房地產(chǎn)行業(yè)年度授信報(bào)告

目錄TOC\o"1-4"\h\z\u第一章房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展情況 第一章房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展情況一、行業(yè)定義及分類(lèi)（一）行業(yè)定義房地產(chǎn)行業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。主要包括；土地開(kāi)發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱(chēng)為房地產(chǎn)業(yè)。（二）行業(yè)分類(lèi)按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)(GB/T4754-2011)》，房地產(chǎn)業(yè)可以細(xì)分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、自有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和其他房地產(chǎn)業(yè)等5個(gè)子行業(yè)。圖表SEQ圖表\*ARABIC1：房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)分類(lèi)K70房地產(chǎn)業(yè)本門(mén)類(lèi)包括70大類(lèi)7017010房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開(kāi)發(fā)，以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租房屋等活動(dòng)7027020物業(yè)管理指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)7037030房地產(chǎn)中介服務(wù)指房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)7047040自有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)指除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介、物業(yè)公司以外的單位和居民住戶(hù)對(duì)自有房地產(chǎn)（土地、住房、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房和辦公用房）的買(mǎi)賣(mài)和以營(yíng)利為目的的租賃活動(dòng)，以及房地產(chǎn)管理部門(mén)和企事業(yè)、機(jī)關(guān)提供的非營(yíng)利租賃服務(wù)，還包括居民居住自有住房所形成的住房服務(wù)7097090其他房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局多元視角信息中心具體內(nèi)容：1、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓?zhuān)?、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā)：征用土地，拆遷安置，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)舊城區(qū)的開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā)；3、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及房屋的買(mǎi)賣(mài)、抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；4、房地產(chǎn)中介服務(wù)：房地產(chǎn)咨詢(xún)中介，房地產(chǎn)評(píng)估中介，房地產(chǎn)代理中介；5、物業(yè)管理：房屋公用設(shè)備實(shí)施的養(yǎng)護(hù)維修并為使用者提供安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的環(huán)境；6、房地產(chǎn)的調(diào)控與管理：建立房地產(chǎn)市場(chǎng)、資金市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、信息市場(chǎng)，制定合理的房地產(chǎn)價(jià)格體系，建立健全房地產(chǎn)法規(guī)，實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱(chēng)。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、倉(cāng)庫(kù)、廠房、商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、辦公醫(yī)療和體育用房等；地產(chǎn)則包括土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，例如供熱、供水、供電、供氣、排水排污等地下管線以及地面道路等。（三）行業(yè)特征1、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，與建筑施工、建材、銀行等行業(yè)具有高度關(guān)聯(lián)性。正是這種高度關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重大促進(jìn)作用。2、受宏觀調(diào)控政策影響明顯。住宅作為一種基本的生活消費(fèi)品，其價(jià)格波動(dòng)對(duì)民眾的生活穩(wěn)定有著重大的影響。政府綜合使用土地利用、信貸政策、財(cái)政稅收等多種調(diào)控措施，來(lái)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。3、資金密集。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一次性投資額大，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要購(gòu)置土地、施工、安裝等費(fèi)用，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力有很高的資金要求。4、具有消費(fèi)和投資雙重需求。房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅是居民消費(fèi)品，同時(shí)也是投資品。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)品具有的投資屬性，投資性需求也是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要構(gòu)成之一。5、項(xiàng)目投資周期較長(zhǎng)、程序復(fù)雜。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期一般需要2-3年，資金周轉(zhuǎn)率較低。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)程序比較復(fù)雜，這就要求前期項(xiàng)目選擇、設(shè)計(jì)時(shí)需進(jìn)行充分的論證。6、業(yè)務(wù)發(fā)展具有較強(qiáng)的地域性。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)與項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、市場(chǎng)環(huán)境等具有密切的聯(lián)系。二、行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位分析據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2013年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2013年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86013億元，比上年增長(zhǎng)19.8%。其中，住宅投資58951億元，增長(zhǎng)19.4%；辦公樓投資4652億元，增長(zhǎng)38.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資11945億元，增長(zhǎng)28.3%。公報(bào)顯示，2013年國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。初步核算，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值568845億元，比上年增長(zhǎng)7.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值56957億元，增長(zhǎng)4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值249684億元，增長(zhǎng)7.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值262204億元，增長(zhǎng)8.3%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為10.0%，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為43.9%，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為46.1%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比首次超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)。圖表SEQ圖表\*ARABIC2：近年來(lái)GDP增速及房地產(chǎn)行業(yè)投資增速情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局多元視角信息中心房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，既受到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，又發(fā)揮著促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的作用。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著高度的依存性，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)成部分，它的存在和發(fā)展必須具備一系列的客觀條件，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和增長(zhǎng)速度、投資規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、收入和消費(fèi)水平、市場(chǎng)需求、經(jīng)濟(jì)體制和政府的產(chǎn)業(yè)政策等。值得注意的是，財(cái)政部國(guó)庫(kù)司公布的“2013年財(cái)政收支情況”顯示，房地產(chǎn)短期內(nèi)仍具有不可或缺、不可替代的地位。房地產(chǎn)對(duì)財(cái)政的作用主要體現(xiàn)在各項(xiàng)稅收以及土地出讓金方面。2013年房地產(chǎn)稅收收入和土地出讓金收入雙雙呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)稅收收入首次超過(guò)2萬(wàn)億，土地出讓金收入突破4萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)超四成，全年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)度再創(chuàng)新高。在房地產(chǎn)各項(xiàng)稅收方面，2013年，房地產(chǎn)“五稅”總收入為12215億元，比2012年增長(zhǎng)約21%，近十多年來(lái)漲速迅猛，是2001年的24倍，年均增長(zhǎng)40.4%。其中契稅3844億元，增長(zhǎng)33.8%；土地增值稅3294億元，增長(zhǎng)21.1%；耕地占用稅1808億元，增長(zhǎng)11.6%；城鎮(zhèn)土地使用稅1719億元，增長(zhǎng)11.5%。在“五稅”中，房產(chǎn)稅占“五稅”總和的比重呈遞減的趨勢(shì)，從2000年的46.5%降至2013年的12.69%，較2012年又下降0.8個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)土地增值稅占比逐年遞增，從2000年的1.9%升至27%，對(duì)房地產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)越來(lái)越大。從2003年開(kāi)始，契稅在“五稅”中一直穩(wěn)居首位，但從2007年起逐漸下降，2012年創(chuàng)2000年以來(lái)的低點(diǎn)，2013年觸底反彈。2013年，5類(lèi)房地產(chǎn)稅收總和，占地方財(cái)政收入的比重為17.7%，比2012年上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，是2000年的2倍多，再創(chuàng)歷史新高。自2001年以來(lái)“五稅”總和占地方財(cái)政由2001年的6.4%上升至2013年的17.7%，年均漲幅約1個(gè)百分點(diǎn)。2013年房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅為5411億元，房企所得稅2580億元，二者合計(jì)約8261億元，加上以上的“五稅”收入，共計(jì)約20476億元，占地方財(cái)政收入的比重高達(dá)30%。房地產(chǎn)類(lèi)稅收在地方稅收中起著越來(lái)越重要的作用。土地出讓金在地方財(cái)政總收入(地方稅收加政府基金)所占比重也在波動(dòng)中上升。2013年全國(guó)土地出讓金收入為41250億元。占比從2001年的19.7%上升至2013年的48.5%，可見(jiàn)，土地收入是地方政府最主要的收入來(lái)源，其在地方財(cái)政總收入的地位難以撼動(dòng)。我們認(rèn)為，由于地方政府潛藏較高債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，非稅收入占比過(guò)高，增加了財(cái)政收入的不穩(wěn)定因素，而政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將在今明兩年集中體現(xiàn)。再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，如果今年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始降溫，商品住宅交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)減少以及土地出讓金收入下降，則地方財(cái)政收入增長(zhǎng)將面臨較大的壓力。按照審計(jì)署公告，2013年后半年-2014年是我國(guó)地方政府債務(wù)集中到期的高峰時(shí)間段。2015起我國(guó)地方政府債務(wù)到期壓力將逐年減輕。2013后半年地方政府債務(wù)到期額為24949億元，占全部債務(wù)總額的22.92%；2014年地方政府債務(wù)到期額為23826億元，占全部債務(wù)總額的21.89%。由于2013年到期債務(wù)有很大一部分以再融資的方式周轉(zhuǎn)到下一年度，預(yù)計(jì)2014年到期債務(wù)本金額規(guī)模最大，償還風(fēng)險(xiǎn)也最大。

第二章行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)行業(yè)影響分析2013年1-12月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣水平基本維持在97左右；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速始終維持在20%左右；三是土地購(gòu)置面積增幅開(kāi)始呈現(xiàn)同比正增長(zhǎng)；四是全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增幅持續(xù)回落，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上年同期；五是12月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅延續(xù)趨緩走勢(shì)，環(huán)比漲幅進(jìn)一步回落。2013年以來(lái)，在國(guó)家一系列調(diào)控政策影響下，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)雖較上年同期明顯上行，但一直未能越過(guò)景氣臨界值，景氣水平基本維持在97左右，說(shuō)明行業(yè)總體實(shí)現(xiàn)完全恢復(fù)仍需時(shí)日。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：12月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”為97.21，比上年同期提高1.62點(diǎn)，比上月提高0.83點(diǎn)，為2013年第四季度的最高水平。圖表SEQ圖表\*ARABIC3：2009年8月-2013年12月“國(guó)房景氣指數(shù)”變動(dòng)趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局多元視角信息中心二、政策環(huán)境對(duì)行業(yè)影響分析（一）調(diào)控態(tài)勢(shì)繼續(xù)從嚴(yán)，“國(guó)五條”及其實(shí)施細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)2012年以來(lái)，中央政府始終對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控保持從嚴(yán)態(tài)勢(shì)，多次釋放調(diào)控力度不放松的信號(hào)。從2012年一系列市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)指標(biāo)綜合來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸步入供求結(jié)構(gòu)合理、運(yùn)行趨穩(wěn)的正常發(fā)展軌道，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得了預(yù)期成果。但近幾個(gè)月以來(lái)，在利率下調(diào)、購(gòu)房成本降低以及剛性需求集中釋放等因素影響下，市場(chǎng)成交逐漸活躍，在成交量放大的同時(shí)，2012年下半年以來(lái)一些城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲，說(shuō)明對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控壓力仍然較大。與此同時(shí)，不容忽視的是，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，有些城市調(diào)控力度有所放松，特別是在當(dāng)前面臨負(fù)利率困境，民間投資渠道不足，房地產(chǎn)投資資金從一線城市向二、三線城市甚至三、四線城市不斷蔓延的關(guān)鍵時(shí)期，宏觀調(diào)控的“一舉一動(dòng)”影響著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，必須毫不動(dòng)搖地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策，防止變相放松購(gòu)房政策，要促使房?jī)r(jià)合理回歸，絕不能讓房?jī)r(jià)反彈，造成功虧一簣。在此背景下，2013年2月20日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議指出，我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴(yán)格執(zhí)行并完善有關(guān)措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。會(huì)議同時(shí)確定了包括完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等五方面政策措施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)五條”）。3月1日，國(guó)務(wù)院辦會(huì)廳發(fā)布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，對(duì)“國(guó)五條”提出的政策措施做出了更為具體、量化的細(xì)致要求，即“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則。圖表SEQ圖表\*ARABIC4：“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則的具體內(nèi)容政策要點(diǎn)具體內(nèi)容完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制1、要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。2、根據(jù)地區(qū)差異，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。3、建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度，對(duì)執(zhí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，要進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)。堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房1、繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施。已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市，進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購(gòu)措施。限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類(lèi)型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房。2、繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。進(jìn)一步落實(shí)好對(duì)首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴(yán)格執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策。對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。3、充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征?？偨Y(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)工作，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。增加普通商品住房及用地供應(yīng)1、原則上2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。2、加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開(kāi)發(fā)貸款需求。加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)1、全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。繼續(xù)抓好棚戶(hù)區(qū)改造，逐步開(kāi)展城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造。2、加強(qiáng)分配管理，繼續(xù)探索創(chuàng)新保障性住房建設(shè)和管理機(jī)制，完善保障性住房申請(qǐng)家庭經(jīng)濟(jì)狀況審核機(jī)制，嚴(yán)格準(zhǔn)入退出，確保公平分配。3、2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶＜訌?qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管1、提高商品房預(yù)售門(mén)檻；切實(shí)強(qiáng)化預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度；尚未實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的地區(qū)，要加快制定本地區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。2、繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定；大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級(jí)以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。3、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，研究建立住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、國(guó)土資源、金融、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)聯(lián)動(dòng)共享的信用管理系統(tǒng)，及時(shí)記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制加快研究提出完善住房供應(yīng)體系、健全房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和監(jiān)管機(jī)制的工作思路和政策框架，推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，完善住房金融體系和住房用地供應(yīng)機(jī)制，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局多元視角信息中心為進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，2010年以來(lái)我國(guó)政府接連下發(fā)了“新國(guó)四條”、“新國(guó)十條”等一系列政策措施遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。尤其是被業(yè)界稱(chēng)為“新國(guó)十條”的樓市新政從政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費(fèi)、土地交易、房源供應(yīng)等多方面作了嚴(yán)格規(guī)定，被稱(chēng)為“有史以來(lái)力度最大的一次樓市調(diào)控”。如今，“國(guó)十條”頒布已3年有余，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷短暫冷寂之后出現(xiàn)了集中爆發(fā)式的增長(zhǎng)，調(diào)控效果被沖淡。在此關(guān)鍵時(shí)期，“國(guó)五條”不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖升溫的大背景下，“國(guó)五條”及其細(xì)則的發(fā)布再次明確表明中央調(diào)控樓市的立場(chǎng)和決心，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期將起到重要作用。在政策基調(diào)確定后，3月底4月初，主要城市也集中公布了2013年房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。圖表SEQ圖表\*ARABIC5：部分地區(qū)國(guó)五條實(shí)施細(xì)則城市出臺(tái)日期具體細(xì)則房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)調(diào)控措施北京3月30與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房?jī)r(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。本市戶(hù)籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購(gòu)1套住房；能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。上海3月30按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的要求，切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和本市的住房限購(gòu)措施和相關(guān)操作口徑；能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。重慶3月30新建商品住房?jī)r(jià)格增幅應(yīng)低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅。嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。廣州3月31新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅要低于廣州市年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅。購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)前移至簽訂購(gòu)房合同(認(rèn)購(gòu))之前。對(duì)非本市戶(hù)籍居民家庭持正常納稅證明或社保證明購(gòu)房的，審核標(biāo)準(zhǔn)由調(diào)整為“自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳交1年以上”。非本市戶(hù)籍居民家庭持補(bǔ)繳納稅證明或社保證明購(gòu)房的，不予認(rèn)可。深圳3月312013年全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度。加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，在必要時(shí)候調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率。天津3月31保持住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定，新建商品房?jī)r(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅。嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征所得稅。合肥3月312013年全市年度新建商品住房?jī)r(jià)格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于前五年平均實(shí)際供應(yīng)量。濟(jì)南3月31新建商品房?jī)r(jià)格漲幅低于城市居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)水平。住房用地供應(yīng)總量不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。鄭州3月312013年度新建商品住房?jī)r(jià)格增幅不高于年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅。2013年住房用地供應(yīng)總量高于前五年平均實(shí)際供應(yīng)量。中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%的普通商品住房項(xiàng)目。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局多元視角信息中心事實(shí)上，自2003年“121號(hào)文件”出臺(tái)至今，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控已歷經(jīng)10年。在這10年中，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，土地、金融、稅收、限外、限購(gòu)、限貸等各項(xiàng)手段頻出。然而，在城鎮(zhèn)化和收入水平不斷提高等多重因素作用下，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭仍然強(qiáng)勁。筆者認(rèn)為，在當(dāng)前形勢(shì)下，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的核心是要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)及部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，需針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)和部分城市高房?jī)r(jià)的主要成因，將短期調(diào)控政策和長(zhǎng)期發(fā)展政策有機(jī)結(jié)合起來(lái)，在加強(qiáng)金融、土地、稅收等各項(xiàng)政策協(xié)調(diào)配合的同時(shí)亟需建立長(zhǎng)效機(jī)制。從近期各地相繼出臺(tái)的“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則中可以非常明顯地看出，各地細(xì)則并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容?！皣?guó)五條”的核心內(nèi)容是“通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)稅”政策，但這一點(diǎn)在地方細(xì)則中并沒(méi)有明顯體現(xiàn)。上海、北京的細(xì)則雖然提出會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行“20%個(gè)稅”政策，但是如何嚴(yán)格、怎么執(zhí)行都沒(méi)有明確。與此同時(shí)，從大多數(shù)媒體報(bào)道的題目中也可以看出地方版“國(guó)五條”的可行性令人擔(dān)憂：《多地掐點(diǎn)出臺(tái)“國(guó)五條細(xì)則”大多只有“一句話”》、《杭州國(guó)五條細(xì)則未提20%個(gè)稅專(zhuān)家嘆無(wú)殺傷力》、《廣深版“國(guó)五條”“模糊”落地皮球踢給中央部門(mén)》、《南京微博體“國(guó)五條”細(xì)則誠(chéng)意幾何》、《地方國(guó)五條細(xì)則意義不大或成空文》。特別應(yīng)該引起注意的是，廣州、深圳、天津、南京、廈門(mén)、合肥、大連等城市，都把住房?jī)r(jià)格調(diào)控的目標(biāo)設(shè)定為“新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)幅度”。也就是說(shuō)，只要房?jī)r(jià)漲幅不高于居民收入漲幅就可以接受。如果以此為標(biāo)準(zhǔn)，抑制房?jī)r(jià)上漲，使“房?jī)r(jià)合理回歸”將長(zhǎng)期成為一句空話。房地產(chǎn)調(diào)控要見(jiàn)到成效，必須要有可量化的、明確的目標(biāo)。這種以“新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)幅度”的目標(biāo)設(shè)定，與以往各地紛紛將房?jī)r(jià)漲幅與GDP掛鉤，并以此確定調(diào)控目標(biāo)的做法如出一轍，可謂換湯不換藥。所以，樓市調(diào)控問(wèn)題的關(guān)鍵不在于政策如何密集、如何嚴(yán)厲，而在于長(zhǎng)期堅(jiān)持、全面落實(shí)、不打折扣，并能積極按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律和國(guó)情特點(diǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，才能實(shí)現(xiàn)老百姓居者有其屋，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)的和諧發(fā)展。（二）保障性安居工程建設(shè)繼續(xù)成為政府的工作重點(diǎn)自2008年11月國(guó)務(wù)院提出的擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)增長(zhǎng)的“十項(xiàng)措施”中，將“加快建設(shè)保障性安居工程，加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶(hù)區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)”列為首項(xiàng)任務(wù)后，加快保障性“安居工程”建設(shè)便成為各級(jí)政府的工作重點(diǎn)。今年1季度，財(cái)政部、住建部等部門(mén)繼續(xù)發(fā)布政策力促保障房建設(shè)順利推進(jìn)。1、六項(xiàng)財(cái)政措施力保2013年保障房任務(wù)順利完成為確保2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)順利完成，進(jìn)一步做好財(cái)政資金籌措與保障工作，2013年1月6日，財(cái)政部印發(fā)了《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程財(cái)政資金籌措等相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），要求各地進(jìn)一步做好財(cái)政資金籌措與保障工作?！锻ㄖ诽岢隽肆蟊Ｕ吓e措：一是嚴(yán)格按照規(guī)定渠道籌集城鎮(zhèn)保障性安居工程財(cái)政資金。二是采取投資補(bǔ)助或貸款貼息方式支持企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理。三是切實(shí)落實(shí)城鎮(zhèn)保障性安居工程涉及的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。四是嚴(yán)格按照城鎮(zhèn)保障性安居工程項(xiàng)目進(jìn)度及時(shí)撥付財(cái)政資金。五是加強(qiáng)廉租住房和公共租賃住房租金“收支兩條線”管理。六是選擇部分市縣開(kāi)展城鎮(zhèn)保障性安居工程績(jī)效評(píng)價(jià)試點(diǎn)。2、切實(shí)做好保障性安居工程建設(shè)管理工作為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加快推進(jìn)住房保障工作的要求，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部4月3日下發(fā)通知，就切實(shí)做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和管理工作提出具體要求。圖表SEQ圖表\*ARABIC6：2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和管理工作的主要內(nèi)容政策要點(diǎn)具體內(nèi)容加快落實(shí)年度建設(shè)任務(wù)1、2013年全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)是基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套。2、加快完善城鎮(zhèn)保障性安居工程項(xiàng)目庫(kù)，及時(shí)錄入2013年度新開(kāi)工、基本建成項(xiàng)目。積極推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)（危舊房）改造1、本屆政府任期內(nèi)改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)（危舊房）1000萬(wàn)套以上。2、到“十二五”期末，力爭(zhēng)基本完成集中成片棚戶(hù)區(qū)改造。不斷提高規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量水平1、盡可能將保障性安居工程安排在交通便利、配套設(shè)施齊全地段及住房供需矛盾突出、外來(lái)務(wù)工人員聚集的區(qū)塊。2、自2014年起，直轄市、計(jì)劃單列市及省會(huì)城市保障性住房建設(shè)，要全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，提高保障性住房安全性、舒適性和健康性。努力增加保障性住房的有效供應(yīng)1、要把加快建設(shè)進(jìn)度、完善配套設(shè)施放在重要位置，切實(shí)增加有效供應(yīng)，讓困難群眾及早入住。2、加大配套設(shè)施投入力度，做到配套設(shè)施與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用，確保竣工項(xiàng)目及早投入使用。完善保障性住房分配與管理機(jī)制1、要完善保障性住房分配管理政策，使困難群眾能夠獲得住房保障、最困難群眾優(yōu)先獲得住房保障。2、適當(dāng)上調(diào)收入線標(biāo)準(zhǔn)，有序擴(kuò)大住房保障覆蓋范圍。3、2013年底前，地級(jí)以上城市要明確外來(lái)務(wù)工人員申請(qǐng)住房保障的條件、程序和輪候規(guī)則。4、全面實(shí)施住房保障檔案管理制度，抓緊建立住房保障對(duì)象信用管理制度，完善失信懲戒辦法。切實(shí)做好住房保障統(tǒng)計(jì)及信息公開(kāi)工作1、健全進(jìn)度和分配環(huán)節(jié)各項(xiàng)數(shù)據(jù)的報(bào)送機(jī)制，確保真實(shí)、完整、及時(shí)。2、健全住房保障信息公開(kāi)制度，做好年度建設(shè)計(jì)劃、開(kāi)竣工項(xiàng)目、計(jì)劃完成情況、分配退出等各環(huán)節(jié)信息的公開(kāi)，保障群眾的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。嚴(yán)肅住房保障工作紀(jì)律嚴(yán)格落實(shí)住房保障目標(biāo)責(zé)任制、考核問(wèn)責(zé)制、違規(guī)責(zé)任追究制，嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)投標(biāo)、資金管理、質(zhì)量安全等工程項(xiàng)目管理的各項(xiàng)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行保障性住房分配、使用管理的各項(xiàng)規(guī)定。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局多元視角信息中心隨著通知的下達(dá)，各地迅速推出了執(zhí)行細(xì)則。4月19日，北京開(kāi)始實(shí)行統(tǒng)一申請(qǐng)保障性住房，不再按限價(jià)房、經(jīng)適房、公租房和廉租房分類(lèi)申請(qǐng)，所有保障房申請(qǐng)家庭全部按申請(qǐng)門(mén)檻最低的公租房標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一申請(qǐng)審核。5月1日起，上海再降廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)門(mén)檻。一系列舉措在一定程度上擴(kuò)大了保障房的受益范圍，從實(shí)際出發(fā)，解決了保障房分配落在實(shí)處的問(wèn)題。保障性安居工程是重大民生工程和民心工程，也是重大發(fā)展工程。通過(guò)近幾年的集中推進(jìn)，全國(guó)已有近億居民從中受益。但同時(shí)應(yīng)當(dāng)看到，目前中低收入住房困難家庭和棚戶(hù)區(qū)居民仍然較多，改善居住條件的期盼和需求十分強(qiáng)烈，必須繼續(xù)有力推進(jìn)保障房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在提出2013年第五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)“加強(qiáng)民生保障，提高人民生活水平”中也提到“要繼續(xù)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，加快棚戶(hù)區(qū)改造”。3月5日，國(guó)家發(fā)改委提請(qǐng)十二屆全國(guó)人大一次會(huì)議審議《關(guān)于2012年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況與2013年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃草案的報(bào)告》中要求，切實(shí)抓好保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。3月27日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究確定今年政府重點(diǎn)工作的部門(mén)分工時(shí)指出，保障和改善民生是政府工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)。勿庸置疑，保障性安居工程的實(shí)施對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生十分重大而深遠(yuǎn)的影響，將會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)格局并會(huì)影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。首先，“安居工程”的實(shí)施有利于緩解市場(chǎng)供需矛盾，平抑房?jī)r(jià)。將“城市低收入家庭”從購(gòu)房者人群中有效剝離出去，這部分人群的住房困難問(wèn)題將由政府全力負(fù)責(zé)解決，這樣可以緩解市場(chǎng)供需矛盾；同時(shí)，隨著部分低收入家庭成為廉租房的受益者后，無(wú)形中會(huì)對(duì)進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到有效的抑制作用。其次，安居工程的實(shí)施有利于進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，促使行業(yè)重新洗牌。雖然政府是安居工程建設(shè)的第一責(zé)任者，但住房開(kāi)發(fā)建設(shè)仍然需要各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的參與，這也就為房地產(chǎn)企業(yè)提供了新的發(fā)展機(jī)遇和發(fā)展空間。在此背景下，部分中小企業(yè)可能會(huì)被淘汰出局；同時(shí)，一批專(zhuān)門(mén)從事廉租房、保障房開(kāi)發(fā)或以廉租房、保障房開(kāi)發(fā)建設(shè)為主的房地產(chǎn)公司將會(huì)應(yīng)運(yùn)而生，巨大的建設(shè)項(xiàng)目總量為房地產(chǎn)業(yè)的后續(xù)發(fā)展做了厚實(shí)的積累。（三）經(jīng)濟(jì)手段需補(bǔ)位房地產(chǎn)調(diào)控，稅收政策漸行漸近推進(jìn)房產(chǎn)稅改革是國(guó)家稅制改革的重要方向之一，也是調(diào)節(jié)收入分配、調(diào)控產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和財(cái)稅體制改革的重要組成部分。作為房地產(chǎn)調(diào)控中配合行政政策的重要經(jīng)濟(jì)手段，稅收政策在房地產(chǎn)調(diào)控下半場(chǎng)被寄予厚望。2月5日，在發(fā)改委、財(cái)政部、人社部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于深化收入分配制度改革若干意見(jiàn)》中，第四項(xiàng)“加快健全再分配機(jī)制”提出，改革完善房地產(chǎn)稅等，完善房產(chǎn)保有、交易等環(huán)節(jié)稅收制度，逐步擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，細(xì)化住房交易差別化稅收政策，加強(qiáng)存量房交易稅收征管。2月20日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次提出“要完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、嚴(yán)格實(shí)施商品住房限購(gòu)、擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)、增加普通商品住房及用地供應(yīng)，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)商品房預(yù)售管理”。不過(guò)，保有環(huán)節(jié)的稅收，并非只有擬擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的房產(chǎn)稅，3月23日，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智提出了一個(gè)新的解決思路——不動(dòng)產(chǎn)調(diào)節(jié)稅。他在中國(guó)發(fā)展高層論壇上表示，“從當(dāng)前的情況來(lái)看，是時(shí)候考慮用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控了。當(dāng)前最值得考慮的是對(duì)現(xiàn)有的房屋，對(duì)第二套以上，比如說(shuō)從第三套開(kāi)始征收不動(dòng)產(chǎn)的調(diào)節(jié)稅。”他同時(shí)透露，在稅收環(huán)節(jié)上，國(guó)土部門(mén)一直在研究減少流通的稅費(fèi)、增加保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，兩套以上保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)要增加。在此基礎(chǔ)上把有關(guān)的資金用于首次置業(yè)或者是租賃房屋的人員，這樣使得房地產(chǎn)能夠健康而有效的發(fā)展，而不用過(guò)多的采用限購(gòu)等行政手段來(lái)處理。胡存智提出的稅收思路在幾日后得到了一定程度的佐證。3月28日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了關(guān)于實(shí)施《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工的通知，要求各地區(qū)、各部門(mén)用3至5年時(shí)間完成《方案》提出的各項(xiàng)任務(wù)，其中要求出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。如果一旦執(zhí)行全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)登記系統(tǒng)，將可以更精確的執(zhí)行很多調(diào)控政策，可以計(jì)算出多套房屋擁有量，調(diào)控政策的效果也會(huì)更強(qiáng)。從一系列已發(fā)布的政策和政府官員表態(tài)來(lái)看，房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策已漸行漸近。與此同時(shí)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的預(yù)期近期也較為強(qiáng)烈。據(jù)媒體報(bào)道，目前已有多個(gè)城市將房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案上報(bào)中央待批。雖然房產(chǎn)稅試點(diǎn)“擴(kuò)圍”尚無(wú)時(shí)間表，但是“研究逐步在全國(guó)推開(kāi)”的說(shuō)法，表明作為稅制改革一部分的房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大已是一大趨勢(shì)。特別是在樓市調(diào)控不穩(wěn)定之時(shí)，有關(guān)房產(chǎn)稅改革的問(wèn)題就更加受到社會(huì)各方面的關(guān)注。隨著十八大的落幕，各項(xiàng)新制度也隨即出臺(tái)，其中包括加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等，要想實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)步良性增長(zhǎng)，房產(chǎn)稅的改革已刻不容緩。（四）保障性安居工程建設(shè)繼續(xù)成為政府的工作重點(diǎn)自2008年11月國(guó)務(wù)院提出的擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)增長(zhǎng)的“十項(xiàng)措施”中，將“加快建設(shè)保障性安居工程，加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶(hù)區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)”列為首項(xiàng)任務(wù)后，加快保障性“安居工程”建設(shè)便成為各級(jí)政府的工作重點(diǎn)。今年以來(lái)，財(cái)政部、住建部、國(guó)土部等部門(mén)繼續(xù)發(fā)布政策力促保障房建設(shè)順利推進(jìn)。圖表SEQ圖表\*ARABIC7：2013年以來(lái)發(fā)布的保障性住房政策及主要內(nèi)容時(shí)間政策及主要內(nèi)容2013年1月6日財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程財(cái)政資金籌措等相關(guān)工作的通知》，要求各地進(jìn)一步做好財(cái)政資金籌措與保障工作。2013年3月5日國(guó)家發(fā)改委提請(qǐng)十二屆全國(guó)人大一次會(huì)議審議《關(guān)于2012年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況與2013年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃草案的報(bào)告》中要求，切實(shí)抓好保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。2013年3月27日國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究確定今年政府重點(diǎn)工作的部門(mén)分工時(shí)指出，保障和改善民生是政府工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)。2013年4月3日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，部署2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作。2013年全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)是基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套。2013年4月18日國(guó)土資源部印發(fā)《保發(fā)展保紅線工程2013年行動(dòng)方案》，部署今年的重點(diǎn)工作任務(wù)，其中包括落實(shí)633萬(wàn)套保障性安居工程建設(shè)用地，嚴(yán)格目標(biāo)責(zé)任考核。2013年5月16日中央財(cái)政下?lián)?013年中央補(bǔ)助公共租賃住房保障專(zhuān)項(xiàng)資金580億元，支持相關(guān)地區(qū)完成2013年公共租賃住房建設(shè)任務(wù)。前一日，財(cái)政部發(fā)布中央財(cái)政撥80億元廉租房補(bǔ)助的消息。2013年5月22日按照各城市提出的2013年中心城區(qū)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了80個(gè)城市保障性安居工程用地逾4493公頃，做到應(yīng)保盡保。根據(jù)要求，保障性安居工程用地批準(zhǔn)后，各城市政府應(yīng)盡快向省級(jí)政府申報(bào)用地實(shí)施方案，落實(shí)征地補(bǔ)償安置和耕地占補(bǔ)平衡，切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益。2013年6月26日國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署加快棚戶(hù)區(qū)改造，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生改善，會(huì)議提出了六點(diǎn)具體措施。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局多元視角信息中心近幾年來(lái)，我國(guó)政府制定了雄心勃勃的保障房建設(shè)計(jì)劃，并不斷加大對(duì)保障房建設(shè)的投資力度。2012年我國(guó)保障性安居工程財(cái)政支出逾3800億元，比上年增加457.52億元，增長(zhǎng)13.7%。作為解決中低收入居民住房問(wèn)題的主要手段，2008年至2012年間，我國(guó)基本建成保障性住房和各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造住房約1700萬(wàn)套，逾2600萬(wàn)戶(hù)城鎮(zhèn)家庭住上新房。但同時(shí)應(yīng)當(dāng)看到，目前中低收入住房困難家庭和棚戶(hù)區(qū)居民仍然較多，改善居住條件的期盼和需求十分強(qiáng)烈，必須繼續(xù)有力推進(jìn)保障房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在提出2013年第五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)“加強(qiáng)民生保障，提高人民生活水平”中也提到“要繼續(xù)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，加快棚戶(hù)區(qū)改造”。6月26日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署加快棚戶(hù)區(qū)改造，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生改善。會(huì)議決定，在過(guò)去5年大規(guī)模改造棚戶(hù)區(qū)取得顯著成效的基礎(chǔ)上，今后5年再改造城市和國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1000萬(wàn)戶(hù)，其中2013年改造304萬(wàn)戶(hù)。逐步將非集中成片城市棚戶(hù)區(qū)統(tǒng)一納入改造范圍。同步建設(shè)配套市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，確保同步使用。為保障棚戶(hù)區(qū)改造工程穩(wěn)步進(jìn)行，會(huì)議還提出了六點(diǎn)措施強(qiáng)化政策支持：一是增加財(cái)政投入。今后5年要加大中央安排補(bǔ)助資金的支持力度，地方各級(jí)政府也要相應(yīng)增加資金投入。二是引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)棚戶(hù)區(qū)改造的信貸支持。符合規(guī)定的企業(yè)可發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)用于棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目的企業(yè)債券或中期票據(jù)。三是對(duì)企業(yè)用于政府統(tǒng)一組織的棚戶(hù)區(qū)改造支出，準(zhǔn)予在所得稅前扣除。擴(kuò)大棚戶(hù)區(qū)改造安置住房的稅收優(yōu)惠政策范圍。四是落實(shí)相關(guān)政策措施，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本通過(guò)投資參股、委托代建等形式參與棚戶(hù)區(qū)改造。五是加大供地支持，將棚戶(hù)區(qū)改造安置住房用地納入當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)計(jì)劃優(yōu)先安排。六是完善安置補(bǔ)償政策，實(shí)行實(shí)物安置和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合，由居民自愿選擇。由此可見(jiàn)，保障性住房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造仍是未來(lái)一段時(shí)期各級(jí)政府的工作重點(diǎn)。勿庸置疑，保障性安居工程的實(shí)施對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生十分重大而深遠(yuǎn)的影響，將會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)格局并會(huì)影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。首先，“安居工程”的實(shí)施有利于緩解市場(chǎng)供需矛盾，平抑房?jī)r(jià)。將“城市低收入家庭”從購(gòu)房者人群中有效剝離出去，這部分人群的住房困難問(wèn)題將由政府全力負(fù)責(zé)解決，這樣可以緩解市場(chǎng)供需矛盾；同時(shí)，隨著部分低收入家庭成為廉租房的受益者后，無(wú)形中會(huì)對(duì)進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到有效的抑制作用。其次，安居工程的實(shí)施有利于進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，促使行業(yè)重新洗牌。雖然政府是安居工程建設(shè)的第一責(zé)任者，但住房開(kāi)發(fā)建設(shè)仍然需要各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的參與，這也就為房地產(chǎn)企業(yè)提供了新的發(fā)展機(jī)遇和發(fā)展空間。在此背景下，部分中小企業(yè)可能會(huì)被淘汰出局；同時(shí)，一批專(zhuān)門(mén)從事廉租房、保障房開(kāi)發(fā)或以廉租房、保障房開(kāi)發(fā)建設(shè)為主的房地產(chǎn)公司將會(huì)應(yīng)運(yùn)而生，巨大的建設(shè)項(xiàng)目總量為房地產(chǎn)業(yè)的后續(xù)發(fā)展做了厚實(shí)的積累。（五）國(guó)土部邁出《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》制定關(guān)鍵一步5月23日，國(guó)土資源部法律中心表示，國(guó)務(wù)院法制辦會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部已經(jīng)開(kāi)始起草《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》，為即將開(kāi)展的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作提供法制保障。此前國(guó)土部已開(kāi)始先行一步，5月16日召開(kāi)的不動(dòng)產(chǎn)登記研討會(huì)確認(rèn)國(guó)土部已正式啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革。實(shí)際上，早在今年3月5日召開(kāi)的十二屆全國(guó)人大一次會(huì)議審議通過(guò)了國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案，在隨后公布的方案任務(wù)分工中進(jìn)一步明確要求，由國(guó)土部、住建部會(huì)同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)，2014年6月底出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。業(yè)界認(rèn)為，推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是法律和市場(chǎng)的雙重需要，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在《物權(quán)法》里早有提出，此次推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度旨在完善市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)，便于市場(chǎng)交易流轉(zhuǎn)，為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身的需要服務(wù)。同時(shí)有助于推動(dòng)全國(guó)房產(chǎn)的住房信息聯(lián)網(wǎng)，使得個(gè)人名下在全國(guó)范圍內(nèi)的房產(chǎn)清晰透明，準(zhǔn)確地評(píng)估人均住房面積，為房產(chǎn)稅的全面開(kāi)征創(chuàng)造條件。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)現(xiàn)后，全國(guó)各地的閑置住房和閑置土地都有望通過(guò)信息聯(lián)網(wǎng)查詢(xún)到，可能會(huì)引發(fā)部分持有多套房產(chǎn)的人員拋售住房，從而使市場(chǎng)供應(yīng)增加并進(jìn)一步促使房?jī)r(jià)下降。但是，作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的主要技術(shù)基礎(chǔ)之一，個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作從最初的提出到現(xiàn)在，進(jìn)展并不順利。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，提出“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)”。同年6月，住建部在青島正式啟動(dòng)全國(guó)個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作。2011年10月，原定40個(gè)重點(diǎn)城市聯(lián)網(wǎng)目標(biāo)未能按期完成。8個(gè)月后，這一目標(biāo)終告完成，卻鮮有人能夠清楚地說(shuō)出聯(lián)網(wǎng)的到底是哪40個(gè)重點(diǎn)城市。2013年初，住建部再次承諾6月底將實(shí)現(xiàn)500個(gè)城市聯(lián)網(wǎng)，但至今聯(lián)網(wǎng)工作未見(jiàn)明確進(jìn)展。筆者認(rèn)為，聯(lián)網(wǎng)工作的難以推進(jìn)，主要是各地方既得利益者出于對(duì)住房信息披露的擔(dān)憂與顧慮，存在故意控制的沖動(dòng)。由于這種顧慮在一定程度上影響了地方政府的配合度，在聯(lián)網(wǎng)工作推進(jìn)過(guò)程中，出現(xiàn)了地方政府不按期同步數(shù)據(jù)并以各種理由切斷與住建部前置服務(wù)器聯(lián)網(wǎng)的情況，造成數(shù)據(jù)不符。實(shí)際上，為了打消地方政府的顧慮，有消息稱(chēng)，已經(jīng)完成數(shù)據(jù)采集和聯(lián)網(wǎng)的40個(gè)城市，按照有關(guān)工作規(guī)定，住建部都與各城市簽訂了“安全協(xié)議”，其內(nèi)容包括，住建部不設(shè)房屋產(chǎn)權(quán)查詢(xún)端口，亦不擁有查詢(xún)權(quán)限，只是提供聯(lián)網(wǎng)查詢(xún)信息平臺(tái)，個(gè)人住房信息的查詢(xún)權(quán)仍保留在地方政府，城市對(duì)保密、敏感的信息可按照規(guī)定進(jìn)行處理。在統(tǒng)計(jì)分析時(shí)，住建部通過(guò)軟件程序進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，直接輸出統(tǒng)計(jì)成果，不顯示每個(gè)個(gè)體數(shù)據(jù)。據(jù)悉，簽署“安全協(xié)議”已形成“工作慣例”，未來(lái)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)的城市或?qū)⒆裱@一慣例。雖然個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)從開(kāi)始推進(jìn)便較為艱難，但不能否認(rèn)加速推進(jìn)帶來(lái)的巨大意義。一直以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從未進(jìn)行過(guò)個(gè)人住房情況普查，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于底數(shù)不清的狀態(tài)。個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，主要是方便管理層做房源管理，分析房地產(chǎn)供求關(guān)系，為以后建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制做基礎(chǔ)準(zhǔn)備。而推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，可以逼出空置房，遏制非自住房需求入市，這對(duì)于改善樓市供求關(guān)系的大局來(lái)說(shuō)，意義自然也不言而喻。而更為深入的解讀是，一旦不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度出臺(tái)并實(shí)施，政府將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)了如指掌，房地產(chǎn)調(diào)控也能從“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的短效行為“質(zhì)變”成長(zhǎng)效機(jī)制。（六）國(guó)稅總局首次發(fā)文明確擴(kuò)容房產(chǎn)稅試點(diǎn)7月12日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于轉(zhuǎn)變職能改進(jìn)作風(fēng)更好服務(wù)大局的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），《通知》中明確提及“積極研究綜合與分類(lèi)相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度，公平收入分配；研究擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”。盡管只是2371個(gè)字中的一句話，卻是國(guó)稅總局首次發(fā)文明確房產(chǎn)稅擴(kuò)容一事，也被視作是對(duì)國(guó)務(wù)院工作部署的回應(yīng)。5月24日，中國(guó)政府網(wǎng)發(fā)布的由發(fā)改委擬定并獲國(guó)務(wù)院同意的文件《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》中明確指出，要擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，并明確由“財(cái)政部、國(guó)稅總局會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等負(fù)責(zé)”。國(guó)家發(fā)展改革委經(jīng)濟(jì)體制綜合改革司有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，房產(chǎn)稅經(jīng)過(guò)多年調(diào)查研究，已經(jīng)在上海、重慶進(jìn)行了試點(diǎn)，現(xiàn)在正在考慮擇機(jī)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，今年會(huì)有具體動(dòng)作。2011年，上海、重慶作為試點(diǎn)城市實(shí)施了由國(guó)務(wù)院制定并頒布的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)辦法，正式開(kāi)始對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)住房制度改革以來(lái)向本國(guó)國(guó)籍個(gè)人擁有住房征收房產(chǎn)稅的先河。作為兩個(gè)試點(diǎn)城市，重慶、上海房產(chǎn)稅征收方案有很大不同：重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)采取分步實(shí)施的辦法，個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅率征收標(biāo)準(zhǔn)為：獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%；4倍(含4倍)以上的，稅率為1.2%；在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。和“重慶版”房產(chǎn)稅征收方案不同的是，上海的方案針對(duì)新增一般房地產(chǎn)，而且按照人均面積考慮起征點(diǎn)；稅基暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納；適用稅率暫定為0.6%，對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于當(dāng)?shù)厣夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N(xiāo)售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。經(jīng)過(guò)兩年多的試點(diǎn)運(yùn)行，由于將主要征收對(duì)象鎖定在了增量房上。其中，上海完全是對(duì)本地和外地居民家庭的新購(gòu)住宅征收房產(chǎn)稅，而重慶除了新購(gòu)住宅外，存量房也只涉及主城九區(qū)內(nèi)的獨(dú)棟別墅。試點(diǎn)兩年，兩地方案多被指責(zé)“效果不大”。今年以來(lái)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售同比大幅增長(zhǎng)，百城住宅均價(jià)自去年5月以來(lái)連續(xù)7個(gè)月上漲且漲幅持續(xù)擴(kuò)大。同時(shí)，“地王”頻現(xiàn)，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的土地市場(chǎng)成交非?；钴S。在廣州，一個(gè)月之內(nèi)就拍出三塊“地王”。在“地王”不斷被刷新的背后，土地成交均價(jià)也不斷創(chuàng)出新高，房企拿地積極性高漲，高溢價(jià)地塊隨之增多。與此同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，有69個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格實(shí)現(xiàn)同比上漲；其中，四個(gè)一線城市的漲幅均超過(guò)10%，廣州、北京漲幅更是超過(guò)了15%。這組數(shù)據(jù)的發(fā)布為房產(chǎn)稅擴(kuò)圍提供了新的猜想。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前正是房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的好時(shí)機(jī)。一方面，一線城市房?jī)r(jià)偏高，“國(guó)五條”在落實(shí)中又不甚理想，急需出臺(tái)新的政策調(diào)控房?jī)r(jià)；另一方面，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)疲弱，若調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，不宜動(dòng)用嚴(yán)厲的政策。相比之下，房產(chǎn)稅是最合適的選擇。據(jù)報(bào)道，包括北京、深圳、南京、青島等城市已上報(bào)試點(diǎn)方案。北京今年已兩次上報(bào)房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，新上報(bào)的方案已接近“最后版本”。雖然上報(bào)的方案仍存在調(diào)整可能，但今年下半年更多一線城市加入試點(diǎn)范圍的可能性較高。與此同時(shí)，經(jīng)過(guò)多輪反復(fù)論證和籌備之后，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的路徑逐漸明晰。其中，東部熱點(diǎn)城市的方案擬向增量房屋征收，并劃定人均免征面積，在不觸動(dòng)既有房產(chǎn)的情況下使試點(diǎn)更好地落地；中西部城市的方案則凸顯了另一種思路，即把房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，對(duì)企業(yè)和單位房產(chǎn)按評(píng)估值征稅。這兩種路徑雖有較大區(qū)別，但都是未來(lái)房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的大方向，并將在合適的時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)并軌。雖然房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍尚無(wú)具體方案，但是“研究擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”的說(shuō)法，表明作為稅制改革一部分的房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大已是一大趨勢(shì)。特別是在樓市調(diào)控不穩(wěn)定之時(shí)，有關(guān)房產(chǎn)稅改革的問(wèn)題就更加受到社會(huì)各方面的關(guān)注。隨著十八大的落幕，各項(xiàng)新制度也隨即出臺(tái)，其中包括加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等，要想實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)步良性增長(zhǎng)，房產(chǎn)稅的改革也刻不容緩。但需要警惕的是，盡管房產(chǎn)稅將是未來(lái)我國(guó)稅收制度基本建設(shè)應(yīng)該考慮的一個(gè)重要內(nèi)容，但它必須在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面評(píng)估，特別是對(duì)目前的土地制度進(jìn)行全面改革的基礎(chǔ)上才能考慮成為政策選項(xiàng)，比如，商品房的土地是由政府無(wú)償劃撥還是繼續(xù)沿用競(jìng)價(jià)拍賣(mài)？商品房業(yè)主對(duì)房屋下的土地是否擁有永久性權(quán)利等問(wèn)題都需要進(jìn)行更縝密的科學(xué)論證并給出答案，而不宜在目前以壓低房?jī)r(jià)為目標(biāo)的調(diào)控中匆忙地大范圍鋪開(kāi)。（七）國(guó)務(wù)院部署進(jìn)一步加大力度推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)今年以來(lái)，保障性安居工程建設(shè)一直是黨中央國(guó)務(wù)院的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，住建部在新年伊始就確定了2013年全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)目標(biāo)——基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套。3月27日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究確定今年政府重點(diǎn)工作的部門(mén)分工時(shí)指出，保障和改善民生是政府工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)。6月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，李克強(qiáng)總理進(jìn)一步細(xì)化了未來(lái)5年棚戶(hù)區(qū)改造的目標(biāo)——今后5年再改造城市和國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1000萬(wàn)戶(hù)，其中2013年改造304萬(wàn)戶(hù)；逐步將非集中成片城市棚戶(hù)區(qū)統(tǒng)一納入改造范圍；同步建設(shè)配套市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，確保同步使用。為保障棚戶(hù)區(qū)改造工程穩(wěn)步進(jìn)行，會(huì)議還提出了增加財(cái)政投入、引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)棚戶(hù)區(qū)改造的信貸支持、完善安置補(bǔ)償政策、實(shí)行實(shí)物安置和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合等六項(xiàng)措施強(qiáng)化政策支持。9月25日，李克強(qiáng)總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步加大力度推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。會(huì)議指出，今年以來(lái)，保障性安居工程建設(shè)取得積極進(jìn)展，但一些地方仍然存在資金落實(shí)不到位、配套設(shè)施建設(shè)滯后、分配管理不規(guī)范等問(wèn)題。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，改善困難群體住房條件，讓廣大翹首以盼的困難家庭早日搬進(jìn)新居，是各級(jí)政府保障基本民生的“硬任務(wù)”，是必須向人民兌現(xiàn)的“硬承諾”，也是促消費(fèi)、調(diào)結(jié)構(gòu)的有效舉措。為確保完成年初確定的保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)，此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議還進(jìn)一步明確了未來(lái)一段時(shí)間的三項(xiàng)任務(wù)：一是適當(dāng)增加中央補(bǔ)助資金，重點(diǎn)支持保障性安居工程特別是已建成保障房的配套設(shè)施建設(shè)。研究多渠道資金支持保障房建設(shè)。有保障房空置的地方，要采取措施努力予以消除。二是加快制定城鎮(zhèn)住房保障條例，規(guī)范和促進(jìn)保障性住房建設(shè)、管理和運(yùn)營(yíng)，穩(wěn)定人民群眾對(duì)“住有所居”的預(yù)期。三是加快推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行。各地要制定和完善公開(kāi)透明的公租房配租政策，充分運(yùn)用租金杠桿強(qiáng)化準(zhǔn)入退出管理。根據(jù)困難家庭不同收入情況，實(shí)施差別化補(bǔ)貼。圖表SEQ圖表\*ARABIC8：2013年以來(lái)發(fā)布的保障性住房政策及主要內(nèi)容時(shí)間政策及主要內(nèi)容2013年1月6日財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程財(cái)政資金籌措等相關(guān)工作的通知》，要求各地進(jìn)一步做好財(cái)政資金籌措與保障工作。2013年3月5日國(guó)家發(fā)改委提請(qǐng)十二屆全國(guó)人大一次會(huì)議審議《關(guān)于2012

年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況與2013

年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃草案的報(bào)告》中要求，切實(shí)抓好保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。2013年3

月27

日國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究確定今年政府重點(diǎn)工作的部門(mén)分工時(shí)指出，保障和改善民生是政府工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)。2013年4月3日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，部署2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作。2013年全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)是基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套。2013年4月18日國(guó)土資源部印發(fā)《保發(fā)展保紅線工程2013年行動(dòng)方案》，部署今年的重點(diǎn)工作任務(wù)，其中包括落實(shí)633萬(wàn)套保障性安居工程建設(shè)用地，嚴(yán)格目標(biāo)責(zé)任考核。2013年5月16日中央財(cái)政下?lián)?013年中央補(bǔ)助公共租賃住房保障專(zhuān)項(xiàng)資金580億元，支持相關(guān)地區(qū)完成2013年公共租賃住房建設(shè)任務(wù)。前一日，財(cái)政部發(fā)布中央財(cái)政撥80億元廉租房補(bǔ)助的消息。2013年5月22日按照各城市提出的2013年中心城區(qū)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了80個(gè)城市保障性安居工程用地逾4493公頃，做到應(yīng)保盡保。根據(jù)要求，保障性安居工程用地批準(zhǔn)后，各城市政府應(yīng)盡快向省級(jí)政府申報(bào)用地實(shí)施方案，落實(shí)征地補(bǔ)償安置和耕地占補(bǔ)平衡，切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益。2013年6

月26

日國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署加快棚戶(hù)區(qū)改造，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生改善，會(huì)議提出了六點(diǎn)具體措施。2013年7月3日國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快棚戶(hù)區(qū)改造工作的意見(jiàn)》中規(guī)定：2013年至2017年五年改造城市棚戶(hù)區(qū)800萬(wàn)戶(hù)，其中，2013年改造232萬(wàn)戶(hù)。五年改造國(guó)有工礦（含煤礦）棚戶(hù)區(qū)90萬(wàn)戶(hù)，其中，2013年改造17萬(wàn)戶(hù)。五年改造國(guó)有林區(qū)棚戶(hù)區(qū)和國(guó)有林場(chǎng)危舊房30萬(wàn)戶(hù)，其中，2013年改造18萬(wàn)戶(hù)。五年改造國(guó)有墾區(qū)危房80萬(wàn)戶(hù)，其中，2013年改造37萬(wàn)戶(hù)。2013年8月7日國(guó)土資源部召開(kāi)利用集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作閉門(mén)會(huì)議，對(duì)京、滬首批集體土地建設(shè)租賃住房的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，即集體用地有望繼續(xù)介入保障房。2013年8月22日國(guó)家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于企業(yè)債券融資支持棚戶(hù)區(qū)改造有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，凡是承擔(dān)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)的企業(yè)，均可申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券用于棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)；對(duì)于專(zhuān)項(xiàng)用于棚戶(hù)區(qū)改造發(fā)債申請(qǐng)，將按照“加快和簡(jiǎn)化審核類(lèi)”債券審核程序，優(yōu)先辦理核準(zhǔn)手續(xù)，加快審批速度。此外，《通知》首次明確，鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)行“債貸組合”專(zhuān)項(xiàng)債券用于棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)。2013年9月25日李克強(qiáng)總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步加大力度推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，會(huì)議進(jìn)一步明確了未來(lái)一段時(shí)間的三項(xiàng)任務(wù)。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局多元視角信息中心近幾年來(lái)，我國(guó)政府制定了雄心勃勃的保障房建設(shè)計(jì)劃，并不斷加大對(duì)保障房建設(shè)的投資力度。2012年我國(guó)保障性安居工程財(cái)政支出逾3800億元，比上年增加457.52億元，增長(zhǎng)13.7%。作為解決中低收入居民住房問(wèn)題的主要手段，2008年至2012年間，我國(guó)基本建成保障性住房和各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造住房約1700萬(wàn)套，逾2600萬(wàn)戶(hù)城鎮(zhèn)家庭住上新房。但同時(shí)應(yīng)當(dāng)看到，目前中低收入住房困難家庭和棚戶(hù)區(qū)居民仍然較多，改善居住條件的期盼和需求十分強(qiáng)烈，必須繼續(xù)有力推進(jìn)保障房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造。在即將進(jìn)入四季度的時(shí)點(diǎn)上，李克強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)，各級(jí)政府要切實(shí)落實(shí)責(zé)任，國(guó)務(wù)院將適時(shí)對(duì)保障性安居工程進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)督查，促進(jìn)工程建設(shè)順利推進(jìn)。此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次部署加快推進(jìn)保障房任務(wù)，既是督戰(zhàn)，也是鼓舞。保障性安居工程建設(shè)關(guān)系到困難群眾的切身利益，是新一屆政府著力深化改革、加快轉(zhuǎn)型升級(jí)、不斷改善民生的重要施政任務(wù)。由此也可以看出，保障性住房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造仍是未來(lái)一段時(shí)期各級(jí)政府的工作重點(diǎn)。（八）《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》提出“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)9月13日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）出臺(tái)。《意見(jiàn)》指出以政府為主導(dǎo)，發(fā)揮社會(huì)力量作用，支持社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。通過(guò)完善投融資政策，吸引更多民間資本，培育和扶持養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和企業(yè)發(fā)展，同時(shí)制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的土地政策、稅費(fèi)優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼支持政策，吸引社會(huì)力量加入養(yǎng)老服務(wù)體系的建立。完成“到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系”的發(fā)展目標(biāo)。此次《意見(jiàn)》明確提出，“鼓勵(lì)探索開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，即“以房養(yǎng)老”，有消息稱(chēng)具體操作辦法和實(shí)施計(jì)劃有望明年一季度出臺(tái)。當(dāng)前，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化快速發(fā)展階段，2012年底我國(guó)60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。在“未富先老”的國(guó)情下，如何切實(shí)解決好老齡人老有所養(yǎng)、確保他們的生活質(zhì)量，成了擺在政府面前的大問(wèn)題。實(shí)際上，早在2006年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員、建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司司長(zhǎng)賴(lài)明提出議案，建議在我國(guó)推行“以房養(yǎng)老”模式，并建議成立課題組進(jìn)行調(diào)研，推行“以房養(yǎng)老”，選擇大城市做試點(diǎn)，等到運(yùn)作成熟后向全國(guó)推廣。九三學(xué)社中央也上交了“以房養(yǎng)老”提案，上海、重慶的地方兩會(huì)也提到了相關(guān)議題。作為一種新型的養(yǎng)老模式，“以房養(yǎng)老”的概念從西方國(guó)家介紹到中國(guó)之初，就受到了來(lái)自社會(huì)各界的熱切關(guān)注。很多人認(rèn)為，在老齡化現(xiàn)象日益突出、獨(dú)生子女負(fù)擔(dān)加重的中國(guó)社會(huì)，采用反向抵押的逆按揭方式“以房養(yǎng)老”，無(wú)疑是未來(lái)老年人減輕養(yǎng)老負(fù)擔(dān)的一種很好的方式。然而，從現(xiàn)實(shí)國(guó)情考慮，盡管“倒按揭”直接針對(duì)中國(guó)社會(huì)老齡化下的養(yǎng)老問(wèn)題，但是在現(xiàn)有的體制框架下，“以房養(yǎng)老”始終難以邁出具有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的第一步，作為一種新生事物，其在我國(guó)的實(shí)行和推廣面臨多重考驗(yàn)。首先，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)具有較大的風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)難度，因?yàn)檎虬唇屹J款的風(fēng)險(xiǎn)是隨著時(shí)間的推移不斷減小的；而“倒按揭”的風(fēng)險(xiǎn)卻是隨著時(shí)間的推移在不斷增大。由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)、人均預(yù)期壽命等相關(guān)因素還沒(méi)有長(zhǎng)時(shí)間的穩(wěn)定表現(xiàn)，負(fù)責(zé)“倒按揭”業(yè)務(wù)的銀行需要進(jìn)行大量的調(diào)研和調(diào)查工作，需要大量的保險(xiǎn)精算方面的人才，而如何將房產(chǎn)的價(jià)值平均分配到老人每月的養(yǎng)老金中更是一個(gè)比較難于解決的問(wèn)題。其次，“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門(mén)，對(duì)這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求較高。如何保證這些行業(yè)、部門(mén)公平、公正地經(jīng)營(yíng)、管理和執(zhí)法，在當(dāng)前法治不健全的條件下是個(gè)極大的挑戰(zhàn)。筆者認(rèn)為，對(duì)于解決我國(guó)當(dāng)前“未富先老”的問(wèn)題，“以房養(yǎng)老”這種模式的確是一個(gè)很有價(jià)值的探索方案。針對(duì)目前的現(xiàn)實(shí)，政府應(yīng)該大膽而又謹(jǐn)慎地試點(diǎn)，探索一條適合中國(guó)國(guó)情的道路，同時(shí)完善相應(yīng)的政策和法律法規(guī)，為“以房養(yǎng)老”在中國(guó)的成功實(shí)施做好有力的鋪墊。（九）落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策土地市場(chǎng)監(jiān)管力度進(jìn)一步提升為了嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策，做好當(dāng)前和今后一段時(shí)間房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作，促進(jìn)土地市場(chǎng)健康平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展，近幾年來(lái)我國(guó)政府相關(guān)部門(mén)發(fā)布了一系列土地調(diào)控政策，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行發(fā)揮了重要作用。但今年5月份以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的土地市場(chǎng)成交非?；钴S。在廣州，一個(gè)月之內(nèi)就拍出三塊“地王”，尤其是以佳兆業(yè)為代表的房企，先后在廣州、深圳等城市拿下了多幅“地王”地塊，強(qiáng)勢(shì)的擴(kuò)張勢(shì)頭引人關(guān)注。在一線城市“地王”頻出的同時(shí)，二線城市造就“地王”的熱情也絲毫不減。土地市場(chǎng)的持續(xù)火爆往往是房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的前奏，各地“地王”不斷涌現(xiàn)的背后是房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)烈的漲價(jià)預(yù)期。在“地王”頻出的情況下，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不斷走高。在這種預(yù)期下，各類(lèi)需求很可能恐慌性入市，使得住房市場(chǎng)形成“地價(jià)越來(lái)越高——房?jī)r(jià)越來(lái)越高——房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)預(yù)期越來(lái)越高”的惡性循環(huán)；而開(kāi)發(fā)商又集體看好后市，價(jià)格上調(diào)在所難免，最終的結(jié)果必將使得地價(jià)、房?jī)r(jià)面臨著全面失控的風(fēng)險(xiǎn)。在此背景下，國(guó)土資源部在3季度繼續(xù)對(duì)土地市場(chǎng)保持高壓態(tài)勢(shì)、全面鋪開(kāi)土地利用巡查，進(jìn)一步明確閑置土地處置要求，并專(zhuān)門(mén)召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會(huì)，要求進(jìn)一步做好房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控，保持城市地價(jià)平穩(wěn)，切實(shí)穩(wěn)定土地市場(chǎng)。土地利用巡查全面鋪開(kāi)，進(jìn)一步明確閑置土地處置要求。7月11日，全國(guó)土地利用動(dòng)態(tài)巡查工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)在江蘇省常州市召開(kāi)。國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智在會(huì)上提出，建立土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度，要突出重點(diǎn)，認(rèn)真解決熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。當(dāng)前要突出抓好幾項(xiàng)工作：一是加大對(duì)批而未供、供而未用土地的處置力度。結(jié)合2012年土地變更調(diào)查成果和土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)，分析批而未供、供而未用土地變化情況。對(duì)供地率低、預(yù)警信息處置率低、未按期開(kāi)竣工面積大的市縣，要及時(shí)開(kāi)展實(shí)地督辦，限期整改；強(qiáng)化土地使用效率考核，推進(jìn)落實(shí)批而未用土地監(jiān)管長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)行“批后征地率”、“征后供地率”與土地計(jì)劃指標(biāo)分配、建設(shè)用地審批、相關(guān)試點(diǎn)設(shè)立、土地節(jié)約集約利用考核評(píng)估等工作聯(lián)動(dòng)互促，提高用地效率。二是繼續(xù)加大對(duì)閑置土地的清查處置力度。對(duì)于確認(rèn)的閑置土地，要有針對(duì)性地提出處置方案，依法穩(wěn)妥推進(jìn)閑置土地處置工作。三是切實(shí)采取措施，防止企業(yè)囤地、圈地。土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度是一系列政策的組合拳，是已有政策的整合和提升。以土地利用動(dòng)態(tài)巡查工作為龍頭和抓手，目的是有效的串聯(lián)起供后監(jiān)管的一系列工作，實(shí)現(xiàn)對(duì)建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用的全過(guò)程監(jiān)管，以更大程度防止土地閑置浪費(fèi)。國(guó)土資源部要求切實(shí)穩(wěn)定土地市場(chǎng)。9月25日，國(guó)土資源部召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會(huì)，要求進(jìn)一步做好房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控，保持城市地價(jià)平穩(wěn)，切實(shí)穩(wěn)定土地市場(chǎng)。會(huì)議指出當(dāng)前地價(jià)整體上仍處于溫和上漲的通道內(nèi)，但與此同時(shí)也要看到近期“地王”涌現(xiàn)的復(fù)雜因素，包括房?jī)r(jià)連續(xù)上漲、量?jī)r(jià)齊升，房企回籠資金較快，拉動(dòng)了房企對(duì)土地的需求；一些大型房企出于提前搶壓定價(jià)權(quán)等種種考慮，加上自身實(shí)力比較雄厚，加大了對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪力度；一些地方政府默許甚至助推出現(xiàn)高價(jià)地，影響市場(chǎng)預(yù)期，抬升房?jī)r(jià)地價(jià)；一些地方在債務(wù)壓力下，集中推出優(yōu)質(zhì)地塊，忽視了有關(guān)均衡供地的要求。這些因素綜合在一起，放大了這些地塊對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的負(fù)面影響，這也反映出一些城市認(rèn)識(shí)不夠，工作不力，把握市場(chǎng)節(jié)奏有欠缺，致使調(diào)控政策沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的實(shí)效，各地落實(shí)調(diào)控政策措施還需要大力改進(jìn)。會(huì)議提出國(guó)土資源管理部門(mén)四季度工作目標(biāo)，要加大高價(jià)地的防范力度，增加住宅用地供應(yīng)。四季度土地供應(yīng)迎來(lái)新高峰，加之地方政府性債務(wù)償債壓力，市場(chǎng)產(chǎn)生高價(jià)地動(dòng)力很大，各地務(wù)必嚴(yán)防密控，精心設(shè)計(jì)土地出讓方案，將嚴(yán)防高價(jià)地作為近期市場(chǎng)穩(wěn)定的首要工作目標(biāo)。同時(shí)，房?jī)r(jià)持續(xù)較快上漲、供需緊張的城市，要繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)，必要時(shí)要壓縮其他用途土地的供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)先保障住宅用地的供應(yīng)。各城市特別是4個(gè)一線城市要調(diào)增并公布住房用地供應(yīng)計(jì)劃，向社會(huì)釋放土地供應(yīng)增加的積極信號(hào)，以過(guò)去5年實(shí)際供地平均量為標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)增加住宅用地供應(yīng)，保證一定的增幅。土地是開(kāi)發(fā)商的命脈，土地儲(chǔ)備的規(guī)模一直被開(kāi)發(fā)商視為實(shí)力和后續(xù)發(fā)展能力的表現(xiàn)，但由于土地資源供應(yīng)有限以及近年來(lái)地價(jià)不斷上漲的預(yù)期，開(kāi)發(fā)商的“囤地”行為可謂“屢禁不止”，而閑置土地也是樓市歷次調(diào)控遭遇的頑癥。盡管?chē)?guó)土資源部接連下發(fā)通知，要求地方清理批而未用土地，依法處置閑置用地，但時(shí)至今日，閑置土地收回的政策執(zhí)行一直存在較大彈性：當(dāng)風(fēng)頭緊、市場(chǎng)好、需要放大土地供應(yīng)時(shí)則收緊政策繩索，警告閑置土地開(kāi)發(fā)企業(yè)；當(dāng)市場(chǎng)走弱時(shí)則放水執(zhí)行，一系列土地清查政策喪失了威懾力。近期多地“地王”涌現(xiàn)，似乎與政策走向背道而馳，在這種形勢(shì)下，國(guó)土部建立土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度以及表態(tài)整治“地王”彰顯調(diào)控決心，起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。與此同時(shí)，本輪調(diào)控由之前的以“限購(gòu)”、“限貸”為主，向源頭的土地市場(chǎng)深化，這預(yù)示著調(diào)控政策正向整體化、系統(tǒng)化、精確化的方向演進(jìn)?？梢钥隙ǖ氖牵绻吣軌虻玫絿?yán)格執(zhí)行，從短期來(lái)看，開(kāi)發(fā)商加大對(duì)閑置土地的開(kāi)發(fā)力度，供應(yīng)量增加利于樓市趨于平穩(wěn)；從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在土地的“招拍掛”上會(huì)更加謹(jǐn)慎，對(duì)土地價(jià)格也會(huì)起到相應(yīng)的抑制作用，從而促使房?jī)r(jià)回落。（十）多城市加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管為完善商品房預(yù)售制度，加強(qiáng)商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理，保障預(yù)售商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，多個(gè)城市近日重新執(zhí)行了更加嚴(yán)厲的商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。6月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部與中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)北京監(jiān)管局共同印發(fā)了《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)并于2013年7月1日開(kāi)始施行?！掇k法》繼續(xù)遵循《暫行辦法》規(guī)定的政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、專(zhuān)款專(zhuān)用的監(jiān)管原則；適用范圍包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房在內(nèi)的所有申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目；監(jiān)管資金包括定金、首付款、購(gòu)房貸款等所有形式的購(gòu)房款?！掇k法》進(jìn)一步強(qiáng)化區(qū)縣屬地監(jiān)督責(zé)任及銀行監(jiān)管職責(zé)，強(qiáng)調(diào)區(qū)縣要做好日常指導(dǎo)、監(jiān)督，建立預(yù)售項(xiàng)目巡查制度，加強(qiáng)監(jiān)督項(xiàng)目預(yù)售資金的出入賬；要求監(jiān)管銀行要及時(shí)報(bào)送發(fā)生入賬問(wèn)題的項(xiàng)目，并強(qiáng)調(diào)，監(jiān)管銀行未按要求開(kāi)展預(yù)售資金監(jiān)管工作或未履行上述職責(zé)的，可取消其監(jiān)管新項(xiàng)目資格。8月1日，揚(yáng)州市房管局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好市區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)?！锻ㄖ穼?duì)市區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管做了進(jìn)一步的要求和規(guī)定，《通知》明確，購(gòu)房人申請(qǐng)辦理個(gè)人住房按揭貸款、貸款銀行將按揭貸款發(fā)放至按揭賬戶(hù)后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向銀行承諾該款項(xiàng)不使用，并按要求定期(每月10日前)將款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)至預(yù)售款監(jiān)管賬戶(hù)。監(jiān)管銀行發(fā)現(xiàn)預(yù)售款未按時(shí)、足額存入監(jiān)管賬戶(hù)，按揭貸款未劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶(hù)的，應(yīng)及時(shí)向市房管部門(mén)通報(bào)。對(duì)按揭貸款未及時(shí)劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶(hù)、隨意支取使用的開(kāi)發(fā)企業(yè)，經(jīng)督促仍不改正的，停止該賬戶(hù)相對(duì)應(yīng)預(yù)售房源網(wǎng)簽業(yè)務(wù)。實(shí)際上，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，預(yù)售資金監(jiān)管并非新政策。早在2010年，北京等多個(gè)省市就實(shí)施了“商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度”。預(yù)售資金監(jiān)管更加嚴(yán)格，主要是為了防止開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，進(jìn)而給購(gòu)房者、銀行等相關(guān)利益方帶來(lái)?yè)p失，防止?fàn)€尾樓的出現(xiàn)。此外，通過(guò)要求企業(yè)實(shí)施專(zhuān)款專(zhuān)用可以有效防止開(kāi)發(fā)商攜款外逃等現(xiàn)象的出現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)已有30多個(gè)城市出臺(tái)了相應(yīng)的監(jiān)管制度，這一數(shù)據(jù)還在不斷擴(kuò)大，安徽宿州、江蘇鹽城、安徽安慶等三四線城市也紛紛加入進(jìn)來(lái)，從7月1日開(kāi)始對(duì)新建商品住宅實(shí)施預(yù)售款監(jiān)管。圖表SEQ圖表\*ARABIC9：發(fā)布商品房預(yù)售資金監(jiān)管的部分城市日期發(fā)布單位及政策2月4日山東省日照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、人民銀行日照支行、日照銀監(jiān)分局聯(lián)合發(fā)布《日照市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》3月1日威海市住房保障和房產(chǎn)管理局、中國(guó)人民銀行威海中心銀行、銀監(jiān)會(huì)威海監(jiān)管分局出臺(tái)《威海市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》5月2日青島市人民政府辦公廳制訂發(fā)布了《青島市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》5月15日邢臺(tái)市房管局發(fā)布《商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》6月8日北京市住建委、中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部與銀監(jiān)會(huì)北京監(jiān)管局共同印發(fā)《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》6月25日宿州市政府制定了《宿州市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》7月1日鹽城市政府出臺(tái)《鹽城市區(qū)新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》7月24日懷化市發(fā)布《城區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理辦法》8月1日揚(yáng)州市房管局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好市區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管工作的通知》8月30日銅陵市發(fā)布《商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》10月1日合肥市政府發(fā)布《合肥市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》10月1日蕪湖市住房城鄉(xiāng)建委印發(fā)《蕪湖市市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局多元視角信息中心所謂商品房預(yù)售資金監(jiān)管，就是房管局、銀行和開(kāi)發(fā)商將簽訂第三方監(jiān)管協(xié)議，并開(kāi)設(shè)監(jiān)管賬戶(hù)，用于存放購(gòu)房人所支付的購(gòu)房款。這項(xiàng)涉及政府、開(kāi)發(fā)商、銀行和購(gòu)房者四方利益的調(diào)控政策，在允許期房銷(xiāo)售的情況下，占比達(dá)1/4之多的定金及預(yù)售款通過(guò)加強(qiáng)監(jiān)管可以達(dá)到專(zhuān)款專(zhuān)用的目的，不僅能防止開(kāi)發(fā)商后期由于資金問(wèn)題出現(xiàn)爛尾樓現(xiàn)象，保證工程進(jìn)度完成，還能大大減少購(gòu)房糾紛和欠款風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)購(gòu)房者利益。但與此同時(shí)，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，房企的融資能力以及自身資金的調(diào)配能力將受到考驗(yàn)，需要合理的調(diào)配每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度。一些缺乏成本控制經(jīng)驗(yàn)或是業(yè)務(wù)面較窄、融資手段較單一的中小型房企將受到較大影響，整個(gè)市場(chǎng)或?qū)⒚媾R新一輪洗牌。我們認(rèn)為，欲令預(yù)售款監(jiān)管真正顯效還需制定合理的用款申報(bào)環(huán)節(jié)及制定更為細(xì)化的實(shí)施細(xì)則，堵住開(kāi)發(fā)商可能以預(yù)售款作為籌碼向銀行貸款，開(kāi)發(fā)商與施工單位、監(jiān)理單位聯(lián)手作假向銀行申請(qǐng)預(yù)售款、開(kāi)發(fā)商拿到預(yù)售款后不是用于所在項(xiàng)目的建設(shè)等漏洞。同時(shí)，要想真正達(dá)到預(yù)期效果，在設(shè)立預(yù)售款監(jiān)管制度的同時(shí)，還要設(shè)立土地拍賣(mài)制度、測(cè)量師制度、期房轉(zhuǎn)讓制度等配套制度，才能確保整個(gè)預(yù)售過(guò)程的規(guī)范性。（十一）多地樓市調(diào)控加碼對(duì)樓市影響有限進(jìn)入2013年第四季度，一、二線熱點(diǎn)城市仍然面臨較大的房?jī)r(jià)上漲壓力，尤其是北上廣深等一線城市的房?jī)r(jià)上漲壓力更大，一線樓市調(diào)控政策開(kāi)始收緊。2013年10月11日，深圳市召開(kāi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會(huì)議，部署下一步房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)工作；2013年10月22日，北京市出臺(tái)《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》，加快自住型商品住房的建設(shè)。2013年11月份，繼深圳、北京樓市調(diào)控政策加碼后，上海、廣州、青島、武漢、西安、南昌、南京、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、福州、廈門(mén)、杭州、哈爾濱、烏魯木齊等多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)通知。通知基本上從嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策、加強(qiáng)住房用地供應(yīng)管理、加強(qiáng)保障房建設(shè)、嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策等方面提高調(diào)控門(mén)檻。圖表SEQ圖表\*ARABIC10：2013年4季度主要城市房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)情況城市出臺(tái)日期出臺(tái)政策具體調(diào)控方案深圳10月11日召開(kāi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會(huì)議一是繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)、限貸政策；二是確保今年普通住房用地供應(yīng)在以往5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上；三是加強(qiáng)差別化信貸政策執(zhí)行力度；四是繼續(xù)強(qiáng)化商品住房預(yù)售管理；五是加大安居型商品房和保障性住房供應(yīng)的力度；六是加強(qiáng)土地增值稅清算工作的力度；七是加強(qiáng)市場(chǎng)信息披露和監(jiān)測(cè)工作；八是加強(qiáng)住房政策研究，加快構(gòu)建符合深圳實(shí)際的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。北京10月22日《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》一是高度重視自住型商品住房建設(shè)和管理工作；二是加強(qiáng)計(jì)劃管理，確保土地供應(yīng)；三是合理確定套型面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；四是明確銷(xiāo)售對(duì)象；五是加強(qiáng)銷(xiāo)售和登記管理；六是加強(qiáng)自住型商品住房的轉(zhuǎn)讓管理；七是嚴(yán)肅查處違法違規(guī)騙購(gòu)行為。上海11月8日《進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策相關(guān)措施》一是落實(shí)各區(qū)縣房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)責(zé)任制；二是增加住房用地供應(yīng)；三是進(jìn)一步完善“四位一體”、租售并舉的住房保障體系；四是進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策；五是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房稅收政策；六是從嚴(yán)執(zhí)行住房限購(gòu)政策；七是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。青島11月16日《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)環(huán)境規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》一是進(jìn)一步優(yōu)化政務(wù)服務(wù)環(huán)境；二是進(jìn)一步優(yōu)化開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)境；三是進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)發(fā)展環(huán)境；四是進(jìn)一步優(yōu)化民生項(xiàng)目環(huán)境；五是進(jìn)一步優(yōu)化行政效能環(huán)境。廣州11月18日《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)》一是加快中低價(jià)位商品住房供應(yīng)，控制高端商品住房供應(yīng)；二是增加住宅用地供應(yīng)；三是抑制不合理住房需求；四是人民銀行廣州分行應(yīng)在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)本市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例；五是引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)。武漢11月18日《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)》一是堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性住房需求；二是切實(shí)加強(qiáng)住房用地供應(yīng)管理；三是繼續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)力度；四是嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策；五是努力增加普通商品住房有效供給；六是全面加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。西安11月22日《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)》一是采取有力措施，落實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)責(zé)任；二是繼續(xù)加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，做好商品住房預(yù)售價(jià)格引導(dǎo)工作；三是繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、差別化住房信貸和稅收政策，嚴(yán)肅查處住房騙購(gòu)、違規(guī)信貸等違法違規(guī)行為；四是增加普通住房用地供應(yīng)，優(yōu)先向保障房項(xiàng)目供地；五是優(yōu)化保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善保障房供應(yīng)體系；六是進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為；七是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。南京11月25日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》一是加大普通住宅用地供應(yīng)，優(yōu)先安排保障性住房用地；二是加大土地供后監(jiān)管力度，探索新的土地供應(yīng)方式；三是進(jìn)一步執(zhí)行差別化的住房信貸政策；四是嚴(yán)格執(zhí)行商品住房明碼標(biāo)價(jià)制度，引導(dǎo)企業(yè)合理定價(jià)；五是加強(qiáng)市場(chǎng)行為監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)銷(xiāo)售秩序；六是加大保障性住房建設(shè)力度，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系；七是加大保障性限價(jià)住房供應(yīng)，逐步解決城市中低收入家庭、新就業(yè)大學(xué)生等住房困難問(wèn)題；八是建立各部門(mén)分工協(xié)調(diào)機(jī)制，完善住房供應(yīng)體系。沈陽(yáng)11月25日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》一是繼續(xù)保持住宅用地供應(yīng)全國(guó)領(lǐng)先水平；二是將非本市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房需提供的納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明年限由1年以上提高到2年以上；三是居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房，商業(yè)貸款和公積金貸款首付比例提高至65%；四是嚴(yán)格審查住房公積金貸款項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度；五是進(jìn)一步加大中小戶(hù)型普通商品住房市場(chǎng)供應(yīng)；六是抓好保障性住房建設(shè)管理七、加強(qiáng)房