中國房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告范文

中國房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告范文《中國房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》簡(jiǎn)介《中國房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》是北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（以下簡(jiǎn)稱仁達(dá)評(píng)估）承接的中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)《資本化率調(diào)查》研究課題成果之一，該研究課題至今已歷時(shí)5年。2022年課題組依托仁達(dá)評(píng)估二十年來豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)和云房數(shù)據(jù)強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫資源，基于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年發(fā)展的敏銳把握及對(duì)城市房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的客觀預(yù)測(cè)，運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法和數(shù)據(jù)挖掘、分析及預(yù)測(cè)技術(shù)，將研究成果從北京擴(kuò)展至11個(gè)城市，分別通過靜態(tài)租賃回報(bào)率、長(zhǎng)期租賃回報(bào)率、5年持有后轉(zhuǎn)售回報(bào)率三個(gè)指標(biāo)對(duì)各物業(yè)進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查樣本數(shù)據(jù)、調(diào)查模型、調(diào)查成果及成果應(yīng)用方向如下。1（一）調(diào)查進(jìn)程統(tǒng)計(jì)時(shí)段，每年年中和年末共發(fā)布兩期。2022年，調(diào)查城市擴(kuò)展了上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、武漢、成都、西安、長(zhǎng)沙，達(dá)到11個(gè)城市的調(diào)查規(guī)模。調(diào)查物業(yè)涵蓋上述11城市的普通住宅、高檔住宅、寫字樓、商鋪。調(diào)查樣本是通過將大量原始調(diào)查案例數(shù)據(jù)經(jīng)過篩選、匹配，整合為小區(qū)或項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)得到。歷年調(diào)查樣本數(shù)據(jù)量統(tǒng)計(jì)如下：2022-2022年中國房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查樣本數(shù)量（二）調(diào)查模型及指標(biāo)1、靜態(tài)租賃模型靜態(tài)租賃回報(bào)率代表了通過當(dāng)前凈租金回收售價(jià)的占比，是判斷房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的重要參考。以北京普通住宅為例，靜態(tài)租賃回報(bào)率在2％左右，意味著一套100萬元的房子每年凈回報(bào)約為2萬。2、長(zhǎng)期租賃模型長(zhǎng)期租賃回報(bào)率代表了隨著未來租金的動(dòng)態(tài)變化，長(zhǎng)期租賃物業(yè)可獲取的回報(bào)率大小，是判斷未來房地產(chǎn)租金動(dòng)態(tài)收益情況的參考。例如，當(dāng)長(zhǎng)期租賃回報(bào)率為6％，意味著購買一套100萬元的房子，在持有期（法定最高年限70年）里出租，每年平均回報(bào)約為6萬。3、5年租賃后轉(zhuǎn)售模型5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率包含租金回報(bào)和房產(chǎn)增值兩部分收益，能夠幫助投資方判斷轉(zhuǎn)售房產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī)。例如，2022-2022年的轉(zhuǎn)售回報(bào)率在15％左右，相當(dāng)于在2022年購買一套100萬元的房子，出租五年后出售，在五年出租期內(nèi)每年租金回報(bào)15萬，并于五年末收回本金100萬。1北京云房數(shù)據(jù)技術(shù)有限公司（原北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司信息數(shù)據(jù)部），致力于為評(píng)估行業(yè)信息化發(fā)展，為房地產(chǎn)/土地評(píng)估機(jī)構(gòu)、銀行金融機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)等提供房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、評(píng)估軟件系統(tǒng)、項(xiàng)目服務(wù)等全套解決方案，是獨(dú)立的第三方服務(wù)商。（三）調(diào)查成果1、市場(chǎng)提取法——提供11城市整體及分城市的房地產(chǎn)投資回報(bào)率，包括靜態(tài)租賃回報(bào)率、長(zhǎng)期租賃回報(bào)率、5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率。并對(duì)各城市的靜態(tài)租賃回報(bào)進(jìn)行了分區(qū)調(diào)查，其中，住宅市場(chǎng)分城區(qū)、郊區(qū)調(diào)查，寫字樓、商鋪依據(jù)各城市不同的聚集情況，調(diào)查了4-8個(gè)典型商圈。2、累加法——提供安全利率和風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取值參考。首先，對(duì)于安全利率提供存貸款利率、國債收益率和企業(yè)債收益率作數(shù)據(jù)參考，并推薦長(zhǎng)期國債收益率滾動(dòng)平均值作為安全利率取值參考；其次，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值給出了資本市場(chǎng)相關(guān)收益率數(shù)據(jù)，作為風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的數(shù)據(jù)參考。3、投資收益率排序插入法——提供11城市三種投資模式下的回報(bào)率進(jìn)行對(duì)比，可以明確不同投資模式下不同城市及物業(yè)的收益情況；將房地產(chǎn)投資回報(bào)率與安全利率、資本市場(chǎng)相關(guān)收益率進(jìn)行排序比較，可以明確房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益水平高低。（四）調(diào)查成果應(yīng)用說明《房地產(chǎn)投資回報(bào)率研究報(bào)告》提供中國房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查數(shù)據(jù)綜合服務(wù)，包括提供給投資主體的房地產(chǎn)投資決策數(shù)據(jù)服務(wù)、評(píng)估機(jī)構(gòu)的估價(jià)參數(shù)服務(wù)、銀行押品估值參數(shù)服務(wù)等。主要應(yīng)用情況如下：1、提供房地產(chǎn)投資決策參考。首先通過城市歷年房地產(chǎn)租金、價(jià)格走勢(shì)，對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)和趨勢(shì)判斷；其次通過不同類型投資回報(bào)率的排序，對(duì)不同城市、不同物業(yè)、不同投資模式的投資回報(bào)進(jìn)行對(duì)比，給出投資數(shù)據(jù)及參考。2、提供評(píng)估模型及相匹配的估價(jià)參數(shù)。對(duì)不同估價(jià)模型進(jìn)行說明，給出了三種估價(jià)模型的應(yīng)用步驟和相對(duì)應(yīng)的估價(jià)參數(shù)。3、提供押品評(píng)估參數(shù)。參數(shù)應(yīng)用有兩個(gè)階段：一是在貸款發(fā)放階段，指導(dǎo)內(nèi)部評(píng)估人員進(jìn)行押品評(píng)估或?qū)χ薪闄C(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行審核；二是在抵（質(zhì)）押關(guān)系存續(xù)期間，指導(dǎo)內(nèi)部評(píng)估人員動(dòng)態(tài)監(jiān)控押品的價(jià)值變化情況，及時(shí)量化風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查使用導(dǎo)航應(yīng)用主體投資主體估價(jià)機(jī)構(gòu)銀行等金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)板塊房地產(chǎn)投資決策服務(wù)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)房地產(chǎn)押品管理服務(wù)業(yè)務(wù)說明市場(chǎng)分析、投資選擇、修正及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估價(jià)模型及對(duì)應(yīng)的參數(shù)房地產(chǎn)押品評(píng)估與動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)模板（參數(shù)）（五）房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查未來設(shè)想本次《中國房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》覆蓋北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、成都、武漢、杭州、西安、長(zhǎng)沙共十一個(gè)城市。研究物業(yè)涵蓋高檔住宅、普通住宅、寫字樓、商鋪。2022年上半年《中國房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》將在目前研究基礎(chǔ)上進(jìn)行城市擴(kuò)展和深度擴(kuò)展，城市擴(kuò)展目標(biāo)為38個(gè)城市，深度擴(kuò)展包括物業(yè)細(xì)化、商圈擴(kuò)展等。我們志在通過對(duì)回報(bào)率的擴(kuò)展調(diào)查，定期發(fā)布、更新與維護(hù)回報(bào)率調(diào)查數(shù)據(jù)。目錄目錄第一篇2022年下半年房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查成TOC\o"1-5"\h\z果 1一、靜態(tài)租賃回報(bào)率 1二、長(zhǎng)期租賃回報(bào)率 2三、2022-2022年5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)四、2022-2022年5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率（預(yù)TOC\o"1-5"\h\z測(cè)） 4第二篇11城市各物業(yè)房地產(chǎn)投資回報(bào)率排序及市場(chǎng)分析 5一、11城市各物業(yè)房地產(chǎn)投資回報(bào)率排序 51、靜態(tài)租賃回報(bào)率排序 52、長(zhǎng)期租賃回報(bào)率排序 73、2022-2022年5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率排序 94、2022-2022年5年租賃后轉(zhuǎn)售預(yù)測(cè)回報(bào)率排序 115、小結(jié) 13二、11城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（歷史及預(yù)測(cè)） 14北京市 14上海市 16廣州市 18深圳市 20天津市 22南京市 24成都市 26武漢市 28杭州市 30西安市 32長(zhǎng)沙市 34第三篇房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查成果在估價(jià)中的應(yīng)用 38一、房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查估價(jià)成果 38二、估價(jià)模型及參數(shù) 41附錄：相關(guān)專題研TOC\o"1-5"\h\z究 44專題一、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)中安全利率選取的認(rèn)識(shí) 44專題二、關(guān)于房地產(chǎn)租金、價(jià)格變化關(guān)系的研究——以北京為例 46專題三、關(guān)于房地產(chǎn)租金、價(jià)格預(yù)測(cè)值確定的探討——以北京為例 47第一篇2022年下半年房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查成果第一篇2022年下半年房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查成果一、靜態(tài)租賃回報(bào)率物業(yè)：住宅租金回報(bào)較低，約2%-4%；寫字樓、商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)相對(duì)合理，約3%-5%。城市：西安、長(zhǎng)沙靜態(tài)租賃回報(bào)最高，杭州最低。普通住宅市場(chǎng)，靜態(tài)租賃回報(bào)率集中在2%-4%。其中武漢、成都、西安、長(zhǎng)沙資本化率約3.5%，其他城市約2%。與其他城市相比，武漢、成都、西安和長(zhǎng)沙普通住宅售價(jià)相對(duì)合理，市場(chǎng)相對(duì)理性，資本化率高于其他城市為3%。高檔住宅市場(chǎng)，靜態(tài)租賃回報(bào)率集中在2%-4%。由于杭州高檔住宅售價(jià)趕超一線城市，而租金平穩(wěn)，靜態(tài)租金回報(bào)率僅1.5%；而武漢和西安，由于高檔住宅售價(jià)相對(duì)較低，使得住宅資本化率超過4%；其他城市資本化率在2%-3%之間。寫字樓市場(chǎng)，靜態(tài)租賃回報(bào)率集中于3%-5%。其中，長(zhǎng)沙近幾年因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展較快，從2022年起寫字樓市場(chǎng)供需緊張，租金售價(jià)齊漲，且寫字樓租金漲幅明顯大于售價(jià)，使資本化率高達(dá)6%。商鋪市場(chǎng)，當(dāng)期靜態(tài)租賃回報(bào)率集中于3%-5%。其中，深圳商鋪市場(chǎng)，存量及新增供應(yīng)量較大，租金增長(zhǎng)緩慢，而售價(jià)上升明顯，資本化率不到3%。二、長(zhǎng)期租賃回報(bào)率物業(yè)：寫字樓、商鋪長(zhǎng)期租賃回報(bào)良好；高檔住宅租金增長(zhǎng)緩慢，不適合長(zhǎng)期出租。城市：長(zhǎng)沙寫字樓、商鋪長(zhǎng)期租賃回報(bào)率最高，杭州各物業(yè)均不適合長(zhǎng)期出租。普通住宅市場(chǎng)，長(zhǎng)期租賃回報(bào)率主要集中在5%-9%之間。其中，由于南京、武漢、成都普通住宅租金漲幅較高，均高于8%，長(zhǎng)期租賃回報(bào)合理；杭州與其他二線城市相比，普通住宅租金處于高位，但漲幅低，回報(bào)率不到4%。高檔住宅市場(chǎng)，長(zhǎng)期租賃回報(bào)率集中在3%-6%之間，各城市高檔住宅租金回報(bào)差異較大。其中，由于武漢、西安的高檔住宅租賃需求旺盛，租金上漲最快，長(zhǎng)期租賃回報(bào)率超過7%；而杭州高檔住宅雖然租金漲幅居于11城市的中間水平，然而過高的售價(jià)導(dǎo)致通過租金回收售價(jià)困難，長(zhǎng)期租賃回報(bào)率僅2%。寫字樓市場(chǎng)，長(zhǎng)期租賃回報(bào)率主要集中于6%-10%之間，長(zhǎng)期投資回報(bào)率相對(duì)合理。其中，北京商務(wù)氛圍良好，近年來寫字樓租金上漲較快，長(zhǎng)沙由于近幾年經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城市地位大幅提升，寫字樓呈現(xiàn)出供需兩旺的局面，租金上漲較快，回報(bào)率較高。商鋪市場(chǎng)，長(zhǎng)期租賃回報(bào)率集中在6%-10%之間。長(zhǎng)沙近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，商鋪投資回報(bào)較高。杭州歷史價(jià)格較高，但近年來租金上漲幅度不大，回報(bào)率約7%。長(zhǎng)期租賃回報(bào)率平均值時(shí)間2022年下半年普通高檔住宅住宅寫字樓商鋪7.9%5.3%10.2%9.4%第一篇2022年下半年房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查成果三、2022-2022年5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率物業(yè)：各物業(yè)過去五年租賃后轉(zhuǎn)售獲得較高收益城市：北京、廣州、西安、長(zhǎng)沙過去五年投資收益較高在5年租賃后轉(zhuǎn)售模式下，由于近年來各物業(yè)價(jià)格上漲較快，2022-2022年各物業(yè)平均內(nèi)部收益率均超過13%。普通住宅市場(chǎng)，北京、廣州、西安內(nèi)部收益率在20%以上，其他城市約10%-15%。其中，北京、廣州作為一線城市，住房供需緊張，房?jī)r(jià)快速上升，持有后轉(zhuǎn)售收益較高；西安普通住宅市場(chǎng)剛性需求旺盛，市場(chǎng)持續(xù)溫和上揚(yáng)，同時(shí)，在買賣市場(chǎng)房?jī)r(jià)不斷攀升的壓力下，租賃市場(chǎng)上住宅租金上漲，使得西安普通住宅內(nèi)部收益率處于領(lǐng)先水平。高檔住宅市場(chǎng)，各城市5年租賃后轉(zhuǎn)售內(nèi)部收益率總體在10%-15%左右。由于高端住宅對(duì)項(xiàng)目自身及配套等要求較高，投資需求有限，同時(shí)受成本的影響，各城市差異不大。寫字樓市場(chǎng)各城市收益差別較大，北京、武漢、西安、長(zhǎng)沙內(nèi)部收益率超過了15%，上海、杭州僅8%左右，其他城市約10%-15%之間。其中，北京受良好的商務(wù)氛圍影響，寫字樓租金、售價(jià)快速上漲，轉(zhuǎn)售收益較高；長(zhǎng)沙受近年來經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的影響，寫字樓發(fā)展迅猛，供需兩旺，轉(zhuǎn)售收益率高于30%；上海寫字樓租金、售價(jià)逐步減緩，杭州市經(jīng)濟(jì)不景氣，寫字樓回報(bào)率不高。備注：由于商鋪市場(chǎng)有效價(jià)格案例不足，未做測(cè)算四、2022-2022年5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率（預(yù)測(cè)）物業(yè)：各物業(yè)均可租賃后轉(zhuǎn)售獲得較高收益城市：長(zhǎng)沙、武漢轉(zhuǎn)售投資收益較高，杭州回報(bào)低普通住宅市場(chǎng)，5年租賃后轉(zhuǎn)售預(yù)測(cè)值主要集中于6%-10%，一線城市普通住宅內(nèi)部收益率約6%-8%，二線城市除天津、杭州外，內(nèi)部收益率約8.5%-11%。其中，二線城市中杭州住宅售價(jià)較高，且受經(jīng)濟(jì)影響，未來價(jià)格上漲幅度不大，收益相對(duì)較低。高檔住宅，5年租賃后轉(zhuǎn)售預(yù)測(cè)值主要集中于3%-5%。其中南京高檔住宅租金漲幅較低，轉(zhuǎn)售收益率最低僅2%。而武漢、成都、西安高檔住宅需求旺盛，尤其是配套完備，地理位置優(yōu)越的物業(yè)，投資前景樂觀，預(yù)測(cè)轉(zhuǎn)售收益將能達(dá)到10%左右。寫字樓市場(chǎng)，5年租賃后轉(zhuǎn)售預(yù)測(cè)值約10%。寫字樓投資性較強(qiáng)，可以看出各城市轉(zhuǎn)售收益均不錯(cuò)，尤其北京的商務(wù)氛圍良好，未來收益約13%；長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，各大企業(yè)入駐長(zhǎng)沙，未來轉(zhuǎn)售內(nèi)部收益率約18%。商鋪市場(chǎng)，5年租賃后轉(zhuǎn)售預(yù)測(cè)值約6%-10%。由于不同城市商業(yè)氛圍不同，商鋪市場(chǎng)收益略有差異，其中長(zhǎng)沙商鋪受良好的經(jīng)濟(jì)氛圍影響，商鋪市場(chǎng)發(fā)展較快，預(yù)計(jì)未來收益較高達(dá)20%左右。第二篇11城市各物業(yè)類型房地產(chǎn)投資回報(bào)率排序及市場(chǎng)分析第二篇11城市各物業(yè)類型房地產(chǎn)投資回報(bào)率排序及市場(chǎng)分析一、11城市各物業(yè)類型房地產(chǎn)投資回報(bào)率排序1、靜態(tài)租賃回報(bào)率排序物業(yè)：住宅租金回報(bào)較低，寫字樓、商鋪回報(bào)相對(duì)合理城市：西安、長(zhǎng)沙靜態(tài)租金回報(bào)最高，杭州最低靜態(tài)租賃指標(biāo)代表了當(dāng)年租金與總售價(jià)的比值。由11城市4類物業(yè)靜態(tài)租賃回報(bào)率排序圖可以看出，目前各類物業(yè)資本化率均低于五年期貸款利率。其中，靜態(tài)租賃回報(bào)率排名前十的物業(yè)，回報(bào)率約5%左右；排名后十的物業(yè)回報(bào)率僅2%左右，低于一年期存款利率。靜態(tài)租金收益排名前十的物業(yè)，回報(bào)率約5%左右。其中，大部分為寫字樓、商鋪，說明寫字樓、商鋪物業(yè)的靜態(tài)租金收益相對(duì)合理。靜態(tài)租金收益排名后十的物業(yè)均為住宅，回報(bào)率約2%左右。由于目前住宅市場(chǎng)售價(jià)過高，而使得租金收益水平較低，反映了住宅市場(chǎng)泡沫現(xiàn)象較為嚴(yán)重。以五年貸款利率十年滾動(dòng)平均、五年存款利率十年滾動(dòng)平均、CPI漲幅為分界，確定四類物業(yè)以6.5%、4.5%、3.5%口為投資區(qū)間分段，2022年下半年靜態(tài)租賃模式下各城市投資評(píng)價(jià)如下表所示：靜態(tài)租賃回報(bào)率排名前十的城市及物業(yè)城市長(zhǎng)沙西安長(zhǎng)沙武漢西安上海武漢廣州西安成都城市分類二線城市二線城市二線城市二線城市二線城市一線城市二線城市一線城市二線城市二線城市物業(yè)寫字樓寫字樓商鋪寫字樓商鋪商鋪商鋪商鋪高檔住宅寫字樓排名12345678910靜態(tài)租賃回報(bào)排名后十的城市及物業(yè)城市杭州廣州北京上海上海北京廣州南京天津杭州城市分類二線城市一線城市一線城市一線城市一線城市一線城市一線城市二線城市二線城市二線城市物業(yè)高檔住宅高檔住宅普通住宅普通住宅高檔住宅高檔住宅普通住宅普通住宅高檔住宅普通住宅排名434241403938373635342022年下半年靜態(tài)租賃模式下各城市投資評(píng)價(jià)資本化率回報(bào)狀況普通住宅高檔住宅寫字樓商鋪＜3.5%低武漢、成都、深圳、天津、杭州、南京、廣州、上海、北京南京、深圳、天津、北京、上海、廣州、杭州杭州深圳3.5%-4.5%中等長(zhǎng)沙成都北京、南京、廣州、深圳、上海、天津杭州4.5%-6.5%較高西

安西安、武漢長(zhǎng)沙、西安、武漢、成都＞6.5%安西安、武漢長(zhǎng)沙、西安、武漢、成都＞6.5%高北京、成都、天津、長(zhǎng)沙、西安、上海、武漢、廣州、南京第二篇11城市各物業(yè)類型房地產(chǎn)投資回報(bào)率排序及市場(chǎng)分析2、長(zhǎng)期租賃回報(bào)率排序物業(yè)：寫字樓、商鋪長(zhǎng)期租賃回報(bào)良好；高檔住宅租金增長(zhǎng)緩慢，不適合長(zhǎng)期出租城市：長(zhǎng)沙寫字樓、商鋪長(zhǎng)期租賃回報(bào)最高，杭州各物業(yè)均不適合長(zhǎng)期出租在長(zhǎng)期租賃模式下，租金收益排名前十的物業(yè)以寫字樓、商鋪為主，內(nèi)部收益率主要集中于11%-14%之間，收益水平均高于了房地產(chǎn)信托，長(zhǎng)期租賃時(shí)租金收益水平較高。其中，長(zhǎng)沙寫字樓、商鋪市場(chǎng)快速發(fā)展，市場(chǎng)火爆，租金上漲最快，在租金增長(zhǎng)下收益水平高于了房地產(chǎn)上市公司凈租金收益。在長(zhǎng)期租賃模式下，租金收益排名后十的物業(yè)主要為住宅，且大部分為高檔住宅，內(nèi)部收益率主要集中于3%-5%左右，收益水平均低于五年期貸款利率，說明高檔住宅租金收益水平低，不適合靠長(zhǎng)期的租金回收進(jìn)行獲利。以房地產(chǎn)信托平均年收益、五年貸款利率十年滾動(dòng)平均、長(zhǎng)期國債五年移動(dòng)平均值為分界，確定各物業(yè)以10%、6.5%、4%為投資區(qū)間分段。如下表，長(zhǎng)期投資模式下，投資住宅不如投資寫字樓和商鋪。因?yàn)?，高檔住宅收益水平較低，大部分城市集中在內(nèi)部收益率較低的兩個(gè)區(qū)間段；而寫字樓、商鋪收益相對(duì)較高，大部分城市集中在內(nèi)部收益率較高的區(qū)間段內(nèi)。說明高檔住宅自用價(jià)值高于投資價(jià)值，而寫字樓、商鋪的投資性更為明顯，其收益率相對(duì)較高。長(zhǎng)期租賃回報(bào)排名前十的物業(yè)城市長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙武漢武漢西安北京成都武漢成都上海城市分類二線城市二線城市二線城市二線城市二線城市一線城市二線城市二線城市二線城市一線城市物業(yè)商鋪寫字樓寫字樓商鋪高檔住宅寫字樓寫字樓普通住宅普通住宅商鋪排名12345678910長(zhǎng)期租賃回報(bào)排名后十的物業(yè)城市杭州南京杭州上海北京廣州天津北京深圳杭州城市分類二線城市二線城市二線城市一線城市一線城市一線城市二線城市一線城市一線城市二線城市物業(yè)高檔住宅高檔住宅普通住宅高檔住宅高檔住宅高檔住宅高檔住宅普通住宅高檔住宅寫字樓排名434241403938373635342022年下半年長(zhǎng)期租賃模式下各城市投資評(píng)價(jià)內(nèi)部收益率回報(bào)狀況普通住宅高檔住宅寫字樓商鋪＜4%低杭州上海、南京、杭州————4%-6.5%中等上海、北京成都、深圳、天津、廣州、北京杭州杭州6.5%-10%較高西安、廣州、深圳、天津武漢廣州、天津、南京、上海深圳、天津、廣州、北京、西安、南京＞10%高武漢、成都、南京西安武漢、北京、成都、西安、深圳武漢、上海、成都第二篇11城市各物業(yè)類型房地產(chǎn)投資回報(bào)率排序及市場(chǎng)分析3、2022-2022年5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率排序物業(yè)：各物業(yè)均可5年租賃后轉(zhuǎn)售獲得較高收益城市：北京、廣州、西安、長(zhǎng)沙租賃后轉(zhuǎn)售投資收益較高2022-2022年5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率最高的城市主要有北京、廣州、西安，內(nèi)部收益率均高于了房地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)收益率，說明近年來房產(chǎn)增值收益大，部分物業(yè)甚至出現(xiàn)了“拿地開發(fā)”不如“囤房轉(zhuǎn)售”的現(xiàn)象。尤其長(zhǎng)沙寫字樓近年來的快速發(fā)展，使得內(nèi)部收益率超過了30%。2022-2022年5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率最低的城市是杭州。但所有物業(yè)收益率仍均高于了五年期貸款利率，說明近年來所有物業(yè)通過持有后轉(zhuǎn)售均可以獲得不錯(cuò)的收益。租賃后轉(zhuǎn)售，主要考慮的是房產(chǎn)增值帶來的收益，大部分城市5年租賃后轉(zhuǎn)售投資回報(bào)率高于房地產(chǎn)信托。說明近年來各城市房產(chǎn)增值較快，買賣市場(chǎng)的投機(jī)氛圍濃厚。以房地產(chǎn)上市公司平均凈資產(chǎn)收益率、房地產(chǎn)信托平均年收益、五年貸款利率十年滾動(dòng)平均值分界，確定普通住宅和高檔住宅、寫字樓以15%、10%、6.5%為投資區(qū)間分段，各城市投資回報(bào)情況如下。2022-2022年5年投資回報(bào)排名前十物業(yè)城市長(zhǎng)沙西安廣州西安北京北京西安武漢廣州上海城市分類二線城市二線城市一線城市二線城市一線城市一線城市二線城市二線城市一線城市一線城市物業(yè)寫字樓普通住宅普通住宅寫字樓普通住宅寫字樓高檔住宅寫字樓高檔住宅普通住宅排名123456789102022-2022年5年投資回報(bào)排名后十物業(yè)城市杭州上海南京成都上海天津杭州成都杭州天津城市分類二線城市一線城市二線城市二線城市一線城市二線城市二線城市二線城市二線城市二線城市物業(yè)寫字樓寫字樓寫字樓普通住宅高檔住宅普通住宅普通住宅高檔住宅高檔住宅寫字樓排名323130292827262524232022-2022年5年租賃后轉(zhuǎn)售投資模式下各城市投資評(píng)價(jià)內(nèi)部收益率回報(bào)狀況普通住宅（歷史）高檔住宅（歷史）

寫字樓（歷史）＜6.5%低寫字樓（歷史）＜6.5%低6.5%-10%中等南京、上海、杭州10%-15%較高＞15%高深圳、武漢、杭州、西安、廣州、北京、上海、南京、天津、成都深圳、武漢、杭州、成都、上海廣州、成都、深圳、天津長(zhǎng)沙西安、廣州、天津、北京、南京長(zhǎng)沙、西安、北京、武漢第二篇11城市各物業(yè)類型房地產(chǎn)投資回報(bào)率排序及市場(chǎng)分析4、2022-2022年5年租賃后轉(zhuǎn)售預(yù)測(cè)回報(bào)率排序物業(yè)：回報(bào)率最高的10類物業(yè)主要為寫字樓、商鋪，最低的為高檔住宅城市：長(zhǎng)沙、武漢租賃后轉(zhuǎn)售投資收益較高2022-2022年5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率（預(yù)測(cè)）最高的主要為寫字樓、商鋪。收益最高的10類物業(yè)均能高于房地產(chǎn)信托，收益水平較高但大部分低于房地產(chǎn)上市公司，說明未來房地產(chǎn)收益理性回歸。2022-2022年5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率（預(yù)測(cè)）最低的10類物業(yè)以高檔住宅為主，這10類物業(yè)均低于了五年貸款利率，收益水平較低。說明了未來高檔住宅市場(chǎng)的投資性降低，其自住價(jià)值進(jìn)一步體現(xiàn)。以房地產(chǎn)上市公司平均凈資產(chǎn)收益率、房地產(chǎn)信托平均年收益率、五年貸款利率十年滾動(dòng)平均值分界，確定以15%、10%、6.5%為投資區(qū)間分段，各城市投資回報(bào)情況如下。2022-2022年5年投資回報(bào)（預(yù)測(cè)）排名前十的物業(yè)城市長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙武漢北京武漢成都深圳成都西安深圳城市分類二線城市二線城市二線城市一線城市二線城市二線城市一線城市二線城市二線城市一線城市物業(yè)商鋪寫字樓寫字樓寫字樓商鋪高檔住宅商鋪寫字樓高檔住宅寫字樓排名123456789102022-2022年5年投資回報(bào)（預(yù)測(cè)）排名后十的物業(yè)城市南京天津深圳杭州上海廣州杭州北京北京南京城市分類二線城市二線城市一線城市二線城市一線城市一線城市二線城市一線城市一線城市二線城市物業(yè)高檔住宅高檔住宅高檔住宅高檔住宅高檔住宅高檔住宅普通住宅高檔住宅普通住宅商鋪排名434241403938373635342022-2022年5年租賃后轉(zhuǎn)售（預(yù)測(cè)）模式下各城市投資評(píng)價(jià)內(nèi)部收益率回報(bào)狀況普通住宅（預(yù)測(cè)）高檔住宅（預(yù)測(cè)）寫字樓（預(yù)測(cè)）商鋪（預(yù)測(cè)）＜6.5%低杭州北京、廣州、上海、杭州、深圳——南京6.5%-10%中等西安、廣州、上海、天津、深圳武漢上海、南京、杭州天津、北京、西安、杭州10%-15%較高成都、武漢、長(zhǎng)沙、南京成都、西安武漢、北京、成都、深圳、西安、廣州、天津武漢、深圳、上海、成都＞15%高————長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙第二篇11城市各物業(yè)類型房地產(chǎn)投資回報(bào)率排序及市場(chǎng)分析5、小結(jié)基于上述回報(bào)率數(shù)據(jù)可以看出三點(diǎn)結(jié)論：第一，目前市場(chǎng)靜態(tài)租賃較低，某種程度上反映了目前房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)的投機(jī)氛圍較重；第二，在長(zhǎng)期租賃和5年租賃后轉(zhuǎn)售投資模式下，高檔住宅收益水平較低，而寫字樓、商鋪收益相對(duì)較高，反映了高檔住宅自用價(jià)值高于投資價(jià)值，而寫字樓、商鋪的投資價(jià)值高于自用價(jià)值。第三，2022-2022年持有后轉(zhuǎn)售收益率處于高位，大部分房產(chǎn)收益狀況為“囤房轉(zhuǎn)售＞房地產(chǎn)開發(fā)＞房地產(chǎn)信托”，而未來隨著價(jià)格漲幅預(yù)測(cè)下滑，2022-2022年各物業(yè)持有后轉(zhuǎn)售內(nèi)部收益率均有所下降，將呈現(xiàn)“囤房轉(zhuǎn)售＜房地產(chǎn)開發(fā)”狀況。綜上所述，建議投資人可以選擇持有目前長(zhǎng)期租賃回報(bào)率高的物業(yè)收取租金，結(jié)合市場(chǎng)轉(zhuǎn)售回報(bào)率浮動(dòng)、自身資金充裕情況等選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)行轉(zhuǎn)售，獲取最高收益。二、11城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（歷史及預(yù)測(cè)）北京市住宅市場(chǎng)泡沫明顯寫字樓市場(chǎng)投資價(jià)值高房地產(chǎn)市場(chǎng)整體概況隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從2004年至今，北京市房?jī)r(jià)快速上升。2007年之前，隨著奧運(yùn)的臨近，房地產(chǎn)需求迅速提升；2022年，在全球金融