資產(chǎn)評估-房地產(chǎn)價格評估

第四章房地產(chǎn)價格評估一、練習(xí)題1、術(shù)語解釋（1）地產(chǎn)（2）房地產(chǎn)（3）不動產(chǎn)（4）基準(zhǔn)地價（5）標(biāo)定地價（6）樓面地價2、單項選擇題（1）最佳使用是()必須考慮的評估前提。a.地產(chǎn)b.房屋建筑物c.企業(yè)資產(chǎn)d.資產(chǎn)（2）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法所要修正的因素是()。a.地理位置和交通條件b.個別因素和市場轉(zhuǎn)讓條件c.容積率和覆蓋率d.特別利害關(guān)系和特殊動機（3）假設(shè)開發(fā)法屬于一種()。a.加和法b.積算法c.類比法d.倒算法（4）某宗地年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現(xiàn)率為10％，其評估價值最有可能為()元。a.85000b.12631c.72369d.12369（5）計算建筑期利息的工期應(yīng)按()計算。a.合同工期b.額定工期c.協(xié)商工期d.實際工期（6）待估建筑物賬面原值100萬元，竣工于1990年底，假定1990年的價格指數(shù)為l00%，從1991年到1995年的價格指數(shù)每年增長幅度分別是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，則1995年底該建筑物的重置成本最有可能是()元。a.1048000b.1910000c.1480000d.19100000（7）待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方米，月租金3000元，土地還原利率為7％.建筑物還原利率為8％，評估時，建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總成本為7600元，評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格每平方米1000元，運用建筑物殘余估價法所得到建筑物的價值最有可能是()元。a.61667b.925000c.789950d.58041（8）殘余估價法屬于()中的一種具體方法。a.收益法b.成本法c.市場法d.功能價值法（9）有一宗地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價為3000元／平方米，則樓面地價為()元／平方米。a.1000b.1500c.2100d.2800（10）若反映宗地地價水平，()指標(biāo)更具說服力。（11）某地產(chǎn)未來第一年純收益為30萬元，假設(shè)該地產(chǎn)的使用年限為無限年期，預(yù)計未來每年土地純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加l萬元。資本化率為7%，則該地產(chǎn)的評估值最接近于()萬元。a.205b.429c.633d.690（12）待估地產(chǎn)年總收人18萬元，年總費用10萬元，剩余使用年限10年，折現(xiàn)率為10%，則其評估價值最接近于()萬元。a.110b.61c.80d.49（13）待評估建筑物為一磚混結(jié)構(gòu)兩層樓房，宅基地面積為300平方米，房屋每層月租金為2500元，各種費用占租金收入的40%，土地還原率為8%，建筑物還原率為10%，評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格為每平方米1000元，建筑物的年純收益為()元。a.1000b.12000c.4000d.2000（14）某評估機構(gòu)采用市場法對一房地產(chǎn)進行評估，評估中共選擇了三個參照物，并分別得到127萬元、142萬元、15l萬元3個評估結(jié)果，它們的權(quán)重依次為25%、40%、35%，則被評估房地產(chǎn)的價值最接近()萬元。a．140b.157c.141d.（15）如果房地產(chǎn)的售價為5000萬元，其中建筑物價格為3000萬元，地價為2000萬元，該房地產(chǎn)的年客觀凈收益為450萬元，建筑物的資本化率為10％，那么土地的資本化率最接近于()。a.9％b.12.5％c.7.5％d.5％（16）被評估建筑物歷史建造成本為80萬元，1997年建成，要求評估該建筑物2000年的重置成本。調(diào)查得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數(shù)分別為103%、103%、102%，該建筑物的重置成本最接近于()萬元。a.86b.87c.90（17）已知某房地產(chǎn)月租金收入為20萬元，月費用總額為5萬元，建筑物價格為1000萬元，建筑物的資本化率為10％，該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于()萬元。a.50b.60c.80d（18）假定被評估房地產(chǎn)可以永續(xù)利用，預(yù)計前3年的純租金收入分別為3萬元、2萬元、1萬元，從第4年開始年純收益保持在3萬元水平上，折現(xiàn)率為10％，該房地產(chǎn)的評估值最接近于()萬元。a.28b.32c.25d（19）被評估土地的剩余使用權(quán)年限為30年，參照物剩余使用權(quán)年限為25年，假定折現(xiàn)率為8％，被評估土地的年限修正系數(shù)最接近于()a.0.9659b.0.948c.1.152d.（20）運用最佳使用原則評估地產(chǎn)的前提條件是()。a.土地的非再生性b.土地位置固定性c.土地用途廣泛性d.土地利用永續(xù)性（21）某宗地取得費用為每平方米100元，開發(fā)費用為每平方米300元，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為9％，二年期貸款利率為10％，三年期貸款利率為11％，開發(fā)周期為3年，第一年投資占總投資的1/2，第二、三年投資各占總投資的l/4，問該土地每平方米應(yīng)負(fù)擔(dān)利息為()元。a.51.75b.30.75c.89d（22）某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金3000元，土地還原利率8％，取得租金收入的年總成本為8000元，評估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價格為1200元／平方米，建筑物的年純收益為a.8600b.8800c.9000d.（23）某一宗2000平方米空地的預(yù)計最佳利用方式，為開發(fā)一建筑面積4000平方米的商業(yè)建筑。預(yù)期該商業(yè)房地產(chǎn)建成后的售價為3000元／平方米，估計該建筑物的建筑費用為1400元／平方米，專業(yè)費用為建筑費用的6％，利息利潤為地價、建筑費用及專業(yè)費用之和的15％，銷售費用及有關(guān)稅費為售價的10％，該土地的價值接近于a.1728b.1900c.1500d.（24）在用收益法評估土地使用權(quán)價格時，總費用不包括()。a.房地產(chǎn)稅金b.管理費c.利息d.保險費（25）某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為280萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價值應(yīng)評估為300萬元。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評估的()a．供求原則b.替代原則c.最佳使用原則d.貢獻原則(26)某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內(nèi)格局更加合理，由此引起待評估住宅的價格比參照交易住宅的價格高15％，室內(nèi)格局因素修正系數(shù)為()a．100／115b．85／100c．115/100d．100／85(27)某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2％。該建筑物2001年1月的重置成本為500萬元，2001年1月的評估值接近()萬元a．400b．392c．402d．390(28)某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費為l000萬元，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8％。該土地投資利息為()萬元a．120b．80c．60d．100(29)某宗土地為1000平方米，國家規(guī)定的容積率為5，建筑密度為0.6，下列建設(shè)方案中最可行的為（）a.建筑物地面一層建筑面積為800平方米，總建筑面積為4600平方米b.建筑物地面一層建筑面積為700平方米，總建筑面積為7000平方米c.建筑物地面一層建筑面積為600平方米，總建筑面積為4800平方米d.建筑物地面一層建筑面積為400平方米，總建筑面積為4200平方米(30)某地產(chǎn)未來第一年的純收益為18萬元，預(yù)計以后各年的純收益按l％的比率遞減，該地產(chǎn)的剩余使用權(quán)年限為10年，折現(xiàn)率為8％。該地產(chǎn)的評估值最接近于（）萬元a.77b.146c.116d.1933、多項選擇題(1)影響地價的一般因素有()。a.行政因素b.區(qū)域因素c.社會因素d.經(jīng)濟因素e.人口因素(2)影響地價的社會因素主要包括()等幾個方面。a.政治安定狀況b.社會治安程度c.稅收政策d.房地產(chǎn)投機e.交通管制(3)影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素有()。a.商業(yè)繁華程度b.環(huán)境優(yōu)劣度c.規(guī)劃限制d.公有設(shè)施完善度e.交通便捷度(4)影響地價的個別因素主要有()。a.位置因素b.地形地質(zhì)因素c.面積因素d.地塊形狀因素e.土地利用因素(5)市場法中進行區(qū)域因素修正需考慮的因素有()。a.繁華程度b.交通狀況c.基礎(chǔ)設(shè)施狀況d.環(huán)境質(zhì)量e.土地使用年限(6)評估建筑物需考慮的因素包括()。a.產(chǎn)權(quán)b.用途c.建筑結(jié)構(gòu)d.建成時間e.裝修質(zhì)量和水平(7)建筑物應(yīng)在()方面符合政府規(guī)定。a.建筑結(jié)構(gòu)b.建筑用途c.容積率d.覆蓋率e.外形設(shè)計(8)我國房地產(chǎn)評估的標(biāo)的物一般包括()。a.土地使用權(quán)b.土地所有權(quán)c.建筑物及其權(quán)益d.建筑物中的水暖設(shè)施e.建筑物中的辦公設(shè)備(9)假設(shè)開發(fā)法中的投資利潤是以()為計算基礎(chǔ)的。a.專業(yè)費用b.投資利息c.賣樓價d.地價e.建筑費用(10)運用市場比較法評估地產(chǎn)，在選擇參照物時應(yīng)注意在()方面與評估對象保持一致。a.交易類型b.用地性質(zhì)c.交易價格d.供需圈e.交易時間（11）房地產(chǎn)評估遵循的原則有()a.最有效使用原則b.合法原則c.替代原則d.供求原則e.貢獻原則4、計算分析題（1）待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為住宅建設(shè)，允許容積率為6，覆蓋率為≤50％，土地使用權(quán)年限為70年，要求按假設(shè)開發(fā)法估測該宗地公平市場價值。有關(guān)數(shù)據(jù)如下：預(yù)計建設(shè)期為2年，第一年投人60％的總建設(shè)費，第二年投入40％的總建設(shè)費，總建設(shè)費預(yù)計為1000萬元。專業(yè)費用為總建設(shè)費用的6％，利息率為10％，利潤率為20％，售樓費用及稅金等綜合費率為售樓價的5％，假設(shè)住宅樓建成后即可全部售出，樓價預(yù)計為3000元／平方米,折現(xiàn)率10％。（2）投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地容積率為5，單價為1000元/平方米，乙地容積率為3，單價為800元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問投資者應(yīng)選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟?（3）某房屋建筑面積為1200平方米，同類型房屋標(biāo)準(zhǔn)新建單價為970元／平方米，但該房屋裝修好，調(diào)整增加1％；設(shè)備配置齊全，增加2％；地段、層次、朝向增加1.5％，其他情況同于標(biāo)準(zhǔn)房屋。經(jīng)現(xiàn)場評定，該房屋為7成新。根據(jù)上述情況，評估房屋價格。（4）某商業(yè)用房地產(chǎn)，按照國家的規(guī)定其土地使用權(quán)最高使用年限為40年，現(xiàn)該房屋擬出租，出租期l0年，按租賃雙方合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金8萬元為基礎(chǔ)，每年比上年遞增2％，后5年按每年15萬元固定不變。假定資本化率為l0％，該房地產(chǎn)l0年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值為多少?（5）有一待估宗地，現(xiàn)收集到4個可比較參照交易案例，具體情況如下表。宗地成交價格（元／平方米）交易時間交易情況容積率剩余使用年限區(qū)域因素個別因素待估地2000/0101.2450018001998/012%1.3501%028501999/011%1.45001%37601998/0101.1400-2%47801998/0101.045-1%1%表中的交易情況、區(qū)域因素及個別因素值，都是參照物宗地與待估宗地比較，負(fù)號表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。容積率與地價的關(guān)系為：容積率在l-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時增加3％。該城市地價指數(shù)見下表：年份199519961997199819992000指數(shù)100105108110111115試根據(jù)以上條件評估待估宗地2000年（6）有一宗已七通一平的待開發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為3200平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)為公寓。土地使用權(quán)年期為50年。據(jù)市場調(diào)查和項目可行性分析，該項目建設(shè)開發(fā)周期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后即可對外出租，出租率估計為90％，每建筑平方米的年租金預(yù)計為300元，年出租費用為年租金的25％。建筑費預(yù)計每建筑平方米1000元，專業(yè)費為建筑費的10％，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投人。假設(shè)當(dāng)?shù)劂y行貸款利率為7％，不動產(chǎn)綜合還原利率為8％，開發(fā)商要求的總利潤為所開發(fā)不動產(chǎn)總價的15％。試評估該宗土地的地價。計算結(jié)果以元為單位（取整）。（7）房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方米，月租金為7元／平方米。預(yù)計年房租損失費為年預(yù)期租金總收入的5％，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的12％，管理費、修繕費為年預(yù)期租金總收入的6％，房屋財產(chǎn)保險費為0.3萬元／年。預(yù)計該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12％。計算該房地產(chǎn)的評估值。（8）假定某市政府將于2000年2月1日公開拍賣一宗土地，規(guī)劃用途為住宅，土地面積5000平方米，容積率限定為4，土地使用權(quán)70年，某開發(fā)商欲購買此地，他準(zhǔn)備取得土地后即投資開發(fā)，施工期為2年，建筑投資均勻投入。建筑成本為1500元/平方米，專業(yè)費為建筑成本的6%，開發(fā)商的目標(biāo)利潤為成本的15%，有關(guān)稅費為樓價的5%，折現(xiàn)率為10%，工程完工后每平方米售價5500元，估計一年內(nèi)售完。開發(fā)商委托你評估該宗土地價格，試計算分析。（9）某房地產(chǎn)2001年10月的年凈收益為300萬元，預(yù)測未來3年的年凈收益仍然保持這一水平，2004年10月轉(zhuǎn)售時的價格預(yù)計比2001年10月上漲10%，轉(zhuǎn)售時賣方應(yīng)繳納的稅費為售價的6%。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為9%，試測算該房地產(chǎn)2001年10月的價格。（10）某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命為50年，實際已經(jīng)使用8年。經(jīng)過調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該類建筑物的建造成本800萬元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為18萬元；裝修的重置成本為200萬元，平均壽命為5年，已經(jīng)使用2年；設(shè)備部分的重置成本為110萬元，平均壽命為10年，已經(jīng)使用8年。假設(shè)殘值率為零，試計算該建筑物的折舊(貶值)總額。（11）某房地產(chǎn)的土地面積1000平方米，建筑面積2000平方米。土地于1994年10月1日通過有償出讓方式以1000元/平方米的價格取得，使用權(quán)年限為50年。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于1995年10月1日建成使用，建筑造價為800元/建筑平方米。1999年10月1日與該房地產(chǎn)地段及用途相似、使用權(quán)年限為50年的土地的價格為1100元/平方米，該類房屋的重置成本為900元/建筑平方米。假定該類建筑物的殘值為零，土地資本化率為6%，試估算該房地產(chǎn)1999年10月1日的總價格。（12）某商場的土地使用年限從1994年5月31日起40年，商場共有兩層，每層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層已經(jīng)于1996年5月31日出租，租期5年，月租金為180元/平方米。二層暫時空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米、120元/平方米，出租費用為租金的20%。折現(xiàn)率為10%。試估算該房地產(chǎn)1998年5月31日出售時的總價格。二、參考答案1、（1）即土地資產(chǎn)，指具有權(quán)益屬性的土地，即作為財產(chǎn)的土地。（2）是指房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財產(chǎn)權(quán)利。（3）是指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟價值的物及其財產(chǎn)權(quán)利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附著物、生長著的樹木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等）、與土地及其改良物有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利。建筑附著物主要指已經(jīng)附著于建筑物上的建筑裝飾材料、電梯，以及各種給排水、采暖、電氣照明等與建筑物的使用密切相關(guān)的物。（4）是對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的土地使用權(quán)單位面積平均價格。（5）是指在一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。（6）是單位建筑面積地價，它等于土地總價格除以建筑總面積，或等于土地單價除以容積率。2、（1）a（2）b（3）d（4）c（5）b（6）b（7）d（8）c（9）b（10）d（11）c（12）d（13）b（14）c（15）c（16）b（17）c（18）a（19）d（20）c（21）c（22）b（23）a(24)c(25)c(26)c(27)b(28)b(29)c(30)c3、(1)acde(2)abd(3)abce(4)abcde(5)abcd(6)abcde(7)bcd(8)acd(9)acde(10)abd（11）abcde4、計算題（1）根據(jù)所給條件計算如下：1)預(yù)計住宅樓的買樓價的現(xiàn)值為：2)總建筑費用現(xiàn)值為：3)專業(yè)費用=9190000×6％=551400(元)4)租售費用及稅金=29752066×5％=1487603(元)5)投資利潤=(地價+總建筑費用+專業(yè)費用)×20％=(地價×20％)+(9190000+551400)×20％=(地價×20％)+19482806)總地價=(29752066-9190000-551400-l487603-1948280)÷(1+20％)=16574783÷1.2=13812319(元)（2）根據(jù)題中所給條件計算如下：1)甲地樓面地價=1000/5=200(元/平方米)2)乙地樓面地價=800/3=269(元/平方米)從投資的經(jīng)濟性角度出發(fā)，投資者應(yīng)投資購買甲地。（3）根據(jù)題意：該房屋價格=970×(1+l％+2％+1.5％)×1200×0.7=970×1.045×1200×0.7=851466(元)（4）（5）即待估宗地2000年1月20日的價格為每平方米830.41元（6）該題為收益法和剩余法的綜合運用，利用收益法求取不動產(chǎn)總價，利用剩余法求取地價。1）測算不動產(chǎn)總價不動產(chǎn)建筑總面積：3200×2.5=8000(平方米)不動產(chǎn)純收益=300×8000×90％×(1-25％)=1620000(元)不動產(chǎn)收益年期=50-3=47(年)④2）測算建筑費及專業(yè)費建筑費及專業(yè)費=1000×（1+10%）×8000=8800000（元）3）計算利息利息=地價×7%×3+8800000×7%×1.5=0.21地價+924000（元）4）計算利潤利潤=19706113×15%=2955917（元）5）測算地價地價=不動產(chǎn)總價-建筑費-專業(yè)費-利息-利潤=19706113-8800000-0.21地價-924000-2955917地價=6994224/1.21=5780350（元）單價=5780350/3200=1806.36（元/m2）樓面地價=1806.36/2.5=722.54（元/m2）（7