經(jīng)典-成都紅星農(nóng)貿(mào)市場策劃方案

紅星農(nóng)貿(mào)市場籌劃方案成都四合院房地產(chǎn)營銷籌劃廣告2006年10月8日一.工程評價工程位置：工程位于成都市錦江區(qū)東升街，毗鄰東大街、紅星路，與省政府臨街相望。緊連與紅星路交匯的生活休閑廣場“東升廣場〞。地處城市核心區(qū)域，兩面臨街，商業(yè)價值不言而喻。周邊環(huán)境：地處成都市中心成熟商業(yè)核心區(qū)域，人氣、商氣鼎盛。紅星路大片區(qū)成熟的居住區(qū)域，配套的酒店、餐飲、娛樂業(yè)興旺。地理位置優(yōu)越，交通條件興旺，公交線路、車站眾多。二.大環(huán)境分析

1.政府宏觀方案:經(jīng)過二十多年的改革開放和經(jīng)濟社會開展，政府對城區(qū)進行了大面積的改造，城鄉(xiāng)居民生活水平迅速提高，消費觀念和方式發(fā)生深刻變化，人們對食品平安的要求越來越嚴格。同時，城市農(nóng)貿(mào)市場，特別是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市農(nóng)貿(mào)市場開始暴露出諸多弊端。在超市消費異軍突起的形勢下，原有城市農(nóng)貿(mào)市場再也無法守株待兔。隨著成都市舊城改造的腳步加快，市政府有關(guān)部門將大力推進農(nóng)貿(mào)市場的配建工程建設(shè)。二環(huán)路內(nèi)的占道菜市將有方案的全部撤除，并按“拆一建一〞的大致要求，二環(huán)路內(nèi)將修建80至100個永久性農(nóng)貿(mào)市場〔不包括大棚市場〕。成都將掀起一場農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)“革命〞，這些農(nóng)貿(mào)市場大都處于黃金口岸內(nèi)。2.農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變:地點——從室外到室內(nèi)的遷徙；形態(tài)——從簡陋到精致的蛻變；經(jīng)營管理者——從街道辦事處到民營企業(yè)的交接。3.農(nóng)貿(mào)市場超市化趨勢所謂農(nóng)貿(mào)市場超市化，是指通過政府政策的鼓勵支持，引導大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對不適應(yīng)經(jīng)濟開展、城市建設(shè)和居民消費要求的原城市農(nóng)貿(mào)市場，按照超市的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營理念對城市農(nóng)貿(mào)市場進行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標準化、經(jīng)營方式超市化及效勞標準化，以經(jīng)營生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。4.農(nóng)貿(mào)市場的投資優(yōu)勢成都近幾年商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化嚴重，導致許多商家經(jīng)營慘淡。作為農(nóng)貿(mào)市場那么不一樣，首先這里是已形成了人氣、商氣，是極有實際需求的成熟的市場，同時政府“菜籃子〞工程的實施，違章占道經(jīng)營的取締，無疑是投資農(nóng)貿(mào)市場的有力保證，商家的經(jīng)營自然有利可圖。鑒于獨占性、快速成長性和投資風險小的因素國內(nèi)不少城市的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場已悄悄成為中小投資客的新寵。農(nóng)貿(mào)市場超市化是成都市舊城改造和整頓市容的產(chǎn)物，由于此類工程符合城市規(guī)劃和政府政策導向，且涉及“菜籃子〞工程，所以收益穩(wěn)定，根本沒有投資經(jīng)營的壓力。三.工程定位１.市場調(diào)查調(diào)查的工程均為成都市內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場，有傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場，也有新型的農(nóng)貿(mào)市場，其中以玉林農(nóng)貿(mào)市場對本工程最具參考價值。工程附近區(qū)域的兩個臨時農(nóng)貿(mào)市場也在調(diào)查之列，主要考慮到租金的參考價值。〔1〕義學巷農(nóng)貿(mào)市場位置：

義學巷與鏜鈀街交匯處

市場概況：

市場為臨時搭建的棚屋，規(guī)模小，無品質(zhì)可言，屬于臨時滿足周邊生活配套的需要而設(shè)置，即將撤除。

租金情況：

蔬菜攤位：200—240元／月

肉類攤位：300元／月

攤位面積：10㎡左右；

管理費：每月20元／攤位〔2〕南糠市農(nóng)貿(mào)市場位置：南糠市街市場概況：市場為臨時搭建的棚屋，規(guī)模小，無品質(zhì)可言，屬于臨時滿足周邊生活配套的需要而設(shè)置，即將撤除。租金情況：蔬菜攤位：250元／月肉類攤位：400元／月雜貨鋪：800元／月攤位面積：攤位10㎡左右，雜貨鋪位：25—20㎡；管理費：每月20元／攤位〔3〕望江綜合農(nóng)貿(mào)市場

位置：川音大學附近望江街市場概況：典型傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場，由大棚攤位和沿街門市組成整個經(jīng)營區(qū)域。租金情況：蔬菜攤位：120—150元／月肉類攤位：300—400元／月門市：600—700元／月攤位面積：攤位：8㎡左右，門市：20—25㎡；管理費：每月50元／攤位〔4〕雙楠農(nóng)貿(mào)市場

位置：成都永豐鄉(xiāng)外雙楠4組市場概況：一層室內(nèi)攤位，二層餐飲加室外大棚攤位門市，是一個界于傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場和新型農(nóng)貿(mào)超市之間的農(nóng)貿(mào)市場。租金情況：蔬菜攤位：160—280元／月，〔室外大棚攤位〕肉類攤位：400——700元／月，〔一層室內(nèi)〕區(qū)域內(nèi)門市：600—1200元／月攤位面積：攤位：8㎡左右門市：12—22㎡管理費：每月60元／攤位〔5〕晉陽農(nóng)貿(mào)市場

位置：成都武侯區(qū)晉陽路市場概況：傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場，由大棚攤位和沿街門市組成整個經(jīng)營區(qū)域。大棚攤位主營小菜、肉類、漁類；圍合大棚的門市主營副食、日雜、糧油等。租金情況：小菜攤位：100—150元／月肉類攤位：400——500元／月門市：1200—1800元／月攤位面積：攤位：8㎡左右門市：20㎡管理費：每月60元／攤位〔6〕點將臺農(nóng)貿(mào)市場位置：成都錦江區(qū)點將臺路市場概況：傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場，由大棚攤位和沿街門市組成整個經(jīng)營區(qū)域。為滿足消費增長的需求，局部位置正在改造之中。租金情況：蔬菜攤位：150—200元／月肉類攤位：300——400元／月門市：1200—1500元／月攤位面積：攤位5—8㎡左右門市：12—20㎡管理費：每月30元／攤位〔7〕玉林農(nóng)貿(mào)市場位置：成都玉林小區(qū)玉林西街市場概況：新型立體農(nóng)貿(mào)市場，一層、二層為農(nóng)副產(chǎn)品，三層為社區(qū)配套設(shè)施，經(jīng)營劃分：臨街門市＋攤位＋獨立商鋪，一層至二層在市場內(nèi)中庭設(shè)置電動扶梯兩部，提升了二層的經(jīng)營競爭能力和商業(yè)價值。租金情況：蔬菜攤位200—400元／月肉類攤位700——1200元／月水果干雜攤位：500—600元／月臨街門市月租金：150—220元／㎡攤位面積：攤位：5—8㎡左右門市：16—30㎡管理費：每月30元／攤位２．成都農(nóng)貿(mào)市場商業(yè)區(qū)域分析從90年代初期的玉林小區(qū)、雙林小區(qū)、青羊小區(qū)，到90年代中期的五大花園、棕北小區(qū)、雙楠小區(qū)，再到2000年后繽紛亮相的小戶型SOHO、新城市廣場、藍色加勒比……成都房地產(chǎn)開展的15年里具有標志性的各大小區(qū)幾乎無一例外，伴隨著居住區(qū)域的日益成熟，出現(xiàn)了相應(yīng)區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)濟繁榮。城南〔玉林、肖家河片區(qū)〕建于80年代中后期，于90年代中期形成較大規(guī)模居住社區(qū)的玉林，已經(jīng)成為成都生活的居住樣板區(qū)。其社區(qū)配套完善、商業(yè)成熟、交通便利，學校、商場、醫(yī)院、幼兒園、休閑娛樂場所、餐飲場所和運動體育場所一應(yīng)俱全，綜合條件優(yōu)于其他早期開發(fā)的中型社區(qū)。玉林也因為時尚、休閑的生活氣氛代表了成都生活方式。緊鄰玉林片區(qū)附近的肖家河片區(qū)，由于交通便利、配套齊全，緊鄰高新區(qū)和市中心，其居住配套的農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟也極其活潑。區(qū)域內(nèi)的玉林農(nóng)貿(mào)市場是現(xiàn)在成都農(nóng)貿(mào)市場中設(shè)施完善，經(jīng)營情況良好的新型農(nóng)貿(mào)市場代表之一。也是租金穩(wěn)定，市場商業(yè)價值增值較快的一個工程。城西〔撫琴片區(qū)〕該片區(qū)是成都規(guī)劃較早的居住片區(qū)，也是目前規(guī)模較大、配套完善的城西生活片區(qū)。由于撫琴片區(qū)交通便利、配套齊全，所以是成都西門片區(qū)較為集中的居家首選區(qū)域。大多數(shù)居住者為外來人口，一般多為在城西以及羊西線一帶就業(yè)居住者，選擇該區(qū)域的主要因素是考慮生活與工作地點的交通便捷。區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場因為居住人群的密度高、消費力度大而經(jīng)營良好，農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟開展穩(wěn)定，農(nóng)貿(mào)市場價值也相應(yīng)保持快速增長。城東〔雙林片區(qū)、八里小區(qū)〕

城北〔李家沱片區(qū)、交大片區(qū)〕李家沱片區(qū)位于解放路和府青路之間，覆蓋了從內(nèi)環(huán)路至二環(huán)路外的區(qū)域，是成都北面最大的住宅片區(qū)。從上世紀90年代中期開始，李家沱片區(qū)開始了大幅度的改建、擴建工程，尤其是環(huán)境和市政設(shè)施，配套設(shè)施的逐步完善，交通條件的便利，社會治安的穩(wěn)步提高等已經(jīng)使李家沱片區(qū)成為城北區(qū)域重要的大型居住社區(qū)之一。區(qū)域內(nèi)新建商品房工程眾多，配套的餐飲、娛樂、休閑業(yè)都比較興旺。交大片區(qū)一直在不斷地完善、升級和擴容。交大片區(qū)南北分別外延到了沙灣和九里堤，在交大這個大片區(qū)涵蓋了會展、校園兩大特色經(jīng)濟，帶動了片區(qū)檔次的綜合提高。交大片區(qū)西接營門口各大綜合市場，東接五塊石、荷花池等全國知名的批發(fā)市場，這里的居住人群又主要以交大老師、鐵路局的職工為主，還有較大局部為白領(lǐng)和上班族。伴隨居住區(qū)域成熟起來的還有農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)有多個大型農(nóng)貿(mào)市場，經(jīng)營情況良好，覆蓋面廣，隨著市場的進一步標準和升級，前景十分看好。３．定位分析根據(jù)市場調(diào)查顯示：成都市經(jīng)營情況良好的農(nóng)貿(mào)市場，根本全是成熟居住社區(qū)的配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場這一配套產(chǎn)業(yè)的商業(yè)價值，必須依托強大的居住人群得以實現(xiàn)。工程的居住人群消費需求和消費實力，決定了將來農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營情況和商業(yè)價值。由此可見工程的需求分析就顯得非常必要，只有通過詳細的調(diào)查了解農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟開展規(guī)律、科學的分析區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場的真實需求后，才能合理的制定工程產(chǎn)品規(guī)劃，工程３０年的經(jīng)營權(quán)銷售才有可能找到為市場所接受的推廣方式。工程地處成都市中心區(qū)域，受中央商務(wù)區(qū)ＣＢＤ的影響，未來時期內(nèi)，區(qū)域內(nèi)居住人群將以居家人群演化為以商務(wù)活動為主的商務(wù)人群，當商務(wù)功能人群最大化時，工程就有可能失去終端消費人群。如何躲避和適應(yīng)ＣＢＤ的必然擴張對工程帶來的壓力和風險。將是保證工程長期經(jīng)營和實商業(yè)保值、增值的關(guān)鍵。成都居住區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場根本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場為主〔大棚蔬菜攤位＋圍合門市＋臨街商鋪〕，在形式上建立了一定的經(jīng)營環(huán)境，但因業(yè)態(tài)的規(guī)劃隨意、產(chǎn)品設(shè)計的缺陷，和后期經(jīng)營的管理不夠?qū)I(yè)，導致局部位置相對較差的區(qū)域經(jīng)營困難，投資者和經(jīng)營者都深受其累，和真正意義上的“農(nóng)貿(mào)超市〞的經(jīng)營環(huán)境還有很大距離；現(xiàn)在成都市的新型農(nóng)貿(mào)市場還沒有形成規(guī)模和影響，受城市經(jīng)濟開展的壓力，農(nóng)貿(mào)市場換代升級成為必然，市場期待出現(xiàn)經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標準化、經(jīng)營方式超市化及效勞標準化的新型農(nóng)貿(mào)市場。關(guān)鍵詞：立體：在產(chǎn)品設(shè)計上導入百貨經(jīng)營的理念，優(yōu)化人流動線、提升立體交通品質(zhì)，建立完善的立體經(jīng)營環(huán)境，最大化工程價值。超市：在業(yè)態(tài)規(guī)劃上導入超市的管理模式，利用農(nóng)貿(mào)市場的先天優(yōu)勢，標準經(jīng)營、提升效勞品質(zhì)，保證經(jīng)營的競爭優(yōu)勢和工程的增值。工程定位：成都市首個“立體農(nóng)貿(mào)超市〞三項要求：建立一種新的農(nóng)貿(mào)市場環(huán)境：健康、方便、舒適。功能上必須滿足立體概念的實現(xiàn)，營造立體的經(jīng)營環(huán)境，提升工程的整體價值。布置上應(yīng)保證對業(yè)態(tài)的適應(yīng)性和兼容性，保證未來經(jīng)營的可持續(xù)性。四、產(chǎn)品分析產(chǎn)品的分析是為定位作支撐的具體指標，新的“立體農(nóng)貿(mào)超市〞必然應(yīng)該建立起一套新的產(chǎn)品功能標準。產(chǎn)品設(shè)計建議工程單層建筑面積均在１０００㎡以下，業(yè)態(tài)的規(guī)劃很難做到傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場的多品種、大容量，應(yīng)該建立單層主題業(yè)態(tài)，用專業(yè)、精細的業(yè)態(tài)優(yōu)勢消除面積缺乏的影響。普通的農(nóng)貿(mào)市場由于硬件和消費習慣的限制，經(jīng)營很難延伸到三層以上，而農(nóng)貿(mào)市場三層以上的其他業(yè)態(tài)又無法與之相互銜接，反而因為農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營特點影響其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營，建筑設(shè)計必須躲避業(yè)態(tài)之間的消極影響，建立不同業(yè)態(tài)的專用交通系統(tǒng)，有效解決不同需求人流的沖突。建立高效率、舒適性的立體交通系統(tǒng)，有效解決二層以上人氣缺乏的市場經(jīng)營瓶頸，在主要通道設(shè)置電動扶梯引導人流，提升工程的經(jīng)營競爭力，最大化工程整體價值。工程的整體建筑功能設(shè)計，不但要滿足農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營需求，還應(yīng)該考慮對其他經(jīng)營業(yè)態(tài)的兼容性和適用性，預(yù)留未來工程的調(diào)整空間。業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營的成敗，也間接影響工程銷售的成敗，業(yè)態(tài)的規(guī)劃必須保證經(jīng)營的成功，要建立在可實施、可操作、可持續(xù)之上；根據(jù)調(diào)查顯示：成都市現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場在業(yè)態(tài)上沒有嚴格的要求，在大框架之后就很隨意，不注重工程的整體環(huán)境塑造，業(yè)態(tài)之間往往沒有可銜接性，也使市場業(yè)態(tài)之間出現(xiàn)了斷裂，出現(xiàn)位置較好的攤位經(jīng)營良好，較差的那么沒有經(jīng)營起來的可能。所以，業(yè)態(tài)規(guī)劃必須以市場需求為依據(jù)，業(yè)態(tài)規(guī)劃時要把握以下兩點：１．市場產(chǎn)品銷售額與租金的關(guān)系。２．市場消費需求與產(chǎn)品供給關(guān)系。規(guī)劃應(yīng)注重業(yè)態(tài)之間的銜接和互補，最大化利用人流提高工程整體經(jīng)營環(huán)境，最小化區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)失衡和競爭，保證工程的整體價值最大化。五、經(jīng)營業(yè)態(tài)分析客戶生態(tài)鏈：終端消費群體——工程經(jīng)營商家——工程經(jīng)營權(quán)業(yè)主終端消費群體：工程區(qū)域內(nèi)的居住人群工程區(qū)域輻射半徑內(nèi)的消費人群工程區(qū)域內(nèi)涉及的餐飲商業(yè)體工程經(jīng)營商家：即將撤除的南糠市農(nóng)貿(mào)市場、義學路市場的經(jīng)營商家；專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的成都經(jīng)營者；泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營者；經(jīng)營權(quán)業(yè)主：專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的成都投資者；泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場投資者；成都市區(qū)域房產(chǎn)中小投資者；六、目標客戶群分析關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在根本被市場接受，并且農(nóng)貿(mào)市場投資已經(jīng)成為了一項回報穩(wěn)定，相對風險極小的投資，同其他房地產(chǎn)投資相比農(nóng)貿(mào)市場投資有著先天的優(yōu)勢。新型的農(nóng)貿(mào)市場，正在創(chuàng)造房地產(chǎn)市場的一個開發(fā)和銷售奇跡，因其具有穩(wěn)定的投資回報，近來已為建立了投資意識的成都市民們看好，并培養(yǎng)了一大批農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟投資群體。農(nóng)貿(mào)市場都處在居住比較成熟的社區(qū)，口岸價值已經(jīng)得到公認。周邊人員多，固定的消費群體多，而且這個群體一般不會變，是比較忠實的消費者，這樣對投資者來說，有比較可靠的投資回報，當然愿意買。七、投資分析價格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價格；

八、工程銷售價格的制定租金調(diào)查統(tǒng)計表：經(jīng)營業(yè)態(tài)最高租金最底租金平均租金蔬菜攤位500元/月120元/月370元/月肉類攤位1200元/月300元/月750元/月雜貨攤位500元/月600元/月550元/月市場內(nèi)門市600元/月2000元/月1300元/月臨街商鋪220元/㎡150元/㎡185元/㎡投資回報計算以一個蔬菜攤位來做計算演示：總投資55500元月租金收益：370元年租金收益：4440元30年經(jīng)營權(quán)總收益：133200元除去投資本錢后年回報：4.67%很明顯,30年經(jīng)營權(quán)投資相對產(chǎn)權(quán)投資回報過低；按照租金表可以得到一個相對粗略的估算價格：蔬菜攤位：55500元/個〔3—5㎡左右〕肉類攤位：112500元/個〔5—8㎡左右〕雜貨攤位：82500元/個〔4—6㎡左右〕市場內(nèi)門市：195000元/個〔20㎡左右〕臨街商鋪：27750元/㎡〔以上價格均為舉例說明，不能作為工程價格參考依據(jù)〕所以，價格確實定應(yīng)該根據(jù)非產(chǎn)權(quán)的投資模式為指導，要充分考慮產(chǎn)權(quán)與非產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，只有如此制定出來的價格才能對投資者具有吸引力，才能被市場所接受，得到投資者的認可才能順利的完成銷售，實現(xiàn)快速的資金回收。30年經(jīng)營權(quán)投資回報計算如下:總投資39000元月租金收益:370元年租金收益:4440元30年經(jīng)營權(quán)總收益;133200元除去投資本錢后年收益:8%〔以上價格均為舉例說明，不能作為工程價格參考依據(jù)〕工程優(yōu)勢及時機點：工程位于成都市錦江區(qū)東升街，毗鄰東大街、紅星路，與省政府臨街相望。緊連與紅星路交匯的生活休閑廣場“東升廣場〞，地處城市核心區(qū)域，兩面臨街，商業(yè)價值不言而喻。地處成都市中心成熟商業(yè)核心區(qū)域，人氣、商氣鼎盛。紅星路廣場片區(qū)成熟的居住區(qū)域，配套的酒店、餐飲、娛樂業(yè)興旺。地理位置優(yōu)越，交通條件興旺，公交線、車站眾多，工程消費人群輻射半徑巨大。九、工程SWOT分析借勢：

農(nóng)貿(mào)市場的升級是成都市舊城改造和市容整頓的產(chǎn)物，由于工程符合城市規(guī)劃和政府政策導向，且涉及“菜籃子〞工程，所以收益穩(wěn)定，投資當然有保障。工程劣勢及威脅點：工程附近的兩個臨時農(nóng)貿(mào)市場還沒有撤除，影響項目前期招商。工程附近的居家人群多為事業(yè)單位或企業(yè)單位人員，缺乏消費積極性且消費力度有限。農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營權(quán)投資回報相對產(chǎn)權(quán)投資回報較底，經(jīng)營權(quán)投資對投資者吸引不大。工程地處成都市商務(wù)中心區(qū)域，周邊人群多以商務(wù)活動為主，缺乏目標消費人群。未來隨著成都中央商務(wù)區(qū)的擴張，工程區(qū)域內(nèi)的居住人群將由居家型演化為商務(wù)型，當商務(wù)人群最大化時，工程有可能失去終端消費群體。完善工程的需求分析，通過詳細的調(diào)查總結(jié)農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟開展規(guī)律、科學的分析工程所處區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場的真實需求，合理的制定工程產(chǎn)品規(guī)劃，為工程３０年的經(jīng)營權(quán)銷售找到市場所接受的推廣方式。優(yōu)化工程建筑設(shè)計、人流動線設(shè)計、立體交通設(shè)計，致力打造成都新型農(nóng)貿(mào)市場典范，最大化工程整體商業(yè)價值。梳理租金與業(yè)態(tài)、消費需求與產(chǎn)品供給的關(guān)系，根據(jù)市場調(diào)查和分析優(yōu)化業(yè)態(tài)設(shè)計，提高工程競爭優(yōu)勢。30年有效需求的預(yù)測，消費群體的預(yù)測，建立未來經(jīng)營可持續(xù)性的有效保障，樹立投資者信心。制定合理的銷售價格，確定30年經(jīng)營權(quán)投資回報的優(yōu)勢，提煉工程亮點，制定最有效推廣實施方案。十：解決方案房地產(chǎn)籌劃大全寫好策略簡報黑弧廣告2003/07/27它真是個好東西讓創(chuàng)作人員每拿到策略單就知道怎么做創(chuàng)作；有把握做出有創(chuàng)意的廣告；知道創(chuàng)作的源頭、方向、味道核心訴求；先澄清幾個概念營銷籌劃：產(chǎn)品的市場定位、產(chǎn)品設(shè)計及行銷整合。廣告籌劃：圍圍繞營銷任務(wù)的傳播整合。廣告創(chuàng)作：一個具體的廣告創(chuàng)作。本策略的意義在于指引創(chuàng)作，而非指引籌劃。策略單的覆蓋面所有廣告涉及的內(nèi)容1.企業(yè)品牌核心2.工程品牌核心4.一次活動、一那么促銷廣告3.階段性廣告運作5.幾乎所有的廣告內(nèi)容撰寫三忌1.模糊其辭2.

泛泛而談3.

不著邊際1、品牌廣告背后的人是誰，它所散發(fā)出來的風格。目的：每一次廣告的作業(yè)都不可空穴來風。創(chuàng)作的風格不要與企業(yè)背道而馳。前期的好東西不可漠視，也不可隨意丟棄。既要符合又要超越。它的過去留下了什么。企業(yè)/工程品牌印跡是什么；一件事，一個觀點，一中價值觀；對這次作業(yè)有什么影響〔正面的/負面的、繼承的/忽略的、主要的/次要的〕；內(nèi)容解釋：關(guān)鍵人物〔決策人、影響人〕的廣告觀念與風格，〔不〕喜歡什么樣的廣告，有何忌諱，是否可引導；舉例說明：國際公館：一個歷史悠久、具有深厚的國際人文視野和底蘊的企業(yè)。浙江東海：在杭州具有一定創(chuàng)新元素，逐步形成一種風格，具有強烈變革意識。蔚藍三期：高品質(zhì)、充滿著人文的關(guān)心、親切大度。星光名珠：赤裸裸的潮洲富貴氣。2、廣告任務(wù)這個廣告的目的，必須具有針對性目的：這旨策略的原點與初衷；也是檢驗作業(yè)成果是否可行的核心尺度。三思而后行，一著不慎，全盤那么毀。我們的廣告是要解決什么問題，也就是溝通的任務(wù)。引起消費者在購置決策時在哪方面必須考慮。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻義上的詞語，那是廣告籌劃的任務(wù)。內(nèi)容解釋：考慮它的階段性、媒體特征。舉例說明：國際公館：讓市場看到，國際公館不是一個豪氣沖天的豪宅，而是具有公館居住品質(zhì)及文化的房子。浙江東海：讓同行、公眾和消費者發(fā)現(xiàn)，它不是一個隨波逐流，而是具有領(lǐng)的觀念、意識和行動的發(fā)燕尾服。蔚藍三期〔留住〕：引發(fā)人們是否安心并定居深圳進行思考。公館前期：讓消費者看到公館的價值，非豪宅所能比較。普瑞酒店：讓高級商務(wù)人員改變傳統(tǒng)的市內(nèi)酒店商務(wù)觀念3、目標受眾群包括生理和心理狀況目的：把他們的特質(zhì)，以及現(xiàn)在的狀態(tài)。廣告是否符合他們的需要、欲求及審美。注意階段性與傳播渠道。注意人性洞察，讓他們活生生生在你面前。他們的階層、教育背景與審美情趣他們?nèi)绾蜗M廣告，他們渴求什么東西內(nèi)容解釋：它們的語言、行為及風格必須緊緊抓住消費者的酋長不要把它理解為消費者認知到?jīng)Q策的購置過程舉例說明：蔚藍三期〔留住〕：一群高素質(zhì)高學歷、高階層、年輕公司核心層。通過這個城市證明了自己的能力，也為它奉獻自己的青春、激情與智慧。但這個城市的浮華與淺薄始終讓他們無法安定下來。他們在考慮是不是要長久地在這個城市呆下去。舉例說明：