2023年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》模擬試卷一

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》模擬試卷一

［單選題］1.下列有關(guān)價(jià)值類(lèi)型的表述中，正確的是（）。

A.價(jià)值類(lèi)型應(yīng)根據(jù)估價(jià)方法來(lái)確定

B.同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是唯一的

C.投資價(jià)值是最常用的價(jià)值類(lèi)型

D.市場(chǎng)價(jià)值是最基本的價(jià)值類(lèi)型

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的要素。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目

中，價(jià)值類(lèi)型應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，由于房地產(chǎn)價(jià)值價(jià)格的類(lèi)

型很多，價(jià)格的類(lèi)型很多，即使評(píng)估同一房地產(chǎn)在同一時(shí)間的價(jià)值價(jià)格，不同

類(lèi)型的價(jià)值價(jià)格不僅內(nèi)涵、性質(zhì)不同，而且高低或大小往往也不同；選項(xiàng)C錯(cuò)

誤，市場(chǎng)價(jià)值是最基本、最主要、最常用的價(jià)值類(lèi)型。

［單選題］2.因征收房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師受委托進(jìn)行的停產(chǎn)停業(yè)損失估價(jià)，屬

于（）業(yè)務(wù)。

A.房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)

B.房地產(chǎn)減損評(píng)估業(yè)務(wù)

C.相關(guān)額外費(fèi)用和直接經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)

D.房地產(chǎn)政策咨詢業(yè)務(wù)

參考答案：c

參春秋斤：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的深入理解。相關(guān)額外費(fèi)用和直接經(jīng)濟(jì)

損失評(píng)估。例如，因征收房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害、對(duì)被損害房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)等而

造成的搬遷費(fèi)用、臨時(shí)安置費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估。

［單選題］3.用于銷(xiāo)售的共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性住房以及享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策的居

民住宅，通常實(shí)行（）確定價(jià)格。

A.市場(chǎng)價(jià)格

B.政府指導(dǎo)價(jià)

C.類(lèi)似住房成交價(jià)格

D.理論價(jià)格

參考答案：B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的估價(jià)需要。用于銷(xiāo)售的共有產(chǎn)權(quán)住房等

保障性住房以及享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅，其銷(xiāo)售價(jià)格一般實(shí)行政府定價(jià)

或政府指導(dǎo)價(jià)。

［單選題］4.下列稅種中，具有普遍調(diào)節(jié)功能的是（）。

A.房產(chǎn)稅

B.契稅

C.印花稅

D.城鎮(zhèn)土地使用稅

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)稅收的估價(jià)需要。我國(guó)目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅

種主要有10個(gè)，其中有5個(gè)是專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置的，'分別是契稅、土地增

值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅，另外5個(gè)是具有普遍調(diào)節(jié)功能

的稅種，分別是增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花

稅。

［單選題］5.下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于擔(dān)保物權(quán)的是（）。

A.抵押權(quán)

B.自物權(quán)

C.地役權(quán)

D.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

參考答案：A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。在他物權(quán)中，建設(shè)

用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)屬于用益物

權(quán)，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。

［單選題］6.（）是房地產(chǎn)首要特性，是房地產(chǎn)不同于其他財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)或商品

的最主要之處。

A.不可移動(dòng)

B.各不相同

C.壽命長(zhǎng)久

D.難以變現(xiàn)

參考答案：A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。不可移動(dòng)特性也稱為位置固定性，即

房地產(chǎn)的空間位置是固定的，不能移動(dòng)。這是房地產(chǎn)的首要特性，是房地產(chǎn)不

同于其他財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)或商品的最主要之處。

［單選題］7.某居住用地的使用權(quán)為70年，作為居住用地使用了10年，后該地

塊土地規(guī)劃性質(zhì)變更為商業(yè)用途，產(chǎn)權(quán)人出讓該土地使用權(quán)并用于商業(yè)用途，

已知商業(yè)用地的最高土地使用年限為40年。則該土地受讓人的使用期限不得超

過(guò)（）年。

A.70

B.30

C.40

D.60

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的土地使用期

限不得超過(guò)原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩

余期限。應(yīng)該還有60年的使用年限，但是本題的土地性質(zhì)改變，成為商業(yè)用

地，所以該用地的最高使用年限是40年。

［單選題］8.一宗房地產(chǎn)的價(jià)值價(jià)格不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與其鄰近

的房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，這體現(xiàn)為房地產(chǎn)的（）。

A.相互影響性

B,壽命長(zhǎng)久性

C.數(shù)量有限性

D.保值增值性

參考答案：A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。一宗房地產(chǎn)與其鄰近的房地產(chǎn)“互相

關(guān)系，互相限制”。因此，一宗房地產(chǎn)的價(jià)值價(jià)格不僅與其自身狀況直接相

關(guān)，而且與其鄰近的房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)。

［單選題］9.某人年初以3000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一間商鋪，年末將該商鋪售出，收回資金

3800萬(wàn)元，當(dāng)年通貨膨脹率為5%,該商鋪的實(shí)際增值額為（）萬(wàn)元。

A.610.00

B.619.05

C.650.00

D.761.90

參考答案：B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。因?yàn)橥ㄘ浥蛎浥c增值率是同時(shí)增長(zhǎng)

的，名義增長(zhǎng)率=3800/3000—1=0.266666667,實(shí)際增長(zhǎng)率=（1+年名義增長(zhǎng)

率）/（1+年通貨膨脹率）-1=（1+0.266666667）/（1+5%）-1=

0.206349206,實(shí)際增值額=3000X0.206349206=619.047619（萬(wàn)元）。

［單選題］10.下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)

格自然增值的是（）。

A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加

B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善

C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)

D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。需求增加、外部經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)利用限

制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值增加，屬于房地產(chǎn)自然增值；通貨膨脹導(dǎo)致的房地產(chǎn)

價(jià)格上漲，屬于房地產(chǎn)保值；對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值增加，

屬于房地產(chǎn)投資增值。選項(xiàng)D屬于對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，不是房地產(chǎn)自然增

值。

［單選題］11.下列選項(xiàng)中，表示房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的相同之處的是

（）O

A.彼此可以比較價(jià)格高低、價(jià)值大小

B.與區(qū)位密切相關(guān)

C.價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)

D.價(jià)格實(shí)質(zhì)是權(quán)益的價(jià)格

參考答案：A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格與家具、機(jī)器設(shè)備等

動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格，既有共同之處，又有不同的點(diǎn)。共同之處主要有：（1）都是價(jià)值

的貨幣表現(xiàn)，即表示為同質(zhì)、不同量的貨幣額，彼此可以比較價(jià)格高低、價(jià)值

大?。唬?）都是反映稀缺程度，即物以稀為貴，量多則價(jià)低，量少則價(jià)高；

（3）都是按質(zhì)論價(jià)，即優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)；（4）都是不斷變動(dòng)的，即會(huì)隨

著時(shí)間和市場(chǎng)供求狀況等的變化而變動(dòng)，但實(shí)行政府定價(jià)的商品價(jià)格除外。

［單選題］12.關(guān)于投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值異同點(diǎn)的說(shuō)法，正確的是（）。

A.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)

值

B.同一估價(jià)對(duì)象在同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值都是唯一的

C.用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不同

參考答案：A

參考解析：本題考查的是基礎(chǔ)性價(jià)值類(lèi)型和價(jià)格種類(lèi)。選項(xiàng)C,報(bào)酬率或折現(xiàn)

率，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收

益率，而評(píng)估投資價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是某個(gè)或某類(lèi)特定投資者所要求的最低收

益率。因此，用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值并不相

同；選項(xiàng)D,成本法中投資利息是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售之前發(fā)生的

所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)，不管是自有

資金還是借貸資金，均應(yīng)計(jì)算利息，因此用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值

時(shí)，其中的利息取值應(yīng)該相同。不同的是利潤(rùn)的取值。參見(jiàn)教材P123、P355。

［單選題］13.在一般情況下，下列有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的描述中，錯(cuò)誤的是（）。

A.成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格上下波動(dòng)

B.市場(chǎng)價(jià)格圍繞著理論價(jià)格上下波動(dòng)

C.在市場(chǎng)參與者普遍不夠理性的情況下，市場(chǎng)價(jià)格可能會(huì)較大幅度的偏離理論

價(jià)格

D.大波動(dòng)圍繞著小波動(dòng)上下波動(dòng)

參考答案：D

參考解析：本題考查的是基礎(chǔ)性價(jià)值類(lèi)型和價(jià)格種類(lèi)。一般地說(shuō)，成交價(jià)格圍

繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)，即小波動(dòng)

圍繞著大波動(dòng)而上下波動(dòng)，大波動(dòng)又圍繞著更大的波動(dòng)而上下波動(dòng)。

［單選題］14.從理論上說(shuō)，比較價(jià)值趨向于正常成交價(jià)格，收益價(jià)值趨向于

（）,成本價(jià)值趨向于最低賣(mài)價(jià)。

A.成交價(jià)格

B.最低賣(mài)價(jià)

C.理論價(jià)格

D.最高買(mǎi)價(jià)

參考答案：D

參考解析：本題考查的是基礎(chǔ)性價(jià)值類(lèi)型和價(jià)格種類(lèi)。從理論上說(shuō)，比較價(jià)值

趨向于正常成交價(jià)格，收益價(jià)值、開(kāi)發(fā)價(jià)值趨向于最高買(mǎi)價(jià)，成本價(jià)值趨向于

最低賣(mài)價(jià)。

［單選題］15.某房地產(chǎn)的套內(nèi)建筑面積為4000m2,分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為

1000m2,建筑面積單價(jià)為8000元/m）容積率為2.5,建筑物價(jià)值為1800萬(wàn)元，

則該房地產(chǎn)的土地單價(jià)為（）元/Wo

A.7000

B.8750

C.11000

D.13750

參考答案：C

參考解析：本題考查的是基礎(chǔ)性價(jià)值類(lèi)型和價(jià)格種類(lèi)。建筑面積=套內(nèi)建筑面

積十分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=4000+1000=5000m2；土地面積=建筑面積/容積率

=2000m2；房地產(chǎn)總價(jià)=8000X5000=4000（萬(wàn)元）；土地價(jià)值=房地產(chǎn)總價(jià)一

建筑物價(jià)值=4000—1800=2200（萬(wàn)元），土地單價(jià)=土地價(jià)值/土地面積=

2200萬(wàn)元/2000=11000（元/m?）。

［單選題］16.下列關(guān)于按房地產(chǎn)租約影響劃分的價(jià)值的表述中，錯(cuò)誤的是

（）O

A.可分為完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值

B.這種劃分實(shí)際上是按房地產(chǎn)權(quán)利基本類(lèi)型劃分的延展

C.完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值，是指房地產(chǎn)所有權(quán)在未設(shè)立用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)及未出租、

未被他人占有、未被查封等情況下的價(jià)值

D.無(wú)租約限制價(jià)值是房地產(chǎn)在完全考慮租賃因素影響即假定已出租情況下的價(jià)

值

參考答案：D

參考解析：本題考查的是針對(duì)房地產(chǎn)自身劃分的價(jià)值和價(jià)格。無(wú)租約限制價(jià)值

是房地產(chǎn)在僅不考慮租賃因素影響即假定未出租情況下的價(jià)值，

［單選題］17.（）是賣(mài)方在交易合同生效后立即或在較短時(shí)間內(nèi)將房地產(chǎn)交付

給買(mǎi)方。

A.現(xiàn)貨房地產(chǎn)交易

B.期貨房地產(chǎn)交易

C.現(xiàn)貨房地產(chǎn)價(jià)格

D.期貨房地產(chǎn)價(jià)格

參考答案：A

參考解析：本題考查的是針對(duì)房地產(chǎn)自身劃分的價(jià)值和價(jià)格?，F(xiàn)貨房地產(chǎn)交易

是指賣(mài)方在交易合同生效后立即或在較短時(shí)間內(nèi)（可視為在交易合同生效的同

時(shí)）將房地產(chǎn)交付給買(mǎi)方，實(shí)際上是以現(xiàn)實(shí)存在的房地產(chǎn)或現(xiàn)狀房地產(chǎn)為標(biāo)的

物的交易。

[單選題]18.一套建筑面積為loomz,單價(jià)為13000元/m?的住房，在買(mǎi)賣(mài)中約定

付款方式為從成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付65萬(wàn)元，第二期于

第一年年中一次性支付50萬(wàn)元，余款于第二年年中結(jié)清，則此房地產(chǎn)的實(shí)際單

價(jià)為（）萬(wàn)元/IA（年折現(xiàn)率為8%）

A.1.2416

B.1.2641

C.1.2648

D.1.3000

參考答案：C

參考解析：本題考查的是便于比較分析劃分的價(jià)格。實(shí)際總價(jià)：65+50/

（1+8%）°-5+15/（1+8%）-5=126.48（萬(wàn)元），實(shí)際單價(jià):126.48/100=

1.2648（萬(wàn)元/n?）□

[單選題]19.在估價(jià)中選擇4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格12000元/inz,建筑面積

100m2,首次付清60萬(wàn)元，其余半年后支付40萬(wàn)元，一年后支付20萬(wàn)元；乙成

交價(jià)格11000元/inz,建筑面積120m之，首付88萬(wàn)元，半年后付清余款44萬(wàn)

元；丙成交價(jià)格11500元/rA建筑面積90m2,成交時(shí)候一次性付清；丁成交價(jià)

格13600元/mz,建筑面積llOm：成交時(shí)支付100萬(wàn)元，一年后付清余款49.6

萬(wàn)元。已知折現(xiàn)率10%,這4個(gè)可比實(shí)例單價(jià)由高到低的排列順序是（）。

A.甲＞乙＞丙＞丁

B.乙＞?。炯祝颈?/p>

C.?。炯祝颈狄?/p>

D.丙＞乙＞?。炯?/p>

參考答案：C

參考解析：本題考查的是便于比較分析劃分的價(jià)格。計(jì)算各自的實(shí)際價(jià)格：甲

的實(shí)際單價(jià)=[60+40/（1+10%）05+20/（1+10%）]+100=1.1632（萬(wàn)

元/n?）,乙的實(shí)際單價(jià)=[88+44/（1+10%）°"]+120=1.0829（萬(wàn)元

/m2）,丙的實(shí)際單價(jià)=1.1500（萬(wàn)元/n?）,丁的實(shí)際單價(jià)=[100+49.6/（1

+10%）]4-110=1.319（萬(wàn)元/m?）,故有丁＞甲＞丙〉乙。

[單選題]20.下列不屬于按交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式劃分價(jià)格的是（）。

A.正常負(fù)擔(dān)價(jià)

B.賣(mài)方凈得價(jià)

C.買(mǎi)方實(shí)付價(jià)

D.賣(mài)方負(fù)擔(dān)價(jià)

參考答案：D

參考解析：本題考查的是便于比較分析劃分的價(jià)格。按交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式劃分

的價(jià)格：這種劃分可分為正常負(fù)擔(dān)價(jià)、賣(mài)方凈得價(jià)和買(mǎi)方實(shí)付價(jià)。

［單選題］21.賣(mài)方5年前以貸款方式購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積為85m2的住宅，貸款總

額為45萬(wàn)元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%,采用等額還本利息照付方

式按月還款，現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)合同約定買(mǎi)方付給賣(mài)方50萬(wàn)元，并承擔(dān)賣(mài)方應(yīng)繳納的交易

稅費(fèi)及尚未償還的購(gòu)房貸款，若賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為正常成交

價(jià)格的6%和4%。則該住宅的正常成交價(jià)格為（）元/m）

A.9787

B.10013

C.10282

D.10539

參考答案：B

參考解析：本題考查的是便于比較分析劃分的價(jià)格。至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，尚未償還的

貸款=45義（1-5/15）=30（萬(wàn)元），正常負(fù)擔(dān)價(jià)=［（30+50）/（1-6%）］/85

=1.0013（萬(wàn)元/n?）=10013（元/n?）。

［單選題］22.某抵押房地產(chǎn)的土地為劃撥方式取得，經(jīng)測(cè)算其假定未設(shè)立法定優(yōu)

先受償權(quán)下的價(jià)值為120萬(wàn)元，將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳

納的出讓金為13萬(wàn)元，已抵押貸款余額為48萬(wàn)元，無(wú)其他法定優(yōu)先受償款。

若社會(huì)一般抵押率為60%,實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用及稅金為15萬(wàn)元，該房地產(chǎn)再次

抵押的抵押凈值為（）萬(wàn)元。

A.12

B.25

C.27

D.40

參考答案：B

參考解析：本題考查的是主要行為中的價(jià)值和價(jià)格。再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定

優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-已抵押貸款余額/社會(huì)一般抵押率-拖欠的建設(shè)工程價(jià)款-

其他法定優(yōu)先受償款=120-48/60%=40萬(wàn)元，再次抵押價(jià)值的抵押凈值=再次抵押

價(jià)值-預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金=40-15=25萬(wàn)元。

［單選題］23.關(guān)于房地產(chǎn)需求曲線的表述中，正確的是（）。

A.需求曲線是一條向右上方傾斜的曲線

B.消費(fèi)者收入水平變化，會(huì)引起房地產(chǎn)需求量沿著需求曲線變動(dòng)

C.相關(guān)物品價(jià)格水平變化，會(huì)引起整個(gè)需求曲線發(fā)生位移

D.房地產(chǎn)價(jià)格水平發(fā)生變化，會(huì)引起房地產(chǎn)需求曲線發(fā)生位移

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)原理。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，需求曲線

是一條向右下方傾斜的直線；選項(xiàng)B、D錯(cuò)誤，如果考慮該種房地產(chǎn)價(jià)格水平以

外的影響房地產(chǎn)需求量的因素，那么房地產(chǎn)需求量不再是沿著需求曲線變動(dòng)，

而是整個(gè)需求曲線發(fā)生位移。例如，消費(fèi)者的收入水平、偏好、對(duì)未來(lái)的預(yù)期

和相關(guān)物品價(jià)格水平的變化，會(huì)改變消費(fèi)者在給定房地產(chǎn)價(jià)格水平下對(duì)房地產(chǎn)

的需求量。

［單選題］24.期末潛在供給量需要扣除()。

A.本期其他種類(lèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量

B.期初存量

C.本期滅失量

D.本期新開(kāi)發(fā)量

參考答案：c

參春秋斤：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)原理。期末潛在供給量二期初存

量-本期滅失量-本期轉(zhuǎn)換為其他種類(lèi)的房地產(chǎn)量+本期其他種類(lèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為

該種房地產(chǎn)量+本期新開(kāi)發(fā)量。

［單選題］25.()房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、公共服務(wù)設(shè)施完

備程度、周?chē)h(huán)境。

A.辦公

B.商業(yè)

C.居住

D.工業(yè)

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。居住用房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是

看其交通條件、周?chē)h(huán)境、公共服務(wù)設(shè)施完備程度等。

［單選題］26.下列選項(xiàng)中，不屬于對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物因素描述的是()。

A.七通一平的土地

B.集中供熱的建筑

C.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑

D.坐北朝南的住宅

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項(xiàng)D屬于區(qū)位中的朝向描述。選

項(xiàng)A,屬于土地實(shí)物因素；選項(xiàng)BC,屬于建筑物實(shí)物因素。

［單選題］27.下列房地產(chǎn)中，通常情況下，價(jià)格對(duì)樓層影響最為敏感的是

()O

A.商業(yè)用房

B.住宅

C.寫(xiě)字樓

D.工業(yè)用房

參考答案：A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。對(duì)某層商業(yè)用房來(lái)說(shuō)，樓層是十分

重要的位置因素。

［單選題］28.下列有關(guān)房地產(chǎn)狀況的信息中，不屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況信息的是

()O

A.地塊形狀不規(guī)則導(dǎo)致利用受限制

B.為相鄰房地產(chǎn)提供通道情況

C.項(xiàng)目土地的規(guī)劃容積率

D.抵押權(quán)、居住權(quán)設(shè)立情況

參考答案：A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。房地產(chǎn)權(quán)益因素：擁有的房地產(chǎn)權(quán)

利；該房地產(chǎn)權(quán)利受自身其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況；該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)

權(quán)利以外因素的限制情況；其他房地產(chǎn)權(quán)益因素。

［單選題］29.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身因素中，不屬于房地產(chǎn)實(shí)物因素的是

()0

A.新舊程度

B.周?chē)h(huán)境

C.建筑物內(nèi)空間布局

D.土地開(kāi)發(fā)程度

參考答案：B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。房地產(chǎn)實(shí)物因素：(1)建筑物實(shí)物

因素：建筑規(guī)模、建筑外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、建筑性能、空

間布局、新舊程度；(2)土地實(shí)物因素：土地面積、土地形狀、地形地貌、地

質(zhì)、土壤、土地開(kāi)發(fā)程度。

［單選題］30.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的因素是

()0

A.控制土地供應(yīng)量

B.增加城鎮(zhèn)居民可支配收入

C.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收

D.提高城市化水平

參考答案：C

參考解析：本題考查的是制度政策因素。增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，如開(kāi)征

按評(píng)估值、每年征收的房地產(chǎn)稅，一方面會(huì)增加房地產(chǎn)持有成本，減少收益性

房地產(chǎn)的凈收益，從而使自用性需求者傾向于購(gòu)買(mǎi)較小面積的房地產(chǎn)，并抑制

房地產(chǎn)投資和投機(jī)，進(jìn)而減少房地產(chǎn)需求；另一方面，會(huì)使納稅人為減少存量

房地產(chǎn)囤積而出售房地產(chǎn)，進(jìn)而增加存量房地產(chǎn)供給。因此，不論是房地產(chǎn)的

凈收益和需求減少，還是房地產(chǎn)供給增加，都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

［單選題］31.下列關(guān)于合法原則在房地產(chǎn)抵押估價(jià)和征收評(píng)估中具體應(yīng)用的表述

中，正確的是()。

A.非營(yíng)利法人的幼兒園可以抵押

B.對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物

C.房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載不一致的，以房屋權(quán)屬證書(shū)為準(zhǔn)

D.如果被征收房屋被認(rèn)定為違法建筑，也可以予以評(píng)估

參考答案：B

參考解析：本題考查的是合法原則。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等

為公益目的成立的非營(yíng)利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施不得

抵押；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證

明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，如果被征收房屋

被認(rèn)定為違法建筑或超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，就不應(yīng)予以評(píng)估，或者評(píng)估價(jià)

值應(yīng)為零。

［單選題］32.下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過(guò)去，估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去狀

況的估價(jià)是（）。

A.因抵押貸款需要，對(duì)擬抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

B.因保險(xiǎn)賠償需要，對(duì)房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估

C.因定罪量刑需要，對(duì)受賄案中受賄時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

D.因司法拍賣(mài)需要，對(duì)擬拍賣(mài)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

參考答案：C

參考解析：本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過(guò)去、估價(jià)對(duì)象為過(guò)去狀

況的估價(jià)：也就是評(píng)估歷史狀況的房地產(chǎn)在過(guò)去的價(jià)值價(jià)格。此種情形大多出

現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛、受賄、瀆職估價(jià)中，特別是出現(xiàn)在對(duì)估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果有

異議或爭(zhēng)議所引起的復(fù)核估價(jià)、估價(jià)鑒定或?qū)I(yè)技術(shù)評(píng)審中。

［單選題］33.某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2,現(xiàn)狀價(jià)值為2000萬(wàn)元，若現(xiàn)在將

該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費(fèi)用為100萬(wàn)元，殘值為45萬(wàn)元，后續(xù)必要支出及應(yīng)

得利潤(rùn)為4000元/inz,重建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為15000元/IA該房地產(chǎn)的市

場(chǎng)價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A.1945

B.2000

C.2695

D.2750

參考答案：C

參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則。拆除重建前提下，房地產(chǎn)價(jià)值=

（15000-4000）*2500/10000—100+45=2695萬(wàn)元。2695萬(wàn)元2000萬(wàn)元，

應(yīng)該拆除重建。

［單選題］34.評(píng)估某建筑面積為120m2的住宅在2016年9月30日前市場(chǎng)價(jià)格，

下列交易實(shí)例中最適合作為可比實(shí)例的是（）。

建筑面積成交價(jià)格

交易實(shí)例用途成交日期區(qū)域交易情況

（m2）（元/2

甲120居住58002015.8.3同一供需量正常交易

乙105居住□0002016.6.30同一供需量正常交易

丙140力公35002016.9.29同一供需量正常交易

T115居住31002016.7.31不同供需量正常交易

A.甲

B.乙

C.丙

D.T

參考答案：B

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)比較法概述?？杀冉灰讓?shí)例簡(jiǎn)稱可比實(shí)例，是符

合一定條件的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，具體是指交易方式適合估價(jià)目的、成交

日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的類(lèi)似房地產(chǎn)的

交易實(shí)例。

［單選題］35.下列選項(xiàng)中，不適宜成為比較法估價(jià)對(duì)象的是（）。

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房

B.別墅

C.在建工程

D.商鋪

參考答案：C

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)比較法概述。比較法適用的估價(jià)對(duì)象是同類(lèi)數(shù)量

較多、有較多交易、相互間具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：住宅、寫(xiě)字樓、

商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。選項(xiàng)C,屬于可比性很差的房地產(chǎn)，故不適

宜作為比較法的估價(jià)對(duì)象。

［單選題］36.賣(mài)方5年前以貸款方式購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積為85m之的住宅，貸款總

額為45萬(wàn)元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%,采用等額還本利息照付方

式按月還款，現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)合同約定買(mǎi)方付給賣(mài)方50萬(wàn)元，并承擔(dān)賣(mài)方應(yīng)繳納的交易

稅費(fèi)及尚未償還的購(gòu)房貸款，若賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為正常成交

價(jià)格的6%和4%。則該住宅的正常成交價(jià)格為（）元/Hi?。

A.9787

B.10013

C.10282

D.10539

參考答案：B

參考解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，尚未償還的貸款=45義

（1-5/15）=30（萬(wàn)元），正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=［（30+50）/（1-6%）］/85=

1.0013（萬(wàn)元/n?）=10013（元/m?）。

［單選題］37.評(píng)估某宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例：甲

可比實(shí)例的成交價(jià)格為8000元/n?,比正常價(jià)格低2%；乙可比實(shí)例的賣(mài)方實(shí)收

價(jià)格為7800元/inz,交易稅費(fèi)全由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買(mǎi)方和賣(mài)方應(yīng)繳

納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%；丙可比實(shí)例的成交價(jià)格為8300元

/m2,其裝修標(biāo)準(zhǔn)比估價(jià)對(duì)象的裝修標(biāo)準(zhǔn)高200元/m?。假設(shè)不考慮其他因素影

響，三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)值的權(quán)重依次為0.4、0.2、0.4,該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

為（）元江

A.8157.60

B.8158.91

C.8163.57

D.8164.88

參考答案：D

參考解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。甲可比實(shí)例比較價(jià)值=8000X100/

（100-2）=8163.27（元覺(jué)）；乙可比實(shí)例比較價(jià)值=7800/（1-6%）=

8297.87（元/n?）；丙可比實(shí)例比較價(jià)值=8300—200=8100（元/?）。估價(jià)對(duì)

象比較價(jià)值=8163.27X0.4+8297.87X0.2+8100X0.4=8164.88（元/n?）。

［單選題］38.某套住宅建筑面積為loomz,可使用面積為80m2,分?jǐn)偟墓灿忻娣e

系數(shù)為10%,套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格為12600元/ma,該套住宅建筑面積下的價(jià)

格為（）元/nJ?。

A.12600

B.11455

C.11340

D.11200

參考答案：B

參考解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓?/p>

有建筑面積，套內(nèi)建筑面積=100—套內(nèi)建筑面積X10%=90.91（m2）,建筑面

積的單價(jià)=套內(nèi)建筑面積的價(jià)格X套內(nèi)建筑面積/建筑面積=12600X90.91/100

=11455（元/n?）o

［單選題］39.甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價(jià)值為70萬(wàn)元，乙宗地價(jià)值為50萬(wàn)

元。合并后的房地產(chǎn)價(jià)值為150萬(wàn)元。若乙宗地土地權(quán)利人購(gòu)買(mǎi)甲地塊，下列

最合理要價(jià)是（）萬(wàn)元。

A.70

B.80

C.90

D.100

參考答案：c

參考解析：本題考查的是造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素。合理要價(jià)：70+

70/(70+50)X(150-70-50)=87.5(萬(wàn)元)。

［單選題］40.某房地產(chǎn)在2017年7月的價(jià)格為20000元/mz,現(xiàn)要調(diào)整為2017年

11月的價(jià)格。已知該類(lèi)房地產(chǎn)2017年5月至12月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4,

94.8,96.6,101.1,109.3,104.7、103.3和102.1(均以上個(gè)月為基數(shù)

100),則該房地產(chǎn)2017年11月的價(jià)格為()元/m)

A.20000.00

B.23902.77

C.24701.84

D.28170.23

參考答案：B

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。可比實(shí)例在成交日期時(shí)價(jià)格義

成交日期的下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)X再下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)X…X價(jià)值

時(shí)點(diǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=20000X(101.1/100)X

(109.3/100)X(104.7/100)X(103.3/100)=23902.77(%/m2)。

［單選題］41.現(xiàn)需評(píng)估某宗房地產(chǎn)2017年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交

價(jià)格為12500元/n?,成交日期為2017年1月末，該類(lèi)房地產(chǎn)自2016年7月末

至2017年6月末每月價(jià)格遞增1%,2017年6月末至2017年10月末平均每月

比上月價(jià)格上漲50元/n^。該可比實(shí)例在2017年10月末的價(jià)格為()元

/m%

A.13207.55

B.13257.55

C.13337.63

D.13419.00

參考答案：C

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。從2017年1月末至2017年6

月末的期數(shù)為5,2017年6月末至2017年10月末的期數(shù)為4：12500X(1+

1%)5+4X50=13337.63(元/n?)。

［單選題］42.運(yùn)用比較法評(píng)估某套住宅的市場(chǎng)價(jià)值，以估價(jià)對(duì)象資產(chǎn)狀況為

100,選取的某可比實(shí)例資產(chǎn)區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況評(píng)價(jià)分值分別為100、120

和105,權(quán)重分別為0.3、0.2和0.5,該可比實(shí)運(yùn)用比較法評(píng)估某套住宅的市

場(chǎng)價(jià)值，以估價(jià)對(duì)象資產(chǎn)狀況為100,選取的某可比實(shí)例資產(chǎn)區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益

狀況評(píng)價(jià)分值分別為100、120和105,權(quán)重分別為0.3、0.2和0.5,該可比實(shí)

例的資產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)計(jì)算式為()。

100

A.lOOx03+120x0.2+105x0J

lOOx03+120x0.2+105x05

B.100

100“100八、100…

----x03+-----x0.2+——x0.5

C.100120105

100—120”105「

—x03+——x0.2十----x0.5

D.100100100

參考答案：A

參考解析：本題考查的是資產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。

房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=----------..........

100x0.3+120x0.2+105x0.5

［單選題］43.評(píng)估某底層商鋪價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商

鋪，丙為二層商鋪（其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格），求取最終價(jià)格

時(shí).，對(duì)甲乙丙三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是（）。

A.0.4、0.4、0.2

B.0.3、0.4、0.3

C.0.4、0.2、0.4

D.0.4、0.3、0.3

參考答案：A

參考解析：本題考查的是計(jì)算比較價(jià)值。丙為二層商鋪，和估價(jià)對(duì)象底層商鋪

差異較大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，

而且題干給的信息，無(wú)法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者取一樣的權(quán)重。

［單選題］44.收益法適用的估價(jià)對(duì)象不包括（）。

A.寫(xiě)字樓

B.汽車(chē)加油站

C.學(xué)校

D.停車(chē)場(chǎng)

參考答案：C

參考解析：本題考查的是收益法概述。收益法一般不適用于行政辦公樓、學(xué)

校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)估價(jià)。

［單選題］45.某商鋪建筑面積為400m2,建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用

年限為40年；市場(chǎng)上類(lèi)似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為150元/m?；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

率為租金收入的35%；該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為（）萬(wàn)

元。

A.457.66

B.533.00

C.695.00

D.711.00

參考答案：A

參考解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。v=[（150X400X12）X（1

-35%）/10%]X[1-1/（1+10%）如]=457.66（萬(wàn)元）。

[單選題]46.某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)5年的凈收

益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元，從未來(lái)第6年到第38

年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房

地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.267.35

B.287.86

C.298.84

D.300.86

參考答案：D

參考解析：本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。

V=20/l.1+22/1,l2+25/l.l3+28/l.l'+30/l.l5+35/10%X[1-1/（1+10%）33]X[1/

（1+10%）5]=300.86（萬(wàn)元）o

[單選題]47.某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬(wàn)元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)

重置提撥款下的每年凈收益為25萬(wàn)元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬(wàn)元更換，

更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價(jià)格為260萬(wàn)元。償債基金儲(chǔ)蓄的年利率為4%,貸

款年利率為7%,報(bào)酬率為10%,在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價(jià)值為（）

萬(wàn)元。

A.223.13

B.246.18

C.230.81

D.253.86

參考答案：B

參考解析：本題考查的是不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算。每年需留出的重

置提撥款：150000X4%/]（1+4%）10-1]=12493.64（元）；考慮重置提撥款

的年凈收益=250000—12493.64=237506.36（元）；考慮重置提撥款下房地產(chǎn)

價(jià)值V=237506.36/10%*[1-1/（1+10%）10]+2600000/（1+10%）%2461786.32

（元）=246.18（萬(wàn)元）。

[單選題]48.某房地產(chǎn)的給排水設(shè)備要在10年之后以30萬(wàn)元的價(jià)格重置，假設(shè)

償債基金儲(chǔ)蓄的利率為6%,則每年需要留出的重置提撥款為（）元。

A.7548

B.13248

C.22760

D.23851

參考答案：C

參考解析：本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。30萬(wàn)元X6%/[（1+6%）,0-1]

=22760（元）。

［單選題］49.已知一年期國(guó)債年利率為3.31%,貸款年利率為5.43%,投資風(fēng)險(xiǎn)

補(bǔ)償率為2.23%,管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率為1.32%,缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率為1.42%,投資

帶來(lái)的優(yōu)惠率為0.50%,利用累加法計(jì)算的報(bào)酬率為()。

A.7.78%

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%

參考答案：A

參考解析：本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)

險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率一投資帶來(lái)的優(yōu)惠率=3.31%+

2.23%+1.32%+1.42%-0.50%=7.78%0參見(jiàn)教材P326

［單選題］50.某收益性房地產(chǎn)共5年收益期，報(bào)酬率為10%,未來(lái)5年的凈收益

預(yù)測(cè)分別為5000、5250、5600、5850>6500,收益現(xiàn)值為57447.17元。則其資

本化率為()。

A.8.3%

B.8.5%

C.8.7%

D.8.9%

參考答案：C

參考解析：本題考查的是直接資本化法。資本化率是第一年的凈收益與其價(jià)值

的比率=5000/57447.17=8.7%。

［單選題］51.某商品住宅總價(jià)為98萬(wàn)元，首付款為30%,其余為抵押貸款，貸

款期限為15年，按月等額償還貸款本息，貸款年利率為7.5%,自有資金資本

化率為8%。則其綜合資本化率為()。

A.7.65%

B.8.75%

C.9.42%

D.10.19%

參考答案：D

參考解析：本題考查的是投資組合技術(shù)。抵押貸款常數(shù)RM為：RM=YMX(l+Yv)

)

n/［(1+YM)n-l］={7.5%/12X(1+7.5%/1215X12/［C+7.5%/12)15X12-1］}

12%,=MXR<

X12=llR0sub>M+(1-M)RE=7O%X11.12%+30%X8%=10.19%o

［單選題］52.某宗房地產(chǎn)已使用5年，現(xiàn)土地價(jià)值為50萬(wàn)元，建筑物重置價(jià)格

為80萬(wàn)元，房地每年的凈收益為11萬(wàn)元，土地資本化率為8%,建筑物資本化

率為10%,則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為()萬(wàn)元。

A.130.0

B.119.2

C.117.5

D.120.0

參考答案：D

參考解析：本題考查的是收益法總結(jié)。土地的凈收益=50萬(wàn)元X8%=4萬(wàn)元，

建筑物的凈收益=11—4=7（萬(wàn)元），建筑物的價(jià)值=7/10%=70（萬(wàn)元），

則該宗房地產(chǎn)價(jià)值為50+70=120（萬(wàn)元）。

［單選題］53.新建房地產(chǎn)的土地取得成本為600萬(wàn)元，建設(shè)成本為500萬(wàn)元，管

理費(fèi)用為40萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用為20萬(wàn)元，投資利息為30萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)

的6.5%,直接成本利潤(rùn)率為20%,該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A.1508.02

B.1520.86

C.1527.27

D.1619.05

參考答案：A

參考解析：本題考查的是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)

售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=房地產(chǎn)價(jià)格；V=600+500+40+20

+30+（600+500）X20%+6.5%V,V=1508.02（萬(wàn)元）。

［單選題］54.某房屋的建筑面積為100m2,單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元

/m2,建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5虬經(jīng)測(cè)算，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物

有效年齡為10年，建筑物市場(chǎng)價(jià)格為7.5萬(wàn)元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每

年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年。

A.29

B.39

C.40

D.45

參考答案：B

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。V=C（1-dXt）=C［1-（1

-S）/NXt］,75000=1000X100X［1-（1-2.5%）/NX10］,得N=39年。

（1）年折舊=1000X100義（1-2.5%）/N；（2）10年折舊額=100000-75000

=25000；（3）年折舊=2500；令（1）=（3）,推出N=39（年）。

［單選題］55.某建筑物的建筑面積為500m）重置價(jià)格為3600元/m：經(jīng)濟(jì)壽命為

50年，有效年齡為10年。其中，門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元；裝飾裝修的

重置價(jià)格為600元/in?,平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬(wàn)

元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設(shè)均為零。則該建筑物的物質(zhì)

折舊額為（）萬(wàn)元。

A.75.6

B.77.6

C.80.6

D.87.6

參考答案：B

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用=2

（萬(wàn)元）；裝飾裝修的折舊額=600X500X3/5=18（萬(wàn)元）；設(shè)備的折舊額=

60X1/15X10=40（萬(wàn)元）；長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額=（3600X500-20000-600

X500-600000）X1/50X10=17.6（萬(wàn)元）；該建筑物的物質(zhì)折舊額=2+18

+40+17.6=77.6（萬(wàn)元）。

［單選題］56.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，同一估價(jià)對(duì)象在業(yè)主自行開(kāi)發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、被

迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)三種估價(jià)前提下的評(píng)估值由大到小的順序通常是（）。

A.業(yè)主自行開(kāi)發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)

B.自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、業(yè)主自行開(kāi)發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)

C.被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、業(yè)主自行開(kāi)發(fā)

D.自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、業(yè)主自行開(kāi)發(fā)

參考答案：A

參考解析：本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提。同一估價(jià)對(duì)象在業(yè)主自行開(kāi)

發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)三種估價(jià)前提下的估價(jià)測(cè)算結(jié)果，依次是從

大到小的。

［單選題］57.某在建寫(xiě)字樓的建筑面積為30000m2,預(yù)計(jì)建成的正常建設(shè)期為3

年，現(xiàn)該在建寫(xiě)字樓擬轉(zhuǎn)讓?zhuān)A(yù)計(jì)完成轉(zhuǎn)讓交易需要3個(gè)月。根據(jù)實(shí)地查勘，

形成該在建寫(xiě)字樓現(xiàn)狀的正常建設(shè)期為1.25年。預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓建成后可全部租

出，凈租金收入為2元/（n）2?天），每年計(jì)365天，空置率為10%,資本化率

為5%,折現(xiàn)率為15%。該在建寫(xiě)字樓建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。

A.29807

B.30867

C.35755

D.36194

參考答案：A

參考解析：本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法公式中各項(xiàng)的求取。（1）建成后租金年收

益A=2X365X（1-10%）義3=1971萬(wàn)元，（2）直接資本化法V=A/Y=

1971/5%=39420萬(wàn)元，（3）在建寫(xiě)字樓建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值=39420/（1+

15%）2=29807萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓交易0.25年，建成完工需要1.75年，合計(jì)2年。

［單選題］58.在土地估價(jià)的市場(chǎng)比較法中，關(guān)于術(shù)語(yǔ)方面的不同之處下列說(shuō)法錯(cuò)

誤的有（）。

A.可比實(shí)例稱為比較實(shí)例

B.資產(chǎn)狀況調(diào)整稱為估價(jià)期日修正

C.比較價(jià)值稱為比準(zhǔn)價(jià)格

D.方法名稱通常為市場(chǎng)比較法

參考答案：B

參考解析：.本題考查的是土地估價(jià)中市場(chǎng)比較法的特殊要求。土地估價(jià)的市場(chǎng)

比較法在術(shù)語(yǔ)方面的不同之處主要有：①方法名稱通常為市場(chǎng)比較法；②可比

實(shí)例稱為比較實(shí)例；③市場(chǎng)狀況調(diào)整稱為估價(jià)期日修正或交易期日修正，簡(jiǎn)稱

期日修正；④比較價(jià)值（或交易價(jià)值、比較價(jià)格）稱為比準(zhǔn)價(jià)格。

［單選題］59.某標(biāo)準(zhǔn)宗地前后兩面臨街，總深度60m,寬度40m,已知其前街路

線價(jià)3000元/n?,后街路線價(jià)2000元/n?,采用重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算該宗土地的

價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.480

B.600

C.624

D.720

參考答案：C

參考解析：本題考查的是計(jì)算臨街土地價(jià)值或價(jià)格。前街影響深度=60X3000/

（3000+2000）=36（m）,后街影響深度=60X2000/（3000+2000）=24（m）□

V=3000X36X40X1+2000X24X40X1=6240000（元）=624（萬(wàn)元）

［單選題］60.某類(lèi)房地產(chǎn)2012年-2016年的價(jià)格見(jiàn)下表，各年增長(zhǎng)量的權(quán)重分別

為。1、0.2、0.2、0.5,則利用加權(quán)平均增減量法預(yù)測(cè)該類(lèi)房地產(chǎn)2017年的價(jià)

格為（）元/平方米。

年份20122013201420152016

價(jià)格38107130746078103150

A.8460

B.8500

C.8790

D.8838

參考答案：B

參考解析：本題考查的是未來(lái)價(jià)值評(píng)估方法。各年增減量分別為320、330、

350>340；平均增減量=320X0.1+330X0.2+350X0.2+340X0.5=338；2017年

價(jià)格=6810+338X5=8500（元/平方米）。

［多選題］1.下列選項(xiàng)中，屬于構(gòu)成房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)必要因素的有（）。

A.估價(jià)當(dāng)事人

B.估價(jià)對(duì)象

C.估價(jià)日期

D.估價(jià)原則

E.估價(jià)程序

參考答案：ABDE

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。通常把上述概念中的房地產(chǎn)估價(jià)

機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人，統(tǒng)稱估價(jià)當(dāng)事人；特定目的，稱為估價(jià)目

的；公認(rèn)的原則，稱為估價(jià)原則；完整的程序，稱為估價(jià)程序；依據(jù)的有關(guān)文

件、標(biāo)準(zhǔn)和資料，稱為估價(jià)依據(jù)；合理的前提假設(shè)，稱為估價(jià)假設(shè)；科學(xué)的方

法，稱為估價(jià)方法；特定房地產(chǎn)，稱為估價(jià)對(duì)象；特定時(shí)間，稱為價(jià)值時(shí)點(diǎn)；

特定價(jià)值或價(jià)格（以下稱價(jià)值價(jià)格），稱為價(jià)值類(lèi)型；分析、測(cè)算和判斷出的價(jià)

值價(jià)格，稱為評(píng)估價(jià)值，加上得出和提供的其他相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，合稱估價(jià)結(jié)

果。上述這些是構(gòu)成房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的必要因素，簡(jiǎn)稱估價(jià)要素。

［多選題］2.下列關(guān)于估價(jià)目的的表述中，正確的有（）。

A.估價(jià)目的是估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途

B.估價(jià)目的不同，價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型以及估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)等

都有可能不同

C.為房屋征收目的而估價(jià)，應(yīng)考慮租賃因素的影響

D.針對(duì)某種特定估價(jià)目的估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果不能用于其他用途

E.拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣(mài)而消滅

參考答案：ABDE

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的要素。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，如果是為房屋征收

目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)作為無(wú)租約限制的房屋來(lái)估

價(jià)，因?yàn)榉课葑赓U合同會(huì)因房屋征收而終止。

［多選題］3.下列選項(xiàng)中，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的要素說(shuō)法正確的有（）。

A.國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》是效力最高而要求最低

B.鑒證性估價(jià)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在出具估價(jià)報(bào)告之前就征求估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)

估價(jià)結(jié)果的意見(jiàn)

C.估價(jià)前提蓑?qū)λu(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷的先決條件

D.估價(jià)師應(yīng)對(duì)委托人提供的作為估價(jià)依據(jù)的資料進(jìn)行核查驗(yàn)證

E.估價(jià)對(duì)象由委托人和價(jià)值類(lèi)型雙重決定

參考答案：ACD

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的要素。選項(xiàng)B,在鑒證性估價(jià)中，一般不

能在正式出具估價(jià)報(bào)告之前與估價(jià)委托人和估價(jià)利害關(guān)系人討論交流評(píng)估價(jià)

值，不能征求或聽(tīng)取他們對(duì)評(píng)估價(jià)值的意見(jiàn)；選項(xiàng)E,估價(jià)對(duì)象是由委托人和估

價(jià)目的共同決定的。參見(jiàn)教材P7、P13o

［多選題］4.有關(guān)房地產(chǎn)按照權(quán)益狀況劃分的說(shuō)法，正確的有（）。

A.共有的房地產(chǎn)可分為按份共有的房地產(chǎn)和共同共有的房地產(chǎn)

B.共有人按照約定管理共有的房地產(chǎn)

C.房屋征收范圍確定后，可以改變房屋用途

D.已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)，不得設(shè)定抵押

E.抵押人將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的，不影響抵押權(quán)

參考答案：ABDE

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的種類(lèi)。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房屋征收范圍確定后，

不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加

補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。

［多選題］5.與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)包括（）。

A.提供的是專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)

B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值

C.實(shí)行有償服務(wù)

D.承擔(dān)相關(guān)責(zé)任

E.估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)

參考答案：ACD

參考解析：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的深入理解。專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)有

本質(zhì)不同，主要表現(xiàn)在下列5個(gè)方面：（1）由獨(dú)立第三方的估價(jià)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)及其

估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員從事；（2）提供的是專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)；（3）估價(jià)結(jié)果具有公信力；

（4）要依法承擔(dān)相關(guān)責(zé)任；（5）實(shí)行有償服務(wù)。

［多選題］6.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的表述中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)

B.房地產(chǎn)估價(jià)并不作價(jià)格實(shí)現(xiàn)保證

C.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果難免存在誤差，沒(méi)有范圍限制

D.房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上屬于價(jià)值評(píng)估

E.房地產(chǎn)評(píng)估可以分為鑒證性估價(jià)和咨詢性估價(jià)

參考答案：ABDE

參考解析：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的深入理解。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，不能用一般

物理量的測(cè)量誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)判和要求估價(jià)的合理誤差，而應(yīng)允許估價(jià)有自己的

差范|韋|o

［多選題］7.下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，符合職業(yè)道德的行為有（）。

A.某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評(píng)估

B.某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動(dòng)聘請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家提

供專(zhuān)業(yè)幫助

C.房地產(chǎn)估價(jià)師保守在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中知悉的國(guó)家秘密、當(dāng)事人商業(yè)機(jī)密

D.估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)

E.某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義

在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告

參考答案：BC

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的職業(yè)道德。選項(xiàng)A,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房

地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)回避與自己、近親屬、關(guān)聯(lián)方等利害關(guān)系人及估價(jià)對(duì)象有利害關(guān)

系的估價(jià)業(yè)務(wù)；選項(xiàng)D,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)誠(chéng)實(shí)正直，依法獨(dú)

立、客觀、公正、誠(chéng)實(shí)地進(jìn)行估價(jià)，不得按照估價(jià)委托人或其他單位和個(gè)人的

高估或低估要求、預(yù)先設(shè)定的期望價(jià)值價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，不得作虛假估價(jià)，不得

出具或簽署虛假估價(jià)報(bào)告或有重大遺漏、重大差錯(cuò)的估價(jià)報(bào)告；選項(xiàng)E,房地產(chǎn)

估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師不得允許其他單位和個(gè)人以自己的名義從事估價(jià)業(yè)

務(wù)，不得以其他房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事估價(jià)業(yè)務(wù)，不得以

估價(jià)者身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上蓋章、簽名，不得允許他人在自己估價(jià)

的估價(jià)報(bào)告上代替自己簽名。

［多選題］8.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的表述中，正確的有（）。

A.誠(chéng)實(shí)正直，依法獨(dú)立、客觀、公正

B.為了提高業(yè)務(wù)水平，承接超過(guò)自己專(zhuān)業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目

C.未經(jīng)委托人書(shū)面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開(kāi)

D.應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費(fèi)用

E.不得以估價(jià)師的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章

參考答案：ACE

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的職業(yè)道德。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)

構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師不得承接超出自己專(zhuān)業(yè)勝任能力和本機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)

務(wù)；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)維護(hù)自己的良好社會(huì)形象

及房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)聲譽(yù)，不得以惡性壓價(jià)、支付回扣、虛假宣傳、貶低同行、

迎合委托人高估或低估要求等不正當(dāng)手段招攬或爭(zhēng)搶業(yè)務(wù)，不得索賄、受賄或

利用開(kāi)展估價(jià)業(yè)務(wù)之便謀取不正當(dāng)利益。

［多選題］9.按照占地面積實(shí)行從量定額，不需要估價(jià)服務(wù)的是（）。

A.城鎮(zhèn)土地使用稅

B.土地增值稅

C.耕地占用稅

D.契稅

E.城市維護(hù)建設(shè)稅

參考答案：AC

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)稅收的估價(jià)需要。除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占

用稅因按照占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要估價(jià)服務(wù)外，其他稅種在不同

程度上都需要估價(jià)服務(wù)。

［多選題］10.房地產(chǎn)是（）的財(cái)產(chǎn)或資產(chǎn)。

A.實(shí)物

B.權(quán)益

C.區(qū)位

D.擁有者

E.房地產(chǎn)市場(chǎng)

參考答案：ABC

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。簡(jiǎn)單地說(shuō)，房地產(chǎn)就是房屋和土地，

或房產(chǎn)和地產(chǎn)。嚴(yán)謹(jǐn)意義上的房地產(chǎn)，是指土地以及建筑物和其他相關(guān)定著

物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三位一體的財(cái)產(chǎn)或資產(chǎn)。

［多選題］11.下列選項(xiàng)中，關(guān)于房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位說(shuō)法正確的有（）。

A.房地產(chǎn)的實(shí)物可以進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及相應(yīng)配套的基

礎(chǔ)設(shè)施

B.在他物權(quán)中，抵押權(quán)屬于用益物權(quán)

C.自物權(quán)即所有權(quán)；他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)

D.建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有

所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利

E.建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)都屬于土地使用權(quán)

參考答案：CDE

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。選項(xiàng)A,房地產(chǎn)實(shí)

物從另一角度，房地產(chǎn)的有形實(shí)體、房地產(chǎn)有形實(shí)體的質(zhì)量、房地產(chǎn)有形實(shí)體

組合具有的功能。選項(xiàng)B,在他物權(quán)中，建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土

地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。

［多選題］12.房地產(chǎn)的區(qū)位包括（）。

A.位置

B.交通條件

C.外部配套設(shè)施

D.內(nèi)部配套設(shè)施

E.周?chē)h(huán)境

參考答案：ABCE

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。某一房地產(chǎn)的區(qū)

位，是指該房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，其內(nèi)涵較

豐富，主要包括：地理位置、交通條件、外部配套、周?chē)h(huán)境。

［多選題］13.房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)久，供給有限，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３郑踔?/p>

會(huì)隨著時(shí)間的推移而自然增加，會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟(jì)性

E.建造成本提高

參考答案：BD

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。需求增加、外部經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)利用限

制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值增加，屬于房地產(chǎn)自然增值；通貨膨脹導(dǎo)致的房地產(chǎn)

價(jià)格上漲，屬于房地產(chǎn)保值；對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值增加，

屬于房地產(chǎn)投資增值。

［多選題］14.房地產(chǎn)按實(shí)物形態(tài)進(jìn)行劃分，劃分的種類(lèi)包括（）。

A.建筑物

B.土地

C.其他不動(dòng)產(chǎn)

D.未建房地產(chǎn)

E.滅失房地產(chǎn)

參考答案：ABDE

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的種類(lèi)。按照房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)，可以把房地

產(chǎn)分為下列8類(lèi)：（1）建筑物。（2）土地。（3）建筑物和土地綜合體。

（4）未來(lái)房地產(chǎn)。（5）已毀損或滅失房地產(chǎn)。（6）部分或局部房地產(chǎn)。

（7）整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。（8）以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或含有其他資產(chǎn)的

房地產(chǎn)。

［多選題］15.下列選項(xiàng)中屬于對(duì)建筑實(shí)物狀況的描述有（）。

A.地形地貌

B.設(shè)施設(shè)備

C.空間布局

D.新舊程度

E.開(kāi)發(fā)程度

參考答案：BCD

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況的描述。建筑物實(shí)物狀況描述包括：

建筑規(guī)模；建筑外觀；建筑結(jié)構(gòu)；設(shè)施設(shè)備；裝飾裝修；建筑性能；空間布

局；新舊程度。

［多選題］16.下列選項(xiàng)中不屬于房地產(chǎn)區(qū)位狀況的描述有（）。

A.某估價(jià)對(duì)象位于義義層住宅樓的地上X義層

B.某房地產(chǎn)在大約1km的范圍有幼兒園

C.某房地產(chǎn)沒(méi)有物業(yè)管理

D.某房地產(chǎn)冬至義義；南至XX；西至XX；北至XX

E.某估價(jià)對(duì)象的設(shè)計(jì)使用年限為XX年XX月XX日

參考答案：CD

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況的描述。選項(xiàng)C,屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況

的描述；選項(xiàng)E屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述。

［多選題］17.下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中的交通的描

述的有（）。

A.估價(jià)對(duì)象離機(jī)場(chǎng)35公里

B.估價(jià)對(duì)象距離公共汽車(chē)站約1000米

C.估價(jià)對(duì)象到達(dá)停車(chē)場(chǎng)的距離約100米

D.估價(jià)對(duì)象一面臨街

E.估價(jià)對(duì)象建筑物坐北朝南

參考答案：BC

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況的描述。區(qū)位狀況描述中交通的描述

包