物業(yè)管理公司物業(yè)接管及驗收規(guī)范

物業(yè)管理公司物業(yè)接管及驗收規(guī)范RG/NJUT－AJWG011－2007房屋接管工作標準和工作規(guī)范1目的對物業(yè)進行全面接管，保證業(yè)主及時入住，確保驗收的房屋軟硬件達到驗收要求，便于物業(yè)管理工作的順利開展。2適用范圍適用于物業(yè)公司和業(yè)主委員會、開發(fā)商的物業(yè)交接。3職責3.1公司經理負責牽頭組織各相關部門及管理處成立接管小組，辦理接管手續(xù)。3.2接管小組負責對圖紙資料各項設施設備及每套單元按接管房屋標準進行驗查。4房屋接管4.1房屋接管驗收條件4.1.1新建房屋接管驗收條件4.1.1.1建設工程全部施工完畢，并業(yè)經竣工驗收合格；4.1.1.2供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常使用；4.1.1.3房屋幢、戶編號業(yè)經有關部門確認。4.1.2原有房屋的接管驗收條件4.1.2.1房屋所有權、使用權清楚；4.1.2.2土地使用范圍明確。4.2接管驗收應檢查提交的資料4.2.1新建房屋接管驗收應提交的資料4.2.1.2產權資料項目批準文件；b)用地批準文件；c)建筑執(zhí)照；d)拆遷安置資料。4.2.1.2技術資料a)竣工圖－－包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；b)地質勘察報告；c)工程合同及開、竣工報告；d)工程預決算；e)圖紙會審記錄；f)工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）；g)隱蔽工程驗收簽證；h)沉降觀察記錄；i)竣工驗收證明書；j)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；k)新材料、構配件的鑒定合格證書；l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；m)砂漿、混凝土試塊試壓報告；n)供水、供暖管道的試壓報告。4.2.2原有房屋接管驗收應檢查提交的資料4.2.2.1產權資料a)房屋所有權證；b)土地使用權證；c)有關司法、公證文書和協(xié)議；d)房屋分戶使用清冊；e)房屋設備及定、附著物清冊。4.2.2.2技術資料a)房地產平面圖；b)房屋分間平面圖；c)房屋及設備技術資料。4.3新建房屋的接管驗收標準4.3.1質量與使用功能的檢驗。4.3.1.1主體結構a）地基基礎的沉降不得超過GBJ7（建筑地基基礎設計規(guī)范）的允許變形；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。b）鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過GBJ10規(guī)定值。（GBJ10－鋼筋混凝土結構設計規(guī)范）。c）木結構應結點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合GBJ206（木結構工程施工及驗收規(guī)范）中2.1.1條的有關規(guī)定。d）磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。e）凡應抗震設防的房屋，必須符合GBJ11（建筑抗震設計規(guī)范）的有關規(guī)定。4.3.1.2外墻不得滲水。4.3.1.3屋面：a）各類屋面必須符合GBJ207（屋面工程施工及驗收規(guī)范）中4.0.6條的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。b）平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔。c）陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口嚴密、不滲漏。4.3.1.4樓地面：a）面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正、接縫均勻順直、無缺棱掉角。b）衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相領地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。c）木樓地面應平整牢固，接縫密合。4.3.1.5裝修：a）鋼木門窗安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。b）進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的窗子均應裝設鐵柵欄。c）木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。d）門窗玻璃應安裝平整，填縫飽滿，粘貼牢固。e）抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。f）飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。g）油漆，刷漿應澤一致。表面不應有脫皮、漏刷現(xiàn)象。4.3.1.6電氣：a）電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鉛導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻不得小于1MΩ/KV。b）應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。c）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。d）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合GBJ232的規(guī)定值。制動器，限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。f）對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅，應設置電視共用天線。g）除上述要求外，同時應符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關要求。4.3.1.7水、衛(wèi)、消防：a）管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242（采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范）的要求。應按套安裝水表或預留表位。b）高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。c）衛(wèi)生間、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超過8m，并不應使用陶管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排必須流暢。d）衛(wèi)生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。e）水泵安裝應平穩(wěn)，運行時無較大震動。f）消防設施必須符合GBJ16（建筑設計防火規(guī)范）、GBJ45（高層民用建筑設計防火規(guī)范）的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。4.3.1.8采暖與空調：采暖與空調工程的驗收時間，必須在采暖與空調期以前兩個月進行。4.3.1.9附屬工程及其它：a）室外排水系統(tǒng)的積水坑、窨井（檢查井）設置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ14（室外排水設計規(guī)范）第二章第2.3.4節(jié)的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。b）污水處理裝置化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。c）明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。d）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。e）房屋應按單元設置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關規(guī)定。f）煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。g）單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內外高差符合設計要求。h）群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。i）進道、風機房必須沒有垃圾、符合規(guī)范。j）幕墻平整，無殘缺破損和滲漏。k）天臺、廣場、通路地面平整，無低洼積水現(xiàn)象。4.3.2質量問題的處理影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加工補強返修直至合格，影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償?shù)霓k法，由接管單位處理。4.4原有房屋的接管驗收標準4.4.1質量與使用功能的檢驗。4.4.1.1以GBJ（危險房屋鑒定標準）和國家有關規(guī)定作檢驗依據(jù)；4.4.1.2從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)；4.4.1.3檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度；4.4.1.4檢查房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設備情況）。評估房屋現(xiàn)有價值、建立資料檔案。4.4.2危險和損壞問題的處理：4.4.2.1屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危后，始得接管。4.4.2.2屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負責維修.4.4.2.3屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理5工作程序5.1接到物業(yè)接管通知后，由公司經理組織由工程部、綠化保潔部、安全部、管理處等相關各部門人員成立的接管小組，依照上述標準對物業(yè)進行接管檢查。5.2接管小組按《樓宇接管資料移交清單》對產權、技術資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產權技術資料有缺漏的，應以書面形式通知業(yè)主委員會或開發(fā)商，要求給予限期補齊。5.3接管小組按《公共配套設施接管驗收表》對小區(qū)各類設備按規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查，對機電設備應按專業(yè)按系統(tǒng)另行驗收接管，發(fā)現(xiàn)接管設備（設備）與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式要求業(yè)主委員會或開發(fā)商限期解決。5.4工程部主管代表接管小組與開發(fā)商辦理接管手續(xù)，管理處經理辦理鑰匙接收手續(xù)。5.5在保修期內因施工、安裝、設備因素產生的質量問題，管理處應初步查清原因，上報公司工程部，由工程部督促開發(fā)商或業(yè)主委員會限期解決。上報開發(fā)商或業(yè)主委員會15日未見有施工單位維修，則工程部可根據(jù)公司相關文件進行處理。公共設施接管驗收標準及檢驗辦法1目的保證小區(qū)公共配套設施按質量標準移交物業(yè)公司。2范圍2.1辦公樓和住宅小區(qū)的公共場所、娛樂活動設施及其水電設備等。2.2標準參照建設部ZBP3001－90標準和國家1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》。3職責3.1公司副經理牽頭組織各相關部門及管理處成立接管小組，辦理接管手續(xù)。3.2接管小組對圖紙資料及各公共設施進行驗查。4驗收標準4.1基礎設施：4.1.1房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等；4.1.2散水坡：4.1.2.1無下陷、斷裂，與墻體分裂；4.1.2.2面層平整，無脫層；4.1.2.3無倒泛水現(xiàn)象；4.2天臺：4.2..1.1 隔熱層、防水層：4.2.1.2 隔熱板、防水層表面無裂縫；4.2.2 天溝、落水口暢通，管道完好；4.2.3 天面扶欄：無破損、變形，無明顯銹蝕；4.3 公用天線：配件齊全，安裝到每家每戶，收視效果良好；4.4 屋面避雷設施：各種避雷裝置的所有連接點牢固可靠；4.5 消防設施（消防栓、消防箱）：4.5.1消防栓：4.5.1.1 油漆均勻，無少刷、漏刷現(xiàn)象；4.5.1.2 閥門完好，無滲漏水；4.5.2 消防箱：4.5.2.1 消防管、消防帶等配套齊全；4.5.2.2 箱門上標識清楚，箱門玻璃安裝牢固，門鎖開啟自如；4.5.2.3 消防管無滲漏水，閥門完好；4.6 室外路燈：4.6.1 按設計要求安裝；4.6.2 燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常；4.6.3 燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花；4.7 綠化：4.7.1按設計要求種植花草樹木，對照綠化設計圖紙，不撰株少苗，無 品種，成活率達98%以上，無病蟲害發(fā)生，無綠化死角，無雜草叢生，綠地純度98%；4.7.2綠化用水：綠化水管布局合理，閥門開關距離四周不超過100米，布局覆蓋率100%，閥門開關靈活，無漏水，安裝穩(wěn)固，無搖晃；4.8 室外道路：4.8.1道路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷；4.8.2路沿砌筑整齊，灰縫飽滿，無損傷；4.8.3塊料面層：拼砌整齊，平整穩(wěn)固，塊料面無裂紋，無缺棱掉角；4.8.4路牌標志清楚，地面線條順直；4.9 垃圾池（箱）：4.9.1沖洗水管：4.9.1.1垃圾池通水率100%，水管安裝緊密牢固，接口處密實，無漏水；4.9.1.2水閥開關靈活無漏水；4.9.1.3水閥箱裝鎖，箱面無銹跡，油漆面均勻，鎖頭開啟靈活；4.9.2砌筑類：4.9.2.1砌筑平直，底層無起砂，無裂紋，無空鼓；4.9.2.2裝飾面層磚線縫順直，磚面無損傷，無缺棱掉角；4.9.2.3投入口和清出的鐵門：無銹跡，油漆完好均勻，安裝牢固，開啟自如；4.9.2.4清出口鐵門安裝小鎖，小鎖開啟靈活；4.9.3鐵箱類：油漆面層均勻，無損傷，無銹跡，安放地面平穩(wěn)；4.9.4塑料類：桶身完好無損，桶底無裂紋，不漏水，配有桶蓋且完好無損；4.10垃圾轉運站：參照相關《房屋接管工作標準和工作規(guī)范》的室內接管驗收部分；4.11 崗亭：4.11.1鋁材和不銹鋼安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷，下班無污漬；4.11.2 砌筑類參照相關室內驗收標準；4.11.3 電動道閘：安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄桿無損傷；4.12 車庫4.12.1 露天（地下）停車場：路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋；4.12.2 地下停車場：4.12.2.1 參照《房屋接管驗收標準和工作規(guī)范》的相關內容；4.12.2.2 車道標識：入口、出口標識清楚，油漆均勻；4.12.2.3 露天（夾層）車棚：參照相關室內驗收標準；4.12.2.4 單車架：焊接牢固平直，油漆面均勻，無銹跡；4.12.2.5 照明設施：配套齊全，燈具完好無損，開關靈活，照明正常；4.12.2.6 排水系統(tǒng)：設有專門的排水溝，參照明暗溝驗收標準，排水泵參照相關機電設備驗收標準；4.12.2.7 地下車庫通風設施：接采暖與通風設施施工及驗收規(guī)范進行；4.13 窨井、檢查井和化糞池：4.13.1 池內無垃圾雜物，進排水暢通，池避無裂痕；4.13.2 檢查井和化糞池進出水口高差不小于5CM，井蓋擱置穩(wěn)妥;4.14 明暗溝：4.14.1 溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平整；4.14.2 溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢固，