第九章外商投資企業(yè)用地管理126

第九章外商投資企業(yè)用地管理1262023/12/27第九章外商投資企業(yè)用地管理126第九章外商投資企業(yè)用地管理第一節(jié)外商投資企業(yè)用地的概述第二節(jié)外商成片開發(fā)土地管理第九章外商投資企業(yè)用地管理126第一節(jié)外商投資企業(yè)用地的概述一、外商投資企業(yè)用地的概念二、外商投資企業(yè)用地的取得方式三、外商投資企業(yè)用地的審批程序

四、外商投資企業(yè)用地限制五、外商投資企業(yè)的場地使用費第九章外商投資企業(yè)用地管理126第一節(jié)外商投資企業(yè)用地的概述一、外商投資企業(yè)用地的概念二、外商投資企業(yè)用地的取得方式三、外商投資企業(yè)用地的審批程序四、外商投資企業(yè)用地限制五、外商投資企業(yè)的場地使用費第九章外商投資企業(yè)用地管理126一、外商投資企業(yè)用地的概念1.外商投資企業(yè)外商投資企業(yè)，是指外國的投資者在我國境內(nèi)直接投資，并參與企業(yè)的經(jīng)營活動過程和經(jīng)營管理，按投資比例或合同規(guī)定擔(dān)負(fù)企業(yè)的部分或全部風(fēng)險，并分享企業(yè)所得的部分或全部利潤的企業(yè)。包括中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資經(jīng)營企業(yè)

第九章外商投資企業(yè)用地管理126一、外商投資企業(yè)用地的概念2.外商投資企業(yè)用地外商投資企業(yè)用地是指外商投資企業(yè)依照我國法律規(guī)定，取得的用于開展生產(chǎn)經(jīng)營活動和工程建設(shè)的土地。這里的外商投資企業(yè)不包括以房地產(chǎn)開發(fā)為經(jīng)營內(nèi)容的外商投資企業(yè)。第九章外商投資企業(yè)用地管理126第一節(jié)外商投資企業(yè)用地的概述一、外商投資企業(yè)用地的概念二、外商投資企業(yè)用地的取得方式三、外商投資企業(yè)用地的審批程序

四、外商投資企業(yè)用地限制五、外商投資企業(yè)的場地使用費第九章外商投資企業(yè)用地管理126二、外商投資企業(yè)用地的取得方式（一）通過劃撥方式取得土地使用權(quán)（二）通過出讓方式取得土地使用權(quán)（三）通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)（四）通過出租方式取得土地使用權(quán)

第九章外商投資企業(yè)用地管理126（一）通過劃撥方式取得土地使用權(quán)由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后，所在地市、縣土地管理部門與外商投資企業(yè)簽定土地使用合同，并按規(guī)定繳納場地使用費，辦理登記手續(xù)，頒發(fā)土地使用證，外商投資企業(yè)即取得土地使用權(quán)。但不得轉(zhuǎn)讓、抵押和出租。第九章外商投資企業(yè)用地管理126（二）通過出讓方式取得土地使用權(quán)外商投資企業(yè)通過出讓方式取得土地使用權(quán)是指國家土地管理部門按照規(guī)定的條件、年限和用途，與外商投資企業(yè)簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，外商投資企業(yè)向國家支付一定年限的土地使用權(quán)出讓金，并獲得一定年限的國有土地使用權(quán)的行為。第九章外商投資企業(yè)用地管理126（三）通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)外商投資企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓方式獲得土地使用權(quán)，是指土地使用者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給外商投資企業(yè)的行為。其主要方式包括出售、交換與贈與。第九章外商投資企業(yè)用地管理126（四）通過出租方式取得土地使用權(quán)外商投資企業(yè)通過出租方式獲得土地使用權(quán)，是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物及其他附著物租賃給外商投資企業(yè)使用，由外商投資企業(yè)向出租人支付租金的行為。第九章外商投資企業(yè)用地管理126第一節(jié)外商投資企業(yè)用地的概述一、外商投資企業(yè)用地的概念二、外商投資企業(yè)用地的取得方式三、外商投資企業(yè)用地的審批程序

四、外商投資企業(yè)用地限制五、外商投資企業(yè)的場地使用費第九章外商投資企業(yè)用地管理126三、外商投資企業(yè)用地的審批程序1．申請合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)，應(yīng)由中方合營者提出用地申請報告，外商獨資企業(yè)應(yīng)委托外經(jīng)貿(mào)部門批準(zhǔn)的對外咨詢代理機構(gòu)提出用地申請報告?？h級以上人民政府土地主管部門進行初審，符合用地條件的，發(fā)給《建設(shè)用地計劃通知書》。2．批準(zhǔn)土地主管部門接到外商投資企業(yè)的用地申請后，應(yīng)邀請城市規(guī)劃部門選址定點，審核用地規(guī)劃布局，確定用地范圍。批準(zhǔn)后，領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。3．建設(shè)工程方案設(shè)計第九章外商投資企業(yè)用地管理126三、外商投資企業(yè)用地的審批程序4．方案報批中方合營者按照我國關(guān)于基本建設(shè)程序的規(guī)定辦理外商投資企業(yè)工程設(shè)計方案（初步設(shè)計或技術(shù)設(shè)計）的報批手續(xù)。外商投資企業(yè)的工程設(shè)計，必須接受各級建設(shè)主管部門的檢查和監(jiān)督。5．正式報批投資企業(yè)提交下列文件到土地管理部門正式申報建設(shè)用地：第九章外商投資企業(yè)用地管理126三、外商投資企業(yè)用地的審批程序6．批準(zhǔn)用地外商投資企業(yè)用地經(jīng)審查正式批準(zhǔn)后，由土地管理部門與外商投資企業(yè)簽訂《國有土地使用合同》。外商按《國有土地使用合同》，向土地管理部門支付有關(guān)費用。領(lǐng)取《建設(shè)用地許可證》。7．土地登記領(lǐng)取《國有土地使用證》。第九章外商投資企業(yè)用地管理126四、外商投資企業(yè)用地限制1.外商投資企業(yè)取得的是土地使用權(quán)，而不是土地所有權(quán)2.外商投資企業(yè)用地年限與企業(yè)經(jīng)營期限相同3.外商投資企業(yè)不得擅自改變土地的用途4.外商投資企業(yè)使用土地必須嚴(yán)格遵守所在地的城市建設(shè)規(guī)劃5.外商投資企業(yè)使用土地必須保護用地范圍內(nèi)的水資源、礦產(chǎn)資源或其他資源不受污染和破壞。第九章外商投資企業(yè)用地管理126五、外商投資企業(yè)的場地使用費（一）場地使用費的概念（二）場地開發(fā)費（三）土地使用費第九章外商投資企業(yè)用地管理126（一）場地使用費的概念場地使用費是指我國政府對外商投資企業(yè)建設(shè)用地和使用中方場地所征收的費用。場地使用費包括場地開發(fā)費和土地使用費。第九章外商投資企業(yè)用地管理126（二）場地開發(fā)費

1.概念：場地開發(fā)費（土地開發(fā)費）是外商投資企業(yè)必須支付的一次性繳納的土地開發(fā)費用，征收土地的補償費用、原有建筑物的拆遷費用、人員安置費用，以及為中外合營企業(yè)直接配套的廠外道路、管線等公共設(shè)施應(yīng)分?jǐn)偟耐顿Y等。第九章外商投資企業(yè)用地管理126《中華人民共和國外資企業(yè)法實施細(xì)則》外資企業(yè)使用經(jīng)過開發(fā)的土地，應(yīng)當(dāng)繳付土地開發(fā)費。

前款所指土地開發(fā)費包括征地拆遷安置費用和為外資企業(yè)配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用。土地開發(fā)費可由土地開發(fā)單位一次性計收或者分年計收。第九章外商投資企業(yè)用地管理1262.場地開發(fā)費的征收對象《國務(wù)院關(guān)于中外合營企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》

中外合資經(jīng)營的工業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、農(nóng)牧業(yè)及合資建設(shè)的住宅公寓等所需的建設(shè)用地；與國外華僑、港澳同胞合資經(jīng)營建設(shè)的企業(yè)和工程用地。外商、國外華僑、港澳臺同胞在我國單獨投資建設(shè)的企業(yè)和工程用地。第九章外商投資企業(yè)用地管理1263.場地開發(fā)費的征收標(biāo)準(zhǔn)從原則上講，沿海地區(qū)應(yīng)高于內(nèi)地，大中城市應(yīng)高于中小城市，城市中心、繁華地段應(yīng)高于其他地段和郊區(qū)，老工業(yè)區(qū)應(yīng)高于新開辟的工業(yè)區(qū)，利用原有企業(yè)進行改造應(yīng)高于新建工廠等。具體標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)先由各省、直轄市、自治區(qū)根據(jù)上述原則，結(jié)合本地區(qū)的具體情況研究制定，然后報國家建設(shè)部、外國投資管理委員會審查備案。

第九章外商投資企業(yè)用地管理126《國務(wù)院關(guān)于中外合資企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》

總的水平每年每平方米最低不少于5元，最高不超過300元。其中大中城市的市區(qū)和近郊區(qū)最低不少于10元。以后隨著經(jīng)濟的發(fā)展，可以逐步調(diào)整。資金利潤率過低，而產(chǎn)品又確屬急需的中外合營企業(yè)，可以經(jīng)過批準(zhǔn)，適當(dāng)降低場地使用費。第九章外商投資企業(yè)用地管理126《關(guān)于鼓勵外商投資的規(guī)定》對產(chǎn)品出口企業(yè)和先進技術(shù)企業(yè)的場地使用費的收費標(biāo)準(zhǔn)：開發(fā)費和使用費綜合計收的地區(qū)，為每年每平方米5-20元。開發(fā)費一次性計算收費的地區(qū)或者上述企業(yè)自行開發(fā)的場地，使用費最高為每年每平方3元。前款規(guī)定的費用，地方人民政府可以酌情在一定期限內(nèi)免收

第九章外商投資企業(yè)用地管理126（三）土地使用費1.概念土地使用費是指外商投資企業(yè)在投資經(jīng)營期內(nèi)向地方政府繳納的用地費,不包括征地、拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用。

《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例》

《外資企業(yè)法實施細(xì)則》

第九章外商投資企業(yè)用地管理1262.征收主體地方人民政府土地使用費由縣、市土地管理局負(fù)責(zé)代征，全額上繳地方財政。

第九章外商投資企業(yè)用地管理1263.土地使用費的征收對象中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)，除依法經(jīng)出讓方式取得土地使用權(quán)者外征收土地使用費。土地使用費由外商投資企業(yè)按期繳納，但土地使用權(quán)作為中國合營者、中國合作者投資或合作條件，由中方合營者、中方合作者繳納；租賃房屋或通用廠房的，由出租者繳納。第九章外商投資企業(yè)用地管理1264.征收標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。市、區(qū)、縣財政局(以下簡稱財政部門)根據(jù)使用土地合同確定的用地面積、土地等級征收外商投資企業(yè)土地使用費。第九章外商投資企業(yè)用地管理1265.征收期限外商投資企業(yè)從批準(zhǔn)成立之日起繳納土地使用費。土地使用費按季征收。第九章外商投資企業(yè)用地管理126關(guān)于場地使用費的補充規(guī)定《財政部關(guān)于外商投資企業(yè)場地使用費征收問題的意見》以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，外商投資企業(yè)由于沒有支付土地出讓金，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納場地使用費。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，外商投資企業(yè)由于已支付了土地出讓金，不再繳納場地使用費。以租賃方式取得土地使用權(quán)的，如租金計算時已考慮場地開發(fā)和土地使用費因素，則不需繳納場地使用費；如租金中未予考慮場地開發(fā)和土地使用費因素，則由承租人即外商投資企業(yè)繳納場地使用費。在中外合資合作經(jīng)營中，外商投資企業(yè)的中方以土地使用權(quán)作價出資或提供合作條件的，應(yīng)當(dāng)由中方投資者區(qū)別以上情況繳納場地使用費。第九章外商投資企業(yè)用地管理126第九章外商投資企業(yè)用地管理第一節(jié)外商投資企業(yè)用地的概述第二節(jié)外商成片開發(fā)土地管理第九章外商投資企業(yè)用地管理126第二節(jié)外商成片開發(fā)土地管理一、外商成片開發(fā)的含義二、外商投資開發(fā)成片土地的限制三、外商成片開發(fā)土地的審批程序四、開發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)第九章外商投資企業(yè)用地管理126一、外商成片開發(fā)的含義外商成片開發(fā)是指外商在取得土地使用權(quán)之后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設(shè)，平整場地、建設(shè)供排水、供電、供熱、道路交通、通信等公用設(shè)施，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，經(jīng)營公用事業(yè)，或者進而建設(shè)通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物，并對這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營活動。第九章外商投資企業(yè)用地管理126二、外商投資開發(fā)成片土地的限制1.開發(fā)企業(yè)受中國法律的管轄和保護，其一切活動應(yīng)遵守中華人民共和國的法律、法規(guī)。2.向外商出售的只是土地使用權(quán)，而不是土地所有權(quán)。3.出讓的土地使用權(quán)只是一種地上使用權(quán)，而不包括地下資源和埋葬物。4.開發(fā)企業(yè)依法自主經(jīng)營管理，但在開發(fā)區(qū)內(nèi)沒有行政管理權(quán)。開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)的關(guān)系是商務(wù)關(guān)系。5.開發(fā)區(qū)域在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的，各項開發(fā)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃的要求，服從城市規(guī)劃管理。6.開發(fā)企業(yè)必須在實施成片開發(fā)規(guī)劃，并達(dá)到出讓國有土地使用權(quán)合同規(guī)定的條件后，方可轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。7.開發(fā)區(qū)域內(nèi)不得從事國家法律和行政法規(guī)禁止的經(jīng)營活動和社會活動。第九章外商投資企業(yè)用地管理126三、外商成片開發(fā)土地的審批程序（一）項目建議書的編制和審批外商投資成片開發(fā)的項目，應(yīng)由市縣人民政府組織編制成片開發(fā)項目建議書，并經(jīng)由批準(zhǔn)權(quán)限的部門批準(zhǔn)。其中，使用耕地66.7公頃以下，綜合開發(fā)投資額在省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批權(quán)限內(nèi)的成片開發(fā)項目，其項目建議書應(yīng)報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。使用耕地超過66.7公頃、其他土地超過133.34公頃，或者綜合開發(fā)投資超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批權(quán)限的成片開發(fā)項目，其項目建議書應(yīng)經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府報國家發(fā)展與改革委員會審核和綜合平衡后，由國務(wù)院審批。第九章外商投資企業(yè)用地管理126（二）設(shè)立開發(fā)企業(yè)的審批審批權(quán)限在經(jīng)貿(mào)部和省、自治區(qū)、直轄市人民政府。第九章外商投資企業(yè)用地管理126（三）土地使用權(quán)的取得外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地的土地使用權(quán)一般采用出讓方式取得。國有土地使用權(quán)由開發(fā)區(qū)域所在的市縣人民政府出讓。市縣人民政府應(yīng)當(dāng)依照國家的有關(guān)政策和法規(guī)，確定地塊范圍、土地用途、使用年限、出讓金和其他條件，與外商投資企業(yè)簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按照出讓國有土地使用權(quán)的審批權(quán)限報經(jīng)批準(zhǔn)。第九章外商投資企業(yè)用地管理126（四）成片開發(fā)規(guī)劃的批準(zhǔn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)編制成片開發(fā)規(guī)劃或者可行性研究報告，明確規(guī)定開發(fā)建設(shè)的總目標(biāo)和分期目標(biāo)，實施開發(fā)的具體內(nèi)容和要求，以及開發(fā)后土地利用方案等。成片開發(fā)規(guī)劃或者可行性研究報告，經(jīng)市縣人民政府審核后，報經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。第九章外商投資企業(yè)用地管理126四、開發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)（一）開發(fā)企業(yè)的權(quán)利1.開發(fā)企業(yè)依法享有對獲得國有土地使用權(quán)的土地進行開發(fā)經(jīng)營的權(quán)利。2.開發(fā)企業(yè)可以吸引投資者到開發(fā)區(qū)投資，受讓國有土地使用權(quán)，開辦企業(yè)。3.開發(fā)企業(yè)在實施成片開發(fā)規(guī)劃，并達(dá)到出讓國有土地使用權(quán)合同規(guī)定的條件后，可以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。4.在經(jīng)省、自治區(qū)、直轄