城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)平衡研究

城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)平衡研究

城市基準(zhǔn)價(jià)格水平是我國(guó)土地景觀規(guī)劃體系的核心，反映了城市的總價(jià)格。這是對(duì)城市土地使用的平均評(píng)價(jià)價(jià)值，如商業(yè)、住宅和工業(yè)。基準(zhǔn)地價(jià)居于基礎(chǔ)地位,是其它地價(jià)產(chǎn)生的根源。城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)平衡,是為了協(xié)調(diào)區(qū)域地價(jià),充分發(fā)揮地價(jià)在調(diào)控土地市場(chǎng)中的作用,使基準(zhǔn)地價(jià)能客觀地反映出不同城鎮(zhèn)間真實(shí)的經(jīng)濟(jì)差異和地價(jià)水平,促進(jìn)土地市場(chǎng)的均衡發(fā)展。由于各城市所處區(qū)位不同,政府培育土地市場(chǎng)的力度不同,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同,必然造成部分城市地價(jià)水平或基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果與其土地質(zhì)量相背離、不匹配,因此對(duì)城市間地價(jià)水平的平衡分析是非常必要的,有利于區(qū)域間地價(jià)協(xié)調(diào)、培育,發(fā)展城市土地市場(chǎng),使其地價(jià)水平能客觀地反映當(dāng)?shù)貙?shí)際水平。并且能夠?qū)φ畬?duì)城市確定基準(zhǔn)地價(jià)提供有效依據(jù)。我國(guó)城市土地平衡研究是近年來新興的一個(gè)研究方向。王慶改、鄭新奇等人于2002年在對(duì)山東省17個(gè)城市分等的基礎(chǔ)上對(duì)其進(jìn)行了地平衡研究,福建省也于近年做過此類研究,研究方法不盡相同,總的來說,我國(guó)城市土地分等研究還處于探索、起步階段,研究案例很少。此次研究在參考前人研究方法的基礎(chǔ)上,提出了自己的新的地價(jià)平衡研究方法,和前人方法稍有不同,希望能得到廣大同行的指點(diǎn)和批評(píng)。1基準(zhǔn)價(jià)格確定的基本技術(shù)環(huán)節(jié)在進(jìn)行土地平衡研究之前所必須做的第一步工作就是對(duì)各個(gè)城市所公布的基準(zhǔn)地價(jià)統(tǒng)一地價(jià)內(nèi)涵。一個(gè)地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)土地市場(chǎng)會(huì)起到引導(dǎo)與宏觀管理作用,要使基準(zhǔn)地價(jià)真正起到作用,首先必須做好城鎮(zhèn)間的基準(zhǔn)地價(jià)平衡,而要實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)間基準(zhǔn)地價(jià)平衡的前提是基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵與基準(zhǔn)條件的規(guī)范與統(tǒng)一,確定基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵,是搞好基準(zhǔn)基價(jià)平衡的基本技術(shù)環(huán)節(jié)。基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的統(tǒng)一從理論上來說,土地價(jià)格應(yīng)當(dāng)是土地資源價(jià)格與土地資產(chǎn)價(jià)格之和。其中,土地資源價(jià)格是真正的地租的資本化,即真正的地租除以利率,相當(dāng)于基準(zhǔn)地價(jià)中的土地收益部分,土地資產(chǎn)價(jià)格則為土地資產(chǎn)成本價(jià)格加上平均利潤(rùn)。簡(jiǎn)言之,地價(jià)的內(nèi)涵為純地租的價(jià)格和土地資源的價(jià)格,凡是“土地資本”,都應(yīng)該算在地價(jià)內(nèi);土地拆遷開發(fā)費(fèi)也是構(gòu)成基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵所必不可少的。因此,基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵必須包含政府出讓土地純收益、城市建設(shè)配套費(fèi)和土地拆遷開發(fā)費(fèi),基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)是熟地狀態(tài)而不是生地狀態(tài)下的價(jià)格。另外,由于各城市的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵都有所不同,但隨著規(guī)范化管理的需要,越來越多的城市按統(tǒng)一規(guī)定進(jìn)行了基準(zhǔn)地價(jià)的更新。本次研究對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的統(tǒng)一主要從用地年期、評(píng)估期日、容積率等方面來進(jìn)行,具體內(nèi)容包括:1.1單一參考價(jià)格的類型1.2統(tǒng)一土地利用基準(zhǔn)的使用年限本次基準(zhǔn)地價(jià)平衡價(jià)格是指各類用地的法定出讓土地最高使用年限的土地價(jià)格。商業(yè)用地為40年,居住用地為70年,工業(yè)用地50年。1.3統(tǒng)一基本價(jià)格的開發(fā)水平基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式為地面地價(jià),即具備“五通一平”(宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊以及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整)的土地的基準(zhǔn)地價(jià)。1.4基準(zhǔn)地段平衡基準(zhǔn)地價(jià)指的是在各級(jí)土地平均容積率下的地價(jià)。本次基準(zhǔn)地價(jià)平衡界定的容積率為標(biāo)準(zhǔn)容積率,即商業(yè)用地2.0~3.0;居住用地1.5~2.5;工業(yè)用地0.5~1.0。1.5單一商業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格評(píng)價(jià)方法本次商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)全部采用區(qū)片價(jià)表示。1.6單一基準(zhǔn)價(jià)格表的估計(jì)期為2基準(zhǔn)價(jià)值變式的統(tǒng)一由于現(xiàn)有的數(shù)據(jù)來源有限,所收集到的各個(gè)城市的基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù),一般都是2000年至今的數(shù)據(jù),其評(píng)估日期都不同,但由于所采用的地價(jià)數(shù)據(jù)都是當(dāng)?shù)卣谑褂玫膶?shí)際數(shù)據(jù),因各城市的基準(zhǔn)地價(jià)表示形式(樓面地價(jià)、地面地價(jià)、平均容積率下的地價(jià)、特定容積率下的地價(jià))、年期等有所不同,為使數(shù)據(jù)具有可比性,統(tǒng)一各城市基準(zhǔn)地價(jià)的地價(jià)內(nèi)涵,進(jìn)行地價(jià)修正,使各城市的基準(zhǔn)地價(jià)具有可比性,是地價(jià)平衡研究的重要內(nèi)容之一。地價(jià)修正是通過一系列地價(jià)修正公式實(shí)現(xiàn)的,主要包括對(duì)估價(jià)期日的修正和年期修正等。2.1第i個(gè)城市第k類用地第k級(jí)別的地段指數(shù)估價(jià)期日修正采用地價(jià)指數(shù)修正公式,公式為:qijk——第i個(gè)城市第j類用地第k級(jí)別的地價(jià)指數(shù);pijk——統(tǒng)一基準(zhǔn)日第i個(gè)城市第j類用地第k級(jí)別平均地價(jià);pijko——實(shí)際基準(zhǔn)日第i個(gè)城市第j類用地第k級(jí)別的平均地價(jià)。2.2年度修訂2.2.1推行由長(zhǎng)期導(dǎo)向的土地還原利率m其中,Pm——年期修正后土地價(jià)格Pm1——年期修正前比較實(shí)例價(jià)格r——土地還原利率m——待估宗地的使用年期m1——比較實(shí)例的使用年期2.2.2計(jì)算出的土地價(jià)格是法律最高期限的土地價(jià)值計(jì)算公式如下所示公式中各項(xiàng)含義同上。通過地價(jià)修正,統(tǒng)一地價(jià)內(nèi)涵,使29個(gè)城市的地價(jià)內(nèi)涵一致。3城鎮(zhèn)土地等分等初步劃分在統(tǒng)一地價(jià)內(nèi)涵之后,接著需要對(duì)這組城市進(jìn)行土地質(zhì)量分等,然后對(duì)處于相同等級(jí)的城市在同樣的標(biāo)準(zhǔn)下進(jìn)行地價(jià)平衡分析。城鎮(zhèn)土地質(zhì)量分等是通過對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然等各項(xiàng)因素的綜合分析,揭示城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異,然后運(yùn)用定量和定性相結(jié)合的方法對(duì)城鎮(zhèn)土地質(zhì)量進(jìn)行量化,評(píng)定城鎮(zhèn)的等級(jí)。本次研究主要是依據(jù)2002年開始實(shí)施的《城市土地質(zhì)量分等定級(jí)規(guī)程》中城鎮(zhèn)土地質(zhì)量分等的影響因素來分析的,概括起來有:城市區(qū)位、城市集聚規(guī)模、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市用地投入產(chǎn)出水平、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、區(qū)域綜合服務(wù)能力和區(qū)域土地供應(yīng)潛力7個(gè)因素。如前所述,城市間土地質(zhì)量等級(jí)是上述7個(gè)主要因素共同作用的結(jié)果。這些因素相互影響,每個(gè)因素又包含有多個(gè)因子,構(gòu)成有序的層次結(jié)構(gòu)體系。參照2002年實(shí)施的《城鎮(zhèn)土地質(zhì)量分等定級(jí)規(guī)程》中對(duì)城鎮(zhèn)土地分等的指標(biāo)體系,我們選擇了7個(gè)方面共19項(xiàng)指標(biāo),并采用特爾菲法對(duì)每個(gè)影響因素賦以相應(yīng)權(quán)重,建立了多因素綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系(表1)。根據(jù)以上評(píng)價(jià)指標(biāo),對(duì)每個(gè)城市的每個(gè)指標(biāo)依次進(jìn)行排序,然后應(yīng)用位序標(biāo)準(zhǔn)化公式計(jì)算每個(gè)因子的得分,采用特爾菲法對(duì)每個(gè)影響因素及因子賦以的權(quán)重,計(jì)算出這29個(gè)城市的總得分。按照分?jǐn)?shù)高低的位序排列,本次研究采用數(shù)軸法對(duì)城市得分進(jìn)行散點(diǎn)分析,按照土地利用效果的實(shí)際情況,選擇點(diǎn)距較大處作為等間分界,對(duì)城市土地等進(jìn)行初步劃分。圖1為分等結(jié)果散點(diǎn)圖。由圖1可以看出,城市土地分等結(jié)果如下:一等城市上海廣州北京二等城市寧波青島深圳南京成都天津杭州大連沈陽三等城市長(zhǎng)沙濟(jì)南哈爾濱武漢西安廈門重慶太原長(zhǎng)春四等城市蘭州昆明南寧貴陽西寧五等城市銀川烏魯木齊呼和浩特4政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心由圖1可以看出,土地質(zhì)量分等得分排前三位的城市是上海、廣州和北京,上海和廣州是我國(guó)東南沿海城市,其有便利的交通條件,對(duì)外開放程度較高,在吸引外資及人才等方面都有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì),經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高。北京是我國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心,在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面都具有良好的發(fā)展條件,其用地產(chǎn)出水平也較高;得分較低的有銀川、烏魯木齊、呼和浩特等西部較偏遠(yuǎn)的城市,其區(qū)域交通條件比較落后,各方面發(fā)展比較緩慢,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也相對(duì)較低,用地產(chǎn)出水平不高。西安市位于第17位。從商業(yè)最高級(jí)別用地基準(zhǔn)地價(jià)排序來看,大連市居高,北京、南京、天津、重慶、廣州、上海等城市次之,最低的是銀川、西寧、呼和浩特等西部城市。在本次研究的29個(gè)城市中,西安市商用最高級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)位于第26位,最低級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)排最后一位;住宅最高級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)位于第15位,最低級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)位于最后一位;工業(yè)最高級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)位于第3位,最低級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)位于第27位。5基準(zhǔn)地段的算數(shù)在對(duì)各城市進(jìn)行土地分等及基準(zhǔn)地價(jià)排序以后,將各城市土地分等序位所在的某類用地某一級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)與原基準(zhǔn)地價(jià)的算術(shù)平均數(shù)作為該城市此類用地此級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)初次平衡值。目的是在土地分等的基礎(chǔ)上,消除由于樣本點(diǎn)選取不同而造成的誤差。然后將各城市初次平衡值進(jìn)行排序,得到某類用地某級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)初次平衡的序位。初次平衡后,商用最高級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)最高的是北京,廣州、上海、南京等城市次之。結(jié)果見表1。6基準(zhǔn)地段平衡的算法在初次平衡的基礎(chǔ)上,對(duì)照土地分等結(jié)果,根據(jù)對(duì)各城市發(fā)展?fàn)顩r的了解,找出基準(zhǔn)地價(jià)水平與土地分等排序趨勢(shì)及實(shí)際情況相符合的城市為基準(zhǔn)地價(jià)平衡的控制點(diǎn)。如:商用最高級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平衡計(jì)算的控制點(diǎn)為廣州、沈陽和呼和浩特;住宅最高級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平衡計(jì)算的控制點(diǎn)為上海、長(zhǎng)沙、太原和呼和浩特;工業(yè)最低級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平衡計(jì)算的控制點(diǎn)為上海、重慶和呼和浩特。然后以控制點(diǎn)最高或最低基準(zhǔn)地價(jià)為標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)各城市的土地分等得分情況,對(duì)本次研究的29個(gè)城市最高或最低級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行平衡。對(duì)沒有前控制點(diǎn)或后控制點(diǎn)的城市,仍按照其初次平衡后的基準(zhǔn)地價(jià)和城市土地分等位序所在的地價(jià)水平做算術(shù)平均求得(如:商用最高級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平衡計(jì)算中,北京市初次平衡后的地價(jià)水平最高,而城市土地分等結(jié)果中位于第三位,沒有前控制點(diǎn),按照上述方法進(jìn)行二次平衡)。平衡公式為:其中,Vi:表示某城市某用途最高級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平衡值;Vo:前控制點(diǎn)某用途原最高級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià);Vn:后控制點(diǎn)某用途原最高級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià);△Ni:與前控制點(diǎn)分等分值的差;No:前控制點(diǎn)的城市土地分等分值;Nn:后控制點(diǎn)的城市土地分等分值。經(jīng)過初次平衡計(jì)算和再次平衡計(jì)算后,計(jì)算結(jié)果如下(表3-表7)7不同等級(jí)城市基準(zhǔn)建設(shè)在地價(jià)平衡結(jié)果的基礎(chǔ)上,我們對(duì)各城市間的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行對(duì)比分析,找出其共性和差異點(diǎn),便于對(duì)城市地價(jià)體系有進(jìn)一步的了解和認(rèn)識(shí),也可以作為政府單位對(duì)城市的基準(zhǔn)地價(jià)更新的參考。從表2-表7可以看出,一般情況下,城市等級(jí)越高,其相同土地類型相同級(jí)別的土地基準(zhǔn)地價(jià)相應(yīng)也就越高。就某一城市而言,由于商業(yè)用地一般占據(jù)比較繁華的地段,其基準(zhǔn)地價(jià)一般高于住宅用地和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。住宅用地由于住戶對(duì)周圍環(huán)境的要求,而工業(yè)用地對(duì)環(huán)境基本上要求不高,所以住宅用地地價(jià)一般要高于工業(yè)用地地價(jià)。在經(jīng)過地價(jià)平衡之前,在基于土地分等的基礎(chǔ)上來看,很多城市的基準(zhǔn)地價(jià)水平和該城市等級(jí)并不相符,需要經(jīng)過地價(jià)平衡作出些許調(diào)整,從而使該城市基準(zhǔn)地價(jià)符合城市發(fā)展?fàn)顩r。以西安市為例:從前面的城市土地分等結(jié)果可以看出,西安市位于第十七位,屬于三等城市,從土地分等位序和基準(zhǔn)地價(jià)排序結(jié)果來看,不管是商用、住宅還是工業(yè)用地都有不同程度的背離?？傮w來看,商用地基準(zhǔn)地價(jià)遠(yuǎn)低于相同等級(jí)城市的平均水平,平衡后最高級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)約為原地價(jià)的2倍;住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)與同一等級(jí)城市平均水平基本保持平衡,平衡后最高級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)與原地價(jià)基本保持一致;工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)高于同等級(jí)城市基準(zhǔn)地價(jià)平均水平,平衡后最高級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)約為原地價(jià)的一半。8基準(zhǔn)地段的價(jià)平衡一個(gè)城市的基準(zhǔn)地價(jià)是否符合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平,這對(duì)于一個(gè)城市來說至關(guān)重要,若地價(jià)太高,則可能影響當(dāng)?shù)氐恼猩桃Y,若地價(jià)太低,則有可能對(duì)當(dāng)?shù)卣{(diào)控土地市場(chǎng)帶來很大壓力,所以對(duì)一個(gè)城市進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)定位之前,先進(jìn)行一次基準(zhǔn)地價(jià)平衡是非常有必要的。地價(jià)平衡分析是對(duì)一組城市在相同條件下的對(duì)比分析,使城市基準(zhǔn)地價(jià)之間具有可比性,在經(jīng)過地價(jià)平衡研究之后,我們可以比較準(zhǔn)確的對(duì)一個(gè)城市的基準(zhǔn)地價(jià)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行定位,可以反映出一個(gè)城市的