監(jiān)理招標(biāo)文件和嘉興梅灣街開(kāi)盤(pán)期銷(xiāo)售招商工作方案-

梅灣街開(kāi)盤(pán)期銷(xiāo)售招商工作方案PAGEPAGE1江江西省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程監(jiān)理招標(biāo)招標(biāo)文件招標(biāo)項(xiàng)目:招標(biāo)人:(章)___法定代表人:___________________(章)___聯(lián)系人:____________電話(huà):________編制時(shí)間:_________________________江西省建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)辦公室印制二○XX年監(jiān)理投標(biāo)須知第一節(jié)前附表工程名稱(chēng)建設(shè)地點(diǎn)工程立項(xiàng)批準(zhǔn)文件設(shè)計(jì)單位工程總投資萬(wàn)元本項(xiàng)目投標(biāo)萬(wàn)元建筑面積㎡結(jié)構(gòu)類(lèi)型及層數(shù)招標(biāo)方式質(zhì)量控制目標(biāo)工期要求開(kāi)工，竣工，工期日歷天監(jiān)理單位資質(zhì)等級(jí)要求投標(biāo)保證金數(shù)額萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件時(shí)間地點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)踏勘時(shí)間地點(diǎn)招標(biāo)答疑會(huì)時(shí)間地點(diǎn)投標(biāo)文件份數(shù)技術(shù)標(biāo)正本一份，副本份；商務(wù)標(biāo)正本一份，副本份。投標(biāo)文件遞交受理單位地點(diǎn)投標(biāo)截止時(shí)間年月日（上午、下午）時(shí)分開(kāi)標(biāo)會(huì)時(shí)間年月日（上午、下午）時(shí)分地點(diǎn)資金來(lái)源資金到位情況第二節(jié)綜合說(shuō)明一、總則（一）工程概況1、工程監(jiān)理招標(biāo)范圍：設(shè)計(jì)圖紙范圍以?xún)?nèi)的2、現(xiàn)場(chǎng)施工條件：（1）建設(shè)用地面積；（2）場(chǎng)地拆遷及平整情況已完成；（3）施工用水、電已接到現(xiàn)場(chǎng)；（4）有關(guān)勘探資料齊全；（5）施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和審查、備案情況已完成（6）其它。3、上述工程按照《中華人民共和國(guó)建筑法》、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和國(guó)家、省有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)法律、法規(guī)、規(guī)章以及江西省建設(shè)廳有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的規(guī)范性文件等規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)，并得到..建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)招標(biāo)辦）的監(jiān)督和備案，現(xiàn)通過(guò)招標(biāo)方式擇優(yōu)選定施工單位。（二）資格條件：1、參加投標(biāo)的投標(biāo)人必須具有獨(dú)立法人資格和滿(mǎn)足招標(biāo)人的監(jiān)理資質(zhì)等級(jí)要求。2、為具有被授予合同的資格，投標(biāo)人應(yīng)提供令招標(biāo)單位滿(mǎn)意的資格文件，以證明其符合投標(biāo)條件的具有履行合同的能力。為此，所提交的資格文件中應(yīng)包括下列資料：（1）監(jiān)理資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件。（2）項(xiàng)目總監(jiān)（注冊(cè)監(jiān)理工程師）資格證書(shū)原件。（3）外埠來(lái)贛施工單位還應(yīng)持有江西省建設(shè)行政主管部門(mén)辦理的進(jìn)贛投標(biāo)備案通知手續(xù)材料原件。（4）開(kāi)標(biāo)時(shí)，投標(biāo)人未按上述規(guī)定提交有關(guān)證書(shū)原件或材料原件的，作為自動(dòng)棄權(quán)，不得參加開(kāi)標(biāo)會(huì)（管理部門(mén)統(tǒng)一換證情況除外）。3、兩個(gè)以上法人可以組成一個(gè)聯(lián)合體參加投標(biāo)，開(kāi)標(biāo)時(shí)應(yīng)出示有效的聯(lián)合體協(xié)議書(shū)。聯(lián)合體各方均應(yīng)當(dāng)具備承擔(dān)招標(biāo)工程項(xiàng)目的能力，及承擔(dān)本招標(biāo)工程相應(yīng)的資格條件。同一專(zhuān)業(yè)單位組成的聯(lián)合體，按照資質(zhì)等級(jí)較低的單位確定資質(zhì)等級(jí)。（三）資格后審（已資格預(yù)審的不得采用）符合前項(xiàng)資格條件的投標(biāo)人資格后審均為合格投標(biāo)人。資格后審不合格的，投標(biāo)無(wú)效，退回投標(biāo)文件。（四）投標(biāo)人資格預(yù)審合格后，在投標(biāo)截止期前，因故需要更換法定代表人、法定代表委托代理人、組織結(jié)構(gòu)[指項(xiàng)目總監(jiān)理工程師、總監(jiān)理工程師代表、注冊(cè)監(jiān)理工程師、項(xiàng)目監(jiān)理員]須書(shū)面通知招標(biāo)人，并得到招標(biāo)人的同意后，報(bào)分管招投標(biāo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)備案，如投標(biāo)人未按上述規(guī)定辦理變更手續(xù)，變更無(wú)效，不可抗力情況除外。（五）本招標(biāo)工程的投標(biāo)有效期為天（日歷天），招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)人應(yīng)承擔(dān)其編制投標(biāo)文件與遞交投標(biāo)文件所涉及的一切費(fèi)用。不管投標(biāo)結(jié)果如何，招標(biāo)人對(duì)上述費(fèi)用不負(fù)任何責(zé)任。二、招標(biāo)文件（五）招標(biāo)文件的解釋招標(biāo)文件的解釋權(quán)歸屬招標(biāo)人。投標(biāo)人在收到招標(biāo)文件后，若有疑問(wèn)需要澄清，應(yīng)于收到招標(biāo)文件后日內(nèi)以書(shū)面形式向招標(biāo)人提出，招標(biāo)人將以書(shū)面形式予以解答，并在招標(biāo)答疑會(huì)后將書(shū)面答復(fù)送至所有投標(biāo)人。（六）招標(biāo)文件的編制責(zé)任與組成1、招標(biāo)文件由招標(biāo)人或者受其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)編制，其編制責(zé)任由招標(biāo)人承擔(dān)，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)委托合同承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。2、投標(biāo)人應(yīng)認(rèn)真審閱招標(biāo)文件所有的內(nèi)容，如果投標(biāo)人的投標(biāo)文件不能響應(yīng)招標(biāo)文件要求，責(zé)任由投標(biāo)單位自負(fù)。3、招標(biāo)文件包括本文件及所有按第（七）條發(fā)出的補(bǔ)充通知和第（十二）條所述的招標(biāo)答疑會(huì)記錄。（七）招標(biāo)文件的修改1、在投標(biāo)截止日期天前，招標(biāo)人可能會(huì)以補(bǔ)充通知的方式修改招標(biāo)文件。2、補(bǔ)充通知應(yīng)報(bào)分管監(jiān)督的招標(biāo)辦備案。3、補(bǔ)充通知將以書(shū)面方式發(fā)給各投標(biāo)人，補(bǔ)充通知作為招標(biāo)文件的組成部分，對(duì)投標(biāo)人起同等法律約束作用。（八）招標(biāo)文件備案必須進(jìn)行監(jiān)理招標(biāo)的工程，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法編制招標(biāo)文件，并承擔(dān)編制責(zé)任。招標(biāo)文件發(fā)出前，按《江西省建筑管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定送至縣級(jí)以上有直接管轄權(quán)的建設(shè)行政主管部門(mén)的招投標(biāo)監(jiān)管機(jī)構(gòu)備案。招投標(biāo)監(jiān)管機(jī)構(gòu)在備案時(shí)如發(fā)現(xiàn)招標(biāo)文件中有不符合法律、法規(guī)的內(nèi)容，責(zé)令招標(biāo)人改正。三、投標(biāo)報(bào)價(jià)（九）投標(biāo)報(bào)價(jià)1、監(jiān)理投標(biāo)報(bào)價(jià)應(yīng)是招標(biāo)文件所約定的監(jiān)理招標(biāo)范圍內(nèi)全部工作內(nèi)容的價(jià)格體現(xiàn)。采用插入法方式計(jì)算工程監(jiān)理費(fèi)。2、投標(biāo)報(bào)價(jià)方式：本工程采用下列第種方式。（1）政府指導(dǎo)價(jià)（按所監(jiān)理工作概（預(yù)）算的百分比計(jì)收）《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部（發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)）附表計(jì)收。投標(biāo)人應(yīng)充分考慮市場(chǎng)環(huán)境和生產(chǎn)要素價(jià)格及難易和復(fù)雜程度的變化，監(jiān)理中屬工程項(xiàng)目招標(biāo)范圍的費(fèi)用不得調(diào)整。投標(biāo)人可在國(guó)家取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)±20%（含）的調(diào)整幅度以?xún)?nèi)計(jì)取監(jiān)理費(fèi)，小于工程監(jiān)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)的差額視為投標(biāo)人的讓利行為，但承擔(dān)的監(jiān)理責(zé)任仍然是招標(biāo)文件中約定的工程監(jiān)理范圍。按監(jiān)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)人的調(diào)整幅度超過(guò)±20%計(jì)取工程監(jiān)理費(fèi)的，招標(biāo)人不能接受，將被視為不響應(yīng)招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求。（2）政府指導(dǎo)價(jià)（按照參與監(jiān)理工作的年平均人數(shù)計(jì)數(shù)）根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)文規(guī)定的300-1200元/人·日計(jì)收，招標(biāo)人限價(jià)萬(wàn)元/人·年以下。（3）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)按招標(biāo)人提出的合理市場(chǎng)要約價(jià)格（最高限價(jià)及最低限價(jià)）的方法計(jì)收：。3、監(jiān)理收費(fèi)調(diào)整按下列種執(zhí)行。（1）非監(jiān)理單位原因造成工程停工，按招標(biāo)人的簽證協(xié)商進(jìn)行調(diào)整。（2）招標(biāo)人設(shè)計(jì)變更。4、監(jiān)理費(fèi)用組成監(jiān)理費(fèi)用由直接成本、間接成本、合理利潤(rùn)和稅金組成。投標(biāo)人應(yīng)認(rèn)真考慮自身投標(biāo)報(bào)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)以及中標(biāo)后自身的經(jīng)濟(jì)承受能力，尤其事要慎重合理確定利潤(rùn)，自主報(bào)價(jià)，不得盲目壓價(jià)，低于成本惡性競(jìng)爭(zhēng)。四、投標(biāo)文件的編制（十）投標(biāo)人投標(biāo)文件的組成1、商務(wù)標(biāo)部分應(yīng)包括下列內(nèi)容：（1）投標(biāo)書(shū)；（2）投標(biāo)商務(wù)承諾書(shū)；（3）投標(biāo)報(bào)價(jià)（監(jiān)理酬金費(fèi)率報(bào)價(jià)表）；（4）優(yōu)惠讓利說(shuō)明；（5）近36個(gè)月監(jiān)理項(xiàng)目業(yè)績(jī)表（包括已竣工監(jiān)理項(xiàng)目和在監(jiān)理項(xiàng)目）；（6）參與本工程投標(biāo)計(jì)分的各種證書(shū)、證件的復(fù)印件加蓋單位蓋章后與商務(wù)標(biāo)裝訂成冊(cè)；（7）。2、技術(shù)標(biāo)部分應(yīng)包括下列內(nèi)容：（1）法定代表人資格證明書(shū)；（2）法定代表人授權(quán)委托書(shū)；（3）監(jiān)理目標(biāo)控制承諾書(shū)；（4）監(jiān)理大綱：包括質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制目標(biāo)及措施，對(duì)重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題的監(jiān)理方法、對(duì)策和措施；（5）投標(biāo)監(jiān)理單位概況；（6）監(jiān)理項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)：總監(jiān)理工程師、總監(jiān)理工程師代表、專(zhuān)業(yè)監(jiān)理工程師、監(jiān)理員。（7）總監(jiān)理工程師履歷、業(yè)績(jī)，誠(chéng)信承諾；（8）投標(biāo)人提供《投標(biāo)資格審查表》的復(fù)印件并加蓋單位公章。（9）聯(lián)合體投標(biāo)各方共同投標(biāo)協(xié)議書(shū)；（10）其它需提供的資料；（11）。3、本次工程招標(biāo)要求各投標(biāo)人提供上述投標(biāo)文件內(nèi)容的（1）商務(wù)標(biāo)部分：項(xiàng)材料。（2）技術(shù)標(biāo)部分：項(xiàng)材料。4、投標(biāo)人應(yīng)使用我省年招標(biāo)投標(biāo)示范格式文本填寫(xiě)，如相關(guān)內(nèi)容不夠填寫(xiě)時(shí)，由各投標(biāo)人自行添補(bǔ)。（十一）投標(biāo)保證金1、投標(biāo)人應(yīng)提供不少于投標(biāo)須知中規(guī)定數(shù)額的投標(biāo)保證金（不得超過(guò)投標(biāo)總價(jià)的2%，最高不得超過(guò)10萬(wàn)元），并要求在投標(biāo)截止時(shí)間三日前提交招標(biāo)單位。投標(biāo)保證金必須從投標(biāo)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)所在地本單位賬戶(hù)（不含企業(yè)的分公司或辦事處的賬戶(hù)）轉(zhuǎn)入招標(biāo)人指定賬戶(hù)，不能提交現(xiàn)金。2、未中標(biāo)的投標(biāo)人應(yīng)在接到招標(biāo)人發(fā)出的未中標(biāo)通知書(shū)后7天內(nèi)退回有關(guān)招標(biāo)資料，招標(biāo)人同時(shí)如數(shù)無(wú)息退還其投標(biāo)保證金。3、中標(biāo)人的投標(biāo)保證金在與招標(biāo)單位正式簽訂合同后5日內(nèi)予以退回（無(wú)息）。（十二）現(xiàn)場(chǎng)踏勘與招標(biāo)答疑會(huì)1、投標(biāo)人將被邀請(qǐng)對(duì)工程施工現(xiàn)場(chǎng)和周?chē)h(huán)境進(jìn)行踏勘，以獲取有關(guān)編制投標(biāo)文件和所需的所有資料。踏勘現(xiàn)場(chǎng)所發(fā)生的費(fèi)用由投標(biāo)人自承擔(dān)。2、招標(biāo)人在發(fā)放招標(biāo)文件后將按投標(biāo)須知規(guī)定的日期組織召開(kāi)招標(biāo)答疑會(huì)，投標(biāo)人派代表出席，招標(biāo)人進(jìn)行答疑，澄清投標(biāo)單位提出的問(wèn)題。3、投標(biāo)人提出的與投標(biāo)有關(guān)的任何問(wèn)題在招標(biāo)答疑會(huì)召開(kāi)前以書(shū)面形式送達(dá)招標(biāo)人（或在招標(biāo)答疑會(huì)上遞交）。4、會(huì)議記錄包括對(duì)所有問(wèn)題的答復(fù)，在答疑會(huì)后2日內(nèi)書(shū)面送達(dá)給所有投標(biāo)人，并以書(shū)面答復(fù)為準(zhǔn)，同時(shí)報(bào)招標(biāo)辦備案，由招標(biāo)答疑會(huì)而產(chǎn)生的對(duì)招標(biāo)文件內(nèi)容的修改，招標(biāo)人將按本文第（七）條的規(guī)定，以補(bǔ)充通知的方式發(fā)出。（十三）投標(biāo)文件的份數(shù)和簽署1、投標(biāo)人按本文件第（九）條規(guī)定。編制技術(shù)、商務(wù)投標(biāo)文件“正本”各一份和投標(biāo)須知中所要求份數(shù)的“副本”，并標(biāo)明“正本”和“副本”。投標(biāo)文件正本和副本內(nèi)容如有不一致之處，以正本為準(zhǔn)。2、投標(biāo)文件（含技術(shù)、商務(wù)標(biāo)兩部分）正本與副本均應(yīng)使用不能擦去的墨水打印或書(shū)寫(xiě)，技術(shù)和商務(wù)標(biāo)均應(yīng)由投標(biāo)人加蓋單位公章和單位法定代表人或者法定代表人委托代理人的印章。3、全套投標(biāo)文件應(yīng)無(wú)涂改和行間插字，除非這些刪改是根據(jù)招標(biāo)人的指示進(jìn)行的，或者是投標(biāo)人造成的必須修改的錯(cuò)誤。修改處應(yīng)由投標(biāo)人加蓋單位公章。五、投標(biāo)文件的遞交（十四）投標(biāo)文件的密封與標(biāo)志1、本工程投標(biāo)的投標(biāo)文件按下列方式密封：①要求各投標(biāo)人將商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)分別密封。每個(gè)投標(biāo)人應(yīng)按要求遞交二個(gè)投標(biāo)文件密封袋，其中所有技術(shù)標(biāo)專(zhuān)用格式正、副本和監(jiān)理大綱正、副本及有關(guān)資料裝在技術(shù)標(biāo)密封袋中，商務(wù)標(biāo)專(zhuān)用格式正、副本與其他投標(biāo)文件材料裝在商務(wù)標(biāo)密封袋內(nèi)；②商務(wù)、技術(shù)標(biāo)內(nèi)容較多時(shí)，可將技術(shù)、商務(wù)標(biāo)文件分別包裝在二個(gè)或二個(gè)以上的密封袋內(nèi)；③。2、所有密封袋封面上都應(yīng)寫(xiě)明招標(biāo)人名稱(chēng)和工程名稱(chēng)，并注明開(kāi)標(biāo)時(shí)間前不得開(kāi)封。3、所有密封袋上都應(yīng)寫(xiě)明投標(biāo)人的名稱(chēng)、地址、郵政編碼。4、所有密封袋密封口由投標(biāo)人密封，并在密封袋的所有騎縫處加蓋單位公章和法法定代表人或委托代理人的印章。5、投標(biāo)文件（技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)）不能相互錯(cuò)裝密封袋。如果投標(biāo)人未按上述規(guī)定提交投標(biāo)文件，其投標(biāo)文件將被拒絕，并退還給投標(biāo)人。（十五）投標(biāo)截止期1、投標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)須知中規(guī)定的投標(biāo)文件遞交截止時(shí)間之前將投標(biāo)文件遞交給招標(biāo)人。招標(biāo)人在接到投標(biāo)文件時(shí)應(yīng)在投標(biāo)文件上注明收到的日期和時(shí)間。2、招標(biāo)人可以按本文件第（七）條規(guī)定以補(bǔ)充通知的方式，酌情延長(zhǎng)遞交投標(biāo)文件的截止日期。在上述情況下，招標(biāo)人與投標(biāo)人以前的投標(biāo)截止期方面的全部權(quán)力、責(zé)任和義務(wù)，將適用于延長(zhǎng)后新的投標(biāo)截止期。3、超過(guò)投標(biāo)文件遞交截止時(shí)間送達(dá)的投標(biāo)文件將被拒絕并當(dāng)場(chǎng)退還投標(biāo)人。4、招標(biāo)人誤收了按規(guī)定應(yīng)當(dāng)拒收的投標(biāo)人的投標(biāo)文件，在查明情況后將重新退還投標(biāo)人，已參加評(píng)標(biāo)的將終止評(píng)標(biāo)資格。（十六）投標(biāo)文件的修改與撤回1、投標(biāo)人可以在遞交投標(biāo)文件以后，在規(guī)定的投標(biāo)截止日期之前，以書(shū)面形式向招標(biāo)人遞交修改或撤回其投標(biāo)文件的補(bǔ)充文件。2、投標(biāo)人的修改或撤回通知，應(yīng)按本文件第（十四）條規(guī)定的要求、密封、標(biāo)志、蓋章和遞交（密封袋上應(yīng)標(biāo)明“修改”或“撤回”字樣）3、投標(biāo)文件遞交截止時(shí)間以后，投標(biāo)人不得撤回投標(biāo)文件，否則其投標(biāo)保證金將被沒(méi)收并報(bào)有并監(jiān)督部門(mén)視同違約處理，給予不良記錄并向社會(huì)公布。六、開(kāi)標(biāo)（十七）開(kāi)標(biāo)1、在規(guī)定的開(kāi)標(biāo)時(shí)間及投標(biāo)人的法定代表人或委托代理人在場(chǎng)的情況下，招標(biāo)人或招標(biāo)人委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織和主持開(kāi)標(biāo)會(huì)議，參加開(kāi)標(biāo)的投標(biāo)人的法定代表人或法定代表人委托代理人應(yīng)簽名報(bào)到，以證明其準(zhǔn)時(shí)出席開(kāi)標(biāo)會(huì)議。2、開(kāi)標(biāo)時(shí)，招投標(biāo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)派員到場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督。同時(shí)邀請(qǐng)出席開(kāi)標(biāo)會(huì)的單位有3、投標(biāo)人代表[指法定代表人或委托代理人]在規(guī)定的開(kāi)標(biāo)時(shí)間（即遲到15分鐘以上）未到達(dá)或未參加開(kāi)標(biāo)會(huì)議的將視為自動(dòng)棄權(quán)。（十八）開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)會(huì)程序綜合評(píng)估法：（1）宣布主持人、唱標(biāo)人、監(jiān)標(biāo)人、計(jì)分人、記錄人；（2）宣布開(kāi)標(biāo)紀(jì)律和注意事項(xiàng)；（3）介紹評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成（名單不得介紹）；（4）宣布評(píng)標(biāo)原則，簡(jiǎn)述評(píng)標(biāo)辦法；（5）介紹參加開(kāi)標(biāo)會(huì)的有關(guān)單位和人員，查驗(yàn)法定代表人或法定委托代理人證件或委托書(shū)原件及本人身份證；查驗(yàn)各投標(biāo)人的監(jiān)理資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、總監(jiān)理工程師注冊(cè)資格證書(shū)及本人身份證原件、外埠來(lái)贛投標(biāo)備案通知材料，投標(biāo)保證金憑證原件；（6）查驗(yàn)各投標(biāo)人投標(biāo)文件的密封情況并確認(rèn)標(biāo)書(shū)是否有效；（7）招標(biāo)人開(kāi)啟和查驗(yàn)各投標(biāo)人技術(shù)標(biāo)文件簽章是否有效，有效標(biāo)送評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)審；（8）綜合素質(zhì)計(jì)分，各投標(biāo)人按招標(biāo)文件和評(píng)標(biāo)辦法規(guī)定出示有關(guān)證件（資質(zhì)證書(shū)、總監(jiān)理工程師注冊(cè)資格證書(shū)）原件，并當(dāng)場(chǎng)核驗(yàn)、預(yù)計(jì)分。待開(kāi)啟商務(wù)標(biāo)后，預(yù)計(jì)分送評(píng)標(biāo)委員會(huì)確認(rèn)；（9）詢(xún)標(biāo)；（10）公布技術(shù)標(biāo)得分（入圍）情況。按評(píng)標(biāo)方法的規(guī)定，隨機(jī)抽取下浮系數(shù)；（11）招標(biāo)人開(kāi)啟各投標(biāo)人的商務(wù)標(biāo)，查驗(yàn)簽章是否有效，并當(dāng)眾宣讀投標(biāo)人名稱(chēng)、監(jiān)理投標(biāo)報(bào)價(jià)及招標(biāo)人認(rèn)為需要公布的其它內(nèi)容，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)確認(rèn)后正式生效；（12）評(píng)標(biāo)委員會(huì)按評(píng)標(biāo)辦法規(guī)定內(nèi)容審核綜合素質(zhì)得分及商務(wù)報(bào)價(jià)得分；（13）設(shè)有標(biāo)底或招標(biāo)控制價(jià)的，招標(biāo)人宣讀密封完好的標(biāo)底價(jià)格或招標(biāo)控制價(jià)；（14）宣布中標(biāo)人或者中標(biāo)排序人；（15）開(kāi)標(biāo)會(huì)結(jié)束，招標(biāo)轉(zhuǎn)入定標(biāo)階段，投標(biāo)人返回等候招標(biāo)人定標(biāo)后的中標(biāo)或未中標(biāo)通知書(shū)；（16）將中標(biāo)人或中標(biāo)排序人在本地區(qū)建設(shè)工程交易中心進(jìn)行公示2個(gè)工作日，招標(biāo)人依法確定中標(biāo)人。投標(biāo)人提供的證書(shū)原件一律當(dāng)場(chǎng)、當(dāng)時(shí)、當(dāng)眾出示，否則不予計(jì)分。七、評(píng)標(biāo)（十九）評(píng)標(biāo)1、評(píng)標(biāo)工作招標(biāo)人根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》第二十、二十一條和《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》第三十七條和七部委令第12號(hào)規(guī)定組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，按招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)辦法進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)工作在項(xiàng)目分管的招標(biāo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下，并在嚴(yán)格保密的情況下由專(zhuān)家評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)完成。（1）投標(biāo)文件有下列情況之一者經(jīng)評(píng)標(biāo)委員會(huì)初審后按廢標(biāo)處理：①投標(biāo)文件存在《評(píng)標(biāo)委員和評(píng)標(biāo)辦法暫行規(guī)定》七部委令第12號(hào)第20條、第21條、第22條、第23條、第25條規(guī)定內(nèi)容的；②投標(biāo)文件存在《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》七部委局令第30號(hào)第50條規(guī)定內(nèi)容的；③法律、法規(guī)規(guī)定的其他廢標(biāo)情形。（2）投標(biāo)文件存在《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》建設(shè)部令第89號(hào)第28條、第35號(hào)規(guī)定內(nèi)容的，按無(wú)效投標(biāo)文件處理；（3）委托代理人、投標(biāo)文件有下列情況之一者，招標(biāo)人或者招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)拒收或者退回投標(biāo)文件：①投標(biāo)文件逾期送達(dá)的或者未送達(dá)指定地點(diǎn)的；②投標(biāo)文件未按招標(biāo)文件要求密封的；③外省進(jìn)贛投標(biāo)企業(yè)未辦理進(jìn)贛備案手續(xù)的；④法定代表人的委托代理人不是本投標(biāo)單位職工的；（4）投標(biāo)人或投標(biāo)文件有下列情況之一的，取消投標(biāo)資格，中標(biāo)的取消中標(biāo)資格：①有違反《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》第50條、第52條、第53條、第54條、第55條、第57條規(guī)定的；②有違反《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》七部委局令第30號(hào)第69條、第71條、第74條、第75條、第76條、第80條規(guī)定的；③其他違反法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的。（5）招標(biāo)人約定的廢標(biāo)、無(wú)效標(biāo)、拒收條款。①；②；③。（6）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他重大偏差。非重大偏差的其他偏差均屬于細(xì)微偏差。2、評(píng)標(biāo)辦法：本工程采用進(jìn)行。3、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成按第種方法進(jìn)行。（1）本工程評(píng)標(biāo)委員會(huì)共設(shè)置人，開(kāi)標(biāo)前從建設(shè)部或省級(jí)專(zhuān)家評(píng)委庫(kù)（或市級(jí)分庫(kù)）中按規(guī)定抽取人，其中技術(shù)類(lèi)專(zhuān)家人，經(jīng)濟(jì)類(lèi)專(zhuān)家人，招標(biāo)人代表1人。（2）。4、本工程采用下列第方法確定中標(biāo)人：（1）招標(biāo)人委托評(píng)標(biāo)委員會(huì)直接確定中標(biāo)人；（2）招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告所推薦的中標(biāo)排序人（共推薦三名）確定中標(biāo)人；5、本工程的定標(biāo)原則按下列條執(zhí)行；（1）采用綜合評(píng)估法，招標(biāo)人委托評(píng)標(biāo)委員會(huì)直接定標(biāo)，得分高者為中標(biāo)人；（2）采用綜合評(píng)估法，得分高者為第一中標(biāo)排序人。依次類(lèi)推；6、本招標(biāo)工程評(píng)標(biāo)委員會(huì)將向招標(biāo)人推薦家中標(biāo)排序人。（二十）投標(biāo)文件的澄清為了有助于投標(biāo)文件的審查，評(píng)價(jià)和比較，評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以要求有關(guān)投標(biāo)人澄清其投標(biāo)文件部分內(nèi)容，有關(guān)澄清的要求與答復(fù)，應(yīng)以書(shū)面形式進(jìn)行，但不允許更改投標(biāo)報(bào)價(jià)或投標(biāo)的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容。八、授予合同（二十一）中標(biāo)1、招標(biāo)人確定中標(biāo)人后，應(yīng)報(bào)分管監(jiān)督的招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)簽收，并于七日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出“中標(biāo)通知書(shū)”，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果書(shū)面通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，中標(biāo)通知書(shū)將成為合同的組成部分。2、不管中標(biāo)結(jié)果如何，招標(biāo)人都有權(quán)拒絕任何投標(biāo)人要求對(duì)評(píng)標(biāo)、定標(biāo)情況和未中標(biāo)原因作出任何解釋。3、中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人在辦理招標(biāo)投標(biāo)備案時(shí)，應(yīng)將工程的中標(biāo)情況及總監(jiān)理工程師在省或市級(jí)投標(biāo)信息網(wǎng)上公布，接受社會(huì)的監(jiān)督。4、中標(biāo)人收到中標(biāo)通知書(shū)后，應(yīng)在三十天內(nèi)與招標(biāo)人簽訂監(jiān)理合同。5、對(duì)中標(biāo)人的其它約定（二十二）合同簽訂及工程擔(dān)保1、招標(biāo)人與中標(biāo)人應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)辦法》的規(guī)定，依據(jù)招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件雙方簽訂施工合同。2、監(jiān)理招標(biāo)項(xiàng)目推行工程建設(shè)合同擔(dān)保，本工程采取第種方法進(jìn)行合同擔(dān)保。（1）本工程實(shí)行工程建設(shè)監(jiān)理合同擔(dān)保①招標(biāo)人在與中標(biāo)人簽訂合同前，中標(biāo)人按照《關(guān)于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中推行工程建設(shè)合同擔(dān)保的若干規(guī)定（試行）》（建市[2004]137號(hào)）及本招標(biāo)文件要求的數(shù)額向招標(biāo)人提交合同金額的%履約擔(dān)保，招標(biāo)人向中標(biāo)人提交合同金額的%支付擔(dān)保（數(shù)額一般為合同總金額的10%～15%），本工程招標(biāo)人選擇采用銀行（保險(xiǎn)公司、擔(dān)保公司）出具的保函。要求中標(biāo)人在接到中標(biāo)能知書(shū)后天內(nèi)提交履約保函。履約保函的提交方式和地點(diǎn)：。投標(biāo)人履約保函直至工程竣工驗(yàn)收合格后28天內(nèi)一直有效。②本工程超過(guò)1億元人民幣，實(shí)行分段滾動(dòng)擔(dān)保，擔(dān)保金額元，滾動(dòng)擔(dān)保期限為。③在投標(biāo)人提交履約保函的同時(shí)，招標(biāo)人向投標(biāo)人提供同等數(shù)額的支付擔(dān)保（保函），技付擔(dān)保至合同約定的工程監(jiān)理款支付完后28天內(nèi)一直有效。④工程建設(shè)監(jiān)理合同擔(dān)保的擔(dān)保費(fèi)用不列入投標(biāo)報(bào)價(jià)，在投標(biāo)附錄中計(jì)取，并在合同中約定，但擔(dān)保費(fèi)用不得超過(guò)元。（2）本工程實(shí)行履約保證金或者銀行保函①中標(biāo)人在同招標(biāo)人簽訂合同前應(yīng)依法按照本招標(biāo)文件要求的數(shù)額向招標(biāo)人提交履約保證金（數(shù)額一般為合同總金額的5%～10%）或者銀行保函。本工程我單位要求中標(biāo)人在接到中標(biāo)通知后天內(nèi)提交履約保證金或保函，比例為合同總金額的%。履約保證金或保函的提交方式和地點(diǎn)：②在投標(biāo)人提交履約保證金的同時(shí)，招標(biāo)人向投標(biāo)人提供合同金額的%的支付擔(dān)保。③投標(biāo)人履約保證金、銀行保函期限為工程竣工驗(yàn)收合格后28天內(nèi)一直有效；招標(biāo)人支付擔(dān)保至合同約定的工程監(jiān)理款支付完后（不含質(zhì)量保修金）28天內(nèi)一直有效。3、中標(biāo)人逾期未同招標(biāo)人簽訂合同或未按時(shí)提交履約擔(dān)保（保證金），招標(biāo)人將沒(méi)收中標(biāo)人的投標(biāo)保證金，并取消中標(biāo)人的中標(biāo)資格，招標(biāo)人將有權(quán)依法依序另行選擇其它中標(biāo)排序人中標(biāo)；如在法律規(guī)定期限內(nèi)由于招標(biāo)人的原因未同中標(biāo)人簽訂合同，中標(biāo)人有權(quán)依法要求招標(biāo)人承擔(dān)法律責(zé)任并賠償經(jīng)濟(jì)損失。4、招標(biāo)人與中標(biāo)人均應(yīng)忠實(shí)履行合同，當(dāng)發(fā)生合同當(dāng)事人不履行合同（含招標(biāo)人不按合同約定支付工程監(jiān)理費(fèi)），債權(quán)人可要求擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保金額內(nèi)的全部擔(dān)保責(zé)任。5、設(shè)計(jì)變更的工程量增減的合同價(jià)監(jiān)理費(fèi)調(diào)整在合同中約定。6、招標(biāo)人與中標(biāo)人簽訂的合同應(yīng)按規(guī)定報(bào)項(xiàng)目分管的招標(biāo)辦備案。7、招標(biāo)人支付擔(dān)保函和承包商（中標(biāo)人）履約擔(dān)保函參照《工程擔(dān)保合同示范文本》（試行）（建市[2005]74號(hào)）示范文本。第三節(jié)合同主要內(nèi)容監(jiān)理合同應(yīng)采用《建設(shè)工程委托監(jiān)理合同》（GF-2000-0202）示范文本。合同協(xié)議條款將由招標(biāo)人（甲方）與中標(biāo)人（乙方）結(jié)合本工程具體情況協(xié)商后簽訂。以下為招標(biāo)人提出的合同協(xié)議條款主要內(nèi)容，涉及投標(biāo)人的條款在投標(biāo)文件中進(jìn)行承諾。一、監(jiān)理大綱（一）進(jìn)度計(jì)劃目標(biāo)控制1、投標(biāo)人應(yīng)將工程的施工組織設(shè)計(jì)作為目標(biāo)控制的主要內(nèi)容，若有不完蓋之處，監(jiān)理單位在審議施工組織設(shè)計(jì)時(shí)可要求施工單位修正，修正后的施工組織設(shè)計(jì)交招標(biāo)人批準(zhǔn)施行。2、監(jiān)理工程師以批準(zhǔn)的進(jìn)度計(jì)劃組織施工為控制目標(biāo)，對(duì)進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督、檢查。工程實(shí)際進(jìn)度與進(jìn)度計(jì)劃不符時(shí)，監(jiān)理工程師應(yīng)要求施工單位提出改進(jìn)措施，確保進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（二）工程價(jià)款目標(biāo)控制1、工程價(jià)款預(yù)付目標(biāo)控制施工合同正式簽署后天內(nèi)，甲方按合同價(jià)款的向施工方預(yù)付工程款后。監(jiān)理單位應(yīng)嚴(yán)格控制控制工程預(yù)付款的使用，開(kāi)工后，將按合同協(xié)議條款的約定，監(jiān)督此費(fèi)用的使用，如發(fā)現(xiàn)施工方濫用此款，應(yīng)及時(shí)通知甲方。當(dāng)工程款付至?xí)r，預(yù)付款開(kāi)始抵扣工程款。2、工程款支付（分進(jìn)度支付控制辦法和尾款返還辦法）：3、工程款支付目標(biāo)控制（三）工程質(zhì)量目標(biāo)控制1、本工程的工程質(zhì)量應(yīng)符合國(guó)家工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)合格以上要求，監(jiān)理單位應(yīng)按現(xiàn)行的國(guó)家施工驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)超高頻圖紙、施工說(shuō)明書(shū)、設(shè)備說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)變更等技術(shù)文件為依據(jù)施工。2、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督施工方按施工合同約定的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為監(jiān)理質(zhì)量目標(biāo)。3、如工程質(zhì)量達(dá)不到約定條件的部分，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，應(yīng)要求施工方返工，直至達(dá)到合同約定條件，并由施工方承擔(dān)返工費(fèi)用。返工后仍達(dá)不到約定條件，應(yīng)繼續(xù)返工到約定條件或合格標(biāo)準(zhǔn)。。4、因建設(shè)方原因達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)約定條件，由建設(shè)方承擔(dān)返工的經(jīng)濟(jì)支出，工期相應(yīng)順延。5、給建設(shè)方造成損失的，監(jiān)理方承擔(dān)連帶責(zé)任，造成經(jīng)濟(jì)損失的，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。（四）工程安全目標(biāo)控制按《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》、《安全生產(chǎn)許可證條例》等法律和法規(guī)規(guī)定的手段和方法，對(duì)施工方安全生產(chǎn)、文明施工進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督管理。監(jiān)理招標(biāo)若在施工招標(biāo)前進(jìn)行，監(jiān)理單位應(yīng)根據(jù)本省現(xiàn)狀和實(shí)際及工程特點(diǎn)，編制預(yù)控目標(biāo)監(jiān)理大綱，在確定施工單位后，有針對(duì)性的修正監(jiān)理大綱。二、監(jiān)理合同價(jià)款與支付（五）監(jiān)理合同價(jià)款的確定及調(diào)整中標(biāo)人的監(jiān)理投標(biāo)報(bào)價(jià)即中標(biāo)價(jià)，中標(biāo)價(jià)即為合同價(jià)，任何一方不得違法擅自改變，屬允許范圍內(nèi)的價(jià)格調(diào)整由甲、乙雙方依法按規(guī)定在監(jiān)理合同協(xié)議條款中具體明確。三、工程檢測(cè)（六）工程常規(guī)檢測(cè)設(shè)備和工具一覽表設(shè)備的種類(lèi)、規(guī)格、數(shù)量、單價(jià)，列在投標(biāo)文件附表中。（七）工程檢測(cè)目標(biāo)控制檢測(cè)方法與手段，檢測(cè)點(diǎn)檢測(cè)時(shí)間段檢測(cè)目標(biāo)值，檢測(cè)記錄。四、保修目標(biāo)控制（八）保修目標(biāo)控制監(jiān)督施工方應(yīng)按《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院令第279號(hào)和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》建設(shè)部令第80號(hào)規(guī)定依法對(duì)本工程進(jìn)行保修。2、建設(shè)、施工雙方在簽訂施工合同時(shí)必須按國(guó)家建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局推行的《房屋建筑工程質(zhì)量保修書(shū)》示范文本簽訂保修書(shū)，保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日算起。3、保修期限執(zhí)行《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院令第279號(hào)。保修費(fèi)用執(zhí)行《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》建設(shè)部建質(zhì)[2005]7號(hào)。按國(guó)家規(guī)定并在工程質(zhì)量保修書(shū)中具體明確。第四節(jié)技術(shù)規(guī)范本工程執(zhí)行國(guó)家相關(guān)的工程技術(shù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)和江西省相關(guān)地方標(biāo)準(zhǔn)。一、本工程采用的技術(shù)規(guī)范：。二、對(duì)材料的質(zhì)量和試驗(yàn)要求：。三、對(duì)施工工藝的特殊要求：。第五節(jié)招標(biāo)投標(biāo)各種文件格式采用《江西省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)示范格式文本》。第六節(jié)圖紙和技術(shù)資料（適用于與施工同步的項(xiàng)目）詳見(jiàn)招標(biāo)人提供的施工圖紙和技術(shù)資料。其它需要說(shuō)明的事項(xiàng)：招標(biāo)單位法定代表人：（章）年月日招標(biāo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)備案?jìng)浒甘芾砣耍贺?fù)責(zé)人：（章）年月日梅灣街開(kāi)盤(pán)期銷(xiāo)售招商工作方案目錄TOC\o"1-4"\h\z目錄 2前言 5第一篇銷(xiāo)售工作 6一、銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作 6（一）、銷(xiāo)售基礎(chǔ)準(zhǔn)備 6（二）、銷(xiāo)售制度 7（三）、銷(xiāo)售策略 8（四）、媒體推廣 8二、媒體推廣計(jì)劃 10（一）媒體計(jì)劃說(shuō)明 10（二）、媒體廣告具體投放形式 111、上海電視臺(tái)《生活時(shí)尚》頻道（嘉興地區(qū)） 112、嘉興經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái) 113、《嘉興日?qǐng)?bào)》、《南胡晚報(bào)》 134、《錢(qián)江晚報(bào)》 135、戶(hù)外廣告 13（三）、廣告計(jì)劃表 13（四）開(kāi)盤(pán)活動(dòng)方案 15【說(shuō)明】 15【道具】 16【內(nèi)容安排】 17【現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備】 18【費(fèi)用預(yù)算】 18【營(yíng)銷(xiāo)促進(jìn)】 19第二篇招商工作 20一、招商計(jì)劃 20（一）、招商機(jī)構(gòu) 20（二）、招商對(duì)象 21（三）、招商原則 21（四）、招商渠道 21（五）招商細(xì)節(jié)準(zhǔn)備 23（六）、招商執(zhí)行計(jì)劃 231、啟動(dòng)階段（2005年8月2005年9月中旬） 242、主力招商（2005年10月2005年12月中旬） 263、后續(xù)招商（2005年12月下旬2006年1月） 28二、招商論壇 31（一）、洽談會(huì)背景 31（二）、洽談會(huì)目的 32（三）、洽談會(huì)時(shí)間 32（四）、洽談會(huì)地點(diǎn) 32（五）、新聞焦點(diǎn) 33（六）、洽談會(huì)主題 33（七）、招商對(duì)象 33【嘉興】 34【上海】 34【杭州】 34（八）、出席嘉賓及工作人員 35（九）、洽談會(huì)重要內(nèi)容安排 36（十）、工作準(zhǔn)備 361、會(huì)前準(zhǔn)備 362、會(huì)中準(zhǔn)備 383、會(huì)后工作 38（十一）、會(huì)場(chǎng)布置 391、場(chǎng)外布置(具體情況依酒店情況而定) 392、現(xiàn)場(chǎng)布置 39（十二）、洽談會(huì)詳細(xì)進(jìn)度及安排 40（十三）、費(fèi)用準(zhǔn)備（10萬(wàn)） 42前言隨著梅灣街項(xiàng)目整體銷(xiāo)售、招商的正式開(kāi)展，與銷(xiāo)售、招商相關(guān)的工作將也將陸續(xù)進(jìn)行。目前將面市銷(xiāo)售的主要指梅灣美食城的1-4號(hào)樓，而招商工作的主體以梅灣美食城為主，同時(shí)覆蓋對(duì)梅灣古街的招租。因此，本營(yíng)銷(xiāo)方案的銷(xiāo)售主要針對(duì)梅灣美食城，招商則包括梅灣古街和梅灣美食城兩大塊。在時(shí)間安排和媒體宣傳上招商、銷(xiāo)售工作都與項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)活動(dòng)緊密聯(lián)系，并互相促進(jìn)。招商論壇則以主力商家洽談會(huì)的形式舉辦，根據(jù)招商的實(shí)際需要，可能分行業(yè)、分地點(diǎn)舉行多次。第一篇銷(xiāo)售工作SalesWork目前的銷(xiāo)售主體主要為梅灣美食城的1—4號(hào)樓。目前的銷(xiāo)售部已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，銷(xiāo)售工作已經(jīng)開(kāi)展。為了進(jìn)一定確定銷(xiāo)售銷(xiāo)講的具體內(nèi)容，針對(duì)9月中旬左右(暫定9月18日)的開(kāi)盤(pán)，目前銷(xiāo)售工作的準(zhǔn)備工作主要包括兩個(gè)方面，一是銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作，二是針對(duì)開(kāi)盤(pán)的媒體推廣工作和開(kāi)盤(pán)活動(dòng)。一、銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作（一）、銷(xiāo)售基礎(chǔ)準(zhǔn)備1、銷(xiāo)售面積的核定2、銷(xiāo)售價(jià)格的確定3、物業(yè)管理費(fèi)的確定4、意向合同的制定5、統(tǒng)一銷(xiāo)售表格的制定6、戶(hù)型冊(cè)的審核及確定7、嘉興商鋪市場(chǎng)的摸底考察8、答客問(wèn)的制作（二）、銷(xiāo)售制度1、銷(xiāo)售業(yè)務(wù)流程確定2、銷(xiāo)售部日常管理制度確定和執(zhí)行3、銷(xiāo)售部績(jī)效考核制度制定4、銷(xiāo)售部人員薪酬管理制度制定（三）、銷(xiāo)售策略1、年度及月度銷(xiāo)售目標(biāo)2、入市時(shí)間的確定3、銷(xiāo)售節(jié)奏的確定4、價(jià)格走勢(shì)的確定5、銷(xiāo)售技巧的演練（四）、媒體推廣1、媒體推廣計(jì)劃的核定2、本階段需完成的媒體計(jì)劃的準(zhǔn)備和執(zhí)行3、媒體預(yù)算4、媒體推廣的反饋統(tǒng)計(jì)表格5、銷(xiāo)售工作計(jì)劃表時(shí)間工作項(xiàng)目工作要點(diǎn)執(zhí)行單位8月1日前媒體推廣媒體推廣計(jì)劃的核定智島提案、梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司審核8月1日—8月6日銷(xiāo)售準(zhǔn)備核定銷(xiāo)售面積、戶(hù)型冊(cè)審定梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司銷(xiāo)售制度銷(xiāo)售業(yè)務(wù)流程確定梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司銷(xiāo)售策略年度、季度銷(xiāo)售目標(biāo)的確定梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司媒體推廣本階段需完成的媒體計(jì)劃的準(zhǔn)備和執(zhí)行梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司媒體推廣反饋統(tǒng)計(jì)表的制定智島地產(chǎn)8月7日—8月13日銷(xiāo)售準(zhǔn)備確定銷(xiāo)售價(jià)格、物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司銷(xiāo)售制度銷(xiāo)售部日常管理制度確定和執(zhí)行梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司銷(xiāo)售策略確定入市時(shí)間、開(kāi)盤(pán)日期梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司8月14日—8月20日銷(xiāo)售準(zhǔn)備制定意向合同；制定統(tǒng)一銷(xiāo)售表、答客問(wèn)梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司、智島銷(xiāo)售制度銷(xiāo)售部績(jī)效考核制度制定；銷(xiāo)售部人員薪酬管理制度制定梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售節(jié)奏的確定、價(jià)格走勢(shì)的確定智島、梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司8月21日—8月27日銷(xiāo)售準(zhǔn)備嘉興商鋪市場(chǎng)摸底梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司8月21日—9月10日銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售模擬，進(jìn)行兩周左右的銷(xiāo)售演習(xí)梅灣街資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司二、媒體推廣計(jì)劃（一）媒體計(jì)劃說(shuō)明1、通過(guò)全方位的短期廣告宣傳向市場(chǎng)傳達(dá)梅灣街的開(kāi)盤(pán)（暫定9月18日）信息及樓盤(pán)信息。2、宣傳的目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源以嘉興本地客戶(hù)為主，同時(shí)幅射杭州的投資客。因此報(bào)紙媒體投放以嘉興本地的《嘉興日?qǐng)?bào)》、《南湖晚報(bào)》為主，杭州的《錢(qián)江晚報(bào)》為輔；戶(hù)外則選擇市中心的大型戶(hù)外廣告牌和滬杭高速上的高炮，進(jìn)行形象宣傳，分別針對(duì)嘉興本地客戶(hù)和上海、杭州等的外地客戶(hù)。3、媒體廣告投放主要包括四個(gè)方面：報(bào)紙廣告、電視廣告、電臺(tái)廣告和戶(hù)外廣告。其中以報(bào)紙廣告投放為主，利用其大范圍、深影響力進(jìn)行宣傳；電視、電臺(tái)和戶(hù)外廣告提前十五天左右進(jìn)行投放。4、媒體主力投放時(shí)間：8月18日至9月18日?？紤]到媒體性質(zhì)的不同，電視、電臺(tái)和戶(hù)外廣告集中投放，上海電視臺(tái)《生活時(shí)尚》頻道（嘉興地區(qū)）從8月10號(hào)進(jìn)行三個(gè)月時(shí)間的投放，內(nèi)容分為兩塊，一是開(kāi)盤(pán)前的宣傳，從已經(jīng)做好的三維片進(jìn)行剪輯，二是開(kāi)盤(pán)后的樓盤(pán)介紹，通過(guò)實(shí)景拍攝制作；電臺(tái)廣告同樣從8月10號(hào)起進(jìn)行兩個(gè)月時(shí)間的宣傳，也分為前后兩大內(nèi)容。（二）、媒體廣告具體投放形式1、上海電視臺(tái)《生活時(shí)尚》頻道（嘉興地區(qū)）每天2分鐘，每月約三萬(wàn)元。播出范圍為嘉興五縣二區(qū)，播出時(shí)間為8月10日至11月10日。播出內(nèi)容以本案之前制作的三維片為基礎(chǔ)剪接，主要反映梅灣街的街區(qū)布局、功能、品位等方面。2、嘉興經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)〖電臺(tái)廣告播出內(nèi)容要與電視廣告相呼應(yīng)，詳細(xì)解說(shuō)梅灣街的街區(qū)功能和定位，突出其商業(yè)文化價(jià)值〗品牌廣告：

Ａ段：07：00-07：35（200元/15秒/次）

09：30-11：30

15：00-16：30

Ｂ段：06：00-07：00（180元/15秒/次）

11：30-12：30

16：30-18：30

20：00-21：00

Ｃ段：其他時(shí)段均為C段（150元/15秒/次）套裝廣告：

1、每天三次（Ａ、Ｂ、Ｃ、段各一次）8500元/15秒/月

2、每天六次（Ａ、Ｂ、Ｃ、段各一次）15000元/15秒/月

3、每天八次（Ａ2次、Ｂ2次、Ｃ4次）17000元/15秒/月

4、整點(diǎn)報(bào)時(shí)（每天17次）35000元/15秒/月

5、半點(diǎn)報(bào)時(shí)（每天18次）32000元/15秒/月套裝廣告2：每天六次（Ａ、Ｂ、Ｃ、段各兩次）7500元/15秒/月。3、《嘉興日?qǐng)?bào)》、《南胡晚報(bào)》計(jì)劃八月初開(kāi)始宣傳攻勢(shì)，至九月18日前后達(dá)到宣傳高潮，分別進(jìn)行整體形象、主題賣(mài)點(diǎn)和開(kāi)盤(pán)信息的宣傳。4、《錢(qián)江晚報(bào)》錢(qián)江晚報(bào)主要針對(duì)杭州等市外投資客戶(hù)，因此頻率和次數(shù)都不應(yīng)太多，預(yù)計(jì)全過(guò)程有3期廣告。5、戶(hù)外廣告戶(hù)外廣告分為兩種，一是嘉興市中心級(jí)交通要道的大型路牌，目標(biāo)受眾是嘉興本地的客戶(hù)；另外一種是滬杭高速上的高炮，目標(biāo)受眾是杭州、上海等地的商家。（三）、廣告計(jì)劃表日期媒體版面(欄目)形式頻次費(fèi)用內(nèi)容2005-8-10（周三）上海電視臺(tái)（嘉興地區(qū)）《生活時(shí)尚》/3個(gè)月10萬(wàn)整體形象和項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)嘉興經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)套裝品牌廣告2/2個(gè)月1.5萬(wàn)整體形象和項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)2005年8月-2006年8月滬杭高速嘉興段高炮/硬廣告一年25萬(wàn)整體形象2005年8月-2006年8月中環(huán)南路300M2戶(hù)外/硬廣告一年合計(jì)18萬(wàn)整體形象戴夢(mèng)得附近100M2戶(hù)外/硬廣告一年2005-8-11（周四）《南湖晚報(bào)》彩色整版硬廣告一次4萬(wàn)整體宣傳《錢(qián)江晚報(bào)》彩色半版硬廣告一次8萬(wàn)整體宣傳2005-8-16（周二）《嘉興日?qǐng)?bào)》彩色半版硬廣告一次2萬(wàn)主題賣(mài)點(diǎn)2005-8-23（周二）《嘉興日?qǐng)?bào)》彩色半版硬廣告一次2萬(wàn)主題賣(mài)點(diǎn)2005-9-8（周四）《錢(qián)江晚報(bào)》彩色半版硬廣告一次8萬(wàn)主題賣(mài)點(diǎn)2005-9-15（周四）《嘉興廣播電視報(bào)》彩色整版硬廣告一次4萬(wàn)開(kāi)盤(pán)預(yù)告2005-9-16（周五）《嘉興日?qǐng)?bào)》彩色整版硬廣告一次4萬(wàn)開(kāi)盤(pán)預(yù)告2005-9-17（周六）《南湖晚報(bào)》彩色整版硬廣告一次4萬(wàn)開(kāi)盤(pán)預(yù)告2005-9-18（周日）《嘉興日?qǐng)?bào)》彩色半版硬廣告一次2萬(wàn)開(kāi)盤(pán)《南湖晚報(bào)》彩色整版硬廣告一次4萬(wàn)開(kāi)盤(pán)《錢(qián)江晚報(bào)》彩色半版硬廣告一次8萬(wàn)開(kāi)盤(pán)2005-9-15至9月30日《嘉興日?qǐng)?bào)》、《南湖晚報(bào)》、《錢(qián)江晚報(bào)》等多篇軟廣告多次10萬(wàn)整體宣傳（開(kāi)盤(pán)描述）小計(jì)媒體費(fèi)用為114.5萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按10%計(jì)算則約為11.5萬(wàn)元合計(jì)126萬(wàn)元（四）開(kāi)盤(pán)活動(dòng)方案【說(shuō)明】本活動(dòng)的深層次目的是擴(kuò)大梅灣街項(xiàng)目的影響，突現(xiàn)梅灣街作為嘉興首家文化商業(yè)街的商業(yè)氣氛，吸引禾城市民對(duì)梅灣街的進(jìn)一步關(guān)注，為項(xiàng)目下一步的運(yùn)營(yíng)和開(kāi)發(fā)聚集更多的人氣；同時(shí)活動(dòng)的直接目的是活躍開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的氣氛，吸引更多的參觀(guān)人士，防止開(kāi)盤(pán)冷場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目后期營(yíng)銷(xiāo)的不良影響?；谝陨夏康?，本開(kāi)盤(pán)活動(dòng)方案主要安排了剪彩、舞獅等吸引人氣的活動(dòng)，同時(shí)也發(fā)放了梅灣街的樓書(shū)、光盤(pán)等項(xiàng)目資料作為項(xiàng)目推廣內(nèi)容。【開(kāi)盤(pán)綜述】

1、活動(dòng)地點(diǎn)：

梅灣街售樓部現(xiàn)場(chǎng)

2、活動(dòng)時(shí)間：

2005年9月18日上午9：30—11：003、活動(dòng)形式：

領(lǐng)導(dǎo)致詞、開(kāi)盤(pán)剪彩、舞獅、發(fā)禮品4、參與人員：

梅灣街開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、咨詢(xún)公司人員、已預(yù)訂的客戶(hù)或其家屬、嘉興各媒體人士、業(yè)內(nèi)人士等5、邀請(qǐng)媒體：嘉興電視臺(tái)、嘉興日?qǐng)?bào)、南湖晚報(bào)、嘉興人民廣播電臺(tái)（所有被邀請(qǐng)人員需至晚在活動(dòng)開(kāi)始之前一天得到正式通知）【道具】1、豎幅10條豎幅冠名單位舉例：嘉興市房協(xié)、嘉興市規(guī)劃建設(shè)局、嘉興市房管處、嘉興市工商局、嘉興市城投集團(tuán)、嘉興電視臺(tái)、嘉興日?qǐng)?bào)、南湖晚報(bào)、嘉興市秀城區(qū)人民政府、智島地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)等。2、花籃兩排（10個(gè)，兩排）進(jìn)門(mén)口及室內(nèi)放置花籃，增加喜慶氣氛，花籃上可加祝賀單位冠名，如上所舉單位均可。3、紅地毯從路邊延申至售樓部門(mén)口鋪紅地毯。4、氣拱門(mén)在售樓部門(mén)前擺放一天5、鞭炮領(lǐng)導(dǎo)宣布開(kāi)張后放鞭炮以示慶祝。6、來(lái)賓禮品每人一份，包括梅灣街樓書(shū)、光盤(pán)、高檔杯子（最好有古意的）/木質(zhì)筆記本【內(nèi)容安排】（隨著邀請(qǐng)來(lái)賓陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，接待人員按次序分發(fā)禮品，每人一份）1、9：28—9：30主持人宣布活動(dòng)開(kāi)始，邀請(qǐng)梅灣街領(lǐng)導(dǎo)致詞2、9：30—9：35領(lǐng)導(dǎo)宣布梅灣街項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)；簡(jiǎn)單致詞，致詞內(nèi)容主要是講述梅灣街作為嘉興首家商業(yè)文化街的意義，她的開(kāi)發(fā)對(duì)嘉興商業(yè)、文化的影響，對(duì)市民生活的影響等內(nèi)容。3、9：36—9：40政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)講話(huà)，主要內(nèi)容為梅灣街對(duì)嘉興城市形象的意義。4、9：41—9：50剪彩、放鞭炮6、9：50—10：30舞獅活動(dòng)7、10：30—11：00嘉興電視臺(tái)、嘉興日?qǐng)?bào)采訪(fǎng)梅灣街領(lǐng)導(dǎo)【現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備】主持人一名，女性，形象氣質(zhì)佳，普通話(huà)標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)場(chǎng)接待4—5人，須統(tǒng)一服飾。開(kāi)盤(pán)前提前通知豎幅冠名單位、媒體及邀請(qǐng)所有參加人員，冠名可以在豎幅上也可以在花籃上。開(kāi)盤(pán)前提前購(gòu)置全部所需物品，并布置好?！举M(fèi)用預(yù)算】1、豎幅約10元/米×7米/條×16條=1120元2、花籃約100元/個(gè)×10個(gè)=1000元3、鞭炮約500元4、地毯約10元/平方×30平方=300元5、禮品約10元/個(gè)×100個(gè)=1000元6、氣拱門(mén)約400元/天6、舞獅約3000元7、記者勞務(wù)費(fèi)1000元8、小計(jì)8320元9、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用8320×10%=832元【總計(jì)】：8320+832=9152元【營(yíng)銷(xiāo)促進(jìn)】建議組織專(zhuān)門(mén)人員拍攝本次開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的內(nèi)容，并制作成光盤(pán)，以備今后的營(yíng)銷(xiāo)工作之用，也可以贈(zèng)送給目標(biāo)客戶(hù)。第二篇招商工作BusinessWork目前梅灣街的開(kāi)業(yè)時(shí)間暫定為2006年1月份左右?？傮w來(lái)說(shuō)，時(shí)間比較緊迫。按照一般的商業(yè)地產(chǎn)招商要求，在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前三個(gè)月左右的時(shí)間必須完成30%左右面積的主力店招商工作，利用主力商家的品牌引導(dǎo)和吸引作用再進(jìn)一步吸引中小商家的規(guī)模性入駐。前期的準(zhǔn)備、招商越充分，后期的商業(yè)招商和運(yùn)營(yíng)才越順利。一、招商計(jì)劃（一）、招商機(jī)構(gòu)目前梅灣街尚沒(méi)有建立專(zhuān)門(mén)的招商招租部門(mén)。因此，招商工作由城建房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃部下屬梅灣街招商小組負(fù)責(zé)實(shí)施。部門(mén)編制3-5人左右，辦公地點(diǎn)可以先設(shè)在梅灣街售樓處。（二）、招商對(duì)象從地域范圍來(lái)說(shuō)，梅灣街的招商對(duì)象主要為嘉興本地的商家和上海、杭州的商家，其他地方的商家為輔。（三）、招商原則梅灣街的商業(yè)街性質(zhì)使得在招商過(guò)程中必須強(qiáng)化品牌店的引導(dǎo)作用。通過(guò)引進(jìn)數(shù)家知名的品牌商家無(wú)疑將起到非常重大的帶動(dòng)力，為其他商家樹(shù)起了非常強(qiáng)烈的商業(yè)信心。因此，在梅灣街的招商過(guò)程中，必須堅(jiān)持“先知名商家再普通商家”的原則。首先以極具吸引力的優(yōu)惠條件吸引知名的，同時(shí)也是嘉興目前市場(chǎng)上所缺少的商家進(jìn)駐。這樣才能形成以點(diǎn)帶面，由面帶片的群動(dòng)效應(yīng)。（四）、招商渠道目前的商業(yè)招商一般采取以下幾種方式進(jìn)行：一是招商人員親自上門(mén)洽談。由招商小組員工通過(guò)公司和個(gè)人關(guān)系以及對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行摸底，對(duì)篩選出來(lái)的目標(biāo)商家進(jìn)行一對(duì)一的上門(mén)招商招租。這種方式人力物力投入比較大，收效也比較低。在客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目和招商人員沒(méi)有建立起信任前提下，此種方式難度相當(dāng)大。二是單純的通過(guò)招商招租廣告進(jìn)行，坐等客戶(hù)上門(mén)。這種方式在信息、資源缺乏朝代比較流行，收效也相當(dāng)明顯。但在當(dāng)前市場(chǎng)下，市場(chǎng)上可供選擇的產(chǎn)品、項(xiàng)目和機(jī)會(huì)相當(dāng)多，客戶(hù)的選擇余地大。同時(shí)對(duì)目前的廣告宣傳具有一定的免疫力，因此，單純的廣告招商收效式微。三是通過(guò)各地的行業(yè)協(xié)會(huì)、聯(lián)合會(huì)集體招商。與上海、杭州等大城市的商業(yè)聯(lián)合會(huì)進(jìn)行合作，利用此類(lèi)城市商業(yè)協(xié)會(huì)的強(qiáng)大影響力，與其下屬的行業(yè)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)舉辦投資洽談會(huì)、行業(yè)投資洽談會(huì)等形式傳遞梅灣街的項(xiàng)目信息和招商內(nèi)容，比如餐飲協(xié)會(huì)、信息家電協(xié)會(huì)、黃金飾品協(xié)會(huì)、汽車(chē)行業(yè)協(xié)會(huì)等；結(jié)合梅灣街的項(xiàng)目實(shí)際情況，從招商的有效性出發(fā)，建議梅灣街的招商采用以下幾種方式聯(lián)合進(jìn)行：◆首先強(qiáng)調(diào)廣告宣傳的力度，樹(shù)立起梅灣街的知名度和商業(yè)信心，繼續(xù)在嘉興、上海、杭州等媒體發(fā)布招商廣告。廣告投放媒體以大眾媒體為主，比如杭州的《錢(qián)江晚報(bào)》，嘉興的《南湖晚報(bào)》、《嘉興日?qǐng)?bào)》等。◆對(duì)于北京、廣州、天津等地的知名商家主要以電話(huà)營(yíng)銷(xiāo)的方式實(shí)現(xiàn)，通過(guò)當(dāng)?shù)氐碾娫?huà)黃頁(yè)、網(wǎng)絡(luò)等手段獲得商家通訊資料?！粽猩倘藛T對(duì)嘉興知名商家進(jìn)行上門(mén)洽談服務(wù)，嘉興本地的選擇每個(gè)行業(yè)內(nèi)的知名商家。上海杭州等大城市則選擇在長(zhǎng)三角乃至全國(guó)知名的商家以分店的形式入駐，比如朵云軒分鋪、星巴克連鎖店、全聚德嘉興分店、必勝客等。與上海專(zhuān)業(yè)的、客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)比較廣的商業(yè)地產(chǎn)代理公司合作，利用其深厚的客戶(hù)資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行宣傳、介紹與引進(jìn)。（五）招商細(xì)節(jié)準(zhǔn)備招商資料的準(zhǔn)備：招商資料主要有招商手冊(cè)、招商單頁(yè)、樓書(shū)等，這些資料經(jīng)過(guò)與策劃公司合作完成。招商禮品的準(zhǔn)備：招商禮品主件為古色古香的高級(jí)筆記本，配件有梅灣街光盤(pán)、梅灣街手提袋等。（六）、招商執(zhí)行計(jì)劃梅灣街的招商時(shí)間控制必須以三大時(shí)間節(jié)點(diǎn)為準(zhǔn)：?jiǎn)?dòng)階段：2005年8月2005年9月，招商工作全部啟動(dòng)；主力招商：2005年10月2005年12月中旬，主力店的主力商家招商工作基本完成，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)30%面積的主力商店招租；后續(xù)招商：2005年12月下旬2006年1月，后續(xù)中小面積的散戶(hù)招商基本完成。招商各階段時(shí)間招商進(jìn)行各階段8月9月10月11月12月2006年1月啟動(dòng)階段主力商家招商階段后續(xù)商家招商階段商家整合階段開(kāi)業(yè)階段1、啟動(dòng)階段（2005年8月2005年9月中旬）啟動(dòng)階段的工作主體包括三個(gè)方面，即招商小組的成立、高級(jí)招商領(lǐng)導(dǎo)的上門(mén)洽談、其他招商方式。（1）、招商小組招商小組在啟動(dòng)階段的主要工作內(nèi)容是人員培訓(xùn)。按照目前計(jì)劃，招商小組考慮為4—5人的部門(mén)編制。招商人員的招聘和培訓(xùn)必須盡快進(jìn)行。計(jì)劃為8月完成全部招商小組人員的招聘工作，9月完成招商人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作。同時(shí)，考慮到梅灣街招商時(shí)的商家選擇及開(kāi)業(yè)后的實(shí)際運(yùn)營(yíng)，建議招聘一名專(zhuān)業(yè)的、經(jīng)驗(yàn)豐富的高級(jí)招商經(jīng)理，由其主導(dǎo)招商過(guò)程中的品牌甄別與等級(jí)評(píng)判。（2）、高級(jí)招商經(jīng)理的上門(mén)洽談這里所指的高級(jí)招商經(jīng)理包括招商小組經(jīng)理、銷(xiāo)售部經(jīng)理及以上等級(jí)的業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)利用政府部門(mén)的關(guān)系及影響力與嘉興、杭州、上海等知名大商家的主體洽談工作。由于梅灣街開(kāi)發(fā)商的國(guó)有企業(yè)背景及項(xiàng)目本身的政府力量支持這一有利優(yōu)勢(shì)，由高級(jí)招商小組門(mén)領(lǐng)導(dǎo)在招商小組成立的同時(shí)進(jìn)行主體商務(wù)要約談判，如項(xiàng)目背景介紹、優(yōu)惠條件吸引。吸引知名主力商店的興趣，強(qiáng)化其入駐的商業(yè)信心。商級(jí)招商小組門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的招商對(duì)象主要是長(zhǎng)三角和全國(guó)的知名商家。比如家電行業(yè)的蘇寧電器、永樂(lè)電器，百貨行業(yè)的巴黎春天、第一百貨，珠寶行業(yè)的周大福、謝瑞麟等。（3）、配合工作配合工作主要指招商資料的準(zhǔn)備，包括招商手冊(cè)、招商單頁(yè)等。在這一階段由于主力商家尚未入駐，項(xiàng)目的商業(yè)信心比較弱。不適宜進(jìn)行大規(guī)模的招商廣告宣傳。（4）、招商工作計(jì)劃表負(fù)責(zé)單位項(xiàng)目時(shí)間工作類(lèi)別工作要點(diǎn)招商小組8月10日-20日人員培訓(xùn)對(duì)梅灣街招商小組人員進(jìn)行深度培訓(xùn)8月22日-9月16日分組招商招商小組人員分成A、B兩組，分別前往嘉興、上海、杭州與主力商家接觸洽談9月19日-21日工作總結(jié)AB組人員根據(jù)前期招商成果進(jìn)行總結(jié)、分析，并進(jìn)行小組交流9月22日-9月30日重點(diǎn)客戶(hù)深入對(duì)前期重點(diǎn)客戶(hù)、意向客戶(hù)進(jìn)行關(guān)系維護(hù)和深入，同時(shí)進(jìn)行新的開(kāi)拓計(jì)劃招商小組高級(jí)招商經(jīng)理8月1日-8月20日刷選主力商家1、確定高級(jí)招商經(jīng)理的工作方法，比如是直接拜訪(fǎng)還是邀請(qǐng)參加洽談會(huì)2、通過(guò)城投集團(tuán)的政府背景，聯(lián)系嘉興、上海、杭州等地的各個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)3、通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布招商信息，收集主力商家信息，與協(xié)會(huì)進(jìn)行合作談判8月22日-9月16日重點(diǎn)攻克1、與各主力商家進(jìn)行初步接觸2、對(duì)重點(diǎn)客戶(hù)進(jìn)行關(guān)系維護(hù)，邀請(qǐng)參加梅灣街開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，實(shí)地參觀(guān)、洽談9月19日-30日達(dá)成協(xié)議1、通過(guò)梅灣街開(kāi)盤(pán)活動(dòng)和實(shí)地參觀(guān)、洽談，讓部分客戶(hù)達(dá)成初步意向協(xié)議2、敦促意向客戶(hù)簽約；開(kāi)展新的招商工作配合工作（智島地產(chǎn)）8月1日-13日招商資料設(shè)計(jì)智島公司策劃、設(shè)計(jì)招商所需的資料，提交城建房產(chǎn)負(fù)責(zé)人8月15日-20日招商資料確定智島公司對(duì)招商資料修改并確定，進(jìn)行制作2、主力招商（2005年10月2005年12月中旬）主力招商階段主要以主力商店的進(jìn)一步洽談為主體。這一時(shí)期的工作將主要由招商小組來(lái)完成。（1）、招商小組招商小組在完成培訓(xùn)之后一方面主動(dòng)出擊尋找知名品牌的主力商店進(jìn)行招商，另一方面承接在啟動(dòng)階段時(shí)期高級(jí)招商領(lǐng)導(dǎo)與主力商店的談判工作，進(jìn)行具體的商務(wù)條件溝通，比如租期、租金收取方式、優(yōu)惠條件享有形式等。由于招商小組已經(jīng)成立，這時(shí)所有的招商工作將全部由招商小組完成。在前兩者工作進(jìn)行的過(guò)程中，與商業(yè)代理公司介紹來(lái)的客戶(hù)進(jìn)行深入洽談也是招商小組的重要工作。（2）、招商小組高級(jí)招商經(jīng)理高級(jí)招商經(jīng)理這一階段將主要與上海、杭州等地的商業(yè)聯(lián)合會(huì)等行業(yè)性機(jī)構(gòu)進(jìn)行洽談，通過(guò)商業(yè)聯(lián)合合、商業(yè)協(xié)會(huì)邀請(qǐng)知名商店的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)舉行專(zhuān)門(mén)的項(xiàng)目推介會(huì)。地點(diǎn)盡量選擇在嘉興，即可以給予其直觀(guān)感受，又有利于其現(xiàn)場(chǎng)考察。（3）、準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作主要視主力商店的招商情況進(jìn)行配合性的廣告宣傳。（4）、招商工作計(jì)劃表負(fù)責(zé)單位項(xiàng)目時(shí)間工作類(lèi)別工作要點(diǎn)梅灣街招商小組10月8日-10月31日分組招商招商小組人員重新分成A、B兩組，分別前往嘉興、上海、杭州與主力商家接觸洽談11月1日5日工作總結(jié)AB組人員根據(jù)前期招商成果進(jìn)行總結(jié)、分析，并進(jìn)行小組交流11月6日-12月15日重點(diǎn)客戶(hù)深入對(duì)前期重點(diǎn)客戶(hù)、意向客戶(hù)進(jìn)行關(guān)系維護(hù)和深入，同時(shí)進(jìn)行新的開(kāi)拓計(jì)劃招商小組高級(jí)招商經(jīng)理10月8日-10月31日刷選主力商家1、通過(guò)城投集團(tuán)的政府背景，再次聯(lián)系嘉興、上海、杭州等地的各個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)、聯(lián)合會(huì)，進(jìn)一步商討合作方案2、通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布招商信息，收集主力商家信息11月1日-11月30日重點(diǎn)攻克1、與各主力商家進(jìn)行初步接觸2、對(duì)重點(diǎn)客戶(hù)進(jìn)行關(guān)系維護(hù)，邀請(qǐng)參加梅灣街產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，實(shí)地參觀(guān)、洽談12月1日-15日達(dá)成協(xié)議1、通過(guò)梅灣街產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)和實(shí)地參觀(guān)、洽談，讓部分客戶(hù)達(dá)成初步意向協(xié)議2、敦促意向客戶(hù)簽約；開(kāi)展新的招商工作配合工作（智島地產(chǎn)）10月8日-31日前期招商研究智島公司與城建公司共同研究前期招商情況，分析得失，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)11月1日-12月15日調(diào)整招商計(jì)劃根據(jù)前期招商情況的研究結(jié)論，做出適時(shí)的調(diào)整和針對(duì)策略3、后續(xù)招商（2005年12月下旬2006年1月）后續(xù)招商指的是完成主力商家的招商，實(shí)現(xiàn)大面積商鋪的招租情況下針對(duì)中小面積商鋪的招商。這一階段的招商工作將由招商小組獨(dú)立完成。由于實(shí)現(xiàn)了30%的主力店招商，知名商家的入駐將通過(guò)大規(guī)模廣告宣傳的作用樹(shù)立起中小商戶(hù)對(duì)梅灣街商業(yè)運(yùn)營(yíng)前景及信心的高漲。在這種情況下對(duì)中小商戶(hù)進(jìn)行招商有利條件非常明顯。因此，后續(xù)招商時(shí)期的招商工作著重于兩點(diǎn)：一是繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)中小商戶(hù)的招商洽談，由招商小組人員上門(mén)洽談；二是對(duì)中小商戶(hù)進(jìn)行意向性選擇，即根據(jù)梅灣街的功能分區(qū)定位對(duì)商家進(jìn)行業(yè)態(tài)、品牌、規(guī)模等方面的選擇，通過(guò)意向合同簽訂、意向金繳付約定中小商戶(hù)的承租條件。招商工作計(jì)劃表負(fù)責(zé)單位項(xiàng)目時(shí)間工作類(lèi)別工作要點(diǎn)梅灣街招商小組05年12月下旬-06年1月底中小商家招商整理前期招商的資料、信息等，總結(jié)招商經(jīng)驗(yàn)。由于該階段相當(dāng)數(shù)量的主力商家已經(jīng)進(jìn)駐，招商人員開(kāi)始轉(zhuǎn)向中小商家招商。進(jìn)行地毯式搜尋、大面積撒網(wǎng)，大量接觸商家。對(duì)這些商家進(jìn)行等級(jí)區(qū)分，如重點(diǎn)、普通、次要等。從易而難、從重要到次要逐個(gè)談判。招商小組高級(jí)招商經(jīng)理05年12月下旬-06年1月底難點(diǎn)攻克高級(jí)招商經(jīng)理在這一階段要在更深層次上對(duì)前階段的工作進(jìn)行總結(jié)分析。整理前階段遺漏的、意向比較淡薄的客戶(hù)，進(jìn)行再次刷選，找出成功可能性最大的商家。針對(duì)以上刷選出來(lái)的商家進(jìn)行重點(diǎn)、難點(diǎn)突破。配合工作（智島地產(chǎn)）05年12月下旬-06年1月底確立新的宣傳方案這一階段大量知名商家已經(jīng)進(jìn)駐或者簽約，招商宣傳上開(kāi)始大張旗鼓地宣傳。一方面借力于簽約的主力商家大作宣傳，另一方面確定招商難點(diǎn)的針對(duì)性策略。二、招商論壇梅灣街招商洽談會(huì)具體的論壇根據(jù)需要舉辦三期，分別以洽談會(huì)、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)的形式實(shí)現(xiàn)。邀請(qǐng)的主力商家主要來(lái)自招商小組、高級(jí)招商經(jīng)理等聯(lián)系的重點(diǎn)客戶(hù)。在嘉興舉辦一次規(guī)模較大的招商洽談會(huì)（暫定9月28日），在上海、杭州分別各舉行一次產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，時(shí)間安排如下，上海9月4日（周六），杭州9月11日（周日）。下面以嘉興洽談會(huì)為例詳細(xì)說(shuō)明會(huì)議過(guò)程和安排。（一）、洽談會(huì)背景梅灣街全面招商工作即將啟動(dòng)，各種招商、招租工作將陸續(xù)開(kāi)展。按照預(yù)期開(kāi)業(yè)時(shí)間2006年1月計(jì)劃，梅灣街的招商任務(wù)比較緊迫，招商工作也比較繁重。同時(shí)為了提升梅灣街的項(xiàng)目形象，提升梅灣街的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)信心，吸引知名主力商店的快速了解和興趣，必須以高層次的活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)來(lái)實(shí)現(xiàn)這一目的。（二）、洽談會(huì)目的1、進(jìn)一步擴(kuò)大梅灣街的知名度、美譽(yù)度，提高梅灣街在禾城文化商業(yè)行業(yè)中的影響力。2、討論梅灣街招商、運(yùn)營(yíng)、管理等方面的策略問(wèn)題、細(xì)節(jié)問(wèn)題，為下一步工作提供依據(jù)。3、達(dá)成部分企業(yè)進(jìn)駐梅灣街的意向。（三）、洽談會(huì)時(shí)間暫定2005年9月28日（周三）（四）、洽談會(huì)地點(diǎn)沙龍國(guó)際賓館（五）、新聞焦點(diǎn)眾多知名商家考察、瞄準(zhǔn)梅灣街；禾城首條文化商業(yè)街運(yùn)營(yíng)啟動(dòng)。（六）、洽談會(huì)主題梅灣街運(yùn)營(yíng)策略、嘉興文化