物業(yè)管理基本制度與政策 第五章

全國(guó)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格

物業(yè)管理基本制度與政策

近兩年來，《物權(quán)法》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》相繼出臺(tái)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》也作了相應(yīng)修改。為避免考試內(nèi)容與現(xiàn)有法律法規(guī)脫節(jié)和沖突，經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人力資源和社會(huì)保障部批準(zhǔn)，對(duì)2006年發(fā)布的《全國(guó)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試大綱》中《物業(yè)管理基本制度與政策》部分的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了修改與補(bǔ)充，作為物業(yè)管理師資格考試的命題與備考依據(jù)?！段飿I(yè)管理基本制度與政策》——

最基礎(chǔ)、熟悉從教材厚度、知識(shí)結(jié)構(gòu)性、理論的復(fù)雜性、考試要求和考題類型，這門學(xué)科相對(duì)容易、舒服。因?yàn)椋嚎荚囶}型：?jiǎn)雾?xiàng)選擇、多項(xiàng)選擇第一節(jié)物業(yè)管理的概念一、物業(yè)管理的概念《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條明確規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

（一）對(duì)物業(yè)管理定義的理解①物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)②物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。

③物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)單項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）下列對(duì)于物業(yè)管理的理解，不正確的是（）。A、物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的進(jìn)行的一項(xiàng)交易B、物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托C、物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理生產(chǎn)活動(dòng)的契約基礎(chǔ)D、業(yè)主必須選聘物業(yè)管理企業(yè)來對(duì)物業(yè)實(shí)施管理D下列關(guān)于物業(yè)管理的表述中，不正確的是（

）A．物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)B．對(duì)于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應(yīng)選聘物業(yè)管理企業(yè)來進(jìn)行管理C．物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的

D．物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定B下列各項(xiàng)中，不屬于物業(yè)管理基本內(nèi)容的是（）。A、房屋維修養(yǎng)護(hù)B、清潔衛(wèi)生C、安全防范D、代收供水、供熱費(fèi)用

D（二）《條例》調(diào)整的范圍１、《條例》即調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。２、《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。多項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意）《物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整和規(guī)范的范圍包括（）。A、住宅物業(yè)管理B、非住宅物業(yè)管理C、城市D、農(nóng)村E、業(yè)主自行管理

ABCD（三）物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征１、房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變。（產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)為共有、所有、互有——義務(wù)、責(zé)任轉(zhuǎn)變）２、多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。（單個(gè)業(yè)主無權(quán)決定共有權(quán)利，無全額承擔(dān)共同履行義務(wù)）３、物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則。（業(yè)主自主權(quán)、納入市場(chǎng)秩序、物業(yè)管理的前提條件）４、非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。

（產(chǎn)權(quán)單一、行政管理，非市場(chǎng)關(guān)系，不屬《條例》范疇）

例題：物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件是（

）。A．社會(huì)化分工原則B．專業(yè)原則C．市場(chǎng)原則D．標(biāo)準(zhǔn)化原則C二、物業(yè)管理的特征（一）社會(huì)化（二）專業(yè)化（三）市場(chǎng)化物業(yè)管理1、城市、房地產(chǎn)管理體制的重大改革2、房地產(chǎn)綜合開發(fā)與之相配套的綜合性管理3、住房制度改革、產(chǎn)權(quán)多元化后相銜接的統(tǒng)一管理4、與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的管理社會(huì)化（交易對(duì)象選擇)物業(yè)所有權(quán)人到社會(huì)上選聘物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)到社會(huì)上尋找可代管的物業(yè)專業(yè)化物業(yè)企業(yè)具備一定資質(zhì)等級(jí)從業(yè)人員具備一定職業(yè)資格市場(chǎng)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和商品經(jīng)營(yíng)方式實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為集中體現(xiàn)——雙向選擇、等價(jià)有償物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提是（）A．現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工B．物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相互分離C．物業(yè)的所有權(quán)人在社會(huì)上選聘好物業(yè)管理企業(yè)D．物業(yè)管理企業(yè)社會(huì)上找到可以代管的物業(yè)B關(guān)于物業(yè)管理的專業(yè)化，下列說法不正確是（）A．物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理B．要求物業(yè)管理企業(yè)有專門的管理工具設(shè)備C．物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)，但物業(yè)管理管理人員不必具備一定的職業(yè)資格D．要求物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理C物業(yè)管理的基本特征包括（）A．產(chǎn)業(yè)化B．社會(huì)化C．專業(yè)化D．標(biāo)準(zhǔn)化E．市場(chǎng)化BCE第二節(jié)我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展

19世紀(jì)60年代英國(guó)奧克維亞.希爾女士機(jī)構(gòu)：皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)二、城市住房及住房制度改革（一）我國(guó)城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況（二）改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度三個(gè)特征：住房投資由國(guó)家和企業(yè)統(tǒng)包住房分配采取實(shí)物分配福利低租金，國(guó)家包修包養(yǎng)弊端：投資無回收、不能形成良性循環(huán)制約建設(shè)發(fā)展、供給小于需求租金不能維護(hù)危舊房、危及安全人均面積下滑、國(guó)家包袱沉重（三）住房商品化制度１、建立并扶持商品房市場(chǎng)房地產(chǎn)領(lǐng)域三項(xiàng)改革：住房制度改革土地使用制度改革房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革２、城鎮(zhèn)住房制度改革1979年試點(diǎn)向居民售房1994年公有住房開始出售1998年取消福利分房，實(shí)施住房分配貨幣化改變國(guó)家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理推行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”三、我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司—深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立四、我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。1995年，建設(shè)部在青島召開了全國(guó)第一次物業(yè)管理工作會(huì)議。1997年，建設(shè)部在大連召開了全國(guó)第二次物業(yè)管理工作會(huì)議。1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國(guó)第三次物業(yè)管理工作會(huì)議。2000年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立。2002年，建設(shè)部建立全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。五、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用（一）實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。（二）實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。（三）實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。（四）實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定。（五）實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用表現(xiàn)在（）。A．有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)B．有利于提高人民文化素質(zhì)C．有利于增加就業(yè)D．有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定E．有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展ACDE第三節(jié)我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革

政府作用基于三個(gè)原因轉(zhuǎn)型期：房屋管理轉(zhuǎn)為市場(chǎng)化的物業(yè)管理。物管是城市管理的重要部分。城市管理是政府的主要職能。普商房、經(jīng)適房、廉租房的物管是民生問題。直接關(guān)系民眾生活保障和社會(huì)和諧。物業(yè)管理制度的歷史沿革以《條例》為分水嶺：《條例》頒布前后兩個(gè)階段，有承繼及各自鮮明特點(diǎn)一、《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)一是借鑒性（舶來品）二是過渡性（對(duì)房管模式采取漸進(jìn)式改革）三是針對(duì)性（針對(duì)實(shí)際問題，應(yīng)對(duì)性政策）特點(diǎn)我國(guó)的物業(yè)管理制度是由國(guó)家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的。（一）城市新建住宅小區(qū)管理辦法《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件主要內(nèi)容1、確定了物業(yè)管理活動(dòng)的主要部門2、確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容3、明確了社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式4、確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會(huì)制度5、明確了管理委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)6、明確了物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)7、確定了物業(yè)管理服務(wù)的合同制度與備案制度8、針對(duì)業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施9、針對(duì)物業(yè)企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定行政處罰措施（二）物業(yè)管理服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)（最高行業(yè)規(guī)范）（三）物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度（注冊(cè)取代）（四）《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（五）《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（六）《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》按2007年12月4日，建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部令第165號(hào)），自2008年2月1日起施行

（七）《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》按2007年11月26日《建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定》(建設(shè)部令第164號(hào))（八）《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部110號(hào)令）二、《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)2003年6月8日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式頒布，這標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。一是配套性（配套文件、實(shí)施細(xì)則）二是經(jīng)驗(yàn)性（總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有針對(duì)性）三是操作性（規(guī)定細(xì)化，操作得以實(shí)施） 特點(diǎn)內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)規(guī)范、特色鮮明物業(yè)管理法規(guī)體系初步形成《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布后這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點(diǎn)是（

）。A．配套性B．過渡性C．借鑒性D．經(jīng)驗(yàn)性E．操作性ADE第四節(jié)《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期一、《條例》的立法過程（了解）（一）收集有關(guān)資料，了解國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況（德法日韓澳新香港）（二）開展立法調(diào)研，掌握第一手材料（各大城市）（三）進(jìn)行專家論證，研討立法中的難點(diǎn)問題（四）廣泛征求意見，以求彰顯民意

首次征求全民意見的立法法規(guī)，為民意立法鋪墊。二、《條例》的指導(dǎo)思想和立法原則發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者的立法理念指導(dǎo)思想1、強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益。2、強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。3、強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)《條例》是行政管理法，要公權(quán)節(jié)制，過度就是濫使職權(quán)

1、政府適度干預(yù)2、推動(dòng)引導(dǎo)《條例》基本原則（一）物業(yè)管理權(quán)力和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則建筑物區(qū)分所有權(quán)，投票權(quán)按建筑面積比例（二）維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則（公益優(yōu)先原則）《條例》設(shè)定的法律責(zé)任，充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則（三）現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則現(xiàn)實(shí)性：業(yè)主自律、資質(zhì)管理、物業(yè)驗(yàn)收、開發(fā)企業(yè)不交費(fèi)、物業(yè)企業(yè)的治安責(zé)任、公用事業(yè)單位責(zé)任轉(zhuǎn)嫁前瞻性：業(yè)主大會(huì)、維修養(yǎng)護(hù)制度等（四）從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則全國(guó)發(fā)展不平衡，大小城市的市場(chǎng)環(huán)境、服務(wù)水平差異授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定地方執(zhí)行辦法。三、《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度（熟悉）業(yè)主大會(huì)管理規(guī)約前期物業(yè)管理招投標(biāo)物業(yè)承接查驗(yàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格住宅專項(xiàng)維修基金。物業(yè)管理基本制度（一）尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利體現(xiàn)在對(duì)侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上：1、建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任。2、物業(yè)企業(yè)擅自改變物業(yè)用房用途的，或利用共用部位、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的所得收益用于物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，剩余部分由業(yè)主大會(huì)決定使用。（二）建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制1、共同財(cái)產(chǎn)、共同利益民主協(xié)商2、共同財(cái)產(chǎn)管理置于共同契約中，少數(shù)服從多數(shù)3、業(yè)主大會(huì)、管理規(guī)約體現(xiàn)上述機(jī)制（三）《條例》和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)《民法通則》《合同法》《公司法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的法律依據(jù)。（四）妥善處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系

《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限：1、凡是能夠通過民事責(zé)任解決的，不再規(guī)定行政處罰。2、對(duì)違反行政管理規(guī)定，又同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。四、《條例》主要內(nèi)容介紹（一）第一章總則（5條）第一條:立法宗旨、目的第二條：調(diào)整范圍、對(duì)象第三條：倡導(dǎo)原則：通過市場(chǎng)機(jī)制選聘物業(yè)企業(yè)第四條：利用創(chuàng)新和科技進(jìn)步提升物業(yè)服務(wù)水平第五條：對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理授權(quán)（二）第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)（15條）共同事務(wù)、共同利益、共同意志、共同決定規(guī)定業(yè)主概念、權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主大會(huì)的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會(huì)議制度、議事規(guī)則、業(yè)委會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)與組成、管理規(guī)約的內(nèi)容、法律效力、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系等（三）第三章前期物業(yè)管理（11條）包括前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等（四）第四章物業(yè)管理服務(wù)（18條）明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系（五）第五章物業(yè)的使用與維護(hù)（7條）對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)相關(guān)問題進(jìn)行規(guī)范（六）第六章法律責(zé)任（13條）法律規(guī)范三要素適用條件行為模式違反行為模式的法律后果法律責(zé)任三要素假定（前提）、處理（核心）、制裁（保證）法律責(zé)任含義1、法律責(zé)任主體：公民、法人、單位和社會(huì)組織、各國(guó)籍人、無國(guó)籍人2、法律責(zé)任核心要件：違法行為的實(shí)施3、法律后果：法律上懲戒性負(fù)擔(dān)4、法律責(zé)任只能由有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)依法予以追究法律責(zé)任特征1、與違法行為相聯(lián)系：違法行為性質(zhì)和程度不同，承擔(dān)法律責(zé)任不同2