萬達(dá)廣場一鍵式改造評(píng)估經(jīng)驗(yàn)交流

萬達(dá)廣場弱電系統(tǒng)“一鍵式”改造評(píng)估經(jīng)驗(yàn)交流目錄項(xiàng)目背景標(biāo)準(zhǔn)簡介評(píng)估組織評(píng)估方法評(píng)估工具案例分析項(xiàng)目背景針對(duì)武漢經(jīng)開萬達(dá)廣場項(xiàng)目，按照集團(tuán)“一鍵式”標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)涉及的各類樓宇弱電子系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)估，主要評(píng)估當(dāng)前系統(tǒng)的軟件、硬件現(xiàn)狀與“一鍵式”標(biāo)準(zhǔn)要求之間的差距，并估計(jì)按照“一鍵式”要求進(jìn)行整改，所需要的增加成本。目錄項(xiàng)目背景標(biāo)準(zhǔn)簡介評(píng)估組織評(píng)估方法評(píng)估工具案例分析“一鍵式”相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)《萬達(dá)廣場一鍵式集中控制設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《“一鍵式”集成平臺(tái)運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)》《萬達(dá)廣場一鍵式集中控制操作手冊(cè)》《萬達(dá)廣場樓宇自控（BA）系統(tǒng)設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、驗(yàn)收、運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)》《萬達(dá)廣場購物中心樓宇自控系統(tǒng)施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書》《項(xiàng)目建筑設(shè)備監(jiān)控(BA)工程驗(yàn)收單》《建筑智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)管控要點(diǎn)》《萬達(dá)廣場“一鍵式”改造評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》什么是“一鍵式”“一鍵式”的目標(biāo)：“降低人工成本”、“保證運(yùn)行品質(zhì)”、“降低運(yùn)行能耗”的目標(biāo)?！耙绘I式”的特點(diǎn)：所有需要監(jiān)控的弱電系統(tǒng)集中在一個(gè)集成平臺(tái)上，運(yùn)行管理人員可在中控機(jī)房實(shí)現(xiàn)萬達(dá)廣場各機(jī)電系統(tǒng)的遠(yuǎn)程操作和監(jiān)控；集成平臺(tái)界面統(tǒng)一，根據(jù)商管需求量身定制，簡化操作流程；實(shí)時(shí)監(jiān)測各個(gè)子系統(tǒng)的關(guān)鍵運(yùn)行數(shù)據(jù)，各子系統(tǒng)管理信息一目了然；管理人員可以通過集成平臺(tái)友好的圖形界面，方便地對(duì)管理邏輯進(jìn)行編排；什么是“一鍵式”（續(xù)）“一鍵式”對(duì)被集成系統(tǒng)的要求完成子系統(tǒng)本身的控制、管理功能。根據(jù)“一鍵式”集成控制系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化，開放數(shù)據(jù)接口?？刂苾?yōu)先級(jí)設(shè)定。能夠切換“一鍵式”控制和“子系統(tǒng)”控制。采用標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)接口?！耙绘I式”的組成系統(tǒng)集中控制系統(tǒng)（一鍵式智能控制）能源管理系統(tǒng)能耗審計(jì)運(yùn)行策略調(diào)整暖通空調(diào)控制給水排水控制變電配電監(jiān)視公共照明控制火災(zāi)報(bào)警門禁管理夜景照明控制背景音樂信息發(fā)布停車管理電梯監(jiān)視視頻監(jiān)控防盜報(bào)警電子巡更客流統(tǒng)計(jì)樓控系統(tǒng)（3）消防系統(tǒng)（1）其他系統(tǒng)（7）安防系統(tǒng)（4）“一鍵式”的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)“一鍵式”與子系統(tǒng)的接口暖通空調(diào)給排水公共照明夜景照明變配電電梯客流統(tǒng)計(jì)停車場BACnet，TCP/IPBACnet，TCP/IPBACnet，TCP/IP，EIBBACnet，TCP/IP，EIBBACnet，ModBus，TCP/IPACnet,TCP/IP，OPCOPCBACnet，OPC,TCP/IP信息發(fā)布背景音樂消防視頻監(jiān)控防盜系統(tǒng)門禁系統(tǒng)電子巡更能源管理TCP/IP,OPCOPC，TCP/IPBACnet，OPC，TCP/IPRS-422,RS-485，TCP/IPTCP/IP,OPCOPC，ODBCTCP/IP，OPCBACnet，TCP/IP，ModBus應(yīng)用層BACnetOPC傳輸層TCP網(wǎng)絡(luò)層IPModBusEIB物理、鏈路層Ethernet網(wǎng)絡(luò)模型各子系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)接口“一鍵式”集成子系統(tǒng)結(jié)構(gòu)一般規(guī)定子系統(tǒng)包含的設(shè)備系統(tǒng)范圍。集成要求功能需求

為了配合“一鍵式”集成監(jiān)控管理，各個(gè)子系統(tǒng)本身必須具備的功能。界面設(shè)計(jì)

“一鍵式”集中監(jiān)控軟件中，與相應(yīng)子系統(tǒng)相關(guān)的軟件界面設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)軟硬件要求各個(gè)子系統(tǒng)與一鍵式集成監(jiān)控系統(tǒng)的物理連接方式為了配合一鍵式集成監(jiān)控管理，對(duì)各個(gè)子系統(tǒng)軟硬件的特殊要求數(shù)據(jù)交互要求子系統(tǒng)向一鍵式集成系統(tǒng)提供哪些數(shù)據(jù)子系統(tǒng)應(yīng)該能夠接受“一鍵式”集成系統(tǒng)的哪些數(shù)據(jù)，相應(yīng)哪些指令或設(shè)定子系統(tǒng)與一鍵式的通信接口標(biāo)準(zhǔn)“一鍵式”集成子系統(tǒng)的功能需求功能需求描述一鍵式平臺(tái)功能監(jiān)測故障報(bào)警遠(yuǎn)程控制數(shù)據(jù)記錄自動(dòng)控制其他“一鍵式”評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)估內(nèi)容為實(shí)現(xiàn)萬達(dá)廣場“一鍵式”集中控制，需對(duì)已開業(yè)項(xiàng)目中的各類弱電子系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)估，以便了解當(dāng)前系統(tǒng)的軟硬件現(xiàn)狀與“一鍵式”標(biāo)準(zhǔn)要求之間的差距、明確改造方案、并測算出改造所需要的成本。為了規(guī)范已開業(yè)項(xiàng)目各類弱電子系統(tǒng)的評(píng)估工作，制定本標(biāo)準(zhǔn)。為了能如實(shí)反映出萬達(dá)廣場各弱電子系統(tǒng)的現(xiàn)狀，使改造方案及成本測算更加準(zhǔn)確，萬達(dá)集團(tuán)的相關(guān)部門需要配合評(píng)估單位的工作，向其提供評(píng)估所需資料，并組織相關(guān)人員參與現(xiàn)場配合工作，具體要求詳見附件1。評(píng)估單位應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況與《萬達(dá)廣場一鍵式集中控制設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》要求的差距編寫現(xiàn)場評(píng)估報(bào)告，提出改造方案，并測算改造所需要的成本?！耙绘I式”評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)估內(nèi)容評(píng)估對(duì)象為萬達(dá)廣場中的商管物業(yè)和百貨部分《萬達(dá)廣場一鍵式集中控制設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》中涉及的各類樓宇弱電子系統(tǒng)：暖通空調(diào)控制：評(píng)估內(nèi)容含冷熱源56項(xiàng)，新風(fēng)機(jī)組25項(xiàng)，空調(diào)機(jī)組27項(xiàng)，通風(fēng)9項(xiàng)，共117項(xiàng)；給水排水控制：評(píng)估內(nèi)容共16項(xiàng)；變電配電監(jiān)視：評(píng)估內(nèi)容共15項(xiàng)；

火災(zāi)報(bào)警：評(píng)估內(nèi)容共9項(xiàng)；視頻監(jiān)控：評(píng)估內(nèi)容共10項(xiàng)；防盜報(bào)警：評(píng)估內(nèi)容共8項(xiàng)；門禁管理：評(píng)估內(nèi)容共10項(xiàng)；電子巡更：評(píng)估內(nèi)容共8項(xiàng)；能源管理系統(tǒng)：評(píng)估內(nèi)容共11項(xiàng)；公共照明控制：評(píng)估內(nèi)容共7項(xiàng)；夜景照明控制：評(píng)估內(nèi)容共8項(xiàng)；電梯監(jiān)視：評(píng)估內(nèi)容共14項(xiàng)；客流統(tǒng)計(jì)：評(píng)估內(nèi)容共7項(xiàng)；停車管理：評(píng)估內(nèi)容共9項(xiàng)；信息發(fā)布：評(píng)估內(nèi)容共10項(xiàng)；背景音樂：評(píng)估內(nèi)容共17項(xiàng)?！耙绘I式”評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)估要求檢查一鍵式集中控制要求是否到位，全部子系統(tǒng)是否已經(jīng)安裝到位。檢查各個(gè)子系統(tǒng)的控制主機(jī)和上位軟件是否正常工作，并評(píng)估是否可按照一鍵式集中控制要求進(jìn)一步集成。

評(píng)估各子系統(tǒng)目前軟硬件配置、狀態(tài)是否能滿足一鍵式集中控制標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的各項(xiàng)功能要求，定量給出需要新增硬件的型號(hào)、數(shù)量和價(jià)格；評(píng)估需要新增開發(fā)的軟件功能，估算開發(fā)費(fèi)用；評(píng)估需要發(fā)生的工程量，給出施工材料數(shù)量，給出施工造價(jià)估算。確認(rèn)現(xiàn)有安裝的弱電設(shè)備是否損壞，受控設(shè)備是否滿足要求，對(duì)于評(píng)估結(jié)果認(rèn)為不能工作，需要修復(fù)或更換的受控設(shè)備(風(fēng)機(jī)、水泵、電動(dòng)閥門等)和弱電設(shè)備（控制器、傳感器、執(zhí)行器、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、攝像頭等），需在報(bào)告中逐一給出現(xiàn)場照片，并書面給出需要更換的理由。當(dāng)由于工作量過大，確實(shí)無法逐一給出照片時(shí)，需進(jìn)行充分的解釋，以說明評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性?！耙绘I式”評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)估原則2.5評(píng)估中，按照以下原則處理：1)對(duì)于處于維保期內(nèi)的弱電系統(tǒng)，由于工程質(zhì)量、進(jìn)度造成的未達(dá)到原合同要求部分的問題項(xiàng)，不作為一鍵式集中控制改造造成的成本增加項(xiàng)目。原合同要求未達(dá)到一鍵式集中控制標(biāo)準(zhǔn)的問題項(xiàng)，或已超出維保期的問題項(xiàng)，作為一鍵式集中控制改造造成的成本增加項(xiàng)目。2)對(duì)于控制柜、執(zhí)行器、傳感器、控制器、監(jiān)控設(shè)備等各類強(qiáng)弱電設(shè)備，如現(xiàn)狀未按照一鍵式集中控制要求進(jìn)行購買，計(jì)入成本增加項(xiàng)目，并編制改造方案；3)如已按照一鍵式集中控制要求進(jìn)行購買的各類強(qiáng)弱電設(shè)備，并處于維保期內(nèi)，但由于產(chǎn)品質(zhì)量和施工調(diào)試問題不能達(dá)到一鍵式要求，應(yīng)提出問題項(xiàng)，并應(yīng)責(zé)成責(zé)任單位整改，不作為一鍵式造成的成本增加項(xiàng)目；如已經(jīng)出保，則該部分成本應(yīng)計(jì)入一鍵式集中控制要求造成的成本增加項(xiàng)目，詳細(xì)描述，并編制改造方案。2.6評(píng)估現(xiàn)場改造的實(shí)施條件，如建筑空間、結(jié)構(gòu)條件、對(duì)裝修的影響，對(duì)營業(yè)時(shí)間的影響等，在改造方案中充分體現(xiàn)以上因素。“一鍵式”評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)估結(jié)果評(píng)估單位最終應(yīng)提供評(píng)估報(bào)告，包括測試報(bào)告、改造方案、成本分析三部分，報(bào)告具體內(nèi)容如下：項(xiàng)目概況；評(píng)估工作過程描述；

弱電系統(tǒng)概況；系統(tǒng)集成可行性評(píng)估；各弱電子系統(tǒng)評(píng)估（含概況、問題匯總、與“一鍵式”要求差距、改造方案、概算）；“一鍵式”改造評(píng)估成本匯總及分析；以下文件可作為報(bào)告附錄：BA改造設(shè)備圖、BA系統(tǒng)測試表、工程量清單匯總、典型BA設(shè)備差異表、附件2“一鍵式”評(píng)估要點(diǎn)表、附件3樓控系統(tǒng)基本信息表。目錄項(xiàng)目背景標(biāo)準(zhǔn)簡介評(píng)估組織評(píng)估方法評(píng)估工具案例分析服務(wù)周期與保障

工作組計(jì)劃整個(gè)項(xiàng)目在30天內(nèi)完成兩個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目預(yù)期時(shí)間為15~20天，中間存在一定交叉并行工作的時(shí)間，在第一個(gè)項(xiàng)目完成后報(bào)告整理的5~7天內(nèi)，應(yīng)完成第二個(gè)項(xiàng)目的準(zhǔn)備工作。

單個(gè)項(xiàng)目而言，時(shí)間預(yù)計(jì)為前期準(zhǔn)備2～3天，現(xiàn)場評(píng)估5～7天，報(bào)告整理5~7天。由于整個(gè)項(xiàng)目時(shí)間短、現(xiàn)場評(píng)估需要眾多單位的配合、設(shè)計(jì)子系統(tǒng)多、現(xiàn)場情況復(fù)雜、項(xiàng)目在不同城市，因此需要縝密的項(xiàng)目計(jì)劃以及服務(wù)保障體系，才能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)、保質(zhì)保量地完成項(xiàng)目要求。投標(biāo)單位在在整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃中，著重體現(xiàn)原則為：著重前期準(zhǔn)備和培訓(xùn)項(xiàng)目過程中的動(dòng)態(tài)總結(jié)分組情況人力資源儲(chǔ)備充分調(diào)動(dòng)商管公司和項(xiàng)目公司的積極性服務(wù)周期與保障前期資料、設(shè)備準(zhǔn)備項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)了解現(xiàn)場情況，了解現(xiàn)有弱電系統(tǒng)情況收集廠家聯(lián)系方式，圖紙，資料，廠家交流了解與廠家集成的可行性、方法、成本、技術(shù)難度分系統(tǒng)評(píng)價(jià)現(xiàn)有系統(tǒng)與一鍵式要求差距現(xiàn)場檢測現(xiàn)有系統(tǒng)，以BA系統(tǒng)為重點(diǎn)評(píng)估中期交流會(huì)設(shè)計(jì)改造方案估算工程造價(jià)，相關(guān)影響分析評(píng)估結(jié)果匯報(bào)評(píng)估結(jié)果修改、提交過程組織時(shí)間說明配合單位Day-3萬達(dá)集團(tuán)相關(guān)部門提前3～5天提供相關(guān)圖紙和資料，確定工作小組，檢測小組發(fā)調(diào)查問卷給項(xiàng)目組相關(guān)人員收集意見萬達(dá)集團(tuán)地方商管公司（或項(xiàng)目公司）、地方百貨公司Day-1評(píng)估單位出發(fā)前，收集調(diào)查問卷，建立聯(lián)系、確定工作時(shí)間萬達(dá)集團(tuán)地方商管公司（或項(xiàng)目公司）、地方百貨公司Day1上午

現(xiàn)場初步勘察，了解弱電系統(tǒng)現(xiàn)狀，走訪監(jiān)控中心，確定各弱電機(jī)房位置，考察目前弱電集成平臺(tái)集成商

Day1下午

Team1背景音樂客流統(tǒng)計(jì)Team2能源管理火災(zāi)報(bào)警，變配電集成商背景音樂客流統(tǒng)計(jì)能源管理火災(zāi)報(bào)警，變配電Day1晚上整理資料

Day2上午Team1視頻監(jiān)控Team2防盜報(bào)警門禁管理巡更集成商，安防廠家Day2下午Team1公共照明，夜景照明Team2電梯監(jiān)控停車管理信息發(fā)布集成商，公共照明，夜景照明，電梯監(jiān)控，停車管理，信息發(fā)布過程組織時(shí)間說明配合單位Day3上午Team1大商業(yè)樓控HVAC-末端Team2百貨樓控–冷熱源樓控廠家，強(qiáng)電廠家，機(jī)房群控廠家Day3下午Team1大商業(yè)樓控HVAC–冷熱源Team2百貨樓控–HVAC–末端集成商，樓控廠家，強(qiáng)電廠家，機(jī)房群控廠家Day3晚上資料整理

Day4上午中期評(píng)估工作多方會(huì)議評(píng)估單位匯報(bào)初步評(píng)估工作成果（ppt）相關(guān)各方確認(rèn)現(xiàn)狀，確認(rèn)擬改造內(nèi)容和方式商管總部、規(guī)劃院、集成商，樓控廠家，強(qiáng)電廠家、冷機(jī)廠家Day4下午Team1大商業(yè)樓控給排水Team2百貨樓控變配電集成商，樓控廠家，強(qiáng)電廠家Day4晚上資料整理

Day5、Day6根據(jù)需要進(jìn)行補(bǔ)測，資料整理集成商服務(wù)周期與保障

工作組計(jì)劃整個(gè)項(xiàng)目在30天內(nèi)完成兩個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目預(yù)期時(shí)間為15~20天，中間存在一定交叉并行工作的時(shí)間，在第一個(gè)項(xiàng)目完成后報(bào)告整理的5~7天內(nèi)，應(yīng)完成第二個(gè)項(xiàng)目的準(zhǔn)備工作。

單個(gè)項(xiàng)目而言，時(shí)間預(yù)計(jì)為前期準(zhǔn)備2～3天，現(xiàn)場評(píng)估5～7天，報(bào)告整理5~7天。由于整個(gè)項(xiàng)目時(shí)間短、現(xiàn)場評(píng)估需要眾多單位的配合、設(shè)計(jì)子系統(tǒng)多、現(xiàn)場情況復(fù)雜、項(xiàng)目在不同城市，因此需要縝密的項(xiàng)目計(jì)劃以及服務(wù)保障體系，才能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)、保質(zhì)保量地完成項(xiàng)目要求。投標(biāo)單位在在整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃中，著重體現(xiàn)原則為：著重前期準(zhǔn)備和培訓(xùn)項(xiàng)目過程中的動(dòng)態(tài)總結(jié)分組情況人力資源儲(chǔ)備充分調(diào)動(dòng)商管公司和項(xiàng)目公司的積極性保障措施業(yè)主配合應(yīng)盡量早請(qǐng)商管公司、項(xiàng)目公司和規(guī)劃院確認(rèn)配合團(tuán)隊(duì)。提前把相關(guān)資料和現(xiàn)場配合要求提交給相關(guān)配合團(tuán)隊(duì)。應(yīng)請(qǐng)規(guī)劃院聯(lián)系商管公司副總經(jīng)理或總經(jīng)理，以便于調(diào)動(dòng)相關(guān)部門支持，商管公司和項(xiàng)目公司的支持是評(píng)估能夠順利的基礎(chǔ)。相關(guān)配合要求見招標(biāo)文件附件6.1《萬達(dá)集團(tuán)相關(guān)部門需要提供的資料及現(xiàn)場配合工作要求》中配合部分。

資料配合應(yīng)收集項(xiàng)目相關(guān)圖紙、合同、中標(biāo)技術(shù)方案等技術(shù)文件；應(yīng)建立商管公司、項(xiàng)目公司、規(guī)劃院工作組的聯(lián)系；應(yīng)由商管公司通知組織相關(guān)廠家在現(xiàn)場評(píng)估階段的配合。相關(guān)資料要求見招標(biāo)文件附件6.1《萬達(dá)集團(tuán)相關(guān)部門需要提供的資料及現(xiàn)場配合工作要求》中資料部分。

現(xiàn)場了解本次評(píng)估工作針對(duì)步行街、百貨兩部分。還可能設(shè)計(jì)相鄰的酒店、寫字樓、出售物業(yè)等不同部門和設(shè)備。由于萬達(dá)廣場建筑面積較大，系統(tǒng)復(fù)雜，因此對(duì)于項(xiàng)目現(xiàn)場的充分了解能夠提高工作效率。

保障措施夜間總結(jié)和現(xiàn)場總結(jié)根據(jù)對(duì)之前萬達(dá)項(xiàng)目的工作回顧，夜間總結(jié)制度和現(xiàn)場總結(jié)制度有助于提高項(xiàng)目執(zhí)行質(zhì)量，減少返工，提前解決評(píng)估缺陷。因此在本次項(xiàng)目實(shí)施中，投標(biāo)單位將做到每天進(jìn)行夜間總結(jié)，并與相關(guān)單位開1～2個(gè)評(píng)估交流會(huì)。

聯(lián)系方式掌握各個(gè)供應(yīng)商、施工單位、設(shè)計(jì)單位、業(yè)主的聯(lián)系方式有助于項(xiàng)目的執(zhí)行效率，在本次評(píng)估中也將注意保存有效聯(lián)系方式。

項(xiàng)目分組項(xiàng)目分組將有助于加快現(xiàn)場工作進(jìn)度，在條件許可時(shí)應(yīng)盡量并行工作。但是項(xiàng)目分組時(shí)應(yīng)注意以下問題：項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)人應(yīng)清楚評(píng)估工作內(nèi)容；相關(guān)配合人員能夠配合評(píng)估工作；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)能夠與分組負(fù)責(zé)人充分溝通，掌握項(xiàng)目評(píng)估全面情況；不同評(píng)估小組采用同樣的評(píng)估方法和評(píng)估工具進(jìn)行評(píng)估。

質(zhì)量管理服務(wù)周期的保障是以質(zhì)量保障為前提的。在進(jìn)行現(xiàn)場評(píng)估中，應(yīng)保障施工單位、設(shè)備供方、業(yè)主均在場，共同確認(rèn)為原則，保障評(píng)估過程的公正和準(zhǔn)確。評(píng)估過程中，應(yīng)充分利用評(píng)估工具，制定合理的評(píng)估方法，分析故障和問題的原因，不簡單羅列問題。通過溝通評(píng)審會(huì)的方式，對(duì)評(píng)估內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題項(xiàng)，及時(shí)復(fù)查。在測試評(píng)估時(shí)，注意成果質(zhì)量，減少返工，是保障項(xiàng)目能夠按時(shí)完成的前提。資料要求暖通空調(diào)、給排水、強(qiáng)電（包括照明平面圖和配電系統(tǒng)圖）、弱電、子系統(tǒng)竣工圖紙或最終版施工圖，其中弱電系統(tǒng)竣工圖紙資料，包括但不限于系統(tǒng)圖、原理圖、平面圖、設(shè)計(jì)說明、點(diǎn)表、設(shè)備表、設(shè)計(jì)會(huì)簽單；商管物業(yè)及百貨設(shè)備統(tǒng)計(jì)表(含納入樓控系統(tǒng)設(shè)備數(shù)量及未納入樓控系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表)，見附件4，對(duì)于有條件的現(xiàn)場，要求提供現(xiàn)有機(jī)電設(shè)備列表；弱電各系統(tǒng)合同（包括報(bào)價(jià)）；如電梯未設(shè)有電梯監(jiān)控系統(tǒng)，應(yīng)提供電梯型號(hào)統(tǒng)計(jì)；若已實(shí)施能源管理系統(tǒng)，應(yīng)提供能源管理系統(tǒng)相關(guān)圖紙和方案；說明書與手冊(cè)：產(chǎn)品說明書、弱電系統(tǒng)使用手冊(cè)、系統(tǒng)操作、維護(hù)、技術(shù)手冊(cè);驗(yàn)收文件：工程量清單，驗(yàn)收文件，會(huì)簽單；弱電和機(jī)電系統(tǒng)運(yùn)行記錄和報(bào)警列表；與弱電系統(tǒng)相關(guān)的管理文件（制度）等相關(guān)資料；現(xiàn)有故障率較高的設(shè)備的歷史故障記錄（照明模塊、電動(dòng)風(fēng)閥、電動(dòng)水閥等）；其他根據(jù)現(xiàn)場使用要求，未在一鍵式標(biāo)準(zhǔn)中體現(xiàn)，但希望納入一鍵式平臺(tái)的設(shè)備清單。以上所有資料由地方商管公司（或項(xiàng)目公司）負(fù)責(zé)，應(yīng)在現(xiàn)場檢測前三天提供給評(píng)估單位，以便使現(xiàn)場檢測工作能夠順利進(jìn)行?，F(xiàn)場配合要求項(xiàng)目公司（或商管公司）負(fù)責(zé)聯(lián)系相關(guān)施工單位及廠家技術(shù)人員配合現(xiàn)場評(píng)估工作。項(xiàng)目公司（商管公司）弱電負(fù)責(zé)工程師應(yīng)能夠基本做到全程陪同；在現(xiàn)場調(diào)查中，暖通工程師應(yīng)能陪同，配合評(píng)估樓宇自控系統(tǒng)。商管公司應(yīng)保證弱電主管能夠基本做到全程陪同；在現(xiàn)場調(diào)查的后半段時(shí)間中，暖通主管應(yīng)能陪同，配合評(píng)估樓宇自控系統(tǒng)。百貨公司應(yīng)在現(xiàn)場調(diào)查中，保證熟悉弱電系統(tǒng)的主管能夠全程陪同。應(yīng)能在不影響正常營業(yè)的前提下，提供必要的評(píng)估現(xiàn)場條件，包括進(jìn)入機(jī)房、開關(guān)設(shè)備等。在對(duì)比較重要的子系統(tǒng)（樓宇自控系統(tǒng)，消防報(bào)警系統(tǒng)，視頻監(jiān)控系統(tǒng)，公共照明控制與夜景（景觀）照明控制系統(tǒng)）進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)確保熟悉比較重要的子系統(tǒng)的技術(shù)人員到位配合，廠家人員與施工單位人員應(yīng)共同到場。對(duì)于相對(duì)簡單的子系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，施工單位或廠家人員應(yīng)至少到場一位，并確保能夠電話聯(lián)系未到場單位的技術(shù)人員。廠家和施工單位應(yīng)能在項(xiàng)目公司（或商管公司）的協(xié)調(diào)下，協(xié)助評(píng)估單位進(jìn)行造價(jià)估算，提供改造報(bào)價(jià)。根據(jù)評(píng)估工作需要，規(guī)劃院、商管總部和成本控制中心相關(guān)人員可到現(xiàn)場指導(dǎo)評(píng)估工作。目錄項(xiàng)目背景標(biāo)準(zhǔn)簡介評(píng)估組織評(píng)估方法評(píng)估工具案例分析評(píng)估方法評(píng)估方法1.1中央監(jiān)控站依據(jù)《萬達(dá)廣場一鍵式集中控制設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、樓控系統(tǒng)中標(biāo)合同要求、弱電設(shè)計(jì)圖紙，檢查中央監(jiān)控站是否滿足相關(guān)要求；主要檢測方法為現(xiàn)場軟件操作；需確認(rèn)的主要項(xiàng)目包括：1)系統(tǒng)操作的安全性；2)改變現(xiàn)場機(jī)數(shù)據(jù)，檢查上位機(jī)狀態(tài)數(shù)據(jù)的刷新與響應(yīng)；3)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示；4)人為制造設(shè)備故障或網(wǎng)絡(luò)通訊故障，確認(rèn)系統(tǒng)的故障自檢測功能；5)再集成能力，支持的通訊協(xié)議種類；6)打印報(bào)表能力；7)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)是否完善；8)漢化是否完全。評(píng)估方法1.1中央監(jiān)控站重點(diǎn)分析：中央監(jiān)控站應(yīng)重點(diǎn)評(píng)估其再集成能力，應(yīng)充分掌握中央監(jiān)控站支持的通訊協(xié)議種類，數(shù)據(jù)庫類型，是否支持OPC協(xié)議等。應(yīng)考察目前樓宇控制系統(tǒng)是否使用單獨(dú)的通訊網(wǎng)絡(luò)，采用以太網(wǎng)還是串行總線作為通訊總線方法。評(píng)估結(jié)果將作為“一鍵式”系統(tǒng)與現(xiàn)有樓控系統(tǒng)以及其他系統(tǒng)集成方式的重要依據(jù)，如：當(dāng)現(xiàn)有系統(tǒng)沒有內(nèi)置數(shù)據(jù)庫，并且OPC協(xié)議通訊性能不能支持?jǐn)?shù)千點(diǎn)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)傳輸時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考察DDC是否在以太網(wǎng)運(yùn)行，并且是否支持多主多從的工作方式。以考察是否可以采用“一鍵式”平臺(tái)軟件直接與DDC通訊的方式進(jìn)行集成。此項(xiàng)評(píng)估還應(yīng)記錄廠家聯(lián)系方式，以便和廠家進(jìn)行詳細(xì)咨詢，考察二次集成的可行性，以及廠家提供技術(shù)支持的能力和可行性。評(píng)估方法1.2冷熱源站依據(jù)《萬達(dá)廣場一鍵式集中控制設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、樓控系統(tǒng)中標(biāo)合同要求、弱電設(shè)計(jì)圖紙，檢查冷熱源站自控是否滿足相關(guān)要求；主要檢測方法為現(xiàn)場與上位操作驗(yàn)證；1)IO檢查：

傳感器安裝點(diǎn)位檢查；

執(zhí)行器動(dòng)作情況檢查；

冷機(jī)通訊能力檢查；

手自動(dòng)狀態(tài)檢查；

安裝方法正確性確認(rèn)。2)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)調(diào)試確認(rèn)：在上位機(jī)手動(dòng)開啟、關(guān)閉、調(diào)節(jié)設(shè)備，檢查現(xiàn)場是否正常動(dòng)作；3)控制邏輯檢查

檢查開機(jī)邏輯；

關(guān)機(jī)邏輯；

分集水器旁通閥邏輯；

冷卻塔控制邏輯；

水泵變頻邏輯。4)故障排查

檢查現(xiàn)場故障的原因；

分析造成目前現(xiàn)狀問題原因。5)協(xié)助調(diào)試：在測試過程中，協(xié)助供應(yīng)商完成調(diào)試工作。評(píng)估方法1.2冷熱源站重點(diǎn)分析：冷熱源站能耗是整個(gè)萬達(dá)廣場能耗的重要組成部分，設(shè)計(jì)設(shè)備也較多，控制邏輯復(fù)雜，應(yīng)作為評(píng)估的重點(diǎn)之一。由于時(shí)間處于冬季，在進(jìn)行北方項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，冷凍機(jī)可能無法開機(jī)，因此冷機(jī)控制邏輯可能難以測試。注意在北方地區(qū)，應(yīng)注意不要遺忘鍋爐房供暖或換熱站供暖的相關(guān)評(píng)估。在進(jìn)行冷熱源站評(píng)估時(shí)，首先應(yīng)進(jìn)行冷凍站相關(guān)傳感器、執(zhí)行器、冷機(jī)板卡的點(diǎn)表檢查，再進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)測試，確保設(shè)備能夠通過上位軟件開啟、關(guān)閉、調(diào)節(jié)，并能正常顯示控制狀態(tài)。應(yīng)考察能量表、流量計(jì)是否按照相關(guān)要求安裝，并辨別接入的是能源管理平臺(tái)還是樓宇自控平臺(tái)。檢查暖通空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)方式與各類傳感器、執(zhí)行器之間的關(guān)系，分析控制系統(tǒng)不同類型的故障對(duì)系統(tǒng)功能實(shí)現(xiàn)的影響。評(píng)估方法1.3空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組依據(jù)《萬達(dá)廣場一鍵式集中控制設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、樓控系統(tǒng)中標(biāo)合同要求、弱電設(shè)計(jì)圖紙，檢查空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組自控是否滿足相關(guān)要求；主要檢測方法為現(xiàn)場與上位操作驗(yàn)證；設(shè)備測試比率最好達(dá)到100%，或者至少超過50%，百貨和大商業(yè)均應(yīng)測試；1)IO檢查

傳感器安裝點(diǎn)位檢查；執(zhí)行器動(dòng)作情況檢查；手自動(dòng)狀態(tài)檢查；安裝方法正確性確認(rèn)；

DDC箱規(guī)范性檢查。2)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)調(diào)試確認(rèn)

在上位機(jī)手動(dòng)開啟、關(guān)閉、調(diào)節(jié)設(shè)備，檢查現(xiàn)場是否正常動(dòng)作；

在現(xiàn)場改變傳感器狀態(tài)，檢查上位反應(yīng)是否正確。3)控制邏輯檢查

檢查開機(jī)邏輯；關(guān)機(jī)邏輯；水閥控制邏輯；風(fēng)閥控制邏輯；變頻控制邏輯；

CO2相關(guān)控制邏輯；PID整定情況。4)故障排查

檢查現(xiàn)場故障的原因；

分析造成目前現(xiàn)狀問題原因。5)協(xié)助調(diào)試：在測試過程中，協(xié)助供應(yīng)商完成調(diào)試工作。評(píng)估方法1.3空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組重點(diǎn)分析：空調(diào)機(jī)組點(diǎn)位較多，控制邏輯復(fù)雜，應(yīng)作為評(píng)估的重點(diǎn)之一。在進(jìn)行現(xiàn)場評(píng)估時(shí)，應(yīng)尤其注意：- 上下位編號(hào)是否一致- 是否安裝有變頻器- 傳感器是否安裝正確- 上位軟件畫面是否與現(xiàn)場一致- 風(fēng)閥執(zhí)行器、水閥執(zhí)行器故障情況- 開關(guān)機(jī)連鎖邏輯- 防凍開關(guān)控制邏輯（北方）- 相關(guān)參數(shù)是否有存儲(chǔ)以及記錄圖- 檢查現(xiàn)有DDC的備用點(diǎn)位情況，用于準(zhǔn)確評(píng)估“一鍵式”增量成本當(dāng)出現(xiàn)異常時(shí)，應(yīng)采用：被控設(shè)備、強(qiáng)電、端子、DDC，軟件的檢查順序進(jìn)行檢查，注意強(qiáng)電廠家、設(shè)備供方、弱電廠家和施工單位應(yīng)全部在場，以避免扯皮，實(shí)現(xiàn)故障責(zé)任的正確分配。測試結(jié)果應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并給出故障率信息和故障原因分析，避免簡單羅列評(píng)估結(jié)果。評(píng)估方法1.4送排風(fēng)機(jī)依據(jù)《萬達(dá)廣場一鍵式集中控制設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、樓控系統(tǒng)中標(biāo)合同要求，弱電設(shè)計(jì)圖紙，檢查送排風(fēng)機(jī)自控是否滿足相關(guān)要求；主要檢測方法為現(xiàn)場與上位操作驗(yàn)證；測試送排風(fēng)機(jī)應(yīng)超過10臺(tái)，百貨和大商業(yè)均應(yīng)測試；點(diǎn)對(duì)點(diǎn)調(diào)試確認(rèn)：1)在上位機(jī)手動(dòng)開啟、關(guān)閉設(shè)備，檢查現(xiàn)場是否正常動(dòng)作；2)現(xiàn)場改變手自動(dòng)狀態(tài)，檢查上位是否正常顯示；3)著重檢查上下位是否對(duì)應(yīng)一致。重點(diǎn)分析送排風(fēng)機(jī)設(shè)備數(shù)量眾多，盡管涉及點(diǎn)位不多，檢測工作量較大。應(yīng)在進(jìn)場測試前，督促商管公司做好自查工作，在現(xiàn)場盡量多的進(jìn)行抽測。測試中重點(diǎn)檢查上位與現(xiàn)場是否一致的問題，對(duì)于強(qiáng)電箱的旋鈕狀態(tài)進(jìn)行重點(diǎn)考察，并不要忘記遺漏高速為消防功能的兩用風(fēng)機(jī)。

評(píng)估方法1.5集水坑依據(jù)《萬達(dá)廣場一鍵式集中控制設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、樓控系統(tǒng)中標(biāo)合同要求、弱電設(shè)計(jì)圖紙，檢查集水坑自控是否滿足相關(guān)要求；主要檢測方法為現(xiàn)場與上位操作驗(yàn)證；測試集水坑應(yīng)超過10個(gè)，百貨和大商業(yè)均應(yīng)測試；點(diǎn)對(duì)點(diǎn)調(diào)試確認(rèn)：1)現(xiàn)場改變手自動(dòng)狀態(tài)或開啟水泵，檢查上位是否正常顯示；2)著重檢查上下位是否對(duì)應(yīng)一致。重點(diǎn)分析：集水坑數(shù)量眾多，盡管涉及點(diǎn)位不多，檢測工作量較大。應(yīng)在進(jìn)場測試前，督促商管公司做好自查工作，在現(xiàn)場盡量多的進(jìn)行抽測。測試中重點(diǎn)檢查上位與現(xiàn)場是否一致的問題，對(duì)于浮球閥狀態(tài)進(jìn)行重點(diǎn)考察，注意集水坑的超高液位報(bào)警應(yīng)與起泵信號(hào)不同。

評(píng)估方法2.1室內(nèi)照明控制系統(tǒng)依據(jù)《萬達(dá)廣場一鍵式集中控制設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、照明控制系統(tǒng)中標(biāo)合同要求、弱電設(shè)計(jì)圖紙，檢查照明控制系統(tǒng)是否滿足相關(guān)要求；主要檢測方法為現(xiàn)場軟件操作，以及現(xiàn)場與上位操作驗(yàn)證；主要檢查內(nèi)容包括：1)照明回路是否與一鍵式標(biāo)準(zhǔn)一致；2)上下位對(duì)應(yīng)位置是否正確；3)時(shí)間、場景模式是否正常工作。難點(diǎn)重點(diǎn)分析：室內(nèi)照明系統(tǒng)分為地下車庫照明、步行街照明和百貨照明三個(gè)部分。應(yīng)包括普通照明和應(yīng)急照明兩個(gè)部分。照明系統(tǒng)檢查重點(diǎn)是室內(nèi)照明回路是否按照“一鍵式”要求進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，如果不能完全滿足，如果進(jìn)行改造，設(shè)計(jì)的裝修改造相關(guān)成本如何估算，是否會(huì)影響正常營業(yè)。在進(jìn)行照明系統(tǒng)評(píng)估時(shí)，應(yīng)盡量請(qǐng)?jiān)┴泦挝粎f(xié)助評(píng)估和報(bào)價(jià)?？疾飕F(xiàn)有控制管理軟件的功能和使用方法是否滿足“一鍵式”要求。評(píng)估現(xiàn)有智能照明模塊是直接帶負(fù)載還是通過中間接觸器控制負(fù)載，必要時(shí)進(jìn)行電流測量，評(píng)估現(xiàn)有方式的合理性。評(píng)估方法3.1夜景照明控制系統(tǒng)依據(jù)《萬達(dá)廣場一鍵式集中控制設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、照明控制系統(tǒng)中標(biāo)合同要求、弱電設(shè)計(jì)圖紙，檢查中央監(jiān)控站是否滿足相關(guān)要求；主要檢測方法為現(xiàn)場軟件操作，以及現(xiàn)場與上位操作驗(yàn)證；主要檢查內(nèi)容包括：1)照明回路是否與一鍵式標(biāo)準(zhǔn)一致；2)上下位對(duì)應(yīng)位置是否正確；3)時(shí)間、場景模式是否正常工作。難點(diǎn)重點(diǎn)分析：夜景照明在部分項(xiàng)目又稱為泛光照明。應(yīng)重點(diǎn)檢查是泛光照明回路是否按照“一鍵式”要求進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，如果不能完全滿足，如果進(jìn)行改造，設(shè)計(jì)的裝修改造相關(guān)成本如何估算，是否會(huì)影響正常營業(yè)。在進(jìn)行照明系統(tǒng)評(píng)估時(shí)，應(yīng)盡量請(qǐng)?jiān)┴泦挝粎f(xié)助評(píng)估和報(bào)價(jià)?？疾飕F(xiàn)有控制管理軟件的功能和使用方法是否滿足“一鍵式”要求。評(píng)估現(xiàn)有智能照明模塊是直接帶負(fù)載還是通過中間接觸器控制負(fù)載，必要時(shí)進(jìn)行電流測量，評(píng)估現(xiàn)有方式的合理性。評(píng)估方法(4)其他系統(tǒng)評(píng)估方法4.1除樓宇自控系統(tǒng)與照明系統(tǒng)外，其他系統(tǒng)可分為兩類：只監(jiān)不控類型的，包括能源管理系統(tǒng)，電梯監(jiān)控系統(tǒng)，視頻監(jiān)控系統(tǒng)等；日常監(jiān)控類型的，如消防系統(tǒng)，門禁系統(tǒng)，停車管理系統(tǒng)等；4.2對(duì)于只監(jiān)不控的系統(tǒng)，主要檢查其監(jiān)視功能是否按照合同和萬達(dá)要求實(shí)現(xiàn)，并分析是否可以進(jìn)一步集成，以及進(jìn)一步集成的方法和成本。4.3對(duì)于日常監(jiān)控型的系統(tǒng)，由于日常工作要求其能夠正常工作，通常故障較少。相對(duì)于樓宇自控系統(tǒng)而言，可聽取目前使用該系統(tǒng)的工作人員使用體會(huì)，結(jié)合軟件操作，進(jìn)行評(píng)估。4.4現(xiàn)場評(píng)估中，尤其應(yīng)充分了解現(xiàn)場情況，在評(píng)估改造方案時(shí)，充分考慮工程、營業(yè)影響等相關(guān)費(fèi)用。4.5在評(píng)估過程中，應(yīng)協(xié)助各類供應(yīng)商完善現(xiàn)有系統(tǒng)，解決問題。4.6對(duì)于項(xiàng)目中存在的其他控制系統(tǒng)，以及其他根據(jù)使用要求，可納入一鍵式控制的各類設(shè)備，應(yīng)不局限于《萬達(dá)廣場一鍵式集中控制設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，靈活掌握，進(jìn)行測試、評(píng)估和改造方案設(shè)計(jì)。評(píng)估方法（1）在進(jìn)行不同系統(tǒng)評(píng)估時(shí)，應(yīng)盡量提前請(qǐng)商管公司配合，提前統(tǒng)計(jì)目前納入BA系統(tǒng)的設(shè)備名錄以及未納入、但按照“一鍵式”要求需要納入的設(shè)備名錄。具體可參照武漢項(xiàng)目商管公司提供的自查文件。（2）在進(jìn)行不同系統(tǒng)改造費(fèi)用評(píng)估時(shí)，應(yīng)以項(xiàng)目投標(biāo)單位中標(biāo)價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行，并請(qǐng)集成單位按照本次改造的內(nèi)容進(jìn)行再次詢價(jià)，避免評(píng)估造價(jià)的偏差。（3）“一鍵式”標(biāo)準(zhǔn)中不包括的系統(tǒng)：頂棚卷簾、側(cè)窗、漏電系統(tǒng)、推杠鎖、音樂噴泉、智能疏散、太陽能能系統(tǒng)、雨水收集等，應(yīng)根據(jù)實(shí)際使用需求，綜合考慮，進(jìn)行評(píng)估，注意不要漏項(xiàng)。（4）對(duì)于設(shè)備質(zhì)量和精度等問題，在評(píng)估過程中應(yīng)請(qǐng)商管公司提供歷史故障記錄和數(shù)據(jù)，作為評(píng)估輔助依據(jù)，盡量實(shí)現(xiàn)段時(shí)間現(xiàn)場檢測無法完成的評(píng)估要求。目錄項(xiàng)目背景標(biāo)準(zhǔn)簡介評(píng)估組織評(píng)估方法評(píng)估工具案例分析評(píng)估工具表格目錄項(xiàng)目背景標(biāo)準(zhǔn)簡介評(píng)估組織評(píng)估方法評(píng)估工具案例分析泉州萬達(dá)“一鍵式”評(píng)估部分資料工作過程時(shí)間工作內(nèi)容參加單位第1天01/19/2013（周六）上午工作啟動(dòng)會(huì)萬達(dá)：商業(yè)管理、項(xiàng)目公司施工方：總包、弱電分包下午現(xiàn)場初步勘察：走訪監(jiān)控中心，了解系統(tǒng)現(xiàn)狀，確定機(jī)房位置

子系統(tǒng)評(píng)估：停車場管理，LED信息發(fā)布，背景音樂，視頻監(jiān)控，火災(zāi)報(bào)警，防盜系統(tǒng)，門禁管理，電子巡更

萬達(dá)：商業(yè)管理、項(xiàng)目公司施工方：總包、弱電分包第2天01/20/2013（周日）上午子系統(tǒng)評(píng)估：變配電，公共照明，夜景照明，電梯監(jiān)控，客流統(tǒng)計(jì)萬達(dá)：商業(yè)管理、項(xiàng)目公司施工方：總包、弱電分包下午子系統(tǒng)評(píng)估：大商業(yè)冷站集控系統(tǒng)摸底+冷站大商業(yè)樓控系統(tǒng)摸底系統(tǒng)集成商，樓控廠家，強(qiáng)電廠家，機(jī)房群控廠家第3天01/21/2013（周一）上午子系統(tǒng)評(píng)估：大商業(yè)樓控（新風(fēng)、空調(diào)）萬達(dá)：規(guī)劃院、商業(yè)管理、項(xiàng)目公司施工方：總包、弱電分包下午大商業(yè)樓控（新風(fēng)、空調(diào)、送排風(fēng)、給排水）百貨樓控系統(tǒng)摸底系統(tǒng)集成商，樓控廠家，強(qiáng)電廠家，機(jī)房群控廠家第4天01/22/2013（周二）上午子系統(tǒng)評(píng)估：百貨樓控系統(tǒng)（空調(diào)、送排風(fēng)、給排水）同周一工作進(jìn)程廠家關(guān)系編號(hào)系統(tǒng)名稱是否有此系統(tǒng)施工單位是否正常運(yùn)行系統(tǒng)主要設(shè)備品牌控制主機(jī)品牌型號(hào)控制主機(jī)設(shè)置位置1視頻監(jiān)控系統(tǒng)是延華是大華，三星，前端大華大商業(yè)地下1層消防控