樂陵市百盛達(dá)項目市場研究報告

謹(jǐn)呈：樂陵磐古房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

樂陵市百盛達(dá)工程市場研究報告2024.8.10寫在匯報之前的話……?孫子兵法?開篇曰：“夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也〞；古人又云：“凡事預(yù)那么立，不預(yù)那么廢〞，其“廟算〞、“預(yù)〞均指的是謀略。這些都說明：凡事應(yīng)先謀略，才可能到達(dá)成功之此岸。對投資額巨大，運(yùn)作周期長，可變因素多的房地產(chǎn)行業(yè)，其事前謀略與籌劃有著非常重要的意義。

此次受樂陵磐古房地產(chǎn)開發(fā)有限公司信任和委托，我們承接了百盛達(dá)地產(chǎn)工程的前期調(diào)研工作，專門設(shè)置了工程專案小組，配備了市場調(diào)研和營銷籌劃專業(yè)人員。為此，我們數(shù)次進(jìn)入駐樂陵市，對該區(qū)域房地產(chǎn)市場進(jìn)行較為廣泛的市場調(diào)查，對宏觀房地產(chǎn)市場及區(qū)域市場調(diào)查的資料進(jìn)行了科學(xué)分析和研究，為本工程的營銷籌劃提供了翔實可信的市場依據(jù)。本報告書旨在通過真實的調(diào)研數(shù)據(jù)結(jié)合當(dāng)前市場情況，對此工程作出初步的：市場定位、產(chǎn)品定位、價格定位、客戶定位；為后期全程營銷工作的開展打好前站工作。以專業(yè)化的視角和操盤為貴公司后期的產(chǎn)品銷售提供保障。序言展燁豪為地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)簡介展燁豪為地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)簡介一展燁豪為展燁豪為房地產(chǎn)投資運(yùn)營籌劃機(jī)構(gòu)成立于2024年6月，是一家集地產(chǎn)工程投資分析、土地運(yùn)作、產(chǎn)品籌劃、融資籌劃、工程規(guī)劃、營銷籌劃、銷售代理、品牌推廣、廣告效勞于一身的房地產(chǎn)綜合效勞提供商。展燁豪為房地產(chǎn)營銷籌劃公司堅持為終端客戶效勞的理念，在吸收國際專業(yè)房地產(chǎn)流通效勞模式精華的根底上，結(jié)合中國外鄉(xiāng)化特色，通過效勞功能的充實、效勞板塊的互動和效勞體系的完善，創(chuàng)立符合市場的效勞模式，目前已經(jīng)形成了從市場研究、產(chǎn)品籌劃到營銷推廣、銷售執(zhí)行，以及資源整合的全程營銷籌劃銷售代理的效勞體系，可以為客戶提供全面的、系統(tǒng)的營銷效勞。展燁豪為地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)簡介二企業(yè)文化展燁豪為地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)簡介3:效勞框架綜合效勞是客戶相關(guān)，技術(shù)相關(guān)，市場相關(guān)的多種專業(yè)效勞的組合與協(xié)同。展燁豪為綜合效勞：一站效勞—資源共享—快速響應(yīng)運(yùn)營—籌劃—銷售—廣告—參謀展燁豪為地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)簡介4:效勞模式1全程代理效勞2整合推廣效勞3全程參謀效勞5規(guī)劃參謀效勞4銷售代理效勞效勞模式展燁豪為地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)簡介1全程代理效勞業(yè)務(wù)概述展燁豪為致力于實現(xiàn)房地產(chǎn)流通效勞領(lǐng)域的專業(yè)化、渠道化、品牌化經(jīng)營，創(chuàng)新效勞產(chǎn)品和渠道，讓終端顧客低本錢地享受高性價比的房產(chǎn)，謀求開發(fā)商顧客、終端顧客和展燁豪為的共贏。憑借多年的市場操作經(jīng)驗積累，代理業(yè)務(wù)逐步形成了為房地產(chǎn)開發(fā)過程提供工程選取、地塊研究、可行性分析、建筑籌劃、營銷籌劃、銷售代理等一站式地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)效勞鏈。目前，展燁豪為已在濟(jì)南、青島、德州、天津、煙臺、泰安、濰坊、臨沂等10多個城市工程的代理業(yè)務(wù)。效勞內(nèi)容住宅/寫字樓/商鋪等領(lǐng)域提供以下效勞全程籌劃代理:營銷籌劃、銷售代理等方面綜合效勞?；I劃效勞:根據(jù)開發(fā)商需求和階段，提供市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、客戶定位、物業(yè)物業(yè)開展建議、營銷策略、形象宣傳及包裝方案、廣告推廣策略、價格方案、品牌戰(zhàn)略等籌劃效勞。銷售代理:銷售管理：銷售架構(gòu)、銷售制度及相關(guān)流程、人員組織、培訓(xùn)、日常銷售管理銷售實施：銷售通路建立、置業(yè)參謀效勞、銷售活動、售后效勞。價格策略：定價體系、銷售控制、價格制定與調(diào)整；銷售進(jìn)程控制：進(jìn)度把握、銷售節(jié)奏、房源控制、氣氛維持階段性銷售策略：階段性推廣主題、相關(guān)銷售策略、推廣效果反響展銷會銷售運(yùn)作：展銷會流程、活動措施展燁豪為地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)簡介2整合推廣效勞業(yè)務(wù)概述展燁豪為強(qiáng)大而豐富的營銷籌劃和銷售資源平臺，為廣告效勞提供了精準(zhǔn)的市場導(dǎo)向和案例支持。不同于一般的單一廣告效勞模式，展燁豪為廣告效勞在堅持高水平專業(yè)創(chuàng)作的同時，更可以為客戶提供從市場、產(chǎn)品、銷售等方面的人力資源支持，以及大量相同或相似著名案例的借鑒與分析，從而使得廣告?zhèn)鞑ズ徒K端執(zhí)行更具實效性和全面性，以實現(xiàn)推廣本錢利用最大化的目的。展燁豪為廣告主要由其下屬機(jī)構(gòu)——展燁傳媒主力承擔(dān)。展燁傳媒伴隨展燁豪為品牌一路走來，歷時數(shù)載，現(xiàn)已成為展燁豪為效勞體系中極具創(chuàng)造性和戰(zhàn)斗力的環(huán)節(jié)。展燁傳媒堅持用專業(yè)和責(zé)任效勞客戶，成功整合推廣多個地產(chǎn)工程，海納商業(yè)、住宅不同類型，取得了良好的業(yè)內(nèi)口碑。效勞內(nèi)容a)

工程營銷環(huán)境分析b)

工程整合傳播策略c)

市場競爭性環(huán)境分析d)

目標(biāo)客群定位與分析e)

工程傳播定位策略f)

工程核心廣告語提煉g)

廣告投放的媒體分析及組合策略h)

推廣進(jìn)程控制及實施策略i)

工程案名、LOGO及根底VI系統(tǒng)設(shè)計j)

平面廣告創(chuàng)意、設(shè)計、制作k)

沙盤展示形象設(shè)計l)

影視廣告的創(chuàng)意表現(xiàn)及制作〔制作費用另計〕m)

形象樣板房的氣氛設(shè)計n)

各種營銷推廣活動所需設(shè)計工作o)

工程推廣和企業(yè)形象設(shè)計所需相關(guān)圖片的拍攝工作展燁豪為地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)簡介3全程參謀效勞業(yè)務(wù)概述展燁豪為采用模塊化、柔性化的效勞方式為開發(fā)商提供全套的籌劃效勞，可為不同客戶量身定做，滿足不同客戶的個性化效勞需求。展燁豪為憑借多年市場開發(fā)經(jīng)驗優(yōu)勢，聚集山東省內(nèi)幾十個成功案例經(jīng)驗，以普及全省各地數(shù)萬客戶〔包括近萬名成功置業(yè)者〕的海量數(shù)據(jù)庫資源為根底，通過數(shù)十名業(yè)界精英的深厚理論與豐富經(jīng)驗，可為客戶提供“一條龍〞式全程參謀效勞。此外，展燁豪為在長期運(yùn)營中與房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的國內(nèi)外、省內(nèi)外主要專業(yè)品牌效勞商建立了良好的協(xié)作關(guān)系，可為開發(fā)企業(yè)及各級政府提供質(zhì)優(yōu)價惠的效勞，能夠進(jìn)一步為開發(fā)企業(yè)與各級政府的土地成功運(yùn)營提供保障。效勞內(nèi)容a)

市場調(diào)查及可行性分析b)

工程定位與概念設(shè)計c)

投資測算及經(jīng)濟(jì)可行性d)

產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計建議e)

企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃f)

工程資本運(yùn)營戰(zhàn)略g)

工程營銷戰(zhàn)略h)

土地招商運(yùn)營戰(zhàn)略i)

城市土地規(guī)劃籌劃j)

城市文化資本運(yùn)營戰(zhàn)略規(guī)劃k)

城市區(qū)域運(yùn)營戰(zhàn)略規(guī)劃l)

企業(yè)CI戰(zhàn)略規(guī)劃等m)

旅游地產(chǎn)籌劃n)

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)籌劃o)

房地產(chǎn)金融融資方案籌劃展燁豪為地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)簡介4銷售代理效勞銷售代理：銷售管理銷售架構(gòu)、銷售制度及相關(guān)流程、人員組織、培訓(xùn)、日常銷售管理銷售實施：銷售通路建立、置業(yè)參謀效勞、銷售活動、售后效勞價格策略：定價體系、銷售控制、價格制定與調(diào)整銷售進(jìn)程控制：進(jìn)度把握、銷售節(jié)奏、房源控制、氣氛維持階段性銷售策略：階段性推廣主題、相關(guān)銷售策略、推廣效果反響展燁豪為地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)簡介5規(guī)劃參謀效勞業(yè)務(wù)概述及效勞內(nèi)容A:規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書的編寫指導(dǎo)1、規(guī)劃設(shè)計之甲方要求篇2、現(xiàn)狀市政、設(shè)備等根底技術(shù)條件篇。3、規(guī)劃設(shè)計的設(shè)計深度和技術(shù)要求篇。4、規(guī)劃設(shè)計的設(shè)計工作管理篇。B:規(guī)劃設(shè)計方案、建筑設(shè)計方案跟蹤評價效勞

1、與規(guī)劃設(shè)計對接規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書2、對規(guī)劃設(shè)計初步方案評價3、對修改的規(guī)劃設(shè)計方案評價4、對終稿規(guī)劃設(shè)計方案評價C:施工圖設(shè)計任務(wù)書的編寫指導(dǎo)1、施工圖設(shè)計之甲方要求篇 2、現(xiàn)狀市政、設(shè)備等根底技術(shù)條件篇。3、圖紙質(zhì)量、設(shè)計深度、技術(shù)要求篇。4、施工圖設(shè)計的設(shè)計工作管理篇。D:園林景觀規(guī)劃建議

1、建議原那么

2、建議邏輯

3、建議方案展燁豪為地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)簡介5經(jīng)典案例與合作單位A全程籌劃效勞企業(yè)與工程1山東萬華全福房地產(chǎn)有限公司濟(jì)南華福國際：40萬平方米住宅工程2濟(jì)南四建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司萬盛園小區(qū)：20萬平方米住宅工程3山東聯(lián)盛置業(yè)有限公司尚峰尚水旅游度假村：5萬平方米山景園林社區(qū)4德州恒森置業(yè)有限公司上禹周源孝和文化主題社區(qū)：28萬平方米住宅工程5德州錦川置業(yè)有限公司錦川尚郡：9.8萬平方米住宅工程6：北京嘉稷投資有限公司城墅：15萬平方米花園洋房工程B：營銷籌劃企業(yè)與工程1濟(jì)南外海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司外海西子城市花園，30萬平方米住宅工程的營銷籌劃與整合推廣效勞2天津濱海世紀(jì)投資開展有限公司靜海幸福新天地，11萬平方米住宅工程營銷籌劃與整合推廣效勞3天津中濱置業(yè)有限公司上東壹街，3.2萬平方米商業(yè)工程營銷籌劃效勞4天津新華投資EOD總部港，50萬平方別墅工程營銷籌劃效勞5濟(jì)南藍(lán)石置業(yè)有限公司藍(lán)石西湖，40萬平方米住宅工程整合推廣效勞6魯商置業(yè)沂龍灣，120萬平方米住宅工程形象系統(tǒng)設(shè)計鳳凰城，60萬平方米住宅工程形象系統(tǒng)設(shè)計展燁豪為地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)簡介C:局部整合推廣工程1青島康大·鳳凰國際2青島觀瀾軒3青島銳城4臨沂央?yún)^(qū)國際5德州上禹周源6德州城墅7德州錦川尚郡展燁豪為地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)簡介樂陵市百盛達(dá)工程市場研究報告樂陵市百盛達(dá)工程市場研究報告匯報內(nèi)容NO1?市場分析篇?NO2?市場定位篇?NO3?營銷策略篇?樂陵市百盛達(dá)工程市場研究報告NO4?整合推廣篇?NO1市場分析篇百盛達(dá)-----NO1市場分析篇

三樂陵房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

四市場供給分析五市場需求分析

一樂陵概況二樂陵經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及開展趨勢分析樂陵市場環(huán)境分析百盛達(dá)-----NO1市場分析篇一棗城—樂陵：魯西北的區(qū)域性中心城市之一。自然地理環(huán)境：

樂陵位于山東西北部，魯冀兩省交界處，距渤海直線距離50公里，地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈。現(xiàn)轄8鎮(zhèn)4鄉(xiāng)4個街道辦事處，總面積1237.2平方公里，耕地面積102萬畝，總?cè)丝?5萬。

樂陵地理位置優(yōu)越，處于北京、天津、濟(jì)南、泰安等城市構(gòu)成的南北走向經(jīng)濟(jì)龍脈的中心位置，是山東的北大門和主要進(jìn)京門戶。205國道和4條省級干線公路縱橫穿越，80公里半徑范圍內(nèi)，分別與京滬鐵路、京福高速公路、黃驊港、濟(jì)南機(jī)場相接，交通條件十分優(yōu)越。

人文歷史環(huán)境：樂陵歷史悠久，文化燦爛，是華夏龍山文化發(fā)祥地之一，于公元前202年置縣。1988年撤縣換市。境內(nèi)有龍山文化、明代文廟大成殿、魏王城等多處古文化遺址。這里曾養(yǎng)育出彌衡、抗日名將宋哲元等一批彪炳史冊的歷史杰出人物。是國家命名的“金絲小棗之鄉(xiāng)〞。百盛達(dá)-----NO1市場分析篇從幾個主要指標(biāo)看樂陵宏觀經(jīng)濟(jì)開展2009年數(shù)據(jù)增長率備注GDP（億元）120.3316.80%國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步提升人均GDP（元）2366317.10%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例15.7:50.4:33.9產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加趨于合理化固定資產(chǎn)投資（億元）68.6128.40%房地產(chǎn)投資比例進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)開展水平、人民生活水平快速提高，居民住房水平相對滯后，樂陵房地產(chǎn)市場尚有較大開展空間。但近兩年內(nèi)開發(fā)力度加強(qiáng)，地產(chǎn)市場的競爭壓力也日益增加。百盛達(dá)-----NO1市場分析篇

三樂陵房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

四市場供給分析五市場需求分析

一樂陵概況二樂陵經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及開展趨勢分析樂陵市場環(huán)境分析百盛達(dá)-----NO1市場分析篇指標(biāo)2：人均GDP連續(xù)三年人均國民生產(chǎn)總值指標(biāo)1：GDP連續(xù)三年國民生產(chǎn)總值二樂陵經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及開展趨勢分析百盛達(dá)-----NO1市場分析篇2024年，全市各級進(jìn)一步強(qiáng)化固定資產(chǎn)投入意識，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，著力提高投資效益。加大投資力度，以市場為導(dǎo)向，全社會固定資產(chǎn)投資完成68.61億元，同比增長28.4%。07年實施50萬以上的固定資產(chǎn)投資工程121個，累計完成投資56.6億元，同比增長27.9%。07年施工房屋面積775864平方米，其中住宅239354平方米；竣工房屋面積600251平方米，其中住宅167961平方米。隨著城市經(jīng)濟(jì)的開展，城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，居民收入水平的提高以及對房產(chǎn)的需求不斷增加，固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)投資的比例進(jìn)一步加大。房地產(chǎn)市場也在03年開始起步以來，逐步由正規(guī)走向成熟。指標(biāo)3：固定資產(chǎn)投資連續(xù)三年固定資產(chǎn)投資百盛達(dá)-----NO1市場分析篇2024年三產(chǎn)結(jié)構(gòu)為：15.7:50.4:33.9，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加趨于合理化，第二產(chǎn)業(yè)一直是樂陵的支柱產(chǎn)業(yè)，而第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)不斷遞增的趨勢，三大產(chǎn)業(yè)相互促進(jìn)，構(gòu)筑形成了以工業(yè)為主導(dǎo)、三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)開展的經(jīng)濟(jì)格局。樂陵經(jīng)濟(jì)的健康快速開展，為樂陵房地產(chǎn)市場的快速開展奠定了根底。隨著人民生活水平的迅速提高，對住房質(zhì)量的要求和層次也逐步升級，商品房住宅市場的投資潛力逐步顯現(xiàn)。指標(biāo)4：固定資產(chǎn)投資百盛達(dá)-----NO1市場分析篇

總體來說，樂陵市的經(jīng)濟(jì)開展水平快速增長，人們的生活消費水平顯著提高，隨著整個城市的經(jīng)濟(jì)開展，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場產(chǎn)品也在逐漸升級換代，來滿足當(dāng)?shù)鼐用竦男枨蟆Ｐ碌母咂焚|(zhì)社區(qū)的不斷涌現(xiàn)必將帶動整個城市的房地產(chǎn)開展水平。可以說，經(jīng)濟(jì)的快速開展給樂陵的房地產(chǎn)市場注入了新的動力，市場投資前景廣闊，但同時也蘊(yùn)藏著劇烈的競爭。據(jù)市場調(diào)查了解，高收入階層集中在機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、局部工業(yè)企業(yè)中高層管理人員、以及局部個體私營工商業(yè)主。政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的中高層管理人員是最具購置力的客戶群，收入遠(yuǎn)高于樂陵市平均工資水平,目前他們一般都對目前的居住狀態(tài)不是十分滿意,為改善居住條件而二次置業(yè)。值得注意的是：年輕的消費群體也逐漸成為樂陵的主流客戶。據(jù)統(tǒng)計，華樂集團(tuán)、泰山體育產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、希森三和集團(tuán)、國強(qiáng)集團(tuán)，四個企業(yè)普通職工月工資均在1100元以上；金麒麟集團(tuán)職工平均月工資在1500元以上。這局部客戶有著旺盛的購置力和有效需求，在未來2-3年內(nèi)的購房群體中占有舉足輕重的地位。同時當(dāng)?shù)匦⌒退綘I商業(yè)興旺，一局部私營業(yè)主收入較高，他們也是購房客群中的重要組成局部。小結(jié)百盛達(dá)-----NO1市場分析篇

三樂陵房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

四市場供給分析五市場需求分析

一樂陵概況二樂陵經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及開展趨勢分析樂陵市場環(huán)境分析百盛達(dá)-----NO1市場分析篇樂陵作為一個縣級城市，房地產(chǎn)市場起步較晚，大約04年才取消福利分房和集資建房，商品房市場的開展略微滯后于全國和山東總體房地產(chǎn)市場的開展。早期開發(fā)的商品房主要是外商投資的工程，雖然現(xiàn)在看來，這些產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品設(shè)計等方面都比較落后，且有一定的區(qū)域產(chǎn)品特征，但對當(dāng)時樂陵房地產(chǎn)市場和消費者觀念的沖擊是巨大的。也就是從這個時候開始，受到其他地區(qū)房地產(chǎn)開展的影響和沖擊，樂陵的房地產(chǎn)市場的開始快速起步，一局部外鄉(xiāng)開發(fā)商開始有所動作，如國強(qiáng)集團(tuán)，樂陵市房管局，大乾房地產(chǎn)地產(chǎn)等等。他們本身土地本錢較低，搭借政府的對房地產(chǎn)的政策扶持東風(fēng)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開始異軍突起。大環(huán)境的改變促使樂陵房地產(chǎn)市場開展駛?cè)肟燔嚨溃侥壳盀橹?0余個商品房工程應(yīng)運(yùn)而生。與此同時房產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的競爭變數(shù)，局部專業(yè)銷售代理公司〔如濟(jì)南萬達(dá)行，天隆營銷籌劃等〕開始進(jìn)入這個市場，循規(guī)蹈矩、按部就班的房地產(chǎn)市場逐漸有了市場炒做的概念和專業(yè)營銷的思路。一、樂陵房地產(chǎn)市場開展概況三樂陵房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析百盛達(dá)-----NO1市場分析篇

目前樂陵房地產(chǎn)市場投資量增長較快，建設(shè)規(guī)模連年突破，開發(fā)量大幅度增加，房價上漲速度較快。2024年樂陵房地產(chǎn)開展的一大典型特征是：開發(fā)量繼續(xù)增大，競爭加劇。隨著一批專業(yè)化籌劃代理公司、規(guī)劃公司和物業(yè)管理公司的參加，特別是幾個新興小區(qū)的建設(shè)，例如英倫灣·國強(qiáng)花園，無論是在產(chǎn)品設(shè)計、小區(qū)景觀規(guī)劃、物業(yè)管理，還是在宣傳推廣，市場炒作方面，帶動了樂陵房地產(chǎn)住宅市場的開展，引領(lǐng)樂陵的新的置業(yè)消費觀念。未來工程的產(chǎn)品設(shè)計以及配套設(shè)施等綜合質(zhì)素必須以現(xiàn)有市場產(chǎn)品為基準(zhǔn)點，只有在此根底上不斷追求完善和差異化，才能在市場上找到新的突破點，贏得市場的認(rèn)可。二、樂陵房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀百盛達(dá)-----NO1市場分析篇A:產(chǎn)品設(shè)計相對保守從建筑形式上來看，現(xiàn)有的市場供給依然是以5+1或6+1多層住宅為主；幾個大型社區(qū)雖然在規(guī)劃中有小高層，但目前投放市場量很小，試探市場。建筑風(fēng)格單一，以簡約實用的現(xiàn)代風(fēng)格為主，西方和歐式建筑元素較少，缺乏大膽創(chuàng)新，具有東方特色的歐式建筑風(fēng)格是市場的空白點；建筑外立面設(shè)計相對保守，線條缺乏流暢，外立面色彩樸實無華?！矆D為某小區(qū)樓座外立面〕B:規(guī)劃設(shè)計與物業(yè)管理水平相對落后在景觀園林設(shè)計方面，還停留在較為初級的階段，表現(xiàn)為局部的綠地、樹木等點的設(shè)計，缺乏軸、線的連接，缺乏整體布局的特征。即使是幾個較為大型的社區(qū)，如，英倫灣·國強(qiáng)花園景觀設(shè)計也沒有突出的景觀亮點。綜合市場現(xiàn)有在售樓盤的整體情況，目前樂陵的房地產(chǎn)住宅市場呈現(xiàn)出以下特點：三、樂陵的房地產(chǎn)住宅市場特點：1.產(chǎn)品特點百盛達(dá)-----NO1市場分析篇C:營銷水平參差不齊目前，盛世萬方、易達(dá)行等幾家房產(chǎn)代理公司已進(jìn)駐樂陵，他們的現(xiàn)場銷售相對專業(yè)一些，對售樓處包裝及工程圍擋都有較好的利用。而原有的一些售樓處，銷售人員的素質(zhì)相對不高，對工程的數(shù)據(jù)、理解較淺，缺乏對市場應(yīng)有的了解與判斷，在待人接物方面，缺乏禮節(jié)標(biāo)準(zhǔn)；同時，售樓處的布置較為單一，缺乏應(yīng)有的功能區(qū)域。〔福瑞家園售樓處〕2.產(chǎn)品特點百盛達(dá)-----NO1市場分析篇〔大多數(shù)售樓處形象〕〔局部工程的圍擋廣告都沒有充分利用〕D:推廣渠道受限包裝效果一般樂陵作為一個縣級市，市場上的主流宣傳媒體較少，推廣渠道的選擇比較窄宣傳推廣渠道主要依靠工地圍擋、戶外廣告及告知性的報紙廣告、派單、DM單、夾報、當(dāng)?shù)仉娨暸_的廣告等方式，且廣告設(shè)計水平相對較低，缺乏有創(chuàng)意的設(shè)計。需要引起重視的是：小城市的口碑傳播、老客戶的宣傳帶動也是非常重要的信息傳播途徑，充分利用好老客戶資源將是一個在市場競爭中制勝的利器。百盛達(dá)-----NO1市場分析篇E:多層易接受，小高層、高層銷售較困難。由于受傳統(tǒng)的消費習(xí)慣影響，認(rèn)為住多層比住小高層、高層更實惠，且認(rèn)為上下樓梯比高層方便。F:消費理念需要加以引導(dǎo)，對附加本錢較為看重。消費者對戶型的需求僅停留在滿足型的居住層面，而對住房平面內(nèi)動靜、干濕、私密性等功能區(qū)分方面認(rèn)識較為淺顯。對物業(yè)管理、居住理念缺乏認(rèn)同感。對物管收費持反對態(tài)度，認(rèn)為增加了生活本錢。居住理念缺乏認(rèn)同感。G:價格提升難度較大。在調(diào)查過程中，樂陵市的居民認(rèn)為樂陵樓盤的價格在2000-2200元/㎡之間是合理的，如果超過2200元/㎡，那么銷售阻力陡增。H:物業(yè)管理水平較低。區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理水平較低，消費者對物業(yè)管理認(rèn)同感較低。I:經(jīng)濟(jì)適用房和“城中村〞建設(shè)沖擊房地產(chǎn)市場。

百盛達(dá)-----NO1市場分析篇03-07年是樂陵的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的開展時期，那個時期的房地產(chǎn)受國家宏觀調(diào)控的影響較?。?8年整個房地產(chǎn)市場受國家宏觀調(diào)控經(jīng)歷了一個大的調(diào)整期。09年樂陵房地產(chǎn)市場迎來快速的開展時期，房價上升幅度大，速度快；未來兩年內(nèi)樂陵房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供給量會有所增加，隨著居民對生活品質(zhì)的要求，新的建筑和產(chǎn)品設(shè)計理念會在融入此市場，房價應(yīng)該穩(wěn)中有升，但由于受國家宏觀政策影響以及消費承受能力的限制，價格上漲空間較小，升幅不會很大。住宅市場開展方向與整個城市的開展方向一致，開元大道是城市新的開展方向；中部區(qū)域生活配套齊全，商業(yè)相對興旺；西部棗城大街，交通便利，將西部開發(fā)區(qū)與市區(qū)連接在一起。工程位置處于城市整體中西部區(qū)域，緊鄰棗城大街與開元大道，也緊靠樂陵城市CBD,市場開展?jié)摿^大。從市場供需狀況來看：由于房價一直居高不下，同時受到國家宏觀調(diào)控的影響，現(xiàn)在的樂陵市場出現(xiàn)的樓盤相對過?，F(xiàn)象。一方面最近兩年樂陵推出“城中村〞建設(shè)方案，樓房建成之后，原有的城市“村民〞可以獲得相應(yīng)的面積補(bǔ)償，且購置價格較低；另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)也很大程度上沖擊了商品房市場，挖走了局部潛在客戶群。未來1-2年內(nèi)，受到土地供給現(xiàn)狀的影響，目前工程所在地小區(qū)域范圍內(nèi)商品房供給量較大，價格相對較低，后期住宅和商鋪的價格將呈現(xiàn)出走高的趨勢。

四、樂陵房地產(chǎn)市場開展預(yù)測從產(chǎn)品供給來看：樂陵住宅產(chǎn)品將不斷升級，逐漸縮小與其他相對成熟地區(qū)住宅的差距；從供給的戶型上看，三室兩廳、兩室兩廳，80-130㎡的戶型仍將是市場供給的主力戶型，90-120㎡的戶型將逐漸成為主流戶型。戶型設(shè)計逐步實現(xiàn)優(yōu)化組合，功能分區(qū)將更加趨于合理，充分表達(dá)以人為本的設(shè)計理念。百盛達(dá)-----NO1市場分析篇目前樂陵房地產(chǎn)市場整體還處于一個起步的上升階段，具體表現(xiàn)在產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計、推廣還處在一個相對較低的層次，產(chǎn)品同質(zhì)化明顯，個性化的物業(yè)及突出的高檔物業(yè)數(shù)量較少，但隨著市場的開展及人們觀念的不斷更新，市場開始出現(xiàn)新的契機(jī)，各大房地產(chǎn)商紛紛借鑒外來的成功經(jīng)驗，提升產(chǎn)品設(shè)計水平，更新效勞理念，2024年新開發(fā)的樓盤較以往的樓盤有了較大的進(jìn)步。工程所在的位置以其優(yōu)越的外部環(huán)境和相對齊全的生活配套，定會吸引大批有一定積蓄和穩(wěn)定收入的客戶群以及處于事業(yè)開展期的年輕的置業(yè)者，成熟的市政配套和便捷的生活根底配套成為大多數(shù)置業(yè)者購房看重的因素。準(zhǔn)確地分析目標(biāo)客戶，把握客戶需求的產(chǎn)品特征是工程在前期開發(fā)中的重中之重。小結(jié)百盛達(dá)-----NO1市場分析篇

三樂陵房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

四市場供給分析五市場需求分析

一樂陵概況二樂陵經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及開展趨勢分析樂陵市場環(huán)境分析百盛達(dá)-----NO1市場分析篇樓盤名稱項目規(guī)模總戶數(shù)銷售率市場存量帝都花園約11萬平米約1200戶40%約7萬平米錦繡家園約4萬平米約300戶70%約1.2萬平米金石名邸約6萬平米約600戶25%約4.5萬平米英倫灣·國強(qiáng)花園約10.8萬平米約1100戶20%約9萬平米盛泰名都約6.4萬平米約700戶90%約0.7萬平米龍山新居約15萬平米約1300戶80%約3萬平米盛世清華園約8萬平米約700戶50%約5萬平米泰山現(xiàn)代城約20萬平米約1800戶5%約19萬平米合計約90萬平米約7900戶約49.2萬平米目前樂陵市住宅銷售以準(zhǔn)現(xiàn)房、期房為主，市場供給量較大。受宏觀政策調(diào)控的影響，大局部購房者持幣待購，絕大局部工程近期銷售情況一般。據(jù)統(tǒng)計，目前樂陵開發(fā)的規(guī)模小區(qū)開發(fā)總面積已經(jīng)超過100萬平米，市場存量及潛在供給量在50萬平米左右，加上09年、10年新增土地供給量推算的35萬平米以及其他未知和零散的供給量，粗略估計，未來1-2年內(nèi)樂陵房地產(chǎn)市場的住宅供給量在100萬平米左右。四市場供給分析市場現(xiàn)有供給量——樂陵在售樓盤現(xiàn)有供給量統(tǒng)計百盛達(dá)-----NO1市場分析篇統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：在戶型供給方面，主要以兩室兩廳、三室一廳和三室兩廳為主，兩室兩廳和三室兩廳占90%以上，值得注意的局部樓盤增加了大四室和洋房別墅，面積方面從160-200多平米多種層次不等。消費群體層次的多樣性和消費能力的差異性決定了戶型產(chǎn)品的多樣性，當(dāng)然，從另一方面也反映了目前樂陵房產(chǎn)市場開展還不夠成熟，開發(fā)商對于目標(biāo)客群的定位比較模糊，市場細(xì)分不夠，缺乏有特色的產(chǎn)品定位和市場定位。目前來看，樂陵住宅市場中的主流戶型面積大約在90-120㎡左右。在售戶型總量配比：百盛達(dá)-----NO1市場分析篇樓盤名稱項目位置裝修標(biāo)準(zhǔn)價格范圍均價帝都花園棗城北大街東，挺進(jìn)西路南側(cè)簡裝修2100-25002300錦繡家園棗城北大街與開元中大道交匯處（原農(nóng)機(jī)局）簡裝修1900-22002100金石名邸開元大道地稅局西鄰毛坯2350-27002500英倫灣·國強(qiáng)花園開元中大道實驗小學(xué)對面精裝修2700-30002850盛泰名都新湖北臨廚衛(wèi)簡裝2500-27002600龍山新居新客運(yùn)中心斜對面簡裝修2100-25002300盛世清華園阜盛西路西首新一中對面簡裝修2400-28002600整體來看，目前樂陵住宅平均價格在2400元/平米左右，多層最低價格在錦繡家園，均價為2100元/平米左右；多層最高價格在英倫灣·國強(qiáng)花園，均價2850元/平米左右，其最高售價在3000元/平米。由于地理位置、產(chǎn)品特性、社區(qū)配套以及市場定位和客戶定位的差異，使兩個樓盤的價格均價差達(dá)800元/平米。目前市場最高價格在英倫灣·國強(qiáng)花園，均價到達(dá)2850元/平米，比與其同位置的多層物業(yè)高出400元/平米。通過對樂陵市住宅市場銷售價格以及當(dāng)?shù)鼐用穹績r承受能力的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前樂陵房產(chǎn)的價格處于正常略高的價格范圍，雖然觀望心理影響了局部購房者的出手時機(jī)，使整個市場業(yè)績一般，但剛性的需求依然存在，住房需求仍有較大的市場空間。在售樓盤銷售價格分析百盛達(dá)-----NO1市場分析篇樓盤名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)配套項目賣點帝都花園簡裝修會所、幼兒園、紅外線智能監(jiān)控小區(qū)位于郊區(qū)，安靜和諧，交通便利錦繡家園簡裝修沿街商業(yè)超低價格金石名邸毛坯無地理位置優(yōu)越，周邊環(huán)境成熟，配套齊全英倫灣·國強(qiáng)花園精裝修幼兒園，會所，商業(yè)街，物業(yè)緊鄰實驗小學(xué)，周邊配套齊全，歐式風(fēng)格龍山新居簡裝修會所，幼兒園房管局開發(fā)，交通便利，超大規(guī)模盛世清華園簡裝修會所，音樂噴泉廣場，水系靠近新一中，周邊配套齊全，社區(qū)配套通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新開的樓盤越來越重視社區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)，因為良好的配套設(shè)施是一個商品住宅能夠立足市場的必要條件。大局部社區(qū)具備了水、電、天然氣、電話、有線電視、寬帶網(wǎng)外，有些還有了對講系統(tǒng)等智能化生活配套設(shè)施。老年人活動場所、娛樂場所也逐漸走進(jìn)社區(qū)，但目前還沒有真正開展起來，僅僅列入新社區(qū)的規(guī)劃當(dāng)中。物業(yè)管理一直是廣闊業(yè)戶比較關(guān)心的問題，樂陵以往的物業(yè)管理效勞較差，造成很多業(yè)戶對物業(yè)管理失去信心，通過市場的反響，開發(fā)商開始重視物業(yè)管理，真正意義上的物業(yè)管理效勞也提上日程。在售樓盤配套設(shè)施調(diào)查分析----樂陵在售樓盤配套及工程賣點統(tǒng)計百盛達(dá)-----NO1市場分析篇目前住宅市場上，市場供給仍以中檔產(chǎn)品為主，高品質(zhì)樓房以及面向低薪階層的供給不多，并且產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象明顯。大局部開發(fā)商對自身的產(chǎn)品仍然停留在價格與戶型的層面上，而對其他如物業(yè)管理效勞等方面的挖掘力度明顯較低；建筑形式方面，市場供給絕大局部為多層，一般為五層或六層加閣樓的形式，反映出樂陵市民的收入水平和居住習(xí)慣還未到達(dá)一定層次，消費觀念的改變?nèi)孕枰欢ǖ臅r間。在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方面，大局部小區(qū)沒有特別專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計，人們對小區(qū)整體規(guī)劃的觀念還不強(qiáng)，仍然停留在單體設(shè)計方面；目前在樂陵真正擁有景觀規(guī)劃設(shè)計的小區(qū)很少，只有盛世清華園和英倫灣·國強(qiáng)花園。大局部只是外表文章，作為工程宣傳推廣的口號，沒有實質(zhì)性的內(nèi)容作為支撐。物業(yè)管理方面，停留在最根底的保潔、保安等根底效勞，明顯落后于其他城市的物業(yè)管理開展水平，英倫灣·國強(qiáng)花園是樂陵唯一的智能化小區(qū)，實行紅外線監(jiān)控，24小時封閉管理，專業(yè)的物業(yè)管理成為該小區(qū)的一大賣點。小結(jié)百盛達(dá)-----NO1市場分析篇

三樂陵房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

四市場供給分析五市場需求分析

一樂陵概況二樂陵經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及開展趨勢分析樂陵市場環(huán)境分析百盛達(dá)-----NO1市場分析篇A深度訪談?wù){(diào)查法深度訪談?wù){(diào)查法是一種無結(jié)構(gòu)的、直接的、一對一的訪問，利用心理投射技術(shù)從問題外表深入訪談?wù)叩膬?nèi)心，探測其較深層次的動機(jī)、信念、態(tài)度、和感情。深度訪談的主要對象:工程周邊潛在目標(biāo)客戶政府機(jī)關(guān)單位，了解樂陵，有代表性的人士；金融界從業(yè)人員B問卷定量調(diào)查法通過市場需求調(diào)查問卷，對潛在目標(biāo)客戶群體進(jìn)行調(diào)查訪問。本次問卷調(diào)查對象選取范圍：政府機(jī)關(guān)公務(wù)員，銀行從業(yè)人員，教育系統(tǒng)和學(xué)校教師，醫(yī)院及一般企業(yè)職員。共收回有效問卷164份。〔注：有效問卷定義：填寫完整，電話號碼無誤〕。本次調(diào)研我們采取了客戶深度訪談與問卷定量調(diào)查法兩種方式。一：研究方法百盛達(dá)-----NO1市場分析篇四市場需求分析A某中學(xué)學(xué)校教務(wù)處處長(1)認(rèn)為樂陵現(xiàn)在市場供給量很大，尤其是西部城區(qū)開發(fā)力度很大。經(jīng)濟(jì)適用房和村里開發(fā)的居民回遷安置樓會在一定程度上沖擊購房者對商品房的需求。(2)認(rèn)為目前市場存在很大的潛在需求，但是受國家宏觀調(diào)控和房地理位置、價格、戶型設(shè)計、周邊配套的影響。(4)認(rèn)為80-120平米的面積在市場上較受歡送。80-95平米之間的兩室戶型容易被年輕人選擇作為婚房，會比較走俏。140平米以上的的大戶型需求不大，一方面總貨值太高；此外，此類客戶群體多數(shù)已經(jīng)購房，再次或?qū)掖沃脴I(yè)會青睞小戶型。(5)對該工程所在地段較為認(rèn)可。認(rèn)為位置處于西部居住區(qū)，周邊配套齊全，生活便利。周邊行政街政府行政事業(yè)單位較多，緊鄰服裝、日用百貨等市場，機(jī)關(guān)事業(yè)單位、私營業(yè)主及企業(yè)職工上班都很方便，他們的購置能力也可以。B私營業(yè)主〔1〕認(rèn)為房產(chǎn)的保值能力還是比較強(qiáng)，但是現(xiàn)在身邊很多人都在傳論目前房地產(chǎn)市場不景氣，存在降價可能。雖然自己現(xiàn)在有購房需求，但對目前市場情況判斷不準(zhǔn)，還在持幣觀望?！?〕比較喜歡多層住宅，不看好高層的市場前景。認(rèn)為小高層或者高層價格高，公攤大，并且后期的物業(yè)管理費用太貴，在一定程度上超出本地居民的消費水平?！?〕不喜歡閣樓，認(rèn)為閣樓雖然廉價，實際使用率不高；在頂層很容易產(chǎn)生夏天過熱冬天過冷的現(xiàn)象；建筑質(zhì)量不好的話還存在漏雨的隱患。二：

深度訪談產(chǎn)年前低迷造成的輿論影響，很多購房者也在持幣觀望，并不急于出手。對房價上升并不抱很大希望，甚至認(rèn)為可能會出現(xiàn)小幅度下滑。百盛達(dá)-----NO1市場分析篇C國土資源局某處長〔1〕認(rèn)為目前購房比較看重生活方便、地理位置、環(huán)境、景觀規(guī)劃。100㎡左右的住房十分走俏，目前這種戶型面積的產(chǎn)品，市場消化速度比較快?！?〕追風(fēng)現(xiàn)象明顯，樓盤炒作好，就能賣得出好價格，前提是產(chǎn)品不能太差?！?〕非常很看重物業(yè)管理、社區(qū)總體規(guī)劃，對外立面很看重。舉例說英倫灣·國強(qiáng)花園外立面很漂亮，十分吸引人。〔4〕現(xiàn)在有錢人更換房子的比較多，局部人通過二手房交易，用舊房作為新房的資金投入，而且局部有經(jīng)濟(jì)實力的客戶有了一定的投資意向〔5〕現(xiàn)在樂陵房地產(chǎn)比較熱，但同時“城中村〞建設(shè)工作逐步開展使得住房供給量很大，正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)肯定會受到?jīng)_擊。D銀行信貸部主任(1)認(rèn)為樂陵房地產(chǎn)價格較前兩年漲幅很明顯。很多專業(yè)的代理公司進(jìn)駐樂陵，樓盤操作越來越專業(yè)。(2)認(rèn)為現(xiàn)在有錢人更換房子的比較多，局部人通過二手房交易，用舊房作為新房的資金投入，而且局部有經(jīng)濟(jì)實力的客戶有了一定的投資意向?！餐顿Y意識逐漸覺醒〕(3)按揭貸款現(xiàn)在已經(jīng)收緊，但利率依然很低；雖然審查條件比以前要求嚴(yán)了很多，但現(xiàn)在買房銀行貸款的付款方式很走俏。(4)感覺工程位置不錯，但社區(qū)規(guī)模不大，怕后期物業(yè)效勞跟不上。百盛達(dá)-----NO1市場分析篇A被調(diào)查者背景分析本次調(diào)查選取的調(diào)查人群30-50歲之間占到64%，符合工程后期目標(biāo)客戶群體年齡階段；而32%的被調(diào)查者為30歲以下，此類人群多為樂陵年輕教師及企業(yè)職工。從文化程度數(shù)據(jù)分析，大專以下占36%，此類人群多數(shù)為企業(yè)職工；大專及本科學(xué)歷占64%，此類人群主要是金融業(yè)從業(yè)人員、學(xué)校教師和政府公務(wù)員。從家庭年收入分析，3萬以下收入家庭占59%，這也代表了樂陵現(xiàn)在一般家庭的年收入水平；3-5萬占34%，此類人群主要是私營業(yè)主和企事業(yè)單位中層領(lǐng)導(dǎo)。三：問卷調(diào)查分析百盛達(dá)-----NO1市場分析篇數(shù)據(jù)顯示：平房及自建樓房占到樂陵整個房地產(chǎn)市場的23%，商品房占到38%，福利分房占23%。現(xiàn)在，福利分房制度已經(jīng)取消，樂陵政府也大力支持城建開發(fā)，商品房市場將會進(jìn)一步占據(jù)房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)地位。數(shù)據(jù)顯示：90-120㎡的住房面積是現(xiàn)有住房的主力面積，占48%，這個區(qū)段之所以受到喜愛，是因為樂陵大局部年輕人和父母一塊住，三室一廳和三室兩廳是理想的戶型選擇，符合樂陵人民的居住習(xí)慣；其次是70-90㎡的住房面積，占27%。這一局部群體主要是年輕的三口之家，受經(jīng)濟(jì)條件的束縛，緊湊的兩室是理想的選擇。B被現(xiàn)有住房條件調(diào)查分析百盛達(dá)-----NO1市場分析篇

數(shù)據(jù)顯示：51%的購房者選擇多層住宅，這與人們的傳統(tǒng)觀念和消費水平有關(guān)。樂陵是一個縣級市，對小高層普接受程度一般，占21%，主要認(rèn)為小高層的價格和后期生活費用偏高。對小高層的接收程度調(diào)查顯示：受傳統(tǒng)觀念和居住習(xí)慣的影響，多數(shù)調(diào)查者對小高層接受程度較低；有34%的被調(diào)查者認(rèn)可小高層，喜愛程度最高的是年輕人，他們對新鮮事物的接受程度要快一些；也有18%的購房者認(rèn)為無所謂。

此結(jié)果顯示，我們產(chǎn)品的后期銷售會形成一定阻力，這需要在銷售過程中對加強(qiáng)客戶進(jìn)行心理引導(dǎo)和價值宣講，對銷售能力要求較高。四：置業(yè)需求分析〔1〕戶型設(shè)計要求百盛達(dá)-----NO1市場分析篇數(shù)據(jù)顯示：91-110㎡的住房面積最受樂陵人民歡送，占到了43%的比例，其對應(yīng)的戶型主要是兩室兩廳和三室一廳。110-130㎡的住房面積也受到了人們的喜愛，占到了32%的比例，其對應(yīng)的戶型是三室兩廳?？傮w來看，90-130㎡是目前樂陵市場最為認(rèn)可的戶型面積，較大的住房面積之所以受到喜愛，與人們的置業(yè)動機(jī)、和現(xiàn)有住房的戶型設(shè)計不合理，住房面積小，物業(yè)管理差，周邊配套跟不上有直接關(guān)系。四：置業(yè)需求分析〔2〕面積設(shè)計要求百盛達(dá)-----NO1市場分析篇數(shù)據(jù)顯示：90-100平米需求占53%，樂陵居民既對兩室居住的舒適度有一定要求，同時又考慮購置本錢，講究購房的經(jīng)濟(jì)性；同時，80-90平米的緊湊型兩室也存在一定的需求空間，占26%。在房間布局方面，在意臥室的南向采光，64%的居民希望雙臥南向，樂陵房地產(chǎn)業(yè)起步時間較晚，這與本地居民傳統(tǒng)的居住習(xí)慣相吻合；隨著本地房地產(chǎn)業(yè)的不斷開展和居民生活質(zhì)量的提高，人們對客廳等活動區(qū)域要求會有所提高，希望客廳與其中一臥南向的占29%。四：置業(yè)需求分析〔3〕兩居室設(shè)計要求百盛達(dá)-----NO1市場分析篇數(shù)據(jù)顯示：三室的面積需求主要為：100-110平米的三室一廳和110-120平米的三室兩廳。前者在滿足了居住需求的同時，設(shè)計緊湊實惠，而后者那么經(jīng)濟(jì)舒適，這兩種需求所占比例分別為32%和45%。布局方面的要求與兩室的布局要求差異不大，主要在意三個臥室的南向采光，同時對客廳的南向布局也存在一定要求。三居室設(shè)計要求四：置業(yè)需求分析〔4〕百盛達(dá)-----NO1市場分析篇廳房布局設(shè)計要求四：置業(yè)需求分析〔5-1〕百盛達(dá)-----NO1市場分析篇數(shù)據(jù)顯示：樂陵居民對客廳和主臥室的要求最高，66%的被調(diào)查者希望客廳能大一些，絕大多數(shù)的被調(diào)查者都希望主臥室在適中的根底上盡量寬敞舒適，這一結(jié)果也顯示出當(dāng)?shù)鼐用駥ι畹囊笤絹碓礁?，講究生活的舒適度，這也與當(dāng)?shù)氐南M水平相吻合；對衛(wèi)生間對餐廳、廚房、次臥室、衛(wèi)生間的要求那么依次降低，大局部要求適中即可。四：置業(yè)需求分析〔5-2〕廳房布局設(shè)計要求百盛達(dá)-----NO1市場分析篇數(shù)據(jù)顯示：樂陵人民愿意采取的購房付款方式是按揭貸款和分期付款，其分別占被調(diào)查者的50%和32%。貸款月供501-1000元的被調(diào)查者占到了42%，主要是樂陵當(dāng)?shù)叵M水平比較低，當(dāng)?shù)芈毠な杖胨讲桓撸鶎庸珓?wù)員的工資在1500元左右，樂陵比較好的企業(yè)的員工工資在1400左右，相對來說比較低。說明樂陵人民的持現(xiàn)能力不算很強(qiáng)，這與當(dāng)?shù)氐南M觀念有關(guān)，也與我們調(diào)查的樂陵地方儲蓄情況一致。月供1001-1500元的被調(diào)查者占到了35%，說明樂陵局部企業(yè)管理層、政府高層和成功的個體經(jīng)營業(yè)主具備了一定的經(jīng)濟(jì)實力。貸款年限調(diào)查顯示：10年15年的貸款年限接受度較高，分別占51%和25%。四：置業(yè)需求分析〔6〕百盛達(dá)-----NO1市場分析篇數(shù)據(jù)顯示，被調(diào)查者對住宅小區(qū)的地理位置、房屋的價格、交通條件、環(huán)境、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量以及孩子入學(xué)入托放不方便比較關(guān)心。這一切說明樂陵消費者很理性，喜歡比較實在的東西，只有實實在在的好的住房，才能夠真正打動客戶，吸引客戶前來購置。四：置業(yè)需求分析〔7〕百盛達(dá)-----NO1市場分析篇數(shù)據(jù)顯示：在被調(diào)查者需要車庫的占67%，隨著汽車價格的降低，私家車越來越多，對車庫的需求也有所增加，小區(qū)的建設(shè)必須考慮到未來車庫的供給和需求，制定合理的配比。四：置業(yè)需求分析〔8〕私家車和車位需求調(diào)查百盛達(dá)-----NO1市場分析篇數(shù)據(jù)顯示：對于地下室〔儲藏室〕的需求量很大，有71%的被調(diào)查者需要地下室或儲藏室。四：置業(yè)需求分析〔9〕百盛達(dá)-----NO1市場分析篇采暖方式調(diào)查調(diào)查發(fā)現(xiàn)，樂陵市最新建立樓盤幾乎都采用地板供暖，這也引導(dǎo)著樂陵市民在采暖方式上的選擇。調(diào)查發(fā)現(xiàn)有62%的被調(diào)查者選擇了地板供暖，他們覺得地板供暖受熱均勻，并且不占地方。但也有30%的被調(diào)查者選擇了暖氣片供暖，他們還是對地板供暖的平安性表示疑心，認(rèn)為地板供暖一但壞了維修非常麻煩。四：置業(yè)需求分析〔10〕百盛達(dá)-----NO1市場分析篇數(shù)據(jù)顯示：有63%的被調(diào)查者選擇了簡單裝修。其原因是：A.大局部人認(rèn)為住房裝修費用在3萬元以下，而精裝修的價格一般超過這個數(shù)，消費者不能夠接受。B.局部人手頭現(xiàn)金較少，不能一次性拿出這么多錢來付裝修費。C.有些人認(rèn)為羊毛出在羊身上，開發(fā)商采取精裝修，只是為了多賺一局部錢而已。四：置業(yè)需求分析〔11〕百盛達(dá)-----NO1市場分析篇NO2市場定位篇百盛達(dá)-----NO2市場定位篇三工程建筑風(fēng)格建議四工程功能定位五工程產(chǎn)品定位一工程分析二工程檔次定位NO2樂陵市場定位分析六工程標(biāo)準(zhǔn)客戶定位七工程價格定位百盛達(dá)-----NO2市場定位篇工程地塊面積約54畝，位于樂陵市西部城區(qū)，東臨棗城大街，北臨開元西大道，西面是為原有村落，整個地塊呈不規(guī)那么梯形地塊。工程地塊所處位是樂陵西部城區(qū)建設(shè)的中軸線上，周邊商業(yè)氣息濃厚；金石名邸、大東吳小區(qū)，帝都花園，錦繡家園及大量企業(yè)家屬樓分布于工程周邊，具有很好的生活氣氛。經(jīng)實地考察，工程地塊尚未平整，局部地面之上還建有廠房需拆遷。該地塊土地產(chǎn)權(quán)，小區(qū)規(guī)劃已經(jīng)完成。一工程概況百盛達(dá)-----NO2市場定位篇工程地塊位于西部開發(fā)區(qū)和行政區(qū)域的交匯地，周邊商業(yè)配套齊全；工程東臨棗城南大街，北靠開元西大道，公安局、濱海購物中心、大東吳蔬菜批發(fā)市場、樂陵市人民醫(yī)院、玉心湖公園、樂陵大酒店、國強(qiáng)大酒店等均在十分鐘生活圈內(nèi)。十分鐘生活圈配套：01、飯店：16家02、零售商店：18家03、醫(yī)院：2家04、服裝店：40家05、理發(fā)店：6家06、賓館：4家07、銀行：4家08、門診藥店：10家09、婚紗攝影：7家10、汽修：2家11、學(xué)校：4家11、其他五金雜貨店：假設(shè)干家二工程周邊環(huán)境調(diào)查二十分鐘生活圈配套：1、新華書店，位于開元中大道與興隆南大街交匯口2、玉心湖公園，位于濱海購物中心南3、大東吳蔬菜批發(fā)市場，位于開元中大道4、濱海購物中心，位于興隆南大街，新華書店對面5、多家中小學(xué)院校，位于開元中大道百盛達(dá)-----NO2市場定位篇通過對樂陵市房地產(chǎn)市場及其他可類比樓盤銷售情況的市場調(diào)查，結(jié)合本工程在市場上的立足點與自身特點作以下總結(jié)分析：位置優(yōu)勢工程棗城大道與開元中大道兩個開發(fā)區(qū)域交匯處，位置效應(yīng)明顯。升值潛力巨大。生活配套齊全工程周邊超市、銀行、醫(yī)院、酒店等生活必需配套較為齊全，為工程提供了生活的附加值。區(qū)域居住效應(yīng)工程周邊有金石名邸、大東吳小區(qū)，帝都花園等眾多小區(qū)，區(qū)域居住規(guī)模效應(yīng)明顯。教育配套優(yōu)勢實驗小學(xué)、一中、二中、三中均在10分鐘生活圈內(nèi)，學(xué)區(qū)效應(yīng)明顯。小區(qū)規(guī)模工程占地54畝，總建筑面積7萬平米，規(guī)模效應(yīng)小。小區(qū)內(nèi)配套較差小區(qū)容積率高達(dá)1.9，綠化率低，小區(qū)內(nèi)部配套少。三工程SWOT分析〔一〕工程優(yōu)勢工程劣勢百盛達(dá)-----NO2市場定位篇A西部開發(fā)區(qū)的設(shè)立，為工程的開發(fā)建設(shè)帶來大的機(jī)遇B工程東臨棗城大街城建中軸線，北靠開元大道城建中軸線，大開發(fā)為工程帶來的機(jī)遇C樂陵市居民投資渠道狹窄，房產(chǎn)的投資收益率較高，房產(chǎn)投資潛力逐步顯現(xiàn)，因此，住宅和商鋪的價格將存在走高的潛力。A房地產(chǎn)市場過渡期，國家大的宏觀調(diào)控政策導(dǎo)致居民現(xiàn)在階段處于房地產(chǎn)的觀望期，對房地產(chǎn)市場的信心在需要一定的恢復(fù)期。B市場供給量大：“城中村〞方案工程和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)入市，會使得市場供給量較大，競爭會更加劇烈，對本工程未來開展造成一定的威脅。C樂陵城市的開放程度及市民的整體素質(zhì)、思維觀念相對較為落后，對房地產(chǎn)的新產(chǎn)品接受能力較弱。D工程南臨不遠(yuǎn)，路家地塊的推出，對工程后期帶來的沖擊工程時機(jī)工程威脅三工程SWOT分析〔二〕百盛達(dá)-----NO2市場定位篇綜合來看，工程東臨棗城大街，北靠開元中大道，地理位置優(yōu)勢突出，周邊生活配套完善。伴隨著棗城大街與開元中大道沿線的城建開發(fā)給工程不斷注入新的賣點。但是我們也應(yīng)該看到，其現(xiàn)存的劣勢也非常明顯：工程的規(guī)模及不完善的內(nèi)配套會成為較大的銷售阻力；現(xiàn)階段工程外圍環(huán)境一般，北側(cè)的開元大道正在修建中，這都為工程后期的形象宣傳帶來不利因素。目前樂陵市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和“城中村〞方案的推出，將會使得樂陵房地產(chǎn)市場競爭空前的劇烈，這種情況下對銷售提出了更高的要求。作為專業(yè)的銷售代理公司，我們需要保證對市場信息的準(zhǔn)確性和前瞻性，會在工程在銷售過程中，強(qiáng)化優(yōu)勢，以突出的賣點進(jìn)行有效的宣傳；在對工程賣點的宣傳過程中，會充分分析目標(biāo)客戶的特征及喜好，以“合其口味〞的訴求方式到達(dá)引起潛在客戶關(guān)注的目的；針對劣勢，制定合理有效的銷售口徑，對工程目前存在的一些不利的客觀問題給客戶一個圓滿的答復(fù)。綜合分析總結(jié)百盛達(dá)-----NO2市場定位篇

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百盛達(dá)-----NO2市場定位篇三工程建筑風(fēng)格建議四工程功能定位五工程產(chǎn)品定位一工程分析二工程檔次定位NO2樂陵市場定位分析六工程標(biāo)準(zhǔn)客戶定位七工程價格定位百盛達(dá)-----NO2市場定位篇地產(chǎn)基因高檔樓盤要求條件本項目情況對公共效能的依賴性依賴性一般，不宜建在鬧市區(qū)、混雜區(qū)不符合條件對噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性適應(yīng)性弱，不宜面臨高壓線、工廠、鬧市區(qū)等不符合條件對小區(qū)生活配套的要求要求高，有少量中高檔品牌店最好，生活便利不符合條件對小區(qū)物業(yè)管理的要求要求高，智能化、標(biāo)準(zhǔn)化，應(yīng)有高水準(zhǔn)專業(yè)物業(yè)管理可以達(dá)到對建筑質(zhì)量、環(huán)藝、裝修的要求要求高，人性化設(shè)計，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)可以達(dá)到對容積率、覆蓋率的要求一定范圍內(nèi)，低容積率、低密度較為理想不符合條件對休閑空間及舒適性的要求要求高，有品位有特色的康樂商務(wù)會所不符合條件對景觀的要求要求高，最好具備某方面的天然優(yōu)勢或稀缺景觀資源不符合條件地產(chǎn)基因與本工程條件比照一工程檔次定位〔1〕百盛達(dá)-----NO2市場定位篇一工程檔次定位〔2〕

通過以上分析說明：從外圍環(huán)境和自然資源條件利用方面不具備高檔產(chǎn)品的地產(chǎn)基因；從物業(yè)管理和對公共效能的依賴性上，距離高檔樓盤存在一定的差距，但通過后期改善，可以到達(dá)高檔要求。綜合判斷得出：本工程地塊不具備大局部高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，不是最理想的高檔物業(yè)地塊，需后期經(jīng)過自身的改善，具備中檔產(chǎn)品潛力，結(jié)合現(xiàn)有的市場情況，最終定位應(yīng)當(dāng)以中檔樓盤為宜。百盛達(dá)-----NO2市場定位篇三工程建筑風(fēng)格建議四工程功能定位五工程產(chǎn)品定位一工程分析二工程檔次定位NO2樂陵市場定位分析六工程標(biāo)準(zhǔn)客戶定位七工程價格定位百盛達(dá)-----NO2市場定位篇統(tǒng)一，富于清新、明快的陽光氣從有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析來看，二三十歲的購房者對色彩鮮艷的樓盤外立面比較歡送，而四五十歲的購房者那么更喜歡莊重沉穩(wěn)一些的色彩，例如銀灰色。我們工程的主力客戶群年齡階段為30—50歲，結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)消費層次和工程地塊情況，我們認(rèn)為：此工程外立面較宜采用簡約的外立面風(fēng)格，同時配以醒目的色帶予以突出；在大面積使用白色和淺灰的根底上，局部運(yùn)用淺藍(lán)、檸檬黃、橙色、淺紅的不同組合來賦予組團(tuán)的各自個性。住宅、局部沿街商業(yè)〔已確定〕三建筑風(fēng)格定位四工程功能定位百盛達(dá)-----NO2市場定位篇三工程建筑風(fēng)格建議四工程功能定位五工程產(chǎn)品定位一工程分析二工程檔次定位NO2樂陵市場定位分析六工程標(biāo)準(zhǔn)客戶定位七工程價格定位百盛達(dá)-----NO2市場定位篇1)在金銀角位置可以做270度觀景陽臺，增加產(chǎn)品賣點；(2)內(nèi)部戶型設(shè)計上，增設(shè)外飄窗，增加內(nèi)部利用空間；(3)衛(wèi)生間增設(shè)窗戶，保證采光性和通風(fēng)性，提高住宅舒適度和性價比；(4)儲藏室面積設(shè)計不宜過大，10平米左右即可；(5)最終交房標(biāo)準(zhǔn)：廚衛(wèi)簡裝修設(shè)計；(6)采暖方式：地板采暖；(7)車位設(shè)計：采用地上停車位和地上車庫結(jié)合的形式；(8)儲藏室設(shè)計：地下一層。產(chǎn)品設(shè)計建議百盛達(dá)-----NO2市場定位篇三工程建筑風(fēng)格建議四工程功能定位五工程產(chǎn)品定位一工程分析二工程檔次定位NO2樂陵市場定位分析六工程標(biāo)準(zhǔn)客戶定位七工程價格定位百盛達(dá)-----NO2市場定位篇政府機(jī)關(guān)公務(wù)員及事業(yè)單位中層領(lǐng)導(dǎo)、附近商城私營業(yè)主、金融業(yè)工作人員〔30%〕：這部人主要追求小區(qū)生活舒適性和平安性，以及小區(qū)的現(xiàn)代生活方式，只要戶型、物業(yè)配套等各方面打造精細(xì)，布局合理，這局部群體會吸引過來置業(yè)或投資。局部中小型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及員工〔30%〕：這局部人收入較穩(wěn)定，且收入在當(dāng)?shù)叵鄬ζ渌用褫^高，許多年輕員工急也有婚房需求；包含局部團(tuán)購客戶。樂陵原住居民〔20%〕：這局部人中因為子女多且已長大成人，亟待更換住房，改善居住條件。下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶〔15％〕。包括個體工商戶、私營企業(yè)主以及其他高收入階層。其它潛在客戶〔5%〕。通過對市場的綜合調(diào)查分析，我們認(rèn)為本工程的最大目標(biāo)市場為擁有穩(wěn)定收入、講究生活品味和生活質(zhì)量的中產(chǎn)階層家庭。而從購置力來細(xì)分，那么可分20萬/套和25萬/套為本工程的兩大主力購房戶。目標(biāo)客戶對象及市場配額分析結(jié)論：百盛達(dá)-----NO2市場定位篇三工程建筑風(fēng)格建議四工程功能定位五工程產(chǎn)品定位一工程分析二工程檔次定位NO2樂陵市場定位分析六工程標(biāo)準(zhǔn)客戶定位七工程價格定位百盛達(dá)-----NO2市場定位篇可比樓盤實例實例一實例二實例三實例四實例五實例六樓盤案名錦繡家園帝都花園金石名邸龍山新居國強(qiáng)花園盛世清華園實現(xiàn)銷售均價（元/㎡）210023002500230028502600交易日期修正0.50%0.50%0.50%0.50%0.50%0.50%修正后單價2110.52311.52512.52311.52864.252613價格形成因素比較區(qū)域因素道路條件-0.50%0.00%-0.50%-0.50%-0.50%-0.50%交通設(shè)施條件0.50%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%配套設(shè)施條件-0.50%-0.50%-0.50%0.50%1.00%1.00%環(huán)境條件-0.50%0.50%0.50%-0.50%-0.50%-0.50%區(qū)域傳統(tǒng)形象-0.50%0.00%0.50%0.50%0.50%0.50%產(chǎn)品因素宗地條件-0.50%-0.50%0.00%0.50%-0.50%-0.50%小區(qū)規(guī)模0.50%0.50%-0.50%0.50%-0.50%-0.50%開發(fā)商實力-0.50%-0.50%-0.50%1.00%1.00%0.50%規(guī)劃布局0.50%0.50%-0.50%-0.50%0.50%-0.50%建筑外立面-0.50%0.50%0.50%0.50%0.50%0.00%物業(yè)管理水平0.00%0.00%0.05%0.00%0.50%0.00%房型設(shè)計0.50%0.50%0.05%-0.50%-1.00%0.00%智能管理系統(tǒng)-0.50%0.50%0.50%-0.50%0.00%-0.50%小區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施-0.50%0.50%0.00%-0.50%0.50%-0.50%房地產(chǎn)狀況修正（R%）-2.50%2.00%0.50%0.50%1.50%-1.50%試算價格2057.732357.732525.062323.062892.752573.81權(quán)重（%）30%20%20%15%5%10%項目比準(zhǔn)價格=2057.73×30%+2357.73×20%+2525.06×20%+2323.06×15%+2892.75×5%+2573.81×10%=2344.35元/㎡工程市場定價〔一〕百盛達(dá)-----NO2市場定位篇注釋：1.工程比準(zhǔn)價格=可比實例價格×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)；

2.房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=1/〔1+R%〕，其中R%為可比實例價格相比工程現(xiàn)狀價格的升降比例。運(yùn)用市場比較法預(yù)測，本工程入市均價為2350元工程市場定價〔二〕百盛達(dá)-----NO2市場定位篇綜合評判目前樂陵房地產(chǎn)市場情況，快速開展的過程中，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。房地產(chǎn)市場的逐步正規(guī)化為我們提供了一個良好的市場平臺，但是，市場競爭的愈來愈劇烈，我們需要更加細(xì)致的研究市場，把握好居民的房產(chǎn)消費習(xí)慣，實現(xiàn)本工程的快速銷售。針對工程“短、平、快〞的銷售策略，待工程根本信息確認(rèn)之后，我們會有針對本工程的營銷戰(zhàn)略呈現(xiàn)給大家。

小結(jié)百盛達(dá)-----NO2市場定位篇NO3營銷策略篇百盛達(dá)-----NO3營銷策略篇明確目標(biāo)分析現(xiàn)狀找出問題謀劃戰(zhàn)略制定方案整體思路百盛達(dá)-----NO3營銷策略篇找出問題分析現(xiàn)狀謀劃戰(zhàn)略制定方案明確目標(biāo)整體思路——第一步百盛達(dá)-----NO3營銷策略篇一企業(yè)目標(biāo)明確目標(biāo)二銷售目標(biāo)百盛達(dá)-----NO3營銷策略篇A:實現(xiàn)工程一期快速銷售、回款B:迅速建立百盛達(dá)小區(qū)在樂陵房地產(chǎn)的品牌形象，引領(lǐng)西部市場C:打造磐古房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在樂陵的標(biāo)桿工程我們的目標(biāo)——百盛達(dá)-----NO3營銷策略篇方案10月10日開始對外售卡平均每天需售出5-7張卡〔10.10.10-10.11.6)28天,實現(xiàn)認(rèn)購200張卡2024年11月6日前實現(xiàn)認(rèn)購款200萬元2024年11月7日正式開盤我們的目標(biāo)——當(dāng)前銷售目標(biāo)百盛達(dá)-----NO3營銷策略篇找出問題分析現(xiàn)狀謀劃戰(zhàn)略制定方案明確目標(biāo)整體思路——第二步百盛達(dá)-----NO3營銷策略篇一市場現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀二工程銷售準(zhǔn)備現(xiàn)狀三工程產(chǎn)品現(xiàn)狀現(xiàn)狀分析百盛達(dá)-----NO3營銷策略篇目前樂陵開發(fā)的規(guī)模小區(qū)開發(fā)總面積已經(jīng)超過100萬平米，市場存量及潛在供給量在50萬平米左右，加上10年新增土地供給量推算的60萬平米以及其他未知和零散的供給量，粗略估計，未來1-2年內(nèi)樂陵房地產(chǎn)市場的住宅供給量在100萬平米左右，這已超出樂陵住房需求量。樂陵已經(jīng)呈現(xiàn)出樂陵房地產(chǎn)市場供過于求的市場特征

市場現(xiàn)狀百盛達(dá)-----NO3營銷策略篇統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：在戶型供給方面，樂陵房地產(chǎn)市場主要以兩室兩廳、三室一廳和三室兩廳為主，兩室兩廳和三室兩廳占90%以上，產(chǎn)品供給同質(zhì)化較為嚴(yán)重。占據(jù)主流產(chǎn)品〔90-120平米〕，推出差異化產(chǎn)品〔80-90平米緊湊型兩室為主〕市場現(xiàn)狀百盛達(dá)-----NO3營銷策略篇調(diào)查顯示：大局部社區(qū)具備了根本的水、電、天然氣、電話、有線電視、等根底配套設(shè)施，智能化設(shè)施、休閑娛樂場所等高檔配套僅僅列入新社區(qū)的規(guī)劃當(dāng)中，目前還沒有真正開展起來。物管水品僅僅停留在簡單的綠化維護(hù)及衛(wèi)生清掃等根底工作上，真正意義上的物業(yè)管理效勞尚未提上日程。保證小區(qū)根本設(shè)施，提高物業(yè)效勞檔次，凸顯物業(yè)管理優(yōu)勢市場現(xiàn)