房地產(chǎn)項目定位與策劃分析

26十二月2023房地產(chǎn)項目定位與策劃分析三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析4、房地產(chǎn)項目價格定位與策劃分析方法——項目價格定位體系定價原則上市價格現(xiàn)實價格成本加成原則整體發(fā)展原則市場比較原則價格影響因素分析定價方法的選取比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法規(guī)模、開發(fā)時機(jī)、營建標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)會成本……【定價思路】成本加成法的核心是運用物業(yè)類型的成本核算，通過對合理利潤空間的修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。目前房地產(chǎn)項目的成本主要包括：-土地成本-前期成本-建筑安裝成本-配套成本-其他成本（管理成本、銷售成本、不可預(yù)見成本、財務(wù)成本）三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析成本加成法三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析序號工程類別平均造價（元/平方米）備注一土地費用1土地使用權(quán)出讓金/土地開發(fā)動遷費用及土地使用費2土地出讓契稅/按出讓金的3%計算二建安費用1普通商品房多層950-10506-7層住宅小高層1350-14508-12層住宅中高層1550-165018-24層住宅高層2000-210028-34層住宅2高檔商品房多層1700-1800設(shè)1層地下車庫小高層2050-2150設(shè)1層地下車庫高層2750-2850設(shè)1層地下車庫3酒店式公寓高層4300-4600含精裝修費用4獨立式地下車庫地下一層2900-3100地下二層4600-49005別墅一般獨立別墅1250-1450地上2-3層半地下室獨立別墅1350-1550半地下室、地上2-3層聯(lián)體別墅1050-1250地上2-3層高檔裝修別墅4100或以上地上2-3層三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析序號工程類別平均造價（元/平方米）備注7辦公樓多層（無地下室）1300-1600地上4層多層（有地下室）1700-1800地下1層，地上6-7層8商辦樓高層（中低檔）3600-4100地下1層，地上20-30層，中央空調(diào)，局部幕墻，合資電梯高層（中高檔）5600或以上地下2層或以上，地上25-35層，中央空調(diào)，幕墻/鋁板，進(jìn)口電梯超高層（高檔）8600-10100地下2層，地上40-50層，鋼結(jié)構(gòu)，幕墻/鋁板/進(jìn)口石材9體育健身俱樂部/5300或以上社區(qū)高級會所10商業(yè)多層一般商場2600-2900地上4-5層多層綜合商場4100-5100地下1層，地上4-5層，無塔樓綜合商業(yè)建筑5100或以上地下2-3層，上部4-5層、20-30層辦公塔樓大賣場3300或以上家樂福、百安居11旅游酒店多層旅館2700-3100無星級高層旅館3300-3700無星級國際三星級酒店4500-5000不包括精裝修及家具國際四星級酒店5000-8000不包括精裝修及家具國際五星級酒店12000或以上不包括精裝修及家具，超高層三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析三前期費用1勘查設(shè)計費/按總投資的0.05%計2建筑設(shè)計費50-100含施工圖；按住宅建筑面積計3景觀設(shè)計費20-30按扣除地面附屬物基底面積計算4設(shè)計招投標(biāo)管理費/按總投資的0.02%計5施工招投標(biāo)管理費/按總投資的0.04%計6審圖及設(shè)計咨詢費6按地面總建筑面積計7施工監(jiān)理費10按地面總建筑面積計8質(zhì)監(jiān)費/按建安費的0.1%計9施工證費/按建安費的0.15%計10測繪費1按地面總建筑面積計；含竣工測繪11可行性報告編制費/12臨水臨電費/13竣工圖編制3四配套費用1住宅配套費用用地紅線外（1）大市政配套費320含紅線外道路、上水、燃?xì)狻㈦娫挼?，按住宅建筑面積計（2）排水配套費15按地面總建筑面積計三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析2室外附屬工程費用綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、CCTV、紅外線報警（1）綠化建設(shè)費12按住宅建筑面積計（2）供水管道工程費17.5按地面總建筑面積計（3）燃?xì)夤艿拦こ藤M21/24按住宅建筑面積計；煤氣21元/平方米、天然氣24.5元/平方米計（4）電話通訊工程費6.5/12.5/20掛空式：6.5元/平方米；暗埋式：多層20元/平方米，高層12.5元/平方米（5）電力工程費145按地面總建筑面積計（6）小區(qū)智能化50按住宅建筑面積計（7）環(huán)衛(wèi)工程費10按地面總建筑面積計（8）有線電視工程費5按住宅建筑面積計（9）道路及附屬設(shè)施25按住宅建筑面積計3人防工程建設(shè)費60/45按地面總建筑面積計五其他費用1管理費用/（建安+前期+配套）×3%2銷售推廣費用/按銷售收入約2%計3不可預(yù)見費用/（建安+前期+配套）×3%4財務(wù)費用/【定價思路】市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。通過市場比較法推算現(xiàn)時整體均價，依據(jù)組團(tuán)的價格決定因素確定各細(xì)分組團(tuán)的現(xiàn)時均價，通過售價還原法推算現(xiàn)時整體租金。預(yù)測未來價格影響因素變動幅度確定價格增長率，結(jié)合目標(biāo)物業(yè)上市時間確定各物業(yè)上市均價/租金。三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析市場比較法【樣本選擇】樣本必須具有參照意義，否則將影響價格的準(zhǔn)確性。我公司在實踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：-相近原則，相近地段會有更多的相近因素-成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義-功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析市場比較法比較內(nèi)容（指標(biāo)）權(quán)重匯豪天下(A)耀江花園(B)仁恒河濱花園(C)海琪園(D)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑自身品質(zhì)指標(biāo)70%/0.721/0.6965/0.717/0.578建筑規(guī)模10%10.110.11.10.110.80.05社區(qū)景觀10%10.10.950.09510.10.950.08立面設(shè)計10%10.10.980.09810.10.90.07內(nèi)部裝修15%10.150.950.1510.150.90.135戶型設(shè)計10%10.110.110.110.1物業(yè)管理8%10.0810.0810.0810.08附加因素7%1.10.0911.050.07351.10.07710.063項目周圍環(huán)境指標(biāo)30%/0.325/0.303/0.198/0.298交通狀況10%10.10.950.0980.950.09510.1周邊環(huán)境10%10.120.980.10.950.0950.60.006區(qū)域位置10%1.050.1051.050.1050.90.00810.1合計100%/1.046/0.9995/0.915/0.838三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析范例1：市場比較法之標(biāo)準(zhǔn)高檔公寓價格擬合系數(shù)表外灘、南京東路（虹口）（閘北）（黃浦、靜安）南京西路、石門一路淮海路、襄陽路徐家匯陸家嘴人民廣場中央公園1公里1-2公里2-3公里？73006100－－7000－－－－10000770010700－－－－95009800－－95009000－－－－1200010000－－8500－－－－－－－－平均價格1000093427933升幅7％18％三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析范例2：通過同一供需圈比較法來估算項目的大致價格區(qū)間R1R2R3OAC1R1三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析范例3：大型商、住、辦綜合體項目的市場比較定價方法演示比較內(nèi)容權(quán)重精文城市花園A綠地世紀(jì)城（B）瑞虹新城（C）嘉利明珠城（D）新梅共和城（E）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑規(guī)模12%0.90.1081.20.1441.30.1560.780.09360.850.102區(qū)域位置15%1.050.15751.10.1651.10.1650.850.127510.15外部環(huán)境15%0.850.12751.050.15751.10.16510.151.20.18社區(qū)景觀15%0.950.142510.151.10.1650.950.14250.950.1425立面設(shè)計15%0.90.1350.940.1410.930.13950.930.13950.90.135房型設(shè)計10%0.950.0950.950.0950.850.0850.850.0850.980.098配套設(shè)施10%0.880.0881.050.1051.20.120.80.080.90.09主題提煉8%0.950.0760.9550.07640.950.0760.90.0720.90.072合計100%0.92951.03391.07150.89010.9695本案住宅現(xiàn)時整體毛坯均價為7100元/平方米。三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析住宅現(xiàn)時整體均價比較內(nèi)容權(quán)重R3地塊R2地塊R1地塊擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地塊規(guī)模10%5%0.50%8%0.80%-5%-0.500%地塊規(guī)整性10%5%0.50%5%0.50%-10%-1.000%安靜程度12%-10%-1.20%5%0.60%5%0.600%軌道交通15%10%1.50%5%0.75%-5%-0.750%主干路8%10%0.80%0%0.00%-5%-0.400%距離綠地20%10%2.00%0%0.00%-5%-1.000%距離賣場15%8%1.20%5%0.75%-5%-0.750%開發(fā)次序及品牌影響力10%10%1.00%5%0.50%-5%-0.500%合計100%

6%

3.90%

-4.300%R3:7550元/平方米R2:7370元/平方米R1:6790元/平方米三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析住宅各組團(tuán)現(xiàn)時均價比較內(nèi)容權(quán)重感性達(dá)利（A）SOHO時代（B）永興富邦（C）博苑公寓（D）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置20%1.050.211.10.2210.20.950.19周邊環(huán)境20%0.90.180.850.170.950.190.80.16交通情況20%0.80.161.00.20.850.170.80.16項目自身品質(zhì)20%0.90.180.70.140.850.170.80.16物業(yè)管理公司20%10.20.80.160.90.180.70.14合計100%/0.93/0.89/0.91/0.81本案酒店式公寓現(xiàn)時均價為9000元/平方米。三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析酒店式公寓現(xiàn)時均價比較內(nèi)容權(quán)重綠地科創(chuàng)大廈（A）致遠(yuǎn)大廈（B）淮海中華大廈（C）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置40%1.00.41.350.541.50.6周邊環(huán)境20%1.10.221.20.241.350.27交通情況20%1.10.220.90.180.90.18項目自身品質(zhì)20%0.90.181.00.21.20.24合計100%/1.02/1.16/1.29區(qū)域位置40%1.00.41.350.541.50.6本案寫字樓現(xiàn)時平均售價為8500元/平方米，平均租金為2.0元/平方米·天三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析寫字樓現(xiàn)時均價比較內(nèi)容權(quán)重精文城市花園（A）綠地世紀(jì)城（B）瑞虹新城（C）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)商業(yè)繁華度20%0.970.1941.20.241.30.26人流量25%0.890.22251.150.28751.20.3規(guī)劃、主題20%10.150.980.1471.150.1725交通條件15%0.950.14250.970.14550.950.1425位置及規(guī)模20%0.940.1880.950.191.050.21合計100%0.8971.011.085本案商業(yè)底樓現(xiàn)時平均售價為20000元/平方米，租金為5.6元/平方米·天三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析商業(yè)底樓現(xiàn)時平均售價層數(shù)折減系數(shù)銷售均價（元/平方米）租金（元/平方米·天）主題商街1F1.0200005.62F0.6120003.4集中商業(yè)1F1.0200005.62F0.6120003.43~4F0.480002.2賣場租金為1.5-2.0元/平方米·天三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析本案商業(yè)現(xiàn)時平均價格水平影響因素指標(biāo)變動說明宏觀影響因素宏觀經(jīng)濟(jì)#GDP未來五年，仍將保持10％左右的年增長#FDI上海對外資的吸引力逐年增強(qiáng)收支水平#消費品零售額全市消費品零售總額逐年高速增長#居民收入人均年可支配收入保持高速增長#價格水平居民消費價格指數(shù)預(yù)計有一個上升過程政策制度#房貸制度等政府逐步加強(qiáng)調(diào)控房市力度，平抑潛在風(fēng)險城市規(guī)劃#區(qū)域發(fā)展舊城改造規(guī)劃實施的特別政策

#交通規(guī)劃未來目標(biāo)區(qū)域交通發(fā)展前景微觀影響因素供求關(guān)系#供應(yīng)規(guī)模全市住宅供應(yīng)量仍有持續(xù)上升趨勢#需求規(guī)模上海仍將是人口導(dǎo)入城市，新增外來人口住房需求是主力軍區(qū)域競爭#相鄰區(qū)域相鄰區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展對本區(qū)域影響#可比區(qū)域可比區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展對本區(qū)域影響客戶偏好#區(qū)位偏好消費者對本區(qū)域物業(yè)需選擇偏好影響三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析價格影響因素影響因素預(yù)計變動幅度影響因素權(quán)重宏觀影響因素宏觀經(jīng)濟(jì)10%0.1收支水平10%0.1政策制度-5%0.1城市規(guī)劃15%0.1微觀影響因素供求關(guān)系5%0.2區(qū)域競爭-10%0.2客戶偏好5%0.2近期價格增幅影響因素調(diào)整未來增幅預(yù)測8%103%8.24%三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析住宅價格增幅預(yù)測影響因素住宅小戶型公寓寫字樓商業(yè)近期價格增幅8%8.0%0.3%5.2%影響因素調(diào)整103%100.75%102%102%未來增幅預(yù)測8.24%8.1%0.31%5.3%注：近期價格增幅統(tǒng)計周期為1995-2002。價格增長率采用1995-2002（衰退期+成長期）及1999-2002（成長期）兩個統(tǒng)計周期的價格復(fù)合增長率的算術(shù)平均值。三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析未來價格增長率預(yù)測中高檔辦公、酒店公寓組團(tuán)小戶型寫字樓上市時間：2006Q4上市均價：10039元/M2小戶型酒店式公寓上市時間：2007Q2上市均價：11734元/M2集中商業(yè)上市時間：2007Q11F均價：23622元/M2中檔住宅組團(tuán)中檔住宅上市時間：2005Q2上市均價：8002元/M2主題商街上市時間：2005Q41F均價：22297元/M2中高檔住宅組團(tuán)中高檔住宅上市時間：2005Q3上市均價：8837元/M2主題商街上市時間：2006Q11F均價：22562元/M2高檔住宅組團(tuán)高檔住宅上市時間：2007Q3上市均價：10142元/M2主題商街上市時間：2007Q41F均價：24417元/M2R1R2R3OAC1R1三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析未來上市價格預(yù)估房地產(chǎn)開發(fā)流程精細(xì)化解析與管控實戰(zhàn)五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略4、房地產(chǎn)項目可行性研究3、房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析2、房地產(chǎn)項目成本分析1、房地產(chǎn)項目融資的成本及優(yōu)劣勢分析五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略1、房地產(chǎn)項目融資的成本及優(yōu)劣勢分析五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略2、房地產(chǎn)項目成本分析序號

1土地費用

土地費用包括土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補(bǔ)償費。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20-50%，并有進(jìn)一步上升的趨勢。2前期工程費

前期工程費主要指項目開發(fā)的前期調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計費、可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過10%，這個階段的軟成本比較大。3建筑安裝工程費

建筑安裝工程費是指房屋建設(shè)過程中所發(fā)生的建筑工程費、設(shè)備購置費及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。4市政公共設(shè)施費用

市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路與橋梁、自來水、污水、電力、電信、熱力、燃?xì)?、綠化等的建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、居委會、派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵局、菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在10-20%左右。五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略續(xù)5管理費用

管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。6貸款利息

房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。7稅費

稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，城市建設(shè)配套費、人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。8其他費用

其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預(yù)見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略3、房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析①項目的定位風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位包括項目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，是指導(dǎo)項目決策、項目設(shè)計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)。可以說，項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準(zhǔn)確，項目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無法或者是非常困難彌補(bǔ)的風(fēng)險，也是項目開發(fā)過程中，最大的風(fēng)險，屬項目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險，按照風(fēng)險影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險（決策風(fēng)險），從某種程度上講，其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險。五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略②項目的投資支持能力風(fēng)險（1）項目的質(zhì)量風(fēng)險包括：在項目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題；在設(shè)計階段，向設(shè)計提出違反設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過“關(guān)系”關(guān)照通過造成的“投機(jī)性”質(zhì)量問題；施工階段，從業(yè)人員對設(shè)計知識認(rèn)識有重大錯誤，擅自改變設(shè)計造成的質(zhì)量風(fēng)險；施工管理過程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對正常使用功能有嚴(yán)重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質(zhì)量“隱患”（實際上就是“質(zhì)量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質(zhì)量”問題等，因“質(zhì)量”問題造成的糾紛沖突形成的風(fēng)險（可控制風(fēng)險）。五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略③項目的合約履行能力涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計與勘察設(shè)計成果審核、招標(biāo)代理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復(fù)性）特點，建設(shè)周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過程出現(xiàn)控制失誤，那將給項目造成相當(dāng)大的麻煩。比如，在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略④項目建設(shè)的“創(chuàng)新”風(fēng)險當(dāng)前的房地產(chǎn)風(fēng)險管理經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，使項目建設(shè)的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了服務(wù)目的，追求項目與周邊項目的“差異性”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”，也是極具風(fēng)險的，更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險的。龍湖嚴(yán)格規(guī)定：新進(jìn)入?yún)^(qū)域三年不得創(chuàng)新五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略⑤項目的“政府”風(fēng)險“政府”風(fēng)險多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在，對于企業(yè)來說，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機(jī)性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。在項目建設(shè)過程中，企業(yè)必須掌握相關(guān)地法律為：《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等；必須掌握地法規(guī)為：《建設(shè)工程質(zhì)量管理條理》等。必須掌握對于相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充、操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。投資不過山海關(guān)！關(guān)門打狗！1、可行性研究的概念2、可研報告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容3、可研重點4、案例分享五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略4、房地產(chǎn)項目可行性研究1、可行性研究的概念1、可行性研究的概念運用多種科學(xué)手段綜合論證一個工程項目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實用和可靠，在財務(wù)上是否贏利；作出環(huán)境影響、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的分析和評價，及工程項目抗風(fēng)險能力等的結(jié)論；為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略2、可研報告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容（1-5）1.總論：項目背景、概況、問題和建議2.市場調(diào)查與預(yù)測：為可研的重要環(huán)節(jié)，內(nèi)容包括：市場現(xiàn)狀調(diào)查、產(chǎn)品供需預(yù)測、價格預(yù)測、競爭力分析、市場風(fēng)險分析3.資源條件評價：資源可利用量、資源品質(zhì)情況、資源賦存條件、資源開發(fā)價值4.建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案：建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案構(gòu)成、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案比選、推薦的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案5.場址選擇：場址現(xiàn)狀、場址方案比選、推薦的場址方案7.原材料燃料供應(yīng)：主要原材料供應(yīng)方案、燃料供應(yīng)方案.8.總圖運輸與公用輔助工程：總圖布置方案、場內(nèi)外運輸方案、公用工程與輔助工程方案9.節(jié)能措施：節(jié)能措施、能耗指標(biāo)分析10.節(jié)水措施：節(jié)水措施、水耗指標(biāo)分析6.技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案：方案選擇2、可研報告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容（5-10）12.勞動安全、衛(wèi)生與消防：危險因素和危害程度分析、安全防范措施、衛(wèi)生保健措施、消防設(shè)施13.組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置：組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析、人力資源配置、員工培訓(xùn)14.項目實施進(jìn)度：建設(shè)工期、實施進(jìn)度安排15.投資估算：建設(shè)投資估算、流動資金估算、投資估算表11.環(huán)境影響評價：環(huán)境條件調(diào)查、影響環(huán)境因素分析、環(huán)境保護(hù)措施2、可研報告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容（11-15）17.財務(wù)評價：財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇、銷售收入與成本費用估算、財務(wù)評價報表、盈利能力分析、償債能力分析、不確定性分析、財務(wù)評價結(jié)論18、國民經(jīng)濟(jì)評價：影子價格及評價參數(shù)選取、效益費用范圍與數(shù)值調(diào)整、國民經(jīng)濟(jì)評價報表、國民經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)、國民經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論19.社會評價：項目對社會影響分析、項目與所在地互適性分析、社會風(fēng)險分析、社會評價結(jié)論20.風(fēng)險分析：項目主要風(fēng)險識別、風(fēng)險程度分析、防范風(fēng)險對策16.融資方案：融資組織形式、資本金籌措、債務(wù)資金籌措、融資方案分析21.研究結(jié)論與對策：推薦方案總體描述、推薦方案優(yōu)缺點描述、主要對比方案、結(jié)論與建議2、可研報告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容（16-21