城投公司參與城市更新業(yè)務(wù)的模式及主要風(fēng)險(xiǎn)研究 2023

研究報(bào)告一、城市更新的背景及主要特征2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，推進(jìn)老舊樓宇改造，積極研究報(bào)告老舊街區(qū)、城中村等“三區(qū)一村”改造為主要內(nèi)容的城市萬個(gè)，有條件的可同步開展建筑節(jié)能改造。在城市群、都市圈和大城市等經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢地區(qū)，探索老舊廠區(qū)和大型老舊街區(qū)改造。因地制宜將一批城中村改造為城市社區(qū)或劃定“2255”底線，防止城市更新變形走樣，保留利用既決定在北京市、河北省唐山市、山東省煙臺(tái)市、山東省濰坊市、四川省成都市、重慶市渝中區(qū)、重慶市九龍坡區(qū)等老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等‘三區(qū)一村’改造政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與模式。注重改造活化既有對長期閑置但具有較大開發(fā)利用價(jià)值的老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等資產(chǎn)，可采取資產(chǎn)升級(jí)改造與定位轉(zhuǎn)型、加強(qiáng)專業(yè)化運(yùn)營管理等，充分挖掘資產(chǎn)潛在價(jià)值，提堅(jiān)持城市體檢先行、發(fā)揮城市更新規(guī)劃統(tǒng)籌作用、強(qiáng)化精細(xì)化城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)、創(chuàng)新城市更新可持續(xù)實(shí)施異化等方面的支持舉措，完善了城市更新在規(guī)劃管控研究報(bào)告表2部分城市出臺(tái)的城市更新政策中關(guān)于土地供應(yīng)方式的表述城市更新項(xiàng)目涉及土地出讓的，依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)協(xié)議出讓或公開招拍掛（含帶方案招拍掛）方取帶方案招拍掛方式的，可將經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目控制要素及產(chǎn)業(yè)條件等納入供地方案中予以明確規(guī)范“帶實(shí)施方案掛牌”出讓。區(qū)政府（功能主體編制項(xiàng)目實(shí)施方案，項(xiàng)目實(shí)施方案及全濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)濟(jì)南市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021－2035年）的通知城市有機(jī)更新涉及搬遷補(bǔ)償?shù)模刹扇」_方式作為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主體，并預(yù)先約定土地出件，區(qū)政府（管委會(huì)）組織實(shí)施搬遷補(bǔ)償后，移《成都市城市有機(jī)更新實(shí)施特定情況下允許協(xié)議符合條件的，國有建設(shè)用地租賃可以依法轉(zhuǎn)《北京市城市更新條例》按照法律規(guī)定，沒有條件，不能采取招標(biāo)、《上海市城市更新條例》鼓勵(lì)在城市更新活動(dòng)中采取租賃方式配置國建設(shè)用地可以依法登記，租賃期滿后可以續(xù)《北京市城市更新條例》城市有機(jī)更新不涉及國有土地使用權(quán)及房屋所《成都市城市有機(jī)更新實(shí)施開展城市更新活動(dòng)的，國有建設(shè)用地依法采取《北京市城市更新條例》城市有機(jī)更新涉及國有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)議搬遷、房屋征收、房屋買賣、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、《成都市城市有機(jī)更新實(shí)施讓物業(yè)權(quán)利人可以通過協(xié)議方式，將房地產(chǎn)權(quán)益《上海市城市更新條例》研究報(bào)告如天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司承擔(dān)的金鐘河大街南側(cè)城市更新項(xiàng)目及但受房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整等影響，2021年以來上述地區(qū)有多個(gè)城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給建設(shè)廳公布的132個(gè)城市更新示范項(xiàng)目中實(shí)施主體為政府部門和城投公司的比例分研究報(bào)告表3部分城市關(guān)于城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體的安排市、區(qū)人民政府可以指定更新統(tǒng)籌主體。國有企業(yè)土地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)帶頭承擔(dān)國家、本市重點(diǎn)功能區(qū)開發(fā)任務(wù)，實(shí)施自主更新。國有企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極向市場釋放存量土地，促進(jìn)存量資產(chǎn)盤活。國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立健全與國有企業(yè)參與城市更新活動(dòng)相適應(yīng)l《天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新實(shí)施方案》明確，涉及建設(shè)周期長、投資規(guī)模大、跨區(qū)域體之一，運(yùn)用相關(guān)城市更新項(xiàng)目開發(fā)政策，創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，加快土地和房產(chǎn)資建平臺(tái)，加強(qiáng)與社會(huì)資本合作，通過設(shè)立基金、委托經(jīng)營、參股投資等方式l《武漢市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)武漢市城市更新中心組建方案的通知》中明確，要設(shè)立武漢市城市更新投資有限公司，具體承擔(dān)全市城市更新重難點(diǎn)項(xiàng)目二、城投公司城市更新業(yè)務(wù)現(xiàn)狀及主要模式（一）我國部分城市城投公司城市更新業(yè)務(wù)開展現(xiàn)狀研究報(bào)告表4我國部分城市的發(fā)債城投公司城市更新業(yè)務(wù)開展現(xiàn)狀梳理絕大多數(shù)都是自建自營模式，少數(shù)歷史建筑保護(hù)改造項(xiàng)目采用委托代建模式8文化街區(qū)改造和老舊小區(qū)改造項(xiàng)目老舊小區(qū)改造采用委托代建模式，其83老舊小區(qū)改造項(xiàng)目資金平衡方式暫未確定，其他項(xiàng)目主要采用自建自營模式成華區(qū)的城市更新項(xiàng)目以委托代建為主，其余區(qū)域的城市更新項(xiàng)目以自建61主要集中在老舊小區(qū)改造、公共空間改造等公益性較強(qiáng)、收益相研究報(bào)告“投資人+EPC”模式：地方政府授權(quán)城投公司作為項(xiàng)目實(shí)施主體，城投公司通“EPC+O”模式：以城投公司為實(shí)施主體，其通過公開招標(biāo)等方式選擇城市更合同，北投集團(tuán)自籌資金對該宗工業(yè)用地盤活并按照規(guī)劃實(shí)施改造建設(shè)后獲取收益。表5城投公司開展城市更新項(xiàng)目的主要模式及其適用范圍、優(yōu)缺點(diǎn)主要適用于公益性城投公司實(shí)施項(xiàng)目的收益相未調(diào)動(dòng)市場參與者的積極性，項(xiàng)成都成華區(qū)的片區(qū)改造項(xiàng)目以及重慶江北區(qū)的研究報(bào)告資規(guī)模不大的城市資，地方財(cái)政壓PPP模式主要適用于回報(bào)機(jī)引入社會(huì)資本方可以提高效率及項(xiàng)目運(yùn)作水平，減輕財(cái)處于暫停狀態(tài)；額的紅線，其規(guī)模受到一定限制l重慶城投城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司（以下重慶城更公司、中建八局和重慶市渝中城市建設(shè)投資有限公司分別對項(xiàng)目公司持股l重慶市九龍坡區(qū)城市有機(jī)更新老舊小區(qū)改造京）國際建筑顧問有限公司和核工業(yè)金華建設(shè)集團(tuán)有限公司，上述主體分別對項(xiàng)目公司主要適用于投資規(guī)模較大的城市更新等通過引入大型施工企業(yè)等社會(huì)資本，很大程度上可以解決項(xiàng)目投資資該類模式下的項(xiàng)目收益主要為運(yùn)營收益及專項(xiàng)補(bǔ)貼，滿足該類回報(bào)機(jī)制的項(xiàng)目較少，同時(shí)若補(bǔ)貼機(jī)制被設(shè)計(jì)成債務(wù)性條款，可能會(huì)存在新增隱性河源市東源縣城鄉(xiāng)基礎(chǔ)環(huán)境綜合提升工程項(xiàng)目“EPC+O”主要適用于對項(xiàng)目運(yùn)營能力要求較高有利于解決設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)營脫節(jié)的問題，提高項(xiàng)目運(yùn)營效率，降低全生命周期參與方較多，管理難度較大；較難選擇合適的運(yùn)l成華區(qū)猛追灣片區(qū)城市更新項(xiàng)目，由成華區(qū)政府及其平臺(tái)公司負(fù)責(zé)收儲(chǔ)及租賃現(xiàn)有房目由青島市市南區(qū)屬國有企業(yè)青島市建設(shè)投資有限公司出資對前期歷史建筑進(jìn)行保護(hù)修式主要適用于收益來有利于利用城投公司的資源及融資便利優(yōu)勢，豐富其經(jīng)投資規(guī)模大，對城投公司資金占用明顯，且未來收益不確定性較大多數(shù)城投公司開展的城市更新項(xiàng)目均采用自建城市更新基金主要根據(jù)地方政府要求及自身發(fā)展需有利于體現(xiàn)國企擔(dān)當(dāng)、擴(kuò)大城市更新基金的退出期可能較長，同時(shí)退出機(jī)制尚不明確，實(shí)施上面臨諸多挑戰(zhàn)研究報(bào)告三、城投公司參與城市更新項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析后無法通過土壤污染及環(huán)境檢測驗(yàn)收的情況，并最終導(dǎo)致投資回收周期的無限延長。