北京大興區(qū)地塊研究報告

北京大興區(qū)地塊研究報告2024-01-1PART1工程背景及市場研究宏觀市場分析房地產(chǎn)市場分析區(qū)域市場研究工程本體分析宏觀市場分析一、國家政策層面二、北京宏觀經(jīng)濟形勢基調(diào):抓緊建立住房保障體系基調(diào)：促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康開展基調(diào)：抑制局部城市房價過快上漲?關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知?出臺“10.22〞新政出臺松綁二套房營業(yè)稅征收5年減至2年?關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康開展的假設(shè)干意見?境外投資管理方法?出臺?關(guān)于進一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知??關(guān)于加強土地出讓收支管理的通知??調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知??流動資金貸款管理暫行方法?出臺?個人貸款管理暫行方法?出臺?加強房地產(chǎn)用地供給和監(jiān)管有關(guān)問題通知??關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的通知?“4.15新政〞出臺“9.29新政〞出臺基調(diào):嚴厲打壓“1.26〞國八條出臺上海繼重慶后開征房產(chǎn)稅上海繼重慶后開征房產(chǎn)稅“京十五條〞出臺前7個月6次上調(diào)準(zhǔn)備金率、3次加息7.12國務(wù)院常務(wù)會議“二三線城市〞也要限購7.26“新版滬四條〞發(fā)布，再次緊縮限購令8.2“四大行〞叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)8.16住建部二三線城市限購標(biāo)準(zhǔn)出爐10月佛山限購令松綁朝令夕改11月初中山出臺限價令…...政策風(fēng)向不斷轉(zhuǎn)換，樓市不能承受調(diào)控之重【市場解讀—2024年宏觀政策回憶】2024202420242024基調(diào):繼續(xù)抑制2024年政策持續(xù)收縮、市場下行【市場解讀—2024年宏觀政策回憶】政策回憶鼓勵自住消費，抑制投資，嚴控土地和房貸；政策針對性強，嚴控房價過快增長。10-12-2611-4-611-7-7金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點.金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點.金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點.金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點.存款利率：2.75存款利率：3存款利率：3.25存款利率：3.5貸款利率：5.81貸款利率：6.06貸款利率：6.31貸款利率：6.56一年期存貸款利率房企融資成本提高、融資渠道減少；購房者購房成本增加11-2-9新“國八條〞出臺，涵蓋限貸、限購、問責(zé)、交易稅四個方面?！熬┦鍡l〞出臺，被稱為史上最嚴厲“控需求〞政策。10-4-17二套首付50%；貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍；購置首套住房首不低于30%。11-01-2611-2-15召開的國務(wù)院會議指出，堅決不移的搞好房地產(chǎn)調(diào)控，進一步穩(wěn)固調(diào)控結(jié)果，促進房價合理調(diào)整。11-10-29金融政策回憶政治局堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖11-12-2911-11-30中國人民銀行

存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個百分點存款利率：2.12024年關(guān)已至，嚴風(fēng)格控之風(fēng)絲毫未減弱溫家寶總理：進一步穩(wěn)固房地產(chǎn)調(diào)控成果

將加快推進房產(chǎn)稅的實施財政部：溫家寶總理：首提下調(diào)房價，彰顯調(diào)控決心重申將加快推進房產(chǎn)稅的實施財政部：珠海：全國首個雙限令出臺〔限價、限購〕廣州增城：出臺所有住宅產(chǎn)品限價令中山：執(zhí)行期52天限價令出臺上海：預(yù)期繳納房產(chǎn)稅將按日加收滯納金要求銀行密切關(guān)注房地產(chǎn)貸款風(fēng)險銀監(jiān)會：2024年11月2024年11月2024年10月【市場解讀—2024年宏觀政策回憶】【市場解讀—2024年宏觀政策回憶】政策趨勢：繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，貨幣政策微調(diào)緩解調(diào)控壓力對房地產(chǎn)業(yè)而言，本輪房地產(chǎn)調(diào)控事關(guān)中央政府公信力和中國經(jīng)濟健康開展的大局，中央政治局會議近期定調(diào)2024年經(jīng)濟工作時明確表示“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸〞，預(yù)計限購、限價等行政性政策在2024年不會放松，土地制度完善、房產(chǎn)稅試點改革等長效機制建立也有可能落到實處。2024年11月底，央行近三年來首次下調(diào)存準(zhǔn)率，預(yù)計貨幣政策將在2024年繼續(xù)微調(diào)，其微調(diào)力度和節(jié)奏將是影響2024年房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵。宏觀調(diào)控持續(xù)收緊，力度之大、涉及面之廣遠超之前，價格開始下降，市場開始冷淡，弱市下，我們需要把握有限需求，強力應(yīng)對市場變化?！臼袌鼋庾x—2024年宏觀政策回憶】宏觀市場分析一、國家政策層面二、北京宏觀經(jīng)濟形勢全市地區(qū)生產(chǎn)總值與人均生產(chǎn)總值均呈增長趨勢財政：全市完成地方財政收入〔一般預(yù)算〕2353.9億元，比上年增長16.1%。其中，實現(xiàn)增值稅和營業(yè)稅210億元和855.4億元，分別增長16.8%和13.7%，實現(xiàn)企業(yè)所得稅和個人所得稅513.1億元和215.3億元，分別增長19.2%和21.1%。地方財政支出〔一般預(yù)算，含中央追加支出〕2716億元，增長17.1%。其中，用于教育、科學(xué)技術(shù)、社會保障和就業(yè)的支出分別增長22.9%、41.6%和18%數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局第一產(chǎn)業(yè)增加值124.3億元，下降1.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3323.1億元，增長13.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值10330.5億元，增長9.1%。三產(chǎn)業(yè)中第三產(chǎn)業(yè)所占份額最大，占70%以上，教育、文化、播送、電視、科學(xué)研究、衛(wèi)生、體育和社會福利事業(yè)經(jīng)濟開展較好數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局全市固定資產(chǎn)投資水平10、11月較前三季度回落，但整體經(jīng)濟前景樂觀1-11月，我市累計完成全社會固定資產(chǎn)投資5367.3億元，比上年同期增長14.2%〔從2024年起，根據(jù)國家統(tǒng)計局相關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計起點由50萬元調(diào)整至500萬元，上年同期數(shù)據(jù)進行了相應(yīng)調(diào)整〕，增速比1-10月回落0.8個百分點。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局全市常住人口為1961.9萬人，同2000年第五次全國人口普查相比，十年共增加604.3萬人，增長44.5%。平均每年增加60.4萬人。全市常住人口中，外省市來京人員為704.5萬人，占常住人口的35.9%截止2024年前全市常住人口數(shù)值呈增長趨勢數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局2024年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與社會消費品零售額均呈增長趨勢數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局結(jié)論：政策面：國家高層對新政態(tài)度堅決，短時間內(nèi)北京調(diào)控力度不會減弱；消費水平經(jīng)濟水平第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展較強，有力支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展政策面巨大的消費潛力是房地產(chǎn)加快開展的保證經(jīng)濟快速開展，人民生活水平不斷提高，大量財富人群，整體消費能力強PART1工程背景及市場研究宏觀市場分析房地產(chǎn)市場分析區(qū)域市場研究工程本體分析2024年北京住宅用地市場冷清，整體處于供過于求的狀態(tài)，地價下降趨勢明顯注：2024年1-11月供給1611.96萬㎡，成交面積960.38萬㎡【土地市場—住宅用地】2024年北京住宅用地供求大幅下降，推出和成交土地規(guī)劃建設(shè)面積環(huán)比2024年全年分別大幅下降28%、49%；環(huán)比2024年〔1-11月〕分別下降22%、22%，整體需求相對缺乏2024年樓面地價到達4943元/㎡，環(huán)比下降32%2024年土地市場供過于求狀況明顯，開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓?，樓面價也處于近兩年新低【土地市場—住宅用地】2月限購政策公布，土地市場競地?zé)岫认陆担?月住宅用地?zé)o成交，樓面持續(xù)走低，房企拿地積極性受到較大影響；第三季度市場逐漸企穩(wěn)，隨著政府推地量的加大，房企拿地信心開始增強，其中2024年8月、9月住宅用地供求有所上漲。限購政策2024年北京商品住宅市場供求均下降，購房者觀望態(tài)度濃厚【商品住宅市場—供求狀況】2024年截止到11月,北京商品住宅新增供給面積995萬㎡，環(huán)比2024年全年下降18.1%，環(huán)比2024年1-11月增加2%；2024年截止到11月,北京商品住宅成交面積741萬㎡，環(huán)比2024年全年下降33.2%，環(huán)比2024年1-11月下降22.2%2024年北京住宅存量逐步攀升，11月底存量到達123598套，創(chuàng)近三年新高【商品住宅市場—存量】2024年1-11月北京商品住宅成交存量呈逐步上升趨勢，受到限購影響未來仍有上升的可但與2024年12月的最高存量相比，仍有超過25000套的差距，如果市場政策向好去化難度不大。2024年6月-2024年11月，居住用地共成交土地102宗，規(guī)劃建面1675.04萬㎡：已上市土地18宗，規(guī)劃建面320.92萬㎡；未上市土地84宗，規(guī)劃建面1354.12萬㎡【商品住宅市場—潛在供給】數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)總供給量排名前三的均為遠郊區(qū)縣，占總規(guī)劃建面的51%，其中大興區(qū)最多為255.86萬㎡；北京城區(qū)內(nèi)的土地供給量仍然較少，充分表達了城區(qū)土地的稀缺性。2024年北京住宅用地市場供過于求的狀態(tài)，地價下降趨勢明顯，開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓?；北京商品住宅市場供求均下降，購房者觀望態(tài)度濃厚；北京住宅存量逐步攀升。北京房地產(chǎn)市場總結(jié)總而言之，政府嚴厲的調(diào)控手段，在北京房地產(chǎn)交易市場已經(jīng)顯示出明顯效果面對庫存壓力，目前北京在售的730個新建住宅工程中，98.8％的在售新盤價格停止上漲，而至少有116個工程價格明顯下降。PART1工程背景及市場研究宏觀市場分析房地產(chǎn)市場分析區(qū)域市場研究工程本體分析區(qū)域市場研究一、大興區(qū)域規(guī)劃二、大興房地產(chǎn)市場研究簡介：大興區(qū)位于北京市南部，東臨通州區(qū)，南臨河北省固安縣、霸縣等，西與房山區(qū)隔永定河為鄰，北接豐臺區(qū)、朝陽區(qū)。大興全境屬永定河沖擊平原，面積為1036平方公里，海拔13.4米-52米，屬暖溫帶濕潤大陸季風(fēng)氣候。年平均氣溫為11.6℃，年平均降水量556.4毫米。大興區(qū)概況——連接南中軸線，橫跨北京東部開展帶和西部生態(tài)帶，成為北京向華北地區(qū)輻射的前沿將北京打造成世界城市2024年2024年2024年2024年2050年中關(guān)村、CBD、金融街的逐漸成熟CBD東擴、“南城方案〞、首都國際第二機場等帶動北京全面開展近期遠期遠景伴隨著北京開展重心的南移、第二機場的建設(shè)，未來南城將步入高速開展的快車道城市定位：北京將開展定位瞄準(zhǔn)“世界城市〞，中心城區(qū)不斷升級完善，南城是城市未來打造重點；城市布局：北京目前已形成多點帶動的城市布局，未來將形成“兩軸兩帶多中心〞的城市格局；內(nèi)容來源于?北京城市總體規(guī)劃2024－2024??北京市2024年政府工作報告?開展定位：大興區(qū)和北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是首都戰(zhàn)略開展的新空間和推進新型城市化的主要著力區(qū)；經(jīng)濟支撐：北京市在2024-2024三年內(nèi)，將對城南地區(qū)投資超過500億元，加上帶動的社會投資，總投資將到達2900億元；產(chǎn)業(yè)落位：南城屬于首都產(chǎn)業(yè)開展空間格局“兩城兩帶、六高四新〞中的重要“一帶〞和“一高〞；新城建設(shè)：十二五〞時期，北京市將加快城市南部地區(qū)振興和崛起，重點建設(shè)開展亦莊-大興等新城。資料來源：?北京市促進城市南部地區(qū)加快開展行動方案?；?北京市大興區(qū)國民經(jīng)濟和社會開展第十二個五年規(guī)劃綱要?；本案一系列規(guī)劃利好在南城的落位，為南城未來開展提供了重要保障，工程迎來重要機遇亦莊新城：亦莊新城將進一步發(fā)揮承接首都人口轉(zhuǎn)移、功能疏解的重要作用，亦莊新城規(guī)劃人口規(guī)模為70萬～90萬人，同時預(yù)留到達百萬人口規(guī)模的空間；大興新城：大興新城將進一步提升產(chǎn)業(yè)中心功能，沿地鐵大興線加快布局開展生產(chǎn)性效勞業(yè)，2024年大興新城總?cè)丝诳刂圃?0萬人；新航程：新航城將通過根底設(shè)施建設(shè)帶動高端臨空產(chǎn)業(yè)集聚，提升城市國際水平和輻射帶動能力，加快城鄉(xiāng)一體化開展；南中軸：保護性開發(fā)，打造以生態(tài)修養(yǎng)和歷史文化為特色的功能軸線。工程處于南中軸與兩新城的交叉中心，承接各處開展利好，區(qū)位優(yōu)勢突出本案大興亦莊新航城南中軸工程周邊路網(wǎng)密布，與周邊聯(lián)接性強，出行便捷交通狀況：4號——大興線：安河橋北——天宮院L5號線：豆各莊——馬家灣——亦莊站——亦莊——舊宮——萬源路——東高地——南苑機場——南苑〔正在規(guī)劃中〕本案第二機場的建設(shè)，對未來區(qū)域的開展提升有很大利好第二機場建設(shè)形成的新空港經(jīng)濟效應(yīng)重點發(fā)展高端、高效、高輻射產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集約、集聚、循環(huán)發(fā)展，重點發(fā)展十大產(chǎn)業(yè)，六大產(chǎn)業(yè)園區(qū)；四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)裝備制造產(chǎn)業(yè)汽車制造產(chǎn)業(yè)三大新興產(chǎn)業(yè)新能源和新材料產(chǎn)業(yè)航空航天產(chǎn)業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)三大支撐產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)科技創(chuàng)新服務(wù)業(yè)都市產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)資料來源：大興區(qū)國民經(jīng)濟和社會開展第十二個五年規(guī)劃綱要大興以高新產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)輻射力強，布局合理，未來開展前景看好本案北部都市產(chǎn)業(yè)區(qū)——重點建設(shè)大興新城綜合功能區(qū)、京南物流基地、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)周邊商務(wù)中心區(qū)東部現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)——重點建設(shè)北京采育經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、安定精細化工基地和北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)配套區(qū)中部文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)——重點建設(shè)新媒體產(chǎn)業(yè)基地，開展影視編播制作、數(shù)字動漫設(shè)計等為特色的新媒體產(chǎn)業(yè)西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)——重點建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)大興生物醫(yī)藥基地、榆垡國家級農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)示范基地、榆垡萬畝生態(tài)旅游區(qū)、永定河生態(tài)旅游區(qū)本案工程位于北部都市產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，未來潛在就業(yè)人口巨大，為工程帶來了大量潛在客群區(qū)域市場研究一、大興區(qū)域規(guī)劃二、大興房地產(chǎn)市場研究大興區(qū)域綜合指標(biāo)：GDP與常住人口情況均為增長趨勢隨著近幾年大興區(qū)產(chǎn)業(yè)的快速開展，促使大興人口快速增長2024底，大興區(qū)常住人口首次突破百萬，人口增長幅度高達12.17%，這與大興輕軌正式規(guī)劃施工建設(shè)是密不可分的，2024年人口到達136.5萬人，增長17.77%2024-2024年大興區(qū)經(jīng)濟增長迅速，GDP年度漲幅在10%2024-2024年大興區(qū)人口變化比照近年大興住宅土地成交規(guī)劃面積逐年增加，09年到達頂峰，11年供求大幅下降政府加大對城南的開發(fā)力度及交通狀況的極大改善，促進了南城價值的大幅度提升。其土地成交建面也是逐年上升，11年受政策影響，熱度有所下降。2024—2024年大興土地成交量走勢圖〔萬㎡〕2024—2024年，大興區(qū)土地成交價格平均漲幅為47.48%，07、09年漲幅較為迅猛2024—2024年大興區(qū)土地成交均價走勢圖〔萬㎡〕〔元/㎡〕2024-2024年大興住宅市場銷售面積走勢圖2024-2024年大興區(qū)住宅市場年均銷售面積漲幅約為30%〔年份〕〔萬㎡〕2024—2024年大興住宅市場成交均價走勢圖2024—2024年北京房地產(chǎn)成交均價漲幅率為29%〔年份〕〔元/㎡〕結(jié)論大興線、未來輕軌L5的規(guī)劃，使工程的通達性和輻射性大為增強大興的產(chǎn)業(yè)布局，亦莊的開展，給工程開展帶來大量的潛在客戶需求首都第二機場的建設(shè)，南部空港經(jīng)濟的開展，對工程開展提供較大利好“南城方案〞的出臺，帶來了大量投資，工程迎來開展的重要機遇2024年受政策影響，大興區(qū)域規(guī)劃面積下降明顯，銷售面積及成加價漲幅放緩PART1工程背景及市場研究宏觀市場分析房地產(chǎn)市場分析區(qū)域市場研究工程本體分析亦莊開發(fā)區(qū)CBD大興線五環(huán)線大興新城六環(huán)線大興工業(yè)區(qū)亦莊線南中軸路第二機場大興區(qū)域商品房成交變化走勢統(tǒng)計(大興區(qū))日期數(shù)量面積(萬㎡)均價2010年12月324027.92176792011年1月115612.2188132011年2月8136.3216862011年3月6835.77217552011年4月6906.3188432011年5月9398.32192262011年6月119111.43169232011年7月7979.79185742011年8月119521.71173362011年9月8049.77201752011年10月95310.88190792011年11月98111.9616275具監(jiān)測統(tǒng)計北京市大興區(qū)域2024年12月至2024年11月總體去化量13442套，142.35萬平米，平均月去化率1120套，月均去化面積12萬平米，全年成交均價18864元/平米。2024年北京市場去化率統(tǒng)計-大興大興競品工程盤點截至2024年12月1日，北京市大興區(qū)監(jiān)測中工程統(tǒng)計共38個，其中新工程9個，已在售工程25個，待售工程5個，考慮目前產(chǎn)品情況及2024年市場狀況因素，可能與4號線孔雀大衛(wèi)城形成客戶分流的產(chǎn)品據(jù)不完全統(tǒng)計至少11項。【區(qū)域市場—大興】大興競品工程盤點【區(qū)域市場—大興】

北京市大興區(qū)域重點樓盤2011年貨量統(tǒng)計（時間2010.12-2011.11）序號項目名稱供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積（萬/㎡）簽約套數(shù)簽約面積簽約均價貨值（億）存量（萬㎡）1金地仰山81310.8552369233.91923613.323.932中建·國際港2062.69465901.76180831.072.13富力丹麥小鎮(zhèn)3624.8225133687113903.841.464旭輝御府1301.76658821.61183781.620.925紅木林1