番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年

番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年2023/12/27番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年第一部分、區(qū)域人口調(diào)研番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年番禺人口分布華南板塊市橋板塊番禺作為南廣州人居重心，經(jīng)歷多年住宅建設(shè)，已發(fā)展為華南板塊與市橋板塊兩大人口密集居住板塊。華南板塊擁有碧桂園、星河灣、錦銹香江、雅居樂、祈福新村等多個(gè)大型社區(qū)，居住人口逾30萬，市橋作為番禺城市中心，人口數(shù)量約40萬，密集人口為商業(yè)地產(chǎn)帶來大量的需求。居住人口約30萬人居住人口約40萬人代表樓盤居住人口華南板塊廣州碧桂園、華南新城、自在城市花園、錦銹香江、雅居樂、祈福新村、星河灣、廣地花園、南國奧園…… 約30萬人市橋板塊華僑城、海倫堡、奧園冠軍城、康裕北苑、錦繡華庭、萬科金色城品、德寶花園……約40萬人合計(jì)：70萬人番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年市橋（中心城區(qū)）主要樓盤人口分布序號地區(qū)現(xiàn)居住序號地區(qū)現(xiàn)居住序號地區(qū)現(xiàn)居住序號地區(qū)現(xiàn)居住1寶翠苑1,08933僑聯(lián)大街2,17865金利大廈35097鴻景花園3,9932北城白云花園1,48534橋福園9,07566金業(yè)花園、奧林匹克冠軍城14,52098鴻禧華庭1,6503北麗園7,62335人民醫(yī)院宿舍92467金悅大廈1,08999華葆明苑1,0564邊檢大院1,62336瑞和園92468錦繡華庭825100華發(fā)明園1,8155彩晴軒1,71637瑞華苑1,81569景福大廈1,947101德寶別墅1,6506長堤小區(qū)52838沙園南街92470景樓大街363102沙園別墅1657丹桂園（含各悅園）1,79939岳泰花園3,20171開陽閣924103康裕北苑5,6438德豐大街43240西城花園9,11872康富花園1,815104康裕大廈4,9179德豐園75941西環(huán)大街72673康樂園5,610105康裕園5,97310德興園1,08942西麗大廈A、B棟95774康泰花園1,155106來福園1,51811電力新村1,45243西興園2,31075康泰園1,815107朗陶居5,28012東翠園1,02344西秀園2,50876新世紀(jì)花園4,356108綠庭雅苑5,44513東方花園二區(qū)75945新X區(qū)3,10277信聯(lián)大廈924109綠茵庭園1,32014東方花園三區(qū)1,68346東方花園又一居1,38678興龍大廈297110梅山大廈36315東方花園又一村1,25447東駿園1,08979興業(yè)花園1,155111鳴翠園4,35616華海大廈1,05648東麗園72680星海園1,452112平庚苑36317華薈南景園5,44549東明園85881旭輝花園825113東沙別墅19818華景、海倫堡、御苑21,78050東信華庭92482璇璣金村363114祺庚苑69819華橋城13,79451東興園1,15583怡樂園3,102115禺豐園1,08920華怡居1,53552東秀園2,31084銀都大廈726116禺華園1,08921華逸大廈82553東怡園49585銀苑大廈594117禺秀園2,60722華茵名園52854東逸豪園72686盈翠苑759118禺雅園1,65023華月園26455東逸華庭3,13587映月翠庭1,122119裕?；▓@1,38624匯庭雅苑2,17856番藝花園2,54188雍雅園1,122120裕林苑1,45225嘉愉華庭23157番中宿舍66089郵局宿舍165121裕興大廈72526建興大廈42958富裕華苑29790友利宿舍198122園豐小區(qū)1,81527江麗苑1,08959富華園1,45291光輝大廈198123置業(yè)大廈92428江南大廈49560工業(yè)路江南小區(qū)1,94792海濱大廈561124珠X生活區(qū)3,58429江南花園56161金安園59193海景園726125黃沙島別墅82530江南新村8,54762金暉園72694航運(yùn)新村1,155126富華花園1,98031僑豐苑82563金輝名苑74395豪景大廈198合計(jì)28,30732僑宮苑3,13564金口岸36396灝景軒1,650截止至2010年12月，市橋板塊內(nèi)主要樓盤居住人口統(tǒng)計(jì)約28萬人，加上自建房及民居約10-12萬居住人口，市橋板塊居住人口數(shù)量約38-40萬人。番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年項(xiàng)目所處橋南區(qū)目前聚集大型高端樓盤達(dá)20多個(gè)，居住人口約15萬人。（海倫堡、海倫堡流金歲月、海倫堡花樣年華、華景新城、華卉南景園、喜盈嘉立思、新世紀(jì)花園、德寶花園、匯庭雅苑、朗陶居、今業(yè)別墅花園、番禺奧林匹克花園、萬科金色城品、祈福水城、金沙灣花園、時(shí)代豪庭、恒盧花園、翠怡軒、荷悅居、昊龍花園…….)番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年番禺整體房價(jià)走勢一直呈穩(wěn)步上升趨勢，截止至2011年7月，番禺整體住宅均價(jià)已逾13000元/㎡。2009年2010年2011年海倫堡流金歲月18000-190002000023000星辰時(shí)代豪庭——1500020000奧園廣場公寓——1600017000博學(xué)公館——1500016000橋南板塊作為高檔居住社區(qū)集中地，房價(jià)更一直領(lǐng)跑于番禺整體樓市，2011年，區(qū)域部分新建樓盤均價(jià)已突破20000元/㎡的水平。番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年第二部分、項(xiàng)目競爭對手調(diào)研番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年根據(jù)奧園廣場所處區(qū)域與自身特點(diǎn)，選取區(qū)域內(nèi)同類型競爭對手作調(diào)研分析，以了解其目前狀況及發(fā)展趨勢，為項(xiàng)目下階段招商策略制定提供參考依據(jù)。調(diào)研目標(biāo)客戶主要分為兩類：1.同類型競爭項(xiàng)目：海印有一城萬達(dá)廣場匯瓏商業(yè)廣場羅家圣鑫廣場青蘿天地2.周邊項(xiàng)目：哈街大潤發(fā)番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年青蘿天地大潤發(fā)萬達(dá)廣場海印又一城圖例地塊在建項(xiàng)目已開業(yè)項(xiàng)目市橋老城商圈本次調(diào)研商業(yè)項(xiàng)目主要分布在萬博商圈、市橋老城商圈、市橋南商圈三大區(qū)域項(xiàng)目周邊同類型商業(yè)項(xiàng)目有匯瓏商業(yè)廣場、羅家圣鑫廣場、青蘿天地、將與本項(xiàng)目直接競爭。哈街、大潤發(fā)由于位置緊鄰本項(xiàng)目，具有一定參考價(jià)值。海印又一城與萬達(dá)廣場處于萬博商圈內(nèi)，與本項(xiàng)目相距約有30分鐘車程。萬博商圈哈街匯瓏商業(yè)廣場羅家圣鑫廣場一、競爭項(xiàng)目分布市橋南商圈番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年二、所處區(qū)域特點(diǎn)萬博商圈市橋老城商圈市橋南商圈調(diào)研競爭對手海印又一城萬達(dá)廣場（萬博項(xiàng)目）羅家圣鑫廣場匯攏商業(yè)廣場青蘿天地哈街大潤發(fā)區(qū)域特點(diǎn)定位為高端商務(wù)區(qū)，商業(yè)氛圍尚不濃厚；目前已建設(shè)商業(yè)少，以郊區(qū)式商業(yè)形態(tài)為主，周邊聚集了廣州碧桂園、星河灣、雅居樂等大型社區(qū)。傳統(tǒng)商圈、商業(yè)氛圍濃厚；輻射整個(gè)番禺區(qū)域，人流量較大；區(qū)內(nèi)建筑老舊、道路擁擠，目前缺乏規(guī)模大、功能齊商業(yè)項(xiàng)目；規(guī)劃為番禺商業(yè)副中心；目前已建成商業(yè)少，商業(yè)氛圍較弱；周邊聚集大量高檔社區(qū)，總?cè)丝诩s15萬人，消費(fèi)力較強(qiáng)主要消費(fèi)群洛溪、華南板塊樓盤居民消費(fèi)力相對較強(qiáng)以番禺本地居民為主，消費(fèi)力品牌認(rèn)知度相對偏低橋南板塊樓盤居民發(fā)展成熟度尚未成熟成熟尚未成熟番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年萬博商圈海印又一城萬達(dá)廣場（萬博項(xiàng)目）三、競爭性項(xiàng)目調(diào)研分析番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年海印又一城項(xiàng)目位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)番禺大道北，處于中山、順德、珠海、番禺等地進(jìn)入廣州的主干道上。周邊樓盤包括華南碧桂園、廣州碧桂園、錦繡香江、南國奧林匹克花園、雅居樂、星河灣、金海岸花園、麗江花園、祈福新村、華南新城等，具有大量消費(fèi)群體。海印又一城項(xiàng)目位置海印又一城（建設(shè)中）番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年海印又一城（建設(shè)中）功能規(guī)劃：集五星級酒店、商務(wù)寫字樓、住宅、大型集中式商業(yè)于一體。用地面積：約10萬平方米建筑面積：超過25萬平方米。（其中酒店約6萬平方米，商務(wù)寫字樓約8萬平方米，商場、超市約8萬平方米）停車位：約400個(gè)基本信息番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年項(xiàng)目定位：打造番禺區(qū)內(nèi)輻射能力最強(qiáng)區(qū)域購物商場建筑規(guī)劃：海印又一城商場B、C區(qū)規(guī)劃為大型集中式商業(yè)，共5層。建筑面積約60000平方米。業(yè)態(tài)規(guī)劃：計(jì)劃引入品牌服飾、時(shí)尚用品、運(yùn)動休閑、兒童服裝用品商鋪，并打造大型美食廣場、五星級電影院，名牌OUTLET場，電玩娛樂城等業(yè)態(tài)海印又一城（建設(shè)中）功能規(guī)劃二期集中式商業(yè)，酒店及寫字樓一期沃爾瑪超市三期住宅番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年一期沃爾瑪山姆會員店，于09年10月已經(jīng)開業(yè)。海印又一城（建設(shè)中）番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年海印又一城（建設(shè)中）目前的工程建設(shè)情況招商進(jìn)度：二期目前仍處于主力店招商階段，并正與眾多餐飲品牌洽談當(dāng)中；預(yù)計(jì)年底開始全面招商。主力店：一期沃爾瑪山姆會員店，已經(jīng)在09年10月開業(yè)，成為廣州首家沃爾瑪山姆會員店超市，營業(yè)額在華南地區(qū)排名第二。北京博納院線（已進(jìn)駐），面積約為3000平方租賃價(jià)格：二期目標(biāo)租賃報(bào)價(jià)200/元/平方管理費(fèi)：暫定為68元/平方/月開業(yè)時(shí)間：擬2012年5月1日招商狀況工程進(jìn)度：二期、三期正處于工程施工階段，目前集中式商業(yè)已建至地上四層。工程進(jìn)度番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年海印又一城項(xiàng)目借助地利、自身優(yōu)勢以及沃爾瑪山姆店影響力，有條件打造區(qū)內(nèi)最具影響力購物中心，但現(xiàn)實(shí)交通配套及商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施略有不足，對招商產(chǎn)生一定影響。與本項(xiàng)目在招商進(jìn)度、開業(yè)時(shí)間等基本一致，但其更偏向于商務(wù)形式的功能打造、且與本項(xiàng)目不處于同一區(qū)域，相距距離較遠(yuǎn)，對項(xiàng)目招商影響有限。優(yōu)勢分析：地處規(guī)劃中萬博CBD商務(wù)圈，周邊擁有較強(qiáng)消費(fèi)力人群。其周邊天河城奧特萊斯、吉盛偉邦、四海一家、及自身的沃爾瑪超市已投入運(yùn)營，區(qū)域已培育出一定的商業(yè)氛圍與市場知名度；工程進(jìn)度較快，對現(xiàn)階段招商促進(jìn)大；海印自身多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)對商家給予一定信心。劣勢分析：公交等基礎(chǔ)配套尚未完善，目前消群體主要以自駕方式消費(fèi)。海印又一城（建設(shè)中）番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年番禺萬達(dá)廣場（規(guī)劃中）項(xiàng)目位置：處于萬博中心內(nèi)，距離本項(xiàng)目14公里；用地面積：6.7萬平方米建筑面積：超過66萬平方米。主體結(jié)構(gòu)：商業(yè)購物中心、城市商業(yè)街、寫字樓等基本信息經(jīng)營定位：高級商務(wù)區(qū)，主要面向高端群體商業(yè)定位招商進(jìn)度：招商團(tuán)隊(duì)籌備到位，目前與禾綠壽司、九毛九、漢拿山、面包新語、拾味館、蒙自源、味食尚等餐飲進(jìn)行接觸，但由于項(xiàng)目尚未啟動，商家目前僅關(guān)注當(dāng)中。租金價(jià)格：預(yù)計(jì)可達(dá)到200元/平方米/月開業(yè)日期：預(yù)計(jì)2013年初招商信息工程進(jìn)度：已基本完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘探等前期準(zhǔn)備工作。建設(shè)中，明年年底竣工工程進(jìn)度番禺萬達(dá)廣場番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年優(yōu)勢分析：地處規(guī)劃中萬博CBD商務(wù)圈，周邊擁有較強(qiáng)消費(fèi)力人群。萬達(dá)自身具有豐富商業(yè)資源與建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，招商及工程建設(shè)速度快；劣勢分析：位置相對較偏，目前交通及基礎(chǔ)配套尚不便利；開業(yè)時(shí)間初定2013年，整體進(jìn)度較后。商業(yè)地產(chǎn)講究扎堆，比起白云新城的“孤軍奮戰(zhàn)”，番禺板塊目前商業(yè)格局已現(xiàn)雛形。在這種成行成市的氛圍中，商場的培育期應(yīng)該比白云新城短暫。由于萬達(dá)廣場目前尚未開展地塊動工，且其計(jì)劃在2013年初開業(yè)，與本項(xiàng)目在推進(jìn)時(shí)間上存在一定差距，建議在近期該項(xiàng)目未全面施工的空檔，加快推進(jìn)品牌商家的簽約工作，以免對我項(xiàng)目產(chǎn)生分流。番禺萬達(dá)廣場（規(guī)劃中）番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年市橋老城商圈羅家圣鑫廣場匯瓏商業(yè)廣場番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年羅家圣鑫廣場位于番禺區(qū)市蓮路與東環(huán)路的交界口，北側(cè)主入口與市蓮路相接，西臨東環(huán)路，南接清河?xùn)|路，三面環(huán)路。項(xiàng)目靠近地鐵3號線番禺廣場站、周邊主要以政務(wù)區(qū)、高檔住宅區(qū)為主，在規(guī)劃上是番禺未來的政治、商貿(mào)中心。羅家圣鑫廣場項(xiàng)目位置羅家圣鑫廣場（建設(shè)中）番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年羅家圣鑫廣場（建設(shè)中）與本項(xiàng)目距離：處于番禺廣場側(cè)，距離本項(xiàng)目3公里；用地面積：4.7萬平方米建筑規(guī)劃：總建筑面積約20萬平方米，其中商業(yè)面積12.55萬平米（地上5層地下2層）；項(xiàng)目負(fù)2層規(guī)劃與地鐵番禺廣場站相連，目前正處于規(guī)劃審批當(dāng)中。停車位：1,741個(gè)基本信息番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年項(xiàng)目三面環(huán)路，具有較寬的臨街面，但由于周邊缺乏經(jīng)營商業(yè)，整體商業(yè)氛圍薄弱；同時(shí)鄰近高架橋，對項(xiàng)目帶來一定視線阻礙，不利于商業(yè)氛圍營造。周邊環(huán)境羅家圣鑫廣場（建設(shè)中）番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年目前正在施工進(jìn)行中，處于負(fù)2層施工階段，部分建筑建至地上2層。開業(yè)時(shí)間擬在2012年10月。工程進(jìn)度羅家圣鑫廣場（建設(shè)中）番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年商業(yè)定位：集零售、餐飲、娛樂、服務(wù)、觀光體驗(yàn)等功能于一體的區(qū)域型一站式購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃：共7層，由超市、影院、零售商業(yè)、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)所組成；從業(yè)態(tài)規(guī)劃分布上看，零售類業(yè)態(tài)約占項(xiàng)目6成比例，與本項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能組合較類似。商業(yè)定位招商情況：現(xiàn)階段計(jì)劃整體打包出租，與泰國中央百貨、廣百百貨、華潤萬家洽談當(dāng)中租賃價(jià)格：對外報(bào)價(jià)約90元/㎡；招商狀況B2B1L1L2L3L4L5羅家圣鑫廣場（建設(shè)中）番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年優(yōu)勢分析：所處區(qū)域?yàn)榉巍⒔?jīng)濟(jì)文化教育的中心區(qū)域，靠近番禺區(qū)政府、羅家酒店等公建系統(tǒng)，是服務(wù)于全番禺的綜合功能區(qū)；建筑面積達(dá)20萬㎡，具有一定規(guī)模優(yōu)勢；在樓層布局上各業(yè)態(tài)較為清晰合理劣勢分析：地塊為羅家村集體用地，對招商產(chǎn)生一定影響?？拷呒軜?，使項(xiàng)目昭示性有所減弱，不利于商業(yè)氛圍營造，項(xiàng)目周邊缺乏商業(yè)帶動，現(xiàn)商業(yè)氛圍較淡；羅家項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)布局上與本項(xiàng)目相接近，并且具有一定的交通區(qū)域優(yōu)勢，但由于其股權(quán)分配問題及用地屬性的限制，項(xiàng)目進(jìn)展一直處于緩慢狀態(tài)，也使其招商進(jìn)度一度受阻。隨著該項(xiàng)目主力店招商明朗化，與本項(xiàng)目餐飲、配套類業(yè)態(tài)招商產(chǎn)生影響。羅家圣鑫廣場（建設(shè)中）番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年匯瓏商業(yè)廣場（建設(shè)中）項(xiàng)目位置：位于番禺區(qū)清河?xùn)|路與德興路交界，步行10分鐘可達(dá)地鐵3號線番禺廣場站D出口，距離本項(xiàng)目約3公里；用地面積：3.7萬平方米，建筑面積：約15萬平方米；其中商業(yè)部分7層，合共面積12萬平方米。地下停車場約3萬平方米。停車位：3,000個(gè)基本信息番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年商業(yè)定位：體驗(yàn)式休閑驗(yàn)購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃：以休閑體驗(yàn)為主導(dǎo)，集合大型百貨商場、國際品牌超市、跨國飲食集團(tuán)、名店街、專賣店、立體電影城、康體中心等功能于一體的復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目。商業(yè)定位從現(xiàn)場模型規(guī)劃顯示，購物中心外設(shè)計(jì)有大型戶外休閑廣場，面積近2萬平㎡。匯瓏商業(yè)廣場（建設(shè)中）番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年目前正處于地基開挖階段；擬2012年5月開業(yè)。工程進(jìn)度番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年招商情況：目前正處于主力店洽談及市場摸底階段，預(yù)計(jì)2011年9月份確定主力店；目前洽談商戶：超市：沃爾瑪、吉之島、樂購、卜蜂蓮花、百貨：新光百貨、廣百，餐飲：稻香租賃價(jià)格：一樓最高租金約為500元/㎡，餐飲主要集中于五、六、七層，租金價(jià)格約40元/㎡；管理費(fèi)：48元/㎡（含空調(diào)）；招商狀況匯瓏商業(yè)廣場（建設(shè)中）番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年優(yōu)勢分析：購物中心商業(yè)面積達(dá)12萬㎡，具有一定規(guī)模優(yōu)勢；餐飲租金水平相對較低。劣勢分析：項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)過于密封，平面動線規(guī)劃過于復(fù)雜，商鋪劃分并不理想；首層臨街劃分較多小鋪，預(yù)計(jì)將用作銷售；主力店等尚未明確。匯瓏項(xiàng)目整體定為于中檔項(xiàng)目，餐飲、休閑娛樂相對占據(jù)比重較大，與我項(xiàng)目的定位差異明顯。該項(xiàng)目體量大，餐飲類的租金低（均價(jià)為40元/平方米/月），對我項(xiàng)目餐飲類的招商推進(jìn)會產(chǎn)生了一定的影響。建議在招商洽談過程中認(rèn)清該項(xiàng)目定位與我項(xiàng)目的中高端定位的差距，在品牌篩選及洽談過程中突出差異化，以避免其所帶來影響；匯瓏商業(yè)廣場（建設(shè)中）番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年市橋南商圈青蘿天地哈街大潤發(fā)番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年項(xiàng)目位置：沙灣鎮(zhèn)與市橋南區(qū)交界處，距離本項(xiàng)目2公里；項(xiàng)目概況：該地塊屬工業(yè)用地，通過三改政策轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，是番禺區(qū)第一個(gè)三舊改造項(xiàng)目，用地期限為2011-2036年，地面尚有原建筑物（工廠、屋舍），現(xiàn)階段項(xiàng)目尚未進(jìn)行施工，計(jì)劃2011年4-5月份奠基，現(xiàn)處于招商前期咨詢階段。用地面積：約9.1萬平方米建筑面積：約16萬平方米（2-4層不等建筑）停車位：1,829個(gè)基本信息青蘿天地青蘿天地（地塊）番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年地處沙灣鎮(zhèn)與市橋南區(qū)交界處，背靠山體、地塊原作為倉儲用地，周邊主要以自建村屋為主。車流、人流稀少，商業(yè)氛圍薄弱。青蘿天地（地塊）周邊環(huán)境番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年項(xiàng)目定位：集倉儲型超市、專業(yè)運(yùn)動賣場、酒店、餐飲、情景步行街于一體的情景主題式商業(yè)街區(qū)。功能規(guī)劃：由零售商業(yè)、酒店、超市、水療會（或家私）、影院、酒吧街、美食街等業(yè)態(tài)組成；功能規(guī)劃青蘿天地（地塊）番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年目前“三舊改造”牌照申領(lǐng)剛剛拿到手，地塊尚未拆遷。工程狀況青蘿天地（地塊）番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年招商情況：目前正處于前期主力業(yè)態(tài)招商及市場摸底階段；除麥德龍、金逸影院、迪卡儂、好樂迪ktv意向簽約外，正與餐飲類及電器類客戶接觸洽談中；洽談客戶：餐飲客戶：星巴克、九毛九、禾綠、肯德基，麥當(dāng)勞、拉丁餐廳、漢拿山、電器客戶：國美、蘇寧租賃價(jià)格：主力商家約30-40元/㎡幅度招商狀況青蘿天地（地塊）番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年優(yōu)勢分析：地塊為租賃性質(zhì)，用地成本低，租金相對便宜；項(xiàng)目主力超市、電影院已基本確定。劣勢分析：位置較偏、商業(yè)氛圍較弱；屬于三舊改造項(xiàng)目，地塊尚未動工，開發(fā)時(shí)間較慢。青籮項(xiàng)目以沙灣旅游資源及自身靠山地形特點(diǎn)為基礎(chǔ)，以休閑娛樂為主題，其同樣借助綜合性大型百貨與超市為主體的帶動模式，但其位置相對較孤立，周邊商業(yè)氛圍較淡。該項(xiàng)目目前已完成三舊改造牌照申領(lǐng)，由于其租金相對較低，將對奧園廣場客戶有所分流。青蘿天地（地塊）番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年哈街項(xiàng)目位于橋南路旁南郊村委會辦公樓正對面，此前一直為低檔的花卉市場。不僅土地利用價(jià)值低，而且周邊村民也沒有一個(gè)休閑游樂場所。南郊村委結(jié)合實(shí)際情況引資1億元對此地塊進(jìn)行改造，將其打造成購物商業(yè)街。與本項(xiàng)目距離：項(xiàng)目位于市橋商圈內(nèi)，東起橋興大道、西臨光明路，南臨禺山大道、北至繁華路，距離本項(xiàng)目2公里；用地面積：3.8萬平方米建筑面積：約5萬平方米主體結(jié)構(gòu)：商業(yè)街長約700米，由八大主體建筑構(gòu)成、首層樓高7米，二、三層樓高3.8米停車位：350個(gè)基本信息哈街（已開業(yè)）番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年哈街（已開業(yè)）商業(yè)定位：集零售、餐飲、娛樂、服務(wù)、觀光體驗(yàn)等功能于一體的區(qū)域型一站式購物中心業(yè)態(tài)定位：由超市、零售商業(yè)、餐飲等業(yè)態(tài)組成；商業(yè)定位招商情況：目前餐飲、零售品牌已基本招滿，并已營業(yè)當(dāng)中租賃價(jià)格：100-200元/㎡月管理費(fèi)：首層5元/平方米/月，二層3元/平方米/月。招商狀況番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年樓棟業(yè)態(tài)租金1棟首層為快餐式經(jīng)營商戶，二、三層soho辦公100-200，租約3-5年2棟首層品牌零售、果茶飲品店，二、三層小面積服裝、精品店、網(wǎng)吧100-200，租約3-5年3棟美容、健身、瑜伽館，音樂用品專營店100-200，租約3-5年4棟首層品牌零售、果茶飲品店，二、三層小面積服裝、精品店、網(wǎng)吧100-200，租約3-5年5棟酒吧100-200，租約3-5年6棟特色服裝及精品零售行業(yè)，力美健健身會所100-200，租約3-5年7棟品牌特色餐飲租約3-5年8棟首層為個(gè)性化品牌零售，二層為大型品牌餐飲，三層為中影火珊瑚影城，共8個(gè)廳租約3-5年

哈街自2011年4月底開業(yè)以來，由于商業(yè)氛圍欠缺，加之廣州天氣逐漸炎熱，步行街外并無遮陽避暑等設(shè)施，人流量較少，只在夜晚用餐高峰期時(shí)人流較多，但商業(yè)氛圍的欠缺，已令部分品牌退場（見上圖右）。該項(xiàng)目品牌檔次中檔偏低，以餐飲為主，加之車位等基礎(chǔ)設(shè)施的配備不足也在一定程度上限制了其發(fā)展。哈街（已開業(yè)）番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年大潤發(fā)（已開業(yè)）大潤發(fā)超市位于番禺區(qū)橋南路，為大潤發(fā)自建商場，一樓為獨(dú)立商鋪，二三層超市自用，四五層及地下一層為停車場。項(xiàng)目位置：番禺區(qū)橋南路41號，距離本項(xiàng)目1公里用地面積：1.5萬平方米建筑面積：約5萬平方米經(jīng)營檔次：中低檔停車位：400個(gè)基本信息番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年大潤發(fā)（已開業(yè)）業(yè)態(tài)定位：由超市、零售商業(yè)、餐飲等業(yè)態(tài)組成；開業(yè)時(shí)間：2009年9月租賃價(jià)格：一層獨(dú)立商鋪，臨街商鋪約200-300元/平方米/月；二三層超市自用，其中二樓為肉食、海鮮類、三樓為百貨類?？蛻羧后w：主要針對橋南路周邊住宅區(qū)居民，生活配套、大眾消費(fèi)群體經(jīng)營狀況樓層功能主力商家租金1樓獨(dú)立商鋪周大福、阿迪達(dá)斯、耐克、肯德基、蘋果休閑服等200-300元/㎡，租期3-5年2樓超市大潤發(fā)超市生鮮、食品等自己經(jīng)營3樓超市大潤發(fā)超市衣服、日常用品等自己經(jīng)營4樓車場停車場番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年優(yōu)勢分析：目前橋南唯一大型超市賣場，具有穩(wěn)定的客流開業(yè)時(shí)間早，周邊已培育出一定商業(yè)氛圍。劣勢分析：項(xiàng)目整體經(jīng)營定位較低。除去自營的超市外，可對外出租面積有限。目前首層與二層的餐飲與服裝基本只作為超市配套性業(yè)態(tài)。大潤發(fā)與項(xiàng)目相鄰較近，其超市業(yè)態(tài)+配套性商業(yè)的模式與本項(xiàng)目綜合性購物中心有較大區(qū)別，對本項(xiàng)目并不存在競爭威脅；相反大潤發(fā)經(jīng)營良好與一定程度豐富了橋南板塊商業(yè)形態(tài)。大潤發(fā)（已開業(yè)）番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年海印又一城番禺萬達(dá)廣場羅家圣鑫商業(yè)中心匯瓏商業(yè)廣場青籮天地項(xiàng)目效果圖總建筑面積25萬㎡66萬㎡約20萬㎡15萬㎡16萬㎡購物中心面積8萬㎡10-12萬㎡12.55萬㎡12萬㎡萬㎡預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間2012.52013年（年初）2012.102012.7未確定從上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可得，未來2-3年內(nèi)，番禺商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模達(dá)142萬㎡，其中購物中心招商面積達(dá)至60萬㎡（含奧園廣場）。除海印又一城外。各購物中心體量基本在10-14萬㎡之間，與奧園廣場8.7萬㎡相比占有一定規(guī)模優(yōu)勢。從預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間來看，海印又一城、羅家項(xiàng)目、匯瓏商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間基本集中在明年5-10月份，與本項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間最為相近。1.規(guī)模及開業(yè)時(shí)間四、各競爭項(xiàng)目對比分析番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年海印又一城番禺萬達(dá)廣場羅家圣鑫商業(yè)中心匯瓏商業(yè)廣場青籮天地項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目定位區(qū)域購物商場區(qū)域綜合購物中心區(qū)域中心型購物中心體驗(yàn)式休閑購物中心情景主題式商業(yè)街區(qū)檔次定位中高檔中高檔中檔偏高中檔——樓層地上5層——地下2層，地上5層地下1層停車場、地上1-7層為商場地上2-4層不等建筑群功能規(guī)劃計(jì)劃引入品牌服飾、時(shí)尚用品、運(yùn)動休閑、兒童服裝用品商鋪、美食廣場、五星級電影院、名牌OUTLET場，電玩娛樂城于一體綜合商場——集零售、餐飲、娛樂服務(wù)、觀光等功能于一體，以中檔偏高零售品牌為主打，配合特色餐飲、娛樂，打造綜合性消費(fèi)商業(yè)集超市、百貨、零售、休閑娛樂、餐飲于一體大型綜合商業(yè)體。集倉儲型超市、專業(yè)運(yùn)動賣場、酒店、餐飲、情景步行街于一體配套停車位約400個(gè)——1741個(gè)約3000多個(gè)1829個(gè)2.定位及功能規(guī)劃各商業(yè)項(xiàng)目在整體功能布局上均圍繞一站式商業(yè)發(fā)展方向，也代表綜合型購物中心是番禺區(qū)域商業(yè)形態(tài)發(fā)展的基本趨勢。在不同區(qū)域的項(xiàng)目上，其側(cè)重點(diǎn)也各不相同：海印又一城、萬達(dá)廣場由于地處萬博CBD商圈，有所側(cè)重于商貿(mào)配套型商業(yè)，而羅家項(xiàng)目、匯瓏項(xiàng)目、青蘿天地則側(cè)重于大眾消費(fèi)與休閑體驗(yàn)。番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年除海印又一城主體已建至地上4層進(jìn)度較快外，其余均處于地基開挖或地塊階段。與羅家項(xiàng)目及匯瓏項(xiàng)目相比，奧園廣場在工程進(jìn)度上具有一定的領(lǐng)先優(yōu)勢，亦有利于在招商過程中占據(jù)主動、搶占先機(jī)。海印又一城番禺萬達(dá)廣場羅家圣鑫商業(yè)中心匯瓏商業(yè)廣場青籮天地現(xiàn)狀——工程進(jìn)度二期購物中心已建至地上四層。地塊尚未動工、處于籌備階段，目前正進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘探等前期準(zhǔn)備工作。地基開挖，局部已完成二層地基開挖地塊尚未拆遷，目前“三舊改造”牌照申領(lǐng)剛剛拿到手3.工程進(jìn)度番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年從招商情況來看，競爭項(xiàng)目普遍處于主力商家招商階段。從目前所了解情況來看，主力超市、百貨、餐飲類客戶均為各項(xiàng)目現(xiàn)階段所洽談主力重心，且大部分品牌均有所重疊，對于商家而言拓展可選擇性增大，各項(xiàng)目在有限商家資源的爭奪上將越催激烈。海印又一城番禺萬達(dá)廣場羅家圣鑫商業(yè)中心匯瓏商業(yè)廣場青籮天地招商進(jìn)度處于主力業(yè)態(tài)招商階段，計(jì)劃12月份展開全面招商。招商團(tuán)隊(duì)已籌備到位，主力商家洽談開展中目前計(jì)劃整體打包出租處于前期市場接觸摸底階段，主力店招商洽談中前期招商咨詢階段現(xiàn)階段洽談商家（僅限目前調(diào)查所獲知）餐飲：禾綠壽司、九毛九、漢拿山、餐飲：禾綠壽司、九毛九、漢拿山、面包新語、拾味館、蒙自源、味食尚超市/百貨：吉之島、華潤萬家、泰國中央百貨、廣百超市：沃爾瑪、吉之島、樂購、卜蜂蓮花、百貨：新光百貨、廣百，餐飲：稻香、餐飲：星巴克、九毛九、禾綠、肯德基，麥當(dāng)勞、拉丁餐廳、漢拿山、電器：國美、蘇寧、已進(jìn)駐商家北京保利博納影院——————麥德龍、金逸影院、迪卡儂、好樂迪ktv意向簽約4.招商狀況番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告X年海印又一城番禺萬達(dá)廣場羅家圣鑫商業(yè)中心匯瓏商業(yè)廣場青籮天地項(xiàng)目效果圖租金水平200元/㎡(建積）——90元/㎡首層：對外400-500元/㎡（建積），餐飲部份集中在五、六、七層，價(jià)格在40元/㎡左右（建積）30-40元/㎡管理費(fèi)68元/㎡(含空調(diào)）————48元/㎡（含空調(diào)費(fèi))——5.