房地產(chǎn)經(jīng)濟學第五章

27十二月2023房地產(chǎn)經(jīng)濟學第五章

市場是社會生產(chǎn)分工和商品交換的產(chǎn)物，是維系商品經(jīng)濟的紐帶。市場有兩重含義，一是指買賣雙方交易的場所，二是指交易活動發(fā)生的過程。房地產(chǎn)市場就是指房地產(chǎn)交易活動的總和，是買賣雙方相互作用的一種機制。

第一節(jié)房地產(chǎn)市場的類型和特點一、房地產(chǎn)市場的分級

針對房地產(chǎn)經(jīng)紀人，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售與消費過程的特點，將房地產(chǎn)市場分級一級市場：土地市場二級市場：房地產(chǎn)增量市場三級市場：房地產(chǎn)存量市場國家一級市場開發(fā)商二級市場顧客顧客新房二手房三級市場房地產(chǎn)子市場特征一級市場（土地市場）二級市場（增量市場）三級市場（存量市場）市場供應方政府房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)主市場需求方房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者業(yè)主業(yè)主市場競爭供應方壟斷供給、需求方競爭在特定物業(yè)類型和區(qū)域內(nèi)開發(fā)商壟斷競爭接近完全競爭市場市場價格政府主導，開發(fā)商參與開發(fā)商主導定價雙方協(xié)定、自由議價房地產(chǎn)營銷活動的特征二級市場三級市場產(chǎn)品增量房地產(chǎn)存量房地產(chǎn)價格開發(fā)商主導價格交易雙方協(xié)定定價促銷較多使用廣告、包裝、價格等促銷手段較少使用促銷手段分銷較少使用分銷渠道多種分銷形式，如連鎖加盟，中介合作，客戶網(wǎng)絡，代理等二、房地產(chǎn)市場的類型

房地產(chǎn)市場的分類1、按房地產(chǎn)的用途和等級劃分2、按地域范圍分3、按房地產(chǎn)交易形式劃分4、按房地產(chǎn)購買者的目的劃分5、按房地產(chǎn)開發(fā)、銷售與消費過程特點劃分6、其他劃分方式

房地產(chǎn)市場圖5—1按用途劃分的房地產(chǎn)市場住宅市場寫字樓市場商業(yè)樓房市場工廠廠房市場倉庫市場特殊用途市場按用途劃分房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)萌芽市場房地產(chǎn)發(fā)育市場房地產(chǎn)成熟市場房地產(chǎn)市場

圖5—2按照發(fā)育程度劃分的房地產(chǎn)市場按照發(fā)育程度劃分的房地產(chǎn)市場

按照覆蓋（影響）范圍劃分：國際性市場全國性市場地方性市場按照層次劃分：一級市場二級市場三級市場房地產(chǎn)市場圖5—3按照覆蓋范圍和層次劃分的房地產(chǎn)市場

土地使用權出讓市場土地使用權轉(zhuǎn)讓市場土地出租市場土地市場增量房屋交易市場（簡稱新房交易市場）存量房屋交易市場（簡稱舊房交易市場）出賣市場出租市場出賣市場出租市場（包括工業(yè)廠房、商業(yè)用房和住房）（包括工業(yè)廠房、商業(yè)用房和住房）房地產(chǎn)市場圖5—4我國房地產(chǎn)市場的分類和稱謂我國房地產(chǎn)市場的分類和稱謂1、房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權益交易的市場2、房地產(chǎn)市場是典型的區(qū)域性市場3、房地產(chǎn)市場具有不完全開放性4、房地產(chǎn)市場交易形式具有多樣性5、房地產(chǎn)市場的變化具有周期性三、房地產(chǎn)市場的特點

房地產(chǎn)市場供給調(diào)節(jié)滯后性地區(qū)性投機性壟斷競爭性圖5—5房地產(chǎn)市場的特點一、房地產(chǎn)市場的參與者房地產(chǎn)市場的主要參與者有政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)建筑承包商、房地產(chǎn)金融機構(gòu)、企事業(yè)單位及個人。第二節(jié)房地產(chǎn)市場的運行二、房地產(chǎn)市場的供給和需求

需求量價格d1d0d圖5—6房地產(chǎn)需求

房地產(chǎn)需求是指在一個特定時期內(nèi)，消費者在各種可能的價格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。(一)房地產(chǎn)需求

圖5—7房地產(chǎn)供給

房地產(chǎn)供給是指在一個特定時期內(nèi)，開發(fā)商在各種可能的價格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量。如下圖所示。供給量價格S1S0S(二)房地產(chǎn)供給

圖5—8房地產(chǎn)供求均衡

我們把這某一價格上房地產(chǎn)需求量和供給量正好相等的價格稱為均衡價格。如下圖所示。s數(shù)量價格Q0dP0(三)房地產(chǎn)供求平衡

圖5—9房地產(chǎn)供給彈性

房地產(chǎn)需求（價格）彈性是指房地產(chǎn)價格上升（下降）1%，消費者對房地產(chǎn)的需求量將會下降（上升）的百分數(shù)，反映了需求量對于價格變化的敏感性。如下圖所示。S1數(shù)量價格S0S2(四)房地產(chǎn)供求彈性三、房地產(chǎn)市場的運行

地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨勢是影響房地產(chǎn)市場長期走勢的根本原因

供求數(shù)量價格s1d2d1bb供求數(shù)量價格s1s2s3d1d2d3acdefgLs圖5—10a短期房地產(chǎn)供求圖5—10b長期房地產(chǎn)供求（一）房地產(chǎn)市場運行機制單元類型、質(zhì)量、規(guī)模大小、位置相近的房地產(chǎn)，以相近的價格出售。如果房地產(chǎn)供求均衡則價格穩(wěn)定。如果供過于求，則形成買方市場，價格下降，開發(fā)項目減少；反之成立。市場利率下降，房地產(chǎn)開發(fā)信貸成本降低，房地產(chǎn)開發(fā)量可能增加，同時消費、信貸成本也下降，消費者購房支付能力提高，房地產(chǎn)需求也增加；反之成立。房地產(chǎn)市場運行良好，需要維持適量的房地產(chǎn)“存貨”，即維持適量的空置房地產(chǎn)（或空置率）。

（二）房地產(chǎn)市場運行特征四、影響房地產(chǎn)供求的因素人口就業(yè)及工資水平利率以及抵押貸款的條件稅率、土地利用成本、租金水平控制建筑工人的工資、建筑材料價格建筑技術的變化、建筑質(zhì)量售價、租金水平、空置率

影響房地產(chǎn)供求的因素有以下七項：第三節(jié)房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)市場分析的概念

房地產(chǎn)市場分析就是市場的參與者收集市場中的一切有用信息，按照科學的分析方法，通過分析加工處理，透過市場活動的表象，發(fā)現(xiàn)市場的特征和內(nèi)在規(guī)律，找出市場運行存在的問題及原因，預測市場未來的發(fā)展趨勢，以知道參與者未來的行為。

二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容

宏觀經(jīng)濟的分析地區(qū)市場的分析專業(yè)市場的分析項目市場的分析圖5—11房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容有四個層次。如下圖三、房地產(chǎn)市場分析的技術

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