某房地產(chǎn)市場分析

某房地產(chǎn)市場分析23133建德市宏觀市場分析目錄建德城市及交通發(fā)展規(guī)劃建德房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀概述4建德城市SWOT分析31建德市宏觀市場分析建德城市發(fā)展現(xiàn)狀建德經(jīng)濟(jì)概況建德城市政策分析建德市位于浙江省西部，錢塘江上游。東與浦江縣接壤，南與蘭溪市和龍游縣毗鄰，西南與衢州市衢江區(qū)相交，西北與淳安縣為鄰，東北與桐廬縣交界?？偯娣e2321平方千米，總?cè)丝?1.6萬人。其中市區(qū)（三個(gè)街道）人口11.7萬左右。

建德境內(nèi)有320、330兩條國道，杭新景高速在建德設(shè)有出入口，臨金高速已列入規(guī)劃，境內(nèi)還有金千鐵路，與浙贛線相連，并新安江航道105公里，上可達(dá)黃山市，下可出杭州灣入海，新建“建德千島湖通用航空機(jī)場”也已部分投入使用。而新規(guī)劃的杭黃高鐵，建德楊村橋設(shè)置有建德東站，通車后到杭州只需半小時(shí)車程。建德經(jīng)濟(jì)情況上圖可以看出，從09年到12年，建德的GDP增速一直是穩(wěn)步上升，11年達(dá)到歷史高位11.8%。 建德市2009-2012年GDP及增長率年份GDP（億元）增長率2009165.865.30%2010189.811.5%2011224.1011.8%2012247.28.5%主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況2012年全市GDP達(dá)到247.2億元，比上年增長8.5%，其中第三產(chǎn)業(yè)增加值為83.6億元，增長10.6%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為10.5：55.7：33.8。按戶籍人口計(jì)算的人均生產(chǎn)總值為48540元。相對(duì)于杭州其他區(qū)縣情況來說，建德應(yīng)該說還處于工業(yè)化初期向中期轉(zhuǎn)變的階段。杭州市各縣市區(qū)現(xiàn)在只有建德和淳安未能進(jìn)入全國百強(qiáng)縣，其主要差距就在工業(yè)發(fā)展水平和綜合競爭實(shí)力上。

建德主要支柱產(chǎn)業(yè)為化工行業(yè)，水泥行業(yè)為第二大產(chǎn)業(yè)。從行業(yè)布局來看，呈現(xiàn)“四多一少”?！八亩唷奔促Y源消耗型、能源消耗型，勞動(dòng)密集型、對(duì)環(huán)保壓力大的企業(yè)多；“一少”即高新技術(shù)型企業(yè)少。從第二次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)來看，建德第三產(chǎn)業(yè)即私營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況，在杭州地區(qū)縣市中處于較落后的位置。建德城市政策分析招商政策目前建德針對(duì)房地產(chǎn)投資商沒有特別的稅收等優(yōu)惠政策。土地拍賣流程土地拍賣走招拍掛流程，在簽訂土地使用權(quán)出讓合同10日內(nèi)，開發(fā)商需支付出讓金20%作為履行合同的定金，一個(gè)月內(nèi)，支付土地出讓金50%。另，土地總價(jià)在1億以內(nèi)的，需在3個(gè)月內(nèi)付清土地款；超過1億的，在一年內(nèi)付清土地款。其他房產(chǎn)新政目前外地人在建德購房一律不得銀行按揭，杭州地區(qū)戶口需所在地房管局開具無房證明，按第一套首付30%，第二套首付70%執(zhí)行，三套以上將不得辦理按揭手續(xù)。何時(shí)取消該政策尚不明確。(外地人需在本地繳納社保滿1年或者出具納稅證明)2建德城市及交通發(fā)展規(guī)劃建德城市發(fā)展規(guī)劃城市空間發(fā)展規(guī)劃大城東新城發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃建德高鐵規(guī)劃及對(duì)房產(chǎn)市場的影響建德高鐵布線高鐵對(duì)房產(chǎn)市場的影響城市空間發(fā)展規(guī)劃一個(gè)中心城市，包括新安江和洋溪、更樓三個(gè)街道，其中新安江（含洋安）街道為主城區(qū)，依托老城區(qū)和新安江上游優(yōu)越的水環(huán)境，以發(fā)展居住和第三產(chǎn)業(yè)為主；更樓和洋溪街道構(gòu)成主域區(qū)的東西兩翼次域區(qū)，分別發(fā)展產(chǎn)業(yè)和居住為主。大城東新城發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃規(guī)劃范圍：杭新景高速新安江出口以東，以新安江和320國道為主軸，涵蓋洋溪、下涯、楊村橋、梅城、三都五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）的核心區(qū)域，規(guī)劃面積約120平方公里。規(guī)劃目的：通過加快對(duì)這一區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)，該區(qū)域必將成為杭州乃至浙江西部快速發(fā)展和城市化加快推進(jìn)的重要區(qū)域，也是建德市走新型城市化道路的重要載體。因此，提出大城東新城發(fā)展思路、加快新城規(guī)劃建設(shè)，顯得尤為迫切。規(guī)劃期限：2010-2030年，其中近期2010—2015年，中期2016—2020年，遠(yuǎn)期2021—2030年?；鶞?zhǔn)年為2009年。建德高鐵規(guī)劃及對(duì)房產(chǎn)市場的影響杭黃高鐵預(yù)計(jì)最快今年年內(nèi)開工，計(jì)劃2018年建成通車。建德站點(diǎn)設(shè)在楊村橋鎮(zhèn)梓源村，400畝左右的站前廣場，將成為建德的物流中心、旅游集散中心、市場集散地。在楊村橋，除了杭黃高鐵建德東站（這里還預(yù)留了金華到黃山鐵路接口），杭新景高速、320國道穿鎮(zhèn)而過，向東往梅城（嚴(yán)州古城方向），有富春江黃金水道，規(guī)劃建造十里埠綜合作業(yè)碼頭，鐵路金千線也準(zhǔn)備延伸到這里，楊村橋?qū)⒊珊贾菸鞑拷煌屑~核心。杭黃高鐵建德段一共有49.43公里，在浙江段沿線線位最長，其中蓮花鎮(zhèn)境內(nèi)的紫高尖隧道，建造難度大，是整個(gè)高鐵工程的六大重點(diǎn)之一。高鐵開通以后，沿線的土地價(jià)值也將得到提升，會(huì)一定程度上帶動(dòng)沿線的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。但對(duì)于建德這樣的一個(gè)城市，高鐵對(duì)樓市的影響將是一個(gè)中長期的過程，短期內(nèi)影響依然為政策和市場的因素。33建德房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀概述建德房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史及趨勢建德市土地市場情況市場供應(yīng)情況分析供需狀況分析商品房成交價(jià)格分析建德房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史及未來趨勢自2000年起，房地產(chǎn)市場步入相對(duì)正規(guī)的發(fā)展軌道；2004年，是建德房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)成熟并且市場旺盛的一年，市場銷售處于比較理想的狀態(tài)。2005年3月以來，隨這國務(wù)院嚴(yán)厲的房產(chǎn)新政出臺(tái)，市場明顯疲軟，觀望氣氛很濃，新房和二手房成交價(jià)格和數(shù)量均不理想。2006年下半年開始，隨著城市的東擴(kuò)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，建德房地產(chǎn)市場迎來快速發(fā)展的階段。2008年下半開始受全球經(jīng)濟(jì)低迷，建德房產(chǎn)市場也經(jīng)歷了近一年的萎靡和蕭條。到2009年3月份以后，市民購房熱情空前高漲。城區(qū)一些優(yōu)越地段甚至出現(xiàn)了一房難求的局面。2010年4月，史上最嚴(yán)厲新政以后，房產(chǎn)銷售形勢稍有放緩。2012年推出房源2400多套，當(dāng)年去化1800多套到2013年底建德市存量房約為2200多套。目前建德房產(chǎn)開發(fā)的方向基本與政府規(guī)劃統(tǒng)一，主要是向東向北發(fā)展，以沿江江景房的開發(fā)為主；另外目前新的開發(fā)區(qū)集中新安江高速出口附近的洋溪，洋安。即建德城區(qū)的北面，代表樓盤有江和城、雅地公館、麗錦大廈。最近該區(qū)塊還陸續(xù)有土地拍賣成交，未來會(huì)成為市場供應(yīng)的主體。2013年建德部分土地供應(yīng)情況2009年至2010年，均價(jià)達(dá)8500元/平方米，優(yōu)質(zhì)江景房高達(dá)10000元/平方米。2010年至2012年，隨著年末市場回暖，商品房價(jià)格又達(dá)到新高。2013年建德市區(qū)商品房價(jià)格為12000--13000/平方米，部分優(yōu)質(zhì)江景戶型的銷售價(jià)格維持在14000--15000/平方米。目前，市區(qū)普通公寓售價(jià)9000--11000元/平方米左右，洋溪、橋南區(qū)域則為7000-9000元/平米左右，一線江景房價(jià)在14000元/平方米左右。從2013年建德城區(qū)商品住宅成交的戶型情況可以看到，成交住宅戶型面積多集中在以改善和投資為主的，90-15