房地產(chǎn)開發(fā)前期工作

27十二月2023房地產(chǎn)開發(fā)前期工作3.2土地使用權(quán)獲取途徑

3.2.1土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，又稱“批租”，屬于地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)。土地使用權(quán)出讓的方式有招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓。3.2.2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是獲得國(guó)有土地使用權(quán)的受讓人，在投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，對(duì)出讓土地的再轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營(yíng)行為。以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須按照合同的約定已經(jīng)全部支付土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，按照合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)的，完成投資總額的25%（不包括土地出讓金），屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。3.2.3土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用之后將該副土地交付其使用，或者將土地的使用權(quán)無(wú)償交付土地使用者使用的行為。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，劃撥土地的范圍包括：國(guó)家機(jī)關(guān)和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。中小開發(fā)商與擁有土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作開發(fā)，是一種目前常見的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以土地作價(jià)入股成立項(xiàng)目公司，也可以進(jìn)行公司之間的并購(gòu)或資產(chǎn)重組。3.2.4土地合作專題三：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集的概念房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資籌集資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集主要是指資本金、預(yù)租售收入和債務(wù)資金三部分資金的籌集。5.資金增值性較強(qiáng)1.資金占用量大2.資金占用時(shí)間長(zhǎng)3.資金使用的地域性4.資金缺乏流動(dòng)性6.資金的高風(fēng)險(xiǎn)高收益性二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用的特性1.安全性原則2.經(jīng)濟(jì)性原則4.盈利性原則3.可靠性原則三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集的基本原則從融資主體上房地產(chǎn)企業(yè)融資房地產(chǎn)項(xiàng)目融資從融資渠道上直接籌資間接籌資從資金償還特性上其他分類方式權(quán)益籌資債務(wù)籌資四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集的分類五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集的主要方式債務(wù)資金籌集資本金籌集股票籌集債券籌資信貸資金籌資債券籌資債券籌資抵押貸款信用貸款自有資金籌集商品房預(yù)售債務(wù)資金籌集1.住房抵押貸款證券化2.房地產(chǎn)投資信托把金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券，而后通過(guò)在資本市場(chǎng)上出售這些證券以融通資金，分散風(fēng)險(xiǎn)信托公司與投資人簽訂信托投資合同，通過(guò)發(fā)行信托投資憑證或股票的方式受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)的投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)承包商墊資通過(guò)該方式往往可獲得部分預(yù)售收入，但是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)一般沒有申領(lǐng)到商品房預(yù)售許可證，其行為不受法律保護(hù)開發(fā)商在招投標(biāo)時(shí)有時(shí)會(huì)要求施工單位墊付部分或全部工程款，再按照工程進(jìn)度付款，變相向建筑施工企業(yè)融資。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新其他方式送審設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目立項(xiàng)第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建管理建設(shè)項(xiàng)目選址許可申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許