某酒店投資建設(shè)案例分析

君亭酒店投資建設(shè)案例分析2023/12/161浙江世貿(mào)君亭酒店管理公司甘圣宏君瀾酒店集團(tuán)旗下品牌君瀾度假酒店-奢華休閑度假酒店君瀾大飯店-五星級(jí)城市會(huì)議商務(wù)酒店

君亭酒店–中高端城市精品及設(shè)計(jì)酒店2023/12/162SSAWHOTELS君亭酒店現(xiàn)狀2023/12/163SSAWHOTELS城市精品及設(shè)計(jì)酒店2023/12/164君亭·品牌標(biāo)簽位居城市中心，營(yíng)造私密、休閑、寧?kù)o、輕松的商旅環(huán)境注重設(shè)計(jì)元素運(yùn)用，凸顯休閑時(shí)尚的氣氛強(qiáng)化核心產(chǎn)品的品質(zhì)與個(gè)性，在關(guān)鍵產(chǎn)品方面，已經(jīng)到達(dá)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供方便、親切的人性化效勞。SSAWHOTELS君亭酒店1.上海中星君亭酒店2.杭州君亭湖濱酒店3.杭州君亭藝聯(lián)酒店4.杭州君亭廣場(chǎng)酒店5.義烏君亭城中城酒店6.義烏君亭華豐酒店7.紹興世貿(mào)君亭酒店8.南昌君亭紅牛酒店9.三清山畫(huà)家村君亭酒店

西湖四季10.杭州銀隆西湖四季酒店11.杭州新城西湖四季酒店12.合肥銀泰西湖四季酒店13.三亞西湖四季酒店14.德清德藍(lán)西湖四季酒店15.杭州西溪路西湖四季酒店名錄SSAWHOTELS2023/12/166主要探討的內(nèi)容1、中高端城市酒店的定位與開(kāi)展？2、君亭酒店的投資與盈利模式3、我們的探索與實(shí)踐4、需要探討的問(wèn)題與分析2023/12/1672023/12/168中高端城市酒店的定位與開(kāi)展？解決許多酒店及物業(yè)目前的困惑，往何處去？現(xiàn)狀statusquo總量：截至2024年底，全國(guó)星級(jí)飯店總數(shù)到達(dá)13991家。

Scale:Bytheendof2024,therewere13991star-ratinghotelsinChina。2023/12/169二、三星級(jí)酒店供給量大大高于需求量Thesupplyof2&3STARHotelsexceedsdemandhighly.2024中國(guó)星級(jí)酒店供給需求關(guān)系〔單位：萬(wàn)間夜〕RelationofSupplyandDemandofStar-RatingHotelsinChina2024(tenthousandrooms)2023/12/1610高星級(jí)酒店：

-投入本錢(qián)越來(lái)越大、硬件設(shè)施越來(lái)越奢華、功能布局越來(lái)越齊全、科技含量越來(lái)越高；-總量根本持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)、市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻抬高、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增大；-高能耗、高人力本錢(qián)、高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用將給酒店的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)較大的挑戰(zhàn)；低星級(jí)酒店：

-客源檔次越來(lái)越低、維護(hù)本錢(qián)越來(lái)越高、經(jīng)營(yíng)效益越來(lái)越差、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越劇烈；-總量穩(wěn)定且局部增勢(shì)緩慢、“小而全、全而不精〞的產(chǎn)品現(xiàn)狀將會(huì)使其核心競(jìng)爭(zhēng)力日漸消逝；-在經(jīng)濟(jì)型酒店的擠壓下，市場(chǎng)空間進(jìn)一步委縮；2023/12/16112024-2024中國(guó)星級(jí)酒店供給變化關(guān)系〔單位：萬(wàn)間夜〕SupplyofStar-RatingHotelsinChina2024-2024(tenthousandrooms)2002年2003年2004年2005年2006年2007年供給Supply供給Supply同比Year-on-year供給Supply同比Year-on-year供給Supply同比Year-on-year供給Supply同比Year-on-year供給Supply同比Year-on-year五星級(jí)5STAR6.496.967.24%8.7425.27%10.6521.85%11.528.17%13.7319.18%四星級(jí)4STAR14.3515.769.83%22.2240.99%24.048.19%29.0020.63%33.6916.17%三星級(jí)3STAR34.6537.758.95%49.5431.23%54.229.45%59.8510.38%64.768.20%二星級(jí)2STAR30.6034.6913.37%39.0812.65%41.15.17%42.413.19%42.04-0.87%一星級(jí)1STAR3.644.1213.19%4.212.18%3.19-24.23%3.210.63%3.16-1.56%2023/12/1612市場(chǎng)有需求顧客的消費(fèi)經(jīng)歷日益豐富、消費(fèi)能力日漸增強(qiáng)，客人不想再忍受完全雷同的酒店形象所帶來(lái)的麻木感，市場(chǎng)需要“有特色、有靈魂、提供高度個(gè)人關(guān)注〞的酒店產(chǎn)品酒店企業(yè)基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈的現(xiàn)狀，采用差異化戰(zhàn)略、運(yùn)用BPR〔BusinessProcessReengineering企業(yè)流程改造〕方法、結(jié)合設(shè)計(jì)師理念，脫離批量生產(chǎn)的酒店設(shè)計(jì)的影響，重新設(shè)計(jì)產(chǎn)品，特色飯店誕生藝術(shù)靈感，實(shí)用主義與時(shí)尚主義，想象主義的完美結(jié)合，時(shí)尚、前衛(wèi)、精致和富有創(chuàng)造力。契機(jī)：中高端城市精品及設(shè)計(jì)酒店2023/12/1614賓客有需求300元-500元是中國(guó)酒店消費(fèi)的主要群體。他們*不滿足二、三級(jí)酒店的現(xiàn)狀*不滿足經(jīng)濟(jì)型酒店的層次。*不想花太多錢(qián)去五星消費(fèi)〔不完全需要消費(fèi)高星級(jí)酒店的附屬設(shè)施〕。*希望有安靜、時(shí)尚、高品質(zhì)的私人空間，對(duì)核心產(chǎn)品有較高的要求。*關(guān)注品質(zhì)和體面。

2023/12/1615二類物業(yè)對(duì)中高端酒店的需求*對(duì)于城市商業(yè)以及新CBD等中心區(qū)塊的綜合體高端物業(yè)、最正確的位置建最正確的配套酒店不能建五星，但需要高品質(zhì)需要文化品味房產(chǎn)推廣和工程配套的需要，由于不一定是最正確建酒店的位置，做高星級(jí)酒店配套，“三高酒店-高投入，高運(yùn)行本錢(qián)，高風(fēng)險(xiǎn)。〞經(jīng)濟(jì)型酒店與物業(yè)定位差異較大。需要較高的投入產(chǎn)出比〔下一節(jié)討論的盈利模式問(wèn)題〕

*低星級(jí)酒店的改造與出路。../s/blog_4516aa600100xnwx.html亟需一種新型的酒店產(chǎn)品來(lái)滿足他們“高品質(zhì)、中價(jià)格〞的需求?！伯?dāng)價(jià)格位于301-500元的區(qū)間時(shí)，市場(chǎng)的消費(fèi)需求量最大〕Anewproductshouldbecreatedtomeetspecialrequirementswhichisinhighqualitywithamodestprice.Thereisastrongdemandforhotelproductpricedbetween￥301and500.需求市場(chǎng)Demand2023/12/16162023/12/1617中高端城市精品及設(shè)計(jì)酒店的盈利模式解決眾多酒店及物業(yè)目前的困惑，如何獲得較好的贏利回報(bào)？供給市場(chǎng)Supply：

亟需一種高投入產(chǎn)出比的新產(chǎn)品來(lái)實(shí)現(xiàn)資本利潤(rùn)最大化。高星級(jí)酒店的投資與盈利模式：資產(chǎn)與物業(yè)增值增長(zhǎng)模式為主；客房和餐飲經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)模式不清晰；資本運(yùn)營(yíng)模式難度大；品牌價(jià)值增長(zhǎng)模式遇到集團(tuán)化與國(guó)際化品牌的挑戰(zhàn)；

經(jīng)濟(jì)型酒店的投資與盈利模式：低投入、輕資產(chǎn)、高入住率；在沒(méi)有好的盈利模式出現(xiàn)之前，續(xù)繼有開(kāi)展空間將會(huì)遇到的挑戰(zhàn)：入住率的保證、物業(yè)本錢(qián)的上升、人力本錢(qián)的上升

2023/12/1618盈利模式：中高端城市精品及設(shè)計(jì)酒店君亭酒店的探索與實(shí)踐：定位Position產(chǎn)品定位：中高端城市精品及設(shè)計(jì)酒店P(guān)roductPosition:Limited-Services,Exquisite,BusinessHotel客源定位：商務(wù)、旅游散客為主，小型旅游/會(huì)議團(tuán)隊(duì)為輔CustomerPosition:focusedonbusinessandtouristFIT,supplementedbysmallgroups.價(jià)格定位：介于三星與四星酒店，根本接近于四星級(jí)酒店P(guān)ricePosition:between3STARhoteland4STARhotel.物業(yè)定位：商業(yè)物業(yè)/改建經(jīng)營(yíng)不佳的低星級(jí)酒店〔尤其是二、三星級(jí)酒店〕PropertyPosition:rebuildlowstar-ratinghotelswhichisinbadperformance,especially3STARhotels.2023/12/1619思路

NewIdeas

功能整合IntegrationofFunction剝離局部功能，實(shí)現(xiàn)“三個(gè)有效〞-有效的投入產(chǎn)出-有效的單位面積利用-有效的區(qū)域利用

2023/12/1620差異、個(gè)性、精致而有風(fēng)格；

精心設(shè)計(jì)的客房；

優(yōu)雅的早餐環(huán)境；

舒適的商務(wù)洽談環(huán)境

文化氣氛CulturalAtmosphere2023/12/16212023/12/1622君亭酒店的改造案例解決老酒店的重新進(jìn)入市場(chǎng)問(wèn)題？2023/12/1623上海中星君亭酒店

三星級(jí)酒店；面積一萬(wàn)三千平米；經(jīng)營(yíng)十多年，虧損；屢次轉(zhuǎn)讓；2024年初，君亭酒店接手；投入改造；周期8個(gè)月；投資1800萬(wàn)元；客房167間；

開(kāi)業(yè)一個(gè)月，的市場(chǎng)表現(xiàn)

*客房入住率85%；平均凈房?jī)r(jià)400元/間.天；賓客點(diǎn)評(píng)從原598位上升到前40位；君亭酒店的改造案例分析2023/12/16原中星酒店客房24原中星酒店餐廳原中星酒店大堂2023/12/16252023/12/16262023/12/1627君亭/西湖四季具備君亭系列的四大標(biāo)簽性特征更具設(shè)計(jì)特色、環(huán)境特色和效勞特色產(chǎn)品的文化性更強(qiáng)，內(nèi)容更加豐富SSAWHOTELS新建商業(yè)及綜合體的高端配套酒店與業(yè)態(tài)？客源對(duì)象：中間消費(fèi)附層，房?jī)r(jià)300-500；在城市中尋找寧?kù)o的成功人士，尋找自我的品位。中國(guó)中產(chǎn)階層，受過(guò)良好的教育，關(guān)注商旅生活品質(zhì)，講究生活品位，同時(shí)富有文化氣息。以大型商業(yè)綜合體為主的物業(yè)，要建設(shè)能夠滿足物業(yè)投資中商業(yè)價(jià)值最大化后留下塔樓產(chǎn)生的酒店。特征

：*小大堂甚至無(wú)大堂，*無(wú)裙房空間，無(wú)法實(shí)施五星配套內(nèi)容，要有與中高端商業(yè)相匹配的酒店品質(zhì)與業(yè)態(tài)，商業(yè)物業(yè)增值空間大,但需要保值增值的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)支撐新的城市政務(wù)中心、企業(yè)或綜合體中心的建筑業(yè)態(tài)酒店。特征：*