日本與中國工業(yè)地價比較

日本與中國工業(yè)地價比較

閱讀提示：中國高價工業(yè)價格水平與日本工業(yè)價格水平基本相同，工業(yè)價格的高含量明顯低于日本。雖然我國的工業(yè)地價明顯“落后”,但考慮我國土地有償使用制度改革及土地市場建立的歷程,在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、土地供需矛盾突出、產(chǎn)權(quán)保護(hù)力度加大的背景下,我國地價的“追趕”速度已超過經(jīng)濟(jì)上升速度。工業(yè)用地的“低價引資”策略雖然具有一定的實效性和合理性,但在國內(nèi)社會發(fā)展、制度變革和國際無障礙競爭、反補貼的雙重壓力下難以持續(xù)。一方面,應(yīng)大力吸引有利于提高節(jié)約集約用地的資金密集和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè);另一方面,隨著土地資源稀缺度的提高,適時推進(jìn)低端產(chǎn)業(yè)向后發(fā)展中國家轉(zhuǎn)移,并尋求與發(fā)達(dá)國家的雙向轉(zhuǎn)移合作。20世紀(jì)下半葉以來,國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移周期明顯縮短,新的特征不斷涌現(xiàn),轉(zhuǎn)出地與轉(zhuǎn)入地的空間分布及自身發(fā)展?fàn)顩r也發(fā)生了變化。特別是90年代以來,以外包和離岸經(jīng)營為主要方式的全球制造業(yè)、服務(wù)業(yè)向中國、印度等發(fā)展中新興經(jīng)濟(jì)體的轉(zhuǎn)移尤為明顯,為轉(zhuǎn)入國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來新契機。成本差異是形成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的內(nèi)在動因之一,而成本主要構(gòu)成包括土地、勞動力、稅收等硬成本及投資環(huán)境、社會穩(wěn)定等軟成本。因此,關(guān)注產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)出國與轉(zhuǎn)入國的成本變化,是發(fā)展中國家在國際競爭中進(jìn)行戰(zhàn)略決策的必然要求。我們以土地成本為研究對象,持續(xù)關(guān)注相關(guān)國家的工業(yè)地價數(shù)據(jù),本文著重對比了作為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)出國的日本與作為轉(zhuǎn)入國的中國的工業(yè)地價水平及分布特征,初步結(jié)論如下。日本工業(yè)價格的總結(jié)日本工業(yè)地段的市場根據(jù)日本國土交通省網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)測算,2010年日本全國47個都道府縣的工業(yè)地價(匯率換算采用2012年1月4日央行公布的標(biāo)準(zhǔn),即100日元=8.217元人民幣)平均值為2509元/m2,最高值和最低值分別為東京都的17576元/m2,秋田縣的707元/m2,其差距約25倍。位居第二梯隊的大阪、神奈川、京都等地的工業(yè)地價分布在5000元/m2~7000元/m2區(qū)間,與東京地價水平形成明顯落差。在日本47個都道府縣中,37個地區(qū)的工業(yè)地價平均值低于全國水平,占全國的79%。從價格區(qū)間的分布來看,日本絕大多數(shù)工業(yè)地價處在1000元/m2~2000元/m2、2000元/m2~3000元/m2價格區(qū)間,分別占全國都道府縣的59.6%和12.8%?？梢?日本工業(yè)地價水平的空間分布差異顯著。工業(yè)地段分布情況工業(yè)地價的“八地方分區(qū)”分布特征。在日本,通常使用“八地方分區(qū)”的概念,即依照各地因歷史、文化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通建設(shè)等不同而逐漸形成的當(dāng)?shù)鼐用褚庾R,將日本全國劃分為北海道、東北、關(guān)東、中部、近畿、中國、四國與九州等八個區(qū)域。在八地方分區(qū)中,關(guān)東地區(qū)工業(yè)地價均值最高,為5281元/m2,北海道地區(qū)工業(yè)地價均值最低,為986元/m2;工業(yè)地價水平由高至低依次為:關(guān)東地區(qū)、近畿地區(qū)、中部地區(qū)、九州地區(qū)、四國地區(qū)、中國地區(qū)、東北地區(qū)、北海道地區(qū)。其中僅關(guān)東和近畿地區(qū)的工業(yè)地價平均水平高于全國水平。可以看出,各地區(qū)工業(yè)地價水平的高低分布與區(qū)域自身產(chǎn)業(yè)特征密切相關(guān)。工業(yè)地價在“五大工業(yè)區(qū)”的分布特征。日本的五大工業(yè)區(qū)為京濱工業(yè)區(qū)(分布在東京和橫濱)、阪神工業(yè)區(qū)(分布在大阪、神戶)、中京工業(yè)區(qū)(分布在名古屋)、北九州工業(yè)區(qū)(分布在福岡)和瀨戶內(nèi)海工業(yè)區(qū)(分布在山口、廣島、岡山、大分縣、愛媛縣和香川縣)。其工業(yè)地價水平由高到低依次為:京濱、阪神、中京、瀨戶內(nèi)海、北九州。其中,京濱、阪神、中京各區(qū)的工業(yè)地價均值高于全國平均水平,而五大工業(yè)區(qū)內(nèi)的工業(yè)地價最低值全部高于全國最低值。中國工業(yè)價格表工業(yè)融合價格布設(shè)2011年第四季度監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,全國主要監(jiān)測城市最高級別的工業(yè)用地監(jiān)測地價水平均值為769元/m2,最高和最低值分別為深圳的6736元/m2和伊春的202元/m2,其差距約為33倍;最低級別工業(yè)地價平均水平值為417元/m2,最高值和最低值分別為溫州的1509元/m2和伊春的162元/m2(本文中我國的工業(yè)地價數(shù)據(jù)來源于城市地價監(jiān)測中各主要城市采集的工業(yè)用地最高和最低級別的監(jiān)測價格,主要城市指國家級城市地價動態(tài)監(jiān)測中除北海、拉薩、九江外的102個城市)。在102個城市中,75個城市最高級別工業(yè)地價水平低于全國高級別平均水平,占總量的74%;59個城市最低級別工業(yè)地價水平低于全國低級別平均水平,占總量的58%。從價格區(qū)間分布來看(見表1),各城市最高級別工業(yè)地價主要分布在<1000元/m2和1000元/m2~2000元/m2價格區(qū)間,分別占總數(shù)的85.3%和10.8%;最低級別工業(yè)地價主要分布在<1000元/m2價格區(qū)間,占總數(shù)的99%。中、西部工業(yè)地下水區(qū)的工業(yè)建設(shè)分布特征東、中、西部工業(yè)地價分布。整體而言,除東部地區(qū)最高、最低級別工業(yè)地價的平均值(961元/m2、468元/m2)高于全國水平外,中部、西部兩地工業(yè)地價最高、最低級別的平均值均低于全國平均水平(見表2)。就東、中、西部比較而言,工業(yè)地價水平呈東高、西次、中低狀況,且在東部各城市之間分布的不均衡性明顯較高。其原因既與各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平、近年來宏觀產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整及基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模的差異相關(guān),也與各區(qū)域內(nèi)部大中城市集聚水平的強弱相關(guān)。三大重點區(qū)域工業(yè)地價分布。長三角、珠三角、環(huán)渤海三大重點經(jīng)濟(jì)區(qū)域的最高級別工業(yè)地價均值均高于全國高級別平均水平,長三角、珠三角兩區(qū)的最低級別工業(yè)地價均值亦均高于全國低級別平均水平。從區(qū)域比較來看,工業(yè)地價的整體水平依次為珠三角、長三角、環(huán)渤海地區(qū),且環(huán)渤海地區(qū)各城市之間工業(yè)地價水平的分布較其他兩區(qū)域更為均衡。工業(yè)地價在三大重點區(qū)域的分布與各區(qū)域在承接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中的發(fā)展歷程、特征相符,較好地反映了區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體水平。中日、日本和中國的工業(yè)成本比較工業(yè)地段總體分布較低,但“追蹤”較少數(shù)據(jù)對比顯示,日本工業(yè)地價的平均值、最高值、最低值均高于我國主要監(jiān)測城市最高級別工業(yè)地價的相應(yīng)水平,分別為我國最高級別工業(yè)地價平均、最高、最低值的3.3倍、2.6倍和3.5倍,為最低級別工業(yè)地價平均、最高、最低值的6.0倍、11.6倍和4.4倍。我國最高級別工業(yè)地價平均值為769元/m2,與日本工業(yè)地價最低值(707元/m2)基本持平,即我國工業(yè)地價的高端部分整體明顯低于日本的平均水平。從兩國工業(yè)地價的區(qū)間分布來看(見表3),我國最高級別工業(yè)地價主要分布在<1000元/m2的價格區(qū)間,城市個數(shù)占比達(dá)到85.3%;而日本工業(yè)地價均值主要分布在1000元/m2~3000元/m2價格區(qū)間,都道府縣個數(shù)占比達(dá)到72.4%。經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比較顯示,截至2010年,我國城鎮(zhèn)居民人均年收入約為日本的7%,人均GDP約為日本的10%,與日本上個世紀(jì)70年代中期的水平相當(dāng);我國目前的城市化率約為50%,而日本1955年城市化率已達(dá)56%,目前城市化率已高達(dá)80%。從最低工資標(biāo)準(zhǔn)來看,據(jù)《日本經(jīng)濟(jì)新聞》報道,日本從2011年10月份開始,最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為737日元/小時,約合60元人民幣/小時,倘若按照每天8小時,每個月22個工作日來計算,則日本每個月最低工資約為10560元,相當(dāng)于我國目前城市最低工資標(biāo)準(zhǔn)中最高的深圳市(1500元/月)的7倍。以上幾組數(shù)據(jù)表明,與日本相比,雖然我國的工業(yè)地價明顯“落后”,但考慮我國土地有償使用制度改革及土地市場建立的歷程,近年來,在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、土地供需矛盾突出、產(chǎn)權(quán)保護(hù)力度加大的背景下,我國地價的“追趕”速度已超過經(jīng)濟(jì)上升速度。(見表3)工業(yè)地段均比日本與日本八地方分區(qū)相比,我國東、中、西部最高級別工業(yè)地價均值的最高值961元/m2(東部),僅相當(dāng)于日本八地方區(qū)分中的最低值986元/m2水平(北海道)。而我國重點經(jīng)濟(jì)區(qū)珠三角、長三角、環(huán)渤海最高級別工業(yè)價均值分別相當(dāng)于日本以農(nóng)林漁業(yè)為主的四國地區(qū)、東北地區(qū)和北海道地區(qū)的平均水平。與日本五大工業(yè)區(qū)相比,我國東、中、西部最高級別工業(yè)地價均值全部小于日本五大工業(yè)區(qū)工業(yè)地價水平;三大重點經(jīng)濟(jì)區(qū)中,除珠三角最高級別工業(yè)地價平均值(1712元/m2)略高于日本五大工業(yè)區(qū)中的北九州工業(yè)區(qū)地價水平(1561元/m2)外,其余地區(qū)均位居其后。結(jié)論和反思大規(guī)模承接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移日本與我國同為土地資源稀缺的亞洲國家,但其早在20世紀(jì)50年代~60年代就已完成了大規(guī)模承接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的過程。當(dāng)前日本工業(yè)發(fā)展已進(jìn)入知識與技術(shù)密集型時期,知識再創(chuàng)造能力和技術(shù)工藝成為廉價工業(yè)用地的替代要素,在完全市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下形成的工業(yè)用地價格遠(yuǎn)高于我國,從而形成了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)出地與轉(zhuǎn)入地之間的“成本落差”。市場價格機制不合理雖然用地成本落差的存在有利于推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,但值得關(guān)注的是,目前中日兩國工業(yè)地價水平的差距已經(jīng)小于經(jīng)濟(jì)水平的差距,并且這種趨勢還將在各種客觀的、剛性的壓力下強化。一方面,我國現(xiàn)階段工業(yè)用地供應(yīng)市場上,雖然強制推行招拍掛的市場競爭方式,但“公示效應(yīng)”高于“競價效應(yīng)”,地方政府的“選商”行為仍然在定價中起著重要作用,這種機制下形成的工業(yè)用地一級市場價格在一些地區(qū)明顯低于二級市場價格,甚至低于土地的前期取得和開發(fā)成本,這與充分發(fā)揮“市場配置資源的基礎(chǔ)作用”的改革方向存在偏差。另一方面,中央農(nóng)村工作會議明確提出“不能再靠犧牲農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)利降低工業(yè)化城鎮(zhèn)化成本”,“大幅度提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例”,這預(yù)示著新增建設(shè)用地取得成本將大幅提高,進(jìn)而剛性推高工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn),普遍提升工業(yè)用地價格。針對“調(diào)穩(wěn)”的政策建議隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、各種要素競爭平臺的國際化,土地及勞動力成本的剛性上升是必然的,在成本差距快速縮小的態(tài)勢下,我們需要關(guān)注國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的另一動力,即市場規(guī)模和商務(wù)環(huán)境,從而緩解“低地價”需求。同時,應(yīng)密切關(guān)注國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的新格局和新特點,如重心從制造業(yè)向服務(wù)業(yè)的遷移、新興經(jīng)濟(jì)體的雙重角色、傳統(tǒng)制造業(yè)從發(fā)展中國家向后發(fā)展中國家轉(zhuǎn)移的態(tài)勢等。針對新特點,我們一方面應(yīng)大力吸引有力于提高節(jié)約集約用地的資金密集和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè);另一方面,隨著土地資源稀缺