房地產(chǎn)開發(fā)會計講座

27十二月2023房地產(chǎn)開發(fā)會計講座本講座主要內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計概述開發(fā)模式的核算開發(fā)成本的核算土地整理的核算銷售物業(yè)的核算持有物業(yè)的核算納稅業(yè)務(wù)的核算12/27/20232§1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計概述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計是在城市建設(shè)綜合開發(fā)、土地有償使用和住房商品化的經(jīng)濟(jì)條件下，為適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的需要發(fā)展起來的專業(yè)會計。本講主要介紹房地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計三方面的特點，這是了解、認(rèn)識、掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的重要基礎(chǔ)。12/27/20233§1.1房地產(chǎn)的種類與特點一、房地產(chǎn)及其相關(guān)概念房產(chǎn)：由各類房屋建筑物與其連帶設(shè)施所組成的財產(chǎn)整體及其相關(guān)權(quán)益。地產(chǎn)：有價值的土地及其相關(guān)權(quán)益。房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。因地產(chǎn)不可移動，房產(chǎn)移動會喪失其原有價值，故房地產(chǎn)亦稱不動產(chǎn)。物業(yè)：房地產(chǎn)的俗稱，通常僅指個體。12/27/20234二、房地產(chǎn)的種類

1．房產(chǎn)的種類1）按所有權(quán)：國有、集體所有、私有、共有（含中外、公私、私有合資、合作、合營等形式）等；2）按使用權(quán)：公產(chǎn)、代管產(chǎn)、托管產(chǎn)、撥用產(chǎn)、單位自管公產(chǎn)、中外合資產(chǎn)、私產(chǎn)、外產(chǎn)、軍產(chǎn)和其他產(chǎn)等；3）按經(jīng)濟(jì)屬性：商品房和非商品房；此外還可按用途、結(jié)構(gòu)、功能等標(biāo)準(zhǔn)分類。12/27/20235２．地產(chǎn)的種類1）按所有權(quán)：國有和集體所有兩類；2）按使用權(quán)：國有國用、國有集體用、國有私用，集體有國用、集體有集體用、集體有私用等；3）按區(qū)域：農(nóng)村用地和城市用地（又可分為城市建成區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)和城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)用地等）；

還可按城市功能區(qū)、土地使用程度等標(biāo)準(zhǔn)分類。12/27/20236三、房地產(chǎn)的主要特點供給的稀缺性：土地面積一定且不可替代位置的固定性：地理位置絕對固定房地產(chǎn)的整體性：房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分使用的耐久性：使用年限長達(dá)數(shù)十年所有權(quán)的壟斷性：不能無償自由地使用價值的級差性：所處位置不同價值懸殊相互影響的輻射性：某處房地產(chǎn)的追加投資會使相鄰房地產(chǎn)的價格上漲

前四項為自然屬性，后三項為經(jīng)濟(jì)屬性。12/27/20237§1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其經(jīng)營的特點一、房地產(chǎn)企業(yè)的涵義房地產(chǎn)企業(yè)：獨立從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與服務(wù)活動，具有法人資格的贏利性經(jīng)濟(jì)組織。要點：1．獨立核算、自負(fù)盈虧；2．業(yè)務(wù)范圍：?開發(fā)、經(jīng)營與服務(wù)；3．具有法人地位、性質(zhì)、權(quán)利和義務(wù)；4．以獲取贏利為其經(jīng)營目標(biāo)。12/27/20238二、房地產(chǎn)企業(yè)的種類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：從事房地產(chǎn)開發(fā)，具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織，也稱房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)展商。房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)：包括房地產(chǎn)租賃經(jīng)營、租售后管理與服務(wù)經(jīng)營、拆遷經(jīng)營三類。房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)：又可分為中介服務(wù)（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或代理商），資詢服務(wù)（房地產(chǎn)估價）兩類企業(yè)。有的房地產(chǎn)企業(yè)兼具多個業(yè)務(wù)領(lǐng)域。12/27/20239三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍1．土地開發(fā)與經(jīng)營：按要求有償獲得的土地使用權(quán)后進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)完成后1）有償轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè)單位；2）進(jìn)一步用于房產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營；3）從事土地租賃業(yè)務(wù)。2．房屋開發(fā)與經(jīng)營：在已開發(fā)完工的土地上，建造房屋和其他設(shè)施后，作為商品作價出售或出租。12/27/202310三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍3．城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施開發(fā)根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃，開發(fā)建設(shè)與項目配套的各類設(shè)施，包括能源、給排水、道路、通信、防災(zāi)等基礎(chǔ)設(shè)施；以及小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施和綠地等。4．代建工程的開發(fā)：接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)有關(guān)工程項目。12/27/202311四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營方式1．定向開發(fā)：事先與購買方簽訂合同，按照合同進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；2．投標(biāo)開發(fā)：對招標(biāo)項目投標(biāo)，獲得開發(fā)權(quán)，開發(fā)建成后銷售；3．自行開發(fā)：經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，在總體規(guī)劃制定區(qū)域內(nèi)自行開發(fā)并銷售。開發(fā)企業(yè)一般采取招標(biāo)的方法，將設(shè)計、施工任務(wù)交給具有資質(zhì)的單位承擔(dān)。12/27/202312五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點1．開發(fā)經(jīng)營活動的計劃性

企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計劃、銷售計劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。2．開發(fā)產(chǎn)品的商品性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部作為商品進(jìn)入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。12/27/2023133.開發(fā)經(jīng)營對象的多樣性和單件性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的對象主要是住宅、寫字樓、商業(yè)用房、服務(wù)用房、道路、管線、地下設(shè)施以及有關(guān)勞務(wù)等，這些產(chǎn)品用途、結(jié)構(gòu)、規(guī)模、造型等多種多樣。每一開發(fā)對象都具有單件性的特點，不可能成批大量生產(chǎn)，必須單獨編制設(shè)計文件和概預(yù)算，單獨組織施工，單獨計價結(jié)算。12/27/2023141）開發(fā)對象復(fù)雜：除了土地和房屋開發(fā)外，還要承建相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施及安排動遷居民使用的周轉(zhuǎn)房等。2）經(jīng)營過程復(fù)雜：包括征地、拆遷、勘察設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。3）價值實現(xiàn)方式多樣：根據(jù)市場需求情況，分別采用銷售、轉(zhuǎn)讓、交換、贈與、租賃、抵押，以及自行經(jīng)營等方式。4．開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性12/27/2023155.開發(fā)經(jīng)營的流動性和分散性開發(fā)產(chǎn)品與土地連接在一起，不能移動，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“打一槍換個地方”，開發(fā)經(jīng)營具有流動性特點；相應(yīng)地，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往同時進(jìn)行多個項目的開發(fā)建設(shè)，其開發(fā)經(jīng)營又具有分散性的特點。12/27/202316

房地產(chǎn)開發(fā)從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。上述每一個開發(fā)階段都需投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，要求開發(fā)商擁有雄厚的資金實力和通暢的籌資渠道。6．開發(fā)建設(shè)周期長，投資多12/27/202317隨社會需求水平的不斷提高，同時也由于房地產(chǎn)的稀缺性、壟斷性，以及市場準(zhǔn)入條件嚴(yán)格、附加價值高等，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)成為當(dāng)今的暴利行業(yè)。但是，開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，易受政策的限制和影響，一旦出現(xiàn)問題，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，陷入財務(wù)困境。7．開發(fā)經(jīng)營收益高、風(fēng)險大12/27/202318注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建設(shè)單位、

施工企業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別：建設(shè)單位：屬非贏利性經(jīng)濟(jì)組織，只負(fù)責(zé)本單位項目建設(shè)，不經(jīng)營管理；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要開發(fā)建設(shè)，又要經(jīng)營。但在征地、拆遷、設(shè)計、施工管理等方面，兩者基本相同。施工企業(yè)：一般只進(jìn)行建筑安裝施工活動，不負(fù)責(zé)前期工作，工程竣工驗收合格后交付發(fā)包單位；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則可能具有開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)三重性質(zhì)。但在工程預(yù)、決算控制與管理等方面，兩者基本相同。12/27/202319§1.3

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的含義房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計是將會計學(xué)的基本理論與基本方法，運用于房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)會計。它主要利用價值形式對企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程和成果進(jìn)行綜合的反映與監(jiān)督。目前上市房地產(chǎn)公司必須執(zhí)行《企業(yè)會計準(zhǔn)則2006》和《企業(yè)會計制度》；一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亦可執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。12/27/202320房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度的演進(jìn)1984年前《基本建設(shè)簡易會計制度》1984年《國有建設(shè)單位會計制度》1989年《國營城市綜合開發(fā)企業(yè)會計制度》1992年兩則兩制1993年《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》1998年《股份有限公司會計制度》2001年《企業(yè)會計制度》2006年《基本會計準(zhǔn)則及38項具體準(zhǔn)則》12/27/202321二、與其他企業(yè)會計的相同點1．貫徹執(zhí)行國家有關(guān)會計法規(guī)，加強(qiáng)會計基礎(chǔ)工作，保證企業(yè)會計工作依法有續(xù)地進(jìn)行；2．根據(jù)財務(wù)會計制度的要求，遵循資金運動的規(guī)律，設(shè)置會計賬簿，按會計一般方法和程序組織會計核算；3．按照會計基本準(zhǔn)則和一般原則的要求提供會計信息，滿足各方面決策的需要。12/27/202322三、開發(fā)企業(yè)會計核算的主要內(nèi)容核算對象：開發(fā)建設(shè)過程與成果，它是建設(shè)資金運動和物資運動的統(tǒng)一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的內(nèi)容由其核算對象的特性所決定。開發(fā)建設(shè)過程：可分為前期準(zhǔn)備、建設(shè)施工、銷售和持有四個階段。項目建設(shè)成果：房地產(chǎn)企業(yè)通過購置、開發(fā)、建造等活動，銷售、出租、交付或結(jié)轉(zhuǎn)給客戶和有關(guān)單位的各類資產(chǎn)。12/27/202323（一）前期準(zhǔn)備階段通過招、拍、掛方式，繳納土地出讓金，取得國有土地使用權(quán)證。開發(fā)產(chǎn)品在開工前，應(yīng)通過政府立項審批和規(guī)劃審批，取得用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證等。進(jìn)行項目投資費用估算，籌措開發(fā)建設(shè)所需的資金。12/27/202324（二）開發(fā)建設(shè)階段采用招標(biāo)投標(biāo)方式，選定具有相應(yīng)資質(zhì)的勘探、設(shè)計、供應(yīng)、施工、監(jiān)理等承包單位，并按國家規(guī)定和合同約定的時間、方式等進(jìn)行價款結(jié)算。開發(fā)過程中，接受環(huán)保、衛(wèi)生、城管、土地管理等行政部門的監(jiān)控。以開發(fā)項目為成本計算對象，分別設(shè)置成本計算單，計算成本，分配費用。12/27/202325（三）銷售階段開發(fā)產(chǎn)品竣工后，須經(jīng)過消防審批、衛(wèi)生審批、工程驗收和竣工備案等，才可上市交易或交付使用。商品房預(yù)售應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得“商品房預(yù)售許可證”。可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施和代建項目，應(yīng)在政府組織的竣工驗收后交付使用。落實物業(yè)管理公司和物業(yè)管理方案。12/27/202326（四）持有階段房地產(chǎn)企業(yè)長期持有的物業(yè)一般為經(jīng)營性物業(yè)，如寫字樓、購物廣場、工業(yè)廠房、物流倉庫等。持有物業(yè)的兩種經(jīng)營方式：1.對外出租取得租金收入，所持物業(yè)轉(zhuǎn)為“投資性房地產(chǎn)”(或“出租開發(fā)產(chǎn)品”)；2.進(jìn)行自營取得自營收入，所持物業(yè)轉(zhuǎn)為“固定資產(chǎn)”。12/27/202327四、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點1.籌資渠道的多元化

預(yù)收購房定金或建設(shè)資金預(yù)售代建工程款土地開發(fā)及商品房貸款發(fā)行企業(yè)債券吸收聯(lián)營開發(fā)投資發(fā)行股票增進(jìn)擴(kuò)股債務(wù)籌資資本籌資12/27/2023282.財務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性房地產(chǎn)企業(yè)與勘察設(shè)計單位、施工企業(yè)、材料物資供應(yīng)部門、監(jiān)理單位、委托建房單位、承租單位、開發(fā)產(chǎn)品購買單位等的經(jīng)濟(jì)往來十分復(fù)雜。由此產(chǎn)生大量復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如預(yù)付和應(yīng)付購貨款、備料款、工程進(jìn)度款，預(yù)收和應(yīng)收購房款、代建款、租金等，必須及時清理，防止發(fā)生壞賬和債務(wù)危機(jī)。12/27/2023293.資金占用形態(tài)的多樣化在儲備資金→在建資金→成品資金的過程中，資金表現(xiàn)為多向平行運動。房地產(chǎn)企業(yè)資金占用形態(tài)十分復(fù)雜，包括土地開發(fā)、商品房、代建工程、配套設(shè)施與市政工程、經(jīng)營房、周轉(zhuǎn)房等項目在建資金和建成資金形態(tài)，資金占用量極大。要求房地產(chǎn)企業(yè)按不同資金占用形態(tài)組織分類核算。12/27/2023304.核算周期的長期性房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)周期長，往往要跨年度進(jìn)行，開發(fā)經(jīng)營資金停留時間長。要求會計核算注意應(yīng)用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則，正確處理跨年度收入和支出，合理確定各會計期的損益。因為開發(fā)周期長，有的企業(yè)采用一個項目成立一個項目公司的開發(fā)模式，造成該項目公司的非持續(xù)經(jīng)營。12/27/2023315.核算對象的特殊性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計同樣要反映和監(jiān)督企業(yè)在資金運動過程中的資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費用和利潤的增減變動情況，這與一般行業(yè)會計大體相同。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體會計對象因其自身的特殊性，在賬戶設(shè)置、賬務(wù)處理等方面都具有十分明顯的特點。核算對象的特殊性表現(xiàn)為以下幾方面:12/27/2023321）存貨的特殊性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資產(chǎn)中的存貨，包括：1.單位價值較低、流動性較強(qiáng)的一般存貨，其中外購器材的核算與一般企業(yè)不同；2.價值很大，在一般企業(yè)作為在建工程、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等核算，正在開發(fā)過程中或已開發(fā)完工但尚未移交、結(jié)轉(zhuǎn)的土地、房屋（商品房、出租房、經(jīng)營房、周轉(zhuǎn)房、代建房）、配套設(shè)施和代建工程等開發(fā)產(chǎn)品。12/27/2023332）成本的特殊性房地產(chǎn)開發(fā)項目各項費用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依項目類型不同而有其自身的特點，其投資和費用構(gòu)成有一定的差異。開發(fā)項目成本一般設(shè)六個成本項目：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費。12/27/2023343）收入的特殊性房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入來自于價值較大的土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租開發(fā)產(chǎn)品租金收入等。項目開發(fā)收入可采用銷售、轉(zhuǎn)讓、交換、贈與、租賃、抵押和自行經(jīng)營等方式實現(xiàn)，且收入的確認(rèn)、計量與一般企業(yè)也有區(qū)別。12/27/2023354）損益的特殊性房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)利潤來自于不同類型的開發(fā)項目，一般包括土地轉(zhuǎn)讓利潤、商品房銷