房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法-第10章假設(shè)開發(fā)法（剩余法）及其運(yùn)用

房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法-第10章假設(shè)開發(fā)法（剩余法）及其運(yùn)用[單選題]1.采用假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法評(píng)估某住宅在建工程的市場(chǎng)價(jià)值，預(yù)測(cè)取得在建工程后3個(gè)月開始建設(shè)，建設(shè)（江南博哥）期1年，假設(shè)建成后3個(gè)月一次售出，同類住宅現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格為8000元/m2，預(yù)測(cè)未來(lái)2年內(nèi)同類住宅價(jià)格每年遞增5%。若折現(xiàn)率為12%，則該在建工程開發(fā)完成后房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值為()元/m2。？A.7262B.7380C.7500D.8670正確答案：A參考解析：該在建工程開發(fā)完成后房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值為：8000×（1＋5%）1.5/（1＋12%）1.5＝7262（萬(wàn)元）。[單選題]2.假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的()為導(dǎo)向計(jì)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。A.預(yù)期未來(lái)收益B.預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值C.重新開發(fā)建設(shè)成本D.市場(chǎng)交易價(jià)格正確答案：A參考解析：假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益（從靜態(tài)分析法來(lái)看，具體為開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)后的余額，簡(jiǎn)稱剩余開發(fā)價(jià)值）為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。[單選題]3.假設(shè)開發(fā)法最基本的公式是()。A.房地產(chǎn)價(jià)值＝開發(fā)完成后的價(jià)值－后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)B.房地產(chǎn)價(jià)值＝開發(fā)完成后的價(jià)值－相應(yīng)的支出及利潤(rùn)C(jī).房地產(chǎn)價(jià)值＝開發(fā)完成后的價(jià)值－已完成工作的必要費(fèi)用D.房地產(chǎn)價(jià)值＝開發(fā)完成后的價(jià)值－開發(fā)成本正確答案：A參考解析：假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)值＝開發(fā)完成后的價(jià)值－后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)；后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)＝待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)＋后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本＋后續(xù)開發(fā)的管理費(fèi)用＋后續(xù)開發(fā)的銷售費(fèi)用＋后續(xù)開發(fā)的投資利息＋后續(xù)開發(fā)的銷售稅費(fèi)＋后續(xù)開發(fā)的開發(fā)利潤(rùn)。[單選題]4.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值C.后續(xù)開發(fā)的必要支出為其未來(lái)發(fā)生時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值D.需測(cè)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)正確答案：C參考解析：假設(shè)開發(fā)法，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。將開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，稱為動(dòng)態(tài)分析法；將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，稱為靜態(tài)分析法。在靜態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的價(jià)值一般是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值，因此開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間一般是價(jià)值時(shí)點(diǎn)；對(duì)后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價(jià)值的測(cè)算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的金額。而在動(dòng)態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，預(yù)測(cè)它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間以及在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，需測(cè)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)。[單選題]5.某在建寫字樓的總建筑面積為30000m2，預(yù)計(jì)建成的正常建設(shè)期為3年?，F(xiàn)該在建寫字樓擬轉(zhuǎn)讓，預(yù)計(jì)完成轉(zhuǎn)讓交易需要3個(gè)月。根據(jù)實(shí)地查勘，形成該在建寫字樓現(xiàn)狀的正常建設(shè)期為1.25年。預(yù)計(jì)寫字樓建成后可全部租出，凈租金收入為2元/（m2·天），每年計(jì)365天，空置率為10%，資本化率為5%，折現(xiàn)率為15%。該在建寫字樓建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為()萬(wàn)元。A.29807B.30867C.35755D.36194正確答案：A參考解析：由題意：①該在建寫字樓年金A＝2×365×（1－10%）×3＝1971（萬(wàn)元）。②該在建寫字樓現(xiàn)值V＝A/Y＝1971/5%＝39420（萬(wàn)元）。③在建寫字樓建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值＝39420/（1＋15%）（3－1.25＋3/12）＝29807（萬(wàn)元）。[單選題]6.某市區(qū)有一大型物資儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場(chǎng)需求，擬改為超級(jí)市場(chǎng)。需評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)的公開市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用()進(jìn)行估價(jià)。A.比較法B.成本法C.假設(shè)開發(fā)法D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法正確答案：C參考解析：假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（如新建商品房）價(jià)值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；而在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)值。凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法測(cè)算的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，如可供開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地），在建工程（或稱為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目），可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)（包括改建、擴(kuò)建、重新裝飾裝修等。如果是重建，則屬于毛地的范疇）。這類房地產(chǎn)，統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。因此，評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)的公開市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。[單選題]7.某塊土地城市規(guī)劃規(guī)定的用途可為賓館，可為公寓，可為寫字樓，如果對(duì)賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房入住率、寫字樓出租率呈下降趨勢(shì)，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而近年能提供的數(shù)量又較少時(shí)，則可以選擇該塊土地的用途為()。A.興建公寓B.興建寫字樓C.興建賓館D.難以確定正確答案：A參考解析：選取最佳的用途要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，或者說(shuō)，要分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的接受能力，即在項(xiàng)目建成后市場(chǎng)上究竟需要什么類型的房地產(chǎn)。根據(jù)題干給出的市場(chǎng)狀況，說(shuō)明賓館和寫字樓的市場(chǎng)需求趨于飽和，而對(duì)公寓的需求逐漸增加，因此可判斷A項(xiàng)為最佳用途。[單選題]8.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)的說(shuō)法，正確的是()。A.根據(jù)當(dāng)?shù)厣夏甓人行麻_發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算B.采用直接成本利潤(rùn)率計(jì)算時(shí)，計(jì)算基數(shù)為后續(xù)開發(fā)建設(shè)成本C.靜態(tài)分析法中可用總利潤(rùn)率或年平均利潤(rùn)率測(cè)算后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)D.開發(fā)利潤(rùn)率應(yīng)為扣除所得稅后的凈利潤(rùn)率正確答案：C參考解析：A項(xiàng)，開發(fā)利潤(rùn)率應(yīng)當(dāng)是典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行特定的房地產(chǎn)開發(fā)所期望獲得利潤(rùn)率（平均利潤(rùn)率）；B項(xiàng)，采用直接成本利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)時(shí)，計(jì)算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)、以及后續(xù)的建設(shè)成本；D項(xiàng)，因?yàn)樗枚愂且云髽I(yè)為對(duì)象繳納，不同業(yè)務(wù)的盈虧情況不統(tǒng)一，為了便于開發(fā)利潤(rùn)率的調(diào)查、估計(jì)，不應(yīng)扣除所得稅。[單選題]9.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無(wú)須做的是()。A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生D.估算開發(fā)期中的利息和利潤(rùn)正確答案：D參考解析：在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。因此在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無(wú)須估算開發(fā)期中的利息和利潤(rùn)。[單選題]10.某在建商城的建設(shè)用地使用權(quán)于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續(xù)期。預(yù)計(jì)尚需1.5年建成，總建筑面積為50000m2，可供出租的面積為總建筑面積的80%；經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，目前當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌?chǎng)租金為每月90元/m2，空置率為10%；預(yù)測(cè)該商城建成后當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌?chǎng)租金為每月100元/m2，空置率為15%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%。報(bào)酬率為10%，折現(xiàn)率為12%，該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為()萬(wàn)元。A.22253B.23352C.26488D.27796正確答案：B參考解析：建成后每年凈收益＝100×5×80%×12×（1－15%）×（1－30%）＝2856（萬(wàn)元），開發(fā)完成后現(xiàn)值為：（2856/10%）×[1－1/（1＋10%）40－2－1.5]×1/（1＋12%）1.5＝23352.05（萬(wàn)元）。[單選題]11.假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是()。A.替代原理B.合法原理C.預(yù)期原理D.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論正確答案：C參考解析：假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。假設(shè)開發(fā)法簡(jiǎn)要地說(shuō)，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。[單選題]12.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的()。A.實(shí)用價(jià)值B.有效價(jià)值C.折算價(jià)值D.時(shí)間價(jià)值正確答案：D參考解析：房地產(chǎn)特別是大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般較長(zhǎng)，其待開發(fā)房地產(chǎn)的購(gòu)置價(jià)款、后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售回款等發(fā)生的時(shí)間相隔較長(zhǎng)。因此，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值?？紤]資金的時(shí)間價(jià)值主要有兩種方式：一是折現(xiàn)，二是計(jì)算投資利息。將前一種方式下的假設(shè)開發(fā)法定義為動(dòng)態(tài)分析法，將后一種方式下的假設(shè)開發(fā)法定義為靜態(tài)分析法。[單選題]13.評(píng)估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2006年1月1日的價(jià)值，預(yù)測(cè)該宗土地2009年1月1日開發(fā)完成后的房?jī)r(jià)中屬于地價(jià)的部分為2000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10%，則該土地的價(jià)值為()萬(wàn)元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63正確答案：C參考解析：假設(shè)開發(fā)法簡(jiǎn)要地說(shuō)，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法；具體地說(shuō)，是求得估價(jià)對(duì)象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)和開發(fā)完成后的價(jià)值，將開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。其中，將開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，稱之為動(dòng)態(tài)分析法，本題開發(fā)完成后的房?jī)r(jià)中屬于地價(jià)的部分為2000萬(wàn)元，需要折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)，土地價(jià)值＝2000/（1＋10%）3＝1502.63（萬(wàn)元），本題直接給出開發(fā)完成后的房?jī)r(jià)中屬于地價(jià)的部分，不需要考慮土地使用期限的調(diào)整。[單選題]14.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值()。A.不必考慮B.根據(jù)實(shí)際情況而定C.必須考慮D.無(wú)法確定正確答案：C參考解析：房地產(chǎn)特別是大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般較長(zhǎng)，其待開發(fā)房地產(chǎn)的購(gòu)置價(jià)款、后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售回款等發(fā)生的時(shí)間相隔較長(zhǎng)。因此，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。[單選題]15.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價(jià)值適用()進(jìn)行評(píng)估。A.比較法B.收益法C.成本法D.推測(cè)法正確答案：A參考解析：未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜出售的，其價(jià)值適用比較法評(píng)估；適宜出租或自營(yíng)的，其價(jià)值適用收益法評(píng)估。[單選題]16.折現(xiàn)率是在采用動(dòng)態(tài)分析法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的()，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤(rùn)兩部分。？A.平均報(bào)酬率B.利潤(rùn)率C.回報(bào)率D.報(bào)酬率正確答案：A參考解析：折現(xiàn)率是在采用動(dòng)態(tài)分析法時(shí)需要確定的一個(gè)重要估價(jià)參數(shù)，與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率，它包含了資金的利率和開發(fā)利潤(rùn)率兩部分。[單選題]17.銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來(lái)開發(fā)完成的房地產(chǎn)之日起至()的日期。A.房屋驗(yàn)收合格B.房屋可使用C.將其售出D.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束正確答案：C參考解析：經(jīng)營(yíng)期可具體化為銷售期（針對(duì)出售這種情況）和運(yùn)營(yíng)期（針對(duì)出租和自營(yíng)兩種情況）。銷售期是自未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開始銷售時(shí)起至其售出時(shí)止的時(shí)間。在有預(yù)售的情況下，銷售期與建設(shè)期有重合。在有延遲銷售的情況下，銷售期與運(yùn)營(yíng)期有重合。[單選題]18.假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括()。A.測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用B.測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際利潤(rùn)C(jī).測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)D.測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析的目的，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列三種數(shù)值：①測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格；②測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)；③測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用。[單選題]19.估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，該廠房建設(shè)期為2年，建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無(wú)償收回土地上建筑物。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為0，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)，年折舊率為()。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%正確答案：C參考解析：土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無(wú)償收回地上建筑物，則自取得辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后建筑物剩余使用壽命為40年，補(bǔ)辦手續(xù)之前已經(jīng)用了5年，則建筑物使用年限共計(jì)45年，年折舊率＝（1－殘值率）/建筑物經(jīng)濟(jì)壽命＝1/45×100%＝2.22%。[單選題]20.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法評(píng)估在建工程的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況應(yīng)是()時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)B.開發(fā)完成C.未來(lái)延遲銷售D.銷售完成正確答案：C參考解析：在動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜出售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來(lái)開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值，開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間是未來(lái)開發(fā)完成之時(shí)；但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它在預(yù)售之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值，開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間是未來(lái)預(yù)售之時(shí)；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷售之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值，開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間是未來(lái)延遲銷售之時(shí)。[單選題]21.某在建工程于2014年4月1日開工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受人民法院委托為司法拍賣而評(píng)估該在建工程的價(jià)值。建設(shè)項(xiàng)目正常建設(shè)期為24個(gè)月，假設(shè)該在建工程競(jìng)買后辦理過(guò)戶手續(xù)及施工等前期工作所需時(shí)間為3個(gè)月，則假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中后續(xù)建設(shè)期為()個(gè)月。A.10B.11C.13D.14正確答案：D參考解析：后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期中，建設(shè)期又可分為前期和建造期。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2015年6月1日，至2015年4月30日因故停工，該工程已完成工期13個(gè)月，剩余正常工期為11個(gè)月，再加上換手續(xù)3個(gè)月，則假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，按被迫轉(zhuǎn)讓前提估價(jià)，因此，后續(xù)建設(shè)期＝3＋24－13＝14（個(gè)月）。[單選題]22.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)在選取估價(jià)對(duì)象最佳開發(fā)利用方式時(shí)，其中最重要的是選取()。？A.最佳用途B.最佳規(guī)模C.最佳集約度D.最佳開發(fā)時(shí)機(jī)正確答案：A參考解析：在選取最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳的用途。選取最佳的用途要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，或者說(shuō)，要分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的接受能力，即在項(xiàng)目建成后市場(chǎng)上究竟需要什么類型的房地產(chǎn)。[單選題]23.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是()。A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格所用成本法的倒算法B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用C.假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D.假設(shè)開發(fā)通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余正確答案：C參考解析：假設(shè)開發(fā)法簡(jiǎn)要地說(shuō)是根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。C項(xiàng)，假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象是指凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法測(cè)算的房地產(chǎn)，如：①可供開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地）；②在建工程（或稱為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）；③可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)（包括改建、擴(kuò)建、重新裝飾裝修等，如果是重建，則屬于毛地的范疇）。[單選題]24.下列關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期正確的是()。預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期A.AB.BC.CD.D正確答案：D參考解析：開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即價(jià)值時(shí)點(diǎn)），終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期。建設(shè)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。建設(shè)期又可分為前期和建造期。在預(yù)售情況下，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期的關(guān)系。在銷售（含預(yù)售）情形下[單選題]25.在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間一般是()。A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間B.開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間C.開發(fā)完成后的時(shí)間D.開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間正確答案：B參考解析：在假設(shè)開發(fā)法中，估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間不一定是開發(fā)完成之時(shí)，可能是開發(fā)完成之前的某個(gè)時(shí)間，也可能是開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間。對(duì)于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，通常是預(yù)測(cè)它在開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。因此在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間一般根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來(lái)判斷，可以是開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間。[單選題]26.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，開發(fā)完成后的價(jià)值可以采取收益法求取B.投資利息和開發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算C.假設(shè)開發(fā)法中測(cè)算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來(lái)發(fā)生的值D.在預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開發(fā)完成后的價(jià)值正確答案：D參考解析：A項(xiàng)，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值，可先預(yù)測(cè)其租賃或自營(yíng)的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。B項(xiàng)，投資利息和開發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算。在測(cè)算投資利息時(shí)要把握應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目、計(jì)息周期、計(jì)息期、計(jì)息方式和利率。C項(xiàng)，在假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中應(yīng)當(dāng)減去的項(xiàng)目，統(tǒng)稱為“扣除項(xiàng)目”。它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來(lái)發(fā)生時(shí)的值，而不是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的值（但在靜態(tài)分析法中，將它們近似為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的值）。D項(xiàng)，在動(dòng)態(tài)分析法中預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，一般不宜將估價(jià)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格直接“平移”過(guò)來(lái)作為開發(fā)完成后的價(jià)值，而是應(yīng)該根據(jù)類似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格及其未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)預(yù)測(cè)。[單選題]27.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑面積3850m2，建設(shè)期2年，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時(shí)的平均單價(jià)為2850元/m2，折現(xiàn)率為15%。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值為()萬(wàn)元。A.572.21B.765.85C.791.24D.912.62正確答案：C參考解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值為：[單選題]28.某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實(shí)際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為3年。在強(qiáng)制拍賣下評(píng)估該在建工程市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為()年。A.1B.1.5C.2D.2.5正確答案：D參考解析：在實(shí)際運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，面臨著待開發(fā)房地產(chǎn)是繼續(xù)由其業(yè)主（擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）繼續(xù)開發(fā)完成，還是要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，或是要被人民法院強(qiáng)制拍賣、變賣給他人開發(fā)完成。在這三種情形下，預(yù)測(cè)出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短和后續(xù)開發(fā)的必要支出的多少是不同的，從而測(cè)算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格是不同的。本題中通過(guò)比較法得到了類似商品房的正常建設(shè)期為3年，該在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，則在該在建工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成的情況下，其后續(xù)建設(shè)期為2年。因?yàn)樵撛诮üこ桃蝗嗣穹ㄔ簭?qiáng)制拍賣，所以還應(yīng)加上辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限0.5年。綜上可知，該在建工程的后續(xù)建設(shè)期為2.5年。[單選題]29.某套住宅的月有效毛收入為3000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水，使該住宅被水淹，需要重新裝修。預(yù)計(jì)重新裝修等費(fèi)用為50000元，在裝修期3個(gè)月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個(gè)月方可使用。若月報(bào)酬率為0.5%，則該住宅因被淹造成的損失為()元。A.49627B.57647C.65548D.65920正確答案：C參考解析：該住宅因被淹而造成的損失為：[單選題]30.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地使用期限為50年，項(xiàng)目建設(shè)期為5年，自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至建成還需2.5年，建成后的建筑面積為11000m2，年凈收益為350萬(wàn)元，若報(bào)酬率為7%，折現(xiàn)率為10%，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用期限同時(shí)結(jié)束，則建成后的房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為()萬(wàn)元。A.3752B.3806C.4128D.4830正確答案：A參考解析：根據(jù)公式V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]/（1＋i）t，式中A＝350萬(wàn)元，n＝50－5＝45年，i＝10%；t＝2.5年，建成后的房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為：V＝（350÷7%）×[1－1÷（1＋7%）45]÷（1＋10%）2.5＝3752（萬(wàn)元）。[單選題]31.在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計(jì)利息的項(xiàng)目為()。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值B.管理費(fèi)用C.銷售稅費(fèi)D.購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正確答案：C參考解析：投資利息只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算。在測(cè)算投資利息時(shí)要把握應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目、計(jì)息周期、計(jì)息期、計(jì)息方式和利率。其中，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)，以及后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。[單選題]32.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A.靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況測(cè)算后續(xù)建設(shè)成本B.動(dòng)態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中D.動(dòng)態(tài)分析法中要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)正確答案：C參考解析：A項(xiàng)，對(duì)后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價(jià)值的測(cè)算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的金額。B項(xiàng)，在動(dòng)態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，預(yù)測(cè)它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間以及在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。C項(xiàng)，在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。D項(xiàng)，動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要把它們折算到同一時(shí)間上（直接或最終折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上），然后再相加減。[單選題]33.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式B.弄清土地權(quán)益狀況主要是為了預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、租金等C.弄清土地區(qū)位主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性D.弄清土地實(shí)物狀況主要是為了預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)的必要支出正確答案：C參考解析：C項(xiàng)，弄清土地的區(qū)位狀況，包括三個(gè)層次：①土地所在城市的性質(zhì)；②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；③具體的區(qū)位狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的用途服務(wù)。AB兩項(xiàng)，搞清楚土地的權(quán)益狀況，包括搞清楚規(guī)劃條件（如土地用途、容積率、建筑密度、綠地率等）和將擁有的土地權(quán)利（如土地權(quán)利類型、使用期限、能否續(xù)期，以及對(duì)該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及建成后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、價(jià)格等的有關(guān)規(guī)定等）。搞清楚規(guī)劃條件主要是為選擇最佳的開發(fā)利用方式、確定未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況服務(wù)，搞清楚將擁有的土地權(quán)利主要是為預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、租金等服務(wù)。D項(xiàng)，搞清楚土地的實(shí)物狀況。包括面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、開發(fā)程度等。搞清楚這些，主要是為測(cè)算后續(xù)開發(fā)的必要支出服務(wù)。[單選題]34.某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的直接成本、管理費(fèi)用、投資利息分別為4000萬(wàn)元、180萬(wàn)元和350萬(wàn)元，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為銷售價(jià)格的3.5%、6%，投資利潤(rùn)率為20%。該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為()萬(wàn)元。A.5890B.5976C.6053D.6135正確答案：B參考解析：設(shè)房地產(chǎn)的重置價(jià)值為V，投資利潤(rùn)率＝開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用），則開發(fā)利潤(rùn)＝20%×（4000＋180＋0.035V）＝836＋0.007V，V＝4000＋180＋350＋0.035V＋0.06V＋836＋0.007V，V＝5976（萬(wàn)元）。[單選題]35.在靜態(tài)分析法中，投資利息和()都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。A.投資利潤(rùn)B.開發(fā)利潤(rùn)C(jī).投資收益D.銷售稅正確答案：B參考解析：在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。因此，動(dòng)態(tài)分析法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分（利潤(rùn)率）。之所以這樣處理，是為了與投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。[單選題]36.現(xiàn)評(píng)估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測(cè)算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/m2，其中主體工程900元/m2，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/m2。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為()元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76正確答案：C參考解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)又稱估價(jià)時(shí)點(diǎn)、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估期日，是指所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的某一特定時(shí)間。根據(jù)時(shí)間價(jià)值原理，價(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在，續(xù)建費(fèi)用＝600÷（1＋15%）0.5＝559.50（元/m2）。[單選題]37.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值不適用()求取。A.市場(chǎng)法B.成本法C.收益法D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法正確答案：B參考解析：運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，開發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法測(cè)算，否則表面上是采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，實(shí)質(zhì)上是采用成本法估價(jià)。有人據(jù)此認(rèn)為同一估價(jià)對(duì)象不能同時(shí)采用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。但這種觀點(diǎn)是不正確的。許多待開發(fā)房地產(chǎn)，如住宅、寫字樓、商場(chǎng)、賓館等在建工程，不僅可以而且應(yīng)同時(shí)采用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，只是在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法測(cè)算。[單選題]38.現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計(jì)3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，銷售單價(jià)為1.6萬(wàn)元/m2，若報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為10%。則測(cè)算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是()萬(wàn)元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800正確答案：A參考解析：由題意，該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值＝年金終值FV×（10%，3）＝8000×1.6/（1＋10%）3＝9616.83（萬(wàn)元）。[單選題]39.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價(jià)，采用直接成本利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)時(shí)，計(jì)算基數(shù)不包括()。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值B.后續(xù)的建設(shè)成本C.后續(xù)的管理費(fèi)用D.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)正確答案：C參考解析：采用直接成本利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)的，計(jì)算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)、以及后續(xù)的建設(shè)成本；采用投資利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)的，計(jì)算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)、以及后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用；采用成本利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)的，計(jì)算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)、以及后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和投資利息；采用銷售利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)的，計(jì)算基數(shù)為開發(fā)完成后的價(jià)值。[單選題]40.估算估價(jià)對(duì)象為某個(gè)商品房在建工程的后續(xù)建設(shè)期，通過(guò)市場(chǎng)法得到了類似商品房的建設(shè)期為36個(gè)月，該在建工程的正常建設(shè)期為24個(gè)月，則后續(xù)建設(shè)期為()個(gè)月。A.36B.24C.16D.12正確答案：D參考解析：預(yù)測(cè)建設(shè)期的關(guān)鍵是先抓住待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況這兩頭，然后估算將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況開發(fā)成未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所需要的時(shí)間。具體的估算方法有兩種：①根據(jù)往后需要做的各項(xiàng)工作所需要的時(shí)間來(lái)直接估算建設(shè)期；②采用類似于比較法的方法，通過(guò)類似房地產(chǎn)已發(fā)生的建設(shè)期的比較、修正或調(diào)整，先分別求取未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的建設(shè)期和待開發(fā)房地產(chǎn)的建設(shè)期，然后將未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的建設(shè)期減去待開發(fā)房地產(chǎn)的建設(shè)期。因此，本題中的后續(xù)建設(shè)期為36－24＝12（個(gè)月）。[單選題]41.下列關(guān)于開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期等之間關(guān)系的說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。A.開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期B.建設(shè)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同C.經(jīng)營(yíng)期可具體化為銷售期和運(yùn)營(yíng)期D.經(jīng)營(yíng)期可以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)答案正確答案：D參考解析：AB兩項(xiàng)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期。建設(shè)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。建設(shè)期又可分為前期和建造期。經(jīng)營(yíng)期可根據(jù)未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式而具體化。C項(xiàng)，由于未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式有出售、出租和自營(yíng)，所以經(jīng)營(yíng)期可具體化為銷售期（針對(duì)出售這種情況）和運(yùn)營(yíng)期（針對(duì)出租和自營(yíng)兩種情況）。D項(xiàng)，建設(shè)期的預(yù)測(cè)要相對(duì)容易，經(jīng)營(yíng)期特別是銷售期通常難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。[單選題]42.后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段的()。A.期初B.期中C.期末D.任意階段正確答案：B參考解析：后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)（如開發(fā)期間或建造期間）不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時(shí)間段的期中。發(fā)生的時(shí)間段通常按年來(lái)劃分，精確的測(cè)算要求按半年、季或月來(lái)劃分。[多選題]1.假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有()。A.業(yè)主自行開發(fā)B.承包經(jīng)營(yíng)開發(fā)C.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)D.公開競(jìng)拍開發(fā)E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)正確答案：ACE參考解析：假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有三種：①估價(jià)對(duì)象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”；②估價(jià)對(duì)象要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”；③估價(jià)對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。[多選題]2.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法三種估價(jià)前提的關(guān)系說(shuō)法正確的有()。A.自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值B.自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值C.自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值小于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值D.被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值等于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值E.自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值正確答案：AB參考解析：假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有：①業(yè)主自行開發(fā)前提；②自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提；③被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。同一估價(jià)對(duì)象在這三種不同的估價(jià)前提下運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，評(píng)估出的價(jià)值往往不同。一般情況下，自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。但需要指出的是，在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)究竟應(yīng)采用上述哪種估價(jià)前提進(jìn)行估價(jià)，不是估價(jià)師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象所處的實(shí)際情況來(lái)選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明理由。[多選題]3.假設(shè)開發(fā)法中求取在建工程價(jià)值應(yīng)扣減的項(xiàng)目有()。A.續(xù)建前已建成本B.續(xù)建管理費(fèi)用C.續(xù)建投資利息D.續(xù)建完成后房地產(chǎn)銷售費(fèi)用E.取得在建工程的稅費(fèi)正確答案：BCDE參考解析：在建工程價(jià)值＝續(xù)建完成后價(jià)值－在建工程取得稅費(fèi)－續(xù)建成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－續(xù)建利潤(rùn)。[多選題]4.在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于()。A.房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)E.正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值正確答案：CE參考解析：在實(shí)際估價(jià)中，假設(shè)開發(fā)法測(cè)算結(jié)果的可靠程度主要取決于以下2個(gè)預(yù)測(cè)：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價(jià)對(duì)象的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、建筑規(guī)模、檔次等）；②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，正確預(yù)測(cè)了估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。由于這兩個(gè)預(yù)測(cè)包含著較多的不確定因素，假設(shè)開發(fā)法有時(shí)被指責(zé)為較粗糙，具有較大的隨意性。[多選題]5.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法具體需要做到()，才能保證估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。A.后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確B.各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確C.各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確D.銷售期多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確E.運(yùn)營(yíng)期多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確正確答案：ABC參考解析：動(dòng)態(tài)分析法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到三點(diǎn)：①后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確；②各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確；③各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確。[多選題]6.地塊的區(qū)位狀況，包括()。A.地塊所在城市的性質(zhì)B.地塊的地質(zhì)情況C.地塊所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)D.地塊的水文情況E.具體的區(qū)位狀況正確答案：ACE參考解析：弄清土地的區(qū)位狀況，包括三個(gè)層次：①土地所在城市的性質(zhì)；②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；③具體的區(qū)位狀況。搞清楚這些，主要是為選擇最佳的用途服務(wù)。[多選題]7.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的關(guān)鍵，首先要把握的“兩個(gè)頭”。這兩個(gè)頭是指()。A.待開發(fā)房地產(chǎn)狀況B.正在開發(fā)的房地產(chǎn)狀況C.未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況D.完成開發(fā)的房地產(chǎn)狀況E.規(guī)劃區(qū)的房地產(chǎn)狀況正確答案：AC參考解析：運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的關(guān)鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開發(fā)房地產(chǎn)狀況；另一頭是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。然后假設(shè)將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，需要做哪些工作，完成這些工作需要多長(zhǎng)時(shí)間，需要哪些必要支出，相應(yīng)要獲得多少利潤(rùn)。[多選題]8.待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前的狀況有()。A.生地B.毛地C.耕地D.在建工程E.熟地正確答案：ABDE參考解析：待開發(fā)房地產(chǎn)包括可供開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地）、在建工程（或稱為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）、可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)（包括改建、擴(kuò)建、重新裝飾裝修等。如果是重建，則屬于毛地的范疇）。[多選題]9.下列可以測(cè)算出待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值是不同的情況有()。A.待開發(fā)房地產(chǎn)是繼續(xù)由其業(yè)主開發(fā)B.待開發(fā)房地產(chǎn)未被批準(zhǔn)繼續(xù)開發(fā)C.待開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)D.待開發(fā)房地產(chǎn)“換手”期限不同E.待開發(fā)房地產(chǎn)被人民法院強(qiáng)制拍賣、變賣給他人開發(fā)正確答案：ACE參考解析：在實(shí)際運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，面臨著待開發(fā)房地產(chǎn)是繼續(xù)由其業(yè)主（擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）繼續(xù)開發(fā)完成，還是要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，或是要被人民法院強(qiáng)制拍賣、變賣給他人開發(fā)完成。在這三種情形下，預(yù)測(cè)出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短和后續(xù)開發(fā)的必要支出的多少是不同的，從而測(cè)算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值是不同的。[多選題]10.在中國(guó)現(xiàn)行情況下，政府開展國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓的地塊，主要是待開發(fā)土地。政府出讓土地使用權(quán)的方式有()。A.拍賣B.招標(biāo)C.掛牌D.征收E.征用正確答案：ABC參考解析：政府出讓建設(shè)用地使用權(quán)的方式主要有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議四種。無(wú)論是采取哪種出讓方式，政府都需要對(duì)這類房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行估價(jià)，以確定其招標(biāo)底價(jià)、拍賣底價(jià)（保留價(jià)）、掛牌底價(jià)、協(xié)議出讓最低價(jià)或者做到心中有數(shù)；投標(biāo)人、競(jìng)買人、土地使用者也需要對(duì)這類房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行估價(jià)，以確定其報(bào)價(jià)或出價(jià)。[多選題]11.在實(shí)際估價(jià)中，下列關(guān)于待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況的說(shuō)法中，正確的有()。A.可供開發(fā)的土地可分為生地、毛地、熟地三類B.對(duì)熟地、在建工程和舊房的估價(jià)對(duì)象來(lái)說(shuō)，只有新房一類C.待開發(fā)房地產(chǎn)狀況分為可供開發(fā)的土地和在建工程兩類D.未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，對(duì)生地和毛地的估價(jià)對(duì)象來(lái)說(shuō)，只有新房一類E.新房可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類正確答案：ABE參考解析：AC兩項(xiàng)，在實(shí)際估價(jià)中，待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況是多種多樣的。待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可分為可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房三大類。可供開發(fā)的土地又可分為生地、毛地、熟地三類。BD兩項(xiàng)，未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，對(duì)生地和毛地的估價(jià)對(duì)象來(lái)說(shuō)，有熟地和新房?jī)深?；?duì)熟地、在建工程和舊房的估價(jià)對(duì)象來(lái)說(shuō)，只有新房一類。E項(xiàng)，新房又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類。[多選題]12.在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先要調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況，其基本內(nèi)容包括()。A.弄清土地的位置B.弄清土地的面積、形狀、地形和開發(fā)程度等C.弄清土地規(guī)劃條件D.弄清將擁有的土地權(quán)利E.測(cè)算開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)正確答案：ABCD參考解析：調(diào)查、分析房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況主要包括下列幾個(gè)方面：①弄清土地的區(qū)位狀況，包括三個(gè)層次：a.土地所在城市的性質(zhì)；b.土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；c.具體的區(qū)位狀況。②弄清土地的實(shí)物狀況，包括面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、開發(fā)程度等。③弄清土地的權(quán)益狀況，包括搞清楚規(guī)劃條件（如土地用途、容積率、建筑密度、綠地率等）和將擁有的土地權(quán)利（如土地權(quán)利性質(zhì)、使用期限、能否續(xù)期，以及對(duì)該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及建成后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、價(jià)格等的有關(guān)規(guī)定等）。[多選題]13.關(guān)于假設(shè)開發(fā)估價(jià)中開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的說(shuō)法，正確的有()。A.開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是假設(shè)取得估價(jià)對(duì)象的日期B.開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期C.建造期的起點(diǎn)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日D.銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間E.經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日正確答案：ABD參考解析：AB兩項(xiàng)，后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期簡(jiǎn)稱開發(fā)經(jīng)營(yíng)期，其起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即價(jià)值時(shí)點(diǎn)），終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期，即開發(fā)經(jīng)營(yíng)期是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束時(shí)止的時(shí)間，可分為后續(xù)建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期。C項(xiàng)，后續(xù)建設(shè)期簡(jiǎn)稱建設(shè)期，其起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，即建設(shè)期是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時(shí)止的時(shí)間，可分為前期和建造期。D項(xiàng)，銷售期是自未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開始銷售時(shí)起至其售出時(shí)止的時(shí)間。E項(xiàng)，運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期結(jié)束之日或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日。因此經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)可根據(jù)未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式而具體化。[多選題]14.假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，采用投資利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)，計(jì)算基數(shù)應(yīng)包括()。A.待開發(fā)在建工程價(jià)值B.已完工程建設(shè)成本C.取得在建工程的稅費(fèi)D.后續(xù)開發(fā)的投資利息E.銷售稅金正確答案：AC參考解析：后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算。它是將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況而應(yīng)當(dāng)獲得的一般正常利潤(rùn)。采用投資利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)的，計(jì)算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)、以及后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。[多選題]15.在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括()。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi)C.續(xù)建開發(fā)成本D.銷售費(fèi)用E.銷售稅金正確答案：ABCD參考解析：在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括：①待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值；②待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)；③后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。[多選題]16.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計(jì)約需6個(gè)月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項(xiàng)中，正確的有()。A.利用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年10月18日B.利用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2010年4月18日C.開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2009年10月18日至2011年10月18日D.建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日E.銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日正確答案：ADE參考解析：AB兩項(xiàng)，利用假設(shè)開發(fā)法計(jì)算現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要把它們折算到同一時(shí)間上（直接或最終折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上），然后再相加減。因此，測(cè)算該宗土地價(jià)格的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年10月18日。C項(xiàng)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即估價(jià)時(shí)點(diǎn)），終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期。因此，該房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2009年10月18日至2012年4月18日。D項(xiàng)，建設(shè)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。因此，該房地產(chǎn)的建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日。E項(xiàng)，銷售期是自開始銷售未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。在有預(yù)售的情況下，銷售期與建設(shè)期有重疊。因此，該房地產(chǎn)的銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日。開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期之間的關(guān)系。開發(fā)經(jīng)營(yíng)期及其構(gòu)成[多選題]17.在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，為確定估價(jià)對(duì)象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有()。A.用途B.區(qū)位C.建筑規(guī)模D.建筑檔次E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正確答案：ACD參考解析：假設(shè)開發(fā)法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。在實(shí)際估價(jià)中，假設(shè)開發(fā)法測(cè)算結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于以下兩個(gè)預(yù)測(cè)：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價(jià)對(duì)象的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、建筑規(guī)模、檔次等）；②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，正確預(yù)測(cè)了估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。[多選題]18.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的說(shuō)法，正確的有()。A.通常是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值B.通常是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值C.通常是未來(lái)開發(fā)完成之時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值D.不宜將類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格直接“平移”過(guò)來(lái)作為測(cè)算結(jié)果E.不能采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值正確答案：ADE參考解析：B項(xiàng)，在靜態(tài)分析法中，未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。C項(xiàng)，動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來(lái)開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。[多選題]19.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括()。A.透明、穩(wěn)定及具可預(yù)見性的房地產(chǎn)政策B.一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)C.一個(gè)公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)D.一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境E.一個(gè)全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)正確答案：ABE參考解析：假設(shè)開發(fā)法測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確與否，除了取決于對(duì)假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；②要有一個(gè)穩(wěn)定、具可預(yù)見性及透明的房地產(chǎn)政策，包括有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開的土地供應(yīng)計(jì)劃；③要有一個(gè)有較長(zhǎng)歷史、連續(xù)、全面及開放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)，包括有一個(gè)清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)會(huì)使本來(lái)就難以預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，人為地?fù)饺肓烁嗟牟淮_定因素，使未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加不可捉摸，從而對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)開發(fā)的必要支出的預(yù)測(cè)也就更加困難。[多選題]20.在實(shí)際估價(jià)中，待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可以分為()三大類。A.可供開發(fā)的土地B.征收用地C.在建工程D.可重新改造或改變用途的舊房E.荒地正確答案：ACD參考解析：在實(shí)際估價(jià)中，待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況是多種多樣的。待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可分為可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房三大類?？晒╅_發(fā)的土地又可分為生地、毛地、熟地三類。[多選題]21.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法運(yùn)用的說(shuō)法，正確的有()。A.各項(xiàng)收入、支出均為價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的值B.在抵押估價(jià)中一般采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”’C.不需要單獨(dú)計(jì)算投資利息D.不考慮預(yù)售和延遲銷售的影響E.測(cè)算后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)時(shí)，要求利潤(rùn)率與其計(jì)算基數(shù)相匹配正確答案：BC參考解析：A項(xiàng)，對(duì)后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價(jià)值的測(cè)算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的值。而在動(dòng)態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，預(yù)測(cè)它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間以及在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額。靜態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上，而是直接相加減；而動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即要先把它們折算到同一時(shí)間上（直接或最終折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上），然后再相加減。D項(xiàng)，動(dòng)態(tài)分折法要考慮預(yù)售和延遲銷售的影響。對(duì)于未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來(lái)開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適合預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不好需要延遲銷售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。E項(xiàng)，后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算。它是將估價(jià)對(duì)象開發(fā)建設(shè)成未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)獲得的利潤(rùn)，即將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況而應(yīng)當(dāng)獲得的一般正常利潤(rùn)，通常為同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常情況下所能獲得的開發(fā)利潤(rùn)。[多選題]22.下列關(guān)于動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法說(shuō)法正確的是()。A.在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)B.在動(dòng)態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中C.靜態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的不同時(shí)間，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減D.動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的不同時(shí)間，即首先要將它們折算到同一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值（最終是折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上），然后再相加減E.對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)未來(lái)發(fā)生時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的正確答案：ABCD參考解析：動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法主要有下列3大區(qū)別：①對(duì)后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價(jià)值的測(cè)算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的金額。②靜態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上，而是直接相加減，但要計(jì)算投資利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成之時(shí)，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售；而動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即要先把它們折算到同一時(shí)間上（直接或最終折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上），然后再相加減。③在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。[多選題]23.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為()。？A.開發(fā)期＋經(jīng)營(yíng)期B.開發(fā)期＋運(yùn)營(yíng)期C.開發(fā)期＋經(jīng)營(yíng)期－前期－建造期D.開發(fā)期＋運(yùn)營(yíng)期－前期－建造期E.前期＋建造期＋經(jīng)營(yíng)期正確答案：ABE參考解析：開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即價(jià)值時(shí)點(diǎn)），終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期。建設(shè)期又可分為前期和建造期。由于未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式有出售、出租和自營(yíng)，因此經(jīng)營(yíng)期可具體化為銷售期（針對(duì)出售這種情況）和運(yùn)營(yíng)期（針對(duì)出租和營(yíng)業(yè)兩種情況）。[多選題]24.關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某酒店在建工程的投資價(jià)值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值采用收益法測(cè)算）的說(shuō)法。正確的有()。A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價(jià)B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值C.收益法測(cè)算開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可采用投資者的預(yù)算收益測(cè)算D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)意外財(cái)產(chǎn)的購(gòu)置費(fèi)用E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似在建工程項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率正確答案：ABC參考解析：D項(xiàng)，未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包含房地產(chǎn)以外的動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利等。特別是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為賓館、影劇院、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站這類收益性房地產(chǎn)的，其狀況通常是“以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)”，包含著建筑物內(nèi)的家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)。在這種情形下，測(cè)算的開發(fā)完成后的價(jià)值還應(yīng)包含家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價(jià)值。E項(xiàng)，折現(xiàn)率是在采用動(dòng)態(tài)分析法時(shí)需要確定的一個(gè)重要估價(jià)參數(shù)，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)投資所要求的收益率，它包含了資金的利率和開發(fā)利潤(rùn)率兩部分，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率，而不是類似在建工程項(xiàng)目所要求的平均收益率。[多選題]25.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價(jià)值的說(shuō)法，正確的有()。A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價(jià)值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值B.動(dòng)態(tài)分析法中對(duì)適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價(jià)值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值C.評(píng)估酒店等在建工程的價(jià)值時(shí)，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值D.可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤(rùn)測(cè)算開發(fā)完成后的價(jià)值E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價(jià)值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價(jià)值正確答案：ABC參考解析：AB兩項(xiàng)，在靜態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的價(jià)值一般是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；但在動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜出售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來(lái)開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。C項(xiàng)，評(píng)估酒店等在建工程的價(jià)值時(shí)，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值。D項(xiàng)，不能用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤(rùn)測(cè)算開發(fā)完成后的價(jià)值，因?yàn)檫@樣做表面上是采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，實(shí)質(zhì)是采用成本法估價(jià)。E項(xiàng)，一般情況下，自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。[多選題]26.只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算的項(xiàng)目是()。A.銷售費(fèi)用B.投資利息C.開發(fā)利潤(rùn)D.銷售稅費(fèi)E.后續(xù)的開發(fā)成本正確答案：BC參考解析：將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所必須付出的待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)。這些都是在假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中應(yīng)減去的項(xiàng)目，統(tǒng)稱為“扣除項(xiàng)目”。其中投資利息、后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算。[多選題]27.在傳統(tǒng)方法中，正確測(cè)算投資利息需要把握()等幾個(gè)方面。A.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況C.計(jì)息周期D.計(jì)息期E.計(jì)息方式正確答案：ACDE參考解析：投資利息和開發(fā)利潤(rùn)只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算。在測(cè)算投資利息時(shí)要把握應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目、計(jì)息周期、計(jì)息期、計(jì)息方式和利率。其中，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)，以及后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。[判斷題]1.成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過(guò)預(yù)測(cè)等方法得到，需要求取的是開發(fā)成本等扣除項(xiàng)目的價(jià)值。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：B參考解析：成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；而在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)值。[判斷題]2.當(dāng)估價(jià)對(duì)象具有潛在的開發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且最實(shí)用的估價(jià)方法。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：A參考解析：各個(gè)競(jìng)買者在測(cè)算其報(bào)價(jià)或出價(jià)時(shí)所依據(jù)的自身?xiàng)l件以及對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷可能不同，因?yàn)槠錅y(cè)算結(jié)果本質(zhì)上是投資價(jià)值而不是市場(chǎng)價(jià)值。準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)有較大的難度。不過(guò)，當(dāng)估價(jià)對(duì)象具有潛在的開發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且實(shí)用的一種估價(jià)方法。[判斷題]3.在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，要求折現(xiàn)率只包含安全收益部分，不包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：B參考解析：在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。因此，動(dòng)態(tài)分析法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分（利潤(rùn)率）。之所以這樣處理，是為了與投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。[判斷題]4.考慮資金的時(shí)間價(jià)值有折現(xiàn)與計(jì)算投資利息兩種方式。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：A參考解析：運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值?？紤]資金的時(shí)間價(jià)值主要有兩種方式：一是折現(xiàn)，二是計(jì)算投資利息。將前一種方式下的假設(shè)開發(fā)法定義為動(dòng)態(tài)分析法，將后一種方式下的假設(shè)開發(fā)法定義為靜態(tài)分析法。[判斷題]5.假設(shè)某一在建工程的正常建設(shè)期為24個(gè)月，類似商品房開發(fā)項(xiàng)目（將商品房建成）的正常建設(shè)期為36個(gè)月，該在建工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成的情況下，其后續(xù)建設(shè)期為12個(gè)月。現(xiàn)在該在建工程要被現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，“換手”的正常期限分別為6個(gè)月和12個(gè)月，則該在建工程的后續(xù)建設(shè)期分別為18個(gè)月和24個(gè)月。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：A參考解析：如果該在建工程要被現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或被人民法院強(qiáng)制拍賣給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則還應(yīng)加上由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“換手”的正常期限，如需要辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)，相當(dāng)于產(chǎn)生了一個(gè)新的“前期”。由于“換手”的正常期限分別為6個(gè)月和12個(gè)月，則該在建工程的后續(xù)建設(shè)期分別為18個(gè)月和24個(gè)月。[判斷題]6.評(píng)估尚未完成房屋征收補(bǔ)償?shù)裙ぷ鞯拿貎r(jià)值時(shí)，扣減項(xiàng)目應(yīng)包括地上物拆除費(fèi)等費(fèi)用，但不包括房屋征收補(bǔ)償費(fèi)。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：B參考解析：評(píng)估尚未完成房屋征收補(bǔ)償?shù)裙ぷ鞯拿貎r(jià)值，這時(shí)減去的項(xiàng)目應(yīng)包括房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、地上物拆除費(fèi)等費(fèi)用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人?！盵判斷題]7.生地價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－賣方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：B參考解析：審題可知：本題考察的是適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：生地價(jià)值＝開發(fā)完成后的價(jià)值－生地取得稅費(fèi)－由生地建成房屋的成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)。[判斷題]8.適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：毛地價(jià)值＝開發(fā)完成后的熟地價(jià)值－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－土地開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：B參考解析：適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的正確公式應(yīng)為：毛地價(jià)值＝開發(fā)完成后的價(jià)值－毛地取得稅費(fèi)－由毛地建成房屋的成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)。[判斷題]9.前期是從取得待開發(fā)土地到動(dòng)工開發(fā)的這段時(shí)間。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：A參考解析：對(duì)在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來(lái)說(shuō)，建設(shè)期又可分為前期和建造期。前期是自取得房地產(chǎn)開發(fā)用地之日起至動(dòng)工開發(fā)（開工）之日止的時(shí)間。建造期是自動(dòng)工開發(fā)之日起至房屋竣工之日止的時(shí)間。[判斷題]10.運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)通常是待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成（竣工）的日期，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)自然壽命結(jié)束的日期。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：B參考解析：運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期結(jié)束之日或者經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日。[判斷題]11.房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法求取，也可采用成本法求取。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：B參考解析：開發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法求取，也可采用收益法求取。后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)通常分為待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)。[判斷題]12.在假設(shè)開發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是未來(lái)開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：B參考解析：在動(dòng)態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)根據(jù)未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式而具體化：對(duì)于未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來(lái)開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。[判斷題]13.某國(guó)有企業(yè)持有一宗尚未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，目前其價(jià)格已上漲了50%，根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，該企業(yè)需清退房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該房地產(chǎn)開發(fā)用地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：A參考解析：假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提包括：①估價(jià)對(duì)象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”；②估價(jià)對(duì)象要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”；③估價(jià)對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。[判斷題]14.假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價(jià)的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在一般投資者的立場(chǎng)上，而估價(jià)是站在某個(gè)特定投資者的立場(chǎng)上。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：B參考解析：假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析。假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價(jià)與用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。[判斷題]15.一般來(lái)說(shuō)，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，同一估價(jià)對(duì)象在自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)格大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：A參考解析：假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有：①業(yè)主自行開發(fā)前提；②自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提；③被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。一般情況下，自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。但需要指出的是，在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)究竟應(yīng)采用哪種估價(jià)前提進(jìn)行估價(jià)，不是估價(jià)師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象所處的實(shí)際情況來(lái)選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明理由。[判斷題]16.在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等，主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的相應(yīng)生產(chǎn)水平估計(jì)出的。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：B參考解析：對(duì)后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價(jià)值的測(cè)算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的金額。而在動(dòng)態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，預(yù)測(cè)它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間以及在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。[判斷題]17.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中運(yùn)營(yíng)期的預(yù)測(cè)主要考慮未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期或者經(jīng)濟(jì)壽命。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：A參考解析：運(yùn)營(yíng)期是自未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時(shí)起至其持有期或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間，即運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)一般正常持有期結(jié)束之日或者經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日。[判斷題]18.弄清擁有的土地權(quán)利，包括弄清楚權(quán)利性質(zhì)、使用年限、是否不可續(xù)期，以及對(duì)該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及建成后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、互換、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。搞清楚這些，主要是為了測(cè)算開發(fā)成本、租金等服務(wù)。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：B參考解析：搞清楚土地的權(quán)益狀況。包括搞清楚規(guī)劃條件（如土地用途、容積率、建筑密度、綠地率等）和將擁有的土地權(quán)利（如土地權(quán)利性質(zhì)、使用期限、能否續(xù)期，以及對(duì)該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及建成后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、價(jià)格等的有關(guān)規(guī)定等）。弄清楚擁有的土地權(quán)利主要是為預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、租金等服務(wù)。[判斷題]19.實(shí)際估價(jià)中，假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提由價(jià)值類型和價(jià)值時(shí)點(diǎn)決定，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明理由。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：B參考解析：假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有3種：①估價(jià)對(duì)象將由其業(yè)主繼續(xù)開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”；②估價(jià)對(duì)象將被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”；③估價(jià)對(duì)象將被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)究竟應(yīng)采用上述哪種估價(jià)前提進(jìn)行估價(jià)，不是估價(jià)師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象所處的實(shí)際情況來(lái)選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明理由。[判斷題]20.對(duì)于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：A參考解析：對(duì)于有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未正式明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。因?yàn)樵谠摲康禺a(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚不確定的情況下，其價(jià)值也就不能確定。[判斷題]21.假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種成本法，形式上是收益法的“倒算法”。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：B參考解析：假設(shè)開發(fā)法簡(jiǎn)要地說(shuō)是根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。[判斷題]22.在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)出讓中，投標(biāo)人運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算的投標(biāo)報(bào)價(jià)本質(zhì)上是投資價(jià)值而不是市場(chǎng)價(jià)值。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：A參考解析：在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓中，都是采用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算報(bào)價(jià)或出價(jià)，但不同的競(jìng)買者所愿意支付的最高價(jià)格常常相差懸殊。當(dāng)然，各個(gè)競(jìng)買者在測(cè)算其報(bào)價(jià)或出價(jià)時(shí)所依據(jù)的自身?xiàng)l件以及對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷可能不同，因?yàn)槠錅y(cè)算結(jié)果本質(zhì)上是投資價(jià)值而不是市場(chǎng)價(jià)值。[判斷題]23.假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力，并且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，簡(jiǎn)稱為待開發(fā)房地產(chǎn)。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：A參考解析：假設(shè)開發(fā)法的內(nèi)容主要有：①假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。②根據(jù)考慮資金時(shí)間價(jià)值的方式不同，假設(shè)開發(fā)法分為動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。③假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，簡(jiǎn)稱為待開發(fā)房地產(chǎn)。④假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。[判斷題]24.在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，估價(jià)結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)開發(fā)后房地產(chǎn)價(jià)值以及需支出的成本、費(fèi)用、稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無(wú)關(guān)。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：B參考解析：在實(shí)際估價(jià)中，假設(shè)開發(fā)法測(cè)算結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于以下兩個(gè)預(yù)測(cè)：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價(jià)對(duì)象的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、建筑規(guī)模、檔次等）；②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，正確預(yù)測(cè)了估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。[判斷題]25.對(duì)于城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，估價(jià)人員可根據(jù)所推測(cè)的最可能的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件來(lái)估價(jià)，但必須將其列為估價(jià)的假設(shè)和限制條件，并在估價(jià)報(bào)告中作特別的提示，說(shuō)明它對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響，或估價(jià)結(jié)果對(duì)它的依賴性。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：A參考解析：應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。因?yàn)樵谠摲康禺a(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚不確定的情況下，其價(jià)值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價(jià)，則可以通過(guò)咨詢城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)、專家的意見，或者參照周邊土地的規(guī)劃條件等方式，推測(cè)其最可能的規(guī)劃條件，然后據(jù)此進(jìn)行估價(jià)，但必須將該推測(cè)的最可能的規(guī)劃條件作為估價(jià)假設(shè)，并在估價(jià)報(bào)告中作出特別提示，說(shuō)明它是如何推測(cè)出的（即要進(jìn)行可靠性分析），以及它對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響或估價(jià)結(jié)果對(duì)它的依賴性（包括它的變化將會(huì)導(dǎo)致的估價(jià)結(jié)