經(jīng)典-成都紅星農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)策劃方案

紅星農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)籌劃方案成都四合院房地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃廣告2006年10月8日一.工程評(píng)價(jià)工程位置：工程位于成都市錦江區(qū)東升街，毗鄰東大街、紅星路，與省政府臨街相望。緊連與紅星路交匯的生活休閑廣場(chǎng)“東升廣場(chǎng)〞。地處城市核心區(qū)域，兩面臨街，商業(yè)價(jià)值不言而喻。周邊環(huán)境：地處成都市中心成熟商業(yè)核心區(qū)域，人氣、商氣鼎盛。紅星路大片區(qū)成熟的居住區(qū)域，配套的酒店、餐飲、娛樂(lè)業(yè)興旺。地理位置優(yōu)越，交通條件興旺，公交線路、車站眾多。二.大環(huán)境分析

1.政府宏觀方案:經(jīng)過(guò)二十多年的改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展，政府對(duì)城區(qū)進(jìn)行了大面積的改造，城鄉(xiāng)居民生活水平迅速提高，消費(fèi)觀念和方式發(fā)生深刻變化，人們對(duì)食品平安的要求越來(lái)越嚴(yán)格。同時(shí)，城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，特別是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開(kāi)始暴露出諸多弊端。在超市消費(fèi)異軍突起的形勢(shì)下，原有城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)再也無(wú)法守株待兔。隨著成都市舊城改造的腳步加快，市政府有關(guān)部門將大力推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的配建工程建設(shè)。二環(huán)路內(nèi)的占道菜市將有方案的全部撤除，并按“拆一建一〞的大致要求，二環(huán)路內(nèi)將修建80至100個(gè)永久性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)〔不包括大棚市場(chǎng)〕。成都將掀起一場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)“革命〞，這些農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)大都處于黃金口岸內(nèi)。2.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正經(jīng)歷著三個(gè)轉(zhuǎn)變:地點(diǎn)——從室外到室內(nèi)的遷徙；形態(tài)——從簡(jiǎn)陋到精致的蛻變；經(jīng)營(yíng)管理者——從街道辦事處到民營(yíng)企業(yè)的交接。3.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化趨勢(shì)所謂農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化，是指通過(guò)政府政策的鼓勵(lì)支持，引導(dǎo)大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對(duì)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展、城市建設(shè)和居民消費(fèi)要求的原城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，按照超市的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)理念對(duì)城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營(yíng)主體組織化、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營(yíng)方式超市化及效勞標(biāo)準(zhǔn)化，以經(jīng)營(yíng)生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。4.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的投資優(yōu)勢(shì)成都近幾年商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致許多商家經(jīng)營(yíng)慘淡。作為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)那么不一樣，首先這里是已形成了人氣、商氣，是極有實(shí)際需求的成熟的市場(chǎng)，同時(shí)政府“菜籃子〞工程的實(shí)施，違章占道經(jīng)營(yíng)的取締，無(wú)疑是投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的有力保證，商家的經(jīng)營(yíng)自然有利可圖。鑒于獨(dú)占性、快速成長(zhǎng)性和投資風(fēng)險(xiǎn)小的因素國(guó)內(nèi)不少城市的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已悄悄成為中小投資客的新寵。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化是成都市舊城改造和整頓市容的產(chǎn)物，由于此類工程符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子〞工程，所以收益穩(wěn)定，根本沒(méi)有投資經(jīng)營(yíng)的壓力。三.工程定位１.市場(chǎng)調(diào)查調(diào)查的工程均為成都市內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，有傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，也有新型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，其中以玉林農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)對(duì)本工程最具參考價(jià)值。工程附近區(qū)域的兩個(gè)臨時(shí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)也在調(diào)查之列，主要考慮到租金的參考價(jià)值?！?〕義學(xué)巷農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位置：

義學(xué)巷與鏜鈀街交匯處

市場(chǎng)概況：

市場(chǎng)為臨時(shí)搭建的棚屋，規(guī)模小，無(wú)品質(zhì)可言，屬于臨時(shí)滿足周邊生活配套的需要而設(shè)置，即將撤除。

租金情況：

蔬菜攤位：200—240元／月

肉類攤位：300元／月

攤位面積：10㎡左右；

管理費(fèi)：每月20元／攤位〔2〕南糠市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位置：南糠市街市場(chǎng)概況：市場(chǎng)為臨時(shí)搭建的棚屋，規(guī)模小，無(wú)品質(zhì)可言，屬于臨時(shí)滿足周邊生活配套的需要而設(shè)置，即將撤除。租金情況：蔬菜攤位：250元／月肉類攤位：400元／月雜貨鋪：800元／月攤位面積：攤位10㎡左右，雜貨鋪位：25—20㎡；管理費(fèi)：每月20元／攤位〔3〕望江綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

位置：川音大學(xué)附近望江街市場(chǎng)概況：典型傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，由大棚攤位和沿街門市組成整個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域。租金情況：蔬菜攤位：120—150元／月肉類攤位：300—400元／月門市：600—700元／月攤位面積：攤位：8㎡左右，門市：20—25㎡；管理費(fèi)：每月50元／攤位〔4〕雙楠農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

位置：成都永豐鄉(xiāng)外雙楠4組市場(chǎng)概況：一層室內(nèi)攤位，二層餐飲加室外大棚攤位門市，是一個(gè)界于傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和新型農(nóng)貿(mào)超市之間的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。租金情況：蔬菜攤位：160—280元／月，〔室外大棚攤位〕肉類攤位：400——700元／月，〔一層室內(nèi)〕區(qū)域內(nèi)門市：600—1200元／月攤位面積：攤位：8㎡左右門市：12—22㎡管理費(fèi)：每月60元／攤位〔5〕晉陽(yáng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

位置：成都武侯區(qū)晉陽(yáng)路市場(chǎng)概況：傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，由大棚攤位和沿街門市組成整個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域。大棚攤位主營(yíng)小菜、肉類、漁類；圍合大棚的門市主營(yíng)副食、日雜、糧油等。租金情況：小菜攤位：100—150元／月肉類攤位：400——500元／月門市：1200—1800元／月攤位面積：攤位：8㎡左右門市：20㎡管理費(fèi)：每月60元／攤位〔6〕點(diǎn)將臺(tái)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位置：成都錦江區(qū)點(diǎn)將臺(tái)路市場(chǎng)概況：傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，由大棚攤位和沿街門市組成整個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域。為滿足消費(fèi)增長(zhǎng)的需求，局部位置正在改造之中。租金情況：蔬菜攤位：150—200元／月肉類攤位：300——400元／月門市：1200—1500元／月攤位面積：攤位5—8㎡左右門市：12—20㎡管理費(fèi)：每月30元／攤位〔7〕玉林農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位置：成都玉林小區(qū)玉林西街市場(chǎng)概況：新型立體農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，一層、二層為農(nóng)副產(chǎn)品，三層為社區(qū)配套設(shè)施，經(jīng)營(yíng)劃分：臨街門市＋攤位＋獨(dú)立商鋪，一層至二層在市場(chǎng)內(nèi)中庭設(shè)置電動(dòng)扶梯兩部，提升了二層的經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)能力和商業(yè)價(jià)值。租金情況：蔬菜攤位200—400元／月肉類攤位700——1200元／月水果干雜攤位：500—600元／月臨街門市月租金：150—220元／㎡攤位面積：攤位：5—8㎡左右門市：16—30㎡管理費(fèi)：每月30元／攤位２．成都農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商業(yè)區(qū)域分析從90年代初期的玉林小區(qū)、雙林小區(qū)、青羊小區(qū)，到90年代中期的五大花園、棕北小區(qū)、雙楠小區(qū)，再到2000年后繽紛亮相的小戶型SOHO、新城市廣場(chǎng)、藍(lán)色加勒比……成都房地產(chǎn)開(kāi)展的15年里具有標(biāo)志性的各大小區(qū)幾乎無(wú)一例外，伴隨著居住區(qū)域的日益成熟，出現(xiàn)了相應(yīng)區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)繁榮。城南〔玉林、肖家河片區(qū)〕建于80年代中后期，于90年代中期形成較大規(guī)模居住社區(qū)的玉林，已經(jīng)成為成都生活的居住樣板區(qū)。其社區(qū)配套完善、商業(yè)成熟、交通便利，學(xué)校、商場(chǎng)、醫(yī)院、幼兒園、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、餐飲場(chǎng)所和運(yùn)動(dòng)體育場(chǎng)所一應(yīng)俱全，綜合條件優(yōu)于其他早期開(kāi)發(fā)的中型社區(qū)。玉林也因?yàn)闀r(shí)尚、休閑的生活氣氛代表了成都生活方式。緊鄰玉林片區(qū)附近的肖家河片區(qū)，由于交通便利、配套齊全，緊鄰高新區(qū)和市中心，其居住配套的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也極其活潑。區(qū)域內(nèi)的玉林農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是現(xiàn)在成都農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)中設(shè)施完善，經(jīng)營(yíng)情況良好的新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)代表之一。也是租金穩(wěn)定，市場(chǎng)商業(yè)價(jià)值增值較快的一個(gè)工程。城西〔撫琴片區(qū)〕該片區(qū)是成都規(guī)劃較早的居住片區(qū)，也是目前規(guī)模較大、配套完善的城西生活片區(qū)。由于撫琴片區(qū)交通便利、配套齊全，所以是成都西門片區(qū)較為集中的居家首選區(qū)域。大多數(shù)居住者為外來(lái)人口，一般多為在城西以及羊西線一帶就業(yè)居住者，選擇該區(qū)域的主要因素是考慮生活與工作地點(diǎn)的交通便捷。區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)因?yàn)榫幼∪巳旱拿芏雀?、消費(fèi)力度大而經(jīng)營(yíng)良好，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展穩(wěn)定，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)價(jià)值也相應(yīng)保持快速增長(zhǎng)。城東〔雙林片區(qū)、八里小區(qū)〕

城北〔李家沱片區(qū)、交大片區(qū)〕李家沱片區(qū)位于解放路和府青路之間，覆蓋了從內(nèi)環(huán)路至二環(huán)路外的區(qū)域，是成都北面最大的住宅片區(qū)。從上世紀(jì)90年代中期開(kāi)始，李家沱片區(qū)開(kāi)始了大幅度的改建、擴(kuò)建工程，尤其是環(huán)境和市政設(shè)施，配套設(shè)施的逐步完善，交通條件的便利，社會(huì)治安的穩(wěn)步提高等已經(jīng)使李家沱片區(qū)成為城北區(qū)域重要的大型居住社區(qū)之一。區(qū)域內(nèi)新建商品房工程眾多，配套的餐飲、娛樂(lè)、休閑業(yè)都比較興旺。交大片區(qū)一直在不斷地完善、升級(jí)和擴(kuò)容。交大片區(qū)南北分別外延到了沙灣和九里堤，在交大這個(gè)大片區(qū)涵蓋了會(huì)展、校園兩大特色經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)了片區(qū)檔次的綜合提高。交大片區(qū)西接營(yíng)門口各大綜合市場(chǎng)，東接五塊石、荷花池等全國(guó)知名的批發(fā)市場(chǎng)，這里的居住人群又主要以交大老師、鐵路局的職工為主，還有較大局部為白領(lǐng)和上班族。伴隨居住區(qū)域成熟起來(lái)的還有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)有多個(gè)大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)情況良好，覆蓋面廣，隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)和升級(jí)，前景十分看好。３．定位分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示：成都市經(jīng)營(yíng)情況良好的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，根本全是成熟居住社區(qū)的配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)這一配套產(chǎn)業(yè)的商業(yè)價(jià)值，必須依托強(qiáng)大的居住人群得以實(shí)現(xiàn)。工程的居住人群消費(fèi)需求和消費(fèi)實(shí)力，決定了將來(lái)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況和商業(yè)價(jià)值。由此可見(jiàn)工程的需求分析就顯得非常必要，只有通過(guò)詳細(xì)的調(diào)查了解農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展規(guī)律、科學(xué)的分析區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的真實(shí)需求后，才能合理的制定工程產(chǎn)品規(guī)劃，工程３０年的經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售才有可能找到為市場(chǎng)所接受的推廣方式。工程地處成都市中心區(qū)域，受中央商務(wù)區(qū)ＣＢＤ的影響，未來(lái)時(shí)期內(nèi)，區(qū)域內(nèi)居住人群將以居家人群演化為以商務(wù)活動(dòng)為主的商務(wù)人群，當(dāng)商務(wù)功能人群最大化時(shí)，工程就有可能失去終端消費(fèi)人群。如何躲避和適應(yīng)ＣＢＤ的必然擴(kuò)張對(duì)工程帶來(lái)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。將是保證工程長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和實(shí)商業(yè)保值、增值的關(guān)鍵。成都居住區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)根本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為主〔大棚蔬菜攤位＋圍合門市＋臨街商鋪〕，在形式上建立了一定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，但因業(yè)態(tài)的規(guī)劃隨意、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的缺陷，和后期經(jīng)營(yíng)的管理不夠?qū)I(yè)，導(dǎo)致局部位置相對(duì)較差的區(qū)域經(jīng)營(yíng)困難，投資者和經(jīng)營(yíng)者都深受其累，和真正意義上的“農(nóng)貿(mào)超市〞的經(jīng)營(yíng)環(huán)境還有很大距離；現(xiàn)在成都市的新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)還沒(méi)有形成規(guī)模和影響，受城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的壓力，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)換代升級(jí)成為必然，市場(chǎng)期待出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)主體組織化、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營(yíng)方式超市化及效勞標(biāo)準(zhǔn)化的新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。關(guān)鍵詞：立體：在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上導(dǎo)入百貨經(jīng)營(yíng)的理念，優(yōu)化人流動(dòng)線、提升立體交通品質(zhì)，建立完善的立體經(jīng)營(yíng)環(huán)境，最大化工程價(jià)值。超市：在業(yè)態(tài)規(guī)劃上導(dǎo)入超市的管理模式，利用農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的先天優(yōu)勢(shì)，標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)、提升效勞品質(zhì)，保證經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和工程的增值。工程定位：成都市首個(gè)“立體農(nóng)貿(mào)超市〞三項(xiàng)要求：建立一種新的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)環(huán)境：健康、方便、舒適。功能上必須滿足立體概念的實(shí)現(xiàn)，營(yíng)造立體的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提升工程的整體價(jià)值。布置上應(yīng)保證對(duì)業(yè)態(tài)的適應(yīng)性和兼容性，保證未來(lái)經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性。四、產(chǎn)品分析產(chǎn)品的分析是為定位作支撐的具體指標(biāo)，新的“立體農(nóng)貿(mào)超市〞必然應(yīng)該建立起一套新的產(chǎn)品功能標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議工程單層建筑面積均在１０００㎡以下，業(yè)態(tài)的規(guī)劃很難做到傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的多品種、大容量，應(yīng)該建立單層主題業(yè)態(tài)，用專業(yè)、精細(xì)的業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)消除面積缺乏的影響。普通的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由于硬件和消費(fèi)習(xí)慣的限制，經(jīng)營(yíng)很難延伸到三層以上，而農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)三層以上的其他業(yè)態(tài)又無(wú)法與之相互銜接，反而因?yàn)檗r(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)影響其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，建筑設(shè)計(jì)必須躲避業(yè)態(tài)之間的消極影響，建立不同業(yè)態(tài)的專用交通系統(tǒng)，有效解決不同需求人流的沖突。建立高效率、舒適性的立體交通系統(tǒng)，有效解決二層以上人氣缺乏的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)瓶頸，在主要通道設(shè)置電動(dòng)扶梯引導(dǎo)人流，提升工程的經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力，最大化工程整體價(jià)值。工程的整體建筑功能設(shè)計(jì)，不但要滿足農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)需求，還應(yīng)該考慮對(duì)其他經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的兼容性和適用性，預(yù)留未來(lái)工程的調(diào)整空間。業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營(yíng)的成敗，也間接影響工程銷售的成敗，業(yè)態(tài)的規(guī)劃必須保證經(jīng)營(yíng)的成功，要建立在可實(shí)施、可操作、可持續(xù)之上；根據(jù)調(diào)查顯示：成都市現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)在業(yè)態(tài)上沒(méi)有嚴(yán)格的要求，在大框架之后就很隨意，不注重工程的整體環(huán)境塑造，業(yè)態(tài)之間往往沒(méi)有可銜接性，也使市場(chǎng)業(yè)態(tài)之間出現(xiàn)了斷裂，出現(xiàn)位置較好的攤位經(jīng)營(yíng)良好，較差的那么沒(méi)有經(jīng)營(yíng)起來(lái)的可能。所以，業(yè)態(tài)規(guī)劃必須以市場(chǎng)需求為依據(jù)，業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)要把握以下兩點(diǎn)：１．市場(chǎng)產(chǎn)品銷售額與租金的關(guān)系。２．市場(chǎng)消費(fèi)需求與產(chǎn)品供給關(guān)系。規(guī)劃應(yīng)注重業(yè)態(tài)之間的銜接和互補(bǔ)，最大化利用人流提高工程整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境，最小化區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)失衡和競(jìng)爭(zhēng)，保證工程的整體價(jià)值最大化。五、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析客戶生態(tài)鏈：終端消費(fèi)群體——工程經(jīng)營(yíng)商家——工程經(jīng)營(yíng)權(quán)業(yè)主終端消費(fèi)群體：工程區(qū)域內(nèi)的居住人群工程區(qū)域輻射半徑內(nèi)的消費(fèi)人群工程區(qū)域內(nèi)涉及的餐飲商業(yè)體工程經(jīng)營(yíng)商家：即將撤除的南糠市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、義學(xué)路市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商家；專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的成都經(jīng)營(yíng)者；泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者；經(jīng)營(yíng)權(quán)業(yè)主：專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的成都投資者；泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資者；成都市區(qū)域房產(chǎn)中小投資者；六、目標(biāo)客戶群分析關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)投資現(xiàn)在根本被市場(chǎng)接受，并且農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資已經(jīng)成為了一項(xiàng)回報(bào)穩(wěn)定，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)極小的投資，同其他房地產(chǎn)投資相比農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資有著先天的優(yōu)勢(shì)。新型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，正在創(chuàng)造房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)開(kāi)發(fā)和銷售奇跡，因其具有穩(wěn)定的投資回報(bào)，近來(lái)已為建立了投資意識(shí)的成都市民們看好，并培養(yǎng)了一大批農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)投資群體。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)都處在居住比較成熟的社區(qū)，口岸價(jià)值已經(jīng)得到公認(rèn)。周邊人員多，固定的消費(fèi)群體多，而且這個(gè)群體一般不會(huì)變，是比較忠實(shí)的消費(fèi)者，這樣對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，有比較可靠的投資回報(bào)，當(dāng)然愿意買。七、投資分析價(jià)格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價(jià)格；

八、工程銷售價(jià)格的制定租金調(diào)查統(tǒng)計(jì)表：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)最高租金最底租金平均租金蔬菜攤位500元/月120元/月370元/月肉類攤位1200元/月300元/月750元/月雜貨攤位500元/月600元/月550元/月市場(chǎng)內(nèi)門市600元/月2000元/月1300元/月臨街商鋪220元/㎡150元/㎡185元/㎡投資回報(bào)計(jì)算以一個(gè)蔬菜攤位來(lái)做計(jì)算演示：總投資55500元月租金收益：370元年租金收益：4440元30年經(jīng)營(yíng)權(quán)總收益：133200元除去投資本錢后年回報(bào)：4.67%很明顯,30年經(jīng)營(yíng)權(quán)投資相對(duì)產(chǎn)權(quán)投資回報(bào)過(guò)低；按照租金表可以得到一個(gè)相對(duì)粗略的估算價(jià)格：蔬菜攤位：55500元/個(gè)〔3—5㎡左右〕肉類攤位：112500元/個(gè)〔5—8㎡左右〕雜貨攤位：82500元/個(gè)〔4—6㎡左右〕市場(chǎng)內(nèi)門市：195000元/個(gè)〔20㎡左右〕臨街商鋪：27750元/㎡〔以上價(jià)格均為舉例說(shuō)明，不能作為工程價(jià)格參考依據(jù)〕所以，價(jià)格確實(shí)定應(yīng)該根據(jù)非產(chǎn)權(quán)的投資模式為指導(dǎo)，要充分考慮產(chǎn)權(quán)與非產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，只有如此制定出來(lái)的價(jià)格才能對(duì)投資者具有吸引力，才能被市場(chǎng)所接受，得到投資者的認(rèn)可才能順利的完成銷售，實(shí)現(xiàn)快速的資金回收。30年經(jīng)營(yíng)權(quán)投資回報(bào)計(jì)算如下:總投資39000元月租金收益:370元年租金收益:4440元30年經(jīng)營(yíng)權(quán)總收益;133200元除去投資本錢后年收益:8%〔以上價(jià)格均為舉例說(shuō)明，不能作為工程價(jià)格參考依據(jù)〕工程優(yōu)勢(shì)及時(shí)機(jī)點(diǎn)：工程位于成都市錦江區(qū)東升街，毗鄰東大街、紅星路，與省政府臨街相望。緊連與紅星路交匯的生活休閑廣場(chǎng)“東升廣場(chǎng)〞，地處城市核心區(qū)域，兩面臨街，商業(yè)價(jià)值不言而喻。地處成都市中心成熟商業(yè)核心區(qū)域，人氣、商氣鼎盛。紅星路廣場(chǎng)片區(qū)成熟的居住區(qū)域，配套的酒店、餐飲、娛樂(lè)業(yè)興旺。地理位置優(yōu)越，交通條件興旺，公交線、車站眾多，工程消費(fèi)人群輻射半徑巨大。九、工程SWOT分析借勢(shì)：

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的升級(jí)是成都市舊城改造和市容整頓的產(chǎn)物，由于工程符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子〞工程，所以收益穩(wěn)定，投資當(dāng)然有保障。工程劣勢(shì)及威脅點(diǎn)：工程附近的兩個(gè)臨時(shí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)還沒(méi)有撤除，影響項(xiàng)目前期招商。工程附近的居家人群多為事業(yè)單位或企業(yè)單位人員，缺乏消費(fèi)積極性且消費(fèi)力度有限。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)投資回報(bào)相對(duì)產(chǎn)權(quán)投資回報(bào)較底，經(jīng)營(yíng)權(quán)投資對(duì)投資者吸引不大。工程地處成都市商務(wù)中心區(qū)域，周邊人群多以商務(wù)活動(dòng)為主，缺乏目標(biāo)消費(fèi)人群。未來(lái)隨著成都中央商務(wù)區(qū)的擴(kuò)張，工程區(qū)域內(nèi)的居住人群將由居家型演化為商務(wù)型，當(dāng)商務(wù)人群最大化時(shí)，工程有可能失去終端消費(fèi)群體。完善工程的需求分析，通過(guò)詳細(xì)的調(diào)查總結(jié)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展規(guī)律、科學(xué)的分析工程所處區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的真實(shí)需求，合理的制定工程產(chǎn)品規(guī)劃，為工程３０年的經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售找到市場(chǎng)所接受的推廣方式。優(yōu)化工程建筑設(shè)計(jì)、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)、立體交通設(shè)計(jì)，致力打造成都新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)典范，最大化工程整體商業(yè)價(jià)值。梳理租金與業(yè)態(tài)、消費(fèi)需求與產(chǎn)品供給的關(guān)系，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和分析優(yōu)化業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，提高工程競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。30年有效需求的預(yù)測(cè)，消費(fèi)群體的預(yù)測(cè)，建立未來(lái)經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性的有效保障，樹(shù)立投資者信心。制定合理的銷售價(jià)格，確定30年經(jīng)營(yíng)權(quán)投資回報(bào)的優(yōu)勢(shì)，提煉工程亮點(diǎn)，制定最有效推廣實(shí)施方案。十：解決方案房地產(chǎn)籌劃大全寫好策略簡(jiǎn)報(bào)黑弧廣告2003/07/27它真是個(gè)好東西讓創(chuàng)作人員每拿到策略單就知道怎么做創(chuàng)作；有把握做出有創(chuàng)意的廣告；知道創(chuàng)作的源頭、方向、味道核心訴求；先澄清幾個(gè)概念營(yíng)銷籌劃：產(chǎn)品的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及行銷整合。廣告籌劃：圍圍繞營(yíng)銷任務(wù)的傳播整合。廣告創(chuàng)作：一個(gè)具體的廣告創(chuàng)作。本策略的意義在于指引創(chuàng)作，而非指引籌劃。策略單的覆蓋面所有廣告涉及的內(nèi)容1.企業(yè)品牌核心2.工程品牌核心4.一次活動(dòng)、一那么促銷廣告3.階段性廣告運(yùn)作5.幾乎所有的廣告內(nèi)容撰寫三忌1.模糊其辭2.

泛泛而談3.

不著邊際1、品牌廣告背后的人是誰(shuí)，它所散發(fā)出來(lái)的風(fēng)格。目的：每一次廣告的作業(yè)都不可空穴來(lái)風(fēng)。創(chuàng)作的風(fēng)格不要與企業(yè)背道而馳。前期的好東西不可漠視，也不可隨意丟棄。既要符合又要超越。它的過(guò)去留下了什么。企業(yè)/工程品牌印跡是什么；一件事，一個(gè)觀點(diǎn)，一中價(jià)值觀；對(duì)這次作業(yè)有什么影響〔正面的/負(fù)面的、繼承的/忽略的、主要的/次要的〕；內(nèi)容解釋：關(guān)鍵人物〔決策人、影響人〕的廣告觀念與風(fēng)格，〔不〕喜歡什么樣的廣告，有何忌諱，是否可引導(dǎo)；舉例說(shuō)明：國(guó)際公館：一個(gè)歷史悠久、具有深厚的國(guó)際人文視野和底蘊(yùn)的企業(yè)。浙江東海：在杭州具有一定創(chuàng)新元素，逐步形成一種風(fēng)格，具有強(qiáng)烈變革意識(shí)。蔚藍(lán)三期：高品質(zhì)、充滿著人文的關(guān)心、親切大度。星光名珠：赤裸裸的潮洲富貴氣。2、廣告任務(wù)這個(gè)廣告的目的，必須具有針對(duì)性目的：這旨策略的原點(diǎn)與初衷；也是檢驗(yàn)作業(yè)成果是否可行的核心尺度。三思而后行，一著不慎，全盤那么毀。我們的廣告是要解決什么問(wèn)題，也就是溝通的任務(wù)。引起消費(fèi)者在購(gòu)置決策時(shí)在哪方面必須考慮。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻義上的詞語(yǔ)，那是廣告籌劃的任務(wù)。內(nèi)容解釋：考慮它的階段性、媒體特征。舉例說(shuō)明：國(guó)際公館：讓市場(chǎng)看到，國(guó)際公館不是一個(gè)豪氣沖天的豪宅，而是具有公館居住品質(zhì)及文化的房子。浙江東海：讓同行、公眾和消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)，它不是一個(gè)隨波逐流，而是具有領(lǐng)的觀念、意識(shí)和行動(dòng)的發(fā)燕尾服。蔚藍(lán)三期〔留住〕：引發(fā)人們是否安心并定居深圳進(jìn)行思考。公館前期：讓消費(fèi)者看到公館的價(jià)值，非豪宅所能比較。普瑞酒店：讓高級(jí)商務(wù)人員改變傳統(tǒng)的市內(nèi)酒店商務(wù)觀念3、目標(biāo)受眾群包括生理和心理狀況目的：把他們的特質(zhì)，以及現(xiàn)在的狀態(tài)。廣告是否符合他們的需要、欲求及審美。注意階段性與傳播渠道。注意人性洞察，讓他們活生生生在你面前。他們的階層、教育背景與審美情趣他們?nèi)绾蜗M(fèi)廣告，他們渴求什么東西內(nèi)容解釋：它們的語(yǔ)言、行為及風(fēng)格必須緊緊抓住消費(fèi)者的酋長(zhǎng)不要把它理解為消費(fèi)者認(rèn)知到?jīng)Q策的購(gòu)置過(guò)程舉例說(shuō)明：蔚藍(lán)三期〔留住〕：一群高素質(zhì)高學(xué)歷、高階層、年輕公司核心層。通過(guò)這個(gè)城市證明了自己的能力，也為它奉獻(xiàn)自己的青春、激情與智慧。但這個(gè)城市的浮華與淺薄始終讓他們無(wú)法安定下來(lái)。他們?cè)诳紤]是不是要長(zhǎng)久地在這個(gè)城市呆下去。舉例說(shuō)明：