房地產(chǎn)開發(fā)項目融資

28十二月2023房地產(chǎn)開發(fā)項目融資本章要求了解房地產(chǎn)開發(fā)項目融資概念與意義；熟悉房地產(chǎn)金融市場的結構、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的資金來源、方式和步驟；掌握金融機構對開發(fā)項目貸款進行審查與評估的工作內容。

12/28/20232第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目融資第一節(jié)房地產(chǎn)資本市場第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目融資第三節(jié)金融機構對項目貸款的審查12/28/20233第一節(jié)房地產(chǎn)資本市場一、房地產(chǎn)市場與資本市場二、房地產(chǎn)企業(yè)融資三、房地產(chǎn)抵押貸款四、金融機構對房地產(chǎn)抵押物的要求五、房地產(chǎn)投資信托基金12/28/20234一、房地產(chǎn)市場與資本市場從沒有融資要求，發(fā)展到關系密不可分：隨著房地產(chǎn)價值的逐步提高，房地產(chǎn)開始需要從金融機構貸款，房地產(chǎn)信貸開始流行。隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模逐步擴大，金融機構為了規(guī)避相關貸款風險，開始實施抵押貸款證券化。機構通過發(fā)行股票、債券等方式為開發(fā)持有房地產(chǎn)融資，實現(xiàn)房地產(chǎn)權益的證券化。12/28/20235房地產(chǎn)市場與資本市場的密切關系體現(xiàn)在：土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等房地產(chǎn)貸款，已經(jīng)成為商業(yè)銀行、儲蓄機構等金融機構資產(chǎn)的主要組成部分；房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)有限責任合伙企業(yè)和房地產(chǎn)投資信托的股票和其他股票一樣在股票交易所交易；房地產(chǎn)抵押貸款支持證券逐漸成為證券市場的重要組成部分。房地產(chǎn)市場與資本市場的上述聯(lián)系，形成了房地產(chǎn)資本市場。12/28/20236房地產(chǎn)資本市場的結構市場渠道融資分類私人市場公眾市場權益融資個人房地產(chǎn)上市公司企業(yè)權益型REITs退休基金債務融資商業(yè)銀行抵押貸款支持證券保險公司抵押型REITs退休基金12/28/20237二、房地產(chǎn)企業(yè)融資房地產(chǎn)企業(yè)融資主要分為兩大類：權益融資債務融資12/28/20238（一）權益融資權益融資的方式：公司上市或增發(fā)新股吸收其他機構投資者資金合作開發(fā)等權益融資的資金供給方與投資者共同承擔投資風險，所希望獲得的報酬是項目投資所形成的可分配利潤。12/28/20239債務融資的方式：貸款、發(fā)行企業(yè)債券債務融資的資金融出方不承擔項目投資風險，其所獲得的報酬是協(xié)議中規(guī)定的貸款利息和有關費用。房地產(chǎn)開發(fā)相關的債務融資主要有：房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款。（二）債務融資12/28/202310房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售或出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。土地購置貸款土地開發(fā)貸款建設貸款1、房地產(chǎn)開發(fā)貸款12/28/2023112、土地儲備貸款土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款，主要針對土地儲備機構。12/28/202312房地產(chǎn)抵押貸款：是指借款人以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉移占有方式的前提下，向貸款人提供債務履行擔保，獲得貸款的行為。主要包括：個人住房抵押貸款商用房地產(chǎn)抵押貸款在建工程抵押貸款

三、房地產(chǎn)抵押貸款12/28/202313是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔保，向金融機構申請貸款的行為。包括：商業(yè)性住房抵押貸款政策性（住房公積金）住房抵押貸款政策性住房抵押貸款利率較低，但限于已參加交納住房公積金的居民，且貸款額度有一定限制。（一）個人住房抵押貸款12/28/202314我國目前個人住房抵押貸款的利率采用可調利率方式，在法定利率調整時，于下年初開始按新的利率規(guī)定計算利息。目前，我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的70%。貸款期限最長不超過30年。12/28/202315商用房地產(chǎn)抵押貸款：是指購買商用房地產(chǎn)的機構或個人，以所購買房地產(chǎn)作為抵押擔保，向金融機構申請貸款的行為。由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的風險較高，因此其貸款價值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也要高于個人住房抵押貸款。（二）商用房地產(chǎn)抵押貸款12/28/202316是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。（三）在建工程抵押貸款12/28/202317合法設定房地產(chǎn)抵押權擇優(yōu)選擇設押的房地產(chǎn)合理確定抵押率（貸款價值比率）處置抵押物的渠道暢通四、金融機構對房地產(chǎn)

抵押物的要求12/28/202318（一）房地產(chǎn)投資信托基金的含義（二）房地產(chǎn)投資信托基金的分類（三）房地產(chǎn)投資信托基金的特征（四）投資于房地產(chǎn)投資信托基金的好處五、房地產(chǎn)投資信托基金12/28/202319（一）房地產(chǎn)投資信托基金的含義REITs（RealEstateInvestmentTrusts），中文翻譯為房地產(chǎn)投資信托基金，一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。通過發(fā)行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，然后由專門機構經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將房地產(chǎn)經(jīng)營活動中所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資者獲取長期穩(wěn)定的投資收益。

12/28/202320按物業(yè)類型劃分：商業(yè)、工業(yè)、住宅等類型的房地產(chǎn)投資信托按投資策略劃分：權益型、抵押型、混合型按發(fā)行股票的原則劃分：開放式、封閉式按組織形態(tài)的不同劃分：契約型、公司型（二）房地產(chǎn)投資信托基金的分類12/28/202321投資目標清晰：投資于房地產(chǎn)把大部分收益分配給了基金投資者：90%以上是資金信托和財產(chǎn)信托的結合：接受房地產(chǎn)價格更多的取決于其所擁有的房地產(chǎn)價值并不一定需要在交易所公開上市，只要得到批準就可以采取私募的方式融資（三）房地產(chǎn)投資信托基金的特征12/28/202322投資于房地產(chǎn)投資信托基金的好處在于：流動性好市場價值穩(wěn)定高現(xiàn)金回報有效分散投資風險抵御通貨膨脹（四）投資于房地產(chǎn)投資信托基金的好處12/28/202323第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目融資一、房地產(chǎn)項目融資概述二、房地產(chǎn)項目融資的渠道三、融資方案分析與決策12/28/202324一、房地產(chǎn)項目融資概述（一）房地產(chǎn)投資項目使用資金的特性（二）房地產(chǎn)項目融資的含義（三）房地產(chǎn)項目融資的意義（四）房地產(chǎn)項目融資方式12/28/202325（一）房地產(chǎn)投資項目使用資金的特性特性：墊付量大、占用周期長、投資的固定性和增值性、風險大、回報率高矛盾：資金投入的集中性與來源的分散性；資金投入量大與每筆收入來源??；投資回收期長與再生產(chǎn)過程連續(xù)性12/28/202326（二）房地產(chǎn)項目融資的含義房地產(chǎn)項目融資是發(fā)生在房地產(chǎn)領域中，房地產(chǎn)投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動。包括資金籌措、資金供應兩個方面。特點：融資過程是以房地產(chǎn)項目為核心的。12/28/202327房地產(chǎn)企業(yè)：“爛尾樓”金融機構：流動性、安全性、盈利性原則（三）房地產(chǎn)項目融資的意義12/28/202328直接融資：資金供需雙方直接接觸，不通過中介機構間接融資：資金融通通過金融中介進行，由金融機構籌集資金和運用資金（四）房地產(chǎn)項目融資方式12/28/2023291.自有資金2.信貸資金（銀行貸款）3.證券市場資金發(fā)行股票發(fā)行公司債券4.非銀行金融機構的資金5.其他機構和個人的資金6.預售或預租收入二、房地產(chǎn)項目融資的渠道12/28/202330比較并挑選資金來源可靠、資金結構合理、融資成本低、融資風險小的方案。（一）資金來源可靠性分析（二）融資結構分析資本金與債務比例、股本結構、債務結構（三）融資成本分析債務融資成本、資本金融資成本（四）融資風險分析資金供應風險、利率風險、匯率風險三、融資方案分析與決策12/28/202331第三節(jié)金融機構對項目貸款的審查一、企業(yè)資信等級評價二、金融機構對開發(fā)建設項目的審查三、有助于金融機構同意融資的其他因素四、貸款綜合評價12/28/202332一、企業(yè)資信等級評價（一）企業(yè)素質（二）資金實力（三）企業(yè)償債能力（四）企業(yè)經(jīng)營管理能力（五）獲利能力（六）企業(yè)信譽（七）企業(yè)在貸款銀行的資金流量（八）其他指標12/28/202333（一）企業(yè)素質企業(yè)素質是企業(yè)為完成一定的任務而必備的各種要素。素質的構成如下：領導者素質職工隊伍素質企業(yè)經(jīng)營管理素質知識結構、處理人際關系的能力、決策能力、組織指揮能力、領導班子素質等專業(yè)構成、文化水平構成市場開拓能力、競爭能力、風險預測和抵御能力、財務管理能力、應變能力12/28/202334企業(yè)素質的指標企業(yè)領導者經(jīng)歷企業(yè)業(yè)績企業(yè)管理層學歷企業(yè)領導者信用企業(yè)資質等級12/28/202335一級資質注冊資本不低于5000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù)5年建筑工程質量合格率達100％；上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；12/28/202336一級資質（續(xù)）有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質量事故。12/28/202337二級資質注冊資本不低于2000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100％；上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；12/28/202338二級資質（續(xù)）有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質量事故。12/28/202339

三級資質注冊資本不低于800萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù)2年建筑工程質量合格率達100％；有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；12/28/202340三級資質（續(xù)）工程技術、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱；具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質量事故。12/28/202341四級資質注冊資本不低于100萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；已竣工的建筑工程質量合格率達100％；有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

12/28/202342四級資質（續(xù)）工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質量事故12/28/202343（二）資金實力注冊資本；企業(yè)實有資產(chǎn)凈值有形長期資產(chǎn)12/28/202344（三）企業(yè)償債能力長期償債能力指標：資產(chǎn)負債率、利息保障倍數(shù)短期償債能力指標：流動比率、速動比率12/28/202345（四）企業(yè)經(jīng)營管理能力應收賬款周轉率存貨周轉率預收賬款存貨比率存貨占流動資產(chǎn)比重預收賬款占流動負債比率12/28/202346（五）獲利能力稅后利潤總額銷售利潤率總資產(chǎn)報酬率自有資本報酬率12/28/202347（六）企業(yè)信譽到期還款率逾期貸款率積欠貸款利息額對外經(jīng)濟擔保率12/28/202348存款比貸款比結算資金歸行率（七）企業(yè)在貸款銀行的資金流量12/28/202349（八）其他指標銷售收入增長率權益增長率開發(fā)產(chǎn)品銷售率開發(fā)產(chǎn)品合格率開發(fā)產(chǎn)品優(yōu)良率企業(yè)經(jīng)營管理能力企業(yè)的影響力12/28/202350

審查時要評價的指標體系：項目基本情況指標市場分析指標財務評價指標貸款相關因素二、金融機構對開發(fā)建設項目的審查12/28/202351（一）項目基本情況指標四證落實情況自有資金占總投資比率資金落實情況地理與交通位置基礎設施落實情況項目品質12/28/202352（二）市場分析指標市場定位供需