物業(yè)公司管理制度

物業(yè)公司管理制度目錄TOC\o"1-3"\h\u5952（一）企業(yè)文化 24156（二）接待來信來訪來電投訴制度 52802（三）管理處走（回）訪制度 76592（四）管理員工作責任監(jiān)督區(qū)日巡視制度 88379（五）安全管理制度 108458（六）秩序維護員交接班制度 124618（七）對講機使用制度 145168（八）重大事件報告制度 1619837（九）保密工作制度 2025805（十）消防管理制度 223560（十一）車輛管理制度 2423392（十二）工程維修類制度 255834（十三）清衛(wèi)、綠化類制度 2916005（十四）財務管理制度 3410525（十五）員工健康體檢制度 38

（一）企業(yè)文化為加強公司正規(guī)化管理，強化對員工的管理，使各項工作有章可循、有據(jù)可依，特制定本《內(nèi)部規(guī)章制度》，各部門員工應根據(jù)本部門工作分工，加強對本制度的學習和領會，認真執(zhí)行本規(guī)章制度中公共制度和相應制度，并嚴格加以實施。本規(guī)章制度連同《公司管理規(guī)定》、《員工手冊》、公司文件及相關管理制度，具有同等的效力，各職能部門應按照本制度對所屬員工加以管理和考核，違反本規(guī)章制度將在考核中予以相應處罰。不盡之處，公司將適時予以補充。本規(guī)章制度從下發(fā)之日起執(zhí)行?？谔枺簽閯?chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)管理而努力！管理宗旨：愛崗敬業(yè)優(yōu)良服務整潔有序安全舒適管理方針：用心做事真誠服務細致熱情周到工作作風：老老實實做人踏踏實實工作全心全意服務文明禮貌用語消防應急有數(shù)樸素節(jié)約有方想業(yè)主所想急業(yè)主所急員工守則：遵紀守法堅持原則衣著整潔儀表端莊文明語言禮貌待人業(yè)務熟練工作勤奮真誠服務愛崗敬業(yè)行為規(guī)范1、遵守黨和國家的政策、法令。2、嚴格執(zhí)行公司的規(guī)章管理制度。3、服從安排、認真做好本職工作。4、佩帶上崗證上崗，工作精力充沛，衣著整潔，言談舉止文明，禮貌待人。5、愛護公物，愛護集體財產(chǎn)，拾金不昧。6、團結(jié)同志，互相愛護，互相幫助，互勉互勵，齊心協(xié)力，努力工作。7、堅持原則，秉公辦事，不謀私利。員工文明服務要求l、熱愛本職工作：（1）要樹立干好服務工作的職業(yè)志向，熱愛本職工作。（2）刻苦學習，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術水平。（3）待業(yè)主如親人，熱情服務，盡職盡責做好工作。2、文明管理：（1）儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個美的感覺，使人感到親切、和藹。（2）語言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭準確，務必做到“四個不講”即：“低級庸俗的口頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關的閑”。不能取笑人、不能斥人、不能報復人。（3）主動熱情：在服務過程中要做到：三個一樣”即：“對待生人與熟人一個樣，大人與小孩一個樣，忙里閑時一個樣”。（4）優(yōu)質(zhì)服務：對業(yè)主負責就是對公司負責，處處應多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種優(yōu)質(zhì)服務。（5）講誠信：誠信無欺是公司每一位員工應有的工作作風，也是我們經(jīng)營管理中職業(yè)道德的一個重要內(nèi)容，為此在工作中要實事求是，做到言而有信，嚴守信用。

（二）接待來信來訪來電投訴制度為了實現(xiàn)“管理無盲點，服務無挑剔，用戶無怨言”的管理目標，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進服務質(zhì)量，嚴格認真對待業(yè)主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度：1、實行“首問責任制”，管理處每一位員工，無論其部門分工，均有義務接受住何來訪來電、投訴，屬于自己職權范圍內(nèi)或能夠給予解決的，應當場予以解決；不屬于自己職權范圍內(nèi)或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應將反應的問題當場予以接待，而后轉(zhuǎn)告相應部門。2、每一位員工都有責任收集來自用戶對物業(yè)管理的看法、建議、意見等。3、公司員工接聽所有來電時，第一句必須為：“您好，青通物業(yè)”。4、受理投訴時，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。5、當被投訴者受理投訴時，受理者必須如實記錄，不得提出回避。6、對投訴內(nèi)容要認真記錄，及時派人處理或向主管匯報并在24小時內(nèi)予以解決或答復，做到事事有著落，件件有回音。7、凡由市政設施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的投訴，應努力做好解釋工作，積極同市政有關部門辦理交涉，盡早為用戶排憂解難，決不允許推托。8、員工應認真做好本職工作，積極為用戶提供滿意管理服務，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。9、對用戶的投訴應及時進行分析總結(jié)，對反復出現(xiàn)的問題，應組織有關部門深入探討并找出解決方法，防止重復發(fā)生。10、對投訴要記錄，投訴資料要存檔。

（三）管理處走（回）訪制度為加強物業(yè)管理處與廣大用戶的聯(lián)系，使管理處各項工作置身于用戶監(jiān)督之中，從而集思廣益．及時總結(jié)經(jīng)驗、教訓，不斷改進管理工作，提高服務質(zhì)量，特制定對用戶走（回）訪制度;1、走（回）訪要求（1）物業(yè)管理處主任把對用戶的走（回）訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃總結(jié)評比中；（2）走（回）訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好走（回）訪記錄；（3）走（回）訪中，對用戶的詢問、意見，如不能當即答復，應告知預約時間回復；（4）走（回）訪后反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向上級領導請示解決，用戶反映的問題，做到件件有著落，事事有回音。走（回）訪處理率達100%，投訴率力爭控制在1%以下。2、走（回）訪時間及形式（1）管理處主任、管理員每月登門走（網(wǎng)）訪4次；（2）有針對性地對用戶作專題調(diào)查，聽取意見；（3）物業(yè)管理處設立投訴信箱，投訴電話；（4）隨時熱情接待來訪，作好登記。

（四）管理員工作責任監(jiān)督區(qū)日巡視制度1、各管理處必須為每個管理崗位員工劃分一定范圍的工作責任監(jiān)督區(qū)。2、每個工作日必須到各自的監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并做好巡視記錄，無記錄視作未巡視。3、巡視監(jiān)督要求：(1)檢查秩序維護員、保潔員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無其他違反有關規(guī)章制度的行為）；(2)檢查是否有違章行為（有無亂搭建、違章裝修、墻面有無亂涂、亂凰、張貼廣告，宿舍樓內(nèi)車子亂停放等）；(3)檢查是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，有無可疑人員活動）；(4)環(huán)境管理是否符合要求（樹木花草有無損壞，公共場所、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，生活垃圾筒衛(wèi)生是否符合要求，道路上是否有亂停車輛，亂曬衣物等、校區(qū)內(nèi)是否有影響正常休息的噪聲源）；(5)基礎設施是否完整（路面有無破損，室外上下管道是否滲漏，路口和欄桿是否完好）；(6)留意傾聽用戶對物業(yè)管理的意見反映。上門維修服務的規(guī)范要求l、敲門有門鈴時，輕按門鈴，按鈴時間不要過長，無人應答再次按鈴，按鈴時間加長。沒有門鈴時，則輕叩門三響，無人應答再次叩門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強。若無人應答，等候三分鐘，若主人仍未返同，寫留言條塞入用戶門內(nèi)。2、介紹主人聞聲開門或在門內(nèi)詢問時，首先自我介紹：“對不起，打擾了，我是青通物業(yè)維修人員XXX，前來為您服務?！?、進門如進入十分整潔的房間，員工應將鞋子脫在門外，赤腳進入、或穿好自備鞋套，經(jīng)主人許可，進門可不必套鞋套，進入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。維修維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。實在無法避免時，應事先向房間主人打招呼。整理修理完畢，做到工完場清。收費按規(guī)定標準收費填單如實填寫《維修派工單》，請用戶對修理質(zhì)量、服務態(tài)度與行為進行評價并簽名。8、辭別向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應離開地面一定距離，止門口時，應轉(zhuǎn)身面對房間主人說：“今后有問題，請隨時聯(lián)系，再見?！?、整個工作期間不得收受用戶送的物品，盡量不借用用戶的工具。

（五）安全管理制度1、著裝儀表（1）工作或執(zhí)勤時，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準混穿；（2）制服要保持整潔、平整一上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。2、行為規(guī)范（1）上班時間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；（2）站崗時姿態(tài)嚴整，保持立正姿勢，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東兩、看書報、亂打電話和玩手機等；（3）值班室、監(jiān)控時不得躺臥、打盹、看-時艮、吃零食、下棋、玩弄手機，不得聽收錄音機，不得兩、三人聊天；（4）無巡邏要求和無情況處理時不得進入住戶樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機，不得聽收錄音機，不得與無關人員閑聊；（5）上班人員必須提前十五分鐘達到各執(zhí)勤點，做好交接班手續(xù)；不得遲到早退，不得擅自離開崗位；（6）不得脫離崗位，按照規(guī)定時間、指定地點站崗；（7）不得睡覺；（8）對住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶各種問題，特別是夜間值班，對住戶提出的問題要及時解決，解決不了的作好登記。（9）例會一般不得請假（有醫(yī)院的病歷證明除外）。3、日常管理（1）不得遲到早退，嚴格按照規(guī)定時間站崗或巡邏；（2）認真做好交接班，做好值班記錄和實物出入疊記；（3）嚴格執(zhí)行對講機管理規(guī)定和皮棍、頭盔使用規(guī)定；（4）做好本班崗亭的清潔衛(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關的物品；（5）門崗、副崗、值班室不得會客，上班時間不得會客。4、罰則（1）違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點除外）、第三條的記行政批評一次，累計記批評五次以上者作解除勞動合同處理；（2）違反第二條第八點的，第一次記行政批評一次，笫二次記行政警告一次；第三次解除勞動合同；（3）本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》相關條款執(zhí)行。

（六）秩序維護員交接班制度1、值班隊員提前15分鐘到崗，接班員提前10分鐘接班，對管理區(qū)檢查完畢后，認為沒有問題方可登記，登記表上要記錄當天確切的交接時間。2、接班員若有特殊事情，不能準時接班，必須提前60分鐘請示，秩序維護部另派人接班。3、接班員若無正當理由，既不請示又不準時接班，按缺勤及處罰條款進行處理。4、交班員要等接班員對管理區(qū)巡視一遍并進行驗收后才能交接，但接班員驗收時間無特殊情況不能超過10分鐘。5、交接班時，交班員必須把本班情況以及可能出現(xiàn)的非常情況需在下班值班過程中繼續(xù)觀察，特別留意或處理的問題，上級的指示，待辦事項及各類物品如實登記清楚，向接班員交代，同時必須督促接班員接受清楚并簽名。一日一簽名，責任由簽名者自己承擔。6、所有事情交接清楚后，交接后必須分別在登記表上記錄清楚真實的上下班時間并簽名，然后交班員方可離開崗位下班休息。7、接班員若在接班驗收時發(fā)現(xiàn)問題，不具備接班簽名條件時可以拒絕簽名接班，但必須同時報告隊長處理再進行簽名接班，責任由交班員承擔。如果報告處理后不接班，以無故和借故不上班論處。8、接班員白己驗收完畢并以簽名接班，而且交班員己離開崗位之后，無論發(fā)生任何問題，責任一律由當班隊員承擔。9、接班員因故沒有及時接班，交班員不得下班并且擅離崗位。10、若接班員沒有簽名接班，交班員已下班離開崗位，其間發(fā)生的任何問題責任由兩人共同承擔，沒有發(fā)生問題，則按物業(yè)制度及處罰條款進行處罰。11、交班員若發(fā)現(xiàn)接班員無故不簽名接班或拖延接班時間，交班員可以提出抗議，報告隊長，隊長根據(jù)情況對接班員按處罰條款進行處罰。

（七）對講機使用制度對講機是秩序維護隊必備的重要通訊工具，全體人員必須執(zhí)行對講機使用規(guī)定，熟悉對講機的使用功能，愛護并熟練使用對講機。1、使用規(guī)定（1）使用對講機要本著“愛護設備、小心輕放，妥善保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對講機，保持對講機清潔，定期進行擦拭、維護；（2）持機人負責保管和使用對講機，禁止轉(zhuǎn)借他人或拆卸機器，各治安人員的對講機一律掛在腰帶右后側(cè)，站崗、巡邏時不得拿在手中；（3）發(fā)現(xiàn)對講機有損壞或通訊失靈，持機人應立即向直屬上級報告，由隊長檢查后進行處理，嚴禁自行拆修；（4）嚴格按規(guī)定頻率使用，嚴禁亂按或亂調(diào)其他頻率（平常使用1頻道）；（5）嚴格按照對講機充電程序充電，不得待機充電，電池使用完畢后方可進行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果；（6）交接班時，交機人要講明對講機當班使用狀況，接機者當場檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報告班長。2、對話要求（1）呼叫對方，先報自己崗位，再呼對方，為：“我是×××，呼叫×××，收到請回話”；（2）收接方回話后，呼方要簡明扼要地情況講清除，收接方收到情況或信號后，應回答“清楚”或“明向”；（3）對講機僅限于進行公事聯(lián)絡，用對講機講話應使用規(guī)范禮貌用語，嚴禁閣對講機講粗言穢語、開玩笑或談工作無關的事情；凡違反以上規(guī)定者將嚴肅處理。對講機丟失、損壞的，視情節(jié)追究相關人員的責任，賠償損失，并處以相應的經(jīng)濟處罰。

（八）重大事件報告制度1、重火事件報告制度為及時妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件處理報告制度。（1）重大或突發(fā)事件包括：火災、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為；刑事案件：用戶集體投訴、發(fā)電機、高低壓電柜、通訊設備等小區(qū)主要設備設施故障；房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等；（2）發(fā)生重人或突發(fā)事件，參與事件處理的部門或當值主管立即到現(xiàn)場處理，同時盡快口頭向主任報告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報告公安、消防等機構(gòu)協(xié)助處理；（3）參與事件處理的當值主管在事件處理后立即填寫重大事件報告表，于12小時內(nèi)以書面形式遞交主任，詳細記錄事件發(fā)生的時間、地點、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過；（4）重大事件報告表簽名后上報，事情緊急時，可由當值主管簽名上報；（5）參與事件處理的部門應在事件處理完畢后24小時填寫重大事件總結(jié)表上報主任，如實匯報事件的詳細處理過程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預防措施。2、緊急事件處理程序（1）突發(fā)事件處理程序A凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告管理處負責人、秩序維護部；B簡要說明事發(fā)的地點、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價值；C驅(qū)散無關人員，保護好現(xiàn)場，留意現(xiàn)場周圍的情況：D察看本轄區(qū)各類記錄、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有無可疑情況和人員；E對勒索、打架事件，監(jiān)控中心應密切注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化；F對糾紛事件應及時了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭吵，平息事態(tài)；G對傷亡事件應做好現(xiàn)場保護和通知搶救工作，對明確死亡的，應報告派出所處理；H對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件導致的傷亡事故，應立即報告管理處負責人、秩序維護部，并由公安機關調(diào)查處理；R相關責任人在接到突發(fā)事件后應立即趕到現(xiàn)場，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴大；J秩序維護部組織人員除維護現(xiàn)場外，還需負責指揮調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報公安機關、有關部門及公司總經(jīng)理。2、斗毆等暴力事件的處理程序(1)處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態(tài)度，除正當防衛(wèi)，一般情況下應盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵：(2)巡查發(fā)現(xiàn)或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機、電話或其他方式報告秩序維護班長，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等），如能處理的，及時處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待秩序維護部指今；(3)秩序維護部接報后視情況派適當數(shù)量的秩序維護員立即到現(xiàn)場制止，將肇事者帶往秩序維護部將受調(diào)查，如場面無法控制，應盡快報告公安機關：110;(4)斗毆事件中物業(yè)轄區(qū)的財產(chǎn)或人員受到損害，應保護好現(xiàn)場，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細調(diào)查以明確責任和落實賠償；(5)如涉及刑事案件，應交公安機關處理；(6)事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送醫(yī)院搶救；(7)如嫌疑人逃跑，應跟蹤截擊追捕，隨時報告罪犯動向3、盜竊等破壞事件的處理程序(1)巡查發(fā)現(xiàn)或接報物業(yè)轄區(qū)有人盜竊，應想法馬上抓到現(xiàn)場嫌疑人，如人力不夠，用對講機、電話或其他方式盡快向其他值班人員求助，簡要說明情況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待秩序維護部的指令；(2)秩序維護班長（隊長）接報后，應迅速排適當數(shù)量秩序維護員到現(xiàn)場制止，設法抓獲肇事者，帶往秩序維護部接受調(diào)查，并撥打110;(3)事件如有財產(chǎn)或人員受到損害，應保護現(xiàn)場，留下目擊者，不要觸動現(xiàn)場一切物品，特別是罪犯留下來的指印、腳印、煙頭等物品；做好詳細記錄，以明確責任、落實賠償；(4)如涉及刑事責任，應交公安機關處理。4、電梯困人的處理程序(1)值班人員接到電梯應急電話或巡查發(fā)現(xiàn)電梯，立即報告主管，組織相關人員到現(xiàn)場協(xié)助控制和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、停留樓層通知電梯公司（或維修部）；(2)監(jiān)控中心使用電梯應急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作；(3)如遇特殊情況無法消除故障或被困人員有嚴重不適時，應立即報消防部門或求助有關部門解決；(4)秩序維護隊長填寫重大事件報告表，詳細記錄故障及處理經(jīng)過。5、停電停水的處理程序(1)接通知物業(yè)轄區(qū)在短時間停電停水，應在停電前通知轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主；(2)未預知的情況下物業(yè)轄區(qū)內(nèi)突然發(fā)生停電停水，立即聯(lián)系工程維修部，啟動應急水源，盡快采取措施恢復供電供水，并對業(yè)主做好解釋工作；(3)秩序維擴部派出適當?shù)年爢T維護秩序，以防有人趁機制造事端。6、發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理(1)立即趕赴現(xiàn)場，切斷電源；(2)在未切斷電源之前，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把電線挑開后把人拉開；(3)立即進行人工急救，并送醫(yī)院急救。

（九）保密工作制度為加強保密管理工作,嚴防失泄密事件發(fā)生,確保國家秘密安全,結(jié)合單位實際，制定本制度。1、保密守則（1）不該說的機密，絕對不說。（2）不該問的機密，絕對不問。（3）不該的看機密，絕對不看。（4）不該記錄的機密，絕對不記錄。（5）不在非保密本上記錄機密。（6）不在私人通信中涉及機密。（7）不在公共場所和家屬、子女、親友面前談論機密。（8）不在不利于保密的地方存放機密文件、資料。（9）不在普通電話、明碼電報、普通郵局傳達機密事項。（10）不攜帶機密材料游覽、參觀、探親、訪友和出入公共場所。2、工作人員保密規(guī)定（1）不得在非保密場所閱辦、存放秘密文件、資料。（2）不得擅自或者指使他人復制、摘抄、銷毀、留存帶有密級的文件、資料。確因工作需要復印的，復印件應按同等密級文件管理。（3）不在非保密筆記本或未采取保密措施的電子信息設備中記錄、傳輸和儲存黨和國家秘密事項。（4）不得攜帶秘密文件、資料進入公共場所或進行社交。（5）不準用無保密措施的通訊設施和普通郵政傳遞黨和國家秘密。（6）不得在私人通信及公開發(fā)表的文章、講話中涉及黨和國家秘密。（7）不得在涉外活動或接受記者采訪時涉及黨和國家秘密；確因工作需要涉及或提供黨和國家秘密的，應當事先報經(jīng)有相應權限的機關批準。（8）不得在出國訪問、考察等外事活動中攜帶涉及黨和國家秘密的文件、資料或物品；確因工作需要攜帶的，須按有關規(guī)定辦理審批手續(xù)，并采取嚴格的保密措施。（9）實行保密工作責任制。主任對本單位的保密工作負總責，分管領導對分管科及人員的保密工作負責，每一位同志都要對自己從事的工作負保密責任。（10）堅決同泄密行為作斗爭，對已知的竊取或者泄露國家秘密的行為，要予以制止并及時向有關部門舉報。3、保密工作會議（1）定期召開保密工作會議，學習保密知識，每年不少于2次。（2）全體物業(yè)工作人員應當積極參加保密工作會議，并認真作好保密工作會議記錄。（3）各科每季度至少召開1次保密工作會議，強調(diào)保密工作。

（十）消防管理制度消防安全檢查制度為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度：1、每月末及節(jié)日前，結(jié)合綜合管理考評對物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設施進行安全檢查；2、檢查工作由管理處主任組織，管理員、電工、秩，序維護隊長參與；3、檢查項目：（1）配備的消防器材、消防栓設施是否齊全、有效；（2）公共區(qū)域、設施是否存在消防安全隱患；（3）設有消防報警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報警系統(tǒng)是否正常。4、檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種設施設備有變異，或違反消防規(guī)定的問題，要立即查明原因，及時處理，不能立即解決的，報公司處理。消防設備管理制度（1）對消防系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、110報警系統(tǒng)、電梯報警以及其他消防、安全設備，每月進行一次維護保養(yǎng)，使運行設備正常工作、備用設備隨時投入運行。（2）各儀器儀表的記錄帶、錄像帶保持完整，每月將有關記錄交辦公室歸檔。（3）每季度對系統(tǒng)中的閥門、探頭、噴淋等進行一次檢查，確保其良好的工作性能。（4）每季度對消防器材進行一次檢查、做好配備和增補工作。（5）落實專人負責各儀器、儀表及機房的操作和使用。（6）做好巡視、保養(yǎng)、維修各項記錄。（7）定期檢查、校對各只消防栓和消防接合器的閥門蓋，保持閥門蓋的靈活。（8）每月對消防泵進行一次試運轉(zhuǎn)。消防泵隨時可投入工作。火災處理制度5、發(fā)現(xiàn)初期火警，在場人員應該：（1）及時報告物業(yè)轄區(qū)當值主管，報告內(nèi)容包括火警具體地點、燃燒物性盛、火勢蔓延方向；（6）立即利用附近的滅火器器械撲救，盡量控制火勢發(fā)展；6、物業(yè)轄區(qū)當值主管接到現(xiàn)場報告后：（1）帶領消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達火警現(xiàn)場；（2）立即指揮在場人員進行滅火撲救；（3）指揮火警現(xiàn)場及可能受影響范圍的人員疏散；7、當撲救無效，當值主管及時決定：（1）將滅火人員撤離至安全距離內(nèi)；（2）立即向上級匯報；（3）情況如本部門或本公司無法處理，火情失去控制，應立即報告消防部門：119

（十一）車輛管理制度機動車停放管理規(guī)定1、校區(qū)實行人車分流，購買車位后機動車一律停于地下車庫。車場出入口實行IC卡泊車管理，機動車憑IC卡在停午場出、入口讀卡器處刷卡后通行。2、機動車通過自動道閘機時，不得在閘機下倒車或停留，一車一閘，嚴禁追尾。3、入場車輛必須按交通標識指示行駛，請勿超速和鳴笛。4、IC卡用戶只能駕駛指定車輛進入停車場，不得一卡多用或轉(zhuǎn)借他人。5、凡車位出租的，出租方和承租方須一起到物業(yè)公司登記，辦理有關手續(xù)后才可停放。6、入場車輛必須有序停放，不得跨位停放或堵塞交通。7、車主離車時請鎖好車門車窗，車內(nèi)財物的保管責任由車主自行負責。8、嚴禁攜帶易燃、易爆、有毒等危險品的車輛進入本停車場。9、愛護停車場設施，損壞設施照價賠償。10、禁止在地下停車場內(nèi)用水洗車、修理車輛（損壞不能行走除外）或試剎車，禁止任何人在場內(nèi)學習駕駛。11、請車主妥善保管IC卡，勿留置于車內(nèi)，遺失責任自負。12、IC卡如有損壞或遺失請及時辦理掛火手續(xù)，并支付工本費50元。13、本停車場不承擔由于不可抗力或第三方蓄意、過失等非管理責任所導致車輛失竊和損害之責任。

（十二）工程維修類制度電梯維護保養(yǎng)制度l、每天電梯運行前應對電梯作準備性試車，并對轎廂內(nèi)的所有裝置和機房內(nèi)的機械和電氣裝備進行巡邏檢查，并及時做好調(diào)整、修理、清潔、潤滑工作。2、每周有電梯技工對電梯的主要機構(gòu)和設備進行一次檢查，并進行必要的除塵、清潔、潤滑和調(diào)整工作。3、每季對其一般重要機械和電氣裝置進行比較細致的檢查、調(diào)整和修正。4、有電梯技術人員負責，與電梯技工配合對所有的機械、電氣安全設備的有效、可靠程度，主要零部件的磨損程度進行檢查利測試，檢修或更換已超過極限磨損的已壞零件，修復不可靠的機電安全裝置。5、電梯進行定期檢修試車時，電梯轎廂內(nèi)不可載客或裝貨，并在電梯出、入口處懸掛“檢修停用”、“不許合閘”、“正在修理，不可開動”等警告牌。6、若運行過程中發(fā)現(xiàn)異常情況應立即停駛，待認真檢查修復后方可使用，并對維修過程作詳細記錄。7、根據(jù)具體情況確定人修時間。8、地下水泵運行管理制度（1）水泵房屬于重要設施之一，對設備運行每天巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，并做好日運行情況記錄。（2）設備操作需要專人負責，禁止非有關人員隨意進入機房，操作人員須熟悉設備、電器及機械性能，熟悉管線布局，能解決日常一般性故障。（3）正常保持電動機外殼清潔，風路暢通，及時解決水泵漏水、漏油現(xiàn)象，防止潮氣進入電機內(nèi)部。（4）正常檢查電器線路，防止端線松動造成缺相，發(fā)現(xiàn)電器有異常聲音應立即停車，查明原因。（5）為保持設備良好運行，除日常保養(yǎng)外，每半年檢查一次電機的對地絕緣電阻，每一年打開電機軸承蓋，檢查有否磨損，并更換潤滑油，每二年進行一次整機保養(yǎng)。（6）搞好設備使用場所、環(huán)境衛(wèi)生及使用場地干燥，保證配套部件無缺陷現(xiàn)象。9、發(fā)電機保養(yǎng)制度為確保人身及設備安全，特制定以下操作規(guī)定：（1）嚴格執(zhí)行供電部門所制定的發(fā)電機安全運行條例；（2）發(fā)電機必須由專人負責操作，操作人需要熟悉本發(fā)電機實際操作程序，嚴禁閑人隨意進入機房重地；（3）發(fā)電機在運行前，必須認真檢查與之配套設施的各機械及電器連鎖控制裝置的正確位置，防止倒送電所造成的惡性事故發(fā)生需巡視發(fā)電機各油位、冷卻水箱，蓄電池是否完好正常；（4）發(fā)電機在正常運行中經(jīng)常觀察各種指示及控制儀表，如發(fā)現(xiàn)三相電壓表的缺相、電壓表、頻率表的指示值，超過規(guī)定值和油溫過高應既停機檢查，如發(fā)現(xiàn)嚴重超負荷時，應局部拉閘，減輕負荷至允許范圍內(nèi)；（5）當發(fā)電機長期停機時，做到每10天不小于一次空載運行檢查，每次空載運行的時間應不大于10分鐘，每季度一次常規(guī)保養(yǎng)，每一年對主機大修保養(yǎng)一次；（6）定期打掃機房環(huán)境衛(wèi)生，檢查通風口，保持設備外部清潔，一般性故障一經(jīng)發(fā)現(xiàn)及時解決，認真做好記錄臺帳工作，對保養(yǎng)、維修、試車和正常運行的時間及發(fā)電量，必須做到及時記錄；（7）高配值班電工在發(fā)電機上述內(nèi)容工作時，以監(jiān)護為主，配合發(fā)電機操作人員做好安規(guī)檢查，并負責記錄工作。10、高低壓變配電間規(guī)章制度（1）電工：必須持證上崗，嚴格執(zhí)行“電工安全規(guī)程”。（2）嚴格執(zhí)行“二票三制”規(guī)定，防止違章操作和錯誤操作，以確保人身安全及設備安全。（3）電工進入變配電間工作，應腳穿電工鞋，身穿工作服，操作時必須戴好絕緣手套，嚴格執(zhí)行安全操作制度。（4）進出低壓變配電間，隨手關門，不得將食品等帶入變配電間，以防引入小動物，造成不必要的電氣事故。（5）非工作人員不得入內(nèi)，因工作、業(yè)務需要進入，須經(jīng)主任同意，簽字后方能由當班人員帶領入內(nèi)。（6）每二小時進行一次巡視，做好記錄，發(fā)現(xiàn)故障及時處理并做好書面記錄，同時向有關部門匯報。（7）按規(guī)定巡視路線巡視，防止出現(xiàn)漏查現(xiàn)象。巡視中要密切注意各種儀表讀數(shù)的變化，從中掌握、了解用電情況，電量變化。分析出設備與線路的工作狀態(tài)。（8）每周至少進行一次熄燈巡視檢查，發(fā)現(xiàn)漏電、跳火現(xiàn)象及時處理。（9）變配電間必須配備消防用具。工作人員應該掌握消防用具的使用方法，懂得滅火的基本知識。11、訪客系統(tǒng)使用管理制度訪客系統(tǒng)是物業(yè)管理公司為用戶服務的重要通訊設施之一。為確保系統(tǒng)的正常運行，特制訂本制度，內(nèi)容如下（1）工作人員操作對講系統(tǒng)，必須按規(guī)定程序操作，其他任何人未經(jīng)許可不得擅自操作。（2）非本公司工作人員擅自操作本系統(tǒng)，我物業(yè)管理人員有權維護對講系統(tǒng)，并婉言作好謝絕、規(guī)勸工作。（3）物業(yè)工作人員操作本系統(tǒng)時，應態(tài)度和藹、禮貌問答；按壓數(shù)字鍵動作要輕，勿用力過猛，否則將致使按鍵無法復位或復位錯誤，影響系統(tǒng)的正常操作。（4）工作人員如發(fā)現(xiàn)多獎系統(tǒng)有異常現(xiàn)象時，必須立即報告管理處，有管理處負責派人進行維修確保系統(tǒng)正常運行。

（十三）清衛(wèi)、綠化類制度清潔衛(wèi)生實施細則1、管理區(qū)內(nèi)的主干道、支道、人行道每天保沽，不定時循壞打掃，確保整潔，無污垢、雜物、積水。2、散水及排水溝每天不定時循環(huán)打掃，確保干凈、無雜物、積灰。3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干凈，確保筒外觀清潔、內(nèi)無異味。4、清運垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次；5、停車場、自行車庫及其商鋪外圍每天保潔，不定時循環(huán)打掃，確保整潔、無污垢、無雜物、無垃圾、無積水、無明顯沙石。6、草坪、綠化帶務必每天清掃，確保綠化帶無明顯果殼紙屑、大片樹葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石7、噴水池、水(魚)池每天至少清理一次，確保水面無漂浮物、蟲子，無明顯沉淀；應定期更換池水，確保池水不變色、不產(chǎn)生異味。8、樓道梯級、梯級扶手清潔每天至少一次，確保無雜物、明顯積灰、污漬、明顯紙屑，如灰塵較多時，增加保潔次數(shù)9、樓道玻璃窗、窗平臺，每周至少清掃、清掃一次，確保干凈、無積灰、污漬、亂張貼。10電子防盜門、信箱、電表箱、宣傳欄（玻璃及其周邊）、消防栓，每半月清潔一次，確保無污漬、無明顯積灰、無亂張貼。11、標識牌、路燈確保無積灰、污漬、亂張貼。12、公共通道、樓道燈具、開關每月清抹一次，確保無積灰、透明度好。13、露天健身休閑器具每天清抹一次，保持干凈，無積灰、亂張貼。14、雕飾每周清潔一次，確保無污漬、明顯積灰、亂張貼；15、雨篷、落水溝每兩個月清掃一次，特殊情況（如臺風、梅雨季節(jié)）可另行增加，確保無雜物、垃圾、污垢、排水暢通。16、消殺工作：(1)滅鼠工作應上下半年各進行一次，期間應注意：A、操作人員必須帶上手套，口罩，禁止裸手作業(yè)：B、事先務必作好宣傳工作，必要時在投擲地掛上明顯的標識；C、投放鼠藥盡量放在隱蔽或角落處；(2)滅蚊蠅工作在5-10月份應每月一次，注意事項：A、使用高效低毒消殺品，按比例配制，用背式噴霧器按要求噴灑；B、噴灑時應作好自身安全措施，穿長衣褲，帶口罩；C、在公共場所噴藥時，盡量在順風處噴藥，以減少對行人的影響。(3)消殺工作如遇特殊情況可增加次數(shù)，每次消殺及事后的檢查都應記錄在《消殺記錄表》上。17、花木養(yǎng)護規(guī)范（1））綠化工每天上班后巡查一遍室內(nèi)外花草，及時清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，并調(diào)整好花盆，對個別提前謝的花草要及時抽換，以保護整個花壇的整體效果；對室外種地的花應每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個月松一次土及除雜草。（2）室內(nèi)花淋水應視盆泥的濕度而定，淋水時應注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每1至2天淋水一次。（3）花擺放應先噴一次廣譜性殺蟲、殺菌劑殺死花盆泥內(nèi)的蚊蟲，對擺出去的花要注意巡查；發(fā)現(xiàn)病蟲害應及時噴藥，沒有特別瘸蟲害時，花壇要求每周噴一次藥。（4）對花應每年施肥3-4次，肥料由綠化工定。5、盆花擺放后期，若花盆內(nèi)時花處于最佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過最佳觀賞期的1/3時應定為待換花，若某個花壇中待換花的比例超過1/2時‘要求全部更換。（5）應做好愛花工作，如有損壞的現(xiàn)象應責成其照價賠償。18、草坪養(yǎng)護規(guī)范（1）草坪淋水視天氣情況而定，以不出現(xiàn)缺水枯萎為原則。（2）當草坪需要改良時，應在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。（3）按施肥周期、施肥方法根據(jù)草種、肥料不同進行施肥，為草坪提供必要的養(yǎng)料。（4）在雨停、草干的情況,對草坪進行修剪，一般春夏季3個月剪一次，秋冬季4個月剪一次，同時作好記錄。（5）視草坪的生長情況，對草坪進行噴灑農(nóng)藥（對突發(fā)性的病蟲害應及時噴農(nóng)藥），用何種農(nóng)藥應由綠化工視實際情況再作決定，綠化工作在進行噴藥時要戴好保護裝置，以防出現(xiàn)事故。（6）通過人一二除草和除草器除草，定期對草坪進行除蟲，使整塊草坪沒有明顯的雜草。（7）每年應對草坪打孔一次，并視草坪生長密度每1-2年疏草一次，同時清除土地雜物及草渣。（8）草坪上嚴禁車輛停放和嬉戲打鬧。（9）嚴禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。病蟲害防治規(guī)范18、綠化工應根據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲活動規(guī)律制定出詳細的防治計劃，防治計劃應包括：（1）年度及季度的病蟲害預防計劃；（2）病蟲害發(fā)生時的治療計劃及用藥計劃；（3）病蟲害防治的費用預算計劃。A應堅持預防為主防治結(jié)合的原則。當病蟲害發(fā)生時應及時給予有效治療，盡可能的防止其蔓延利擴散。B、綠化工應熟悉小區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)蟲類和病原菌。C對園林植物病蟲害的防治方法應采用減少病蟲來源，選用抗蟲性品種、選擇化學藥劑防治等；D綠化工在噴農(nóng)藥時必須穿長衣、長褲、戴手套及口罩，站在上風口嚴格按說明書規(guī)定進行操作，噴農(nóng)藥時要求均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲未除，噴藥時低壓并壓低槍口，農(nóng)花必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。E植物用藥后，不要定期觀察防治效果，對于出現(xiàn)藥害或無效的治療結(jié)果，應歸結(jié)原因并作相應的補救措施，同時做好相關記錄，見《病蟲害防治登記表》，并上交檔案科管理。F管理處應每月一次檢查小區(qū)內(nèi)植物病蟲害防治情況，并對防治結(jié)果作相應評價，見《病蟲害防治檢查表》。19、喬灌木養(yǎng)護規(guī)范（1）運用枝剪、綠籬剪等工具于每年12月2月對喬術進行修剪，剪除徒長枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對樹冠適當?shù)恼我员３中螤?，對造型樹應每兩個月修剪一次外形以保持外形。（2）運用綠籬機、綠籬剪等工具在每年冬季進行一次枯枝、弱枝、徒長枝清剪以及枝型修剪工作；對造型灌術生長季應每25天進行一次修剪以保持樹冠豐滿、枝型美觀。（3）喬木應每年施有機肥或復合肥一次；觀賞用的小灌木每年冬季應施肥一次，每年5-6月應追施一次復合肥。（4）小區(qū)內(nèi)喬灌木每月慮噴一次殺蟲劑（對突發(fā)性病蟲害應及時針對性地噴農(nóng)藥），噴農(nóng)藥時應注意噴在樹木的葉背面和根莖部位，噴藥時應注意風向，保護員工及周圍人員安全。（5）不得在喬灌木上晾曬衣物等東兩即壓垮樹枝又影響小區(qū)的容貌。

（十四）財務管理制度第一條為了進一步落實《中華人民共和國會計法》，規(guī)范青海青通物業(yè)管理有限公司會計工作行為，加強會計基礎工作，建立良好科學的會計工作秩序，保證會計信息質(zhì)量，提高會計工作水平，加速會計工作科學化、現(xiàn)代化進程，使會計人員在從事會計工作時具有全面、系統(tǒng)、明確的標準，便于執(zhí)行和考核，特制定本制度。第二條本制度根據(jù)《中華人民共和國會計法》、《企業(yè)會計準則》等相關制度，結(jié)合本公司會計基礎工作實際情況而制定的會計工作具體操作規(guī)范。第三條本制度適用于青海青通物業(yè)管理有限公司。第四條崗位職責1、依據(jù)國家有關法律、法規(guī)和本制度的規(guī)定，加強會計基礎工作，嚴格執(zhí)行財經(jīng)法規(guī)、制度，保證會計工作依法、依規(guī)、有序進行。2、公司負責人對本單位的會計基礎工作負有領導責任。3、財務部具體組織本單位的會計基礎工作。第五條管理內(nèi)容1、會計機構(gòu)和崗位（1）公司按規(guī)定設置財務部，財務部設置會計、出納工作崗位。（2）各崗位的會計人員在分工明確的前提下，要從整體出發(fā)，發(fā)揚相互協(xié)作精神，緊密配合，共同做好會計工作。（3）會計人員的配備及崗位職責A公司會計人員必須有會計從業(yè)資格證書，具備必要的專業(yè)知識和專業(yè)技能，遵守職業(yè)道德；會計人員應當保守本單位的商業(yè)秘密，除法律規(guī)定和單位負責人同意外，不能私自向外界提供或者披露本單位的會計信息；負責全公司費用核算、往來核算、總賬報表等相關賬務處理。B公司出納由本公司具備必須的專業(yè)知識和專業(yè)技能的人員擔任，負責工資的核發(fā)、貨幣資金的收付，銀行存款和現(xiàn)金管理、辦理報賬手續(xù)及原始憑證的收集和整理工作。會計出納各負其責，每月月終應及時將審核手續(xù)齊全、真實有效準確完整的原始憑證傳遞給會計，會計應及時與出納進行銀行存款和現(xiàn)金的賬目核對，做到賬款一致。會計出納對收支進行相互監(jiān)督，做好收支核算，每月月底向公司領導報告上月賬務報表。C會計工作交接a會計人員工作調(diào)動或者因故離職，必須按規(guī)定將本人所經(jīng)管的會計工作全部移交給接管人員。bc會計人員辦理移交手續(xù)，必須及時做好以下工作：d已經(jīng)受理的經(jīng)濟業(yè)務尚未填制會計憑證的，應當填制完畢。e整理應該移交的各項資料，對未了事項寫出書面材料加以說明。f會計人員辦理交接手續(xù)，必須有監(jiān)交人員負責監(jiān)交；一般會計人員交接，由單位會計機構(gòu)負責人負責監(jiān)交；會計機構(gòu)