房?jī)r(jià)和新開(kāi)工分析報(bào)告

房?jī)r(jià)和新開(kāi)工分析報(bào)告1地產(chǎn)銷售進(jìn)入高潮，新房?jī)r(jià)格零星上漲1.1銷量——“買(mǎi)漲”心理促進(jìn)剛需大面積出手從5月中下旬開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售進(jìn)入新一輪景氣，并不斷創(chuàng)下新高。剛需購(gòu)房的心理，對(duì)于資產(chǎn)快速增值的訴求較少，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)在低點(diǎn)的訴求較大，小幅的市場(chǎng)回暖往往容易放大成觀望者的爭(zhēng)相出手。有一些城市銷量上漲過(guò)快，難以為繼，已出現(xiàn)回落。其中，重慶的情況比較有參考性，當(dāng)?shù)貨](méi)有限購(gòu)，有條件的剛需和改善性需求可以充分釋放，因此，4月5月仍維持高位，5月中旬后卻因?yàn)樾枨笙拇M而銷售下滑。這和其他很多地方的情況是相反的。我們認(rèn)為，這有一定的代表性，剛需和改善型總量是有限的，無(wú)法維持長(zhǎng)期高水平釋放。也正是基于這個(gè)原因，我們看到如杭州北京等城市，經(jīng)過(guò)6月的釋放，到7月中下旬，銷量已經(jīng)回落。對(duì)于未來(lái)的成交量，我們的判斷是：（1）剛需總量是有限的，其釋放方式是分批次的，而非均勻的；（2）今年全年要消化的剛需可能是兩年的量——包括去年擠壓的和透支明年的；（3）因?yàn)楦纳菩孕枨蟮募尤耄覀儗?duì)銷量更樂(lè)觀了。1.2價(jià)格——二手房顯著上漲，新房促銷縮窄，零星上漲地產(chǎn)中介反映，二手房“跳價(jià)”一度成為普遍現(xiàn)象，5-7月里價(jià)格上漲幅度在10%左右。新房方面，大部分開(kāi)發(fā)商不敢貿(mào)然漲價(jià)。雖然具體項(xiàng)目策略有不同，但大多開(kāi)發(fā)商僅僅是縮窄了原先促銷的力度，有些前期降價(jià)比較到位，在微利銷售的房源有5%以內(nèi)的回漲。由于庫(kù)存壓力仍然存在，開(kāi)發(fā)商調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)格的行動(dòng)可能不會(huì)大面積出現(xiàn)。如果后期銷量仍能維持在高位，價(jià)格上調(diào)將可能越來(lái)越普遍。2購(gòu)房者結(jié)構(gòu)變化——越來(lái)越多的改善型需求剛需依然是購(gòu)房的主力，從銷售房型和地產(chǎn)商自己的統(tǒng)計(jì)來(lái)看都是如此。但是，剛需的比例在降低，這是因?yàn)?，改善型需求的入市成為目前一股越?lái)越壯大的購(gòu)買(mǎi)力。在3月和4月的調(diào)研中，開(kāi)發(fā)商表示，幾乎90%以上的購(gòu)房者是剛需。我們認(rèn)為，今年一年需要消耗兩年的剛需——大部分去年積壓而來(lái)，同時(shí)透支部分明年的剛需。真正有能力的剛需，數(shù)量是有限的，尤其在經(jīng)濟(jì)景氣度下滑的大環(huán)境下，不能僅以適齡人口推斷。如果僅靠一波一波的剛需釋放，我們對(duì)后市的銷量信心不高，但目前改善型需求入市的情況增強(qiáng)了我們的信心，我們因此認(rèn)為，在傳統(tǒng)淡季8月里，地產(chǎn)銷量仍將“淡季不淡”，高于季節(jié)性規(guī)律。高端樓盤(pán)開(kāi)始出現(xiàn)零星成交，但仍然較少。一方面，主要城市的限購(gòu)政策確實(shí)限制了投資型需求入市（在一些嚴(yán)格執(zhí)行的城市，“記錄很難洗干凈“，但另一些城市則相對(duì)容易），另一方面，全國(guó)性的限貸也降低了投資杠桿，使得地產(chǎn)對(duì)投資者的吸引力大減。3庫(kù)存結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化——?jiǎng)傂璞P(pán)大幅去化剛需盤(pán)去化率倍升，雖然不同城市、不同樓盤(pán)去化率差異很大，但觀察其近期的環(huán)比變化，幾乎都“大幅提升”，大多數(shù)調(diào)研對(duì)象表示去化率“倍增”或更高，達(dá)到或超過(guò)了去年的水平。從庫(kù)存總量上看，新盤(pán)入市的高峰沒(méi)有過(guò)去，根據(jù)各地現(xiàn)有項(xiàng)目情況估計(jì)，9月份還有一波新盤(pán)入市的高峰。目前銷量下，大多數(shù)地區(qū)庫(kù)存仍然是經(jīng)增加的。庫(kù)存結(jié)構(gòu)的改變更值得關(guān)注。剛需盤(pán)去化顯著。4新開(kāi)工意愿增強(qiáng)今年1-5月，地產(chǎn)商新開(kāi)工的意愿及其低迷，在我們每月的調(diào)研中，幾乎沒(méi)有地產(chǎn)商對(duì)新開(kāi)工計(jì)劃有具體提及。其結(jié)果，今年的新開(kāi)工計(jì)劃，大多積壓到了下半年。價(jià)量齊升的基本面給開(kāi)發(fā)商以信心，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始認(rèn)真思考新開(kāi)工的計(jì)劃，這與上半年形成強(qiáng)烈反差：3月和4月的調(diào)研中，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商有興趣新開(kāi)工。通常情況下，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)工到可售約需8-10個(gè)月，轉(zhuǎn)換成賬面收入又需1-2個(gè)季度。為了2014年的業(yè)績(jī)，大中型開(kāi)發(fā)商也必須啟動(dòng)新開(kāi)工。土地供應(yīng)也成為新開(kāi)工意愿增強(qiáng)的一個(gè)輔助指標(biāo)。6月份以來(lái)，土地成交逐漸活躍起來(lái)，北京、天津等多城市都不斷傳出新“地王”的消息。5政策趨嚴(yán)，未必加碼地方政府不斷打“擦邊球“，中央政府則或默許，或叫停。我們認(rèn)為，政策的節(jié)奏隨市場(chǎng)而變，核心變量是價(jià)格。被默許和鼓勵(lì)的是降低剛需購(gòu)房成本、便宜剛需購(gòu)房的政策，如提高公積金額度等；被叫停的則是各種限購(gòu)、限貸放開(kāi)，鼓勵(lì)投資、投機(jī)和改善型需求入市，從而可能推高房?jī)r(jià)。從時(shí)點(diǎn)上也是，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，政策嚴(yán)厲程度明顯加大。據(jù)此判斷，雖然未來(lái)價(jià)格上漲的概率在不斷加大，但總的來(lái)說(shuō)還是很有限的。政策可能是從“度“的把握上更加嚴(yán)格，而不太會(huì)從“量”上進(jìn)一步加碼。被默許的“救市“政策多是上調(diào)公積