大亞灣在售市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

大亞灣市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告大亞灣印象

世界級(jí)的國際濱海石化新城，區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)潛能巨大，未來南中國的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極

眾多石化、電子、汽車領(lǐng)域的巨頭企業(yè)進(jìn)駐，產(chǎn)業(yè)人群迅速擴(kuò)張，城市化水平迅速提高

優(yōu)越的地理位置，便捷的交通規(guī)劃，成本洼地將吸引大批資金流入，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛

人口與城市化進(jìn)程的迅猛發(fā)展，勢(shì)必推動(dòng)房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的崛起大亞灣規(guī)劃定位：以發(fā)展臨海石化工業(yè)為主、逐步發(fā)展遠(yuǎn)洋港口、協(xié)調(diào)發(fā)展旅游業(yè)的外向型現(xiàn)代化城市大亞灣市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告大亞灣宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，呈現(xiàn)穩(wěn)定強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)人群具備強(qiáng)悍的綜合消費(fèi)能力和房產(chǎn)消費(fèi)能力

大亞灣宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展2006年，大亞灣GDP突破百億大關(guān)，較05年增幅90.3%，中海殼牌南海石化項(xiàng)目于當(dāng)年3月順利投產(chǎn)，在迅速拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)提升方面作用顯著。其余規(guī)模產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值369.27億元，其中電子產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)214.2億元，汽車產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)53.42億元，大亞灣進(jìn)入經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展階段。2008年受全球金融危機(jī)影響，GDP增速有所放緩，全年地區(qū)生產(chǎn)總值177億元。不過隨著2009年5月中海油1200萬噸煉油項(xiàng)目的順利投產(chǎn)，以及電子、汽車等企業(yè)訂單逐漸增多的利好背景下，09年上半年實(shí)現(xiàn)GDP86.4億，工業(yè)生產(chǎn)總值創(chuàng)造242億元。地區(qū)07年人均GDP08年人均GDP深圳1.06萬美元1.29萬美元廣州9302美元1.16萬美元大亞灣1.8萬美元1.94萬美元2020年大亞灣規(guī)劃人口情況近年來大亞灣人均GDP發(fā)展大亞灣現(xiàn)有人口12萬，流動(dòng)人口5萬，產(chǎn)業(yè)人群經(jīng)濟(jì)收入相當(dāng)可觀，且隨著更多產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，2020年常住人口可達(dá)35萬，包括房產(chǎn)、商貿(mào)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展?jié)撃芫薮?！大亞灣市?chǎng)調(diào)查報(bào)告五區(qū)一岸線：以石化產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，協(xié)調(diào)發(fā)展電子、汽車、港口物流與旅游業(yè)，并帶動(dòng)房地產(chǎn)、商貿(mào)流通等產(chǎn)業(yè)

“五區(qū)一岸線”規(guī)劃——“五區(qū)”：石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、港口物流倉儲(chǔ)區(qū)、西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)、行政金融商務(wù)區(qū)、旅游休閑度假區(qū)；“一岸線”：起于小桂灣止于小徑灣的沿海岸線，全力描繪濱海石化新城區(qū)。

東區(qū)：高標(biāo)準(zhǔn)打造的世界級(jí)石化工業(yè)基地，隨著中海殼牌南海石化項(xiàng)目、中海油煉油項(xiàng)目的相繼建成投產(chǎn)，目前年工業(yè)生產(chǎn)總值逾300億

中區(qū)：以行政、商務(wù)、金融為發(fā)展方向，凸顯濱海城市特色，承擔(dān)并完善城市功能的核心區(qū)域

西區(qū)：主要發(fā)展電子、汽車零部件產(chǎn)業(yè)，住宅項(xiàng)目集中開發(fā)區(qū)域，大亞灣產(chǎn)業(yè)基地的后花園

港區(qū)：以惠州港為基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展港口物流業(yè)，加上和記黃埔的參資入股，惠州港進(jìn)入嶄新發(fā)展階段

黃金海岸旅游區(qū)：包括霞涌、辣甲島、三門島、五洲島和筆架山和五大景區(qū)將該區(qū)域建設(shè)成集旅游觀光、購物、休閑度假與一體的服務(wù)一流、景色優(yōu)美的區(qū)域性旅游勝地大亞灣產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目巡展——聚集化的石化基地！以中海殼牌南海石化、中海油1200萬噸煉油兩大核心項(xiàng)目為龍頭的石化產(chǎn)業(yè)鏈，正吸納越來越多的中下游企業(yè)進(jìn)駐大亞灣石化重點(diǎn)工程經(jīng)典回放：2005年7月21日，全球第二大石油化工倉儲(chǔ)企業(yè)——?dú)W德油儲(chǔ)集團(tuán)公司舉行奠基儀式

2006年2月10日中海殼牌南海石化投產(chǎn)，項(xiàng)目總投資42億美元。

2006年6月廣東LNG惠州電廠投產(chǎn)，總投資約85億元人民幣。

2009年5月中海油1200萬噸南海煉油項(xiàng)目投產(chǎn)，基建投資193億元人民幣。中海殼牌南海石化項(xiàng)目：中海殼牌南海石化項(xiàng)目是目前國內(nèi)最大的中外合資項(xiàng)目。合營(yíng)企業(yè)外方是殼牌南海私有有限公司,它是荷蘭皇家/殼牌集團(tuán)的成員之一,占50%的股份;中方投資者為中海石油化工投資有限公司,占50%的股份,該公司是中國海洋石油總公司(持股90%)與廣東廣業(yè)投資集團(tuán)有限公司(持股10%)的合資企業(yè)。中海油1200萬噸煉油項(xiàng)目：占地2.68平方公里，總投資216億，是目前中國國內(nèi)單系列最大的煉油廠，主要產(chǎn)品為汽油、航空煤油、柴油、液化氣、石油焦等15大類。預(yù)計(jì)在滿負(fù)荷生產(chǎn)后，每年可向社會(huì)提供各類油品約700萬噸，化工品400萬噸，將改善廣東乃至華南地區(qū)的石油能源供應(yīng)。

石化產(chǎn)業(yè)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)力引擎，聚集產(chǎn)業(yè)鏈形成高收入產(chǎn)業(yè)人群遷徙涌入，大宗商品市場(chǎng)需求增加！

宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

聚集產(chǎn)業(yè)人群，為房地產(chǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)大亞灣市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告東部沿海高速的開通，使大亞灣成為深圳產(chǎn)業(yè)東延的腹地+深圳東部衛(wèi)星城大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東部沿海高速地鐵3號(hào)線大亞灣一級(jí)輻射地區(qū)時(shí)距地區(qū)交通載體用時(shí)羅湖沿海高速半小時(shí)龍崗地鐵3號(hào)線20分鐘香港惠州港輪渡1小時(shí)惠州惠大高速40分鐘寶安機(jī)場(chǎng)深汕高速機(jī)荷高速1小時(shí)白云機(jī)場(chǎng)惠大高速2小時(shí)廈門廈深鐵路3小時(shí)隨著東部沿海高速和地鐵3號(hào)線的開通，深圳與大亞灣近在咫尺，便捷的交通體系必將吸引深圳資金、人流與物流的轉(zhuǎn)移，進(jìn)而推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大亞灣交通規(guī)劃解析

東部沿海高速：全長(zhǎng)48公里，2009年底通車，通車后深圳至大亞灣30分鐘車程，連接珠三角與粵東地區(qū)深圳地鐵3號(hào)線延長(zhǎng)線：3號(hào)線自紅嶺抵達(dá)龍崗雙龍站，2010年10月通車，延長(zhǎng)線延至大亞灣

廈深高速鐵路：電氣化高速鐵路，連接深圳、惠州、汕頭、廈門等8城市。深圳至廈門僅需3小時(shí)1990年深南大道西擴(kuò)，成就華僑城、香蜜湖1999年濱海大道開通，改變了南山、蛇口2006年深南大道西延寶安，帶動(dòng)了寶安新城區(qū)的發(fā)展深圳土地日益稀缺空間受限大亞灣承接深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移交通帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展09年，東部沿海高速地鐵3號(hào)線延長(zhǎng)線廈深鐵路的開通從深圳遷出的人口、產(chǎn)業(yè)、資金、物流大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)未來客戶構(gòu)成

游離客戶重要客戶核心客戶1、深圳投資客群2、石油化工、電子、汽車、港口物流、旅游等支柱產(chǎn)業(yè)所帶來的企業(yè)中高層管理者、高級(jí)白領(lǐng)等高收入人群 1、大亞灣政府、事業(yè)單位工作者2、未來衍生的房地產(chǎn)、商貿(mào)流通等服務(wù)產(chǎn)業(yè)從業(yè)者3、城際交通開通后，出于深圳高房?jī)r(jià)而選擇大亞灣購房的自住型剛性需求，屬價(jià)格外溢客戶4、淡水、澳頭等老城區(qū)的本地居民，以私營(yíng)企業(yè)主居多1、非深圳異地置業(yè)者，包括港澳人士，珠三角其他區(qū)域人群，多出于休閑度假及投資目的未來比重必將增加的大亞灣購房客群：區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)人群+深圳遷徙產(chǎn)業(yè)人群+衍生第三產(chǎn)業(yè)人群+深圳價(jià)格外溢型自住客

深圳投資客比例逐年降低，深圳自住需求及本地需求穩(wěn)步遞增

大亞灣樓市需求結(jié)構(gòu)演變歷程時(shí)間軸92—93年發(fā)展階段發(fā)展特征需求屬性94—01年02—07年08年——09年起步期停滯期快速發(fā)展期新階段受經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正式成立的利好，諸多優(yōu)惠政策吸引資金進(jìn)入93年地產(chǎn)泡沫擠破，大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)在起步不久即進(jìn)入漫長(zhǎng)低谷期世界級(jí)石化產(chǎn)業(yè)定位帶動(dòng)投資信心，中海殼牌石化的立項(xiàng)與投產(chǎn)使房地產(chǎn)開發(fā)投資額度在03-05年以67%的增速擴(kuò)張經(jīng)過08年金融危機(jī)的沖擊，投資客資產(chǎn)縮水嚴(yán)重，置業(yè)大亞灣投資需求萎縮。隨著深圳回暖與年底沿海高速通車的利好，大亞灣于09年4月全面回暖。當(dāng)?shù)卣块T、企業(yè)人員的極度有限需求主觀設(shè)想的預(yù)期遠(yuǎn)低于現(xiàn)實(shí)發(fā)展?fàn)顩r，供需雙方的真空期受03年后深圳房?jī)r(jià)迅猛攀升影響，大批深圳人置業(yè)房產(chǎn)意識(shí)激進(jìn)狂熱，大亞灣樓市價(jià)格洼地的現(xiàn)狀，石化巨頭的進(jìn)駐投產(chǎn)，造成區(qū)域8成以上的需求來源于投資動(dòng)機(jī)07年底深圳樓市風(fēng)向急轉(zhuǎn)，泡沫逐漸浮出水面，投資客房產(chǎn)套牢，這些信號(hào)打壓了深圳投資置業(yè)者的熱情，隨之而來的金融危機(jī)更是讓大亞灣樓市雪上加霜。而08年7月深鹽二通道的通車，萌發(fā)了深圳高價(jià)外溢型自住客對(duì)大亞灣的關(guān)注，而本地產(chǎn)業(yè)人群的購房需求也逐漸增多07年8成以上的高投資需求比例明顯淡化，轉(zhuǎn)而替代為09年的投資、自住平分秋色大亞灣嚴(yán)重依賴深圳投資客的時(shí)代已漸行漸遠(yuǎn)

07年深圳投資客所占比重▼

09年深圳投資客所占比重▼

80%40%08年過后，深圳客戶投資房產(chǎn)的意識(shí)回歸理性，態(tài)度轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎，另一方面，隨著諸多本地產(chǎn)業(yè)的相繼投產(chǎn)，中下游配套鏈條完善，產(chǎn)業(yè)人群購房需求得以建立，加之沿海高速開通在即，來自深圳的自住客比例也急速膨脹，兩方面需求分流了之前的投資動(dòng)機(jī)，大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟。

從09年上半年情況來看，深圳投資客比例已回落至40%

本地產(chǎn)業(yè)人群自住需求占到20%，尤其以中海殼牌、中海油、

LNG、華德儲(chǔ)油、比亞迪、光弘科技、三洋集團(tuán)居多，這其中有中高層管理者購房自住需求，也有企業(yè)出資購買房產(chǎn)作為員工宿舍。去年深鹽二通道的通車，東部沿海高速小梅沙至葵涌段的通車，吸引了深圳高價(jià)外溢客戶的關(guān)注，等城際交通巴士開通后自住，或是買來后給父母居住，是深圳自主型客戶的主流置業(yè)目的，另外已有隨深圳產(chǎn)業(yè)東遷而在大亞灣安家置業(yè)的客戶出現(xiàn)。需求比例由外銷客戶占主導(dǎo)，逐漸轉(zhuǎn)為側(cè)重內(nèi)銷型客戶，自住需求穩(wěn)步提升目前大亞灣區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局西區(qū)

中心區(qū)旅游地產(chǎn)區(qū)西區(qū)為綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)，以比亞迪、光弘、永昶為代表的汽車、電子企業(yè)在此云集。交通比較便捷，配套相對(duì)成熟，離石化區(qū)較遠(yuǎn)，靠近深圳坑梓和大工業(yè)區(qū)，人氣和生活氛圍濃厚，坐擁大亞灣森林公園，環(huán)境理想。大亞灣70%以上的住宅項(xiàng)目位于該區(qū)。除深圳投資客外，由于靠近龍崗和沿海高速出口，深圳自住客能占據(jù)40%的比例，汽車電子產(chǎn)業(yè)人群在該片區(qū)置業(yè)較多，石化區(qū)人員購房比例較小。代表樓盤美岸棲庭、德州城。中心區(qū)為大亞灣未來的行政、金融、商務(wù)版塊，相當(dāng)于CBD所在地，承擔(dān)未來濱海城市的主體功能，酒店、寫字樓等商務(wù)配套較多，公共基礎(chǔ)設(shè)施完備，區(qū)域潛力較大。但目前生活配套很少，公共交通缺乏，人流量不足，且離石化區(qū)較近，購房群體普遍擔(dān)心輻射污染的問題。深圳客戶占據(jù)8成以上的比例。待石化區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條逐步完善后，石化企業(yè)的從業(yè)人員將成為該片區(qū)主力置業(yè)群體。目前供應(yīng)樓盤4個(gè)，產(chǎn)品類別涵蓋高層小戶型、居家型兩、三房及少量別墅、洋房。代表樓盤新天名城、新際首座澳頭澳頭為老城區(qū)，各類生活配套十分齊全，但發(fā)展格局已經(jīng)定型，未來潛力有限，且位于交通死角，故該區(qū)域樓盤售價(jià)相對(duì)便宜。在售樓樓盤3個(gè)，代表樓盤大江新都匯、隆基藍(lán)海灣7成以上的地產(chǎn)項(xiàng)目集中在大亞灣西區(qū)大亞灣區(qū)域版塊價(jià)值解析區(qū)域優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)置業(yè)客群區(qū)域形象西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)1、交通配套完善2、人氣成熟3、距離深圳較近4、自然環(huán)境優(yōu)美工廠人員較多，區(qū)域形象略顯雜亂，治安尚待提高40%深圳投資客20%汽車電子產(chǎn)業(yè)人群30%深圳自住客產(chǎn)業(yè)配套高尚住宅版塊

中心區(qū)1、未來CBD，發(fā)展前景良好2、行政商務(wù)區(qū)，區(qū)域形象檔次高3、靠近石化區(qū)，吸納高端產(chǎn)業(yè)人士置業(yè)1、目前生活配套嚴(yán)重缺失2、與石化區(qū)為鄰，客戶對(duì)輻射污染的心理憂慮50%深圳投資客20%石化區(qū)產(chǎn)業(yè)人群20%深圳自住客未來大亞灣城市綜合體CBD版塊

澳頭1、生活配套成熟2、交通完備，人氣充足，居住氛圍濃厚1、空間定型，升值潛力有限2、交通死角，可達(dá)性差，難以吸納產(chǎn)業(yè)人群安家30%投資客群，50%本地居民，10%產(chǎn)業(yè)人群，發(fā)展遭遇瓶頸的老城鎮(zhèn)版塊以目前的居住環(huán)境來看，大亞灣西區(qū)交通配套成熟，升值潛力大，倍受市場(chǎng)追捧從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，隨著中心行政商務(wù)區(qū)的逐漸崛起，其區(qū)域形象將樹立大亞灣新標(biāo)桿秋谷陽光里西街苑二期愛頓第3季中建彩虹城太陽灣美岸棲庭陽光時(shí)代花千樹菩提園公園道1號(hào)觀山悅德州城新天名城國香金灣雅苑新際首座大江新都匯東方新天地珠江東岸萬科地塊卓越地塊聽濤雅苑仁和WE城西飛項(xiàng)目海灣首府中聯(lián)項(xiàng)目燦邦國際廣場(chǎng)凱旋居億嘉項(xiàng)目濱海新城09年存量及市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)狀況西區(qū)版塊中心區(qū)版塊澳頭版塊在售項(xiàng)目20個(gè)已知待售項(xiàng)目約11個(gè)四洲碧海東岸天順俊園項(xiàng)目名稱區(qū)域總建面（m2）產(chǎn)品定位剩余存量?jī)r(jià)格狀況西街苑二期西區(qū)546套，5.1萬高層，45㎡一房，70-85㎡兩房，88-100㎡三房約450套3200元/㎡陽光時(shí)代西區(qū)455套，4.5萬高層，75㎡兩變?nèi)?00㎡二變四，115-123㎡三變四約300套3900元/㎡美岸棲庭西區(qū)1076套，8.5萬85㎡兩房，97-120㎡三房約300套秋谷陽光里西區(qū)1119套，13.1萬小高層+多層75㎡兩房，95㎡三房約300套3500元/㎡愛頓第3季西區(qū)1100套，10.3萬高層40㎡一房，60-90㎡兩房，115㎡三房，70㎡復(fù)式一房，90㎡復(fù)式兩房約200套3700元/㎡（毛坯）海志公園道1號(hào)西區(qū)716套，5.8萬40-45㎡一房，57-75㎡兩房，100-110㎡四房約350套3400元/㎡觀山悅西區(qū)668套，6.8萬77㎡兩房，92㎡三房約30套3500元/㎡太陽灣西區(qū)42.2萬380㎡聯(lián)排別墅+130-160㎡洋房+40-70㎡公寓+80-130㎡高層兩、三房單位約450套公寓3700元/㎡，洋房4600元/㎡惠豐城花千樹西區(qū)16.6萬75-80㎡左右兩房，95㎡左右三房約300套3500元/㎡菩提園西區(qū)812套，21.4萬150㎡三房，200-300㎡四、五房，400-450復(fù)式約400套4000元/㎡德州城西區(qū)5050套，52.5萬高層，70-90㎡兩房，110-130㎡三房，140㎡四房約100套3600-4100元/㎡珠江東岸西區(qū)1000多套，105萬260㎡聯(lián)排別墅、330㎡雙拼約600套聯(lián)排7000元/㎡雙拼8000元/㎡新際首座中心區(qū)702套，4萬高層，33-55㎡一房，68-75㎡兩房約250套4100元/㎡（毛坯）聽濤雅苑中心區(qū)13.1萬150㎡別墅+30-60㎡高層公寓約6萬㎡3200元/㎡新天名城中心區(qū)934套，9.8萬高層，70-90㎡兩房，103-130㎡三房，130-150㎡四房約400套4300元/㎡國香金灣雅苑中心區(qū)412套，5.7萬高層，90-100㎡兩房，120-130㎡三房約350套3800元/㎡大江新都匯澳頭440套，4.2萬高層，60-80㎡兩房為主，輔以40㎡一房和100㎡左右的三房約300套均價(jià)3400元/㎡中建彩虹城惠陽3847套，46萬南區(qū)剩余85㎡兩房，100-130㎡三房，北區(qū)以公寓和大戶型復(fù)式為主2400套南區(qū)3500-3700元/㎡，北區(qū)4200元/㎡在售項(xiàng)目一覽表除開別墅，在售普通住宅項(xiàng)目尚有7000套左右的存量FOCUS大亞灣未來新增供應(yīng)09.910111212345678910111212仁和WE城：預(yù)計(jì)09年底開盤12棟小高層建面13萬㎡1160套容積率2.99主力戶型70-80㎡兩房永昶公寓：預(yù)計(jì)09年10月開盤2棟高層建面3萬㎡196套容積率4.98天順俊園：地下室施工期5棟小高層、高層建面6萬80-165㎡2-4房09下半年開盤海灣首府：7棟小高層、高層建面7.9萬70-200㎡兩、三房及復(fù)式2010年開盤濱海星城：1棟48層酒店公寓+7棟33層住宅總建面22萬㎡42-126㎡單間至四房四洲碧海東岸：8.3萬建面容積率6.382010年開盤東方新天地大廈：2棟高層建面7.1萬㎡748套40—110㎡單間至兩房燦邦國際廣場(chǎng)：26.2萬建面容積率5.49預(yù)計(jì)2009年10月開盤愛頓第3季：2、3期預(yù)計(jì)于2010年推出7.6萬㎡建面太陽灣：一期高層住宅組團(tuán)360套80-130㎡兩、三房09年10月推出后期27.8萬㎡供應(yīng)德州城：二期預(yù)計(jì)09年10月推出2—5期尚有40.6萬㎡建面供應(yīng)就已知的未來1年內(nèi)新增供應(yīng)而言，至少就有230萬㎡

已拿地但尚未啟動(dòng)的項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目規(guī)模地理位置卓越集團(tuán)占地78萬，建面250萬珠江東岸旁中聯(lián)置業(yè)占地7萬㎡大亞灣中心區(qū)中聯(lián)置業(yè)占地15萬㎡大亞灣西區(qū)東正實(shí)業(yè)占地4萬㎡大亞灣中心區(qū)西湖地產(chǎn)占地16萬㎡大亞灣西區(qū)星河項(xiàng)目占地1000畝大亞灣東華大坑南海新城占地9萬㎡大亞灣中心區(qū)蘇達(dá)項(xiàng)目占地16萬㎡大亞灣中心區(qū)合生項(xiàng)目占地41萬㎡大亞灣西區(qū)猴仔灣大亞灣的品牌大盤時(shí)代，即將來臨。。。未來2-3年內(nèi)至少500萬㎡的市場(chǎng)放量供需趨勢(shì)傾斜，運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)加大2009年上半年大亞灣代表樓盤消化水平樓盤項(xiàng)目主力戶型月均銷售速度分級(jí)新天名城70-130㎡兩三房80套特級(jí)花千樹75-95㎡兩三房55套一級(jí)美岸棲庭80-120㎡兩三房30套二級(jí)新際首座35-75㎡一房、兩房30套二級(jí)菩提園150-300㎡三四五房8套三級(jí)太陽灣130-160㎡洋房，380㎡TH12套三級(jí)愛頓第3季40-90㎡一房、兩房15套三級(jí)惠陽大亞灣市場(chǎng)09年上半年消化水平分析僅憑每年70萬㎡的年均消化水平，如何化解未來兩至三年內(nèi)500萬㎡的供應(yīng)？惠陽大亞灣09上半年共消化5166套大亞灣09上半年消化約3500套

按100㎡的戶均面積算，大亞灣半年消化35萬㎡，一年消化約70萬㎡

白熱化的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)大亞灣未來

未來2-3年內(nèi)，集結(jié)在售項(xiàng)目存量和未來新增供應(yīng)，大亞灣約有500萬㎡的市場(chǎng)放量。龐大的競(jìng)爭(zhēng)隊(duì)伍如何搶奪有限的客戶資源

卓越等品牌開發(fā)商進(jìn)入大亞灣，打造精品項(xiàng)目，樹立價(jià)值標(biāo)桿，帶動(dòng)市場(chǎng)產(chǎn)品品質(zhì)的提升，以及營(yíng)銷水平的發(fā)展，給中小發(fā)展商造成壓力。競(jìng)爭(zhēng)格局邁向高級(jí)階段，優(yōu)勝劣汰，市場(chǎng)洗牌過程啟動(dòng)

大盤的到來，城市綜合體生活概念的建立，新鮮的產(chǎn)品模式與居住理念沖擊傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目

未來中心區(qū)高端配套與公共設(shè)施的逐步完善，打破西區(qū)“產(chǎn)業(yè)配套高尚住宅區(qū)”的慣性思維，延伸了西區(qū)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)范圍，競(jìng)爭(zhēng)格局跳出區(qū)域限制而泛化大亞灣產(chǎn)品供給現(xiàn)狀一房二房三房四房面積區(qū)間所占比例面積區(qū)間所占比例面積區(qū)間所占比例面積區(qū)間所占比例新天名城--0%75-8740%103-12952%130-1558%美岸棲庭38-4915%72-8856%97-12729%----德州城----70-9037%110-13048%140-15015%秋谷陽光里----75-8040%90-10060%----花千樹----75-8045%90-11055%----金灣雅苑----90-10047%120-13053%----普通住宅產(chǎn)品普遍以小高層+高層為主，主力產(chǎn)品為兩房、三房隨著深圳遷出的自住客群和本地高端產(chǎn)業(yè)客群的增加，產(chǎn)品風(fēng)格逐步明晰純粹，如新天名城的地中海風(fēng)情、美岸棲庭的泰式風(fēng)情隨著內(nèi)銷和自住比例的攀升，戶型面積逐漸放大大亞灣產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)新天名城美岸棲庭德州城秋谷陽光里花千樹金灣雅苑70㎡120㎡75㎡155㎡120㎡42㎡130㎡70㎡75㎡95㎡75㎡110㎡90㎡130㎡

隨著內(nèi)銷及自住客戶比例的提升，戶型面積擴(kuò)張趨勢(shì)較為明顯，市場(chǎng)主流戶型為70-90㎡兩房，95-120㎡三房，新近入市供應(yīng)中，含一房的項(xiàng)目越來越少。

通過市場(chǎng)代表項(xiàng)目的面積箱體結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，中低端樓盤（如花千樹、秋谷陽光里）的兩三房面積略小，基本控制在100㎡

以下，而中高端項(xiàng)目，如新天名城、美岸棲庭、金灣雅苑普遍以80-100㎡舒適兩房、110-130㎡舒適三房為主75-90㎡兩房、95-120㎡三房是市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，夾雜少量一房及140㎡左右的四房，戶型面積有放大趨勢(shì)典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析區(qū)域典型代表樓盤解析新天名城占地面積：4.25萬㎡總建筑面積：16萬㎡住宅部分建面：9.8萬㎡商業(yè)部分建面：1.06萬㎡物業(yè)規(guī)劃：1棟酒店、1棟寫字樓，9棟住宅綠地率：48%住宅總戶數(shù)：934套總車位數(shù)：680個(gè)典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析新天名城

新天名城項(xiàng)目南臨大亞灣體育館項(xiàng)目門前的石化大道連接沿海高速出口毗鄰南山國際項(xiàng)目地處大亞灣中央行政區(qū)，東接石化區(qū)，南臨石化大道，目前周邊環(huán)境較為荒涼。生活配套主要依賴內(nèi)部1萬㎡的商業(yè)街，外部配套嚴(yán)重缺失，但隨著未來市政廣場(chǎng)的建設(shè)，外部配套會(huì)逐漸改善；項(xiàng)目交通條件一般，會(huì)所門口已專設(shè)新天名城一站，但目前途徑的公交線路較少，僅有通往淡水和霞涌方向的少量車次項(xiàng)目距石化區(qū)較近，部分客戶對(duì)污染輻射方面的感覺敏感項(xiàng)目周邊環(huán)境新天名城期一組團(tuán)期二組團(tuán)尚未推出二期產(chǎn)品解析1、2號(hào)樓19F、兩梯四戶4、5號(hào)樓27F兩梯四戶3號(hào)樓19F兩梯四戶6號(hào)樓27F兩梯四戶7、9號(hào)樓28F三梯六戶8號(hào)樓28F三梯五戶1#2#3#4#5#6#7#8#9#典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析新天名城產(chǎn)品解構(gòu)戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比新天名城2*2*175-87㎡384套41%3*2*1103-109㎡175套19%3*2*2111-112㎡154套16%127-129㎡145套16%4*2*2133-151㎡74套8%復(fù)式260㎡2套0%合計(jì)——934套100%一期1、2、4、5號(hào)樓共320套，二期7、8、9號(hào)樓共438套，現(xiàn)已推出大部分單位。完完全全未推出的為3、6號(hào)樓，共計(jì)176套，其中85㎡兩房44套，103-109㎡三房62

套，127㎡三房44套，151㎡四房26套。在售單位中，銷售狀況較好的單位為75—87㎡兩房和112㎡以下三房，120㎡以上三房消化相對(duì)較慢。典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析新天名城戶型展示85㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)103㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析新天名城戶型展示111㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)128㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析新天名城營(yíng)銷中心包裝展示售樓處為未來的會(huì)所，其規(guī)模氣勢(shì)在大亞灣樓市中堪稱標(biāo)桿典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析新天名城園林展示新天名城的園林展示為大亞灣所有樓盤中最為醇熟精致的，雖然面積不大，但細(xì)節(jié)處理得比較到位，鵝卵石、藍(lán)白色系的馬賽克、爬攀綠植、拱門和連廊、鏤空鐵藝，以及手工漆刷的明黃泥墻，精修的喬灌木植被，給人寧靜、愜意、溫馨的居家感覺。典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析新天名城價(jià)格體系9號(hào)樓8號(hào)樓7號(hào)樓二期的7、8、9號(hào)樓789123456N87㎡兩房87㎡兩房111㎡三房112㎡三房75㎡兩房79㎡兩房ABCDEF87㎡兩房87㎡兩房111㎡三房112㎡三房75㎡兩房79㎡兩房ABCDEF111㎡三房112㎡三房75㎡兩房76㎡兩房ABCDE133㎡四房部分單位算價(jià)單位舉例房號(hào)戶型面積樓層朝向總價(jià)單價(jià)折扣方式8號(hào)樓—27B2*2*176㎡27F東北3250004276元/㎡一口價(jià)9號(hào)樓—4B2*2*179㎡4F東北3148883985元/㎡一口價(jià)5號(hào)樓—3D3*2*1108㎡3F東南4728914378元/㎡99折后再降2個(gè)點(diǎn)8號(hào)樓—7C3*2*2111㎡7F西南4686674222元/㎡99折后再降2個(gè)點(diǎn)8號(hào)樓—13C3*2*2111㎡13F西南4783684309元/㎡99折后再降2個(gè)點(diǎn)8號(hào)樓—14C3*2*2111㎡14F西南4799854324元/㎡99折后再降2個(gè)點(diǎn)5號(hào)樓—7A3*2*2126㎡7F東南5544304400元/㎡99折后再降2個(gè)點(diǎn)結(jié)論：層差15元/㎡，二期東北與西南的朝向差約為250元/㎡，一期東南向三房普遍比二期西南向三房貴120元/㎡，現(xiàn)剩余南向三房單位價(jià)格普遍在4300元/㎡之上。典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析德州城項(xiàng)目地處大亞灣西區(qū)，位于石化大道和龍山一路的交匯處，距深汕公路淡水收費(fèi)站約1公里，到達(dá)坪山約半小時(shí)車程項(xiàng)目周邊通勤的公交線路較少，僅有317、318路公交車配套方面依賴自身內(nèi)部商業(yè)配套占地面積：18.6萬㎡總建筑面積：52.2萬㎡一期建筑面積：11.5萬㎡總戶數(shù)：5050戶一期總戶數(shù)：1144戶總車位數(shù)：3137物業(yè)規(guī)劃：分五期開發(fā)、酒店、住宅、商業(yè)配套、幼兒園物業(yè)管理：戴德梁行典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析德州城物業(yè)組團(tuán)規(guī)劃五、六期預(yù)留用地一期米蘭春天尾盤在售二期羅馬假日在建，預(yù)計(jì)09年10月開盤三期撒丁晨光尚未動(dòng)工四期威尼斯水鄉(xiāng)尚未動(dòng)工典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析德州城德州城現(xiàn)售單位戶型展示40㎡一房85㎡兩房典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析德州城德州城現(xiàn)售單位戶型展示121㎡三房115㎡三房典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析典型項(xiàng)目解析德州城價(jià)格體系3、5、6號(hào)樓期房在售，價(jià)格相對(duì)便宜1、2、4號(hào)樓現(xiàn)房在售，價(jià)格相對(duì)較高房號(hào)戶型面積樓層朝向單價(jià)折扣5-4-160382㎡兩房16樓南3770對(duì)外99折后再降2個(gè)點(diǎn)5-4-70382㎡兩房7樓南3550對(duì)外99折后再降2個(gè)點(diǎn)3-2-1203115㎡三房12樓東南3720對(duì)外99折后再降2個(gè)點(diǎn)3-2-120489㎡三房12樓東南3820對(duì)外99折后再降2個(gè)點(diǎn)房號(hào)戶型面積樓層朝向單價(jià)折扣1-2-140476㎡兩房14樓南3894一口價(jià)4-1-20480㎡兩房2樓南3920對(duì)外99折后再降2個(gè)點(diǎn)4-2-80477㎡兩房8樓南4018對(duì)外99折后再降2個(gè)點(diǎn)結(jié)論：1、2、4號(hào)樓已是現(xiàn)樓，售價(jià)相對(duì)較高，單價(jià)位于3900-4100元/㎡3、5、6號(hào)樓目前為期房，單價(jià)在3500-3850元，相對(duì)較低層差價(jià)25元/㎡，東南向比南向單位貴50元/㎡89㎡三房為稀缺戶型，單價(jià)比同樓層其他單位貴50元/㎡現(xiàn)房標(biāo)準(zhǔn)期房標(biāo)準(zhǔn)大亞灣在售項(xiàng)目掃描中建彩虹城總建筑面積：46萬㎡容積率：4.2主力戶型：60-85㎡，90-130㎡三房綠地率：57%住宅總戶數(shù)：3847套總車位數(shù)：2240個(gè)目前均價(jià)：4200元/㎡

后續(xù)供應(yīng)：北區(qū)2200套項(xiàng)目基本信息大亞灣在售項(xiàng)目掃描中建彩虹城兩房82㎡兩房70㎡三房97㎡三房114㎡三房122㎡三房151㎡大亞灣在售項(xiàng)目掃描太陽灣總建筑面積：42.4萬㎡容積率：2.66主力戶型：TH、花園洋房、公寓、高層住宅綠地率：45%住宅總戶數(shù)：896套總車位數(shù)：846個(gè)目前均價(jià)：4800元/㎡

后續(xù)供應(yīng)：27萬㎡供應(yīng)高層兩、三房為主項(xiàng)目基本信息大亞灣在售項(xiàng)目掃描太陽灣花園洋房與植被景觀無縫連接的水景營(yíng)銷中心是未來的會(huì)所TH立面大亞灣在售項(xiàng)目掃描太陽灣公寓一房40㎡公寓兩房70㎡花園洋房單位166㎡聯(lián)排別墅單位383㎡大亞灣在售項(xiàng)目掃描公園道1號(hào)總建筑面積：5.8萬㎡容積率：6.5商業(yè)部分建面：3000㎡主力戶型：57-75㎡兩房為主，輔以少量1、3房綠地率：28%住宅總戶數(shù)：716套總車位數(shù)：200個(gè)目前均價(jià)：3400元/㎡

后續(xù)供應(yīng)：無項(xiàng)目基本信息大亞灣在售項(xiàng)目掃描公園道1號(hào)一房39㎡一房46㎡兩房57㎡兩房72㎡三房105㎡三房108㎡大亞灣在售項(xiàng)目掃描愛頓第3季總建筑面積：約15萬㎡容積率：5主力戶型：68-90㎡兩房為主，兼有40-70㎡一房和125㎡三房住宅總戶數(shù)：1100套總車位數(shù)：300個(gè)目前均價(jià)：3600元/㎡

后續(xù)供應(yīng)：二、三期約7.6萬㎡供應(yīng)項(xiàng)目基本信息大亞灣在售項(xiàng)目掃描愛頓第3季一房40㎡兩房68㎡兩房81㎡復(fù)式兩房90㎡兩房116㎡大亞灣在售項(xiàng)目掃描秋谷陽光里總建筑面積：13.1萬㎡容積率：3.5主力戶型：70-90㎡兩房、90-100㎡三房綠地率：35%住宅總戶數(shù)：1119套總車位數(shù)：734個(gè)目前均價(jià)：3700元/㎡

后續(xù)供應(yīng)：無項(xiàng)目基本信息大亞灣在售項(xiàng)目掃描秋谷陽光里兩房73㎡三房95㎡大亞灣在售項(xiàng)目掃描陽光時(shí)代總建筑面積：5.5萬㎡容積率：3.6商業(yè)部分建面：1295㎡主力戶型：75-100㎡兩房變?nèi)?、四房?15-120㎡三房變五、六房綠地率：43%住宅總戶數(shù)：455套總車位數(shù)：238個(gè)目前均價(jià)：4100元/㎡

后續(xù)供應(yīng)：無項(xiàng)目基本信息大亞灣在售項(xiàng)目掃描陽光時(shí)代兩房變?nèi)?4㎡兩房變四房100㎡三房變五房115㎡三房變六房124㎡各戶型贈(zèng)送面積達(dá)30%大亞灣在售項(xiàng)目掃描菩提園總建筑面積：21.4萬㎡容積率：1.8主力戶型：150㎡三房，200-220㎡四房

290㎡五房，410-450㎡復(fù)式綠地率：68%住宅總戶數(shù)：812套總車位數(shù)：714個(gè)目前均價(jià)：3900元/㎡

后續(xù)供應(yīng)：無項(xiàng)目基本信息大亞灣在售項(xiàng)目掃描花千樹總建筑面積：16.8萬㎡容積率：2.1主力戶型：71-96㎡兩、三房住宅總戶數(shù)：2000套，目前開發(fā)至六期總車位數(shù)：1550個(gè)目前均價(jià)：3500元/㎡

后續(xù)供應(yīng)：無項(xiàng)目基本信息大亞灣在售項(xiàng)目掃描國香金灣雅苑總建筑面積：5.7萬㎡容積率：4.7主力戶型：90-100㎡兩房、125㎡三房住宅總戶數(shù)：412套總車位數(shù)：298個(gè)目前均價(jià)：3800元/㎡

后續(xù)供應(yīng)：無項(xiàng)目基本信息大亞灣在售項(xiàng)目掃描國香金灣雅苑兩房90㎡雙層入戶花園兩房100㎡三房124㎡大亞灣在售項(xiàng)目掃描

新際首座總建筑面積：4萬㎡容積率：8主力戶型：37-75㎡一房、兩房為主住宅總戶數(shù)：702套總車位數(shù)：123個(gè)目前均價(jià)：4300元/㎡

后續(xù)供應(yīng)：無項(xiàng)目基本信息大亞灣在售項(xiàng)目掃描

新際首座一房32㎡一房40㎡一房51㎡兩房74㎡現(xiàn)狀市場(chǎng)價(jià)格箱體歸納單價(jià)（元/m2）檔次低檔中檔中高檔高檔代表項(xiàng)目：花千樹、西街苑、大江新都匯。代表項(xiàng)目：愛頓第3季、秋谷陽光里、國香金灣雅苑代表項(xiàng)目：新天名城、美岸棲庭、德州城代表項(xiàng)目：珠江東岸、太陽灣1、市場(chǎng)中低端項(xiàng)目的價(jià)格在3800元/㎡以下，戶型缺陷、園林粗陋、地理位置受限導(dǎo)致升值空間有限、販賣樓花、交樓時(shí)間長(zhǎng)是該類物業(yè)售價(jià)偏低的主因2、高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格普遍超越4000元/㎡，大盤規(guī)模優(yōu)勢(shì)、精致園林風(fēng)格、戶型新穎、優(yōu)質(zhì)景觀資源，是使該類項(xiàng)目脫穎而出的核心價(jià)值。市場(chǎng)營(yíng)銷思路評(píng)析項(xiàng)目名稱新天名城德州城美岸棲庭愛頓第3季秋谷陽光里花千樹產(chǎn)品檔次高檔高檔中高檔中檔中低檔低檔形象訴求深圳東、中心區(qū)第一盤地鐵沿線意式大城城市中央的棲居美學(xué)大亞灣15萬㎡新青年社區(qū)本地企業(yè)、居民最認(rèn)可的樓盤38萬㎡首席城市綜合體核心賣點(diǎn)17萬㎡地中海風(fēng)情大盤、集住宅、酒店、寫字樓的城市綜合體、未來行政商務(wù)樞紐52萬㎡大盤規(guī)模配套優(yōu)勢(shì)、地鐵3號(hào)延長(zhǎng)線輻射物業(yè)、社區(qū)巴士通勤龍崗中心城11萬㎡天然萊茵湖景、9萬㎡東南亞賓士利風(fēng)情園林、買兩房送得房、買三房得五房15萬㎡大社區(qū)、深圳花樣年物管、70㎡復(fù)式一房、90㎡復(fù)式兩房新穎戶型、免費(fèi)社區(qū)巴士花園廣場(chǎng)、雙層超市、游泳池、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)運(yùn)動(dòng)配套大社區(qū)、6000㎡風(fēng)情園林、6000㎡地下車庫、沿海高速出口物業(yè)、戴德梁行物管推廣渠道派單、深圳報(bào)紙媒體夾報(bào)、派單、石化大道道旗廣告派單、道旗廣告、樓體條幅燈箱廣告、現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示派單、導(dǎo)示、樓體條幅派單、樓體條幅1、高檔樓盤在形象定位方面，走“區(qū)域借勢(shì)+規(guī)模標(biāo)桿”路線，借深圳之名，強(qiáng)調(diào)地鐵等便捷載體，訴求與深圳一體化的區(qū)位氣勢(shì)，在此基礎(chǔ)上打造本項(xiàng)目堪稱區(qū)域領(lǐng)袖的氣質(zhì)2、經(jīng)過幾年的快速發(fā)展，市場(chǎng)營(yíng)銷手法快速升級(jí)，擺脫了以往理性功能推廣、單一價(jià)格策略的初階段，現(xiàn)在售項(xiàng)目的核心形象大多以感性訴求、概念包裝的形式出現(xiàn)，賣點(diǎn)方面強(qiáng)調(diào)異域風(fēng)情等新鮮元素3、各樓盤在推廣渠道上均以深圳定點(diǎn)派單和看樓車為主，派單地點(diǎn)多集中在華強(qiáng)北、上步路、梅林、新洲等人流量密集地，部分樓盤利用夾報(bào)等低成本印刷媒介推廣，本地營(yíng)銷可選擇的宣傳途徑有限，以大亞灣大道等主干道的路旗燈箱和各項(xiàng)目樓體條幅為昭示方式4、老帶新、朋友介紹等口碑營(yíng)銷策略，在吸納客戶上門方面作用最為明顯，成單率也很高

營(yíng)銷策略升級(jí)為感性訴求和生活概念引導(dǎo)口碑營(yíng)銷、人際傳播是最富成效的推廣渠道區(qū)域客戶訪談

具象描述1（張小姐）【客戶背景】張小姐，大專學(xué)歷，26歲?！究蛻艋厩闆r】梅州人，一家４口，已有２個(gè)孩子，丈夫在深圳招商物流局上班，工作即將調(diào)動(dòng)至大亞灣。無車，無置業(yè)經(jīng)歷，7月8日看到樓體條幅后第一次上門，7月12日成交?！局脴I(yè)動(dòng)機(jī)】本身屬于家庭主婦，隨丈夫工作調(diào)動(dòng)至大亞灣安家自住。另一方面也解決了孩子的戶口問題，可享受9年制義務(wù)教育?！局脴I(yè)需求】一家四口住家需求，照常理應(yīng)選擇三房合適。但張小姐夫婦經(jīng)濟(jì)較為拮據(jù)，故看中美岸棲庭82㎡帶入戶花園的兩房變?nèi)繂挝唬們r(jià)相對(duì)便宜，對(duì)價(jià)格較為敏感的張小姐覺得該單位性價(jià)比高。曾與聽濤雅苑的復(fù)式單位對(duì)比，但最終本項(xiàng)目周邊熱鬧的人氣、成熟的配套、優(yōu)美的景觀資源、方正實(shí)用的戶型等較為實(shí)在的價(jià)值打動(dòng)了購房心態(tài)務(wù)實(shí)的張小姐，最終確定在此落定。區(qū)域客戶訪談（自住型）——置業(yè)美岸棲庭具象描述2（羅先生）【客戶背景】羅先生，大學(xué)本科學(xué)歷，35歲?！究蛻艋厩闆r】東北人，已成家育子。從事建筑工作，現(xiàn)居住深圳寶安松崗?！局脴I(yè)動(dòng)機(jī)】買房是為了給父母住，自己平常工作較忙，也可以把孩子放在這讓父母幫忙帶帶。【置業(yè)需求】羅先生于1個(gè)月以前在朋友的推薦下來到大亞灣，抱著投資的心態(tài)，其在花千樹以較低的價(jià)格購置一套單位。從花千樹出來后，始終對(duì)其產(chǎn)品不甚滿意，抱著逛逛的心態(tài)來到本項(xiàng)目，立即喜歡上了新天名城111㎡南北通透的單位，最看重的是優(yōu)美的臺(tái)地式地中海園林景觀，覺得給老人居住十分合適，加之當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)人氣火爆，當(dāng)天落定成交。區(qū)域客戶訪談（自住型）——置業(yè)新天名城具象描述3（石家姐妹）【客戶背景】石家姐妹，大專學(xué)歷，30歲?！究蛻艋厩闆r】湖北人，于坑梓一工廠內(nèi)擔(dān)任技術(shù)主管，月薪6000【置業(yè)動(dòng)機(jī)】石家姐妹的經(jīng)濟(jì)收入并不高，在深圳也都無房產(chǎn)，父母住在梅林，本著讓父母安度晚年的孝順心態(tài)，來大亞灣購房給父母住?！局脴I(yè)需求】給父母在大亞灣買房，石家姐妹最關(guān)注的當(dāng)然是樓盤至深圳龍崗的距離，和周邊的生活配套、園林景觀。而這幾點(diǎn)都是德州城的核心價(jià)值所在，特別是地鐵3號(hào)線開通后，德州城至坑梓只需要30分鐘車程。石家姐妹曾經(jīng)在美岸棲庭和新天名城之間做過對(duì)比，但最終德州城地鐵大盤、離龍崗最近的優(yōu)勢(shì)取得了勝利。區(qū)域客戶訪談（自住型）——置業(yè)德州城具象描述4（馬先生）【客戶背景】馬先生，碩士文化，32歲?！究蛻艋厩闆r】廣西南寧人，一家三口，和妻子均在大亞灣西區(qū)的光弘科技集團(tuán)工作，前幾個(gè)月在朋友的介紹下開始在大亞灣考察參觀樓盤，因?yàn)閱挝坏膸讉€(gè)同事均在陽光時(shí)代購置房產(chǎn)，加之自身對(duì)其也比較滿意，上門兩次后即成交?！局脴I(yè)動(dòng)機(jī)】一方面需要在大亞灣長(zhǎng)期工作，另一方面買房也可以解決孩子的戶口問題，方便孩子將來讀書考學(xué)。另外同事推薦的影響力很大，和同事朋友住在一起，走門串戶也方便?！局脴I(yè)需求】馬先生在光弘科技工作3年，一直未曾買房，08年由上海調(diào)來大亞灣，孩子剛2歲，出于在此長(zhǎng)期工作和解決孩子戶口的原因，馬先生決定買房?？粗氐氖顷柟鈺r(shí)代贈(zèng)送30%面積的高附加值，很喜歡100㎡的買兩房得四房的戶型，雖然園林尚未完全做好，但從事枯燥的理工技術(shù)工作的他覺得開闊的視野對(duì)于下班后身心的放松很重要，看山的綠色景觀博得了他與愛人的一致認(rèn)同。區(qū)域客戶訪談（自住型）——置業(yè)陽光時(shí)代具象描述5（章女士）【客戶背景】章女士，46歲，在大亞灣比亞迪某部門擔(dān)任副總一職?！究蛻艋厩闆r】經(jīng)濟(jì)富足的章女士在深圳、大亞灣已有多套房產(chǎn)?！局脴I(yè)動(dòng)機(jī)】在對(duì)大亞灣已有較深刻認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，理性自住兼投資的選擇?！局脴I(yè)需求】章女士屬于典型的女強(qiáng)人，精明干練，在大亞灣已有3套房產(chǎn)的她來到秋谷陽光里，緣于周邊導(dǎo)示系統(tǒng)的指引作用。石女士出于投資目的，在愛頓第3季購置68㎡兩房一套，在辦理相關(guān)按揭手續(xù)時(shí)，看到了秋谷陽光里的導(dǎo)示牌，來到現(xiàn)場(chǎng)后當(dāng)日成交。齊全的運(yùn)動(dòng)配套設(shè)施對(duì)石女士的觸動(dòng)最大，對(duì)價(jià)格不甚敏感的她，覺得秋谷陽光里雖然檔次不高，但籃球場(chǎng)、游泳池、棋牌室等文體休閑類配套對(duì)于她這個(gè)年齡段的人是最需要的，加上周邊餐飲、超市等生活配套齊全，感覺每天下班后居住于此是最有生活氛圍的。區(qū)域客戶訪談（自住兼投資型）——置業(yè)秋谷陽光里具象描述6（劉先生）【客戶背景】劉先生，31歲，大學(xué)本科文化?！究蛻艋厩闆r】小兩口，均從事室內(nèi)裝潢設(shè)計(jì)工作，家庭條件優(yōu)越，屬于白領(lǐng)一族?！局脴I(yè)動(dòng)機(jī)】在福田已有2套房產(chǎn)的劉先生，切身體會(huì)到了近幾年深圳房?jī)r(jià)猛漲為其帶來的豐厚升值收益，因此在花千樹的此次置業(yè)屬于純粹的投資行為?！局脴I(yè)需求】劉先生夫婦于7月8日以自駕車的方式第一次來到大亞灣考察項(xiàng)目。本著純投資的置業(yè)目的，以及從朋友口中得知的大亞灣概況，未來交通規(guī)劃、離深圳的行程時(shí)距、周邊配套情況，成為了小兩口購房的重要心理偏好與價(jià)值關(guān)注點(diǎn)，而且花千樹75㎡兩房總價(jià)相對(duì)較低，相對(duì)來說更適合他們的低成本預(yù)期的投資取向。曾與新天名城作過比較，但新天名城當(dāng)時(shí)價(jià)格較高，且剩余兩房較少，反復(fù)抉擇之后，劉先生決定在花千樹購房。區(qū)域客戶訪談（投資型）——置業(yè)花千樹其實(shí)公司提供的宿舍也能住，但畢竟年底也要和女朋友結(jié)婚了，住在宿舍不好，我們兩口子一年的收入加起來也有20萬，在這邊買套商品房住，經(jīng)濟(jì)上還是沒問題的，而且以后升值了也可以考慮轉(zhuǎn)手賣掉，也可以當(dāng)做是存錢——中海油油儲(chǔ)公司蕭先生我在北京已經(jīng)有套房子了，習(xí)慣了住在商品房社區(qū)里了，一方面確實(shí)有居家的感覺，另一方面總價(jià)三四十萬，對(duì)我來說也沒問題，之后這邊的人口和城市化水平都會(huì)提升，想轉(zhuǎn)手或出租都方便——中海殼牌石化項(xiàng)目工程師邵先生我工作時(shí)間才5年，有一定的積蓄，自己支付首付沒問題了，而且經(jīng)過幾年的折騰，工作也算穩(wěn)定下來了。集團(tuán)為我們建了一些宿舍，但住的人比較多，誰也不想下班后還和同事都泡在一起啊，這又不是上大學(xué)，誰不想有些屬于自己的放松空間啊——比亞迪員工周小姐我在深圳南山科技園上班，按道理說在大亞灣買房，即使是沿海高速通車后，每天上班往返于南山和大亞灣也是很困難的?？珊么跷乙彩?0多歲的人了，現(xiàn)在連套房都沒有，在同事間也說不過去。聽說再過2年地鐵