【人口結(jié)構(gòu)變動對A地產(chǎn)公司應(yīng)銷模式的影響及應(yīng)對3900字（論文）】

人口結(jié)構(gòu)變動對A地產(chǎn)公司應(yīng)銷模式的影響及應(yīng)對目錄TOC\o"1-2"\h\u27056一、前言 128527二、人口結(jié)構(gòu)變動對房地產(chǎn)行業(yè)的影響 144171.房地產(chǎn)銷售與購房人數(shù)成正相關(guān) 2258072.人口增長放緩和老齡化促使房需求放緩 22186二、人口結(jié)構(gòu)影響下房地產(chǎn)營銷模式探索（以A地產(chǎn)為例） 29690（一）STP營銷模式 228097（二）4p營銷模式 34168（二）A地產(chǎn)公司價格策略分析 41051（三）A地產(chǎn)公司渠道策略分析 413917（四）A地產(chǎn)公司促銷策略分析 522168三、總結(jié) 5摘要：隨著我國人口老齡化問題的日益嚴(yán)重，人口結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)的關(guān)系越來越受到人們的關(guān)注。人口的增長速度正在日漸變慢，隨之變化的還有各階層的年齡結(jié)構(gòu)，對于人口剛需之一的房地產(chǎn)市場，也將迎來更加多樣化的需求結(jié)構(gòu)，在后疫情時代，經(jīng)濟的各方面重建帶動著房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇，這時候合理的營銷模式是房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要手段。關(guān)鍵詞：老齡化、房地產(chǎn)、營銷模式前言人口在幾十年前快速增長帶來了房地產(chǎn)行業(yè)的盛極一時，此次人口結(jié)構(gòu)的變動帶來的機遇不同，隨著人口增長逐漸放緩和年齡構(gòu)成重心向老齡偏移，房地產(chǎn)市場將面臨著重大的變革。同時，在國家對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)控與適應(yīng)之下，不難預(yù)測人口遷移的方向也慢慢成為房地產(chǎn)行業(yè)的又一大影響因素。因此，在面對人口結(jié)構(gòu)和遷移帶來的發(fā)展機遇，我們應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)階段不同年齡架構(gòu)的人群對市場的需求，來預(yù)測市場未來發(fā)展方向，并在房地產(chǎn)行業(yè)實施適當(dāng)?shù)臓I銷模式，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的不斷進(jìn)步。二、人口結(jié)構(gòu)變動對房地產(chǎn)行業(yè)的影響人口是房地產(chǎn)市場內(nèi)在推動因素。如果沒有一定的人口規(guī)模，那與房產(chǎn)有關(guān)的投資和使用資源都會大大折扣，房地產(chǎn)市場的發(fā)展都是不可能的。近年來，隨著人口老齡化和二胎政策的實施，人口結(jié)構(gòu)每天都在發(fā)生不同的變化。房地產(chǎn)銷售與購房人數(shù)成正相關(guān)適齡購房年齡一般是青年人。細(xì)數(shù)前幾年的購房熱潮發(fā)生的前提條件，可以明顯的看出人口總量和購房需求的關(guān)系。首先，“85前”的剛需群體進(jìn)入到換房階段；其次，由于15年的信貸政策讓他們能夠在購房方面提前釋放自己的需求，這也就導(dǎo)致了15年以來房地產(chǎn)市場的不斷興起和發(fā)展。不論是購房還是換房，都是樓市成交的不可忽略的組成部分。由此可見房地產(chǎn)銷售與適齡購房人數(shù)成正相關(guān)的關(guān)系。2.人口增長放緩和老齡化促使房需求放緩總的來說，政策的宏觀調(diào)控能夠主導(dǎo)地產(chǎn)市場的運作軌跡，比如去年房地產(chǎn)頒布的幾道紅線，比如房貸政策直接影響了一手二手房交易熟練度等，但值得留意的是，這樣只能影響中短期購房需求的釋放時間，而人口結(jié)構(gòu)與周期變化發(fā)揮著決定性的作用。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)，人口結(jié)構(gòu)有兩個規(guī)律：一是人口增長率連續(xù)五年下降；第二，年輕人的涌入正在放緩，與前一時期相比，人口代表的潛在購買規(guī)模增長明顯不足，這與人口老齡化相對應(yīng)。值得注意的是，具有吸引人口流入特點的北京呈現(xiàn)出明顯的老齡化趨勢，這是中國人口紅利逐漸消失的縮影。在大周期中，無論是在北京還是在全國，長期的購房需求與最初的相比明顯不足。人口結(jié)構(gòu)影響下房地產(chǎn)營銷模式探索（以A地產(chǎn)為例）（一）STP營銷模式STP營銷戰(zhàn)略由史密斯提出、并由科特勒完善并形成理論，在現(xiàn)代市場營銷戰(zhàn)略中發(fā)揮著重要的作用。通過制定STP營銷戰(zhàn)略，可以制定合理的營銷策略，及時把握市場風(fēng)口，深潛挖掘市場資源，讓現(xiàn)有資源利用率最大化，從而大大提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。市場細(xì)分以養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)目前的特征為依據(jù)，可將市場細(xì)分成為年齡和健康等方面。1.健康狀況：雖然衛(wèi)生行業(yè)有完備且嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，但在對中老年人的日常照顧和護(hù)理方式方面，現(xiàn)在并沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，也沒有相關(guān)嚴(yán)格的法律制度來加以舒服。導(dǎo)致了養(yǎng)老機構(gòu)對老人護(hù)理的評級都有所初入。一般常見的護(hù)理評級有：自理型、半自理型、非自理型、與特護(hù)這四大類。在調(diào)查中，很多被調(diào)查者對養(yǎng)老機構(gòu)的選擇方面，具有專業(yè)護(hù)理功能的機構(gòu)被廣泛青睞，所以A養(yǎng)老房地產(chǎn)項目引入專業(yè)護(hù)理機構(gòu)，針對身體不好的老人，可以提供專業(yè)的幫助。2.年齡結(jié)構(gòu)：根據(jù)對A地產(chǎn)公司周邊的居民調(diào)查結(jié)果，受訪人群多以古稀以上的退休老年人為主，在“醫(yī)養(yǎng)融合”理念方面被大部分人所追捧。由于這個年齡段的人退休時間已經(jīng)很長了，老年人特有的抵抗力下降、自我照顧能力不足、身體機能減退等，都無時無刻不表明他們對醫(yī)療的需求，同時期待能在生活方面能收到專業(yè)的照料。同時，隨著社會壓力的不斷增加，人口結(jié)構(gòu)重心不斷上移，導(dǎo)致子女常常在事業(yè)、家庭老小之間奔波勞累，加上房貸車貸，讓贍養(yǎng)老人變得有心無力，這時候年輕人也希望能有養(yǎng)老型房產(chǎn)能夠代替他們照顧老人。（2）選擇目標(biāo)市場通過查閱A公司最近的業(yè)務(wù)資料，以及SWOT分析和對養(yǎng)老地產(chǎn)市場細(xì)分的分析可知，A公司的策略是集中優(yōu)勢資源，以點帶面發(fā)展公司優(yōu)勢。他吧地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重心傾向于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的架構(gòu)搭建與相關(guān)核心競爭力的強化，并且在挑選合作養(yǎng)老機構(gòu)方面傾注大量精力，挑選的團(tuán)隊經(jīng)驗豐富，專業(yè)程度高，且有自己獨特的服務(wù)體系。（3）市場定位一個具有遠(yuǎn)見的市場定位不僅體現(xiàn)公司的大局觀和運營智慧，更能直接建立在消費者心中的形象地位，同時也是公司做大做強、品牌打響與擴張的基礎(chǔ)。經(jīng)過各方面嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)查分析，A養(yǎng)老房地產(chǎn)項目的市場定位為專門為退休老人設(shè)計的，就醫(yī)便捷、設(shè)備全面、服務(wù)高端的“醫(yī)養(yǎng)融合”式養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，旨在于為老人提供健康、便利、專業(yè)的服務(wù)。（二）4p營銷模式（1）A地產(chǎn)公司產(chǎn)品策略分析產(chǎn)品的好壞是營銷之本，產(chǎn)品決策的優(yōu)劣是企業(yè)發(fā)展之基，是制定其他營銷策略的前提條件。A公司策劃的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，應(yīng)該以老年市場的即時需求為出發(fā)點，做到軟件方面服務(wù)體系適宜，搭配硬件方面產(chǎn)品符合老年人需求想配合的模式。1.硬件核心產(chǎn)品A地產(chǎn)公司在全國連鎖店的所有產(chǎn)品都共用一個基本理念，定位均是老年市場。其核心產(chǎn)品分兩類，一類是建立都市持續(xù)照料型養(yǎng)老社區(qū)，通過為居民提供生活援助和專業(yè)護(hù)理等方面的服務(wù)，來滿足老人的看護(hù)需求。另一類是度假特色社區(qū)。心中有大海，哪里都是馬爾代夫，對于很多在家不方便出門的老人，獨居沒有子女一起住的老人，A公司量身打造旅游度假式服務(wù)，即根據(jù)不同需求和不同時間安排，可以靈活安排老人去度假養(yǎng)老社區(qū)體驗休閑生活2.軟件附加產(chǎn)品作為一種復(fù)合型產(chǎn)品，養(yǎng)老型地產(chǎn)所帶來的的經(jīng)濟價值更多體現(xiàn)在其附加值上。A地產(chǎn)公司養(yǎng)老社區(qū)以規(guī)模宏大、功能全面、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合為經(jīng)營特色，社區(qū)貝貝了品質(zhì)優(yōu)良的保健中心，還有以養(yǎng)生為主題的俱樂部和活動中心等建立專業(yè)服務(wù)體系，滿足老年人的養(yǎng)老需求。（二）A地產(chǎn)公司價格策略分析作為重資產(chǎn)項目，盈利和如何持續(xù)盈利一直是主要問題。傳統(tǒng)房地產(chǎn)以全部銷售形式進(jìn)行盈利，而A地產(chǎn)公司背靠保險投資這棵大樹，資金實力強大，這就意味著長期服務(wù)盈利是發(fā)展的中心，因而經(jīng)過深思熟慮之后，決定采取會員許可制和購買產(chǎn)品制兩種購房模式，只有通過辦理會員和購買保險理財產(chǎn)品的方式才有資格入駐小區(qū)。1.會員許可制A地產(chǎn)公司營銷采用會員制模式，若想入駐小區(qū)就得提前辦理會員。準(zhǔn)入的會員需要支付入會費以及每年繳納會員費，方可獲得養(yǎng)生秘籍和一切配套服務(wù)，各地用標(biāo)準(zhǔn)因地制宜制定。2.購買產(chǎn)品制A地產(chǎn)公司的另一種入住形式是與保險產(chǎn)品綁定在一起，客戶可以通過購買本公司的理財保險產(chǎn)品來獲得入駐資格。由于有了保險產(chǎn)品提供的強大資金支撐，并加之房產(chǎn)配套養(yǎng)老保險產(chǎn)品的捆綁銷售，為養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營的盈利能力提供了重要保障。（三）A地產(chǎn)公司渠道策略分析1.養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)資源融合作為地產(chǎn)與養(yǎng)老的復(fù)合型產(chǎn)品，除了房地產(chǎn)本身的居住屬性之外，醫(yī)療設(shè)備和護(hù)理服務(wù)也是主要的考慮方面。目前國內(nèi)缺乏相關(guān)經(jīng)驗，很多房地產(chǎn)開發(fā)商和醫(yī)療護(hù)理方面的企業(yè)相互獨立且少有來往，又因為醫(yī)療護(hù)理這一類服務(wù)重點是運營和后期維護(hù)成本太高，所以需要大量人力物力財力。作為公司發(fā)展的主題，A公司敢為人先，首先開創(chuàng)理療護(hù)理和房產(chǎn)銷售資源融合的經(jīng)營方式，行業(yè)競爭力小，天花板高，有廣闊的發(fā)展空間。2.網(wǎng)絡(luò)社交渠道營銷互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展日新月異的當(dāng)下，自媒體大行其道，流量就是收益的時代，注重網(wǎng)絡(luò)社交渠道的營銷是A公司又一大發(fā)展渠道。A公司不僅注重自家網(wǎng)站的建設(shè)，圖文并茂詳細(xì)的介紹了養(yǎng)老地產(chǎn)的特點和理念；更在小紅書、B站等自媒體平臺直播宣傳；在百度、谷歌等搜索引擎買關(guān)鍵詞、進(jìn)行SEO推廣；在Pinterest上上傳圖片推廣自家產(chǎn)品理念；還通過長期運營微信公眾號，如今已經(jīng)有十幾萬粉絲，網(wǎng)絡(luò)營銷效果顯著。（四）A地產(chǎn)公司促銷策略分析一個好的公關(guān)運營，可以美化企業(yè)形象，樹立品牌威信，通過如今大火的自媒體制造新聞、發(fā)布活動等方式進(jìn)行營銷，通過新媒體運營來刺激人們需求。A地產(chǎn)公司作為行業(yè)內(nèi)深耕多年的老品牌，多年累積下來的優(yōu)勢很明顯：深受媒體關(guān)注、社會公信力良好、與政府互動密切等。而A地產(chǎn)公司為了強化養(yǎng)老地產(chǎn)項目的品牌形象，已經(jīng)在公關(guān)輿論方面做出了很大的努力，比如官宣為全國養(yǎng)老事業(yè)不發(fā)達(dá)的地方捐助養(yǎng)老產(chǎn)品和配套的養(yǎng)老服務(wù)，建立信息連鎖店養(yǎng)老機構(gòu)，通過賦能與扶貧兩種模式并駕齊驅(qū)，傳播自己獨特的養(yǎng)老地產(chǎn)理念，維持了一個很好的推動養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的形象。三、總結(jié)隨著人口結(jié)構(gòu)的老齡化，符合人口老齡化的房產(chǎn)運營模式在中國仍處于初級階段，很多運營手段和項目很大程度都是借鑒國外模式，國內(nèi)并沒有太多成熟的經(jīng)驗和模板可供借鑒。同時，養(yǎng)老型房地產(chǎn)事業(yè)又是一個典型的重工業(yè)，投資量更大、規(guī)劃要求更嚴(yán)格、運營管理成本更高、后續(xù)維護(hù)水平更專業(yè)是