信托融資法律合規(guī)審查實(shí)務(wù)介紹

信托融資法律合規(guī)審查實(shí)務(wù)引見胡宜合伙人律師信托根本知識第一部分：信托的分類及設(shè)立

〔民信托事信托、營業(yè)信托、公益信托〕合法目的確定財產(chǎn)合法所有財產(chǎn)書面形式信托登記信托與委托的區(qū)別委托以委托人的名義后果由委托人承擔(dān)財產(chǎn)屬于委托人信托以受托人名義后果以信托財產(chǎn)為限信托財產(chǎn)與委托人其他財產(chǎn)分離信托產(chǎn)品根本構(gòu)造〔自益信托〕信托方案或單一信托集合信托委托人或者單一委托人投資工程〔如房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)和債務(wù)〕信托公司〔受托人〕保管人〔銀行〕收益投資投資管理認(rèn)購信托單位分配信托利益效力報酬保管效力報酬受害人信托受害權(quán)收益權(quán)信托監(jiān)管監(jiān)管機(jī)構(gòu)：銀監(jiān)會及各地銀監(jiān)局業(yè)務(wù)凈資本管理集合資金信托信托公司的設(shè)立、變更、終止事前審批事后報備繼續(xù)監(jiān)管本質(zhì)重于方式信托產(chǎn)品涉及的各類費(fèi)率〔在實(shí)際操作中，信托公司第三方收取財務(wù)顧問費(fèi)或管理費(fèi)，僅能經(jīng)過第三方，不能是其本身，法律明確規(guī)定只能收取固定管理費(fèi)。〕信托法律體系〔一〕一法兩規(guī)<中華人民共和國信托法>，2001年10月1日起施行<信托公司管理方法>，2007年3月1日起施行<信托公司集合資金信托方案管理方法>，2007年3月1日起施行<中國銀監(jiān)會關(guān)于修正〈信托公司集合資金信托方案管理方法〉的決議>，2021年2月4日發(fā)布其他部門規(guī)章<信托公司凈資本管理方法>，2021年8月24日起施行<信托公司凈資本計(jì)算規(guī)范有關(guān)事項(xiàng)的通知>，2021年1月27日發(fā)布信托法律體系〔二〕規(guī)范性文件銀監(jiān)會〔非銀部〕網(wǎng)站、信托法律網(wǎng)，如：<中國銀監(jiān)會關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀信理財協(xié)作業(yè)務(wù)的通知><關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知><中國銀監(jiān)會關(guān)于加強(qiáng)信托公司構(gòu)造化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)的問題><中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知><中國銀監(jiān)會關(guān)于信托公司開展工程融資業(yè)務(wù)涉及工程資本金有關(guān)問題的通知>信托法律體系〔二〕規(guī)范性文件銀監(jiān)會規(guī)范商業(yè)銀行個人理財業(yè)務(wù)投資管理的通知〔2021〕65號文<銀行與信托公司業(yè)務(wù)協(xié)作指引><信托公司證券投資信托業(yè)務(wù)操作指引><信托公司參與股指期貨買賣業(yè)務(wù)指引><信托公司私人股權(quán)投資信托業(yè)務(wù)操作指引>房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的合規(guī)性

〔債性投資與股性投資〕第二部分：房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件“432〞〔債性投資〕

國有土地運(yùn)用證、建立用地規(guī)劃答應(yīng)證、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證、建筑工程施工答應(yīng)證四證齊全——<商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引>〔銀監(jiān)發(fā)[2004]57號〕第15條懇求貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程資本金比例不低于30％〔普通商品住房工程為20%〕——<國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資工程資本金比例的通知>〔國發(fā)[2021]27號〕房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)要求：開發(fā)商或其控股股東不低于國家建立行政主管部門核發(fā)的二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)——<關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知>〔銀監(jiān)辦發(fā)【2005】212號〕、<中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知>(銀監(jiān)辦發(fā)【2021】265號〕<關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知>銀監(jiān)辦發(fā)【2021】54號房地產(chǎn)信托貸款的限制不能發(fā)放流動性貸款流動性資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資〔根據(jù)<流動資金貸款管理暫行方法>〔銀監(jiān)會令2021年第1號〕第9條第2款〕交納土地出讓金的限制：不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款〔“265號文〞第一條第〔二〕項(xiàng)〕兜底限制：嚴(yán)禁以投資附加〔比如股權(quán)+回購，預(yù)售+回購〕回購承諾、商品房預(yù)售回購等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款〔“265號文〞第一條第〔一〕項(xiàng)〕、嚴(yán)禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)工程發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款〔<國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)安康開展的通知>國辦發(fā)〔2021〕4號第〔五〕條〕嚴(yán)禁向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動性資金貸款〔包括以購買房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)附回購承諾等方式變相發(fā)放的流動性貸款〕〔根據(jù)“265號文〞第一條第〔二〕項(xiàng)〕不得以信托資金發(fā)放土地貯藏貸款〔根據(jù)<關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知>銀監(jiān)辦發(fā)[2021]54號第四條〕債性投資信托產(chǎn)品資金運(yùn)用方式信托貸款〔含委托貸款〕購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)附回購承諾股權(quán)投資附加回購承諾〔含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓或投資附加其他第三方受讓的情形〕受讓委托貸款收取固定收益的特定資產(chǎn)收益權(quán)的受讓行為〔固定溢價〔債性〕；買資產(chǎn)，期滿后按照出賣和庫存(市價評價)計(jì)算出真正的價錢后，信托公司與公司進(jìn)展利潤分拆〔股性〕〕受特定資產(chǎn)收益權(quán)讓加溢價回購承諾？？？股東貸款的合法性〔假設(shè)股東貸款和工程是直接關(guān)聯(lián)，如墊付出讓金、憑證、拆遷費(fèi)用，股東貸款合理合規(guī)，信托公司可直接受讓股東貸款，置換股東貸款〕“432〞條件的合規(guī)性解釋案例〔一〕現(xiàn)狀描畫某房地產(chǎn)工程一期和二期16棟建筑物中13棟“四證〞齊全〔中山雅居樂工程〕部分符合“四證〞條件，部分未到達(dá)“四證〞條件資本公積金能否可以計(jì)為工程資本金〔雅居樂廣州科學(xué)城工程〕(工程資本金沒有資金占用本錢，其他方不能隨意抽取，前述系法律規(guī)定工程資本金滿足30%的緣由，資本公積具有前述特點(diǎn)，可計(jì)入30%)合規(guī)性解釋將目的工程界定為獲得“四證〞的部分，融資總額與投資總額匹配(如一期工程只需5億，融資8億，將二期工程部分分割到一期。)可以按照獲得“四證〞的進(jìn)度進(jìn)展分期募集〔一期拿到，二期沒拿到，建議把一期和二期計(jì)入投資范圍，但是在銀監(jiān)會報批時，懇求系按照四證獲得的情況發(fā)放貸款，從而做到一期申報，分期發(fā)行〕可以“432〞條件的合規(guī)性解釋案例〔二〕現(xiàn)狀描畫關(guān)聯(lián)方借款承諾劣后能否可以計(jì)入工程資本金(最初僅認(rèn)可股東借款，后來集團(tuán)資金調(diào)度，假設(shè)承諾劣后的，亦可。)信托方案入股工程公司成為股東，信托資金構(gòu)成的實(shí)收資天性否可以算作工程資本金？〔實(shí)際操作中入股根本上為債性，但在極特別少數(shù)的情況下，信托公司真的是股東，參與管理分紅〕合規(guī)性解釋可以不可以“432〞條件的合規(guī)性解釋案例〔三〕現(xiàn)狀描畫開發(fā)商的控股股東的控股股東具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級以上資質(zhì)(開發(fā)商暫定，按照規(guī)定，開發(fā)商控股股東具有二級資質(zhì)。但是假設(shè)開發(fā)商的控股股東的控股股東具有一級資質(zhì)的，如雅居樂、恒大，中間設(shè)個夾層，如華東、華南、華北置業(yè)公司，處理方案(1)第一層公司收取第二層公司部分股權(quán)〔不太可行〕；由第一層公司向工程公司提供承包效力；由第一層出具文件，闡明第二層公司的一切股東決議需求第一層贊同。)非控股股東持有二級資質(zhì)合規(guī)性解釋在符合一定前提條件、可以確保作為房地產(chǎn)信托融資第一還款來源的房地產(chǎn)工程的建筑質(zhì)量的情況下，可以靈敏掌握在控股股東僅為財務(wù)性投資的情況下可以以為工程公司股東具有二級資質(zhì)(40%有資質(zhì)，60%是信托公司，協(xié)作協(xié)議中規(guī)定品牌管理等均有40%擔(dān)任)股性投資信托產(chǎn)品與債性投資產(chǎn)品的區(qū)別債性投資產(chǎn)品資金運(yùn)用條件明確〔432〕資金運(yùn)用限制多預(yù)期收益來源于利息，相隨對明晰穩(wěn)定資金退出方式簡便〔還本〕抵押物、保證人與主債務(wù)相對分別，保證措施執(zhí)行力更強(qiáng)股性投資產(chǎn)品(收益不確定，沒有收益承諾回購，假想象有收益保證，建議添加次級受害人)資金運(yùn)用不受限制預(yù)期收益來源于股權(quán)分紅、工程銷售所得，存在不確定性、回收周期長資金退出經(jīng)過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、工程清算所得股權(quán)對應(yīng)的價值普通就是工程價值，假設(shè)股權(quán)分紅、工程回收出現(xiàn)問題，那么抵押物也失去價值股性投資信托產(chǎn)品資金運(yùn)用方式受讓工程公司股權(quán)向工程公司增資不設(shè)固定收益的特定資產(chǎn)收益權(quán)受讓行為受讓股權(quán)收益權(quán)

限制：不能設(shè)回購承諾條款不能設(shè)定固定收益優(yōu)點(diǎn)：可投資于“四證〞未齊的房地產(chǎn)工程缺陷：收益不確定不穩(wěn)定難以吸引投資者信托公司〔受托人〕②簽署信托合同，設(shè)立信托A類委托人(固定)B類委托人①持有③持有并管理、運(yùn)用、處分優(yōu)先級受害人信托財富④信托利益分配突破：股性投資構(gòu)造化信托法律關(guān)系根本構(gòu)造圖〔如收益30%，A類只能享用固定的10%，剩余的受害歸B類，類普通是股東，股東關(guān)聯(lián)方或?qū)こ逃蟹浅Ａ私獾墓荆鐂hilian，普通拿出固定財富(非現(xiàn)金)投入信托。假設(shè)信托虧了，那么B類投入的固定財富需拿出部分用于補(bǔ)A類損失。在盈利情況下，可以收取超額部分，變現(xiàn)，增信(股東)〔復(fù)雜構(gòu)造的初衷均是下層保證上層〕〔1；3的比例〕〕次級受害人20與信托構(gòu)造化相關(guān)的規(guī)定<關(guān)于加強(qiáng)信托公司構(gòu)造化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知>

構(gòu)造化信托業(yè)務(wù)是指信托公司根據(jù)投資者不同的風(fēng)險偏好對信托受害權(quán)進(jìn)展分層配置，按照分層配置中的優(yōu)先與劣后安排進(jìn)展收益分配，使具有不同風(fēng)險承當(dāng)才干和志愿的投資者經(jīng)過投資不同層級的受害權(quán)來獲取不同的收益并承當(dāng)相應(yīng)風(fēng)險的集合資金信托業(yè)務(wù)。本通知中，享有優(yōu)先受害權(quán)的信托產(chǎn)品投資者稱為優(yōu)先受害人，享有劣后受害權(quán)的信托產(chǎn)品投資者稱為劣后受害人。<關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知>信托公司以構(gòu)造化方式設(shè)計(jì)房地產(chǎn)集合資金信托方案的，其優(yōu)先和劣后受害權(quán)配比比例不得高于3:1銀信協(xié)作信托產(chǎn)品的合規(guī)性第三部分：主要監(jiān)管規(guī)定〔銀行理財不能投資非上市公司〕

1.<銀監(jiān)會規(guī)范商業(yè)銀行個人理財業(yè)務(wù)投資管理的通知>〔銀監(jiān)發(fā)【2021】65號〕2.<關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀信協(xié)作有關(guān)事項(xiàng)的通知>〔銀監(jiān)發(fā)【2021】111號〕3.<關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類理財業(yè)務(wù)的通知>〔銀監(jiān)發(fā)【2021】113號〕4.<關(guān)于銀信理財協(xié)作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知>〔銀監(jiān)發(fā)【2021】72號〕5.<關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀信理財協(xié)作業(yè)務(wù)的通知>>〔銀監(jiān)發(fā)【2021】7號〕6.<關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)銀行理財業(yè)務(wù)風(fēng)險管理有關(guān)問題的通知>〔銀監(jiān)發(fā)[2021]91號〕

銀信協(xié)作的根本原那么1.融資類業(yè)務(wù)銀信理財協(xié)作比例不得高于30%，融資類信托產(chǎn)品不得設(shè)計(jì)為開放式(開放式的缺陷在于看不出工程的情況，能夠?qū)е潞罄m(xù)的資金不斷用于歸還前期的本金)?！踩谫Y類信托產(chǎn)品指信托貸款、受讓信貸資產(chǎn)或票據(jù)資產(chǎn)、附加回購和回購選擇權(quán)的投資、股票質(zhì)押融資、準(zhǔn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品〕2.銀信協(xié)作理財富品不得投資于理財富品發(fā)行銀行本身的信貸資產(chǎn)或票據(jù)資產(chǎn)，對本行資金所投資的理財富品中包含的信貸資產(chǎn)〔包括貸款和票據(jù)融資〕納入表內(nèi)核算。3.銀信協(xié)作理財資金不得投資于非上市公司股權(quán)。4.不得經(jīng)過受讓信托受害權(quán)方式躲避貸款管理，銀行理財資金成為受害人的信托業(yè)務(wù)視為銀信協(xié)作業(yè)務(wù)。5.限制開展資產(chǎn)池理財業(yè)務(wù)。銀信協(xié)作法律關(guān)系構(gòu)造圖銀行理財客戶〔消費(fèi)者〕信托貸款、股權(quán)投資、票據(jù)信托、購買債券、應(yīng)收賬款融資、藝術(shù)品信托、酒類以及資產(chǎn)組合等等。理財方案委托關(guān)系兌付本金收監(jiān)商業(yè)銀行〔理財富品出賣主體/信托資金保管機(jī)構(gòu)〕投資根據(jù)不同的投資構(gòu)成不同的法律關(guān)系信托關(guān)系信托方案資金托管信托公司〔受托人〕〔收取差價，分收益等級，能夠公司15-20，信托公司給銀行10-25〕資金返還收益集合資金信托的其他合規(guī)性問題第四部分：〔一〕信托受益權(quán)分拆轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)1/3信托受益權(quán)1/3信托受益權(quán)1/3機(jī)構(gòu)非自然人機(jī)構(gòu)信托計(jì)劃銀行理財資金(凡是銀行理財產(chǎn)品，集合信托)儲戶A儲戶B其他社會投資者〔一〕法定投資人數(shù)，與非法集資的界限〔紅線〕防止變相涉及非法集資投資人數(shù)穿透計(jì)算單個信托方案的自然人人數(shù)不得超越50人，但單筆委托金額在300萬元以上的自然人投資者和合格的機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量不受限制。信托受害權(quán)進(jìn)展拆分轉(zhuǎn)讓的，受讓人不得為自然人。機(jī)構(gòu)所持有的信托受害權(quán)，不得向自然人轉(zhuǎn)讓或拆分轉(zhuǎn)讓。銀信協(xié)作業(yè)務(wù)以及受害權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致受害人超越兩人〔含兩人〕的信托業(yè)務(wù)，視為集合資金信托。〔二〕信托投資有風(fēng)險？？預(yù)期收益率的表述能否觸線〔不保本聲明〕堅(jiān)持投資獨(dú)立性非資金運(yùn)用的其他關(guān)聯(lián)買賣能否可以？如保管銀行是關(guān)聯(lián)方？不鼓勵平臺業(yè)務(wù)，鼓勵自主管理業(yè)務(wù)〔假設(shè)委托第三方資產(chǎn)管理的，那么需在信托文件中明示〕不得以任何方式承諾信托資金不受損失，或者以任何方式承諾信托資金的最低收益。不得將信托資金直接或間接運(yùn)用于信托公司的股東及其關(guān)聯(lián)人，但信托資金全部來源于股東或其關(guān)聯(lián)人的除外。信托公司該當(dāng)親身處置信托事務(wù)。信托文件另有商定或有不得已事由時，可委托他人代為處置，但信托公司應(yīng)盡足夠的監(jiān)視義務(wù)，并對他人處置信托事務(wù)的行為承當(dāng)責(zé)任?！踩砊OT〔信托中的信托，穿透關(guān)系，單一信托夾層的緣由在于集合信托直接向工程公司發(fā)放，算入信托公司貸款規(guī)模。但假設(shè)在中間設(shè)置一個夾層，的，單一信托可以模糊用途，寫明以物權(quán)或債務(wù)方式，能夠會不算入貸款規(guī)?！?，但均受制于432T+T〔多個單一信托集合，雖然設(shè)置多個單一信托，投資一個工程，依然可被認(rèn)定為集合信托〕集合信托單一信托項(xiàng)目項(xiàng)目單一信托A投資