成功開發(fā)的基本保障，合理的當(dāng)期收益，穩(wěn)定的盈利能力。利益最大原則：2018年，岳陽機場建成運行，同時項目所處的汴河園路即將于今年開始動工修建，汴河園路修建完成，項目地塊價值將大幅提升，待產(chǎn)品價值得到進一步提升時，再將場地出售，實現(xiàn)利益最大化。項目經(jīng)營模式：采用開發(fā)與經(jīng)營分離模式鑒于養(yǎng)老地產(chǎn)盈利不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，盈利更依靠后期運營，按“經(jīng)營管理方式”分，建議開發(fā)與經(jīng)營分離的模式。項目初期：以銷售外包、委托管理等方式，引入優(yōu)質(zhì)合作資源，加快項目的健康發(fā)展；項目成熟期：以自主經(jīng)營、社會化服務(wù)為主，擴大項目的服務(wù)能力和發(fā)展空間綜合醫(yī)院：由3517職工醫(yī)院運營護理中心：珠海和佳提供醫(yī)療設(shè)備，與3517合作運營，基數(shù)上交，超額分成；承接政府購買服務(wù)，擴大經(jīng)營范圍；聯(lián)合旅居服務(wù)平臺資源，豐富盈利模式。體檢中心：借助營銷外包模式，提高銷售能力。養(yǎng)老公寓：上海和佑養(yǎng)老管理集團負責(zé)協(xié)助際華管理，快速實現(xiàn)管理技術(shù)提升。養(yǎng)老配套：招商外包，獲取固定收益，獲取固定資產(chǎn)增值。采用租賃與銷售相結(jié)合的盈利模式前期：以醫(yī)療模塊帶動養(yǎng)護模塊，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，收取固定服務(wù)費；轉(zhuǎn)讓固定年限的使用權(quán)，并按月收取固定服務(wù)費；以會員制的方式銷售養(yǎng)生會籍，按不同會員等級提供差異化服務(wù)；配套設(shè)施、配套物業(yè)的自持經(jīng)營或出租，活得持續(xù)穩(wěn)定的收益。后期：固定資產(chǎn)增值，在適當(dāng)時機進行產(chǎn)權(quán)銷售。投資測算基本財務(wù)溝通本項目屬于專業(yè)性經(jīng)營物業(yè)開發(fā)范疇，其財務(wù)測算有以下主要組成因素在測算中，將集中針對兩個命題其一，在開發(fā)導(dǎo)入運營的前三年凈現(xiàn)金流的情況，以評估集團投資實施可行性；其二，將集中研究未來一定年限內(nèi)的現(xiàn)金流，以評估項目是否達到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)標(biāo)準；在測算中，將地產(chǎn)開發(fā)與相關(guān)固定資產(chǎn)部分與運營部分的成本核算進行分割；在測算中，根據(jù)不同物業(yè)的經(jīng)營模式進行收益方式的核算；其中，醫(yī)院、介入式養(yǎng)護均已自有投資經(jīng)營模式以行業(yè)規(guī)律計算；基礎(chǔ)物業(yè)業(yè)態(tài)與面積項目包含醫(yī)院、介護養(yǎng)老床位、養(yǎng)老公寓、商業(yè)、地下及其他配套共六大類基礎(chǔ)物業(yè)。醫(yī)院建筑面積約11980㎡，主要包含門診、床位；介護養(yǎng)老產(chǎn)品建筑面積約3020㎡，共計120個床位，位于醫(yī)院大樓9/10層；養(yǎng)老公寓產(chǎn)品建筑面積約8920㎡，共計150套房源；商業(yè)建筑面積約2030㎡，主要包含養(yǎng)老公寓大樓的一層底商及二層餐廳；地下建筑面積約15200㎡，共計兩層，規(guī)劃332個地下停車位；基礎(chǔ)配套的建筑面積約6100㎡，包含醫(yī)院的大堂、科室、手術(shù)室等功能以及養(yǎng)老公寓的大堂、物業(yè)用房、康復(fù)中心等功能。產(chǎn)品配比表物業(yè)類型面積（㎡）套/層總套數(shù)總床位（床）1地上建筑面積276502醫(yī)院（建筑面積）150002.1介護養(yǎng)老合計30201800120介護養(yǎng)老302060床/層01202.2醫(yī)院床位合計7580600300醫(yī)院床位758060床/層03002.3醫(yī)院功能配套4400包含大堂、科室、藥房等功能配套3養(yǎng)老公寓（建筑面積）126503.1養(yǎng)老公寓合計8920150單人間77101060雙人間1272套間121018183.2商業(yè)配套合計2030餐飲中心1030底商10003.3功能配套合計1700康復(fù)中心650其他1050包含大堂、物業(yè)用房、咨詢等功能配套44.1地下面積合計15200地下一層7700其中：地下車位332個，另，規(guī)劃地上車位83個地下二層7500地產(chǎn)開發(fā)成本估算項目建設(shè)成本金額：1.64億元財務(wù)指標(biāo)金額（萬元）稅前投資成本土地成本2641前期成本468工程成本12124其中建安成本9359裝修成本2765其他直接費用292不可預(yù)見費281管理費用312財務(wù)費用280合計16398不同物業(yè)收益狀態(tài)分析項目可運營盈利主要有四個部分，以下收入均為現(xiàn)金流入，未計算成本。其中：綜合性醫(yī)院年現(xiàn)金流入約6473萬元；醫(yī)院年收益預(yù)測序號科室預(yù)計情況申請床位數(shù)預(yù)計入住率年收治總床日數(shù)床日收入醫(yī)院床位年收入日數(shù)元/日萬元1內(nèi)一科508042內(nèi)二科508083肛腸科6080%175205801016.164康復(fù)中心508085血透中心30150%16425570936.2256綜合外科6080%175209401646.88小計3005519序號科室門診人數(shù)（日均）單位人次收入門診年收入元/人次萬元7門診701203028體檢中心503205769口腔科1514076小計13595410總計6473介護養(yǎng)老床位年現(xiàn)金流入約657.6萬元。其中30%（36個床位）按全包年卡計，年現(xiàn)金流入約144萬；70%（84個床位）按租金和護理服務(wù)費計算，年現(xiàn)金流入約453.6萬，押金按0.5萬/床收取，年現(xiàn)金流入約60萬；介護型養(yǎng)老床位年度會員卡及（服務(wù)費用+租金）年收益預(yù)測序號項目單位入住比例單價總價備注1介護型養(yǎng)老床位年費會員收入預(yù)測床萬/床萬元1.1介護型養(yǎng)老床位（年費）12030%4.00144.00介護型養(yǎng)老床位包年費用約4萬/床·年（包含護理服務(wù)費）2介護型養(yǎng)老床位租金（年度）收益預(yù)測床租賃比例萬/床·月年度收益2.1介護型養(yǎng)老床位（年租金）12070%0.20201.60月平均床位租金費用約0.2萬元/床3介護型養(yǎng)老床位護理服務(wù)費（年度）收益預(yù)測床服務(wù)比例萬/床·月年度收益3.1介護型養(yǎng)老床位（年護理服務(wù)費）12070%0.25252.00月平均床位護理服務(wù)費用約0.25萬/床4介護型養(yǎng)老床位押金床押金比例萬/床年度收益4.1介護型養(yǎng)老床位（押金）120100%0.5060.00介護型養(yǎng)老床位押金0.5萬/床5合計657.60養(yǎng)老公寓收入包含銷售收入6750萬和年租金（包含管理費）約105萬：其中，90%（135套）按銷售計算，平均售價50萬/套，合計銷售收入約6750萬元。10%（15套）按租賃計算，年租金收入約75萬。整體150套公寓，年物業(yè)管理費現(xiàn)金流入約30萬元。養(yǎng)老公寓會員卡及（服務(wù)費用+租金）年收益預(yù)測序號項目單位銷售比例單價總價備注1養(yǎng)老公寓會員卡銷售收入預(yù)測套數(shù)萬/套萬元1.1養(yǎng)老公寓（會員卡）銷售收入15090%50.006750.0020年轉(zhuǎn)讓使用權(quán)平均售價60萬/張;10年轉(zhuǎn)讓使用權(quán)平均售價40萬/張,平均50萬/套。2養(yǎng)老公寓物業(yè)管理費（年度）收益預(yù)測套數(shù)管理比例萬元/套·年年度收益2.1養(yǎng)老公寓（年物業(yè)管理費）150100%0.2030.00年平均物業(yè)服務(wù)費約0.2萬元/套3養(yǎng)老公寓年租金收益預(yù)測套數(shù)租賃比例萬元/套·年年度收益3.1養(yǎng)老公寓（年租金）15010%5.0075.00平均年租金約5萬元/套4合計6855.00商業(yè)物業(yè)收入包含銷售收入3500萬元和年租金收入444萬兩部分：其中養(yǎng)老公寓底商（1000㎡）全銷售，銷售收入約2500萬；地下停車位銷售30%（100個），銷售收入約1000萬；合計銷售收入3500萬；另，養(yǎng)老公寓2F的餐廳，租金按80元/㎡·月計，年租金收入約99萬，停車位年租金收入約345萬元。商業(yè)物業(yè)年租金及銷售收益預(yù)測序號項目單位銷售比例單價總價備注1商業(yè)銷售收入預(yù)測㎡萬/㎡萬元1.1底商銷售收入1000100%2.502500底商銷售單價約2.5萬/㎡2商業(yè)年租金收入預(yù)測㎡租賃比例萬元/㎡·月年度收益2.1商業(yè)租賃（年租金）1030100%0.00899平均租金按80元/㎡·月3地下車位銷售收入個銷售比例萬元/個·月年度收益3.1地下車位銷售收入33230%10.001000地下車位銷售單價約10萬/個4車位年租金收入個租賃比例萬元/個·天年度收益4.1地下車位租金收入33270%0.003254按30元/個·天收益計算4.2地上車位租金收入83100%91車位年租金收入3455合計3944三年凈現(xiàn)金流入測算分析預(yù)計項目2018年開工，工期兩年，自2020年起至2022年為開業(yè)及試運營期，則三年內(nèi)凈現(xiàn)金流入約1.05億元項目凈現(xiàn)金流量表（2020-2022年）單位：萬元T+1T+2T+3T+4T+5合計201820192020202120221.資金流出建造成本￥16,398.00￥6,559.20￥9,838.80醫(yī)院床位年服務(wù)成本(85%)￥8,913.19￥0.00￥0.00￥2,345.58￥2,814.69￥3,752.92門診年服務(wù)成本(85%)￥2,027.25￥0.00￥0.00￥486.54￥729.81￥810.90介護型養(yǎng)老年卡產(chǎn)品服務(wù)成本(30%)￥64.80￥0.00￥0.00￥12.96￥21.60￥30.24介護型養(yǎng)老床位租賃產(chǎn)品服務(wù)成本(3%)￥9.07￥0.00￥0.00￥1.81￥3.02￥4.23介護型養(yǎng)老床位護理服務(wù)成本(50%)￥201.60￥0.00￥0.00￥37.80￥63.00￥100.80介護型養(yǎng)老押金成本(0%)￥0.00￥0.00￥0.00￥0.00￥0.00￥0.00養(yǎng)老公寓會員卡銷售成本(3%)￥182.25￥0.00￥0.00￥60.75￥81.00￥40.50養(yǎng)老公寓物業(yè)管理成本(70%)￥29.40￥0.00￥0.00￥4.20￥10.50￥14.70養(yǎng)老公寓租賃成本(3%)￥5.18￥0.00￥0.00￥1.13￥1.80￥2.25底商銷售成本(3%)￥75.00￥0.00￥0.00￥37.50￥37.50￥0.00商業(yè)租賃成本(5%)￥9.89￥0.00￥0.00￥0.00￥4.94￥4.94車位銷售成本(1%)￥10.00￥0.00￥0.00￥3.00￥5.00￥2.00車位租賃成本(5%)￥31.08￥0.00￥0.00￥8.63￥10.36￥12.09折舊費(2%)￥983.88￥327.96￥327.96￥327.96小計￥28,940.58￥6,559.20￥9,838.80￥3,327.86￥4,111.19￥5,103.542.資金流入醫(yī)院床位年收入￥10,486.10￥0.00￥0.00￥2,759.50￥3,311.40￥4,415.20門診年收入￥2,385.00￥0.00￥0.00￥572.40￥858.60￥954.00介護型養(yǎng)老床位（年費）￥216.00￥0.00￥0.00￥43.20￥72.00￥100.80介護型養(yǎng)老床位（年租金）￥302.40￥0.00￥0.00￥60.48￥100.80￥141.12介護型養(yǎng)老床位（年護理服務(wù)費）￥403.20￥0.00￥0.00￥75.60￥126.00￥201.60介護型養(yǎng)老床位（押金）￥90.00￥0.00￥0.00￥18.00￥30.00￥42.00養(yǎng)老公寓（會員卡）銷售收入￥6,075.00￥0.00￥0.00￥2,025.00￥2,700.00￥1,350.00養(yǎng)老公寓（年物業(yè)管理費）￥42.00￥0.00￥0.00￥6.00￥15.00￥21.00養(yǎng)老公寓（年租金）￥172.50￥0.00￥0.00￥37.50￥60.00￥75.00底商銷售收入￥2,500.00￥0.00￥0.00￥1,250.00￥1,250.00￥0.00商業(yè)租賃（年租金）￥197.76￥0.00￥0.00￥0.00￥98.88￥98.88地下車位銷售收入￥1,000.00￥0.00￥0.00￥300.00￥500.00￥200.00車位年租金收入￥621.65￥0.00￥0.00￥172.68￥207.22￥241.75小計￥24,491.61￥0.00￥0.00￥7,320.36￥9,329.90￥7,841.353.稅費所得稅12.5%￥1,195.50￥0.00￥0.00￥427.51￥545.01￥222.98小計￥1,195.50￥0.00￥0.00￥427.51￥545.01￥222.984.凈現(xiàn)金流(￥5,644.47)(￥6,559.20)(￥9,838.80)￥3,564.99￥4,673.70￥2,514.845.累計現(xiàn)金流(￥16,398.00)(￥12,833.01)(￥8,159.31)(￥5,644.47)項目財務(wù)回報周期測算項目在開業(yè)及運營第7年（即2026年）實現(xiàn)盈利。項目財務(wù)平衡測算表單位：萬元T+1T+2T+3T+4T+5T+6T+7T+8T+9合計2018201920202021202220232024202520261.資金流出建造成本￥16,398.00￥6,559.20￥9,838.80醫(yī)院床位年服務(wù)成本(85%)￥31,899.82￥0.00￥0.00￥2,345.58￥2,814.69￥3,752.92￥4,222.04￥4,691.15￥4,691.15￥4,691.15門診年服務(wù)成本(85%)￥6,081.75￥0.00￥0.00￥486.54￥729.81￥810.90￥810.90￥810.90￥810.90￥810.90介護型養(yǎng)老年卡產(chǎn)品服務(wù)成本(30%)￥276.48￥0.00￥0.00￥12.96￥21.60￥30.24￥38.88￥43.20￥43.20￥43.20介護型養(yǎng)老床位租賃產(chǎn)品服務(wù)成本(3%)￥38.71￥0.00￥0.00￥1.81￥3.02￥4.23￥5.44￥6.05￥6.05￥6.05介護型養(yǎng)老床位護理服務(wù)成本(50%)￥831.60￥0.00￥0.00￥37.80￥63.00￥100.80￥126.00￥126.00￥126.00￥126.00介護型養(yǎng)老押金成本(0%)￥0.00￥0.00￥0.00￥0.00￥0.00￥0.00￥0.00￥0.00￥0.00￥0.00養(yǎng)老公寓會員卡銷售成本(3%)￥202.50￥0.00￥0.00￥60.75￥81.00￥40.50￥20.25￥0.00￥0.00￥0.00養(yǎng)老公寓物業(yè)管理成本(70%)￥132.30￥0.00￥0.00￥4.20￥10.50￥14.70￥18.90￥21.00￥21.00￥21.00養(yǎng)老公寓租賃成本(3%)￥16.43￥0.00￥0.00￥1.13￥1.80￥2.25￥2.25￥2.25￥2.25￥2.25底商銷售成本(3%)￥75.00￥0.00￥0.00￥37.50￥37.50￥0.00￥0.00￥0.00￥0.00￥0.00商業(yè)租賃成本(5%)￥34.61￥0.00￥0.00￥0.00￥4