某市投資發(fā)展研究報告

漯河市投資開展

研究報告投資開展部2024年4月對漯河市城市根本情況介紹。漯河市宏觀經(jīng)濟的調研，了解當?shù)鼐用裆钋闆r，判斷進入時機的隱性條件。關于房地產(chǎn)市場的了解，對以往市場交易活潑程度，房價及開發(fā)本錢進行綜合調查。已有工程的研究分析，可以預知各區(qū)域的開發(fā)情況。對于各種進入時機，進行優(yōu)劣勢分析。前言目錄一、城市介紹區(qū)位、人口、交通、規(guī)劃二、宏觀經(jīng)濟生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資、居民可支配收入、社會消費品零售總額、財政情況、金融情況三、市場研究土地交易情況、房地產(chǎn)供求、價格走勢、分區(qū)差異四、工程案例展示五、進入時機研究開發(fā)研究、投資地產(chǎn)可行性研究、其他介入時機第一章、城市介紹區(qū)位、人口、交通、規(guī)劃★漯河市位于河南省中部,伏牛山東麓平原與淮北平原交錯地帶,境內(nèi)河流為淮河流域沙潁河水系,淮河兩大支流沙河、澧河貫穿全境并在市區(qū)交匯,濱河城市特色明顯。交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)宜居，境內(nèi)地勢平坦,四通八達,京廣鐵路縱貫漯河南北，高速公路交匯于此，漯河現(xiàn)已成為中原地區(qū)重要的鐵路、高速公路“雙十字〞交通樞紐。區(qū)位介紹★2024年新的行政區(qū)劃調整后，轄區(qū)由原來的郾城、臨潁、舞陽、源匯區(qū)“三縣一區(qū)〞調整為郾城、源匯、召陵三區(qū)和臨潁、舞陽二縣。漯河城區(qū)面積1020平方公里，城市規(guī)模不斷擴大，郾城、源匯、召陵、高新區(qū)等新城區(qū)建設以及淞江新區(qū)、開源新區(qū)的開發(fā)步伐加快，市區(qū)建成區(qū)面積由“九五〞末的３３．５平方公里開展到４８．６平方公里，常住人口由３３．３萬人增加到４６萬人。到２０１０年，市區(qū)建成區(qū)面積６０平方公里，常住人口57萬人以上，中心城市區(qū)域率先實現(xiàn)一體化。區(qū)位介紹漯河市區(qū)人口增長情況名稱面積/km2人口占比源匯區(qū)20211.7%郾城區(qū)41318.3%召陵區(qū)40518.7%舞陽縣77623.7%臨潁縣82127.6%漯河各區(qū)域人口占總人口情況漯河市當前人口為126萬人〔除舞陽、臨潁〕，城區(qū)人口57萬。人口情況人民路CBD長江路副中心黃河路副中心醫(yī)專商圈〔規(guī)劃〕城東商圈〔已建未規(guī)模〕區(qū)域規(guī)劃居住商業(yè)工業(yè)綠化漯河市用地規(guī)劃圖區(qū)域規(guī)劃黃河路、淞江路新區(qū)開發(fā)區(qū)人民路開展軸新區(qū)區(qū)域規(guī)劃新區(qū)規(guī)劃★?漯河新區(qū)建設總體方案?顯示，漯河新區(qū)在漯河中心城區(qū)東部地區(qū)集中布局，總規(guī)劃面積148平方公里。漯河新區(qū)將開展成為中國食品名城核心區(qū)，重點開展以肉類精加工、糧食深加工、果蔬加工、飲料加工、調味品加工等食品加工為主導,以食品機械、高檔紙制品和包裝材料為配套的先進制造業(yè)，以抗生素等為主的生物制藥等食品下游延伸產(chǎn)業(yè)等。規(guī)劃區(qū)空間范圍以漯河經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、東城產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)為根底，逐步向東北方向拓展，西起金山路，東至召陵區(qū)姬石鄉(xiāng)、召陵鎮(zhèn)的東邊界，南至規(guī)劃建設的南環(huán)路，北至沙河。區(qū)域規(guī)劃漯河生態(tài)水域城位置位置漯河生態(tài)水域城〔森林公園〕位于龍江路和沙河的交叉，占地約4平方公里，是新區(qū)商業(yè)中心和高端住宅區(qū)。龍江路金山路區(qū)域規(guī)劃生態(tài)水域城鳥瞰圖區(qū)域規(guī)劃漯河生態(tài)水域城周邊實景區(qū)域規(guī)劃第二章、宏觀經(jīng)濟土地交易情況、房地產(chǎn)供求、價格走勢、分區(qū)差異漯河市近三年GDP202420242024270002377221474漯河市近三年人均GDP/元2024年全國人均GDP為29748元，高于漯河10.2%，說明漯河經(jīng)濟開展處于相對落后水平，固定資產(chǎn)投資額度缺乏。宏觀經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)同比增長率第一產(chǎn)業(yè)4.4%第二產(chǎn)業(yè)17.3%第三產(chǎn)業(yè)10.5%2024漯河市產(chǎn)業(yè)比重/億元從當?shù)禺a(chǎn)業(yè)比重與增長率可以看出，漯河市以第二產(chǎn)業(yè)為支撐，是一個工業(yè)城市。農(nóng)業(yè)產(chǎn)值所占比重為17.5%，農(nóng)業(yè)人口占54.7%，說明漯河農(nóng)村收入較低屬于欠興旺地區(qū)。宏觀經(jīng)濟漯河市固定資產(chǎn)投資/億元漯河市房地產(chǎn)投資/億元漯河市固定資產(chǎn)投資額增幅較快，保持25%以上增幅。房地產(chǎn)投資額度在去年有明顯增幅，增幅到達75.1%，其中住宅增幅到達81%。說明漯河房地產(chǎn)在近兩年會有較快投入，城市建設處于蓬勃階段。宏觀經(jīng)濟漯河市居民生活情況2010年城鎮(zhèn)人均可支配收入比較城市人均可支配收入增幅漯河14769元10.3%浙江27359元11.2%杭州30035元11.8%全國平均19109元11.3%橫向比照漯河市居民富裕程度，其城鎮(zhèn)居民可支配收入缺乏杭州一半，同時低于全國平均水平較多，增長速度也偏低。宏觀經(jīng)濟恩格爾系數(shù)/%漯河城鎮(zhèn)居民33.8，農(nóng)村居民35.1杭州37浙江34河南34.2全國37漯河市恩格爾系數(shù)低于全國平均水平，原因不是由于自身的經(jīng)濟開展和物價水平主要參考標準。漯河城鎮(zhèn)化水平低，農(nóng)產(chǎn)品豐富，這些都是降低恩格爾系數(shù)的原因。宏觀經(jīng)濟年份總量增長率分類數(shù)額增長率2009186.3億18.5%城市121.920%農(nóng)村64.415.9%2010216.3億18.4%城市166.5億20.2%農(nóng)村49.8億12.7%漯河市社會消費品零售總額批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)以及其他行業(yè)直接售給城鄉(xiāng)居民和社會集團的消費品零售額。漯河市社會消費品零售總額總量低，除去CPI增長因素、城市規(guī)模與人口因素，其水平處在較低位置。說明當?shù)叵M能力不佳。宏觀經(jīng)濟20242024漯河市財政收入55億44億20242024202444億2024202455億44億20242024漯河市財政收入55億44億20242024漯河市財政預算支出69.3億59億202420242024年末,全市金融機構各項人民幣存款余額421.8億元，比上年末增長19.3%。其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額260.3億元，增長15.2%。全市各項人民幣貸款余額301.2億元，增長21.8%。宏觀經(jīng)濟第三章、市場調查土地交易情況、房地產(chǎn)供求、價格走勢、分區(qū)差異建設用地規(guī)劃指標行政轄區(qū)2005年各項建設用地規(guī)模2010年各項建設用地規(guī)模2020年建設用地規(guī)模總計其中城鄉(xiāng)用地規(guī)模人均均城鎮(zhèn)規(guī)?？傆嬈渲谐青l(xiāng)用地規(guī)模人均城鎮(zhèn)規(guī)模總計其中城鄉(xiāng)用地規(guī)模人均城鎮(zhèn)模小計其中城鎮(zhèn)規(guī)模小計其中城鎮(zhèn)規(guī)模小計其中城鎮(zhèn)規(guī)模公頃公頃公頃平方米公頃公頃公頃平方米公頃公頃公頃平方米舞陽縣13439.8411907.442469.0722313985.8412213.442799.0717515088.8412616.443428.07132臨潁縣12501.211169.43316.219213096.211564.43746.214114222.212010.44457.2124源匯區(qū)4574.704123.552442.61555101.284536.132842.61396516.285431.133842.6112郾城區(qū)6823.855837.452846.931557270.236133.833156.931398716.236953.834116.93112召陵區(qū)7337.666642.362738.551557923.77118.43268.551399733.78268.44568.55112合計44677.2539680.213813.3517247377.2541566.215813.3514554277.2545280.220413.35117土地供給位于長江路副中心的地塊，占地72畝，起始價4900萬。折合樓面價為510萬/平米。此處房價約3800元左右。土地情況2024年至今，漯河市土地掛牌信息公示有25宗，當前交易13宗。供地241國道附件，開發(fā)區(qū)北側相對較多。土地市場交易率居中偏下，土地價格普遍較低。掛牌樓面價不超過600元。漯河今年土地成交公示土地情況大致位置樓面價約520元樓面價約940元〔商業(yè)〕土地情況漯河市商品房供求關系/萬平米漯河商品房施工面積遠大于成交面積，市場處于供大于求狀態(tài)。原因有兩個，一是城區(qū)人口少，商品房供給量足以滿足當前市場需求，二是當?shù)鼐用窨芍涫杖氲?，對于商品房購置力缺乏。商品房供求漯河市商品房銷售總量的降低同時是由于去年以來國家出臺了一系列的宏觀調控政策，對房地產(chǎn)市場造成一定影響。由于一些群眾對房地產(chǎn)市場以及政策了解不夠多、研究不夠透，出現(xiàn)了一些持幣觀望情緒，從而使商品房的銷售量有所下滑。

商品房供求漯河當前房價水平在2000~4000元/平米之間，商鋪價格最高在5000~6300元/平米。預計新盤平均房價在3200元相比2024年，當前房價平均漲幅70%，房價增長幅度大，但是從交易情況看，漯河市商品房繼續(xù)漲價的動力缺乏。2024年統(tǒng)計房價均價在1800元左右房價調查根據(jù)2024年12月底房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，漯河市新建多層商品住宅均價為每平方米2033元〔源匯區(qū)每平方米2300元，郾城區(qū)每平方米2340元，召陵區(qū)每平方米1790元，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)每平方米1700元〕，比上年同期增長12.4%，比上季度環(huán)比增長5.8%。新建小高層住宅均價為每平方米2560元，比上年同期增長10.8%，比上季度環(huán)比增長6.2%。高層商品住宅均價為每平方米3200元，比上年同期增長7.7%，比上季度環(huán)比增長0.3%。2024年2024年2024年1815元3200元2033元漯河市商品房均價〔2024限于新盤〕房價調查2024年全年漯河市辦理各類房屋交易15069件，成交面積183.15萬平方米，成交金額24.95億元，分別比上年同期增長7.85%、3.63%和3.39%。其中新建商品房現(xiàn)售7790套，面積87.03萬平方米，成交金額14.64億元；存量房交易7279套，面積96.12萬平方米，金額10.31億元。房產(chǎn)抵押8124件，抵押登記面積200.67萬平方米，抵押登記金額44.46億元。

去年漯河房價同比漲幅在12%左右，低于全國平均漲幅。環(huán)比漲幅原因要包括當?shù)亟ㄖ牧系谋惧X增加。2010年中國房價平均漲幅18.3%房價調查水畔城邦均價：3600紫金城均價：3400銀河灣均價：3500帝景城均價：3800銀都花園二手：2600房價調查天鵝湖二手：1750第四章、案例分析案例分析?博睿國典工程位置召陵區(qū)政府工程位于召陵區(qū)汾河路與韶山路交叉〔召陵區(qū)政府東50米〕案例分析?博睿國典博睿·國典工程占地200余畝，總建面積300000㎡，由42棟多層、小高層、高層、花園洋房和酒店式公寓組成。社區(qū)綠化率41%，約2000戶，可容納6000余人居住〞。博睿國典于4月23日開盤，開盤價約在2800~3200元/平米之間。在召陵區(qū)比較有代表意義。主力戶型博睿·國典工程是由漯河市博睿天地置業(yè)有限公司開發(fā)，用現(xiàn)代簡約中式風格打造的中原首席字文化居住公園。博?！鋸泥嵵菥G云小區(qū)、文博花園、力寶前城、克拉城、鄭東實驗小學，屢屢斬獲“中國建設精品開盤〞、“鄭州最正確園林景觀小區(qū)〞、“鄭州十大精品樓盤〞、“中原地產(chǎn)最具影響力樓盤〞、“全國城市住宅物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)〞。案例分析?博睿國典案例分析?帝景城廣鑫·帝景城項目信息開發(fā)商廣鑫房產(chǎn)盤量72萬平米戶數(shù)5081綠化率35%預計房價3800元/平米漯河市首個城中村改造試點工程暨廣鑫房產(chǎn)實施的前周城中村改造工程——廣鑫?帝景城，尊踞黃河路與金山路黃金交會處，總占地400余畝，總建筑面積72萬余平米，區(qū)域位置得天獨厚，322公里沙河水域碧波、濱河生態(tài)長廊氤氳環(huán)繞，不可復制的稀缺生態(tài)資源優(yōu)勢，成為漯河黃河路段沙河濱水景觀改造、濱水人居工程的關鍵，結合市沙河濱水景觀改造，工程在建筑、景觀規(guī)劃設計時吸納了世界著名的歐洲濱水新城市主義規(guī)劃理念，以5分鐘國際化步行生活標準，在72萬平米的生態(tài)幅員上將現(xiàn)代城市生態(tài)、休閑、居住、文化、消費、交通、教育等諸多內(nèi)容統(tǒng)一思考，形成一個龐大的“城市綜合體〞，打造“一站式〞國際人居標準。案例分析?帝景城案例分析?帝景城NEWCITY緣起于新都市主義目前一種“新都市主義〞人居模式正悄然引領國際頂級人居風氣。新都市主張城市與人、自然、社會的關系和諧共存，強調輕松便利的生活環(huán)境、和睦的鄰里關系，盡情工作與娛樂的生活方式。這個城市中，每一位居民5分鐘可以步行到多種需要的生活功能區(qū)，享受國際化的步行生活方式。案例總結漯河市當前高端住宅并不缺乏，如淞江路河南建業(yè)的森林半島綜合體、帝景城、博睿國典以及紫金城等。召陵區(qū)與郾城區(qū)新工程較多，郾城區(qū)的黃河路、淞江路，召陵區(qū)西側北側等。價格除建業(yè)到達4200元之外，其他多在4000元以下。高端住宅是提升城市形象的硬件之一，但需要經(jīng)濟、人文和居民購置力支撐。當前漯河成為一個高品質城市還有差距。小結漯河市當前高端住宅并不缺乏，如淞江路河南建業(yè)的森林半島綜合體、帝景城、博睿國典以及紫金城等。召陵區(qū)與郾城區(qū)新工程較多，郾城區(qū)的黃河路、淞江路，召陵區(qū)西側北側等。價格除建業(yè)到達4200元之外，其他多在4000元以下。高端住宅是提升城市形象的硬件之一，但需要經(jīng)濟、人文和居民購置力支撐。當前漯河成為一個高品質城市還有差距。小結第五章、進入時機判研開發(fā)研究、投資地產(chǎn)可行性研究、其他介入時機開發(fā)分析分析基礎參考工程通過對工程預計銷售周期進行判斷區(qū)域房價估算折合后的土地本錢結論開發(fā)分析銀河灣三期銷售周期為約1年零兩個月紫金城距開盤已近半年，尚有尾盤未售。預計新開工程銷售周期會比較長，按一年做預算。上面兩個案例，分布位于城東和城西。結論：建設周期和銷售周期加起來，每期工程需要兩年投資周期。以召陵區(qū)房價當前定在2800元/平米開發(fā)分析預計開發(fā)成本核算大類別項目名稱樓面價項目名稱樓面價一、土地成本出讓金？拆遷補償？二、前期費用規(guī)費60前期工程費15三、建安工程土建造價830樁基土石方110電梯消防220水電氣三通150監(jiān)理資檢16道路環(huán)境配套160四、其他辦證、營銷、財務、營業(yè)稅、安防約700出去土地本錢，其他總的開發(fā)費用約為2200元/平米開發(fā)分析每平米凈利潤=房價－造價－土地樓面價L=600元－土地樓面價L利潤空間=每平米凈利潤÷總房價=〔600－土地樓面價L〕／2800投資回報率=利潤÷總投資=(600－L)/〔2200+L〕年投資回報率=利潤÷總投資÷投資周期=(600－L)/2*〔2200+L〕開發(fā)分析土地成本與其他參數(shù)關系土地樓面價L每平米利潤利潤空間投資回報率年投資回報率060021.4%27.3%13.6%5055019.6%24.4%12.2%10050017.9%21.7%10.9%20040014.3%16.7%8.4%30030010.7%12%6%小結：以上是以召陵區(qū)“博睿國典〞工程作為參考進行計算，即使零本錢拿地，年回報率為13.6%。如果要保證資金年回報率超過40%，需要在四個月把工程售罄和開發(fā)完畢。根據(jù)目前漯河市市場實情，是不能夠做到，因此開發(fā)的回報率較低，開發(fā)價值不大。置地分析分析根底房價的上升給土地帶來的增值潛力優(yōu)劣勢分析獲得土地本錢開展預測結論置地分析2024總體房價平均為2033元/平米增長率12.4%預計2024年總體均價2285元/平米增長250元根據(jù)2024年到2024年房價增長情況看，預計平均每年增長10%，按照如此計算，每年房價增幅約220元/平米。由以下圖預測地價樓面價上漲約44元/平米/年針對漯河市情況分析房價上漲原因關聯(lián)程度通脹30%供求關系20%土地因素20%其他30%置地分析黃河路與中山路交叉口土地交易信息〔醫(yī)專南〕折合樓面價261元/平米。此地塊處于召陵區(qū)位置優(yōu)越，連接新區(qū)與市區(qū)銜接處。北環(huán)路〔龍江路〕區(qū)域當前非建成區(qū)，地價肯定差異較大。估計水域生態(tài)城附近當前樓面價150元，每年上升44元。置地分析土地平均容積率按照2計算：當前地價約20萬/畝，每年增長幅度5.9萬/畝。按照四年后轉讓計算：轉讓地價約為43.6萬/畝地價平均每年增長率為29.5%，四年總的增長率為118%置地分析其他投資如以置換方式，獲得土地，如建設建材市場。假設建材市場的投入用字母T〔單位：萬元〕代替，置地規(guī)模以字母L〔單位：畝〕代替，那么有如下投資關系：總投資=置換工程投資+耕地補償=T+5L四年后總產(chǎn)值=土地單價×畝數(shù)=43.6L利潤=總產(chǎn)值－總投資=38.6L－T利潤空間=利潤/總產(chǎn)值=〔38.6L-T〕/43.6L投資回報率=利潤/投資=〔38.6L-T〕/