第9章 土地增值稅會計《稅務會計》教學課件

《稅務會計》?精品課件合集第九章土地增值稅會計學習目標理解土地增值稅的稅制要素掌握土地增值稅社會的確認、計量、記錄與申報第一節(jié)土地增值稅的稅制要素一、土地增值稅的納稅人和納稅范圍凡是有償轉讓我國國有土地使用權、地上建筑物及附著物（以下簡稱轉讓房地產）產權，并且取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人。轉讓國有土地使用權，一并轉讓地上的建筑物及附著物連同國有土地使用權，均應繳納土地增值稅?！稗D讓”是指以出售或其他方式進行的有償轉讓，不包括以繼承、贈與方式進行的無償轉讓。出租房地產行為、受托代建工程，由于產權沒有轉移，不屬于該稅的納稅范圍。第一節(jié)土地增值稅的稅制要素二、土地增值稅稅率土地增值稅實行四級超率累進稅率，即以納稅對象的增值率為累進依據(jù)，按超率累進方式計算應納稅額的稅率。

土地增值稅稅率表級次增值額占扣除項目金額比例稅率（%）速算扣除率（%）150%（含）以下300250%以上～100%（含）4053100%以上～200%（含）50154200%以上6035第一節(jié)土地增值稅的稅制要素三、土地增值稅的納稅期限與納稅地點

土地增值稅的納稅人應于轉讓房地產合同簽訂之日起7日內到房地產所在地的稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告以及其他與轉讓房地產有關的資料。

房地產所在地是指房地產的坐落地。納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產所在地分別納稅。

納稅人應按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。第一節(jié)土地增值稅的稅制要素四、土地增值稅的減免1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的。2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產。3.居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時，凡居住滿5年（或以上）的，免繳土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半繳納土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定繳納土地增值稅。4.以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)時，可免繳土地增值稅；一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，可免繳土地增值稅。第二節(jié)土地增值稅的確認計量一、轉讓收入的確認（1）貨幣收入。納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物產權而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。（2）實物收入。納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物產權而取得的各種實物形態(tài)的收入，如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產。（3）其他收入。納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物而取得的無形資產收入或具有財產價值的權利，如專利權、商標權。第二節(jié)土地增值稅的確認計量一、轉讓收入的確認銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+稅率或征收率）增值稅銷項稅額=銷售額×稅率或征收率土地增值稅應稅收入=全部價款和價外費用-增值稅銷項稅額第二節(jié)土地增值稅的確認計量二、扣除項目金額的確認（一）新建房扣除項目金額1.取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款或出讓金，以及按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。2.開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本。納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（房地產開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費。第二節(jié)土地增值稅的確認計量二、扣除項目金額的確認（一）新建房扣除項目金額

3.開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用。此項費用亦稱房地產開發(fā)費用。它是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。其中，財務費用中的利息支出，在最高不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額前提下，可以據(jù)實扣除；管理費用、銷售費用，則按上述1、2項計算的金額之和的5%以內計算扣除（具體比例由省級政府規(guī)定）。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出以及不能提供金融機構證明的房地產開發(fā)費用的，按上述1、2項計算的金額之和的10%以內計算扣除（具體比例由省級政府規(guī)定）。第二節(jié)土地增值稅的確認計量二、扣除項目金額的確認（一）新建房扣除項目金額

4.與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的稅金及附加，即城市維護建設費、印花稅和教育費附加等。在轉讓房地產時涉及的增值稅進項稅額，若允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目；若不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不得扣減增值稅稅額。

5.其他扣除項目。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的企業(yè)，可按上述第1、2項金額之和，加計20%扣除。第二節(jié)土地增值稅的確認計量二、扣除項目金額的確認（二）舊房及建筑物扣除項目金額其扣除項目包括轉讓房地產的評估價格和轉讓中支付的相關稅金。評估價格即在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本乘以成新度折扣率的價格，評估價格須經(jīng)稅務機關確認。第二節(jié)土地增值稅的確認計量三、應納土地增值稅的計算土地增值額=轉讓房地產的總收入-扣除項目金額增值率=增值額÷扣除項目金額×100%應納稅額

=土地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除率第二節(jié)土地增值稅的確認計量三、應納土地增值稅的計算【例9-1】天博房地產公司“營改增”后的新開工項目按一般計稅方法計算增值稅，符合土地增值稅扣除項目的成本合計7500萬元（其中土地價款3500萬元），符合抵扣條件的抵扣進項稅額為385萬元，當年銷售額為15490萬元。第二節(jié)土地增值稅的確認計量三、應納土地增值稅的計算【例9-1】公司無法按項目分攤利息支出，不能提供金融機構貸款證明，不考慮其他稅費。不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除；對從事房地產開發(fā)的納稅人可按規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除，合計可以加計扣除30%的成本。第二節(jié)土地增值稅的確認計量三、應納土地增值稅的計算【例9-1】相關計算如下：銷售額=（15490-3500）÷1.09=11000（萬元）應交增值稅=11000×9%-385=605（萬元）扣除項目金額=［（7500-3500）÷1.09+3500］×（1+30%）=7169.7248×（1+30%）=9320.6422（萬元）增值額=11000+3500-9320.6422=5179.3578（萬元）增值率=5179.3578÷7169.7248×100%=72.24%應交土地增值稅=5179.3578×40%-9320.6422×5%=1605.711（萬元）第二節(jié)土地增值稅的確認計量三、應納土地增值稅的計算【例9-2】某房地產開發(fā)公司轉讓高級公寓一棟，共獲得貨幣收入7500萬元，獲得購買方原準備蓋樓的鋼材2100噸，2500元/每噸。公司為取得土地使用權所支付的金額為1450萬元，開發(fā)土地、建房及配套設施等共支出2110萬元，開發(fā)費用共計480萬元（其中：利息支出295萬元，未超過扣除標準），轉讓房地產有關的稅金共付47萬元。房地產開發(fā)費用按規(guī)定的最高比例計算。第二節(jié)土地增值稅的確認計量三、應納土地增值稅的計算【例9-2】計算應納稅額如下：（1）收入額=7500+2100×0.25=8025（萬元）（2）扣除項目金額=（1450+2110）×（1+20%）+295+（1450+2110）×5%+47=4792（萬元）其中：其他開發(fā)費用實際支出比例=（480-295）÷（1450+2110）×100%=5.2%，超過5%的限額，按5%計算如下：（1）（1450+2110）×5%=178（萬元）（3）增值額=8025-4792=3233（萬元）（4）增值額占扣除項目金額比例=3233÷4792×100%=67.47%（5）應交土地增值稅=3233×40%-4792×5%=1053.6（萬元）第二節(jié)土地增值稅的確認計量四、預交土地增值稅的計算

第一種計算方法：

應預繳土地增值稅=[全部價款和價外費用-（全部價款和價外費用-當期銷售房地產項目對應的土地價款）÷（1+增值稅適用稅率）×增值稅適用稅率]×土地增值稅預征率

第二種計算方法（簡化方法）：

應預繳土地增值稅=（預收款-應預繳增值稅款）×土地增值稅預征率

納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額/增值稅應交稅額。第二節(jié)土地增值稅的確認計量四、預交土地增值稅的計算

【例9-3】天欣公司取得商品房預售收入1.09億元，對應的土地價款為5000萬元，所在省級人民政府規(guī)定土地增值稅預征率為3%。

應預繳土地增值稅=[10900-（10900-5000）÷（1+9%）×9%]×3%=312.39（萬元）

若企業(yè)不能準確核算預收款對應的土地價款，按簡化方法計算應預繳土地增值稅如下：

應預繳土地增值稅

=[10900-10900÷（1+9%）×3%]×3%=318（萬元）第二節(jié)土地增值稅的確認計量五、土地增值稅的清算

土地增值稅清算是納稅人在符合清算條件后，按規(guī)定計算房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產項目應繳納的土地增值稅稅款的行為。土地增值稅清算應該以有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算；對分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位。如果開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅，應分別計算增值額。納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅清算。（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的。（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的。（3）直接轉讓土地使用權的。第二節(jié)土地增值稅的確認計量五、土地增值稅的清算

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。（1）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。（4）省級稅務機關規(guī)定的其他情況。第三節(jié)土地增值稅的會計處理一、主營房地產企業(yè)土地增值稅的會計處理（一）現(xiàn)貨房地產銷售在現(xiàn)貨房地產銷售情況下，采用一次性收款、房地產移交使用、發(fā)票賬單提交買主、錢貨兩清的，應將房地產移交和發(fā)票結算賬單提交買主時作為銷售實現(xiàn)，借記“銀行存款”等，貸記“主營業(yè)務收入”等；同時，計算應交土地增值稅，借記“稅金及附加”，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”。第三節(jié)土地增值稅的會計處理一、主營房地產企業(yè)土地增值稅的會計處理（一）現(xiàn)貨房地產銷售【例9-4】以【例9-2】為例，不考慮其他相關稅金，做如下會計分錄：收入實現(xiàn)時：借：銀行存款 75000000貸：主營業(yè)務收入 75000000借：原材料 5250000貸：主營業(yè)務收入 5250000計算應交土地增值稅時：借：稅金及附加 10536000貸：應交稅費——應交土地增值稅 10536000第三節(jié)土地增值稅的會計處理一、主營房地產企業(yè)土地增值稅的會計處理（二）預售商品房

在商品房預售的情況下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到購房款時，借記“銀行存款”，貸記“預收賬款”；按規(guī)定預繳土地增值稅時，借記“應交稅費——應交土地增值稅”，貸記“銀行存款”等；待該商品房交付使用后，開出發(fā)票結算賬單交給買主時，作為收入實現(xiàn)，借記“預收賬款”，貸記“主營業(yè)務收入”等；同時，計算由實現(xiàn)的銷售收入負擔的土地增值稅，借記“稅金及附加”等，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”。按照稅法規(guī)定，該項目全部竣工、辦理決算后進行清算，企業(yè)收到退回多繳的土地增值稅，借記“銀行存款”等，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”。補繳土地增值稅時，做相反的會計分錄。第三節(jié)土地增值稅的會計處理一、主營房地產企業(yè)土地增值稅的會計處理（二）預售商品房

【例9-5】某房地產開發(fā)公司在某項目竣工前，預先售出部分房地產而取得收入200萬元，假設應預繳土地增值稅20萬元；項目竣工后，工程全部收入500萬元，應交土地增值稅80萬元。做會計分錄如下：（1）收到預收款時：借：銀行存款 2000000貸：預收賬款——××買主 2000000第三節(jié)土地增值稅的會計處理一、主營房地產企業(yè)土地增值稅的會計處理（二）預售商品房

【例9-4】（2）預繳土地增值稅時：借：應交稅費——應交土地增值稅 200000貸：銀行存款 200000（3）實現(xiàn)收入、進行結算時：借：預收賬款——××買主 2000000銀行存款 3000000貸：主營業(yè)務收入 5000000第三節(jié)土地增值稅的會計處理一、主營房地產企業(yè)土地增值稅的會計處理（二）預售商品房

【例9-4】（4）按土地增值稅規(guī)定，計算整個工程項目收入應交土地增值稅時：借：稅金及附加 800000貸：應交稅費——應交土地增值稅 800000（5）繳清應交土地增值稅時：借：應交稅費——應交土地增值稅 600000貸：銀行存款 600000第三節(jié)土地增值稅的會計處理一、主營房地產企業(yè)土地增值稅的會計處理（二）預售商品房

【例9-6】天湖房地產公司7月份銷售A項目，取得普通住宅預收款8880萬元，開工許可證在“營改增”后取得，適用增值稅一般計稅方法，該項目土地增值稅預征率為2%。預繳增值稅=8880÷（1+9%）×3%=244.4（萬元）預繳土地增值稅=（8880-244.4）×2%=172.71（萬元）第三節(jié)土地增值稅的會計處理一、主營房地產企業(yè)土地增值稅的會計處理（二）預售商品房

【例9-6】做會計分錄如下：（1）收到預收款時借：銀行存款88800000貸：預收賬款88800000（2）次月預繳增值稅時借：應交稅費——預交增值稅2444000貸：銀行存款

2444000（3）預繳土地增值稅時借：應交稅費——土地增值稅1727

100貸：銀行存款1727

100第三節(jié)土地增值稅的會計處理二、非主營房地產企業(yè)轉讓房地產土地增值稅的會計處理企業(yè)轉讓國有土地使用權連同地上建筑物及其附著物，應通過“固定資產清理”等賬戶核算，取得的轉讓收入記入“固定資產清理”等賬戶的貸方；應繳納的土地增值稅，借記“固定資產清理”等，貸記“應交稅費——應繳土地增值稅”等。第三節(jié)土地增值稅的會計處理二、非主營房地產企業(yè)轉讓房地產土地增值稅的會計處理【例9-7】AB公司（增值稅一般納稅人）因企業(yè)現(xiàn)金流量不足，長期拖欠CD公司商品價款3000萬元，CD公司已計提壞賬準備450萬元。經(jīng)雙方協(xié)商，于5月10日簽訂債務重組協(xié)議，AB公司將其一棟商品房抵頂商品價款。商品房于“營改增”前購置，買價1923.08萬元，原價2000萬元，已提折舊500萬元，市場公允價值2500萬元（含稅），AB公司另支付銀行存款250萬元，經(jīng)稅務機關認定的重置成本價為3000萬元，成新度折扣率65%。CD公司將該商品房重新裝修后銷售，取得銷售收入3270萬元（含稅），發(fā)生裝修費支出327萬元（含稅）。不考慮其他相關稅費。第三節(jié)土地增值稅的會計處理二、非主營房地產企業(yè)轉讓房地產土地增值稅的會計處理【例9-7】（1）AB公司相關會計處理。①應交相關稅金的計算。

增值稅一般納稅人銷售“營改增”前取得的不動產，可以選擇按簡易計稅方法適用征收率5%繳納增值稅，開具增值稅專用發(fā)票。應交增值稅=（2500-1923.08）÷1.05×5%=27.47（萬元）

增值稅專用發(fā)票上反映的稅額為27.47萬元，金額為2472.53萬元（2500-27.47）。應交土地增值稅的計算：評估價格=3000×65%=1950（萬元）增值額=2500÷1.05-1950=430.95（萬元）增值率=（430.95÷1950）×100%=22.1%應交土地增值稅=430.95×30%-1950×0%=129.29（萬元）第三節(jié)土地增值稅的會計處理二、非主營房地產企業(yè)轉讓房地產土地增值稅的會計處理【例9-7】②將抵債房產轉入清理。借：固定資產清理15000000

累計折舊5000000

貸：固定資產20000000③計提應交稅費。借：固定資產清理1567600

貸：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）274700

——應交土地增值稅1292900第三節(jié)土地增值稅的會計處理二、非主營房地產企業(yè)轉讓房地產土地增值稅的會計處理【例9-7】②將抵債房產轉入清理。借：固定資產清理15000000

累計折舊5000000

貸：固定資產20000000③計提應交稅費。借：固定資產清理1567600

貸：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）274700

——應交土地增值稅1292900第三節(jié)土地增值稅的會計處理二、非主營房地產企業(yè)轉讓房地產土地增值稅的會計處理【例9-7】④抵償債務。借：應付賬款——CD公司30000000

貸：固定資產清理25000000

銀行存款2500000

營業(yè)外收入——債務重組利得2500000借：固定資產清理8432400

貸：資產處置損益8432400第三節(jié)土地增值稅的會計處理二、非主營房地產企業(yè)轉讓房地產土地增值稅的會計處理【例9-7】（2）CD公司相關會計處理。①收到抵債資產，沖銷債權。借：庫存商品——待售房產24725300

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）274700

庫存現(xiàn)金2500000

壞賬準備4500000

貸：應收賬款——AB公司30000000

資產減值損失2000000第三節(jié)土地增值稅的會計處理二、非主營房地產企業(yè)轉讓房地產土地增值稅的會計處理【例9-7】（2）CD公司相關會計處理。②將待售房產轉入在建工程。借：在建工程24725300

貸：庫存商品——待售房產24725300③發(fā)生工程支出。借：在建工程3000000

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）270000

貸：庫存現(xiàn)金等3270000④工程完工轉入庫存商品，待售房產轉入在建工程。借：庫存商品——待售房產27725300

貸：在建工程27725300第三節(jié)土地增值稅的會計處理二、非主營房地產企業(yè)轉讓房地產土地增值稅的會計處理【例9-7】⑤開具增值稅專用發(fā)票進行銷售。借：應收賬款（或銀行存款）32700000

貸：其他業(yè)務收入30000000

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額