如何在輕資產(chǎn)模式下推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)new2

如何在輕資產(chǎn)總包交鑰匙模式下推進(jìn)工程建設(shè)目錄一、 理清工程建設(shè)管理目標(biāo)和界面 31、 輕資產(chǎn)工程管理目標(biāo) 32、 工程管理界面和內(nèi)容 3二、 梳理輕資產(chǎn)總包交鑰匙工程關(guān)鍵工作 51、 輕資產(chǎn)工程關(guān)鍵工作 52、 關(guān)注總包關(guān)鍵工作 53、 理清在工程各階段工程及總包本錢相關(guān)工作 6三、 工程公司構(gòu)建扁平化管理架構(gòu)提升工作效率 7四、 提高總包主動(dòng)管控意識(shí)，用好監(jiān)理單位 81、 提高總包主動(dòng)管控意識(shí)，提升管理水平 82、 用好監(jiān)理單位 8五、 做好工程管理籌劃與方案 91、 工程簡(jiǎn)介 92、 工程關(guān)鍵時(shí)間一覽表 93、 責(zé)任分工一覽表 94、 人員到崗及分流方案 95、 證照辦理專項(xiàng)方案 106、 施工組織方案 107、 設(shè)計(jì)專項(xiàng)方案 108、 合約規(guī)劃 109、 現(xiàn)金流方案 1010、 分項(xiàng)工程專項(xiàng)方案 1011、 驗(yàn)收專項(xiàng)方案 1112、 移交專項(xiàng)方案 1113、 平安文明施工保障方案 1114、 政企關(guān)系溝通方案 1115、 工程方案監(jiān)管方案 1116、 培訓(xùn)工作方案 11六、 在工程不同階段實(shí)施針對(duì)性管控 121、 摘牌前準(zhǔn)備階段 122、 開(kāi)工前準(zhǔn)備 123、 施工階段 134、 工程驗(yàn)收開(kāi)業(yè)階段 14七、 注意工程風(fēng)險(xiǎn)管控，設(shè)置應(yīng)急機(jī)制 141、重點(diǎn)關(guān)注質(zhì)量平安風(fēng)險(xiǎn)： 142、本錢超支風(fēng)險(xiǎn) 153、影響開(kāi)業(yè)的關(guān)鍵進(jìn)度節(jié)點(diǎn)延遲風(fēng)險(xiǎn) 154、影響工程進(jìn)度的節(jié)假日、惡劣天氣風(fēng)險(xiǎn) 15理清工程建設(shè)管理目標(biāo)和界面輕資產(chǎn)工程管理目標(biāo)確保工程本錢在目標(biāo)回報(bào)率所要求的本錢內(nèi)：為到達(dá)13.5%的回報(bào)率目標(biāo)，在租金一定的情況下實(shí)現(xiàn)本錢低于目標(biāo)本錢；確保工程按期開(kāi)業(yè)：按照集團(tuán)下發(fā)的模塊化方案完成各項(xiàng)工作，確保工程實(shí)現(xiàn)如期開(kāi)業(yè)；確保工程順利移交：實(shí)現(xiàn)工程順利移交商管，盡可能為商管后期經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造有利條件，實(shí)現(xiàn)更高回報(bào)率。工程管理界面和內(nèi)容協(xié)調(diào)溝通好工程外部相關(guān)事宜，梳理好與工程開(kāi)發(fā)過(guò)程相關(guān)的政府、機(jī)構(gòu)架構(gòu)關(guān)系。與政府及相關(guān)部門(mén)建立聯(lián)系，保持溝通，對(duì)由政府或相關(guān)部門(mén)主導(dǎo)的工程提前溝通，使工程進(jìn)度滿足工程需求；充分利用XX內(nèi)部資源，并重點(diǎn)關(guān)注各系統(tǒng)主要關(guān)注點(diǎn)，提前準(zhǔn)備，及時(shí)溝通反應(yīng)，確保各項(xiàng)工作按集團(tuán)制度和要求執(zhí)行；監(jiān)督和檢查總包的管控過(guò)程，并做到事前提醒，事中預(yù)警，事后總結(jié)反應(yīng)，提升總包建設(shè)過(guò)程的管理能力，確保總包各項(xiàng)工作及時(shí)、有序、順利的開(kāi)展；做好工程公司內(nèi)部團(tuán)隊(duì)建設(shè)，對(duì)工程目標(biāo)進(jìn)行方案、組織、執(zhí)行、領(lǐng)導(dǎo)、控制、創(chuàng)新；同時(shí)對(duì)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行正思維導(dǎo)入，將每個(gè)員工的目標(biāo)與團(tuán)隊(duì)、工程的目標(biāo)結(jié)合，鼓勵(lì)團(tuán)隊(duì)齊心合力推進(jìn)工程順利進(jìn)行。梳理輕資產(chǎn)總包交鑰匙工程關(guān)鍵工作輕資產(chǎn)工程關(guān)鍵工作關(guān)注總包關(guān)鍵工作理清在工程各階段工程及總包本錢相關(guān)工作總包交鑰匙模式下本錢管理體系：注意在工程各階段涉及本錢的相關(guān)工作，對(duì)總包進(jìn)行分階段重點(diǎn)培訓(xùn)，對(duì)影響工程進(jìn)度的分包單位確定、分包合同價(jià)款確定、圖紙深化等關(guān)鍵步驟給予指導(dǎo)和提醒。工程公司本錢部對(duì)采購(gòu)數(shù)據(jù)庫(kù)的使用對(duì)總分包進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)，同時(shí)對(duì)總包待簽合同方案給予審核指導(dǎo)，確保工作方案前置、分包隊(duì)伍不遺漏和本錢可控?？偘姆职鼏挝患皟r(jià)款確定時(shí)間注意本錢管理系統(tǒng)中分包單位確定最早時(shí)間為施工圖紙完成前30天。合同中規(guī)定了總包對(duì)分包商及分包合同價(jià)款確定的最遲時(shí)間：即施工圖紙正式簽確移交14日歷天完成分包商確實(shí)定及分包合同價(jià)款的上報(bào)。工程公司本錢部施工圖紙的計(jì)量開(kāi)始時(shí)間為施工圖紙完成時(shí)間，并同時(shí)進(jìn)行施工圖紙的本錢審核。工程公司構(gòu)建扁平化管理架構(gòu)提升工作效率在非總包交鑰匙的工程管理中，工程公司對(duì)總包、分包、模塊化填報(bào)等直接負(fù)責(zé)，而在輕資產(chǎn)總包交鑰匙工程中總包是工程建設(shè)主體、合同履約主體，是工程整體開(kāi)發(fā)建設(shè)的牽頭部門(mén)，所有分包的選定、組織、建設(shè)、管理、工程模塊化填報(bào)均由總包負(fù)責(zé)。同時(shí)輕資產(chǎn)工程人員少，工期緊需要我們提高工作效率，因此之前多層級(jí)管理架構(gòu)的管理路徑過(guò)長(zhǎng)，不利于工程快速推進(jìn)，應(yīng)采用專業(yè)小團(tuán)隊(duì)扁平化的架構(gòu)使信息及時(shí)傳遞，協(xié)調(diào)一致共同發(fā)力來(lái)適應(yīng)輕資產(chǎn)工程的快速有序推進(jìn)。如圖：總包工程部?jī)?nèi)部必須設(shè)置總經(jīng)辦、設(shè)計(jì)、招采、方案、財(cái)務(wù)、設(shè)備、勞務(wù)管理等10個(gè)部門(mén)，同時(shí)結(jié)合工程公司工程、、本錢等專業(yè)人員配置，共同組成扁平化管理架構(gòu)，做到信息傳導(dǎo)溝通順暢、協(xié)同一致，以總包人員為主，工程公司人員為輔的扁平化架構(gòu)迅速推進(jìn)工程建設(shè)。提高總包主動(dòng)管控意識(shí)，用好監(jiān)理單位提高總包主動(dòng)管控意識(shí)，提升管理水平在“總包交鑰匙〞實(shí)施過(guò)程中要做好“傳、幫、帶、扶上馬送一程〞的工作，要起到“幫助、輔導(dǎo)、培訓(xùn)、牽頭〞的作用；要對(duì)總包單位做好“總包交鑰匙〞管理制度、工程模塊方案管控方法的培訓(xùn)，幫助總包單位快速提高工程運(yùn)作能力和管理水平。用好監(jiān)理單位監(jiān)理應(yīng)按照監(jiān)理合同的規(guī)定，從建設(shè)工程施工準(zhǔn)備階段開(kāi)始，施工階段實(shí)測(cè)實(shí)量，到各類業(yè)態(tài)竣工驗(yàn)收、開(kāi)業(yè)和移交及工程質(zhì)量保修階段，對(duì)工程實(shí)施全過(guò)程監(jiān)理效勞工作。將監(jiān)理作為工程管理的助手對(duì)其監(jiān)管內(nèi)容〔質(zhì)量管控、進(jìn)度管控、工地平安/文明施工管理、本錢管理控制、質(zhì)量問(wèn)題的處理〕進(jìn)行方案、組織、管理、考核，使其真正成為業(yè)主的好幫手。做好工程管理籌劃與方案經(jīng)營(yíng)方案書(shū)書(shū)共16項(xiàng)內(nèi)容，經(jīng)過(guò)梳理我認(rèn)為大致可以分為三局部：第一局部為團(tuán)隊(duì)管理：由第1章工程簡(jiǎn)介、第3章責(zé)任分工、第4章人員到崗及分流方案、第16章培訓(xùn)工作方案組成；第二局部為工程推進(jìn)方案：由第2章工程關(guān)鍵時(shí)間一覽表、第5章證照辦理專項(xiàng)方案、第6章施工組織方案、第7章設(shè)計(jì)專項(xiàng)方案、第8章合約規(guī)劃、第10章分項(xiàng)工程專項(xiàng)方案、第11章驗(yàn)收專項(xiàng)方案、第12章移交專項(xiàng)方案組成；第三局部為工程保障方案：由第9章現(xiàn)金流方案、第13章平安文明施工保障方案、第14章政企關(guān)系溝通方案、第15章工程方案監(jiān)管方案組成；工程簡(jiǎn)介注意對(duì)規(guī)劃總圖指標(biāo)的復(fù)核和更新，對(duì)工程四至的梳理，特別關(guān)注對(duì)工程推進(jìn)有影響的現(xiàn)場(chǎng)條件；工程關(guān)鍵時(shí)間一覽表結(jié)合模塊化節(jié)點(diǎn)要求與總包梳理工程實(shí)際內(nèi)控節(jié)點(diǎn)，留有提前量；同時(shí)逐項(xiàng)復(fù)核模塊化節(jié)點(diǎn)注意現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工時(shí)間與模塊化節(jié)點(diǎn)存在矛盾的地方；責(zé)任分工一覽表注意總包、工程公司、商管的責(zé)任范圍劃分，做到所有事項(xiàng)均有責(zé)任單位、責(zé)任人、監(jiān)管單位及監(jiān)管責(zé)任人；人員到崗及分流方案按集團(tuán)人力要求重帶輕編制為18人，純輕為21人，BIM實(shí)施后為11人；注意總包人員到崗情況須摘牌后到崗48人，關(guān)注總包團(tuán)隊(duì)的人員素質(zhì)，做好面試和考核，對(duì)不符合要求的人員堅(jiān)決發(fā)函總包調(diào)換；證照辦理專項(xiàng)方案根據(jù)工程當(dāng)?shù)氐恼畽C(jī)構(gòu)設(shè)置及辦事程序編制專項(xiàng)證照辦理方案，注意與模塊化節(jié)點(diǎn)相沖突的方案提前安排和溝通；施工組織方案要求總包根據(jù)工程規(guī)劃總圖及平面圖結(jié)合工程現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況合理安排組織施工方案，對(duì)工程重點(diǎn)、難點(diǎn)、現(xiàn)場(chǎng)條件等提出針對(duì)性解決方案和措施；重點(diǎn)關(guān)注總平布置、施工組織、塔吊位置、臨水臨電、施工資源配置以及施工進(jìn)度搭接關(guān)系等，同時(shí)根據(jù)工程實(shí)際進(jìn)展情況動(dòng)態(tài)調(diào)整施工組織方案；設(shè)計(jì)專項(xiàng)方案注意與四證辦理節(jié)點(diǎn)匹配，參加政府對(duì)工程的相關(guān)要求同時(shí)注意須總包深化的圖紙方案；合約規(guī)劃注意與工程、設(shè)計(jì)、招商節(jié)點(diǎn)的匹配，以工程建設(shè)為軸線合理安排招采方案同時(shí)關(guān)注本工程特殊要求的合約規(guī)劃；現(xiàn)金流方案注意本錢與財(cái)務(wù)的核對(duì)以及對(duì)總包現(xiàn)金流方案的復(fù)核，做到盡量準(zhǔn)確，同時(shí)考慮到重大節(jié)假日節(jié)點(diǎn)的支付方案；分項(xiàng)工程專項(xiàng)方案須對(duì)照模塊化方案逐項(xiàng)梳理，對(duì)可大幅提前的工程節(jié)點(diǎn)如結(jié)構(gòu)封頂做好相應(yīng)資金方案的調(diào)整同時(shí)對(duì)梳理完的分項(xiàng)工程專項(xiàng)方案與設(shè)計(jì)總包溝通，要求設(shè)計(jì)總包對(duì)其分項(xiàng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位確實(shí)定、出圖、審圖、深化等工作做好細(xì)項(xiàng)方案的進(jìn)一步梳理并提報(bào)工程公司審核；驗(yàn)收專項(xiàng)方案分為外部驗(yàn)收和XX內(nèi)部驗(yàn)收，注意與模塊化節(jié)點(diǎn)的復(fù)核。做到不遺漏，對(duì)每一項(xiàng)驗(yàn)收方案提前與相關(guān)驗(yàn)收部門(mén)溝通〔可邀請(qǐng)驗(yàn)收部門(mén)負(fù)責(zé)人來(lái)工程給團(tuán)隊(duì)講解驗(yàn)收考前須知〕組成驗(yàn)收專項(xiàng)小組定期梳理專項(xiàng)驗(yàn)收方案；移交專項(xiàng)方案要求總包須熟悉大商業(yè)移交標(biāo)準(zhǔn)：完成工程遺留問(wèn)題整改、消防系統(tǒng)第三方檢測(cè)、機(jī)電系統(tǒng)驗(yàn)收、主力店和次主力店驗(yàn)收、特殊設(shè)備人員培訓(xùn)，各種證照、資料、備品備件移交，往來(lái)賬款清理等各項(xiàng)工作；合理安排移交各項(xiàng)工作方案，提前溝通，定期組會(huì)梳理未完工程，確保移交工作順利按期完成；平安文明施工保障方案建立工程公司和總包平安文明施工保障體系，確定保障方案的組織架構(gòu)；根據(jù)工程平安和質(zhì)量管理責(zé)任書(shū)的要求，到達(dá)：平安管理目標(biāo)、質(zhì)量管理目標(biāo)、文明施工管理目標(biāo)；政企關(guān)系溝通方案建立工程公司、總包與政府領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門(mén)的溝通機(jī)制和維護(hù)方案，加快辦事效率；定期邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)到工程地檢查工作，及時(shí)了解當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)、政策，及早和相關(guān)職能部門(mén)對(duì)接，保證工程工作提前。和政府各部門(mén)具體責(zé)任人，建立定期交流的有效機(jī)制。工程方案監(jiān)管方案主要解決工程方案的合理性和工程方案落地的執(zhí)行偏差，包括方案編制與報(bào)審、方案執(zhí)行與監(jiān)督、方案變更及爭(zhēng)議的解決和方案考核方法；注重對(duì)總包方案性思維的建立同時(shí)事前及時(shí)提醒、過(guò)程做好監(jiān)督和校正；培訓(xùn)工作方案對(duì)工程團(tuán)隊(duì)及總包人員組成和專業(yè)不同，對(duì)工程公司內(nèi)部和總包人員進(jìn)行分工程階段、針對(duì)性培訓(xùn)；同時(shí)要求所有進(jìn)場(chǎng)的總包和分包在進(jìn)場(chǎng)前對(duì)工程公司關(guān)注的要點(diǎn)〔實(shí)施范圍、進(jìn)度方案、涉及的模塊化節(jié)點(diǎn)、完成的標(biāo)準(zhǔn)、需要協(xié)調(diào)配合的事項(xiàng)〕進(jìn)行逐個(gè)匯報(bào)，匯報(bào)不合格須重新學(xué)習(xí)再次匯報(bào)，假設(shè)再次不合格那么要求更換相關(guān)人員。在工程不同階段實(shí)施針對(duì)性管控摘牌前準(zhǔn)備階段重點(diǎn)關(guān)注：規(guī)劃指標(biāo)：綠地率、人防、停車位、地質(zhì)條件、場(chǎng)地平整度等，將問(wèn)題在摘牌前排除。土地協(xié)議：在與政府的所有合作協(xié)議中落實(shí)“未來(lái)股權(quán)可轉(zhuǎn)讓〞條款。啟動(dòng)會(huì)議：要求總包單位共同參與、確定模塊方案的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，例如四證節(jié)點(diǎn)、總圖及單體圖紙簽批節(jié)點(diǎn)、總包進(jìn)場(chǎng)、開(kāi)工、商家落位等重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)啟動(dòng)工程經(jīng)營(yíng)籌劃書(shū)編制工作。開(kāi)工前準(zhǔn)備重點(diǎn)關(guān)注：總包人員：總包人員在交地后10日內(nèi)必須全部到崗，總包工程部?jī)?nèi)部必須設(shè)置總經(jīng)辦、設(shè)計(jì)、招采、方案、財(cái)務(wù)、設(shè)備、勞務(wù)管理等10個(gè)部門(mén)，部門(mén)內(nèi)要包括土建、結(jié)構(gòu)、強(qiáng)電、弱電等各類專業(yè)人員，架構(gòu)合理、專業(yè)齊全。技術(shù)支持：總包單位對(duì)方案工作缺乏預(yù)見(jiàn)性，工程公司相應(yīng)部門(mén)協(xié)助總包單位，共同制定資金方案、招采方案、施工組織方案等總包專項(xiàng)方案。設(shè)計(jì)前置：總包單位對(duì)于方案設(shè)計(jì)意圖的把控能力較弱，對(duì)設(shè)計(jì)與本錢的關(guān)系處理不當(dāng)。工程公司組織總包單位的設(shè)計(jì)部、本錢部提前介入方案中間成果論證會(huì)，提前熟悉甲方設(shè)計(jì)意圖及本錢管控要求。本錢招標(biāo)：鑒于合格供方庫(kù)開(kāi)放時(shí)間短、招采庫(kù)內(nèi)的材料沒(méi)有在工程當(dāng)?shù)貍浒傅葐?wèn)題，幫助總包單位提前與當(dāng)?shù)卣疁贤?，盡快辦理準(zhǔn)入許可證。臨時(shí)施工證：工程所在地?zé)o臨時(shí)施工證的，需盡量協(xié)調(diào)取得分段開(kāi)工許可證明。施工階段重點(diǎn)關(guān)注：消防建審：高度重視15版消防新規(guī)與設(shè)計(jì)施工的差異，要充分考慮消防專家和建審科的意見(jiàn)，要盡量滿足標(biāo)準(zhǔn)要求。建審意見(jiàn)要明確，切記出現(xiàn)可產(chǎn)生異議的表述?！怖绮晒忭斉艧煷懊娣e要明確具體的開(kāi)啟方式和面積〕；建審意見(jiàn)取得后，要組織商管、總包等相關(guān)單位召開(kāi)消防建審意見(jiàn)交底會(huì)，說(shuō)明意見(jiàn)強(qiáng)條。施工質(zhì)量：工程公司輔助總包單位建立、健全工程質(zhì)量隱患銷項(xiàng)體系，每天督辦總包進(jìn)行隱患銷項(xiàng)，同時(shí)形成考核機(jī)制，與其員工績(jī)效掛鉤。平安文明：簽訂平安生產(chǎn)責(zé)任書(shū)，監(jiān)督總包單位獲得“市級(jí)平安文明標(biāo)化示范工地〞、國(guó)家“AAA級(jí)平安文明標(biāo)準(zhǔn)化工地。方案排查：從專項(xiàng)方案制定開(kāi)始，工程公司與總包單位各部門(mén)間應(yīng)建立“方案排查周例會(huì)〞制度。工程公司每周定期與總包單位一起梳理專項(xiàng)方案、排除因方案差異造成的問(wèn)題。會(huì)議紀(jì)要存檔備查。圖紙排查：要充分考慮總包單位圖紙深化能力與水平，結(jié)合分階段出圖方案，每周組織“設(shè)計(jì)溝通周例會(huì)〞，每周組織召開(kāi)設(shè)計(jì)專題會(huì)議，對(duì)出現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題及時(shí)討論、解決。會(huì)議紀(jì)要存檔備查。工程驗(yàn)收開(kāi)業(yè)階段成立驗(yàn)收小組梳理各項(xiàng)驗(yàn)收方案做好充分準(zhǔn)備：收集當(dāng)?shù)仳?yàn)收備案相關(guān)要求，及時(shí)更新，及時(shí)溝通。邀請(qǐng)城建檔案館對(duì)資料的整理、成冊(cè)做指導(dǎo)和培訓(xùn)。及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程實(shí)體與設(shè)計(jì)文件的偏差，及時(shí)改正。驗(yàn)收小組資料人員對(duì)總包及分包資料進(jìn)行過(guò)程檢查指導(dǎo)。整理好工程建設(shè)根本資料。做好驗(yàn)收方案，做好過(guò)程檢查。嚴(yán)控方案的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、關(guān)鍵線路。驗(yàn)收小組工程人員對(duì)總包及分包工程實(shí)體做好檢查嚴(yán)格管理方案、執(zhí)行方案、考核方案、定期召開(kāi)驗(yàn)收工作協(xié)調(diào)會(huì)議。注意工程風(fēng)險(xiǎn)管控，設(shè)置應(yīng)急機(jī)制重點(diǎn)關(guān)注質(zhì)量平安風(fēng)險(xiǎn)：質(zhì)量平安問(wèn)題是重中之重，應(yīng)高度重視專項(xiàng)梳理重點(diǎn)材料的品牌、檢驗(yàn)試驗(yàn)等清單，安排監(jiān)理嚴(yán)格把關(guān)及時(shí)反應(yīng)不合格材料，同時(shí)工程公司不定期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)材料使用進(jìn)行抽檢，對(duì)違規(guī)使用不合格材料進(jìn)行處分；專項(xiàng)梳理影響結(jié)構(gòu)平安、使用功能等專業(yè)工程清單，安排監(jiān)理嚴(yán)格把關(guān)及時(shí)反應(yīng)，同時(shí)工程公司不定期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工情況進(jìn)行檢查，對(duì)偷工減料、以次充好等行為進(jìn)行處分；專項(xiàng)梳理施工場(chǎng)地、臨時(shí)設(shè)施等具有平安隱患風(fēng)險(xiǎn)的清單，安排監(jiān)理每天巡查并提供巡查報(bào)告，同時(shí)工程公司也安排人員每天巡場(chǎng)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)具有平安隱患部位要求總包監(jiān)理馬上整改到位，并對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行處分；本錢超支風(fēng)險(xiǎn)要求本錢每月上報(bào)本錢動(dòng)態(tài)情況，對(duì)預(yù)期超支工程，提前籌劃，將超支風(fēng)險(xiǎn)消除在萌芽狀態(tài)；本錢部提前介入工程各項(xiàng)工作，對(duì)每項(xiàng)