新湖中寶非公開發(fā)行路演推介 0911

新湖中寶股份有限公司

非公開發(fā)行路演推介二〇一四年九月前瞻創(chuàng)新轉(zhuǎn)型第二部分

行業(yè)發(fā)展第三部分

投資邏輯第四部分

本次發(fā)行情況1第一部分

公司概況目錄一、公司基本情況公司名稱：新湖中寶股份有限公司成立日期：1993年2月23日上市日期：1999年6月23日注冊資本：62.59億元主營業(yè)務(wù)：地產(chǎn)、金融投資2二、公司成長歷程1999年6月中寶戴夢得股份有限公司于上海證券交易所上市。2006年11月向浙江新湖集團(tuán)股份有限公司定向發(fā)行12億股股票，收購14家房地產(chǎn)類子公司股權(quán)，完成重大資產(chǎn)重組，實(shí)現(xiàn)新湖地產(chǎn)整體上市。2007年定向發(fā)行人民幣普通股9962萬股，募集資金16億元。2008年7月發(fā)行14億元“08新湖債”，上市代碼“122009”。2009年7月吸收合并浙江新湖創(chuàng)業(yè)投資股份有限公司(600840.SH)。3三、公司股東及實(shí)際控制人41、控股股東及實(shí)際控制人三、公司股東及實(shí)際控制人（續(xù)）52、控股股東基本情況浙江新湖集團(tuán)股份有限公司成立時(shí)間：1994年11月30日注冊資本：29,790萬元法定代表人：林俊波主營業(yè)務(wù)：地產(chǎn)、金融投資三、公司股東及實(shí)際控制人（續(xù)）63、公司前十大股東情況（截至2014年6月30日）股東名稱持股數(shù)量(萬股)持股比例(%)浙江新湖集團(tuán)股份有限公司380,14560.74寧波嘉源實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司46,2337.39重慶卓智恒遠(yuǎn)投資中心（有限合伙）28,1924.50浙江恒興力控股集團(tuán)有限公司20,9993.36中國工商銀行－富國天惠精選成長混合型證券投資基金(LOF)7,5001.20交通銀行－富國天益價(jià)值證券投資基金5,2000.83中國工商銀行－申萬菱信新動力股票型證券投資基金3,1670.51中國工商銀行－南方隆元產(chǎn)業(yè)主題股票型證券投資基金3,0220.48中國建設(shè)銀行－富國天博創(chuàng)新主題股票型證券投資基金3,0000.48嘉興市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展投資集團(tuán)有限公司2,7010.43合計(jì)500,15979.92四、公司參控股公司情況7注：2014年6月30日更新五、公司發(fā)展戰(zhàn)略8（一）戰(zhàn)略目標(biāo)地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)金控雙主業(yè)的發(fā)展模式優(yōu)化地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略布局，創(chuàng)新地產(chǎn)盈利模式整合金融資源，打造互聯(lián)網(wǎng)金控平臺五、公司發(fā)展戰(zhàn)略（續(xù)）9（二）地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略深刻把握大勢合理選擇時(shí)機(jī)準(zhǔn)確定位產(chǎn)品不斷提升品質(zhì)五、公司發(fā)展戰(zhàn)略（續(xù)）10（三）金融業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略整合金融資源增資入股溫州銀行股權(quán)購買陽光保險(xiǎn)集團(tuán)股份湘財(cái)證券與大智慧合并重組打造互聯(lián)網(wǎng)金融平臺擬將所投資控股的金融企業(yè)整合到互聯(lián)網(wǎng)金控平臺上六、公司競爭優(yōu)勢11發(fā)展戰(zhàn)略明晰財(cái)務(wù)管理穩(wěn)健管理團(tuán)隊(duì)優(yōu)秀土地儲備優(yōu)質(zhì)互聯(lián)網(wǎng)金控平臺逐步成型七、公司財(cái)務(wù)情況12億元七、公司財(cái)務(wù)情況（續(xù)）13單位：億元項(xiàng)目2014年1-6月2013年度2012年度2011年度營業(yè)收入28.6692.0999.0966.88營業(yè)利潤3.6012.6730.3213.91利潤總額3.6013.4132.8518.74凈利潤2.779.7523.3414.56歸屬于母公司所有者的凈利潤2.759.8323.0914.07簡要利潤表七、公司財(cái)務(wù)情況（續(xù)）14億元七、公司財(cái)務(wù)情況（續(xù)）15項(xiàng)目2014年6月30日2013年12月31日2012年12月31日2011年12月31日流動比率（倍）1.731.791.721.95速動比率（倍）0.490.580.610.45資產(chǎn)負(fù)債率（母公司報(bào)表）56.02%58.80%49.28%50.10%資產(chǎn)負(fù)債率（合并報(bào)表）76.61%75.82%70.05%67.85%歸屬于上市公司股東的每股凈資產(chǎn)（元）2.092.062.011.57項(xiàng)目2014年1-6月2013年度2012年度2011年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（%）2.12%7.67%20.85%15.44%基本每股收益（元/股）0.040.160.370.23主要財(cái)務(wù)指標(biāo)第二部分

行業(yè)發(fā)展第三部分

投資邏輯第四部分

本次發(fā)行情況16第一部分

公司概況目錄一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢17（一）調(diào)控方向限購：自2014年4月起限購開始放松，已僅剩北上廣深、珠海、三亞和南京等7個(gè)城市限購尚未放松。限貸：多次傳聞限貸放松，靴子何時(shí)落地？8月16日，傳聞稱上?；虺蔀楸鄙蠌V深中第一個(gè)嘗試放松限貸的城市9月10日，傳聞稱農(nóng)行或首家取消限貸一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢（續(xù)）18（二）市場方向數(shù)據(jù)來源：中原集團(tuán)研究中心注：消化周期是按當(dāng)月存量/近3個(gè)月平均銷售面積計(jì)算所得。

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢（續(xù)）19（三）行業(yè)分化二、金融行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢20（一）金融資產(chǎn)規(guī)模迅速膨脹數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)庫二、金融行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢（續(xù)）21（二）金融行業(yè)盈利能力逐步提高數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)庫二、金融行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢（續(xù)）22（三）互聯(lián)網(wǎng)金融方興未艾余額寶用戶數(shù)量突破1億，規(guī)模已突破5000億元。在余額寶等“寶寶”們的助推下，中國基金投資理財(cái)覆蓋率從2012年的3%迅速提升至2013年的6%，2014年更有可能超過12%，“基金理財(cái)”的人群在倍增。數(shù)據(jù)來源：天天基金網(wǎng)二、金融行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢（續(xù)）23各種業(yè)態(tài)代表企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀第三方支付支付寶、財(cái)付通、快錢、網(wǎng)銀在線、拉卡拉等250家獲得牌照、預(yù)付卡、互聯(lián)網(wǎng)支付、銀行卡收單等業(yè)務(wù)形態(tài)基本成熟，移動支付想象空間大P2P拍拍貸、人人貸、陸金所、宜信、翼龍貸、紅嶺創(chuàng)投等據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)P2P企業(yè)多達(dá)上千家，網(wǎng)絡(luò)P2P平臺超過200家中籌融資點(diǎn)名時(shí)間、淘夢網(wǎng)、眾籌網(wǎng)、天使匯等公益性眾籌為主，股權(quán)眾籌等其他模式在探索中，尚存法律風(fēng)險(xiǎn)虛擬貨幣火幣網(wǎng)、比特幣交易平臺、友聚惠等央行界定“比特幣”違法，限制國內(nèi)虛擬貨幣行業(yè)前景互聯(lián)網(wǎng)金融門戶格上理財(cái)、天天基金網(wǎng)、好買基金網(wǎng)、銅板街等金融網(wǎng)銷發(fā)展已數(shù)年，“余額寶模式”吸引互聯(lián)網(wǎng)巨頭爭相做互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)搜索引擎融360，好貸網(wǎng)等金融搜索引擎的興起使得市場進(jìn)入者快速增多，目前各種搜索引擎數(shù)量已達(dá)10余種個(gè)人理財(cái)工具挖財(cái)、隨手記、愛記賬等國內(nèi)個(gè)人理財(cái)工具約200多家，目前的發(fā)展良莠不齊產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)金融海爾、寶鋼、華潤等大型實(shí)業(yè)集團(tuán)開始發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)金融平臺與原有產(chǎn)業(yè)的結(jié)合和突破，這將成為互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展最快的領(lǐng)域征信新華信、上海資信、網(wǎng)信征信等征信平臺目前投資仍是藍(lán)海，征信企業(yè)存在整合空間金融大數(shù)據(jù)萬德、同花順、大智慧、貝格、私募通等金融大數(shù)據(jù)平臺已發(fā)展多年，但是金融大數(shù)據(jù)應(yīng)用仍然存在巨大發(fā)展空間。目前金融大數(shù)據(jù)平臺約有100余家二、金融行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢（續(xù)）242009-2016年中國P2P貸款交易規(guī)模第二部分

行業(yè)發(fā)展第三部分

投資邏輯第四部分

本次發(fā)行情況25第一部分

公司概況目錄住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)（權(quán)益未結(jié)面積1000多萬方）NAV=220億一級開發(fā)（總開發(fā)面積：1200多萬方）NAV=50億公司資產(chǎn)總估值：430億金融：NAV=130億地產(chǎn)NAV=270億資源、教育、PE等：NAV=30億一、公司資產(chǎn)價(jià)值26項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）30權(quán)益土地儲備(萬平方米）956二級808一級NAV（億元）270地產(chǎn)400地產(chǎn)+金融430全部資產(chǎn)凈值（NAV/總股本）4.31地產(chǎn)6.39地產(chǎn)+金融6.87全部樓面地價(jià)平均成本（元/m2）1040銷售均價(jià)（元/m2）11114（2014年上半年）二、地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展情況及估值2729（一）住宅開發(fā)資源區(qū)域分布二、地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展情況及估值

區(qū)域未結(jié)面積（萬平方米）權(quán)益未結(jié)面積（萬平方米）權(quán)益未結(jié)占比（%）上海78.8277.026.87%杭州88.4984.637.55%長三角其余城市1,003.31815.1972.72%沈陽、天津等城市144.22144.2212.86%合計(jì)1,314.841,121.06100.00%（二）海涂開發(fā)項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱權(quán)益占地面積（萬平方米）權(quán)益占地面積（萬平方米）啟東圓陀角項(xiàng)目100%4,000,0004,000,000溫州西灣項(xiàng)目51%8,060,0004,110,600合

計(jì)12,060,0008,110,600二、地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展情況及估值30注1：其中新湖中寶持股3.44%，新湖控股（新湖中寶持股48%）持股71.15%。三、金融業(yè)務(wù)持股情況及估值31金融行業(yè)分類公司名稱

持股比例投資成本（億元）期末賬面價(jià)值（億元）預(yù)期市值（億元）銀行盛京銀行股份有限公司6.82%4.5018.3325溫州銀行股份有限公司（待審批）13.96%13.30-15證券湘財(cái)證券有限責(zé)任公司37.59%（注1）--35期貨新湖期貨有限公司91.67%4.174.1730保險(xiǎn)陽光保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限公司（待審批）6.26%18.90-25金融數(shù)據(jù)上海大智慧股份有限公司（重組中）----合計(jì)---130銀行：盛京銀行股份有限公司32沈陽市第一家總部銀行，成立于1997年9月，其前身是沈陽市商業(yè)銀行，2007年2月經(jīng)國家銀監(jiān)會批準(zhǔn)更名為盛京銀行，并成為東北地區(qū)首家實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展的城市商業(yè)銀行。單位：億元銀行：溫州銀行股份有限公司33溫州銀行是溫州首家具有一級法人資格的地方性股份制商業(yè)銀行，也是目前溫州規(guī)模最大的股份制商業(yè)銀行。作為溫州地區(qū)具有一定經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營品牌的城市商業(yè)銀行，溫州銀行在溫州金融綜合改革中將發(fā)揮積極作用，并可能分享到金改的政策紅利。單位：億元證券：湘財(cái)證券股份有限公司湘財(cái)證券成立于1996年8月2日，2013年11月21日由有限責(zé)任公司整體變更為股份有限公司，并于2014年1月24日于全國股轉(zhuǎn)系統(tǒng)掛牌，證券代碼為430399，目前股本總額為31.97億元人民幣。34單位：億元期貨：新湖期貨有限公司35新湖期貨成立于1995年，注冊資本2.25億，凈資本5億元。2011年8月首批獲得期貨投資咨詢業(yè)務(wù)資格。擁有上海、鄭州、大連三家期貨交易所會員資格，中國金融期貨交易所交易結(jié)算會員資格。單位：億元保險(xiǎn)：陽光保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限公司36陽光保險(xiǎn)集團(tuán)是國內(nèi)七大保險(xiǎn)集團(tuán)之一，注冊資本67.1億元。集團(tuán)旗下主要擁有陽光財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司、陽光人壽保險(xiǎn)股份有限公司、陽光資產(chǎn)管理股份有限公司等多家專業(yè)子公司。截止2013年末，陽光保險(xiǎn)集團(tuán)總資產(chǎn)1026億元，較2012年末增加185.80億元，凈資產(chǎn)108.7億元，凈利潤1.11億元，償付能力充足率129%；2013年合并后總保費(fèi)收入371億元，同比增長12.9%；投資收益率5.9%，高于行業(yè)0.87個(gè)百分點(diǎn)。目前陽光保險(xiǎn)集團(tuán)國內(nèi)保險(xiǎn)行業(yè)綜合排名第八。四、公司投資亮點(diǎn)土地儲備成本低，具有較大的隱含價(jià)值和變現(xiàn)能力互聯(lián)網(wǎng)金控平臺快速構(gòu)建，新湖金控逐步成型募投項(xiàng)目進(jìn)展加速，收益良好37第二部分

行業(yè)發(fā)展第三部分

投資邏輯第四部分

本次發(fā)行情況38第一部分

公司概況目錄一、本次非公開發(fā)行股票方案39（一）發(fā)行底價(jià)發(fā)行底價(jià)為3.01元/股。（二）發(fā)行數(shù)量發(fā)行股票數(shù)量不超過182,700萬股（含182,700萬股）。（三）募集資金募集資金不超過55億元。（四）發(fā)行對象發(fā)行股票對象不超過10名投資者。（五）鎖定期發(fā)行股票鎖定期為12個(gè)月。

一、本次非公開發(fā)行股票方案（續(xù)）40（六）募集資金用途

本次發(fā)行募集資金總額不超過550,000萬元，扣除發(fā)行費(fèi)用后將用于以下項(xiàng)目：

序號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目投資總額（萬元）募集資金投入總額（萬元）1上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段580,478300,0002上海新湖?青藍(lán)國際677,807250,000合

計(jì)1,258,285550,000二、募投項(xiàng)目介紹41（一）上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段

1、項(xiàng)目情況要點(diǎn)

項(xiàng)目總投資：580,478萬元項(xiàng)目建設(shè)期：三期三標(biāo)段建設(shè)期為2005年下半年至2014年下半年；三期四標(biāo)段建設(shè)期為2014年上半年至2019年下半年。項(xiàng)目經(jīng)營主體：由控股子公司上海新湖開發(fā)經(jīng)營規(guī)劃占地面積：47,829平方米總建筑面積：199,904平方米（含地下面積）預(yù)計(jì)銷售額：799,281萬元二、募投項(xiàng)目介紹41

2、項(xiàng)目基本情況和市場前景

上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段地處上海市普陀區(qū)東新村地塊，東、南毗鄰蘇州河，北抵輕軌明珠線，西至東新支路及合德里地塊邊緣。該項(xiàng)目是上海市內(nèi)環(huán)線以內(nèi)最大的“365”舊城改造項(xiàng)目之一，也是普陀區(qū)“365”舊城棚戶區(qū)改造的重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，且緊靠蘇州河，景觀資源較好。（一）上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段（續(xù)）二、募投項(xiàng)目介紹（續(xù)）42（一）上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段（續(xù)）3、項(xiàng)目投資估算序號項(xiàng)目總額（萬元）1開發(fā)成本土地成本423,4842前期工程費(fèi)5,0903基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)7,8204建筑安裝工程費(fèi)78,1405配套設(shè)施費(fèi)4,7006開發(fā)間接費(fèi)33,2707小計(jì)552,5048經(jīng)營費(fèi)用15,9859管理費(fèi)用11,989總投資580,478二、募投項(xiàng)目介紹（續(xù)）43（一）上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段（續(xù)）4、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)項(xiàng)目總額（萬元）總銷售收入799,281營業(yè)稅金及附加64,459

其中：土地增值稅19,300開發(fā)成本552,504期間費(fèi)用27,974所得稅費(fèi)用38,586項(xiàng)目凈利潤115,758平均銷售凈利率（%）14.48整體投資收益率（%）19.94二、募投項(xiàng)目介紹（續(xù)）44（二）上海新湖?青藍(lán)國際

1、項(xiàng)目情況要點(diǎn)

項(xiàng)目總投資：677,807萬元項(xiàng)目建設(shè)期：一期建設(shè)期為2012年下半年至2015年下半年、

二期建設(shè)期為2015年下半年至2018年下半年