土地管理學(xué)地籍管理課件

李某此時(shí)才知在四個(gè)月前，該女子將公證

處訴到法院要求撤銷(xiāo)公證書(shū)，后公證處撤

銷(xiāo)公證書(shū)后，該女子撤回行政起訴，提起

民事訴訟要求李某返還房屋。李某以辦理

產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)為由請(qǐng)求法院駁回原告訴訟請(qǐng)求。法院審理查明事實(shí)：該房屋為婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)；該房屋產(chǎn)權(quán)證原為趙某，現(xiàn)為李某。1兩個(gè)法律問(wèn)題：?jiǎn)栴}一：趙某能否單方將房屋出賣(mài)？問(wèn)題二：房屋應(yīng)該歸誰(shuí)？23不動(dòng)產(chǎn)登記制度第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第十四條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。第十六條不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。第十七條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。4善意取得根據(jù)我國(guó)刑法，只要是刑事案件的贓物都要一律追回。受到的損失，買(mǎi)主只能找賣(mài)贓物的人索賠。物權(quán)法新規(guī)定讓善良的買(mǎi)主們不再錢(qián)物兩空。購(gòu)買(mǎi)者只要善意購(gòu)買(mǎi)，價(jià)格合理，應(yīng)該登記的已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付，就可取得所有權(quán)。原所有權(quán)人無(wú)權(quán)要回，但可向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償。5所有權(quán)取得的特別規(guī)定第一百零六條無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。第三節(jié)土地登記一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度概述1、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的兩種模式（主義）

成立要件主義：成立要件主義認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)在登記之前只體現(xiàn)為債權(quán)的存在，在登記之后才能認(rèn)為是完成不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)，未經(jīng)登記，權(quán)利受讓方只能得到債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。

對(duì)抗要件主義：對(duì)抗要件主義認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)是

一種特定物，其權(quán)利的變動(dòng)應(yīng)與債權(quán)的成立同步，即在登記之前權(quán)利就已經(jīng)變動(dòng)，登記只是對(duì)抗第

三人的要件，申請(qǐng)登記的權(quán)利只有在登記完成之

后才能受到法律的全面保護(hù)。62、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的三種類(lèi)型登記要件制度（權(quán)利登記制度）與成立要件主義相適應(yīng)地券交付制度（托侖斯登記制度）登記對(duì)抗制度（契據(jù)登記制度）與對(duì)抗要件主義相適應(yīng)78權(quán)利登記制度權(quán)利登記制系德國(guó)創(chuàng)立，也稱(chēng)德國(guó)登記制，又稱(chēng)登記要件主義。采用權(quán)利登記的國(guó)家有：德國(guó)、瑞士、荷蘭、捷克、南斯拉夫、奧地利、匈牙利等國(guó)。權(quán)利登記制度（登記要件制度），它規(guī)定將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況登記于所在地依法設(shè)定的、可以公開(kāi)查閱的登記簿上，登記的記載對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)具有絕對(duì)的效力。權(quán)利登記制度的特點(diǎn)是：①登記要件主義：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得或變更，以登記為其發(fā)生效力，如不登記，當(dāng)事人雖訂有契約，也不能對(duì)抗第三人，而在法律上亦不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。②實(shí)質(zhì)審查主義：登記人員對(duì)于登記申請(qǐng)，有實(shí)質(zhì)的審查權(quán)，審查申請(qǐng)所必具的形式要件，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)原因與事實(shí)是否符合，繳附文件有無(wú)瑕疵，證明無(wú)誤后方予登記。③登記具有公信力：登記簿上所載權(quán)利事項(xiàng)，即使在實(shí)體法

上由于登記原因不成立，或有無(wú)效、撤銷(xiāo)的情形，亦不得

以其來(lái)對(duì)抗善意第三人。也就是說(shuō)公眾可信賴(lài)已登記權(quán)利，具有確定的效力。④登記采強(qiáng)制主義：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、設(shè)定、變更、喪失、非經(jīng)登記不生效力。⑤登記簿編制，采取物的編成主義：即依不動(dòng)產(chǎn)物的編號(hào)先后次序編制。登記完畢，不發(fā)權(quán)利書(shū)狀，僅在契約上加注記登記經(jīng)過(guò)。⑥登記以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之靜態(tài)為主：登記簿先登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之現(xiàn)在狀態(tài)，再反映不動(dòng)產(chǎn)之變動(dòng)情形。910托侖斯登記制度托侖斯登記，也稱(chēng)澳洲登記制，又稱(chēng)權(quán)狀交付主義。此登記制度為托侖斯爵士于1858年在澳洲首創(chuàng)，其特點(diǎn)與權(quán)利登記制類(lèi)似。采用托侖斯登記方法的國(guó)家有：澳洲、英國(guó)、愛(ài)爾蘭、加拿大、美國(guó)少數(shù)州、菲律賓、泰國(guó)、馬來(lái)西亞、南非、蘇丹等托侖斯登記制度（地券交付制度），它也強(qiáng)調(diào)登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)具有絕對(duì)的效力，但在登記方式上與登記要件制度略有不同，規(guī)定將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況記載于依法制成的地券上，一式兩份，一份由權(quán)利人保存，一份由登記機(jī)關(guān)存檔，權(quán)屬狀況發(fā)生變化時(shí)，登記申請(qǐng)人必須將舊地券交回，由登記機(jī)關(guān)重新頒發(fā)新地券。11托侖斯登記的特點(diǎn)為：①登記非強(qiáng)迫性：即不強(qiáng)制一切不動(dòng)產(chǎn)必須向政府申請(qǐng)登記，登記與否，任由當(dāng)事人自行決定。②登記采取實(shí)質(zhì)審查主義：登記人員對(duì)于登記申請(qǐng)，有實(shí)質(zhì)審查的權(quán)限，登記原因及證明文件要詳細(xì)審查是否有誤，必須公告時(shí)應(yīng)經(jīng)過(guò)公告程序，而后才能確定登記。③登記具有公信力：不動(dòng)產(chǎn)一經(jīng)登記，即有不可推翻的效力，國(guó)家保證其權(quán)利，任何人應(yīng)信賴(lài)其登記。④發(fā)給土地權(quán)狀：土地為第一次所有權(quán)登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)依權(quán)利狀態(tài)制發(fā)土地權(quán)狀（地券）一式二份，一份交給申請(qǐng)人收?qǐng)?zhí)，作為確權(quán)證明；一份存登記機(jī)關(guān)，以備編成登記簿。⑤地上如設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)，應(yīng)為負(fù)擔(dān)登記：己登記土地上如有抵押權(quán)等他物權(quán)設(shè)定時(shí)，應(yīng)辦理他物權(quán)設(shè)定與變更登記。⑥登記人員負(fù)因登記錯(cuò)誤的損害賠償責(zé)任。⑦登記簿采取物的編成主義，并應(yīng)用地籍圖以輔助登記簿說(shuō)明的不足。12契據(jù)登記制度該登記制首創(chuàng)于法國(guó)，也稱(chēng)法國(guó)登記制，又稱(chēng)登記對(duì)抗主義。契據(jù)登記制施行于法國(guó)、意大利、比利時(shí)、西班牙、挪威、日本、丹麥、葡萄牙、

巴西等南美若干國(guó)家及美國(guó)多數(shù)州。契據(jù)登記制度（登記對(duì)抗制度），它在登記方法上與登記要件制度基本相同，主要區(qū)別是登記在當(dāng)事人之間不具備絕對(duì)的效力，只是對(duì)抗第三人的要件。13契據(jù)登記制的特點(diǎn)表現(xiàn)為：①形式審查主義：登記人員對(duì)于登記的申請(qǐng)，采用形式審查，至于契據(jù)所載權(quán)利事項(xiàng)，有無(wú)瑕疵，一般不過(guò)問(wèn)。②登記無(wú)公信力：已登記權(quán)利事項(xiàng)，如有第三人出面主張權(quán)利，仍應(yīng)依實(shí)體法確定其權(quán)利的歸屬。③登記非強(qiáng)制：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記與否，由當(dāng)事人決定，法律并無(wú)強(qiáng)制規(guī)

定。④登記簿采取人的編成主義：契據(jù)登記制登記簿編成不以不動(dòng)產(chǎn)為準(zhǔn)，而以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人登記次序之先后編制。登記完畢僅在契約上注記經(jīng)過(guò)，不發(fā)權(quán)利書(shū)狀。⑤登記以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之動(dòng)態(tài)為主：登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)情形尤為偏重，是以課稅為主的登記制度。⑥不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)，以登記作為對(duì)抗第三人的要件：即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的取得或變更，依當(dāng)事人意思訂立契約，即己發(fā)生法律效力，向登記機(jī)關(guān)提出登記公示只是為對(duì)抗第三人。三種制度特點(diǎn)歸納：契據(jù)登記制實(shí)行形式審查，因此登記手續(xù)十分簡(jiǎn)便。登記機(jī)關(guān)只是應(yīng)當(dāng)事人的要求將其產(chǎn)權(quán)變動(dòng)公示于世，可以使登記取

得對(duì)抗第三人的效力，這種效力的存在，對(duì)于產(chǎn)權(quán)的維護(hù)和交

易安全的實(shí)現(xiàn)能起到有限作用。契據(jù)登記對(duì)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的有效性

不產(chǎn)生任何效果，國(guó)家?guī)缀醪桓深A(yù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變動(dòng)，因此登記

簿不具有公信力。第三人信賴(lài)登記而為交易會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，可見(jiàn)

這種制度在交易安全的保護(hù)方面仍然存在局限性。權(quán)利登記對(duì)權(quán)利的存在與變化發(fā)生實(shí)質(zhì)的影響，它以明確、簡(jiǎn)化的方式反映不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系。由于登記具有公信力，因此交易安全可以得到有效保護(hù)。此外，這種登記制度還會(huì)對(duì)降低交易成本、加速交易進(jìn)程產(chǎn)生影響。然而，過(guò)度追求登記公信力，在登記記載與實(shí)際權(quán)利狀況不符的時(shí)候，將使真正權(quán)利人的利益受到損害。1415?托侖斯登記制與權(quán)利登記制十分相似，不同之處主要表現(xiàn)在非強(qiáng)制性登記、頒發(fā)權(quán)利書(shū)狀和登記賠償方面。因?yàn)闄?quán)利人手中有政府頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)，他可以隨時(shí)通過(guò)出示權(quán)利證書(shū)證明自己對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利存在。當(dāng)然，如何杜絕假書(shū)狀的出現(xiàn)與泛濫，在制度設(shè)計(jì)時(shí)是應(yīng)該考慮的問(wèn)題。我國(guó)目前實(shí)行的土地登記制度可以單獨(dú)劃歸為一類(lèi)，即改良的產(chǎn)權(quán)登記制

度，既保留了產(chǎn)權(quán)登記制度的優(yōu)點(diǎn)，又吸收了托倫斯登記制度的長(zhǎng)處。163、不動(dòng)產(chǎn)登記的作用第一，維護(hù)了土地的社會(huì)主義公有制。我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。城市的

土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬

于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。通過(guò)土地登記，明確了國(guó)家土地所有權(quán)和集

體土地所有權(quán)，為切實(shí)維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制提供了重要

的法律依據(jù)和保障。第二，維護(hù)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地可以依法確定給單位或者個(gè)人使用，通過(guò)土地登記，表彰依法取得的土地使用權(quán)，基于國(guó)家公信力，土地權(quán)利人的合法權(quán)益得到保障。房產(chǎn)所有人及他物權(quán)人通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記，其合法權(quán)益同樣受到國(guó)家的保護(hù)。17第三，維護(hù)了正常的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)秩序。不動(dòng)產(chǎn)登記是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施有效監(jiān)管的主要措施。在交易過(guò)程中，通過(guò)登記對(duì)交易的合法性進(jìn)行審查，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)，有效地促進(jìn)了市場(chǎng)的規(guī)范化，維護(hù)了正常的市場(chǎng)秩序。第四，有效保護(hù)耕地。土地登記可以服務(wù)于土地用途管制制度，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地必須進(jìn)行土地用途變更登記。在對(duì)土地用途變更登記進(jìn)行審核時(shí)，凡是不符合土地用途管制要求，隨意將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地，非法占用耕地的，均不得辦理土地變更登記手續(xù)。第五，為社會(huì)提供了重要的基礎(chǔ)信息。不動(dòng)產(chǎn)登記是土地管理和城市建設(shè)主要的基礎(chǔ)性工作，是國(guó)家掌握不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)態(tài)變化的一個(gè)重要的信息源，是國(guó)家收取不動(dòng)產(chǎn)租、稅、費(fèi)的依據(jù)，也是國(guó)家基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的重要組成部分。4、不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容1）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)與來(lái)源不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)是指附著于不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)類(lèi)型。我國(guó)的土地權(quán)屬性質(zhì)分為：國(guó)有土地所有權(quán)、集體土地所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)以及土地他物權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)登記，包括房屋所有權(quán)登記和房屋他物權(quán)登記。房屋所有權(quán)登記的對(duì)象是全民所有制房屋所有權(quán)、集體所有制房屋所有權(quán)和私人房屋所有權(quán)。土地權(quán)屬來(lái)源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。權(quán)屬來(lái)源對(duì)確定土地權(quán)屬性質(zhì)，判斷某宗土地是國(guó)家所有還是集

體所有，土地使用權(quán)人對(duì)該宗土地?fù)碛械氖菄?guó)有土地使用權(quán)還是

集體土地使用權(quán)至關(guān)重要。土地權(quán)屬發(fā)生和變更的時(shí)間以及土地

所處的地域是影響土地權(quán)屬來(lái)源的兩個(gè)主要因素。房屋權(quán)源是指

產(chǎn)權(quán)人原始取得房屋產(chǎn)權(quán)的時(shí)間和方式。如新建、購(gòu)買(mǎi)、受贈(zèng)18、交換、接管、征用或征收等。192）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體是指申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，包括集體土地所有權(quán)人、國(guó)有土地使用權(quán)人、集體土地使用權(quán)人、房產(chǎn)

所有權(quán)人和不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)人。我國(guó)的集體土地所有權(quán)有三種形式，與此相對(duì)應(yīng)，集體土地所有權(quán)人也分為三種情況：屬村農(nóng)民集體所有的土地所有權(quán)人是村農(nóng)民集體，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理；屬村內(nèi)各農(nóng)民集體所有的土地所有權(quán)人是村內(nèi)各農(nóng)民集體，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)管理；屬鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地所有權(quán)人是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)管理。國(guó)有土地使用權(quán)人可以是任何自然人、法人和其他組織。集體土地使用權(quán)人一般應(yīng)是本集體內(nèi)部的成員或單位，但特殊情況除外，如集體

“四荒地”土地使用權(quán)人就可以是本集體以外的個(gè)人和單位等。3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利客體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利客體是不動(dòng)產(chǎn)物及其權(quán)利。土地一般以坐落、界址、編號(hào)、面積、用途、使用條件、等級(jí)、價(jià)格等表示；房屋一般以坐落、編號(hào)、層次、建筑面積、分?jǐn)偯娣e、產(chǎn)別、價(jià)格等表示。以土地為例，坐落指宗地所在地的名稱(chēng)。權(quán)屬界址指產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)單位的土地的位置和范圍，即土地權(quán)屬界線。土地編號(hào)也就是宗地的地籍編號(hào)。土地面積是指一宗地權(quán)屬界址線范圍的大小，土地權(quán)屬界址一經(jīng)確定，土地面積也就隨之確定；土地面積根據(jù)土地權(quán)利人對(duì)宗地的利用情況可以分為獨(dú)自使用面積、共有使用面積、共有使用權(quán)分?jǐn)偯娣e。土地用途是指土地權(quán)利人依照規(guī)定對(duì)其權(quán)利范圍內(nèi)土地的利用方式，申請(qǐng)土地登記的土地用途必須符合有關(guān)規(guī)定。土地使用條件包括建筑占地、建筑限高、建筑容積率、建筑密度等；這些使用條件的來(lái)源主要是三個(gè)方面：一是城鎮(zhèn)規(guī)劃已經(jīng)限定，二是土地使用權(quán)有償使用合同文本中作出的規(guī)定，三是批準(zhǔn)用地文件所規(guī)定。20215、不動(dòng)產(chǎn)登記分類(lèi)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的特點(diǎn)，我們將不動(dòng)產(chǎn)登記分為：預(yù)告登記、本登記、異議登記、信托登記等。不動(dòng)產(chǎn)本登記是直接使當(dāng)事人所期待的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力的登記，它將不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的初始取得，及其轉(zhuǎn)移、設(shè)定、增減、分割合并和滅失等載入專(zhuān)

門(mén)的登記簿，在法律上有確定的、終局的效力，因此我們又可稱(chēng)為終局登記。本登記主要包括：總登記、初始登記、設(shè)定登記、變更登記、更正登記、注

銷(xiāo)登記等?？偟怯浭且环N針對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)，在一個(gè)確定的時(shí)點(diǎn)進(jìn)行的一種普遍性的登記?？偟怯浐?，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人首次取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)，而向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)而進(jìn)行的登記，稱(chēng)為初始登記。根據(jù)民法物權(quán)理論，他物權(quán)產(chǎn)生于既有權(quán)利，對(duì)于原權(quán)利而言，他物權(quán)是原權(quán)利人設(shè)立的結(jié)果，他物權(quán)登記，我們稱(chēng)為權(quán)利設(shè)定登記。不動(dòng)產(chǎn)總登記或初始登記后，不動(dòng)產(chǎn)因各種法律行為和客觀情況而發(fā)生標(biāo)的物分割或合并、產(chǎn)權(quán)的移轉(zhuǎn)或限制等變化，而向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，要求變更登記記載事項(xiàng)或原有權(quán)利而發(fā)生的登記，稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)變更登記。更正登記是對(duì)不正確的登記行為或內(nèi)容進(jìn)行更正的登記程序。注銷(xiāo)登記

是因某種原因而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人登記的權(quán)利消滅時(shí)，登記機(jī)關(guān)依法注銷(xiāo)其登記簿上的權(quán)利的一種登記。22二、土地總登記土地登記是國(guó)家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系（所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)）、用途、面積、使用條件、等級(jí)、價(jià)值等情況記錄于專(zhuān)門(mén)的簿冊(cè)，以確定土地權(quán)屬，加強(qiáng)政府對(duì)于土地的有效管理，保護(hù)權(quán)利人對(duì)土地的合法權(quán)益的一項(xiàng)重要的法律制度。23241、土地總登記概念總登記是一種針對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)，在一個(gè)確定的時(shí)點(diǎn)進(jìn)行的一種普遍性的登記。總登記的特點(diǎn)是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人在擁有或使用不動(dòng)產(chǎn)期間，無(wú)論是否發(fā)生過(guò)變更，都必須按照登記機(jī)關(guān)的要求，在確定的時(shí)點(diǎn)，通過(guò)一定法定程序，在統(tǒng)一的簿冊(cè)上進(jìn)行注冊(cè)登記。總登記屬靜態(tài)登記，即不論權(quán)利是否發(fā)生變動(dòng)或移轉(zhuǎn)，都要進(jìn)行登記。需要進(jìn)行土地總登記的情形主要有兩種：一是從未進(jìn)行過(guò)土地登記的地區(qū)；二是原有登記需要全面更新。土地總登記是日常變更登記

的基礎(chǔ)，通過(guò)土地總登記建立起來(lái)的轄區(qū)每宗土地的表、卡、

證是以后變更登記的根據(jù)，沒(méi)有總登記，變更登記就無(wú)從談起。25資料1987年9月，為了適應(yīng)我國(guó)土地制度改革需要，原國(guó)家土地管理局組織實(shí)施了各地城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的申報(bào)工作。1987年冬和1988年春，在上海市、山東青州市、廣東省花縣進(jìn)行了土地登記發(fā)證試點(diǎn)。根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大土地登記發(fā)證試點(diǎn)的要求，原國(guó)家土地管理局分別于1988年5月18日和1988年7月19日，連續(xù)下發(fā)了《關(guān)于擴(kuò)大土地登記發(fā)證試點(diǎn)和開(kāi)展城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用

權(quán)申報(bào)工作的通知》和《關(guān)于加快城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)申報(bào)工作的通知》，決定全面開(kāi)展城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的申報(bào)。26城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)申報(bào)工作是依法進(jìn)行國(guó)有土地登記發(fā)證的第一步，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)申報(bào)工作的若干規(guī)定》，土地使用權(quán)的申報(bào)以市、縣為單位組織進(jìn)行，申報(bào)范圍是全國(guó)城市、縣城、建制鎮(zhèn)建成區(qū)，獨(dú)立工礦及企事業(yè)單位的國(guó)有土地使用權(quán)；土地使用權(quán)申報(bào)者是申報(bào)范圍內(nèi)一切使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人；申報(bào)的具體工作由市、縣土地管理部門(mén)承辦。1990年11月原國(guó)家土地管理局在西安召開(kāi)全國(guó)地籍管理研討會(huì)，會(huì)議在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出了地籍管理的發(fā)展戰(zhàn)略，明確了地籍管理的目標(biāo)和技術(shù)路線。會(huì)后，中國(guó)的地籍管理工作進(jìn)入全面開(kāi)展時(shí)期，全國(guó)土地總登記工作全面鋪開(kāi)。

1993年至1994年，土地登記在地籍調(diào)查的基礎(chǔ)上明顯加快，國(guó)有土地使用證發(fā)證率達(dá)到55%。同期，制定了《土地變更登記

若干規(guī)定》和《土地登記規(guī)范化意見(jiàn)》，并在5個(gè)城市開(kāi)展了城鎮(zhèn)日常地籍試點(diǎn)，土地登記在規(guī)范土地市場(chǎng)中的作用得到初步發(fā)揮。2001年11月9日，國(guó)土資源部發(fā)出了《關(guān)于依法加快集體

土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，全面部署開(kāi)展全國(guó)集體土地所有權(quán)總登記工作。并強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格按照《土地管理法》的規(guī)定，確定集體土地所有權(quán)主體：第一，凡是土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包中未打破村民小組界線，不論是以村的名義還是以組的名義與農(nóng)戶(hù)簽訂承包合同，土地應(yīng)確認(rèn)給村民小組農(nóng)民集體所有。考慮到各地的差異和村民小組組織機(jī)構(gòu)不健全的實(shí)際情況，在具體登記發(fā)證時(shí)，可采取兩種方式進(jìn)行：一是將《集體土地所有權(quán)證》直接發(fā)放到村民小組農(nóng)民集體；二是將《集體土地所有權(quán)證》發(fā)放到村，由村委會(huì)代管。為體現(xiàn)村民小組農(nóng)民集體的所有權(quán)主體地位，土地證書(shū)所有者一欄仍填寫(xiě)村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體的名稱(chēng)，并注明土地所有權(quán)分別由村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體所有。第二，能夠證明土地已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，土地所有權(quán)應(yīng)依法確認(rèn)給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。第三，不能證明屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有或村民小組農(nóng)民集體所有的集體土地，應(yīng)依法確認(rèn)給27村農(nóng)民集體所有。282、土地總登記的特點(diǎn)：階段性。土地總登記有期限，持續(xù)一段時(shí)間后即告結(jié)束。區(qū)域性。土地總登記作業(yè)區(qū)一般是一個(gè)行政轄區(qū)，它通常是一個(gè)縣或市。集中性。土地總登記是在一定范圍和規(guī)定時(shí)間內(nèi)有計(jì)劃統(tǒng)一進(jìn)行的。3、土地總登記程序總登記程序一般包括：登記準(zhǔn)備、登記通告、登記申請(qǐng)、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、權(quán)利公告、注冊(cè)登記與頒發(fā)書(shū)狀。

相對(duì)于土地登記的一般程序，土地總登記的程序有

增加了準(zhǔn)備工作、增加了通告、增加了公告（權(quán)屬審核的結(jié)果要進(jìn)行公告）。29（1）登記準(zhǔn)備工作組織準(zhǔn)備。土地登記領(lǐng)導(dǎo)小組由政府領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門(mén)（如國(guó)土資源、公安、司法、財(cái)稅、農(nóng)林、民政等）領(lǐng)導(dǎo)組成。土地登記領(lǐng)導(dǎo)小組的任務(wù)是負(fù)責(zé)制定本區(qū)域內(nèi)涉及土地總登記工作計(jì)劃、審核土地總登記實(shí)施方案、調(diào)處重大土地權(quán)屬糾紛和問(wèn)題。行政準(zhǔn)備。①研究制定土地總登記工作計(jì)劃。②劃分土地登記區(qū)。③落實(shí)土地總登記工作經(jīng)費(fèi)。④購(gòu)買(mǎi)必要的儀器設(shè)備和辦公用品等。⑤準(zhǔn)備土地總登記工作中需要使用的宣傳材料、通告、表、書(shū)、單、卡、冊(cè)、簿、公告、土地證書(shū)等。技術(shù)準(zhǔn)備。①依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、政策、規(guī)定，結(jié)合本地實(shí)際情況，制定適合本地區(qū)的土地所有權(quán)、使用權(quán)的確權(quán)規(guī)定和土地總登記實(shí)施細(xì)則。②收

集資料。土地總登記需要收集的資料有兩大類(lèi)，一是文件、資料類(lèi)，二是圖

件類(lèi)。圖件類(lèi)別較多，一般應(yīng)收集的圖件要與確定土地權(quán)屬界址有關(guān)，如老

地籍圖、規(guī)劃圖、大比例尺行政界線圖等。③宣傳培訓(xùn)。做好土地總登記工

作的宣傳培訓(xùn)工作，是保證登記順利進(jìn)行的有效措施。5.2.1

登記準(zhǔn)備與通告30（2）登記通告通告是政府讓社會(huì)知曉進(jìn)行土地登記的一種行政措施。它的作用

在于讓登記義務(wù)人知道在何時(shí)、何地向哪一個(gè)機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，申請(qǐng)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行何種義務(wù)，包括應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交哪些證明材料等。土地登記通告的內(nèi)容主要包括：①土地登記區(qū)的劃分；②土地登記期限；③土地登記收件地點(diǎn)；④登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證明文件資料；⑤其他事項(xiàng)。通告發(fā)布方式：①?gòu)堎N。把登記通告廣泛張貼在整個(gè)土地登記區(qū)內(nèi)，并重點(diǎn)在居民區(qū)和公共場(chǎng)所張貼。②直接送達(dá)申請(qǐng)人。把土地登

記通告以通知單的形式直接送達(dá)土地總登記申請(qǐng)人。通知單除包括土

地登記通告的內(nèi)容外，還可以設(shè)置回執(zhí)欄，通過(guò)回執(zhí)，土地登記機(jī)關(guān)

可以了解通知單的發(fā)送情況。③通過(guò)宣傳媒介發(fā)布。為了保證土地登

記通告的內(nèi)容家喻戶(hù)曉，土地登記通告可以采用多種形式并重的方法。5.2.1

登記準(zhǔn)備與通告海川縣人民政府土地登記通告根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定，為加強(qiáng)土地管理，保護(hù)土地使用者所有者和他項(xiàng)權(quán)利者的合法權(quán)益，縣人民政府決定對(duì)本轄區(qū)的全部土地使用權(quán)、所有權(quán)及他物權(quán)進(jìn)行登記?，F(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通告如下：依法辦理土地登記申請(qǐng)手續(xù)并在地籍調(diào)查中出席現(xiàn)場(chǎng)指界，是土地使用者、所有者及他物權(quán)者的權(quán)利和義務(wù)，必須依照本通告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)辦理申請(qǐng)登記手續(xù)。逾期不辦理的，或在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不出席指界的，由此造成一切后果自負(fù)。土地登記申請(qǐng)者申請(qǐng)土地登記時(shí)，應(yīng)向土地登記機(jī)關(guān)提交下列文件資料：⑴土地登記申請(qǐng)書(shū)。⑵土地登記申請(qǐng)者的法人代表證明、個(gè)人身份證明或戶(hù)籍證明。⑶土地權(quán)屬來(lái)源證明。⑷土地附著物權(quán)屬證明。委托代理人申請(qǐng)土地登記的，還應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書(shū)和代理人資格身份證明。土地登記申請(qǐng)即土地登記申請(qǐng)者提交申請(qǐng)書(shū)、證明文件的日期自1993 年

6

月

9日起至

1993

年

8

月

9

日止。因故不能如期申請(qǐng)的，必須在規(guī)定的申請(qǐng)期限內(nèi)，向所在記區(qū)的土地登記辦公室提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)方可延期申請(qǐng)。土地登記分區(qū)及土地登記地址：

第

2 登記區(qū)（范圍）土地登記辦公室地址：海川縣城新城路15號(hào)

海川縣人民政府

1993年6月1日3132（3）登記申請(qǐng)個(gè)人使用土地的，其土地登記申請(qǐng)人一是使用宅基地的城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民，由其房屋產(chǎn)權(quán)人或房主申請(qǐng)土地登記；二是使用四荒拍賣(mài)土地的農(nóng)村居民，由農(nóng)地使用合同簽訂人申請(qǐng)土地登記。單位使用土地的，其土地登記申請(qǐng)人分別為：①企業(yè)法人單位，包括中外合資、合作、外商獨(dú)資企業(yè)、股份制企業(yè)，凡是以企業(yè)法人名義取得土地使用權(quán)的，由企業(yè)

法人及其法人代表申請(qǐng)土地登記。②機(jī)關(guān)法人、事業(yè)單位法人、社團(tuán)法人以法人名義

取得土地使用權(quán)的，由各法人及其法人代表申請(qǐng)登記。以上法人單位中，有法人資格，但不是以本法人單位名義取得土地使用權(quán)，如政府機(jī)關(guān)、婦聯(lián)、科協(xié)等單位，以政府

名義取得的土地使用權(quán)的，應(yīng)由原取得土地使用權(quán)的法人及其法人代表申請(qǐng)土地登記。③聯(lián)營(yíng)單位是指不同所有制性質(zhì)的企業(yè)之間或企業(yè)、事業(yè)單位之間共同投資組成的新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，并具備法人條件的聯(lián)營(yíng)企業(yè)。聯(lián)營(yíng)單位以單位法人及法人代表申請(qǐng)土地登記。聯(lián)營(yíng)單位聯(lián)營(yíng)合同中規(guī)定土地作為入股或明確土地使用權(quán)不作為聯(lián)營(yíng)條件的，土地行政主管部門(mén)根據(jù)實(shí)際情況，確定土地登記申請(qǐng)人。④私營(yíng)單位指生產(chǎn)資料歸公民私人所有，以雇傭勞動(dòng)力為基礎(chǔ)的，并已登記注冊(cè)的私營(yíng)獨(dú)資企業(yè)、私營(yíng)合作企業(yè)和私營(yíng)有限責(zé)任公司。一般由私營(yíng)單位代理人申請(qǐng)。私營(yíng)單位屬合作性質(zhì)且土地使用權(quán)不作為合作條件的，土地行政主管部門(mén)視情況確定土地登記申請(qǐng)人。5.2.2

申請(qǐng)與調(diào)查33集體所有的土地，土地所有權(quán)登記申請(qǐng)人分別為：①村集體所有的土地，由村屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)及其代表申請(qǐng)土地登記。②村集體內(nèi)有兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，如過(guò)去的生產(chǎn)隊(duì)，目前仍獨(dú)立存在的，可以由各農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織及其代表申請(qǐng)土地登記，也可以由村集體代辦。③鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體及其法人代表申請(qǐng)土地登記。根據(jù)我國(guó)目前農(nóng)村鄉(xiāng)集體的組織形式，國(guó)家沒(méi)有明文規(guī)定具體的鄉(xiāng)集體組織范圍、章程及組織方式，嚴(yán)格地講沒(méi)有反映出法人應(yīng)具備的條件，但是事實(shí)上確實(shí)有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地，全面行使著土地所有者的權(quán)利。凡屬于這種情況的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地可以暫不進(jìn)行土地登記。隨著有關(guān)法律的健全，再統(tǒng)一解決。5.2.2

申請(qǐng)與調(diào)查34土地總登記申請(qǐng)應(yīng)提交的證明文件申請(qǐng)人提交的土地權(quán)屬來(lái)源證明一般有以下幾種：①各個(gè)時(shí)期政府土地主管部門(mén)征、撥（使）用的土地批準(zhǔn)文件。②因買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、繼承等形式取得的土地使用權(quán)或所

有權(quán)的，除提交買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、繼承協(xié)議書(shū)或證明外，

還應(yīng)提交土地使用權(quán)或所有權(quán)原始取得證明。③無(wú)任何手續(xù)，擅自占用土地的，應(yīng)提交按有關(guān)規(guī)定處理后的證明文件。由于歷史等原因無(wú)法提交權(quán)屬證明材料的，可以按以下辦法處理：一是個(gè)人使用土地的，由四鄰認(rèn)可，居民委員會(huì)或村民委員會(huì)開(kāi)具證明；二是單位使用土地的，由其上級(jí)主管部門(mén)開(kāi)具證明。5.2.2

申請(qǐng)與調(diào)查35初步審查土地登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定填寫(xiě)《土地登記申請(qǐng)書(shū)》。申請(qǐng)書(shū)包括四方面內(nèi)容：①申請(qǐng)人情況：申請(qǐng)人名稱(chēng)、單位法人代表姓名、住所、上級(jí)主管單位等。②申請(qǐng)登記的土地狀況：土地坐落、土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、土地面積、土地用途、土地等級(jí)和價(jià)格等。③宗地范圍界線草圖（注明相鄰單位名稱(chēng)）。④產(chǎn)權(quán)來(lái)源及產(chǎn)權(quán)證明材料。登記機(jī)關(guān)對(duì)土地登記申請(qǐng)書(shū)及其他資料的審查，是一種形式審查，只對(duì)申請(qǐng)人的資格、申請(qǐng)書(shū)填寫(xiě)的完整性和規(guī)范性、產(chǎn)權(quán)證明文件的有效性等進(jìn)行初步審查，以確定是否還需要補(bǔ)充申請(qǐng)材料或駁回申請(qǐng)。5.2.2

申請(qǐng)與調(diào)查36（4）地籍調(diào)查地籍調(diào)查分為權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量?jī)刹糠?。?quán)屬調(diào)查包括核實(shí)土地產(chǎn)權(quán)來(lái)源、認(rèn)定土地產(chǎn)權(quán)界線、設(shè)立土地產(chǎn)權(quán)界標(biāo)等內(nèi)容。調(diào)查前，登記機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)登記區(qū)的劃分，制作調(diào)查工作底圖，并對(duì)各宗地預(yù)編地籍號(hào)。根據(jù)土地登記申請(qǐng)人提供的產(chǎn)權(quán)證明材料，查實(shí)土地產(chǎn)權(quán)的發(fā)生和演變過(guò)程及產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。確認(rèn)產(chǎn)權(quán)界線時(shí)，應(yīng)由被調(diào)查宗地產(chǎn)權(quán)人的法定代表人，與相鄰宗地產(chǎn)權(quán)人的法定代表人，共同到現(xiàn)場(chǎng)指界，并在調(diào)查表上簽字、蓋章。確定產(chǎn)權(quán)界線后，需在界線的拐點(diǎn)等處設(shè)置界標(biāo)。權(quán)屬調(diào)查結(jié)束后，應(yīng)繪制宗地草圖，標(biāo)明宗地的位置、界址點(diǎn)線、界址邊長(zhǎng)、相關(guān)距離等。地籍測(cè)量包括平面控制測(cè)量和細(xì)部測(cè)量?jī)纱蟛糠?。地籍平面控制測(cè)量是為了保證地籍測(cè)量成果具有統(tǒng)一的數(shù)學(xué)基礎(chǔ)和測(cè)量精度，在細(xì)部測(cè)量之前，在整個(gè)調(diào)查登記區(qū)，由高級(jí)到低級(jí)，逐級(jí)建立控制網(wǎng)。地籍細(xì)部測(cè)量包括對(duì)土地產(chǎn)權(quán)界址及其他地籍要素的測(cè)量及繪制地籍圖，量測(cè)宗地面積等。5.2.2

申請(qǐng)與調(diào)查37（5）權(quán)屬審核權(quán)屬審核的依據(jù)有兩個(gè)方面：法律依據(jù)和書(shū)證依據(jù)。法律依據(jù)是指國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)土地的法律、政策及行政法規(guī)。書(shū)證依據(jù)指土地登記申請(qǐng)人的身份證明、申請(qǐng)登記宗地的權(quán)屬來(lái)源證明、申請(qǐng)登記宗地的地上物產(chǎn)權(quán)證明、地籍調(diào)查成果和土地定級(jí)估價(jià)成果等。對(duì)土地登記申請(qǐng)人的審核申請(qǐng)人是自然人的，登記人員要查驗(yàn)其個(gè)人身份證或戶(hù)籍證明，并對(duì)其民事行為能力進(jìn)行審查。如果申請(qǐng)人無(wú)行為能力或只具有限制行為能力，則必須由其法定代理人代理申請(qǐng)。申請(qǐng)人為法人或其它組織的，登記人員審查其法人資格證明。企業(yè)法人如企業(yè)、公司的法人資格證明為工商行政管理部門(mén)核發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，社會(huì)團(tuán)體法人如工會(huì)、共青團(tuán)、婦聯(lián)、行業(yè)協(xié)會(huì)、學(xué)術(shù)團(tuán)體等的法人資格證明為民政部門(mén)頒發(fā)的社會(huì)團(tuán)體登記證書(shū)；依照法律、行政命令成立的機(jī)關(guān)法人、事業(yè)法人的法人資格證明為批準(zhǔn)該單位成立的證件或文件。其它組織申請(qǐng)土地登記時(shí)，參照法人審查的方法對(duì)其主體資格進(jìn)行審查。此外，登記人員還要對(duì)法定代表人身份證明、法定代表人的個(gè)人身份證或戶(hù)籍證明進(jìn)行審查。登記申請(qǐng)人不管是自然人還是法人或其它組織，凡是委托他人申請(qǐng)的，登記人員還要審查《土地登記委托書(shū)》，以及代理人的個(gè)人身份證或者戶(hù)籍證明。代理人為法定代理人的，土地登記人員審查其村委會(huì)或居委會(huì)開(kāi)具的監(jiān)護(hù)人證明。5.2.3

審核與公告38對(duì)宗地自然狀況的審核宗地自然狀況的審核就是對(duì)宗地范圍、面積、用途、等級(jí)和價(jià)格進(jìn)行審核。宗地范圍反映在宗地界址點(diǎn)和界址線上，宗地的面積也是通過(guò)界址點(diǎn)、界址線計(jì)算出來(lái)的，宗地范圍涉及到土地權(quán)利人的切身利益。審核宗地范圍，采用數(shù)字地籍成圖的，界址點(diǎn)須用數(shù)字精確表示；采用其他方法測(cè)繪地籍圖的，四至描述一定要準(zhǔn)確，且應(yīng)盡量與明顯地物聯(lián)系在一起，宗地面積包括宗地總面積、地類(lèi)面積、宗地內(nèi)建筑面積，共用宗地的，還分為共有使用權(quán)面積、分?jǐn)偯娣e。審核宗地面積時(shí)，應(yīng)在圖上或到實(shí)地逐一核對(duì)各類(lèi)面積。利用土地利用現(xiàn)狀調(diào)查資料進(jìn)行登記的集體土地所有權(quán)和國(guó)有農(nóng)村、牧、漁場(chǎng)國(guó)有土地使用權(quán)，要核對(duì)各地類(lèi)面積與土地總面積是否一致。農(nóng)村、牧場(chǎng)內(nèi)建設(shè)用地與非建設(shè)用地分別劃宗的，檢核圖件與文字描述的一致性。審核宅基地面積要檢核宅基地面積是否超標(biāo)，對(duì)超占面積宅基地提出處理意見(jiàn)。土地使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)定或批準(zhǔn)的用途使用土地，不能隨意改變。在審核中，要檢核土地實(shí)際用途與批準(zhǔn)用途的一致性，發(fā)現(xiàn)不一致的，移交有關(guān)部門(mén)處理。土地等級(jí)反映土地的質(zhì)量和使用價(jià)值，土地價(jià)格反映土地的價(jià)值。5.2.3

審核與公告39對(duì)土地權(quán)屬狀況的審核對(duì)土地權(quán)屬狀況的審核主要是審核土地權(quán)屬來(lái)源、土地權(quán)屬性質(zhì)和土地使用期限。我國(guó)土地權(quán)屬來(lái)源證明分為兩類(lèi)：直接的土地權(quán)屬來(lái)源文件和土地權(quán)屬參考文件。直接的土地權(quán)屬來(lái)源文件，是指政府部門(mén)批準(zhǔn)使用土地的文件。

其中包括《土地管理法》頒布前主管土地的政府部門(mén)，如計(jì)委、建委、民政、農(nóng)業(yè)等有批地權(quán)的政府部門(mén)批準(zhǔn)的用地文件?！锻恋毓芾矸ā奉C布實(shí)施后，

在土地行政主管部門(mén)已經(jīng)組建的地區(qū)，只有土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)用地的文

件是有效的批地文件；土地登記開(kāi)始前，統(tǒng)一由土地行政主管部門(mén)補(bǔ)辦的批

準(zhǔn)用地文件；農(nóng)村居民長(zhǎng)期使用的宅基地、城鎮(zhèn)居民個(gè)人住所用地的舊土地

證、房產(chǎn)證及由當(dāng)?shù)鼗鶎咏M織開(kāi)具四鄰認(rèn)證的證明；農(nóng)業(yè)合作化時(shí)期和農(nóng)村

六十條發(fā)布后，生產(chǎn)隊(duì)、生產(chǎn)大隊(duì)固定土地的檔案。土地權(quán)屬性質(zhì)的審核主要是對(duì)土地權(quán)利的必要性、可行性、范圍、內(nèi)容、義務(wù)和限制進(jìn)行審核。土地使用期限審核是指土地權(quán)利人以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)的，其使用期限應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定的國(guó)有土地使用權(quán)期限。集體土地使用權(quán)期限應(yīng)與農(nóng)地使用合同和國(guó)家有關(guān)政策相符。5.2.3

審核與公告40審核分為初審、復(fù)審兩個(gè)階段。初審，即審核人員按照有關(guān)規(guī)定對(duì)申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)登記的項(xiàng)目，參照各種權(quán)屬證明、調(diào)查結(jié)果逐項(xiàng)審核，填寫(xiě)審批表。達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的可以提出初審意見(jiàn)；經(jīng)審查認(rèn)為不夠登記條件的，可以提出不予

登記的具體原因或處理意見(jiàn)。對(duì)于一時(shí)難以確定的問(wèn)題可以另附說(shuō)明交復(fù)審

人員處理。復(fù)審，即復(fù)審人員對(duì)初審意見(jiàn)進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核的重點(diǎn)主要是對(duì)土

地來(lái)源的合法性、界址、面積的準(zhǔn)確性以及對(duì)初審人員提出的處理意見(jiàn)進(jìn)行

進(jìn)一步的審核，認(rèn)為基本可以確權(quán)的，提出確權(quán)意見(jiàn)；對(duì)難以定論的，且影

響重大的土地權(quán)屬糾紛事件，可以寫(xiě)出報(bào)告交人民政府處理審定。權(quán)屬審核結(jié)束后，登記人員填寫(xiě)《土地登記審批表》，該表必須具備在《土地登記卡》上所需記錄的全部?jī)?nèi)容，其主要內(nèi)容有：①土地登記申請(qǐng)人的名稱(chēng)和地址。對(duì)于申請(qǐng)人為單位、企業(yè)的，還應(yīng)包括該單位、企業(yè)的單位性質(zhì)、法人代表姓名及其上級(jí)主管部門(mén)。②土地坐落、地號(hào)、圖號(hào)、面積、用途、等級(jí)、價(jià)格。③土地權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類(lèi)型、使用期限、終止日期。④建筑物類(lèi)型、申報(bào)建筑物權(quán)屬、建筑容積率、建筑密度、建筑限高。⑤土地登記的依據(jù)。包括土地權(quán)屬來(lái)源證明文件的類(lèi)型、編號(hào)、日期和土地變更證明文件的類(lèi)型、編號(hào)、日期。⑥登記部門(mén)初審、審核的意見(jiàn)。5.2.3

審核與公告41（6）公告公告，是指登記機(jī)關(guān)將經(jīng)權(quán)屬審核認(rèn)為符合登記要求的宗地信

息向社會(huì)公眾公布，并征詢(xún)意見(jiàn)的行為。公告的主要內(nèi)容有：土地使用者、所有者或他物權(quán)擁有者的名稱(chēng)、地址，擬準(zhǔn)予登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、面積、用途、坐落、地號(hào)，以及對(duì)公告提出異議方式、地點(diǎn)、期限和要求復(fù)查辦法等。公告的意義主要有四個(gè)方面：第一，讓土地權(quán)利人及時(shí)了解其土地權(quán)利是否得到保護(hù)；第二，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，征詢(xún)利害關(guān)系人的異議；第三，對(duì)登記機(jī)關(guān)在作業(yè)中的不足，施予救濟(jì)，追求登記效力的公平性；第四，保證土地登記的公信力。公告應(yīng)在登記權(quán)屬審核后進(jìn)行，公告期限一般以一個(gè)月為宜。5.2.3

審核與公告海川縣人民政府關(guān)于土地登記審核結(jié)果公

告現(xiàn)將海川縣國(guó)土資源管理局對(duì)2

登記區(qū)，土地登記審核結(jié)果予以公布（詳見(jiàn)附表），若對(duì)公布的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他物權(quán)等有異議者，請(qǐng)于1993年12月1

日前，到

海川縣城新城路15號(hào)

申請(qǐng)辦理復(fù)查手續(xù)，逾期沒(méi)有提出異議的，即認(rèn)為上述公布的權(quán)益有效，將準(zhǔn)予登記注冊(cè)。海川縣國(guó)土資源管理局1993年10月30日4243權(quán)屬異議處理土地權(quán)利人和利害關(guān)系人在登記審核結(jié)果公告期限內(nèi)，對(duì)公告結(jié)果有異議的，可向縣（市）土地行政主管部門(mén)申請(qǐng)復(fù)查。申請(qǐng)復(fù)查時(shí)，復(fù)查申請(qǐng)人應(yīng)提交土地登記復(fù)查申請(qǐng)書(shū)、身份證明文件和異議證明文件，并按規(guī)定交納復(fù)查費(fèi)。登記機(jī)關(guān)根據(jù)土地使用者、所有者、他物權(quán)者及其有關(guān)土地權(quán)益者提出的復(fù)查內(nèi)容進(jìn)行復(fù)查。土地登記復(fù)查人員根據(jù)復(fù)查結(jié)果填寫(xiě)《土地登記復(fù)查結(jié)果表》。經(jīng)復(fù)查無(wú)誤的，復(fù)查費(fèi)不予退還。經(jīng)復(fù)查確有差錯(cuò)的，復(fù)查費(fèi)由造成差錯(cuò)者負(fù)擔(dān)。（7）注冊(cè)登記?公告期滿后，登記部門(mén)應(yīng)對(duì)公告提出的問(wèn)題予以逐項(xiàng)復(fù)查，對(duì)無(wú)異議的應(yīng)按規(guī)定報(bào)人民政府批準(zhǔn)。在一般情況下，人民

政府主要對(duì)較大問(wèn)題進(jìn)行把關(guān)，一般的問(wèn)題不再逐項(xiàng)審查，

依據(jù)登記部門(mén)的審核意見(jiàn)，簽署政府的批準(zhǔn)意見(jiàn)，如準(zhǔn)予登

記或暫緩登記或不予登記。5.2.3

審核與公告44土地注冊(cè)登記和頒發(fā)證書(shū)是土地登記最后一個(gè)步驟，也是最重要的一個(gè)步驟。土地的注冊(cè)登記就是把經(jīng)人民政府批準(zhǔn)登記后的土地產(chǎn)權(quán)及其有關(guān)內(nèi)容，正式填寫(xiě)在土地登記卡（簿）上，使之在法律上得到確認(rèn)，同時(shí)填寫(xiě)土地歸戶(hù)卡（冊(cè)）和土地證書(shū)。土地登記卡由土地登記卡主卡、土地登記卡續(xù)表和共用宗使用權(quán)登記卡三部分組成。其內(nèi)容包括三部分：一是宗地的基本狀況，如地號(hào)、圖號(hào)、座落、面積、用途、權(quán)屬性質(zhì)以及便于查找的有關(guān)圖、表、冊(cè)的編號(hào)；二是土地使用者、所有者或他物權(quán)者名稱(chēng)、通訊地址、單位性質(zhì)、主管部門(mén)；三是登記的其他內(nèi)容，如他物權(quán)、變更事項(xiàng)、登記依據(jù)等。土地登記卡以宗地為單位填寫(xiě)，土地權(quán)利人獨(dú)自擁有或使用一宗土地的，土地登記時(shí)在土地登記卡主卡上進(jìn)行登記，登記的其他內(nèi)容在土地登記卡續(xù)表上進(jìn)行登記；兩個(gè)以上土地權(quán)利人共同使用一宗土地的，土地登記時(shí)，宗地及土地權(quán)利狀況在土地登記卡主卡上進(jìn)行登記，各土地權(quán)利人的狀況在共用宗地使用權(quán)登記卡上進(jìn)行登記，登記的其他內(nèi)容在土地登記卡續(xù)表上進(jìn)行登記；土地登記卡登記的內(nèi)容發(fā)生變更、注銷(xiāo)、或他物權(quán)設(shè)定及注銷(xiāo)的，在土地登記卡續(xù)表上進(jìn)行登記，但土地登記卡主卡中地號(hào)、圖號(hào)、宗地面積發(fā)生變更的，須更換土地登記主卡。5.2.4

注冊(cè)登記45土地注冊(cè)登記是一件極為嚴(yán)肅的行為，一經(jīng)填寫(xiě)，即產(chǎn)生法律效力，不可隨意更改。土地歸戶(hù)卡依照土地登記卡填寫(xiě)，所謂歸戶(hù)，就是把產(chǎn)權(quán)人作為主項(xiàng)，把由其擁有或使用的土地都?xì)w到一起逐宗予以排列。填寫(xiě)歸戶(hù)卡是便于產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。土地權(quán)利證書(shū)也是根據(jù)土地登記卡填寫(xiě)的。土地證書(shū)由土地管理部門(mén)填寫(xiě)，縣級(jí)以上人民政府頒發(fā)。土地權(quán)利證書(shū)分為三種：《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有權(quán)證》和《集體

土地使用證》。土地他物權(quán)，登記在其所附屬的土地所有權(quán)或使用權(quán)登記卡和土地證上，同時(shí)向他物權(quán)人頒發(fā)《土地他物權(quán)證明書(shū)》。5.2.4

注冊(cè)登記464748初始登記

在總登記之后，土地權(quán)利人首次取得土地產(chǎn)權(quán)，而向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)而進(jìn)行的登記，稱(chēng)為初始登記。它是相對(duì)于權(quán)利變更登記和注銷(xiāo)登記的一種登記程序。土地初始登記行為主要表現(xiàn)為：以劃撥、出讓或其它方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)初始（第一次）登記，依法獲得集體土地使用權(quán)申請(qǐng)集體土地使用權(quán)初始（第一次）登記等。初始登記的程序包括：登記申請(qǐng)、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、審核審批、注冊(cè)登記與頒發(fā)書(shū)狀。設(shè)定登記

他物權(quán)產(chǎn)生于既有權(quán)利，對(duì)于原產(chǎn)權(quán)而言，他物權(quán)是原權(quán)利人設(shè)立的結(jié)果，他物權(quán)登記，我們稱(chēng)為權(quán)利設(shè)定登記。我國(guó)他物權(quán)的登記類(lèi)型主要包括：抵押權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、租49賃權(quán)等。

三、初始登記與設(shè)定登記5.3.1

國(guó)有土地初始登記50初始登記：劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)初始登記出讓國(guó)有土地使用權(quán)初始登記國(guó)家作價(jià)出資（入股）國(guó)有土地使用權(quán)初始登記國(guó)家租賃國(guó)有土地使用權(quán)初始登記國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)初始登記集體土地所有權(quán)與使用權(quán)初始登記設(shè)定登記：土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)登記土地使用權(quán)出租設(shè)定登記511、劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)初始登記劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)就是土地使用者通過(guò)劃撥方式獲取的國(guó)有土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，一般沒(méi)有期限的限制。劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)初始登記是對(duì)一宗土地上新確認(rèn)的以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行的土地產(chǎn)權(quán)第一次登記。土地使用權(quán)的劃撥，是指縣級(jí)以上地方人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的法律特征獲得的行政性范圍的限定性期限的不確定性城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)人應(yīng)繳納土地使用稅處置的限制性（2）劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)初始登記劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)初始登記的申請(qǐng)人為劃撥?chē)?guó)有土地使用者。相對(duì)應(yīng)申請(qǐng)時(shí)限分別為：①新開(kāi)工的大中型建設(shè)項(xiàng)目使用劃撥?chē)?guó)有土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在接到縣級(jí)以上人民政府發(fā)給的建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)之日起三十日內(nèi)，持建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)申請(qǐng)土地預(yù)告登記，建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收之日起三十日內(nèi)，持驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和其他有關(guān)文件申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)初始登記。②其他項(xiàng)目使用劃撥?chē)?guó)有土地的，土地使用單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)在接到縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)用地文件之日起三十日內(nèi)，持批準(zhǔn)用地文件申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)初始登記。③集體土地依法轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，原集體土地使用者繼續(xù)使用該國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)在土地所有權(quán)性質(zhì)變更后三十日內(nèi)辦理初始登記。5.3.1

國(guó)有土地初始登記5253申請(qǐng)人應(yīng)提交的土地權(quán)屬證明文件包括：①?lài)?guó)有土地劃撥決定書(shū)；②建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)；③新開(kāi)工大中型建設(shè)項(xiàng)目土地預(yù)告登記文件；④大中型建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；⑤征地勘測(cè)圖件；⑥原《集體土地使用權(quán)證》；⑦其他證明文件。權(quán)屬審核注意點(diǎn)：第一，劃撥土地使用權(quán)的土地應(yīng)符合《劃撥用地目錄》范圍；第二，經(jīng)征地勘測(cè)的宗地面積應(yīng)與國(guó)有土地劃撥決定書(shū)批準(zhǔn)用地面積基本一致。

劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)初始登記應(yīng)報(bào)人民政府批準(zhǔn)，登記機(jī)關(guān)依據(jù)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)的《土地登記審批表》內(nèi)容進(jìn)行注冊(cè)登記。（參考申請(qǐng)表、審批表、登記卡等）542、 出讓國(guó)有土地使用權(quán)初始登記土地出讓是國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓國(guó)有土地使用權(quán)初始登記是對(duì)一宗土地以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。出讓國(guó)有土地使用權(quán)的法律特征主體的廣泛性形式的多樣性使用的有償性期限的限制性政府的壟斷性5.3.1

國(guó)有土地初始登記55（2）出讓國(guó)有土地使用權(quán)初始登記出讓國(guó)有土地使用權(quán)初始登記的申請(qǐng)人為出讓國(guó)有土地使用權(quán)的受讓者。辦理出讓國(guó)有土地使用權(quán)初始登記的有兩種情形：①出讓國(guó)有土地使用權(quán)按出讓合同約定，受讓方一次支付全部出讓金的，在支付出讓金后30日內(nèi)，申請(qǐng)出讓國(guó)有土地使用權(quán)初始登記。②出讓國(guó)有土地使用權(quán)成片開(kāi)發(fā)按出讓合同約定一次出讓?zhuān)茏尫椒制诟犊?，分期取得使用?quán)的，在每期付款后30日內(nèi)，申請(qǐng)出讓國(guó)有土地使用權(quán)初始登記。5.3.1

國(guó)有土地初始登記56申請(qǐng)登記的申請(qǐng)人應(yīng)提交的土地權(quán)屬來(lái)源證明包括：①建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)；②《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；③國(guó)有土地使用權(quán)出讓金全部繳納完畢的憑證；④有關(guān)稅費(fèi)的交納憑證；⑤其他證明文件。

在登記的權(quán)屬審核時(shí)，從兩個(gè)方面來(lái)進(jìn)行審核：第一，出讓合同應(yīng)由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)與受讓方(申請(qǐng)人)簽訂，其他部門(mén)、組織和個(gè)人為出讓方與他人簽

訂的出讓合同無(wú)效。第二，出讓標(biāo)的只能是經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)，出讓集體土地使用權(quán)或未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)，簽定的出讓合同無(wú)效。

出讓國(guó)有土地使用權(quán)初始登記需報(bào)人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行注冊(cè)登記。573、國(guó)家作價(jià)出資（入股）國(guó)有土地使用權(quán)初始登記國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）形成的國(guó)家股股權(quán)，按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門(mén)委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。國(guó)家作價(jià)出資（入股）國(guó)有土地使用權(quán)初始登記是對(duì)一宗地上新確認(rèn)的以作價(jià)出資或者入股方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。土地行政主管部門(mén)應(yīng)與國(guó)有股權(quán)持股單位簽訂委托持股合同。（1）國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）的法律特征法律的規(guī)定性方式的限定性作價(jià)出資（入股）的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、租賃或抵押5.3.1

國(guó)有土地初始登記58（2）國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）的初始登記國(guó)家作價(jià)出資（入股）國(guó)有土地使用權(quán)初始登記的申請(qǐng)人為改組后的新設(shè)企業(yè)

。國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)以作價(jià)出資（入股）方式讓與改組后的新設(shè)企業(yè)，該企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂作價(jià)出資（入股）合同之日起30日內(nèi)申請(qǐng)國(guó)家作價(jià)出資（入股）國(guó)有土地使用權(quán)初始登記。國(guó)家作價(jià)出資（入股）國(guó)有土地使用權(quán)初始登記申請(qǐng)人應(yīng)向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件為：①企業(yè)改制方案及批準(zhǔn)文件；②土地資產(chǎn)處置方案及批準(zhǔn)文件；③土地估價(jià)備案材料；④土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）合同；⑤土地行政主管部門(mén)與國(guó)有股權(quán)持股單位簽訂的委托持股合同；⑥建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)；⑦原《國(guó)有土地使用權(quán)證》；⑧其它證明文件。在進(jìn)行登記的權(quán)屬審核時(shí)，首先要注意登記申請(qǐng)人必須與企業(yè)改制批準(zhǔn)文件和土地資產(chǎn)處置方案批準(zhǔn)文件等土地使用者一致。其次，國(guó)家作價(jià)出資（入股）國(guó)有土地使用權(quán)的最高使用期限應(yīng)符合出讓國(guó)有土地使用權(quán)的最高使用期限。國(guó)家作價(jià)出資（入股）國(guó)有土地使用權(quán)初始登記應(yīng)報(bào)人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行注冊(cè)登記。5.3.1

國(guó)有土地初始登記594、國(guó)家租賃國(guó)有土地使用權(quán)初始登記國(guó)有土地租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)家租賃國(guó)有土地使用權(quán)初始登記是對(duì)一宗地上新確認(rèn)的以國(guó)家租賃方式取得國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。土地行政主管部門(mén)與土地使用者要簽訂租賃合同。（1）國(guó)家租賃國(guó)有土地使用權(quán)的法律特征范圍的界定性租賃的期限性國(guó)有土地租賃的租金與繳納方式權(quán)利人的權(quán)利與義務(wù)5.3.1

國(guó)有土地初始登記60（2）國(guó)家租賃國(guó)有土地使用權(quán)初始登記國(guó)家租賃國(guó)有土地使用權(quán)初始登記的申請(qǐng)人為承租人。依法向國(guó)家承租國(guó)有土地的，承租人應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同之日起30日內(nèi)，申請(qǐng)國(guó)家租賃國(guó)有土地使用權(quán)初始登記。申請(qǐng)人申請(qǐng)登記時(shí)應(yīng)提交的土地權(quán)屬證明文件包括：①?lài)?guó)有土地租賃批準(zhǔn)文件；②國(guó)有土地租賃合同；③建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)；④原《國(guó)有土地使用證》；⑤其它證明文件。在進(jìn)行權(quán)屬審核時(shí)，首先應(yīng)核實(shí)申請(qǐng)人必須與國(guó)有土地租賃批準(zhǔn)文件和國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同土地使用者一致；其次確定國(guó)有土地租賃合同應(yīng)由市、縣土地行政主管部門(mén)與承租人簽訂；第三判斷國(guó)家租賃國(guó)有土地使用權(quán)的最高使用期限應(yīng)符合出讓國(guó)有土地使用權(quán)的最高使用期限，短期租賃年限一般不超過(guò)5年。國(guó)家租賃國(guó)有土地使用權(quán)初始登記應(yīng)報(bào)人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行注冊(cè)登記。5.3.1

國(guó)有土地初始登記615、國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)初始登記國(guó)有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)是國(guó)家為了支持國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展，進(jìn)一步推行土地有償使用制度，對(duì)改制的國(guó)有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)處置的一種方式。國(guó)家根據(jù)需要，將一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理的行為。國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)初始登記是對(duì)一宗地新確認(rèn)的以授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。（1）國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)的法律特征獲取的法定性范圍的限定性無(wú)須支付資本金產(chǎn)權(quán)處置的規(guī)定性行為的限制性5.3.1

國(guó)有土地初始登記62（2）國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)的初始登記國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)初始登記申請(qǐng)人為被授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的國(guó)家

控股公司、國(guó)有獨(dú)資公司、集團(tuán)公司。土地產(chǎn)權(quán)人應(yīng)在取得國(guó)有土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書(shū)后30日內(nèi)申請(qǐng)國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)初始登記。申請(qǐng)登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)提交的權(quán)屬證明文件主要有：①企業(yè)改制方案及批準(zhǔn)文件；②土地資產(chǎn)處置方案及批準(zhǔn)文件；③土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒覆牧?；④《?guó)有土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書(shū)》；⑤被授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)公司土地配置材料；⑥建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)；⑦原《國(guó)有土地使用證》；⑧其他證明文件。在權(quán)屬審核時(shí)，首先要確定申請(qǐng)人必須是被授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的國(guó)家控股公司、國(guó)有獨(dú)資公司、集團(tuán)公司。其次要確認(rèn)兩類(lèi)企業(yè)土地資產(chǎn)處置方案必須報(bào)國(guó)土

資源部批準(zhǔn)，一是國(guó)務(wù)院直接批準(zhǔn)、國(guó)務(wù)院會(huì)議紀(jì)要確定改制組建的股份有限公司、有限責(zé)任公司；二是國(guó)務(wù)院直接批準(zhǔn)、國(guó)務(wù)院會(huì)議紀(jì)要確定改制組建的境外上市企

業(yè)。第三要確認(rèn)國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)、企業(yè)集團(tuán)或地方人民政府批準(zhǔn)改制企業(yè)的土地資

產(chǎn)處置方案要報(bào)土地所在的省級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。第四，國(guó)家授權(quán)

經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)的最高使用期限應(yīng)符合出讓國(guó)有土地使用權(quán)的使用期限。國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)初始登記需要報(bào)人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行辦理登記。被授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的公司若將被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的土地租賃給下屬企業(yè)使用，其下屬企業(yè)應(yīng)辦理他物權(quán)設(shè)定登記。5.3.1

國(guó)有土地初始登記636、集體土地所有權(quán)與使用權(quán)初始登記集體土地所有權(quán)，是指中國(guó)農(nóng)村勞動(dòng)集體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用、收益、處分自己所有土地的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)，是指從集體土地所有權(quán)中派生出來(lái)的一種用益物權(quán)，根據(jù)使用類(lèi)型可劃分為農(nóng)業(yè)用地的使

用權(quán)、非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)和“四荒”土地使用權(quán)。農(nóng)業(yè)用地是直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；集體土地非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地主要包括農(nóng)村住宅建設(shè)用地、農(nóng)民從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性用地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村辦企業(yè)建設(shè)用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地等；“四荒”地是指農(nóng)村集體所有的“荒山、荒溝、荒丘、荒灘”，包括荒地、荒草和荒水等，屬于未利用土地。集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)初始登記是指土地總登記后，對(duì)一宗地上新取得的集體土地所有權(quán)或集體土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。5.3.2

集體土地初始登記64（1）集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)的法律特征主體的分散性集體土地所有權(quán)主體有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體和組農(nóng)民集體三種，屬于不同主體所有的土地由不同的集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)管理國(guó)家為了公共利益可以征收集體土地集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地應(yīng)依法按標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格審批用途的限定性集體“四荒”土地使用權(quán)可以繼承、轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄗ猓?、抵押或參股?lián)營(yíng)5.3.2

集體土地初始登記65（2）集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)初始登記集體土地所有權(quán)初始登記的申請(qǐng)人為集體土地所有者，集體土地使用權(quán)初始登記的申請(qǐng)人為集體土地使用者。集體土地所有者應(yīng)當(dāng)在作出申請(qǐng)登記決定或接到相關(guān)單位和個(gè)人依法要求登記書(shū)面文件之日起30日內(nèi)申請(qǐng)集體土地所有權(quán)初始登記。使用集體土地進(jìn)行建設(shè)或者生產(chǎn)的，集體土地使用單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)在接到有批準(zhǔn)權(quán)的地方人民政府批準(zhǔn)用地文件或者簽訂農(nóng)地使用合同之日起30日內(nèi)申請(qǐng)集體土地使用權(quán)初始登記。為了辦理權(quán)利登記，申請(qǐng)人應(yīng)提交的土地權(quán)屬證明文件主要有：①土地改革時(shí)頒發(fā)的土地所有證；②人民政府和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)文件；③權(quán)屬界線協(xié)議書(shū)；④其他證明文件。集體土地農(nóng)業(yè)用地使用者向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件為：①人民政府批準(zhǔn)文件；②土地承包經(jīng)營(yíng)合同；③拍賣(mài)金支付憑證；④其他證明文件。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企事業(yè)建設(shè)用地使用者向登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件為：①人民政府建設(shè)用地批準(zhǔn)文件；②建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)；③聯(lián)營(yíng)合同；④原《集體土地使用證》；⑤其他證明文件。農(nóng)村居民宅基地使用者向登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件為：人民政府批準(zhǔn)文件和其他證明文件。5.3.2

集體土地初始登記66集體所有的“四荒”地使用者向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件：“四荒

”地承包(租賃)合同或“四荒”地拍賣(mài)協(xié)議、拍賣(mài)金支付憑證和其他證明文件。在權(quán)屬審核方面，集體土地所有權(quán)初始登記權(quán)屬審核的重點(diǎn)是權(quán)屬證明材料的真實(shí)性和合法性。集體農(nóng)業(yè)用地的使用者一般為本集體內(nèi)部的成員，集體所有的“四荒

”地使用者比較廣泛，可以為本村村民，也可以是有治理開(kāi)發(fā)能力的企事業(yè)單位、社

會(huì)團(tuán)體及其他組織或個(gè)人。農(nóng)村居民宅基地使用者一般為本農(nóng)民集體成員