某花園樓項目工程管理策劃專篇

曲江雅居樂花園8#11#樓工程工程管理籌劃專篇目錄1.工程概論1.1工程概況1.2工程管理總圖1.3區(qū)位及周邊環(huán)境2.工程管理2.1工程管理目標2.2工程管理動作及制度2.3穿插提效2.4園建先行2.5辦公區(qū)及生活區(qū)布置2.6腳手架搭設(shè)方式3.進度管理籌劃3.1設(shè)計出圖方案3.2采購方案4.質(zhì)量管理籌劃4.1質(zhì)量管理目標分析4.2質(zhì)量管理人員組織架構(gòu)4.3質(zhì)量管理職責4.4模板體系4.5實測實量制度4.6質(zhì)量管理制度及保障措施5.平安文明管理5.1平安文明管理架構(gòu)5.2平安文明施工管理重點5.3平安文明施工管理措施1.1工程概況概況：西安曲江雅居樂花園剩余8#樓和11#樓由中天建設(shè)集團承建?？偨妫杭s78200㎡。8#樓地上29層，層高3.3米；11#樓地上30層，層高3.15米，地下均為2層。地下車庫2層，負二層層高3.8米，負一層層高3.5米。目前8#樓主體結(jié)構(gòu)已施工到4層，11#樓東單元施工到三層，車庫完成80%，11#樓西單元樁基完成。11號樓8號樓1.2工程管理總圖已建成已建成曲江雅居樂8#樓開工時間2016-8預(yù)售時間2017-1/20

交付時間2018-12

建面積29170平米戶數(shù)116

車位個數(shù)135

曲江雅居樂11#樓開工時間未定預(yù)售時間2017-1/20

交付時間2018-12

建面積29170平米戶數(shù)120

車位個數(shù)150工程管理總圖工程鳥瞰圖10號樓已竣工5號樓已竣工1號樓三個單元已竣工8號樓正建小區(qū)主入口11號樓正建9號樓已竣工6號樓已竣工1.3工程區(qū)位及周邊環(huán)境位置：東臨新開門南路，西臨曲江池東村，北臨曲江池南路，南臨南三環(huán)和繞城高速交通：工程主要道路為南三環(huán)和曲江池東村飲食街道路。車庫完成，東門開通后，新開門南路主要交通道路。西安曲江雅居樂花園參建單位信息2.1工程管理目標進度管理目標重要節(jié)點控制：開盤、交付等重大節(jié)點的偏差控制目標為0天；內(nèi)部方案控制：過程中進度方案比照偏差不超過15天。質(zhì)量管理目標工程實體質(zhì)量：月度評估排名不低于地區(qū)公司前三名，季度實測評估不低于區(qū)域排名前30%；交付評估：交付評估成績保良沖優(yōu)。平安文明管理目標平安文明目標：平安文明飛檢成績不低于90分，爭創(chuàng)“西安市文明施工優(yōu)良工地〞，保持現(xiàn)場整潔、垃圾日產(chǎn)日清。平安措施目標：無重大平安事故發(fā)生；2.2工程管理動作及制度監(jiān)理合同獎罰模式總包總價包干合同模式園建先行穿插施工樓層管理、分層分段“紅黃黑〞板制度晨會晚會制度培訓體系樣板引路方案跟蹤體系總括工程管理動作及制度監(jiān)理公司：根據(jù)監(jiān)理公司人員工作考核情況設(shè)置1.00元/m2的浮動考核績效?？偘嚎們r包干形式，并以9個形象進度節(jié)點約定支付時間，有效控制本錢目標。考核績效：一個季度進行一次，績效不累計記取?？冃Э己藰藴视杉追焦こ坦芾韴F隊制定，作為合同附件；合同附件的績效標準限定主要考核維度、權(quán)重，考核等級、以及每個等級對應(yīng)的獎勵標準，考核詳細標準后期甲方可根據(jù)工作變化情況適當調(diào)整。通過績效考核與付款掛鉤充分發(fā)揮各參建單位的主觀能動性！合同模式變革2.3穿插提效【平衡施工】土方平衡.由于霧霾天影響車庫〔2500平米〕未完成柱基開挖。施工現(xiàn)場現(xiàn)狀影響11#樓西單元樁間土還未開挖。開挖的土方倒運到11#樓東單元南側(cè)及東側(cè)主樓周邊回填?！敬┎迨┕ぁ拷Y(jié)構(gòu)施工至10層，開始穿插安裝升降機；結(jié)構(gòu)施工至11層，開始穿插高精度砌塊施工；結(jié)構(gòu)施工至16層，精裝工程開始穿插施工；結(jié)構(gòu)施工至30層，二層精裝關(guān)門；穿插施工本工程由于各種原因，造成工期異常緊張，所以在進度管理上實施穿插施工。穿插施工作業(yè)從樓內(nèi)、外立面及室外場地三條線考慮。

室內(nèi)：根據(jù)方案，主體5下五層開始磚墻施工，主體下14層開始公共部位裝修施工。在隔墻開始施工前需完成的工作有：廚衛(wèi)及陽臺反坎、外圍線條節(jié)點、衛(wèi)生間一次防水及保護層、門垛。移交公共部位裝修之前需完成的工作有：磚墻抹灰，地暖保護層、門窗收口、二次防水〔含陽臺防水〕、主體局部修補處理。

為了給公共部位裝修創(chuàng)造條件，根據(jù)穿插施工方案，在假設(shè)干層需設(shè)置止水層。

N-3層：拆模清理N-6層：隔墻施工N-7層：輕質(zhì)隔墻技術(shù)間歇，窗框欄桿、結(jié)構(gòu)閉水、抹陰角N-8層：

輕質(zhì)隔墻技術(shù)間歇，窗扇玻璃、下水支管安裝N-9層：墻面水電管開槽及修補，電管穿線，隔墻補縫N-10層：一遍防水N-11層：地暖及保護層N-12層：二遍防水N-14層：地面精找平N-15層：精裝放線、客廳吊頂龍骨、門框打底、陽臺保溫掛網(wǎng)抹灰N-16層：門檻石、吊頂線管穿線、新風主機、新風管道安裝、天花墻面粉刷石膏找平N-17層：廚衛(wèi)地磚、陽臺地磚、吊頂石膏板、窗臺石N-18層：廚衛(wèi)墻磚、入戶門框、一遍膩子、二遍膩子N-19層：膩子打磨、底漆、一遍面漆、陽臺涂料N-20層：入戶門、櫥柜、衛(wèi)浴柜、廚衛(wèi)鋁扣板吊頂、戶內(nèi)門門框安裝N-4層：放線→結(jié)構(gòu)修補打磨，螺栓孔封堵，室內(nèi)洞口封堵N-5層：反坎+靜置、煙道安裝及吊洞封堵、排水立管N層：結(jié)構(gòu)施工N-1層：支模層N-2層：支模層主體結(jié)構(gòu)二次結(jié)構(gòu)裝修階段N-13層：工作面移交N-21層：廚衛(wèi)燈具、排氣扇、廚衛(wèi)間開關(guān)面板N-22層：廚衛(wèi)臺面、櫥柜衛(wèi)浴柜門板、戶內(nèi)門扇N-23層：潔具、木地板、玄關(guān)柜N-24層：燈具、開關(guān)面板、二遍面漆N-25層：門套線、踢腳線、垃圾清理，鎖門此階段5層作為一個流水段N-3層：拆模清理N-6層：隔墻施工N-7層：輕質(zhì)隔墻技術(shù)間歇，窗框欄桿、結(jié)構(gòu)閉水、抹陰角N-8層：

輕質(zhì)隔墻技術(shù)間歇，窗扇玻璃、下水支管安裝N-9層：墻面水電管開槽及修補，電管穿線，隔墻補縫N-10層：一遍防水N-11層：地暖及保護層N-12層：二遍防水N-14層：地面精找平N-15層：精裝放線、客廳吊頂龍骨、門框打底、陽臺保溫掛網(wǎng)抹灰N-16層：門檻石、吊頂線管穿線、新風主機、新風管道安裝、天花墻面粉刷石膏找平N-17層：廚衛(wèi)地磚、陽臺地磚、吊頂石膏板、窗臺石N-18層：廚衛(wèi)墻磚、入戶門框、一遍膩子、二遍膩子N-19層：膩子打磨、底漆、一遍面漆、陽臺涂料N-20層：入戶門、櫥柜、衛(wèi)浴柜、廚衛(wèi)鋁扣板吊頂、戶內(nèi)門門框安裝N-4層：放線→結(jié)構(gòu)修補打磨，螺栓孔封堵，室內(nèi)洞口封堵N-5層：反坎+靜置、煙道安裝及吊洞封堵、排水立管N層：結(jié)構(gòu)施工N-1層：支模層N-2層：支模層主體結(jié)構(gòu)二次結(jié)構(gòu)裝修階段N-13層：工作面移交N-21層：廚衛(wèi)燈具、排氣扇、廚衛(wèi)間開關(guān)面板N-22層：廚衛(wèi)臺面、櫥柜衛(wèi)浴柜門板、戶內(nèi)門扇N-23層：潔具、木地板、玄關(guān)柜N-24層：燈具、開關(guān)面板、二遍面漆N-25層：門套線、踢腳線、垃圾清理，鎖門止水層做法衛(wèi)生間降板洞口止水節(jié)〔除引流孔其余用泡沫封堵〕板底懸掛漏斗狀容器引流至排水立管泵管穿樓板處密封〔N-4層〕水平洞口定型模不撤除〔N-4層〕水平洞口定型模不撤除，周邊用砂漿封口〔N-4層〕平面積水采用吸盤泵抽水部品供貨與安裝〔已修改〕構(gòu)件或部品分包方式傳統(tǒng)供貨方式穿插要求存放要求前置條件煙道甲指乙供一車60個4層一裝臨時堆場放線完成樓梯欄桿甲指乙供一車40跑2層一裝直接上樓精裝修進行到一定階段進行塑鋼窗甲分包逐層安裝逐層安裝臨時堆場結(jié)構(gòu)拆模，洞口滿足防火門甲分包一車100樘2層一裝直接上樓先裝門框，精裝完成后裝扇入戶門甲分包一車100樘2層一裝直接上樓戶內(nèi)土建施工完成外墻保溫板甲分包一車60方4層一施工直接上樓外墻磚墻及刮槽完成消防箱及管道甲分包一車4層一裝直接上樓抹灰和刮白完成地暖管甲分包一車6000米精裝施工完成后統(tǒng)一安裝直接上樓衛(wèi)生間防水完成外墻面磚甲供材一貨柜2000平三層以下臨時堆場外墻保溫門窗框安裝完成室內(nèi)地磚和墻磚甲供材一貨柜1500平4層一施工臨時堆場地暖完成施工施工節(jié)點方案施工節(jié)點方案工序調(diào)整：裝修的部品后裝，通過多工序的調(diào)整穿插，到達裝修部品部件一次成活的目的，減少二次污染造成的屢次保潔及返工；工期調(diào)整：鋼爬架空中解體，減少工期關(guān)鍵線路上落架時間；優(yōu)化調(diào)整：薄抹灰&地坪的工序編排，各工序的介入時間和搭接時間優(yōu)化；裝修提前介入：結(jié)構(gòu)階段薄抹灰、地坪、貼磚等提前穿插，減少裝修的關(guān)鍵線路占用；園建先行：提前一年開始進行園建中喬木種植及消防路基層施工，防止園建成為關(guān)鍵線路。提效的主要措施序號制約因素解決方案1設(shè)計前置圖紙先行，進行土建、水電、裝修圖紙會審，將結(jié)構(gòu)、墻板、裝修、櫥柜、抽油煙機、水電等相關(guān)問題匯總，由設(shè)計單位統(tǒng)一下發(fā)設(shè)計變更，，通過前期圖紙會審，將問題消滅在萌芽狀態(tài)，保證土建、水電、裝修、墻板深化圖四圖合一。2圖紙深化提前完善1模板深化圖、2安裝固化圖、3套管布置圖、4輕質(zhì)隔墻板固化圖、5開間尺寸圖、6門窗洞口固化圖、7瓷磚排版圖、8龍骨排版圖、9鋁扣板排版圖、10地板排版圖等。3采購管理所有甲分包、甲供材單位全部單獨簽訂合同，并與甲方簽訂管理協(xié)議，便于統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。4計劃統(tǒng)籌工業(yè)化產(chǎn)品，排除樣板房干擾，裝修計劃與土建施工計劃同步實施5減少工序除衛(wèi)生間降板和樓面保溫層外，全面取消濕作業(yè)，減少工序同時控制質(zhì)量6交叉污染初裝修移交精裝修前，必須完成當層所有初裝施工內(nèi)容：包括外墻、公共部位、管井、樓梯間等。移交后，由精裝修班組封閉管理。7主體驗收與質(zhì)監(jiān)站進行有效溝通，達成分段驗收統(tǒng)一意見，形成監(jiān)督交底，為精裝修提前穿插創(chuàng)造條件。提效制約因素及解決方案序號關(guān)鍵統(tǒng)籌組織項要求1組織策劃統(tǒng)一策劃，統(tǒng)一各分供方目標，達成行動步調(diào)一致。2計劃管理全項目施工運營計劃管理，將各專業(yè)分供方計劃納入統(tǒng)籌管理。重點控制前置條件的創(chuàng)造及各工序插入、完成節(jié)點3組織管理以總包為生產(chǎn)運營主體，各份供方現(xiàn)場負責人納入總包統(tǒng)一調(diào)度。4運營會管理由我方組織，以總計劃為綱，每周召開運營回顧會，以計劃推動各方協(xié)調(diào)及解決問題。5前置條件創(chuàng)造以全項目生產(chǎn)運營計劃為綱，由業(yè)主及總包共同督促各方按時達成前置條件。6專業(yè)分包盡量減少獨立發(fā)包的專業(yè)分包，減少相互制約因素，逐步實現(xiàn)大總包管理及“交鑰匙”工程。提效管理措施穿插施工，在單位時間內(nèi)，作業(yè)面、工序、人員、材料都增多了。做好關(guān)鍵細節(jié)的管理，對成敗起決定作用。1〕垂直運輸總包提供人貨梯承擔垂直運輸任務(wù)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)各班組〔裝修、墻板、塑鋼〕使用電梯運送材料時間；每2層頂升1次2〕臨建布置總包提供合理場地設(shè)施供分包單位，各分包單位材料應(yīng)現(xiàn)場堆放整齊3〕臨水臨電總包科學布置管線和接駁點，提供給分包單位。每層設(shè)置臨水臨電接駁；加工區(qū)提供大容量接駁點。4〕放線定位總包提供所有分包單位所需的標高線、控制線、定位線，保護好基準點，并進行技術(shù)交底5〕工序交接重點工序辦理移交手續(xù)，分戶建檔，移交需符合平安文明和成品保護標準6〕垃圾清理各單位將垃圾清運至指定區(qū)域由總包統(tǒng)一外運，每道工序必須做到工完場清。7〕封閉管理入戶門扇安裝完成后，由精裝修班組對樓層進行封閉管理，其他單位需要進入施工需提前申請?zhí)嵝Ч芾怼P(guān)鍵細節(jié)決定成敗優(yōu)先施工主樓結(jié)構(gòu)，到達售樓節(jié)點后，按方案施工相臨車庫結(jié)構(gòu)，為市政園林施工創(chuàng)造根本條件。車庫屋面結(jié)構(gòu)完成后，配合穿插施工，分區(qū)防水施工、保護層施工，為回填土創(chuàng)造條件。利用商業(yè)裙樓及其屋面場地作為后期材料堆場，為景觀施工創(chuàng)造條件景觀施工圖、雨污水綜合管網(wǎng)圖、燃氣施工圖提前報建、出圖為景觀現(xiàn)行提供根底。優(yōu)先接通市政管網(wǎng)，為主樓施工排水、車庫頂面排水提供條件。按景觀圖紙標高回填土。優(yōu)先施工小區(qū)主排水管網(wǎng)，再施工消防通道，預(yù)留水電氣過路套管。景觀園林分區(qū)域施工。優(yōu)先種植大喬，再種植小喬。景觀工程先行總體思路2.4園建先行園建先行二期景觀圖紙?zhí)峁┖?個月之內(nèi)完成管網(wǎng)綜合深化設(shè)計。現(xiàn)場施工遵循如下原那么：(1)非地下室局部，主體施工前完成消防道路；〔2〕地下室局部，后澆帶結(jié)構(gòu)第20層封閉；地下室頂板防水施工與結(jié)構(gòu)施工保持同步；〔3〕消防道路與施工通道交叉穿插推進；〔5〕消防道路成環(huán)區(qū)域立刻回土；〔6〕主體封頂后一個月完成主樓周邊雨污水系統(tǒng)；序號場地信息信息分析風險應(yīng)對措施2涉土作業(yè)受霧霾天氣影響;以及土方進度不可控加強與政府部門關(guān)系維護，爭取在未強制停工，進行土方施工。3進入施工現(xiàn)場道路影響11#樓施工場外交通組織困難我方自行拓寬魚斗路至8米。5裝修工程分包多交叉施工多，管理難度大堅持樣板引路，提前策劃研究工程節(jié)點；甲供材料配合穿插施工節(jié)點進場6消防驗收精裝工程，驗收內(nèi)容多取證難度大提起提前與消防隊溝通，提前組織驗收，預(yù)留整改時間。8節(jié)能驗收工程重難點及措施要求2.5生活區(qū)平面布置2.5辦公區(qū)平面布置2.6腳手架搭設(shè)方式采用扣件式腳手架，從底層搭設(shè)到頂層，每四層一挑。3.1-3.2設(shè)計、采購方案

4.1質(zhì)量管理目標分析管理維度管理目標備注季度評估區(qū)域優(yōu)實測98，滲漏96，空鼓100，開裂98，安全98，文明95交付評估集團優(yōu)戶內(nèi)85、公區(qū)82、外立面82、屋面84、地下室83、園建86穿插提效提效28%傳統(tǒng)工期：25個月提效工期：18個月（提效7個月）基礎(chǔ)墊層到交付共計20個月（含2個春節(jié)，2個冬季施工）交付及維修達到公司要求交付滿意度：100%到場交付率：不低于85%集中維修滿意度：問題關(guān)閉率不低于95%，重復維修率不高于0.2%，維修投訴率不高于0.6%4.2質(zhì)量管理人員組織架構(gòu)工程質(zhì)量負責人施工組技術(shù)組質(zhì)量籌劃維度質(zhì)量管理籌劃防開裂防滲漏成品保護質(zhì)量通病樣板引路材料設(shè)備質(zhì)量控制廠家考察進場驗收工序樣板交付樣板樣板驗收制度工序樣板交付樣板樣板驗收制度原材控制基層控制工序、節(jié)點控制保護層控制原材控制過程控制工序間隔裝修房成品保護標準工程經(jīng)理施工班組實測組技術(shù)交底技術(shù)負責人跟進負責交付樣板和工法樣板，對相應(yīng)工序和標準逐個梳理并制定標準，形成施工過程影像文檔資料各施工員監(jiān)督技術(shù)交底工作，要求要有簽字記錄樣板先行、成品保護、放線管理〔嚴格按標準執(zhí)行、監(jiān)理驗線〕材料進場：嚴格執(zhí)行三方驗收制度實測實量管理：建立實測體系防滲漏管理專人負責統(tǒng)籌管理防滲漏施工及試驗懸挑架外墻洞口專人驗收、影像資料給水管、地暖管帶壓施工4.3質(zhì)量管理職責4.4模板體系本工程的地下室采、幼兒園才用木模板，標準層采用全鋼大模板+木?！岔敯濉?.5實測實量制度質(zhì)量組、監(jiān)理工程師、甲方工程師全員參與到實測實量工作，其中：實測組：100%的進行測量面數(shù)據(jù)收集整理和反響；監(jiān)理工程師：進行不少于50%的復查；甲方工程師：進行不少于10的抽查。自檢100%實測實量50%復查實測實量分析表建立工人臺賬實測實量過程控制

4.6優(yōu)化做法工廠化加工廚衛(wèi)間排水支管，節(jié)約時間，降