2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理?？寄M試題

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理

?？寄M試題（全優(yōu)）

單選題（共80題）

1、隨著政府土地儲(chǔ)備制度的建立，（）劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)

成為政府土地儲(chǔ)備中心優(yōu)先收回并納入儲(chǔ)備的重要對(duì)象，開(kāi)發(fā)商直

接獲取該類土地的機(jī)會(huì)逐漸減少。

A.存量

B.增量

C.流量

D.定量

【答案】A

2、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的表達(dá)式中，正確的是（）o

A.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

B.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息

C.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金

D.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金

-所得稅

【答案】A

3、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算中用到的估

算公式：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)X建筑面積，屬于（）。

A.單元估算法

B.單位指標(biāo)估算法

C.概算指標(biāo)法

D.工程量近似匡算法

【答案】C

4、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是

（）o

A.整群抽樣

B.分層隨機(jī)抽樣

C.簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣

D.定額抽樣

【答案】D

5、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的表達(dá)式中，正確的是（）o

A.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

B.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息

C.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金

D.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金

-所得稅

【答案】A

6、關(guān)于流動(dòng)比率的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）o

A.流動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)總額-存貨）/流動(dòng)負(fù)債總額xlOO%

B.又稱之為“銀行家比率”

C.又稱之為"二對(duì)一比率”

D.在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上

【答案】A

7、下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是（）o

A.時(shí)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額

B.終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)的金額

C.不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值相等的資金具有相同的價(jià)值

D.資金等效值是指與某一時(shí)點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另

一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值

【答案】D

8、某人以12000元/m2的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，

購(gòu)買(mǎi)價(jià)中的60%來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年

利率為10%,每年可用于還本付息的折舊、攤銷(xiāo)、利潤(rùn)共34萬(wàn)元，

則其償債備付率為（）。

A.0.12

B.0.21

C.1.26

D.2.05

【答案】c

9、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩

者的主要差異在于（）o

A.變動(dòng)成本的設(shè)置

B.銷(xiāo)售收入的不同

C.固定成本的設(shè)置

D.平衡點(diǎn)的設(shè)置

【答案】D

10、根據(jù)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的（）形態(tài)看，GDP是所有常住單位在一

定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)的全部貨物和服務(wù)價(jià)值超過(guò)同期投入的全部非固定資

產(chǎn)貨物和服務(wù)價(jià)值的差額。

A.價(jià)值

B.收入

C.產(chǎn)品

D.貨幣

【答案】A

11、敏感性分析的最基本方法是（）o

A.因素不確定分析

B.線性因素分析

C.單因素敏感性分析

D.多因素敏感性分析

【答案】C

12、制定會(huì)計(jì)核算制度的依據(jù)是()o

A.基本準(zhǔn)則

B.《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》

C.具體準(zhǔn)則

D.國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度

【答案】A

13、項(xiàng)目利潤(rùn)為零時(shí)，分析項(xiàng)目成本、售價(jià)或銷(xiāo)售率所處狀態(tài)的方

法是()0

A.獲利能力分析

B.盈虧平衡分析

C.市場(chǎng)狀況分析

D.定性風(fēng)險(xiǎn)分析

【答案】B

14、從市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是

否處于錯(cuò)位的狀態(tài)，其結(jié)構(gòu)形式屬于（）o

A.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

B.供求結(jié)構(gòu)

C.投資結(jié)構(gòu)

D.租買(mǎi)結(jié)構(gòu)

【答案】B

15、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可以從（）兩個(gè)方面進(jìn)行考察。

A.物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)

B.投資資金量和預(yù)期收益率

C.出租、出售或經(jīng)營(yíng)狀態(tài)

D.資金流通方式與對(duì)策

【答案】A

16、當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很難了解購(gòu)買(mǎi)者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格變

化的反應(yīng)時(shí)，往往采用（）o

A.挑戰(zhàn)定價(jià)法

B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

C.目標(biāo)定價(jià)法

D.隨行就市定價(jià)法

【答案】D

17、某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為80%,開(kāi)發(fā)周期為4年，則該項(xiàng)目

的年成本利潤(rùn)率（）o

A.等于20%

B.大于等于20%

C.小于20%

D.小于等于20%

【答案】B

18、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。

A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系

B.房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格

C.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系

D.家庭收入水平

【答案】C

19、當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地面積一定時(shí)，決定項(xiàng)目可建設(shè)建筑面積

數(shù)量的參數(shù)是（）o

A.綠地率

B.容積率

C.建筑密度

D.建筑限高

【答案】B

20、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期資金盈余

或短缺情況的是（）。

A.資產(chǎn)負(fù)債表

B.資本金現(xiàn)金流量表

C.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

【答案】D

21、某公司開(kāi)發(fā)的酒店項(xiàng)目在建成經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，根據(jù)市場(chǎng)的變

化將其用途調(diào)整為寫(xiě)字樓，該公司采用的市場(chǎng)定位方式是（）o

A.避強(qiáng)定位方式

B.產(chǎn)品差別化方式

C.對(duì)抗性定位方式

D.重新定位方式

【答案】D

22、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算中用到的

估算公式：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)x建筑面積，屬于（）。

A.單元估算法

B.概算指標(biāo)法

C.單位指標(biāo)估算法

D.工程量近似匡算法

【答案】B

23、假設(shè)某房產(chǎn)限差為120m2,則其中誤差為（）m2。

A.30

B.60

C.90

D.120

【答案】B

24、關(guān)于工程量清單計(jì)價(jià)方法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。

A.采用綜合單價(jià)計(jì)價(jià)

B.工程量清單由招標(biāo)人編制

C.工程計(jì)價(jià)依據(jù)是各種定額

D.計(jì)算的工程量不包含工程量的合理?yè)p耗

【答案】C

25、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來(lái)源于其擁有物業(yè)的

（）。

A.銷(xiāo)售收入

B.轉(zhuǎn)讓收入

C.租金收入

D.利息收入

【答案】C

26、某物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)為100萬(wàn)元，其中50萬(wàn)元為銀行抵押貸款，期

限10年，年利率12%,按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營(yíng)收入為30

萬(wàn)元，則該物業(yè)投資的償債備付率為（）o

A.0.18

B.0.12

C.3.39

D.5.00

【答案】c

27、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與營(yíng)

業(yè)外收支凈額之和為（）。

A.利潤(rùn)總額

B.投資利潤(rùn)

C.稅后利潤(rùn)

D.可分配利潤(rùn)

【答案】A

28、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的（）彌補(bǔ)，

下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。

A.所得稅前利潤(rùn)

B.所得稅后利潤(rùn)

C.應(yīng)分配利潤(rùn)

D.未分配利潤(rùn)

【答案】A

29、固經(jīng)丸中香附的功用

A.調(diào)氣活血

B.疏肝理氣

C.行氣養(yǎng)血

D.疏肝養(yǎng)血

【答案】A

30、動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以（）所需

的時(shí)間。

A.經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資

B.凈收益抵償全部投資

C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出

D.凈收益現(xiàn)值抵償全部投資

【答案】B

31、李某的月均收入為4500元，購(gòu)買(mǎi)小汽車(chē)每月須償還的貸款額

為800元，住房抵押貸款月償還款為1440元，每月支出的物業(yè)管

理費(fèi)用為120元。李某的所有債務(wù)與收入比是（)o

A.32.00%

B.34.67%

C.49.78%

D.52.44%

【答案】D

32、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)決策的一般過(guò)程包括五個(gè)階段，其中不包括（）。

A.引起需要

B.購(gòu)買(mǎi)決策

C.方案評(píng)價(jià)

D.信息反饋

【答案】D

33、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（)o

A.在建工程

B.車(chē)站

C.購(gòu)物中心

D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)

【答案】B

34、在施工過(guò)程中，下列情形中，不需要開(kāi)發(fā)商按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定

辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)手續(xù)的是（）o

A.需要臨時(shí)停水.停電.中斷道路交通

B.需臨時(shí)占用規(guī)劃批準(zhǔn)范圍以外場(chǎng)地

C.可能損壞道路.管線.電力.郵電通信等公共設(shè)施

D.需要進(jìn)行大量人工拆除作業(yè)的

【答案】D

35、管理費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理合法經(jīng)營(yíng)

活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括管理人員的工資和（）。

A.前期費(fèi)用

B.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)

C.財(cái)務(wù)費(fèi)用

D.辦公費(fèi)

【答案】D

36、小型購(gòu)物商場(chǎng)一般并不依賴于吸引距離較遠(yuǎn)的消費(fèi)者，也就是

說(shuō)（）對(duì)小型商場(chǎng)并不很重要。

A.停車(chē)

B.位置

C.特色

D.距離

【答案】C

37、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)時(shí)，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇工

程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的（）o

A.2%

B.3%

C.5%

D.8%

【答案】A

38、某市2010年新開(kāi)工的房屋建筑面積為100萬(wàn)m2,2009年末完

工轉(zhuǎn)入2010年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)m2,2010年竣工的

房屋建筑面積為70萬(wàn)m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為（）年。

A.1.4

B.1.9

C.2

D.3

【答案】B

39、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單項(xiàng)工程驗(yàn)收的組織者是（）。

A.項(xiàng)目施工單位

B.項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位

C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

D.產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)

【答案】C

40、（）反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況,

用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。

A.借款還本付息估算表

B.利潤(rùn)表

C.投資各方現(xiàn)金流量表

D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

【答案】D

41、對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)

毀損造成的損失、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影

響，這種風(fēng)險(xiǎn)是（）o

A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

B.未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

D.比較風(fēng)險(xiǎn)

【答案】A

42、下列屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的靜態(tài)指標(biāo)的是（）。

A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

B.投資回報(bào)率

C.成本利潤(rùn)率

D.資本金凈利潤(rùn)率

【答案】C

43、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工許可證由（）向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)取。

A.施工單位

B.建設(shè)單位

C.監(jiān)理單位

D.設(shè)計(jì)單位

【答案】B

44、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤

的是（）o

A.解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分

布

B.蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以

統(tǒng)計(jì)處理

C.解析法建立在利用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上

D.蒙特卡洛法主要用于解決不多于2~3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而

解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

【答案】D

45、一筆貸款，名義利率是10%,每?jī)赡暌挥?jì)息，則其實(shí)際利率是

（）o

A.10%

B.9.5%

C.11%

D.10.65%

【答案】B

46、對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，從建筑物竣工之日算起，在正常市場(chǎng)

和正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為（）o

A.設(shè)計(jì)壽命

B.經(jīng)濟(jì)壽命

C.法定壽命

D.自然壽命

【答案】B

47、某市2016年商品住宅新開(kāi)工面積為600萬(wàn)平方米，竣工面積為

400萬(wàn)平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200

萬(wàn)平方米，該市商品住宅的平均建設(shè)周期為（）年。

A.0.5

B.1.0

C.1.5

D.2.0

【答案】D

48、在集群偏好中，定位于偏好中心，來(lái)迎合所有的消費(fèi)者，即

；定位于最大的細(xì)分市場(chǎng)，即；同時(shí)開(kāi)發(fā)幾種產(chǎn)品，

分別定位于不同的細(xì)分市場(chǎng)，即O()

A.差異性營(yíng)銷(xiāo)，集中性營(yíng)銷(xiāo)，無(wú)差異性營(yíng)銷(xiāo)

B.無(wú)差異性營(yíng)銷(xiāo)，集中性營(yíng)銷(xiāo)，差異性營(yíng)銷(xiāo)

C.集中性營(yíng)銷(xiāo)，無(wú)差異性營(yíng)銷(xiāo)，差異性營(yíng)銷(xiāo)

D.集中性營(yíng)銷(xiāo)，差異性營(yíng)銷(xiāo)，無(wú)差異性營(yíng)銷(xiāo)

【答案】B

49、下列關(guān)于房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間關(guān)系的描述，正確的

是()。

A.資產(chǎn)市場(chǎng)上的供給是由空間市場(chǎng)決定的

B.資產(chǎn)市場(chǎng)上的供求關(guān)系決定房地產(chǎn)租金的水平

C.房地產(chǎn)市場(chǎng)大部分時(shí)間處于一種均衡狀態(tài)

D.在均衡狀態(tài)下，租金和價(jià)格不發(fā)生變化，價(jià)格與重置成本相同

【答案】D

50、盈虧平衡分析是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下研究投資

項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷(xiāo)量與（）的平衡關(guān)系的方法。

A.固定成本

B.變動(dòng)成本

C.盈利

D.機(jī)會(huì)成本

【答案】C

51、投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和（）。

A.詳細(xì)研究

B.粗略研究

C.特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究

D.建設(shè)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究

【答案】C

52、一些競(jìng)爭(zhēng)者可能對(duì)某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對(duì)降價(jià)競(jìng)銷(xiāo)反應(yīng)強(qiáng)

烈，但對(duì)其他方面（如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷(xiāo)活動(dòng)等）卻不予理

會(huì)。這種競(jìng)爭(zhēng)者屬于（）競(jìng)爭(zhēng)者。

A.從容不迫型

B.選擇型

C.兇猛型

D.隨機(jī)型

【答案】B

53、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（）。

A.最低租售價(jià)格

B.最低租售數(shù)量

C.最低建安成本

D.最高土地取得價(jià)格

【答案】C

54、下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用的是（）。

A.抵押貸款還本付息

B.管理人員工資

C.公共設(shè)施維修費(fèi)

D.保險(xiǎn)費(fèi)

【答案】A

55、下列不屬于項(xiàng)目進(jìn)度管理的程序的是（）o

A.進(jìn)行進(jìn)度控制和變更管理

B.編制進(jìn)度計(jì)劃

C.實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃

D.施工現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研與分析

【答案】D

56、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的描述中，錯(cuò)誤的是（）o

A.市場(chǎng)參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的間接誘因

B.可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來(lái)度量房地產(chǎn)泡沫

C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地稀缺性

D.金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑

【答案】A

57、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)

合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的（）o

A.利潤(rùn)表

B.資金來(lái)源與運(yùn)用表

C.資本金現(xiàn)金流量表

D.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

【答案】D

58、某市2016年商品住宅新開(kāi)工面積為600萬(wàn)平方米，竣工面積為

400萬(wàn)平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200

萬(wàn)平方米，該市商品住宅的平均建設(shè)周期為（）年。

A.0.5

B.1.0

C.1.5

D.2.0

【答案】D

59、當(dāng)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)（）時(shí)，為高風(fēng)險(xiǎn)貸款。

A.50%

B.60%

C.80%

D.90%

【答案】B

60、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算時(shí)，如為委托銷(xiāo)售代理的，則代理費(fèi)

應(yīng)列入（）o

A.管理費(fèi)

B.銷(xiāo)售費(fèi)用

C.其他費(fèi)用

D.前期費(fèi)用

【答案】B

61、開(kāi)發(fā)商在對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)有比較深入了解并占有

大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，尋找需要滿足的市場(chǎng)需求，探討投資可能

性，對(duì)各種可供選擇的投資機(jī)會(huì)進(jìn)行篩選，在頭腦中快速判斷其可

能性的過(guò)程是（）o

A.細(xì)化投資設(shè)想

B.提出投資設(shè)想

C.可行性研究

D.投資機(jī)會(huì)選擇

【答案】B

62、制定會(huì)計(jì)核算制度的依據(jù)是（）。

A.基本準(zhǔn)則

B.《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》

C.具體準(zhǔn)則

D.國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度

【答案】A

63、選擇目標(biāo)市場(chǎng)，通常要以細(xì)分市場(chǎng)為基礎(chǔ)。企業(yè)只選擇一個(gè)細(xì)

分市場(chǎng)，通過(guò)生產(chǎn)、銷(xiāo)售和促銷(xiāo)的專業(yè)化分工來(lái)提高經(jīng)濟(jì)效益，這

種目標(biāo)市場(chǎng)選擇的模式屬于（）o

A.選擇專業(yè)化

B.市場(chǎng)集中化

C.市場(chǎng)專業(yè)化

D.產(chǎn)品專業(yè)化

【答案】B

64、下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于個(gè)人因素的是（）o

A.學(xué)習(xí)

B.經(jīng)濟(jì)狀況

C.對(duì)渠道的信賴度

D.購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)

【答案】B

65、根據(jù)消費(fèi)者（）的差異，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)將他們所購(gòu)商品（包括服

務(wù)）分為三類：便利品、選購(gòu)品和特殊品。

A.購(gòu)買(mǎi)行為

B.購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣

C.購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)

D.購(gòu)買(mǎi)心理

【答案】A

66、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的年初未償還貸款本金為10000萬(wàn)元、未償

還貸款利息為300萬(wàn)元，年內(nèi)均勻新增貸款5000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)下年初

新增貸款400萬(wàn)元，如果貸款年利率為7%,則當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息為（

萬(wàn)兀O

A.896

B.910

C.1050

D.1099

【答案】A

67、由于自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于

主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還，這種風(fēng)險(xiǎn)因

素為個(gè)人住房抵押貸款的（）。

A.操作風(fēng)險(xiǎn)

B.信用風(fēng)險(xiǎn)

C.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

D.法律風(fēng)險(xiǎn)

【答案】B

68、下列屬于會(huì)計(jì)恒等式的是（）。

A.資產(chǎn)-費(fèi)用=負(fù)債+所有者權(quán)益-收入

B.所有者權(quán)益=資產(chǎn)+負(fù)債

C.資產(chǎn)+費(fèi)用=負(fù)債+所有者權(quán)益+收入

D.負(fù)債=資產(chǎn)+所有者權(quán)益

【答案】C

69、竣工驗(yàn)收時(shí)，（）負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給

予認(rèn)可或提出修改意見(jiàn)。

A.開(kāi)發(fā)商

B.承包商

C.監(jiān)理機(jī)構(gòu)

D.建設(shè)主管部門(mén)

【答案】A

70、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地取得價(jià)格分析

屬于（）o

A.臨界點(diǎn)分析

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析

【答案】A

71、反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為（）o

A.房地產(chǎn)平均價(jià)格

B.房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格

C.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

D.房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格

【答案】C

72、某物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中20萬(wàn)元為金融機(jī)構(gòu)提供的

抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為10萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為

5萬(wàn)元，年還本付息額為2萬(wàn)元，所得稅為25%,則該項(xiàng)投資的稅前

現(xiàn)金回報(bào)率為（）。

A.7.5%

B.8.3%

C.12.5%

D.16.7%

【答案】A

73、土地購(gòu)置貸款的金額通常不超過(guò)土地評(píng)估價(jià)值的（）。

A.30%~40%

B.40%~50%

C.50%~60%

D.60%~70%

【答案】C

74、以下不是房地產(chǎn)投資信托特征的是（）。

A.流動(dòng)性好

B.高現(xiàn)金匯報(bào)

C.市場(chǎng)價(jià)值不穩(wěn)定

D.抵御通貨膨脹

【答案】C

75、將存量房屋市場(chǎng)分為租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等市場(chǎng)的劃分方

式是（）O

A.按照房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分的

B.按照房地產(chǎn)的交易形式劃分的

C.按照地域范圍劃分的

D.按照房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者目的劃分的

【答案】B

76、某寫(xiě)字樓月潛在毛租金收入為100萬(wàn)元，月平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為60

萬(wàn)元，月平均空置率為5%,月平均租金損失率為2%,月平均其他

收入為潛在毛租金收入的3%,則該寫(xiě)字樓的月凈經(jīng)營(yíng)收入是

（）萬(wàn)元。

A.33.00

B.33.10

C.36.00

D.36.10

【答案】C

77、（）的市場(chǎng)最具潛力，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小。

A.居住物業(yè)

B.商用物業(yè)

C.工業(yè)物業(yè)

D.出租物業(yè)

【答案】A

78、下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的許可證書(shū)或文件中，明確用地性質(zhì)、位

置和界限的是（）o

A.建筑工程施工許可證

B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C.國(guó)有建設(shè)用地使用出讓合同

D.商品房買(mǎi)賣(mài)合同

【答案】B

79、某物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中20萬(wàn)元為金融機(jī)構(gòu)提供的

抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為10萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為

5萬(wàn)元，年還本付息額為2萬(wàn)元，所得稅為25%,則該項(xiàng)投資的稅前

現(xiàn)金回報(bào)率為（）。

A.7.5%

B.8.3%

C.12.5%

D.16.7%

【答案】A

80、下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)中現(xiàn)金流的表達(dá)方式，正確的是（）o

A.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

B.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-抵押貸款還本付息

C.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅

D.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅

【答案】C

多選題（共40題）

1、關(guān)于FIRR（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率）的說(shuō)法，正確的有（）o

A.FIRR是評(píng)估項(xiàng)目清償能力的基本指標(biāo)

B.FIRR可以通過(guò)內(nèi)插法求得

C.FIRR表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

D.FIRR大于或等于貸款利率時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的

E.FIRR是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等

于零時(shí)的折現(xiàn)率

【答案】BC

2、預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，資

本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)有以下幾種情況（）。

A.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求，物業(yè)實(shí)

際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，報(bào)酬率不變

B.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流超出預(yù)期目標(biāo)要求，物業(yè)實(shí)際

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出低于預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，報(bào)酬率不變

C.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求，運(yùn)營(yíng)費(fèi)

用不變，報(bào)酬率升高了

D.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流超出預(yù)期目標(biāo)要求，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

不變，報(bào)酬率降低了E物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，

實(shí)際收益現(xiàn)金流與預(yù)期收益現(xiàn)金流一樣，報(bào)酬率升高了

【答案】AC

3、國(guó)際上通常采取的住房保障方式有（）o

A.政府直接建房

B.對(duì)住房投資人減稅

C.對(duì)住房承租人減稅

D.對(duì)住房承租人補(bǔ)貼

E.鼓勵(lì)贏利機(jī)構(gòu)建房

【答案】ABD

4、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，時(shí)間類參數(shù)包括（）。

A.計(jì)息期的起始時(shí)間點(diǎn)

B.開(kāi)發(fā)期的起始時(shí)間點(diǎn)

C.建設(shè)期的起始時(shí)間點(diǎn)

D.出租經(jīng)營(yíng)期的起始時(shí)間點(diǎn)

E.投資回收期的起始時(shí)間點(diǎn)

【答案】BCD

5、從投資的角度看，影響資金時(shí)間價(jià)值大小的主要因素有（）o

A.投資利潤(rùn)率

B.通貨膨脹率

C.風(fēng)險(xiǎn)因素

D.存款利率

E.投資規(guī)模

【答案】ABC

6、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在（）四個(gè)方面。

A.投入資金的安全性

B.相關(guān)政策的影響性

C.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性

D.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

E.期望收益的可靠性

【答案】ACD

7、下列報(bào)表中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的有（）o

A.資產(chǎn)負(fù)債表

B.投資計(jì)劃與資金籌措表

C.借款還本付息估算表

D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

E.利潤(rùn)表

【答案】AD

8、關(guān)于流動(dòng)性偏好利率理論的說(shuō)法，正確的有（）o

A.利率是由儲(chǔ)蓄和投資決定的

B.利率是由貨幣的供求決定的

C.利率是由可貸資金的供求決定

D.利率是在商品市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)同時(shí)達(dá)到均衡時(shí)形成的

E.貨幣供給是外生變量，由央行決定，無(wú)利率彈性

【答案】B

9、房地產(chǎn)技術(shù)發(fā)展環(huán)境調(diào)查包括（）等。

A.社會(huì)擁有量

B.新產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平

C.新產(chǎn)品的技術(shù)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)

D.通訊及交通運(yùn)輸

E.能源與資源供應(yīng)

【答案】BC

10、不屬于房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的有（）o

A.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

C.其他工程費(fèi)

D.土地取得費(fèi)用

E.開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)

【答案】CD

11、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行（）等工作。

A.客戶評(píng)價(jià)

B.貸款銀行評(píng)價(jià)

C.項(xiàng)目評(píng)估

D.擔(dān)保方式評(píng)價(jià)

E.貸款綜合評(píng)價(jià)

【答案】ACD

12、房地產(chǎn)間接投資包括()。

A.置業(yè)投資

B.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股票或債券

C.開(kāi)發(fā)投資

D.投資房地產(chǎn)投資信托基金

E.土地購(gòu)置貸款

【答案】BD

13、在不確定性情況下，估計(jì)未來(lái)投資收益，可選用的決策方法有

()o

A.小中取大法

B.大中取小法

C.大中取大法

D.小中取小法

E.最小最大后悔值法

【答案】AC

14、收集一手資料常用的方法有（）。

A.觀察法

B.訪問(wèn)法

C.頭腦風(fēng)暴法

D.問(wèn)卷法

E.實(shí)驗(yàn)法

【答案】ABD

15、細(xì)分市場(chǎng)評(píng)價(jià)主要涉及（）等三個(gè)方面的評(píng)價(jià)。

A.細(xì)分市場(chǎng)的可衡量性

B.細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模和發(fā)展前景

C.細(xì)分市場(chǎng)的差異性大小

D.企業(yè)的目標(biāo)和資源E細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的吸引力

【答案】BD

16、“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括（）。

A.地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用

B.原有建筑物、構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)用

C.場(chǎng)地平整費(fèi)用

D.通水、通電、通路的費(fèi)用

E.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

【答案】ACD

17、下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，不屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的有（）。

A.隨行就市定價(jià)法

B.價(jià)值定價(jià)法

C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

D.挑戰(zhàn)定價(jià)法E認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

【答案】B

18、在各種市場(chǎng)方法調(diào)查中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點(diǎn)有（）o

A.成本低

B.反饋快

C.能深入了解被訪者情況

D.回收率高

E.能深度訪談

【答案】AB

19、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括（）0

A.確立管理目標(biāo)

B.制定維修養(yǎng)護(hù)方案

C.制定安全保衛(wèi)方案

D.提出預(yù)算

E.確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

【答案】ABCD

20、下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的有（）。

A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

B.價(jià)值定價(jià)法

C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

D.挑戰(zhàn)定價(jià)法

E.隨行就市定價(jià)法

【答案】CD

21、資金時(shí)間價(jià)值的大小，從投資的角度來(lái)看，主要的取決因素包

括（）o

A.投資利潤(rùn)率

B.風(fēng)險(xiǎn)因素

C.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)度

D.通貨膨脹率

E.投資結(jié)構(gòu)

【答案】ABD

22、關(guān)于單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的說(shuō)法中，正確的有（）。

A.我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息是以復(fù)利計(jì)算的

B.我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款和住房抵押貸款是按復(fù)利計(jì)息的

C.在投資分析中，一般采用單利計(jì)息

D.資金在不停地運(yùn)動(dòng)，在實(shí)際使用中都采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息

E.在實(shí)際中采用較為簡(jiǎn)便的間斷復(fù)利計(jì)息方式計(jì)算

【答案】B

23、下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的有（）0

A.土地出讓價(jià)款

B.土地購(gòu)置稅費(fèi)

C.建筑安裝工程費(fèi)

D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

E.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

【答案】CD

24、下列關(guān)于變形縫的做法，表述正確的是（）o

A.伸縮縫要從基礎(chǔ)頂面開(kāi)始，將墻體、樓板、屋頂全部斷開(kāi)

B.屋頂部分也需另做伸縮縫

C.伸縮縫只設(shè)在墻、樓地面、屋頂上，基礎(chǔ)不設(shè)縫

D.沉降縫則從屋頂?shù)交A(chǔ)，全部構(gòu)件部位均需設(shè)縫分開(kāi)

E.防震縫與沉降縫結(jié)合設(shè)置時(shí)，基礎(chǔ)不應(yīng)分開(kāi)

【答案】ACD

25、收集一手資料常用的方法有（）。

A.觀察法

B.訪問(wèn)法

C.頭腦風(fēng)暴法

D.問(wèn)卷法

E.實(shí)驗(yàn)法

【答案】ABD

26、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅的說(shuō)法，正確的有（）o

A.應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-允

許彌補(bǔ)的以前年度虧損

B.所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額錯(cuò)誤適用稅率

C.企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后再

進(jìn)行所得稅清算

D.企業(yè)所得稅稅率的高低與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)

E.企業(yè)所得稅稅率為25%

【答案】AC

27、制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（）。

A.租售選擇

B.宣傳手段選擇

C.租售進(jìn)度安排

D.廣告設(shè)計(jì)及安排E租售價(jià)格確定

【答案】AC

28、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。

A.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

B.企業(yè)管理費(fèi)及利潤(rùn)

C.保險(xiǎn)費(fèi)

D.房產(chǎn)稅

E.借款還本付息

【答案】ABCD

29、下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有（）。

A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)

B.可以完全衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低

C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)

D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)

E.可以反映項(xiàng)目年度凈現(xiàn)值的離散程度

【答案】AC

30、建筑物的防雷裝置一般由（）組成。

A.接天線

B.引下線

C.上引線

D.接地線

E.接閃器

【答案】BD

31、“某城市別墅銷(xiāo)售市場(chǎng)”這一市場(chǎng)細(xì)分的方式包括（）o

A.按地域范圍細(xì)分

B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分

C.按增量存量細(xì)分

D.按交易形式細(xì)分

E.按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

【答案】ABD

32、當(dāng)承包商僅作為營(yíng)造商時(shí)，其利潤(rùn)僅與（）有關(guān)，承擔(dān)的

風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。

A.土地成本

B.建造成本

C.資金籌措

D.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)

E.施工周期

【答案】B

33、房地產(chǎn)投資者的權(quán)益融資方式主要有（）。

A.公司上市

B.房地產(chǎn)抵押貸款

C.土地儲(chǔ)備貸款

D.合作開(kāi)發(fā)E向商業(yè)銀行借入信用貸款

【答案】AD

34、決定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率大小的主要因素有（）。

A.銷(xiāo)售價(jià)格

B.土地費(fèi)用

C.開(kāi)發(fā)規(guī)模

D.資金成本

E.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

【答案】D

35、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，可選擇的手段主要有（）

A.加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入

B.調(diào)整銀行貸款利率

C.調(diào)整公共住房政策

D.調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策

E.加快城市化進(jìn)程

【答案】BCD

36、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資

金包括（）o

A.未分配利潤(rùn)

B.投資回收

C.權(quán)益融資

D.投資回報(bào)

E.折舊和攤銷(xiāo)

【答案】A

37、將他人的軟件光盤(pán)占為己有的行為是侵犯（）行為。

A.有形財(cái)產(chǎn)所有權(quán)

B.知識(shí)產(chǎn)權(quán)

C.軟件著作權(quán)

D.無(wú)形財(cái)產(chǎn)所有權(quán)

【答案】A

38、房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括（）。

A.制定并執(zhí)行組合投資策略

B.設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)

C.進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析

D.制定物業(yè)策略計(jì)劃

E.監(jiān)督物業(yè)購(gòu)買(mǎi)、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策

【答案】AB

39、寫(xiě)字樓分類過(guò)程中要考慮的因素包括（）。

A.所處區(qū)位

B.交通方便性

C.建筑設(shè)備系統(tǒng)

D.物業(yè)管理水平E建筑形式

【答案】ABCD

40、可行性研究的結(jié)論主要是說(shuō)明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目

（）o

A.是否有足夠的資金來(lái)源

B.是否有較為廣闊的市場(chǎng)

C.是否具有較理想的盈利能力

D.是否有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力

E.項(xiàng)目是否可行

【答案】CD

大題(共10題)

一、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值為100萬(wàn)元的住宅，

首付款為房?jī)r(jià)的50%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的

期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%,問(wèn)：(1)抵押貸

款額、月貸款利率與月還款額各為多少(2)如果該家庭30%的收入

可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)

買(mǎi)上述住宅(3)如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初

一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少

【答案】⑴抵押貸款額P=100x50%=50萬(wàn)元；月貸款利率

i=12%/12=l%;月還款額為：A=Pxi(l+i)n/[(l+i)n-

l]=50x1%(1+1%)240/[(1+1%)240-l]=0.550543萬(wàn)元=5505.43元；

(2)該家庭欲購(gòu)買(mǎi)上述住宅，其月收入須為：

5505.43/30%=18351.43元(3)該家庭在第6年年初一次提前償還

剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)

n-m],其中，n=12x20=240,m=l2x5=60,代入數(shù)據(jù)，得到

Pn=5505.43x[((1+1%)240-60-1)/[I%(1+1%)240-

60]=458721.59元=45.87萬(wàn)元。

二、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面

積2310m2,建筑密度為60%,用地為2004年通過(guò)出讓國(guó)有土地使用

權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)

估。采用成本法，其計(jì)算過(guò)程如下。（1）土地價(jià)格估算根

據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確

定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：

1200x2310x60%=1663200（元）-=166.3（萬(wàn)元）。（2）建筑

物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重

置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均

勻投入，年貸款利息率為5.85%,開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率為20%,則利息為：

2175x0.5x5.85%?63.6（元/m2）。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)為：2175x20%=

435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率

為2%,已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1-（1

-2%）x5/60]xl00%=92%o建筑物現(xiàn)值為：（2175+63.6+435）

x92%x2310=5681934.72（元）-568.2（萬(wàn)元）。（3）估價(jià)結(jié)

果確定166.3+568.2=734.5（萬(wàn)元）

【答案】

三、（一）某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買(mǎi)一套120m2的新建住房，該家庭目

前及未來(lái)5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積

蓄共50萬(wàn)元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以

每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（3）該家

庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)

房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為

50%,則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來(lái)收入能滿足還貸要求的情況下，

該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？(假設(shè)銀行存款年利率為3%,

按月計(jì)息)

【答案】已知：i=3%/12=0.25%,n=5錯(cuò)誤12=60,s=0.5%,

Al=12000錯(cuò)誤50%=6000(元)，A2=1000元。方法一：(1)

F1=P1(1+i)n=500000錯(cuò)誤(1+0.25%)60=580808.39(元)；

(2)F2=P2(1+i)n=A/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)

n=6000/(0.25%-0.5%)錯(cuò)誤{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}錯(cuò)

誤(1+0.25%)60=449360.09(元)；(3)F3=A2[(1+i)]n-1]

/i或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)n=1000錯(cuò)誤[(1+0.25%)

60-1]/0.25%=64646.71(元)；(4)

F=Fl+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元)；

(5)可購(gòu)住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38(元)；

(6)可購(gòu)住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92(元/m2)。

方法二：(1)P1=5O萬(wàn)元；

四、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；

主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)

m2,估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)

的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中"估價(jià)方法適用

性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)

規(guī)范》(GB/T50291—1999),主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成

本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，

具有開(kāi)發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，

故可以采用收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料

較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用

假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法是

預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn),

然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求

取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以

在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3.收益法是預(yù)

測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù),

將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)

對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、

成本法估算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。4.成本法是求取估價(jià)

對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去

折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜

合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估

在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)

格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提

供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3

年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素。

【答案】

五、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住

宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配

套不足的問(wèn)題，規(guī)劃部門(mén)原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住

宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚

未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問(wèn)題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估

價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最

佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指

法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，使

估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體

如下：1.法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書(shū)登記土地用途

為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且

規(guī)劃部門(mén)已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更

房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)

用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2.技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)

對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用

途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建

為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3.經(jīng)

濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過(guò)分析

測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來(lái)作為商鋪使用帶來(lái)的收入

現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為

商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4.價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)

點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2,類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為

20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修

成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，

估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的

最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開(kāi)發(fā)為前提。

【答案】

六、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租

賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲

得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約

定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9

月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估

價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于

2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的

估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)

構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）

（-）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）

四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市

場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1.《中華

人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）。3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—

1999）o

【答案】

七、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值為100萬(wàn)元的住宅，

首付款為房?jī)r(jià)的50%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的

期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%,問(wèn)：(1)抵押貸

款額、月貸款利率與月還款額各為多少(2)如果該家庭30%的收入

可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)

買(mǎi)上述住宅(3)如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初

一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少

【答案】⑴抵押貸款額P=100x50%=50萬(wàn)元；月貸款利率

i=12%/12=l%；月還款額為：A=Pxi(l+i)n/[(l+i)n-

1]=50x1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬(wàn)元=5505.43元；

(2)該家庭欲購(gòu)買(mǎi)上述住宅，其月收入須為：

5505.43/30%=18351.43元(3)該家庭在第6年年初一次提前償還

剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)

n-m],其中，n=12x20=240,m=12x5=60,代入數(shù)據(jù)，得到

Pn=5505.43x[((1+1%)240-60-1)/[I%(1+1%)240-

60]=458721.59元=45.87萬(wàn)元。

八、XX商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄(略)致委托方函(略)估

價(jià)師聲明(略)估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、

委托方XXXX商貿(mào)有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX

路XX號(hào)。二、估價(jià)方XXXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代

表：XXX,住所：XX市XX路XX號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：X

級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象XX商貿(mào)樓位于XX市XX路XX號(hào)，四至

XXXX,屬XXXX商貿(mào)有限公司所有。