山西XX能源集團(tuán)嘉和園項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)管理方案

山西XX能源集團(tuán)山西XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《嘉和園》項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)管理方案擬制：XXX國際物業(yè)集團(tuán)北京公司定制：山西XX能源集團(tuán)有限公司日期：20XX年12月20日目錄前言··············································3鄭重申明··············································4公司簡介·······································5項(xiàng)目基本概況··································11入住前的管理方案·······························13入住管理物業(yè)服務(wù)方案···························68組織機(jī)構(gòu)及人員配備、培訓(xùn)和管理·················73管理費(fèi)用分析···································107結(jié)束語···············································117前言誠摯的感謝山西XX能源集團(tuán)，給予我們這樣一次能充分展示自身實(shí)力的機(jī)會(huì)。我公司即“XXX國際物業(yè)”是嚴(yán)格按照ISO9001國際質(zhì)量管理體系提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。我們深信，在山西XX能源集團(tuán)有限公司各位領(lǐng)導(dǎo)的支持和關(guān)心下，“XXX國際物業(yè)”和“嘉和園”結(jié)合，一定能在更大程度上提高樓盤品質(zhì)，確保嘉和園健康、快樂、自然、休閑的國際社區(qū)環(huán)境，確保業(yè)主們購置的物業(yè)保值、增值。在此，我們鄭重承諾：秉承置信“受人之托、盡心盡責(zé)”企業(yè)理念，推行“幫助客戶，就是幫助自己”的全員服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。倡導(dǎo)“管理嚴(yán)謹(jǐn)化、服務(wù)優(yōu)質(zhì)化、客戶親情化、理念超前化”并最終形成以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志、獨(dú)具項(xiàng)目特色、合理收費(fèi)取向”為核心的物業(yè)管理品牌風(fēng)格。我們根據(jù)雙方交流精神及所得資料，精心制定了此份物業(yè)服務(wù)建議書，希望能憑借國際物管的先進(jìn)理念，結(jié)合國內(nèi)政策法規(guī)和客戶實(shí)際需要，利用我們在物業(yè)管理過程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，向山西XX能源集團(tuán)有限公司提供節(jié)約投資、促進(jìn)銷售、保證建設(shè)質(zhì)量和方便物業(yè)管理等方面的專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)建議。第一章XXX國際物業(yè)集團(tuán)簡介 1、XXX國際物業(yè)簡介：XXX國際物業(yè)成立于1999年，總部位于香港。于2005年進(jìn)入內(nèi)地物業(yè)市場，正式成立XXX國際物業(yè)服務(wù)（北京）公司全資下屬企業(yè)。有XXX國際（北京）公司負(fù)責(zé)國內(nèi)的物業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展。XXX國際作為國際較早從事物業(yè)管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)之一，XXX國際物業(yè)見證了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的風(fēng)雨歷程，經(jīng)過公司十幾年的不斷努力，公司已發(fā)展成為業(yè)務(wù)范圍遍布全球的大型物業(yè)品牌企業(yè)。目前XXX物業(yè)從業(yè)員工超過10000人，管理服務(wù)面積超過1800萬平方米。內(nèi)地成立的分公司有北京、上海、天津、大連、山西、青海、安徽......2、XXX國際組織結(jié)構(gòu)：董事會(huì)董事會(huì)董事長執(zhí)行總裁總裁助理人力資源部行政事務(wù)部財(cái)務(wù)管理部規(guī)劃發(fā)展部部服務(wù)研發(fā)部物業(yè)運(yùn)營部物業(yè)管理公司評估監(jiān)理公司物業(yè)傳媒公司物業(yè)顧問公司特許加盟公司3、企業(yè)理念XXX國際物業(yè)始終堅(jiān)持“受人之托、盡心盡責(zé)”之服務(wù)理念，秉承“持續(xù)超越我們的客戶不斷增長的期望”之企業(yè)宗旨，發(fā)揚(yáng)“服務(wù)至誠、精益求精、管理規(guī)范、進(jìn)取創(chuàng)新”之企業(yè)精神，不斷探索物業(yè)管理新模式，積極參與行業(yè)競爭，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。4、專業(yè)成就XXX國際物業(yè)時(shí)刻關(guān)注客戶的需求，不斷提升管理服務(wù)內(nèi)涵，致力于持續(xù)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展方向，為中國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展做出了積極的探索，贏得來自同行及社會(huì)的普遍認(rèn)同與贊譽(yù)，奠定了行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)地位。☆酒店式物管模式（1999年），和諧物管模式（2002年）、盡心物管服務(wù)模式（2005年），金鑰匙物管模式（2008年）.........☆國內(nèi)首批通過英國皇家UKS國際機(jī)構(gòu)頒發(fā)的ISO9000國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證☆國內(nèi)首批通過英國皇家UKS國際機(jī)構(gòu)頒發(fā)的ISO14001第三方國際標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境管理體系認(rèn)證☆國內(nèi)首批通過英國皇家UKS國際機(jī)構(gòu)頒發(fā)的OHSAS第三方國際標(biāo)準(zhǔn)職業(yè)健康管理體系認(rèn)證☆國內(nèi)首批實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理電腦網(wǎng)絡(luò)自動(dòng)化☆全國物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位、北京市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位等☆全國物業(yè)管理行業(yè)一級(jí)資質(zhì)下屬企業(yè)一家，三級(jí)物業(yè)資質(zhì)兩家☆國家商務(wù)部首批的物業(yè)行業(yè)特許經(jīng)營資格☆國家首批成立物業(yè)監(jiān)理評估業(yè)務(wù)的公司之一☆國家首批物業(yè)網(wǎng)絡(luò)傳媒業(yè)務(wù)的公司之一5、XXX國際部分全托管項(xiàng)目明細(xì)：序號(hào)物業(yè)名稱建筑面積(㎡)接管時(shí)間物業(yè)類型北京市地區(qū)1紫城嘉園1695222006.10多層，商業(yè)2韓國文化院986462007.6辦公、商業(yè)3戎輝嘉園1896722007.9高層4紫廬132682009.7別墅5金溝河12號(hào)院536982009.3多層6XXX辦公樓56802009.8寫字樓7安化南里3號(hào)289362009.11高層8錦鴻閣368092010.5高層9中恒租賃80692010.8辦公樓10靠山居別墅869662011.8別墅11融商大廈562402011.09寫字樓浙江省地區(qū)12金城大廈98952002.8高層、商業(yè)13錦繡名園1768342003.7別墅、高層、商業(yè)14金色家園550002005.1多層、高層、商業(yè)15江中花苑53163.332005.12別墅16瑞安尚水名都1031382005.12多層、高層、商業(yè)17瑞安金色家園383992006.1高層、商業(yè)18金溪美邸828922006.9別墅、高層、商業(yè)19泰順銀都花園1637752007.1多層、高層、商業(yè)20康城商住樓509322007.8高層、商業(yè)21康欣名邸1361402008.1多層、高層、別墅22天瑞·尚品325712008.1高層23龍城華府414932008.4高層、商業(yè)24銀座公寓538382008.4高層、商業(yè)25華府新世界花園209070.922008.6高層、商業(yè)26東明錦園1032732009.1高層、商業(yè)27嘉福公寓164796.232010.12.10高層28藍(lán)天花苑529478.642011.7.1高層山西省地區(qū)29米蘭假日86968高層30東龍壹灣108366別墅31恒安新東城8695568高層、多層、綜合說明：1）、以上公司挑選部分在管項(xiàng)目，主要選自南方部分城市和北方部分城市以及山西個(gè)別項(xiàng)目；2）、其他具體事項(xiàng)根據(jù)雙方進(jìn)一步的合作情況雙方再做更進(jìn)一步的溝通和交流。6、目前處于前期介入物業(yè)管理的項(xiàng)目：序號(hào)物業(yè)名稱總建筑面積(㎡)接管時(shí)間備注1七都華僑花園770002007.1別墅2香檳左岸1298662009.9多層、高層3同人欣園165707.782009.11高層4長沙東湖一號(hào)1047672010.12別墅5嘉興江南數(shù)碼港1623422010.7商業(yè)6桐廬樺桐大廈433552011.6商務(wù)寫字樓7瑞安嘉華錦苑938542011.8商住、高層7、榮獲升級(jí)市級(jí)物業(yè)管理項(xiàng)目獎(jiǎng)項(xiàng)情況【小區(qū)獲優(yōu)秀(示范)小區(qū)(大廈)稱號(hào)】序號(hào)項(xiàng)目名稱獲獎(jiǎng)內(nèi)容證明文件一、省級(jí)示范小區(qū)1尚水名都2009年度省物業(yè)管理示范單位建房市發(fā)〔2010〕78號(hào)二、市級(jí)優(yōu)秀小區(qū)2錦繡名園2007年度市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)溫房字〔2008〕14號(hào)3上林華庭2009年度市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)甬建發(fā)〔2009〕309號(hào)4錦繡華庭2009年度市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)溫房字〔2010〕29號(hào)第二章項(xiàng)目基本概況山西XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司隸屬于山西XX能源集團(tuán)有限公司，集團(tuán)公司是山西具有影響力的企業(yè)之一，是集能源、房地產(chǎn)、旅游于一身的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)。旗下山西XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2009年，在建項(xiàng)目“嘉和園”小區(qū)位于介休市北側(cè)，屬于介休市規(guī)劃中的商業(yè)居住新區(qū)，小區(qū)緊鄰新城區(qū)的商業(yè)中心，介于東、西和南側(cè)城市主景觀通廊之間，東鄰市政廣場，南望北壇廣場，交通十分便利，地理位置具有很高的潛在價(jià)值。本項(xiàng)目用地面積為104000m2,總建筑面積293528.44m2，計(jì)劃總投資6億人民幣，山西XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將以雄厚的開發(fā)實(shí)力和精益求精的開發(fā)理念打造都市中的室外桃源，并以其精湛的造園手法全方位展現(xiàn)嘉和園獨(dú)特的園林風(fēng)光，為介休展現(xiàn)全新的居住模式。簡述：《嘉和園》具體介紹：歐式建筑，占地104000平方米，總建筑面積294642.9平方米。其中住宅216294.76平方米，商鋪11976.76平方米，停車位1700個(gè)，容積率為2.23。密度19.79%，綠化達(dá)36.3%。分三期開發(fā)，一期2011年十月封頂，2012年9月30日交付使用，一期由1-5號(hào)五棟樓和部分商鋪組成，建筑面積65886平方米，其中住宅49785.37平方米，商鋪2326.82平方米，停車位340個(gè)，1號(hào)和3號(hào)樓地上16層，2、4、5號(hào)樓地上17層。共397套房，最小戶型96平方米，最大366平方米，全部為飄窗。公建設(shè)施規(guī)劃注重環(huán)境規(guī)劃，以創(chuàng)建運(yùn)動(dòng)健康型生態(tài)環(huán)保型社區(qū)為主題，配備網(wǎng)球場、籃球場、文化娛樂中心等體育及康樂設(shè)施。二期預(yù)計(jì)2013年9月30日入住，三期預(yù)計(jì)2014年9月30日入住……入住前的管理方案參與項(xiàng)目推廣，促進(jìn)項(xiàng)目銷售精誠合作共謀大業(yè)發(fā)展商山西XX能源集團(tuán)有限公司具備雄厚的開發(fā)實(shí)力和創(chuàng)新能力，管理商XXX國際物業(yè)服務(wù)（北京）有限公司有著豐富的物業(yè)推廣和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)以及眾多物業(yè)資深人員，相信通過兩家公司攜手合作，能夠達(dá)到合作共贏的最高境界。運(yùn)用“XXX國際物業(yè)”的介入，加強(qiáng)購房者對售后優(yōu)質(zhì)服務(wù)的信心，更有助于發(fā)展商樹立品牌形象，同時(shí)“XXX國際物業(yè)”還將協(xié)助銷售宣傳推廣活動(dòng)。建議在售樓現(xiàn)場派駐門童、專業(yè)保安、保潔員等物業(yè)工作人員，并身著“XXX國際物業(yè)”在香港專業(yè)設(shè)計(jì)制服，從事迎賓、指揮車輛、保潔等服務(wù)工作，力求前期建立物業(yè)品牌形象。派物業(yè)顧問咨詢專員赴現(xiàn)場解答購房客戶對物業(yè)管理方面的咨詢和疑問。為本項(xiàng)目銷售人員及現(xiàn)場保潔、保安等物管人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)及客戶服務(wù)培訓(xùn)，商討在銷售中有關(guān)物業(yè)管理問題。配合發(fā)展商樓宇營銷宣傳、推廣工作需要，提供企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片等有利于售樓宣傳所需的物業(yè)管理資料，彰顯物管品牌優(yōu)勢。對管理服務(wù)承諾實(shí)施計(jì)劃安排，增加買家信心。對樓盤入伙程序和事項(xiàng)的布置設(shè)計(jì)提供意見，并安排好管理措施。對買家提供超前服務(wù)，定期征詢意見，提供物業(yè)管理信息等。幫助銷售部成立“嘉和園商會(huì)”等，與介休名牌商家攜手，共同打造山西XX能源集團(tuán)有限公司開發(fā)在介休開發(fā)樓盤的品牌效益。幫助銷售部在賣場合理布局各類設(shè)施，并提出愛心支援系統(tǒng)的設(shè)置方案（如醫(yī)療急救、便民傘、便民推車、小型手推貨車、愛心車、緊急求助等）。注：因銷售推廣需要，而產(chǎn)生的費(fèi)用（含人力成本），由XXX國際物業(yè)負(fù)責(zé)編制財(cái)務(wù)預(yù)算和具體實(shí)施，經(jīng)發(fā)展商批準(zhǔn)后從發(fā)展商銷售推廣費(fèi)用中例支。前期工作計(jì)劃“XXX國際物業(yè)”在成為物業(yè)管理商后，將根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度，制訂科學(xué)、成熟的物業(yè)管理工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展，打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。主要工作包括：對項(xiàng)目的建筑遺留事項(xiàng)提出意見和建議對項(xiàng)目的機(jī)電設(shè)施運(yùn)行提出意見和建議對項(xiàng)目的智能系統(tǒng)提出意見和建議參與各項(xiàng)工程監(jiān)理工作跟進(jìn)項(xiàng)目裝修施工和設(shè)備安裝過程編制年度物業(yè)管理收支預(yù)算編制項(xiàng)目管理啟動(dòng)預(yù)算申報(bào)管理費(fèi)和其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建立人員架構(gòu)，并招聘管理員工制定及完善各項(xiàng)物業(yè)管理制度定期對各部員工進(jìn)行培訓(xùn)安排清潔和保險(xiǎn)招企劃挑選和定制員工制服商討物業(yè)成本，節(jié)約物業(yè)投資XXX國際物業(yè)憑借多年管理經(jīng)驗(yàn)及委派有經(jīng)驗(yàn)工程人員對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，通過定期參加前期項(xiàng)目工程例會(huì)，研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項(xiàng)目方案、可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工圖（包括土建和各類機(jī)電設(shè)備）、項(xiàng)目模型等資料，了解項(xiàng)目規(guī)劃意圖、設(shè)計(jì)內(nèi)容和規(guī)范、確定項(xiàng)目檔次和業(yè)主需求，對項(xiàng)目環(huán)境及設(shè)備建材等方面提出有利于銷售、節(jié)約投資、方便管理的意見和建議。制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為項(xiàng)目預(yù)售創(chuàng)造條件。針對智能化采用程度和深度進(jìn)行探討，即可以促進(jìn)銷售宣傳，又可滿足今后科技及客戶發(fā)展需求，以及盡量減少投資成本。同時(shí)考慮到管理中通過有效的人與技結(jié)合，減少今后的管理成本。根據(jù)項(xiàng)目情況提出物業(yè)改良及增減工程項(xiàng)目建議，以節(jié)省工程費(fèi)用并達(dá)到最高經(jīng)濟(jì)效益。從管理者角度，改善設(shè)計(jì)缺陷在以往，發(fā)展商在很大程度上依賴建筑設(shè)計(jì)單位確定功能及配套設(shè)施，事實(shí)上，沒有哪一家設(shè)計(jì)單位對項(xiàng)目日后運(yùn)行及管理能夠比有經(jīng)驗(yàn)物管公司有更深刻理解。因此往往在交樓之后才由小業(yè)主和物管公司發(fā)現(xiàn)一大堆設(shè)計(jì)缺陷，導(dǎo)致物管公司難以運(yùn)作，業(yè)主怨聲載道。為改變這一狀況，XXX國際物業(yè)將對項(xiàng)目及設(shè)施進(jìn)行審視，盡可能將設(shè)計(jì)中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內(nèi)。功能設(shè)計(jì)(地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面)是否滿足物業(yè)管理需求。小區(qū)人、車分流和車輛就近沿樓臨時(shí)辦事停放和固定停放車位的布局。圍墻和大門設(shè)置。公共區(qū)域裝飾是否易于維修和清潔。公共照明開關(guān)設(shè)置及半開、全開和長明形式開閉。建立合適的管理用房（位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、布局）。設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求，公共機(jī)房和管道井門鎖鑰匙的統(tǒng)一。物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)ぁ⒗修D(zhuǎn)站設(shè)立、位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)和景觀、環(huán)保的協(xié)調(diào)及垃圾分類、收集措施。設(shè)置必要的公共洗手間。信報(bào)箱、牛奶箱設(shè)立方便使用和管理。配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄。對住戶室外空調(diào)位置、預(yù)留穿墻孔和冷凝水的排放等問題。居家生活私密及安全防護(hù)設(shè)施。建筑給排水的節(jié)能環(huán)保。創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)的硬件完善。愛心援助系統(tǒng)和便民設(shè)施的設(shè)置。廚房煙道的設(shè)計(jì)布局智能系統(tǒng)顧問考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃。針對發(fā)展商對智能化工程要求，對原智能化設(shè)計(jì)提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場情況，提出增加智能化功能建議。根據(jù)發(fā)展商最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案，方案要求功能完善、先進(jìn)，設(shè)計(jì)合理、實(shí)用。協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設(shè)備選型提出建議。會(huì)所管理多元化會(huì)所設(shè)施服務(wù)，是吸引業(yè)主購戶欲的一項(xiàng)重要因素，XXX國際物業(yè)將根據(jù)銷售和物管需要，結(jié)合檔次、對象和環(huán)境，提供會(huì)所設(shè)施配備建議