中級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱考試房地產(chǎn)章節(jié)基礎(chǔ)知識(shí)精講講義重點(diǎn)標(biāo)注

第②工序施工中的質(zhì)量跟蹤控制。③對(duì)工程質(zhì)量有重大影響的工序，還應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督與控制施工過(guò)程，確保使用材料及工序過(guò)程質(zhì)量。④工序產(chǎn)品的交接檢查及隱蔽工程檢查。⑤復(fù)工前的檢查。⑥個(gè)別檢查。對(duì)于施工難度大的工程結(jié)構(gòu)或容易產(chǎn)生質(zhì)量通病的施工對(duì)象等，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤檢查。（3）現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)。通常采用的質(zhì)量檢測(cè)方法有目測(cè)法、工具測(cè)量法和試驗(yàn)法三類。（五）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收是在施工單位自行檢查評(píng)定的基礎(chǔ)上，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織參與建設(shè)活動(dòng)的有關(guān)單位共同對(duì)工程的施工質(zhì)量進(jìn)行抽查復(fù)驗(yàn)，根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以書面形式對(duì)工程施工質(zhì)量達(dá)到合格與否做出確認(rèn)。（l）檢驗(yàn)批。分項(xiàng)工程按樓層、施工段、變形縫等劃分為一個(gè)或若干個(gè)檢驗(yàn)批，由監(jiān)理工程師組織施工單位項(xiàng)目專業(yè)質(zhì)量負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗(yàn)收。（2）分項(xiàng)工程。分項(xiàng)工程由監(jiān)理工程師組織施工單位項(xiàng)目專業(yè)質(zhì)量負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗(yàn)收。（3）分部工程。分部工程由總監(jiān)理工程師組織施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和技術(shù)、質(zhì)量負(fù)責(zé)人等進(jìn)行驗(yàn)收；地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)分部工程的勘察、設(shè)計(jì)單位工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和施工單位技術(shù)、質(zhì)量部門負(fù)責(zé)人也應(yīng)參加相關(guān)分部工程的驗(yàn)收。（4）單位工程。單位工程由施工單位自行組織有關(guān)人員進(jìn)行檢查評(píng)定，并向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；再由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）組織施工（含分包單位）、設(shè)計(jì)、監(jiān)理（項(xiàng)目）負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和有關(guān)文件報(bào)建設(shè)行政管理部門備案?！纠}：2012年單選】關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A．分項(xiàng)工程由監(jiān)理工程師組織施工單位項(xiàng)目專業(yè)質(zhì)量負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗(yàn)收B．檢驗(yàn)批由監(jiān)理工程師組織施工單位項(xiàng)目專業(yè)質(zhì)量負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗(yàn)收C．分部工程由總監(jiān)理工程師組織施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人等進(jìn)行驗(yàn)收D．單位工程由總監(jiān)理工程師組織施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人驗(yàn)收【答案】D【解析】單位工程由施工單位自行組織有關(guān)人員進(jìn)行檢查評(píng)定，并向建設(shè)單位提交工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；再由建設(shè)單位（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）組織施工（含分包單位）、設(shè)計(jì)、監(jiān)理（項(xiàng)目）負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和有關(guān)文件報(bào)建設(shè)行政管理部門備案?！局R(shí)點(diǎn)結(jié)束【考點(diǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制★（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制的概念進(jìn)度控制的最終目的是確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)度控制的總目標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)工期。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制的范圍（l）項(xiàng)目的各個(gè)階段。（2）項(xiàng)目的各個(gè)組成部分。不論是紅線內(nèi)工程還是紅線外配套工程，也不論是房屋建筑工程、裝修工程、設(shè)備工程還是室外給水、排水、電力、供熱、燃?xì)?、通信、道路、綠化等工程，都需要進(jìn)行進(jìn)度控制。（3）影響進(jìn)度的各種因素。如人的因素、技術(shù)困素、材料與設(shè)備因素、水文、地質(zhì)與氣象因素，資金與社會(huì)因素等。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制的實(shí)施影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度的因素很多，如設(shè)計(jì)拖延，總承包單位將工程發(fā)包給資質(zhì)不夠的分包單位，監(jiān)管部門拖延審批時(shí)間，項(xiàng)目資金到位不及時(shí)等。實(shí)施階段的進(jìn)度控制包括：實(shí)施進(jìn)度調(diào)整和進(jìn)度控制。【考點(diǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目安全管理房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中安全管理的任務(wù)主要有：（1）要對(duì)勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位提供符合建設(shè)工程安全生產(chǎn)法律、行政法規(guī)和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求，按程序搞好工程勘察設(shè)計(jì)、施工生產(chǎn)文件中涉及安全內(nèi)容的審核，共同遵守合同約定的工期。（2）為保證正常施工，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向施工單位提供開發(fā)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)和毗鄰區(qū)域內(nèi)地下管線資料，氣象和水文觀測(cè)資料，相鄰建筑物、構(gòu)筑物、地下工程的有關(guān)資料，資料要真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。（3）在編制工程概算時(shí)，應(yīng)合理確定開發(fā)項(xiàng)目安全作業(yè)環(huán)境及安全措施所需要的費(fèi)用。（4）要督促施工單位落實(shí)安全施工的組織體系和安全人員配備，督促建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任制，督促施工單位加強(qiáng)對(duì)工人進(jìn)行安全生產(chǎn)教育。（5）審核施工總承包單位和各分包單位的安全資質(zhì)和證明文件，檢查各類持證上崗人員資格，驗(yàn)證施工過(guò)程所需安全設(shè)施、設(shè)備及防護(hù)用品，檢查和驗(yàn)收臨時(shí)用電設(shè)施。（6）按照建筑施工安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，審查施工方案及安全技術(shù)措施。審核并簽署施工單位落實(shí)各分項(xiàng)工程、工序及關(guān)鍵部位的安全措施，定期組織現(xiàn)場(chǎng)安全綜合檢查。（7）參與意外事故調(diào)查與處理等。▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收【本節(jié)考點(diǎn)】【考點(diǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收【考點(diǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算和竣工決算【本節(jié)內(nèi)容精講】

【考點(diǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收★★（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的條件開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：①完成開發(fā)項(xiàng)目全部設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容，達(dá)到使用要求。②有完整并經(jīng)核定的工程竣工資料，符合驗(yàn)收規(guī)定。③有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告。④有勘察、設(shè)計(jì)、施工圖審查機(jī)構(gòu)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件。⑤有施工單位簽署的工程保修書。⑥建設(shè)行政主管部門出具的認(rèn)可文件及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督站等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢。=7\*GB3⑦有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的程序1.工程竣工掃尾。竣工掃尾工作主要包括硬件準(zhǔn)備和軟件準(zhǔn)備兩方面。硬件準(zhǔn)備方面：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)編制竣工驗(yàn)收計(jì)劃，施工單位全面落實(shí)竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備工作。軟件準(zhǔn)備方面：施工單位應(yīng)負(fù)責(zé)工程技術(shù)檔案資料的整理，分類歸檔，裝訂成冊(cè)。2.施工單位竣工預(yù)驗(yàn)施工單位完成設(shè)計(jì)圖紙和合同約定的全部?jī)?nèi)容后，應(yīng)在施工單位內(nèi)部組織自驗(yàn)收或初步驗(yàn)收，確認(rèn)工程竣工、具備竣工驗(yàn)收各項(xiàng)條件。預(yù)檢合格后編制竣工報(bào)告?？⒐?bào)告應(yīng)包括已完成工程情況、技術(shù)檔案和施工管理資料情況、建筑設(shè)備安裝調(diào)試情況、工程質(zhì)量評(píng)定情況等內(nèi)容。3.施工單位向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或監(jiān)理公司提出工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。4.監(jiān)理單位核查。監(jiān)理單位核查竣工報(bào)告,對(duì)工程質(zhì)量做出評(píng)價(jià)。經(jīng)過(guò)預(yù)驗(yàn)和核查，簽署認(rèn)可意見后,向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。5.專項(xiàng)驗(yàn)收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提請(qǐng)規(guī)劃、公安、消防、環(huán)保、城建等有關(guān)部門進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收。6.竣工驗(yàn)收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審查竣工報(bào)告，并在約定的時(shí)間和地點(diǎn)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。7.問題處理驗(yàn)收中如果發(fā)現(xiàn)工程存在一些輕微缺陷，則應(yīng)要求施工單位在限定時(shí)間內(nèi)消除缺陷后再簽署合格證書；如果有重大質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為還不具備竣工驗(yàn)收條件的，則要經(jīng)過(guò)參與驗(yàn)收的各方共同討論形成會(huì)議紀(jì)要并簽字確認(rèn)。會(huì)議紀(jì)要中應(yīng)包括正式交工驗(yàn)收前，施工單位尚需完成的工作清單，待這些工作完成后，再由施工單位重新提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。8.辦理移交經(jīng)驗(yàn)收合格的單項(xiàng)工程，連同相關(guān)技術(shù)資料，一并移交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。9.竣工驗(yàn)收備案辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：①工程竣工驗(yàn)收備案表；②工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；③法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；④施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；⑤法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》?！局R(shí)點(diǎn)結(jié)束【考點(diǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算和竣工決算★★★（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算1．竣工結(jié)算的概念房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定和合同約定，在施工單位完成合同約定的全部工作后，對(duì)最終工程價(jià)款的調(diào)整和確定?？⒐そY(jié)算是表達(dá)該項(xiàng)目最終工程造價(jià)和結(jié)算工程價(jià)款依據(jù)的經(jīng)濟(jì)文件。2．竣工結(jié)算的編制依據(jù)竣工結(jié)算的編制依據(jù)主要是：①國(guó)家有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章制度和相關(guān)的司法解釋。②國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門以及各省、自治區(qū)、直轄市和有關(guān)部門發(fā)布的工程造價(jià)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)價(jià)辦法、有關(guān)規(guī)定及相關(guān)解釋。③施工發(fā)承包合同、專業(yè)分包合同及補(bǔ)充合同，有關(guān)材料、設(shè)備采購(gòu)合同。④招投標(biāo)文件，包括招標(biāo)答疑文件、投標(biāo)承諾、中標(biāo)報(bào)價(jià)書及其組成內(nèi)容。⑤工程竣工圖或施工圖、施工圖會(huì)審記錄，經(jīng)批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)，以及設(shè)計(jì)變更、工程洽商和相關(guān)會(huì)議紀(jì)要。⑥經(jīng)批準(zhǔn)的開、竣工報(bào)告或停工、復(fù)工報(bào)告。⑦建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范或工程預(yù)算定額、費(fèi)用定額及價(jià)格信息、調(diào)價(jià)規(guī)定等。⑧工程預(yù)算書。⑨影響工程造價(jià)的相關(guān)資料。3．竣工結(jié)算的編制程序竣工結(jié)算應(yīng)按下列三個(gè)階段進(jìn)行：（1）結(jié)算編制準(zhǔn)備階段（2）結(jié)算編制階段（3）結(jié)算編制定稿階段4．竣工結(jié)算的編制方法（1）采用總價(jià)合同的，在合同價(jià)基礎(chǔ)上對(duì)設(shè)計(jì)變更、工程洽商以及工程索賠等合同約定可以調(diào)整的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整；（2）采用單價(jià)合同的，應(yīng)計(jì)算或核對(duì)竣工圖或施工圖以內(nèi)的各個(gè)分部分項(xiàng)工程量，依據(jù)合同約定的方式確定分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目?jī)r(jià)格，并對(duì)設(shè)計(jì)變更、工程洽商、施工措施以及工程索賠等內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整；（3）采用成本加酬金合同的，應(yīng)依據(jù)合同約定的方法計(jì)算各個(gè)分部分項(xiàng)工程以及設(shè)計(jì)變更、工程洽商、施工措施等內(nèi)容的工程成本，并計(jì)算酬金及有關(guān)稅費(fèi)?？⒐そY(jié)算中涉及工程單價(jià)調(diào)整時(shí)，應(yīng)遵循以下原則：①合同中已有適用于變更工程、新增工程單價(jià)的，按已有的單價(jià)結(jié)算；②合同中有類似變更工程、新增工程單價(jià)的，可以參照類似單價(jià)作為結(jié)算依據(jù)；③合同中沒有適用或類似變更工程、新增工程單價(jià)的，結(jié)算編制受托人可商洽承包人或發(fā)包人提出適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，經(jīng)對(duì)方確認(rèn)后作為結(jié)算依據(jù)。5．竣工結(jié)算文件組成竣工結(jié)算文件一般由竣工結(jié)算匯總表、單項(xiàng)工程結(jié)算匯總表、單位工程結(jié)算匯總表和分部分項(xiàng)（措施、其他、零星）工程結(jié)算表及結(jié)算編制說(shuō)明等組成?？⒐そY(jié)算編制說(shuō)明可根據(jù)委托工程的實(shí)際情況，以單位工程、單項(xiàng)工程或建設(shè)項(xiàng)目為對(duì)象進(jìn)行編制，包括的內(nèi)容有：工程概況，編制范圍，編制依據(jù)，編制方法，有關(guān)材料、設(shè)備、參數(shù)和費(fèi)用說(shuō)明，其他有關(guān)問題的說(shuō)明?？⒐そY(jié)算文件提交時(shí)，應(yīng)同時(shí)提供與竣工結(jié)算相關(guān)的附件，包括所依據(jù)的發(fā)承包合同調(diào)價(jià)條款、設(shè)計(jì)變更、工程洽商、材料及設(shè)備定價(jià)單、調(diào)價(jià)后的單價(jià)分析表等與竣工結(jié)算相關(guān)的書面證明材料。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工決算1．竣工決算的概念竣工決算是指整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程全部完工并經(jīng)驗(yàn)收以后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按已確定的實(shí)物數(shù)量和貨幣形式對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)到竣工驗(yàn)收、交付使用全過(guò)程中實(shí)際支付的全部建設(shè)費(fèi)用、建設(shè)成果和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行的綜合測(cè)算和分析。2．竣工決算與竣工結(jié)算的區(qū)別竣工決算與竣工結(jié)算既有聯(lián)系又有區(qū)別，主要區(qū)別如下：（1）包含的范圍不同?？⒐そY(jié)算僅包含建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、室外配套工程費(fèi)及合同規(guī)定給施工方的其他費(fèi)用；竣工決算包括從籌建到竣工全過(guò)程的全部實(shí)際費(fèi)用，即除上述費(fèi)用外，還包括土地取得費(fèi)用、前期費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。（2）編制人和審查人不同?？⒐そY(jié)算一般由施工單位編制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審查；竣工決算的文件，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)組織人員編寫，上報(bào)主管部門審查。（3）目標(biāo)不同?？⒐そY(jié)算是施工單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工程價(jià)款的憑據(jù)?？⒐Q算是正確核算新增固定資產(chǎn)價(jià)值，考核分析投資效果，建立健全經(jīng)濟(jì)責(zé)任的依據(jù)，是反映房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件。3．竣工決算的內(nèi)容（1）竣工財(cái)務(wù)決算說(shuō)明書。（2）竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)表。（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程竣工圖。是工程竣工驗(yàn)收后，反映建設(shè)工程結(jié)果的圖樣。（4）工程造價(jià)比較分析。批準(zhǔn)的概算是考核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的依據(jù)。4．竣工決算的編制程序竣工決算的編制程序是：①收集、整理和分析有關(guān)依據(jù)資料；②清理各項(xiàng)財(cái)務(wù)、債務(wù)和結(jié)余物資；③填寫竣工決算報(bào)表；④編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程竣工決算說(shuō)明；⑤進(jìn)行做好工程造價(jià)對(duì)比分析；⑥整理、裝訂竣工圖、開工與竣工報(bào)告、重大質(zhì)量技術(shù)措施記錄；⑦上報(bào)相關(guān)部門審查?！纠}:單選】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工決算是由（）編制的。A.施工單位B.建設(shè)單位C.監(jiān)理單位D.施工單位和監(jiān)理單位共同【答案】B【解析】竣工結(jié)算由施工單位編制，竣工決算由建設(shè)單位編制?！局R(shí)點(diǎn)結(jié)束第八章房地產(chǎn)估價(jià)【本章考情分析】年份單選題分值多選題分值案例分析分值總分值近三年平均分值54817本章學(xué)習(xí)建議：復(fù)雜問題簡(jiǎn)單化，抓住重點(diǎn)，調(diào)整心態(tài)，把握好復(fù)習(xí)深度?！颈菊陆滩慕Y(jié)構(gòu)】估價(jià)估價(jià)概述比較法收益法房地產(chǎn)估價(jià)的概念、原則、程序比較法概述及程序收益法概述及程序成本法成本法成本法概述及程序假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法概述及程序估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的主要內(nèi)容【本章內(nèi)容講解】第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)概述【本節(jié)考點(diǎn)】【考點(diǎn)】房地產(chǎn)估價(jià)的概念【考點(diǎn)】房地產(chǎn)估價(jià)的原則【考點(diǎn)】房地產(chǎn)估價(jià)的程序【本節(jié)內(nèi)容精講】【考點(diǎn)】房地產(chǎn)估價(jià)的概念★專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)?！局R(shí)點(diǎn)結(jié)束【考點(diǎn)】房地產(chǎn)估價(jià)的原則★★★①獨(dú)立、客觀、公正原則：要求注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值。②合法原則：要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。③價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則：要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。④替代原則：要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值偏差在合理范圍內(nèi)。⑤最高最佳利用原則：要求估價(jià)結(jié)果是在房地產(chǎn)最高最佳利用狀況下的價(jià)值。最高最佳利用是指房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模和檔次等。▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束【考點(diǎn)】房地產(chǎn)估價(jià)的程序★房地產(chǎn)估價(jià)工作應(yīng)按下列程序進(jìn)行：①受理估價(jià)委托；②確定估價(jià)基本事項(xiàng)，包括估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型；③制定估價(jià)作業(yè)方案；④收集估價(jià)所需資料；⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；⑥選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算；⑦確定估價(jià)結(jié)果；⑧撰寫估價(jià)報(bào)告；⑨審核估價(jià)報(bào)告；⑩交付估價(jià)報(bào)告；?保存估價(jià)資料?！局R(shí)點(diǎn)結(jié)束第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的比較法【本節(jié)考點(diǎn)】【考點(diǎn)】比較法概述【考點(diǎn)】收集交易實(shí)例【考點(diǎn)】選取可比實(shí)例【考點(diǎn)】對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理【考點(diǎn)】求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值【本節(jié)內(nèi)容精講】【考點(diǎn)】比較法概述★★★比較法:是選取一定數(shù)量發(fā)生過(guò)交易且符合一定條件的與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)他們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。比較法的理論依據(jù)：房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。適用于適用于評(píng)估商品住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)的價(jià)值不適用于特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等數(shù)量很少或較少發(fā)生交易的房地產(chǎn)。在建工程也不適用運(yùn)用比較法估價(jià)4個(gè)步驟：收集交易實(shí)例收集交易實(shí)例選取可比實(shí)例對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行處理求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束【考點(diǎn)】收集交易實(shí)例★收集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證。收集交易實(shí)例的內(nèi)容包括：交易實(shí)例房地產(chǎn)的基本狀況、交易雙方的基本情況、成交價(jià)格、成交日期、付款方式、交易情況等?！局R(shí)點(diǎn)結(jié)束【考點(diǎn)】選取可比實(shí)例★★可比實(shí)例：符合一定條件、可以作為參照比較的交易實(shí)例。一般選取3～10個(gè)可比實(shí)例即可。應(yīng)符合以下要求：（1）可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)；（2）可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；（3）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)；（4）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束【考點(diǎn)】對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理★★★1.建立比較基準(zhǔn)（1）統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍；（2）統(tǒng)一付款方式；（3）統(tǒng)一價(jià)格單位。建筑面積下的單價(jià)=套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)建筑面積下的單價(jià)=套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)×套內(nèi)建筑面積÷建筑面積套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)=使用面積下的單價(jià)×使用面積÷套內(nèi)建筑面積使用面積下的單價(jià)=建筑面積下的單價(jià)×建筑面積÷使用面積總價(jià)=總價(jià)【例題：?jiǎn)芜x】某套商品住宅的建筑面積為100㎡，套內(nèi)建筑面積為80㎡，建筑面積下的單價(jià)5000元/㎡.套內(nèi)建筑面積的單價(jià)為（）元/㎡。A.4000B.5000C.5500D.6250【答案】D【解析】建筑面積下的單價(jià)×建筑面積=套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)×套內(nèi)建筑面積5000×100=80×套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)=6250元/㎡2.交易情況修正交易情況修正：如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將它修正為正常的。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正：正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)得金額正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)得金額正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)付金額買方實(shí)付金額-賣方實(shí)得金額=應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi)如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常成交價(jià)格的一定比例即：由賣方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格由賣方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率賣減買加賣減買加正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格【例】某宗房地產(chǎn)交易，買賣合同中約定成交價(jià)格為2325元/㎡，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和5%。請(qǐng)求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的正常成交價(jià)格求取如下：正常成交下的價(jià)格=2325/（1-7%）=2500（元/㎡）3.市場(chǎng)狀況調(diào)整（交易日期調(diào)整）市場(chǎng)狀況調(diào)整：將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整到在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整。通常是采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。其中：為便于理解和掌握，補(bǔ)充下列內(nèi)容（至表格結(jié)束）：在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期，如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，則為定基價(jià)格指數(shù)；如果是以上一時(shí)期作為基期的，則為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)的編制原理見下表價(jià)格指數(shù)的編制原理 時(shí)間價(jià)格定基價(jià)格指數(shù)環(huán)比價(jià)格指數(shù)1P1P1/P1＝1P1/P02P2P2/P1P2/P1n－lPn－1Pn－1/P1Pn－1/Pn－2nPnPn/P1Pn/Pn－1采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的定基采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×…×價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格（從“下一期”開始，到“價(jià)值時(shí)點(diǎn)”結(jié)束）房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率。其中，采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為：（“平均每月比上月”）可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為：（“平均每月”）可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù)）區(qū)分區(qū)分：標(biāo)志性詞語(yǔ)逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率：平均每月比上月期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率：平均每月上漲（下降）【例】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2011年2月至8月的價(jià)格指數(shù)分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上個(gè)月為100）。其中某宗房地產(chǎn)在2011年4月的價(jià)格為2000元/平方米，對(duì)其進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，調(diào)整到2011年8月的價(jià)格為：2000×1.05×1.092×1.125×1.181=3046.8（元/平方米）4.房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整:是把可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為:區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法。采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格采用差額法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格【考點(diǎn)】求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值有5個(gè)可比實(shí)例，經(jīng)過(guò)各種修正和調(diào)整之后，就會(huì)得到5個(gè)價(jià)值。需要將它們綜合成一個(gè)價(jià)值，作為比較法的測(cè)算結(jié)果。綜合的方法主要有平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)三種?！纠繛樵u(píng)估某商品住宅2011年8月15日的市場(chǎng)價(jià)格，在該住宅附近選取了三宗類似住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：1.可比實(shí)例的成交價(jià)格和成交日期，見表1。表1可比實(shí)例成交價(jià)格和成交日期可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3成交價(jià)格3700元/平方米4200元/平方米3900元/平方米成交日期2011年3月15日2011年6月15日2011年7月15日 2.交易情況的分析判斷結(jié)果，見表2。表中交易情況的分析判斷是以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于其正常價(jià)格的幅度。表2可比實(shí)例交易情況分析分析判斷結(jié)果可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3交易情況—2％0+1％3.該類住宅2011年2月至8月的價(jià)格變動(dòng)情況，見表3。表中的價(jià)格指數(shù)為定基價(jià)格指數(shù)。表3同類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況月份2345678價(jià)格指數(shù)10092.498.398.6100.3109.0106.84.房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，見表4。表4房地產(chǎn)狀況比較判斷結(jié)果房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3實(shí)物狀況0.3100100110120權(quán)益狀況0.2100120100100區(qū)位狀況0.510010510085請(qǐng)利用上述資料測(cè)算該住宅2011年8月15日的市場(chǎng)價(jià)值。1.測(cè)算公式。估價(jià)對(duì)象價(jià)值=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)2.求取交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例1的交易情況修正系數(shù)=1/（1-2%）可比實(shí)例2的交易情況修正系數(shù)=1/（1-0）可比實(shí)例3的交易情況修正系數(shù)=1/（1+1%）3.求取市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)可比實(shí)例1的市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)=106.8/92.4可比實(shí)例2的市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)=106.8/100.3可比實(shí)例3的市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)=106.8/109.04.求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)可比實(shí)例可比實(shí)例可比實(shí)例5.由每個(gè)可比實(shí)例求取價(jià)值（單價(jià)）V1=3700×1/（1-2%）×106.5/92.4×100/106.5=4097.56（元/平方米）V2=4200×1/（1-0）×106.5/103.0×100/103.0=4341.93（元/平方米）V3=3900×1/（1+1%）×106.5/109.0×100/98.5=3841.07（元/平方米）6.該住宅2011年8月15日的市場(chǎng)價(jià)值（單價(jià)）=（4097.56+4341.93+3841.07）/3=4093.52（元/平方米）【例題：?jiǎn)芜x】比較法估價(jià)時(shí)，因可比實(shí)例成交價(jià)格不正常而對(duì)其進(jìn)行的處理，屬于（）。A.建立比較基準(zhǔn)B.交易情況修正C.市場(chǎng)狀況調(diào)整D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整【答案】B【解析】如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將它修正為正常的。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的收益法【本節(jié)考點(diǎn)】【考點(diǎn)】收益法概述【考點(diǎn)】收益法的計(jì)算公式【考點(diǎn)】?jī)羰找娴那笕　究键c(diǎn)】報(bào)酬率的求取【本節(jié)內(nèi)容精講】【考點(diǎn)】收益法概述★★★收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益，然后利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，類似于利用利息倒退出本金，稱為資本化。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值，是未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和。測(cè)算出的價(jià)值稱為收益價(jià)格。價(jià)值高低取決于3個(gè)因素：（1）未來(lái)凈收益的大??；（2）獲取凈收益期限的長(zhǎng)短；（3）獲取凈收益的可靠程度，獲取凈收益越可靠，價(jià)值越高。收益法適用于評(píng)估有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)的價(jià)值，例如商品住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉(cāng)庫(kù)（用于出租的）、農(nóng)地等。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要其所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。對(duì)于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法一般不適用。收益法估價(jià)4個(gè)步驟：（1）收集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)凈收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料；（2）預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)凈收益；（3）求取報(bào)酬率；（4）選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。【例題：?jiǎn)芜x】房地產(chǎn)估價(jià)的收益法主要是根據(jù)房地產(chǎn)（）求取房地產(chǎn)的價(jià)值。A．過(guò)去的經(jīng)濟(jì)效益B．當(dāng)前的收益水平C．未來(lái)的總收入D．未來(lái)的凈收益【答案】D【解析】房地產(chǎn)估價(jià)的收益法主要是根據(jù)房地產(chǎn)未來(lái)的凈收益求取房地產(chǎn)的價(jià)值?！局R(shí)點(diǎn)結(jié)束【考點(diǎn)】收益法的計(jì)算公式★★★（一）最一般的公式V=式中，V為房地產(chǎn)的收益價(jià)格；Ai為房地產(chǎn)未來(lái)第i年的凈收益（假設(shè)發(fā)生在年末，下同。實(shí)際估價(jià)中如果凈收益不是發(fā)生在年末，做相應(yīng)的調(diào)整）；Y為房地產(chǎn)的報(bào)酬率；n為房地產(chǎn)的收益年限（自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲收益的年限）。（二）收益年限無(wú)限年且其他因素不變的公式V=此公式的假設(shè)前提：（1）凈收益每年不變?yōu)锳;（2）報(bào)酬率大于零為Y（3）收益年限n為無(wú)限年?！纠磕匙诜康禺a(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)每年的凈收益為8萬(wàn)元，收益年限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5％。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：V=（三）收益年限有限年且其他因素不變的公式V=前提條件：（1）凈收益A每年不變；（2）報(bào)酬率Y不等于零；（3）收益年限n為有限年。用途:（1）直接計(jì)算價(jià)格；（2）相同類型房地產(chǎn)不同年限之間的換算；（3）相同類型房地產(chǎn)比較不同年限價(jià)格的高低；（4）用于比較法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整。1.直接計(jì)算價(jià)格【例】某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為50年，至今已使用6年，預(yù)計(jì)利用該房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：V==2.不同年限價(jià)格之間的換算為敘述上的簡(jiǎn)便，現(xiàn)以Kn代表上述有限年公式中的中括號(hào)內(nèi)的內(nèi)容，即K因此，K70標(biāo)示n為70年時(shí)的K值，K∞標(biāo)示n為無(wú)限年時(shí)的K值。另用Vn表示收益年限為n年的價(jià)格，所以V50即表示50年的價(jià)格，V∞表示無(wú)限年的價(jià)格。于是，不同年限價(jià)格的換算方法如下：若已知V∞，求V70、V50：V若已知V50，求V∞、V40：V如果將上述公式一般化，則有：V3.比較不同年限價(jià)格的高低。如果該兩宗房地產(chǎn)的收益年限或土地使用年限不同，需要將它們先轉(zhuǎn)換成相同年限下的價(jià)格。轉(zhuǎn)換成相同年限下的價(jià)格的方法與上述不同年限價(jià)格的換算方法相同。【例】有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)2000元/平方米，乙房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價(jià)1800元/平方米。假設(shè)報(bào)酬率均為6％，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。要比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換成相同年限下的價(jià)格。為計(jì)算的方便，將它們都轉(zhuǎn)換成無(wú)限年下的價(jià)格：甲房地產(chǎn)：V∞=乙房地產(chǎn)：V∞=通過(guò)上述處理之后知道，乙房地產(chǎn)的價(jià)格名義上低于甲房地產(chǎn)的價(jià)格（1800元/平方米低于2000元/平方米），實(shí)際上卻高于甲房地產(chǎn)的價(jià)格（2179.47元/平方米高于2114.81元/平方米）。4.用于比較法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整。上述不同年限價(jià)格的換算，對(duì)于運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)進(jìn)行有關(guān)土地使用年限或不同收益年限的調(diào)整是特別有用的。（四）凈收益在未來(lái)的前若干年有變化的公式凈收益在前若干年有變化的公式具體有兩種情況：一是收益年限無(wú)限年，二是收益年限有限年。AA1A2AtA…………0123……tt+1t+2……n收益年限無(wú)限年的公式：V=式中，t為凈收益有變化的年限。此公式的假設(shè)前提是：（1）凈收益在未來(lái)的前t年（含第t年）有變化，在t年以后無(wú)變化為A；（2）報(bào)酬率大于零為Y；（3）收益年限n為無(wú)限年。2.收益年限有限年的公式：V=此公式的假設(shè)前提是：（1）凈收益在未來(lái)的前t年（含第t年）有變化，在t年以后無(wú)變化為A；（2）報(bào)酬率大于零為Y；（3）收益年限為有限年n。（五）預(yù)知未來(lái)若干年的凈收益及若干年后的價(jià)格的公式預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)t年的凈收益分別為A1、A2、A3、…、At；第t年末的價(jià)格為Vt，則其現(xiàn)在的價(jià)格為：V=V=【例】目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，但預(yù)測(cè)3年后會(huì)回升，現(xiàn)有一座出租寫字樓需要估價(jià)，該寫字樓現(xiàn)行市場(chǎng)租金較低，年出租凈收益為500萬(wàn)，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)仍然維持在該水平，但等到3年后市場(chǎng)回升時(shí)，將其轉(zhuǎn)賣的售價(jià)會(huì)高達(dá)7950萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，如果投資者要求該類投資的收益率為10%，則該寫字樓目前的價(jià)值為：V==▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束【考點(diǎn)】?jī)羰找娴那笕　铩铩飪羰找娴臏y(cè)算途徑為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益；二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益。基于租賃收入測(cè)算凈收益的公式為：凈收益=潛在毛租金收入—空置和收租損失+其他收入—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛收入—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用【例題：?jiǎn)芜x】基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本公式為：凈收益=（）-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。A.總收入B.有效毛收入C.潛在毛收入D.毛利潤(rùn)【答案】B【解析】基于租賃收入測(cè)算凈收益的公式為：凈收益=潛在毛租金收入—空置和收租損失+其他收入—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛收入—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束【考點(diǎn)】報(bào)酬率的求取★★報(bào)酬率也稱為回報(bào)率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率（也稱為內(nèi)部報(bào)酬率）同性質(zhì)的比率。報(bào)酬率=投資回報(bào)÷所投入的資本。在收益能力相同的條件下，風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)的價(jià)值高，風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)選取的報(bào)酬率高，風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)選取的報(bào)酬率低。求取報(bào)酬率的方法：累加法和市場(chǎng)提取法。報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率也稱為安全利率，是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率，是資金的機(jī)會(huì)成本。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指承擔(dān)額外的風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的報(bào)酬率。累加法的一個(gè)細(xì)化公式為：報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率－投資帶來(lái)的優(yōu)惠率市場(chǎng)提取法是通過(guò)收集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出報(bào)酬率。▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束第四節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的成本法【本節(jié)考點(diǎn)】【考點(diǎn)】成本法概述【考點(diǎn)】成本法的基本公式【考點(diǎn)】重新購(gòu)建價(jià)格的求取【考點(diǎn)】建筑物折舊的求取【本節(jié)內(nèi)容精講】【考點(diǎn)】成本法概述★★★成本法也稱為積算法，求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。重新購(gòu)建價(jià)格：是指假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必要的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必要的支出及應(yīng)獲得的利潤(rùn)。折舊：是指各種原因所造成的估價(jià)對(duì)象價(jià)值的實(shí)際減損。金額為估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格之差。成本法中的“成本”不是通常意義上的成本（不含利潤(rùn)），而是價(jià)格（包含利潤(rùn)）。通常把成本法求得的價(jià)值稱為積算價(jià)格。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。成本法估價(jià)適用于：新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱新開發(fā)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（即在建工程）、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。②對(duì)于那些很少發(fā)生交易而限制了比較法的運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，例如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場(chǎng)館、公園、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價(jià)。③化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)之類有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)個(gè)別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單純的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)。④在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法估價(jià)。成本法估價(jià)步驟：（1）收集房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成等資料；（2）測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格；（3）測(cè)算建筑物折舊；（4）求取積算價(jià)格?！局R(shí)點(diǎn)結(jié)束【考點(diǎn)】成本法的基本公式★成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊1.新開發(fā)的房地產(chǎn)分為新開發(fā)的房地（土地連同建筑物）、新建成的建筑物和新開發(fā)的土地三種情況。在新開發(fā)的房地的情況下，新開發(fā)的房地價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)新建成的建筑物價(jià)值為建筑物建設(shè)成本及與其相應(yīng)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)，不應(yīng)包含土地取得成本、土地開發(fā)成本以及與土地取得成本、土地開發(fā)成本相應(yīng)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)。因此，測(cè)算新建成的建筑物價(jià)值的基本公式為：新建成的建筑物價(jià)值=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)新開發(fā)的土地價(jià)值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)上述公式中的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)是與取得待開發(fā)土地的成本、土地開發(fā)成本相應(yīng)的部分。成本法估價(jià)的典型房地產(chǎn)是舊的房地產(chǎn)。舊的房地產(chǎn)可以分為舊的房地和舊的建筑物兩種情況。舊的房地價(jià)值=房地重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊舊的房地價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物重新購(gòu)建價(jià)格—建筑物折舊舊的建筑物價(jià)值=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格—建筑物折舊【例題：?jiǎn)芜x】在房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物折舊等于建筑物重新購(gòu)建價(jià)格減去（）。A．房地產(chǎn)價(jià)格B．建筑物開發(fā)成本C．土地價(jià)值D．建筑物市場(chǎng)價(jià)值【答案】D【解析】建筑物折舊=建筑物重新構(gòu)建價(jià)格—建筑物市場(chǎng)價(jià)格▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束【考點(diǎn)】重新購(gòu)建價(jià)格的求取★★重新購(gòu)建價(jià)格也稱為重新購(gòu)建成本是指：假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必要的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤(rùn)。其中的重新取得可理解為重新購(gòu)買，重新開發(fā)建設(shè)、重新生產(chǎn)。應(yīng)注意以下三點(diǎn)：（1）重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。（2）重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是客觀的價(jià)格。（3）建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是在全新狀況下的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。土地的重新購(gòu)建價(jià)格可分為重新購(gòu)置價(jià)格和重新開發(fā)成本。求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格分為：重建價(jià)格和重置價(jià)格。重建成本相同的材料＋相同的技術(shù)＋價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＋與原物相同復(fù)制，完全復(fù)原，適用于有保護(hù)價(jià)值的建筑物重置成本價(jià)值時(shí)點(diǎn)材料（新材料）＋價(jià)值時(shí)點(diǎn)技術(shù)（新技術(shù)）＋價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＋同等效用替代，適用于一般項(xiàng)目一般情況下重置價(jià)格低于重建價(jià)格。建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可以采用比較法、成本法求取，也可以通過(guò)政府或者其授權(quán)的部門、機(jī)構(gòu)公布的房屋重置價(jià)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格來(lái)求取。具體的求取方法有：?jiǎn)挝槐容^法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束【考點(diǎn)】建筑物折舊的求取★★★（一）建筑物折舊的原因建筑物折舊=建筑物重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物市場(chǎng)價(jià)值建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。1.物質(zhì)折舊由人工使用引起的風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的腐朽、生銹、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、雷擊、失火、碰撞沒有適時(shí)地采取預(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施自然經(jīng)過(guò)的老化物質(zhì)折舊由人工使用引起的風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的腐朽、生銹、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、雷擊、失火、碰撞沒有適時(shí)地采取預(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施自然經(jīng)過(guò)的老化物質(zhì)折舊正常使用的磨損延遲維修的損壞意外破壞的損毀2.功能折舊功能折舊也稱無(wú)形損耗，是指建筑物功能不足或過(guò)剩造成的建筑物價(jià)值減損。建筑物功能不足可進(jìn)一步分為功能缺乏和功能落后。3.經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊也稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值減損。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素（如市場(chǎng)供給過(guò)量或需求不足）、區(qū)位因素（如環(huán)境改變，包括景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等），也可能是其他因素（如政府政策變化、采取宏觀調(diào)控措施等）。經(jīng)濟(jì)折舊區(qū)分為永久性的和暫時(shí)性的。（二）建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊的方法主要有:年限法、市場(chǎng)提取法、分解法。建筑物的壽命可分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。起始點(diǎn)終止點(diǎn)自然壽命竣工之日主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時(shí)間經(jīng)濟(jì)壽命竣工之日建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間建筑物的年齡可分為實(shí)際年齡和有效年齡。建筑物的實(shí)際年齡是指從建筑物竣工時(shí)起至價(jià)值時(shí)點(diǎn)止的年數(shù)，類似于人的實(shí)際年齡。建筑物的有效年齡是指根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物實(shí)際狀況判斷的建筑物年齡，類似于人看上去的年齡。建筑物的有效年齡可能小于也可能等于或大于其實(shí)際年齡。建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡以后的壽命。分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實(shí)際年齡以后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡以后的壽命。如果建筑物的有效年齡比實(shí)際年齡小，就會(huì)延長(zhǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命；反之，就會(huì)縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的有效年齡是從價(jià)值時(shí)點(diǎn)向過(guò)去計(jì)算的時(shí)間，剩余經(jīng)濟(jì)壽命是從價(jià)值時(shí)點(diǎn)開始到建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束為止的時(shí)間，兩者之和等于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。如果建筑物的有效年齡小于實(shí)際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實(shí)際竣工之日晚建成。此時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可視為從這個(gè)晚建成之日開始到建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。利用年限法求取建筑物的折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。年限法中最主要的是直線法。它是最簡(jiǎn)單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊求取方法，這種方法假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計(jì)算公式為：D式中，Di為第i年的折舊額，或稱作第i年的折舊，在直線法情況下的Di是一個(gè)常數(shù)D；C為建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格；S為建筑物的凈殘值；N為建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命；R為建筑物的凈殘值率（是建筑物的凈殘值與其重新構(gòu)建價(jià)格的比率）。有效年齡為t年的建筑物折舊總額的計(jì)算公式為：E式中，Et為建筑物的折舊總額。采用直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：V=C式中，V為建筑物的現(xiàn)值?！纠}】某建筑物的建筑面積100m2，經(jīng)過(guò)年數(shù)10年，單位建筑面積的重置價(jià)格為500元/m2，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%，試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并估計(jì)其現(xiàn)值。已知：則：年折舊額折舊總額建筑物現(xiàn)值通常還利用建筑物成新率來(lái)計(jì)算建筑物現(xiàn)值，其公式為：建筑物現(xiàn)值=建筑物重新構(gòu)建價(jià)格×成新率由此還可知，采用直線法折舊下的建筑物成新率的計(jì)算公式為【例題：?jiǎn)芜x】建筑物因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣而造成的價(jià)值損失，屬于（）折舊。A.功能B.經(jīng)濟(jì)C.物質(zhì)D.快速【答案】B【解析】經(jīng)濟(jì)折舊也稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束第五節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)開發(fā)法【本節(jié)考點(diǎn)】【考點(diǎn)】假設(shè)開發(fā)法概述【考點(diǎn)】假設(shè)開發(fā)法的基本公式【考點(diǎn)】現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法【考點(diǎn)】假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取【本節(jié)內(nèi)容精講】【考點(diǎn)】假設(shè)開發(fā)法概述★★★假設(shè)開發(fā)法：也稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得的利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法與成本法的區(qū)別：成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過(guò)預(yù)測(cè)等方法得到，需要求取的是土地價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法適用于：評(píng)估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值，例如可供開發(fā)建設(shè)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)（包括裝飾裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇）。統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)6個(gè)步驟：（1）調(diào)查了解待開發(fā)房地產(chǎn)狀況；（2）選擇最佳開發(fā)利用方式；（3）估算開發(fā)經(jīng)營(yíng)期；（4）預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；（5）預(yù)測(cè)開發(fā)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤(rùn)；（6）進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值?！局R(shí)點(diǎn)結(jié)束【考點(diǎn)】假設(shè)開發(fā)法的基本公式★待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值—開發(fā)成本—管理費(fèi)用—銷售費(fèi)用—投資利息—銷售稅費(fèi)—開發(fā)利潤(rùn)—取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)（一）求生地價(jià)值的公式（略）（二）求毛地價(jià)值的公式（略）（三）求熟地價(jià)值的公式（略）（四）求在建工程價(jià)值的公式（略）（五）求舊的房地產(chǎn)價(jià)值的公式（略）▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束【考點(diǎn)】現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法★★現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列三大區(qū)別：1.對(duì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的金額。而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程，預(yù)測(cè)它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間以及在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。2.傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算投資利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成時(shí)止；即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值（直接或最終折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上），然后再相加減。3.在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。因此，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分（利潤(rùn)率）?！局R(shí)點(diǎn)結(jié)束【考點(diǎn)】假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取★★★（一）開發(fā)經(jīng)營(yíng)期在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期，即價(jià)值時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。開發(fā)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期前期銷售期經(jīng)營(yíng)期期建造期建設(shè)期（a）在銷售（含預(yù)售）情形下（（b）在出租或營(yíng)業(yè)情形下開發(fā)經(jīng)營(yíng)期前期建造期建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期期運(yùn)營(yíng)期期（二）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值例如，根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)租金水平，預(yù)測(cè)未來(lái)建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積35美元，出租率為90％，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占租金的30％，報(bào)酬率為10％，可供出租的使用面積為38000平方米，運(yùn)營(yíng)期為47年，則未來(lái)建成的該寫字樓在建成時(shí)的總價(jià)值可估計(jì)為：（三）扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目即開發(fā)所必要的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的正常利潤(rùn)，均是假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中應(yīng)當(dāng)扣除的項(xiàng)目，具體包括開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)。要注意它們均是取得待開發(fā)房地產(chǎn)以后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成，還需要的正常支出及應(yīng)獲得的正常利潤(rùn)，不包括取得待開發(fā)房地產(chǎn)以前的支出及相應(yīng)的利潤(rùn)。投資利息和開發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算。（四）折現(xiàn)率折現(xiàn)率是等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤(rùn)率兩部分?！纠}】有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為2平方公里，適宜進(jìn)行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”、“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/平方米；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等估計(jì)為每平方公里2.5億元；貸款年利率為10％；投資利潤(rùn)率為15％；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6％，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4％。試用傳統(tǒng)方法估算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。1.設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V2.該成片荒地開發(fā)完成后的總價(jià)值=800×2000000X60％=9.6（億元）3.開發(fā)成本和管理費(fèi)用等的總額=2.5×2=5（億元）4.投資利息總額=（V+V×4％）×[（1+10％）3—1]+5×[（1+10％）1.5—1]=0.344V+0.768（億元）5.轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)總額=9.6×6％=0.576（億元）6.開發(fā)利潤(rùn)總額=（V十V×4％+5）×15％=0.156V+0.75（億元）7.購(gòu)買該成片荒地的稅費(fèi)總額=V×4％=0.04V（億元）8.V=9.6—5—（0.344V+0.768）—0.576—（0.156V十0.75）—0.04VV=1.627（億元）故：荒地總價(jià)：1.627（億元）荒地單價(jià)：81.35（元/平方米）【例題】某在建工程開工于2010年3月1日，總用地面積3000平方米，規(guī)劃總建筑面積12400平方米，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計(jì)；當(dāng)時(shí)取得土地的花費(fèi)為樓面價(jià)800元/平方米。該項(xiàng)目的正常開發(fā)期為2.5年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積2300元。至2011年9月1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50％的建設(shè)費(fèi)用。但估計(jì)至建成尚需1.5年，還需投入60％的建設(shè)費(fèi)用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為60元/平方米，可出租面積為建筑面積的70％，正常出租率為85％，出租的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的25％。當(dāng)?shù)刭?gòu)買在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購(gòu)買價(jià)的3％，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8％。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程2011年9月1日的正常購(gòu)買總價(jià)和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià)（報(bào)酬率為9％，折現(xiàn)率為13％）?！窘狻?.設(shè)該在建工程的正常購(gòu)買總價(jià)為V。2.續(xù)建完成后的總價(jià)值式中，為折現(xiàn)率；t為需要折現(xiàn)的年數(shù)；其他符號(hào)的含義同收益法。故續(xù)建完成后的總價(jià)值計(jì)算如下：3.續(xù)建總費(fèi)用4.銷售稅費(fèi)總額=3403.80ⅹ8%=272.30（萬(wàn)元）5.購(gòu)買該在建工程的稅費(fèi)總額=V×3%=0.03V（萬(wàn)元）6.V=3403.80-1561.32-272.30-0.03VV=1524.45（萬(wàn)元）故:在建工程總價(jià)=1524.45（萬(wàn)元）在建工程單價(jià)=1524.45÷1.24=1229.39（元/平方米）▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束第六節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告【本節(jié)考點(diǎn)】【考點(diǎn)】房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告概述【考點(diǎn)】房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的組成【本節(jié)內(nèi)容精講】【考點(diǎn)】房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告概述房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的專業(yè)意見，可視為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”，是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)給予委托人關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的正式答復(fù)，也是記述估價(jià)過(guò)程、反應(yīng)估價(jià)成果的文件及關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的分析報(bào)告?！究键c(diǎn)】房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的組成★由八大部分組成：①封面；②目錄；③致估價(jià)委托人函；④估價(jià)師聲明；⑤估價(jià)的假設(shè)和限制條件；⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告；⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告；⑧附件。（一）封面封面的基本要素包括：①估價(jià)報(bào)告名稱。一般為房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。也可根據(jù)估價(jià)目的而具體化，如房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告、國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)報(bào)告、人民法院拍賣房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等。②估價(jià)項(xiàng)目名稱。③估價(jià)委托人（名稱或者姓名）。④估價(jià)機(jī)構(gòu)（名稱）。⑤注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名、注冊(cè)號(hào)）。⑥估價(jià)作業(yè)日期。⑦估價(jià)報(bào)告編號(hào)。（二）目錄目錄中通常按照前后次序列出估價(jià)報(bào)告各個(gè)組成部分的名稱及其對(duì)應(yīng)的頁(yè)碼，以便于委托人或報(bào)告使用人對(duì)估價(jià)報(bào)告的框架和內(nèi)容有一個(gè)總體了解，并容易查找到其感興趣的內(nèi)容。（三）致估價(jià)委托人函致估價(jià)委托人函是估價(jià)機(jī)構(gòu)正式地向估價(jià)委托人報(bào)告估價(jià)結(jié)果、呈送估價(jià)報(bào)告的信件。（四）估價(jià)師聲明（五）估價(jià)假設(shè)和限制條件估價(jià)假設(shè)和限制條件是對(duì)估價(jià)所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件所作的合理假定，以及對(duì)由估價(jià)目的決定的估價(jià)設(shè)定的估價(jià)對(duì)象狀況與估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀不同之處等所作的說(shuō)明。房地產(chǎn)價(jià)值受許多因素的影響，在不同的前提條件下會(huì)有不同的價(jià)值。但估價(jià)的前提條件既不是委托人也不是估價(jià)師可以隨意假定的。假定一是要基于事實(shí)之上，二是要根據(jù)估價(jià)目的的需要。因此，如果不是估價(jià)目的的需要，對(duì)于確定性因素，不得進(jìn)行假設(shè)；對(duì)于不確定因素，估價(jià)師應(yīng)勤勉盡責(zé)，予以必要的專業(yè)關(guān)注，針對(duì)估價(jià)項(xiàng)目的具體情況，作出合理且有依據(jù)的假定。嚴(yán)禁為了迎合委托人的高估或低估要求，有意編造估價(jià)假設(shè)和限制條件。估價(jià)假設(shè)和限制條件主要包括以下方面：①對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料的真實(shí)性、合法性的假定；②對(duì)估價(jià)對(duì)象有關(guān)狀況的假定；③對(duì)評(píng)估的價(jià)值前提的說(shuō)明；④對(duì)估價(jià)方法使用前提的說(shuō)明。（六）估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)簡(jiǎn)明扼要地說(shuō)明下列事項(xiàng)：（1）估價(jià)委托人（2）估價(jià)機(jī)構(gòu)（3）估價(jià)目的（4）估價(jià)對(duì)象（5）價(jià)值時(shí)點(diǎn)（6）價(jià)值類型（7）估價(jià)依據(jù)（8）估價(jià)原則（9）估價(jià)方法（10）估價(jià)結(jié)果（11）其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)（12）估價(jià)人員（七）估價(jià)技術(shù)報(bào)告估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)較詳細(xì)地?cái)⑹鱿铝袃?nèi)容：（1）估價(jià)對(duì)象分析（2）市場(chǎng)背景分析（3）估價(jià)方法選用分析（4）估價(jià)的詳細(xì)測(cè)算過(guò)程（5）估價(jià)結(jié)果及其確定理由估價(jià)技術(shù)報(bào)告一般應(yīng)提供給估價(jià)委托人，但因知識(shí)產(chǎn)權(quán)、商業(yè)秘密等原因也可以不提供給估價(jià)委托人。如果不提供給估價(jià)委托人的，應(yīng)事先在估價(jià)委托合同中約定。（八）附件附件是估價(jià)報(bào)告的重要組成部分，是放在估價(jià)報(bào)告后面的、相對(duì)獨(dú)立的補(bǔ)充說(shuō)明或證明估價(jià)依據(jù)、估價(jià)對(duì)象狀況、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)和估價(jià)師資格等的資料，包括：①估價(jià)委托書復(fù)印件；②估價(jià)對(duì)象位置示意圖；③估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片；④估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件；⑤估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；⑥估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件；⑦注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印件?！局R(shí)點(diǎn)結(jié)束第九章房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷【本章考情分析】年份單選題分值多選題分值案例分析分值總分值2014年5409近5年平均分值（除2014年）54817【本章教材結(jié)構(gòu)】概述概述銷售渠道策略價(jià)格策略房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的概念、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合房地產(chǎn)銷售渠道的種類及選擇、商品房銷售代理的選擇、工作流程及合同管理房地產(chǎn)價(jià)格策略的概念和內(nèi)容、房地產(chǎn)定價(jià)的目標(biāo)、原則、基本方法、項(xiàng)目定價(jià)的程序、定價(jià)策略、價(jià)格調(diào)整策略促銷策略促銷策略房地產(chǎn)促銷的概念和方式、房地產(chǎn)廣告、人員促銷、營(yíng)業(yè)推廣、公共關(guān)系推廣營(yíng)銷方案營(yíng)銷方案房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方案制定的步驟、內(nèi)容框架【本章內(nèi)容講解】第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概述【本節(jié)考點(diǎn)】【考點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的概念【考點(diǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念【考點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合【本節(jié)內(nèi)容精講】【考點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的概念★房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其經(jīng)營(yíng)方針和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為指導(dǎo)，通過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境和資源的分析，找出機(jī)會(huì)點(diǎn)，選擇營(yíng)銷渠道和促銷手段，運(yùn)用適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，將創(chuàng)造的房地產(chǎn)產(chǎn)品推向目標(biāo)市場(chǎng)，以達(dá)到滿足消費(fèi)者需求、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的一系列活動(dòng)、過(guò)程和體系。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷，需要把握下列要點(diǎn)：（1）市場(chǎng)營(yíng)銷應(yīng)服務(wù)和服從于企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。（2）市場(chǎng)營(yíng)銷不等于銷售。（3）市場(chǎng)營(yíng)銷要以消費(fèi)者需求為中心。（4）市場(chǎng)營(yíng)銷既是一種觀念，也包括具體的活動(dòng)。（5）市場(chǎng)營(yíng)銷要揚(yáng)長(zhǎng)避短，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。（6）市場(chǎng)營(yíng)銷要運(yùn)用組合策略實(shí)現(xiàn)目的。（7）市場(chǎng)營(yíng)銷既是企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為，也是企業(yè)的社會(huì)管理過(guò)程?！局R(shí)點(diǎn)結(jié)束【考點(diǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念（1）生產(chǎn)觀念。企業(yè)以增加房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)數(shù)量為中心，開發(fā)什么房地產(chǎn)產(chǎn)品就銷售什么房地產(chǎn)產(chǎn)品；企業(yè)開發(fā)多少產(chǎn)品，就銷售多少產(chǎn)品。這種觀念的存在是以房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求為條件的。（2）產(chǎn)品觀念。消費(fèi)者總是歡迎那些質(zhì)量高、性能好、價(jià)格合理的房地產(chǎn)產(chǎn)品，只要提高產(chǎn)品質(zhì)量，做到物美價(jià)廉，就一定會(huì)客戶盈門，而無(wú)須花力氣推銷。在房地產(chǎn)產(chǎn)品供求大體平衡的情況下容易產(chǎn)生這種觀念。（3）推銷觀念。如果不經(jīng)過(guò)銷售努力，消費(fèi)者就不會(huì)大量購(gòu)買；企業(yè)努力推銷什么房地產(chǎn)產(chǎn)品，消費(fèi)者就會(huì)購(gòu)買什么房地產(chǎn)產(chǎn)品。在房地產(chǎn)產(chǎn)品供給稍有寬裕并從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化過(guò)程中，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)奉行這種觀點(diǎn)。（4）市場(chǎng)營(yíng)銷觀念。根據(jù)消費(fèi)者的需求來(lái)開發(fā)和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品。在這種觀念指導(dǎo)下，企業(yè)十分重視市場(chǎng)調(diào)研。（5）社會(huì)營(yíng)銷觀念。企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不僅要滿足消費(fèi)者的需求，還要符合社會(huì)公眾的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，如防止環(huán)境污染、避免資源浪費(fèi)等。它要求企業(yè)做到企業(yè)利潤(rùn)、消費(fèi)需求和社會(huì)利益三方面的統(tǒng)一。生產(chǎn)觀念、產(chǎn)品觀念和推銷觀念是從生產(chǎn)角度出發(fā)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念，屬于傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)觀念；而市場(chǎng)營(yíng)銷觀念和社會(huì)營(yíng)銷觀念是從消費(fèi)者需求出發(fā)來(lái)組織產(chǎn)品研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)并生產(chǎn)和交換產(chǎn)品，屬于現(xiàn)代營(yíng)銷觀念。不同的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念的主要特征及適用條件開發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念企業(yè)行為特點(diǎn)適應(yīng)市場(chǎng)傳統(tǒng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念（從生產(chǎn)者而不是市場(chǎng)需求角度出發(fā)，以產(chǎn)定銷）生產(chǎn)觀念增加產(chǎn)品，獲取利潤(rùn)以量取勝賣方市場(chǎng)產(chǎn)品觀念提高質(zhì)量，獲取利潤(rùn)以質(zhì)取勝賣方市場(chǎng)買方市場(chǎng)過(guò)渡推銷觀念運(yùn)用促銷手段推銷產(chǎn)品，獲取利潤(rùn)以促銷和推銷取勝買方市場(chǎng)現(xiàn)代開發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念（從消費(fèi)者需求出發(fā)，以銷定產(chǎn)）市場(chǎng)營(yíng)銷觀念根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)需求開發(fā)，和銷售產(chǎn)品，獲取利潤(rùn)以滿足目標(biāo)市場(chǎng)需求增加產(chǎn)銷量取勝買方市場(chǎng)社會(huì)營(yíng)銷觀念追求企業(yè)利潤(rùn)、目標(biāo)市場(chǎng)需求和社會(huì)利益的統(tǒng)一以滿足目標(biāo)市場(chǎng)需求，兼顧社會(huì)利益取勝買方市場(chǎng)▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束 【考點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合時(shí)間營(yíng)銷組合要素20世紀(jì)50年代4Ps，產(chǎn)品（Product）、價(jià)格（Price）、渠道（地點(diǎn)）（P1ace）和促銷（Promotion）20世紀(jì)80年代6Ps，4Ps加上政治力量（PoliticalPower）和公共關(guān)系（PublicRelation）形成20世紀(jì)90年代戰(zhàn)略性的4Ps營(yíng)銷組合與“為人（People）服務(wù)”的正確指導(dǎo)思想、戰(zhàn)術(shù)性的6Ps營(yíng)銷組合，形成市場(chǎng)營(yíng)銷的11Ps組合?！局R(shí)點(diǎn)結(jié)束第二節(jié)房地產(chǎn)銷售渠道策略【本節(jié)考點(diǎn)】【考點(diǎn)】房地產(chǎn)銷售渠道的種類【考點(diǎn)】房地產(chǎn)銷售渠道的選擇【考點(diǎn)】商品房銷售代理的選擇及工作流程【考點(diǎn)】商品房銷售代理合同管理【本節(jié)內(nèi)容精講】

【考點(diǎn)】房地產(chǎn)銷售渠道的種類房地產(chǎn)銷售渠道是將房地產(chǎn)產(chǎn)品從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)需求者的途徑。房地產(chǎn)銷售渠道的起點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，終點(diǎn)是房地產(chǎn)需求者，中間環(huán)節(jié)是參與房地產(chǎn)產(chǎn)品交易的企業(yè)和個(gè)人。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)需求者之間是否使用中間商（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)），可將房地產(chǎn)銷售渠道分為直接渠道和間接渠道；根據(jù)銷售渠道起點(diǎn)到終點(diǎn)經(jīng)過(guò)的層數(shù)，房地產(chǎn)銷售渠道可分為零層、一層、二層、三層、多層等。（一）房地產(chǎn)直接銷售渠道房地產(chǎn)直接銷售渠道是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接將其房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售給客戶，無(wú)中間商介入交易過(guò)程，也稱為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行銷售。直接銷售渠道是零層渠道。（1）直接銷售渠道的優(yōu)點(diǎn)：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程，可避免某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)介入可能造成的短期行為。②產(chǎn)銷直接見面便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接了解客戶的需求、購(gòu)買特點(diǎn)及變化趨勢(shì)，從而可較快地調(diào)整營(yíng)銷策略。③可有效地控制銷售節(jié)奏和銷售價(jià)格。（2）直接銷售渠道的缺點(diǎn)：①房地產(chǎn)銷售是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作。②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接銷售，必須組建自己的銷售隊(duì)伍和銷售網(wǎng)絡(luò)，需要設(shè)置銷售機(jī)構(gòu)、設(shè)施和人員，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因開發(fā)項(xiàng)目有限，銷售任務(wù)在時(shí)間上很難保持均衡，對(duì)于銷售隊(duì)伍的穩(wěn)定和效率非常不利。③市場(chǎng)覆蓋面不夠。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行銷售，可能由于力量不足、推廣不到位等，使得市場(chǎng)覆蓋面不夠，影響到銷售業(yè)績(jī)。（二）房地產(chǎn)間接銷售渠道房地產(chǎn)間接銷售渠道是房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移到客戶渠道模式。根據(jù)產(chǎn)品經(jīng)過(guò)的中間商的層數(shù)，間接渠道可分為長(zhǎng)渠道和短渠道。根據(jù)每一層次中間商的數(shù)量，間接銷售渠道可分為窄渠道和寬渠道。房地產(chǎn)間接銷售渠道一般為短渠道、窄渠道，通常只包含一個(gè)層次的中間商，每一層次的中間商數(shù)量也較少，大多數(shù)情況下采用獨(dú)家代理銷售模式。（1）間接渠道的優(yōu)點(diǎn)：①有利于發(fā)揮銷售專業(yè)特長(zhǎng)。②有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中精力進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)方面的工作。③可以利用更廣泛的客戶資源。（2）間接渠道的缺點(diǎn)：①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)雖然有市場(chǎng)調(diào)研、銷售等方面的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，但存在對(duì)商品房的認(rèn)識(shí)不如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)熟悉的缺點(diǎn)，容易造成開發(fā)和銷售的矛盾，增大了開發(fā)與銷售之間協(xié)調(diào)的工作量，素質(zhì)不高、不負(fù)責(zé)任的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上可能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響；②增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制銷售節(jié)奏和銷售價(jià)格的難度；③消費(fèi)者需求變化和市場(chǎng)動(dòng)向難以及時(shí)反饋到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不利于及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略。▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束【考點(diǎn)】房地產(chǎn)銷售渠道的選擇（一）房地產(chǎn)銷售渠道選擇的原則（1）經(jīng)濟(jì)性。（2）可控性。（3）適應(yīng)性。（二）房地產(chǎn)銷售渠道選擇的影響因素①房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況；②房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的市場(chǎng)前景；③可供選擇的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量和能力；④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身?yè)碛械匿N售資源和發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在下列情形下通常采用直接渠道：大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)為賣方市場(chǎng)，推出的商品房供不應(yīng)求。商品房品質(zhì)特別突出，市場(chǎng)反應(yīng)很好，或者是房地產(chǎn)市場(chǎng)很景氣。④項(xiàng)目銷售的集中度高，比如由一個(gè)買家買下整個(gè)項(xiàng)目?！局R(shí)點(diǎn)結(jié)束【考點(diǎn)】商品房銷售代理的選擇及工作流程（一）商品房銷售代理概述1.商品房銷售代理的概念商品房銷售代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在授權(quán)范圍內(nèi)，以委托人名義與第三人進(jìn)行商品房買賣而提供服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。根據(jù)我國(guó)代理法律制度的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能向房地產(chǎn)交易相對(duì)兩方中的一方提供代理服務(wù)。商品房銷售代理的特征：①代理人應(yīng)當(dāng)以被代理人的名義實(shí)施民事行為。②代理人應(yīng)當(dāng)在被代理人授權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施代理行為。③代理人在授權(quán)范圍內(nèi)可以進(jìn)行獨(dú)立的意思表示。④代理的法律后果直接歸屬被代理人。買方代理委托人是需要購(gòu)買商品房的單位或個(gè)人買方代理委托人是需要購(gòu)買商品房的單位或個(gè)人根據(jù)服務(wù)對(duì)象的不同賣方代理（目前市場(chǎng)主流）委托人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3.商品房銷售代理的基本形式根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系不同，商品房銷售代理主要有獨(dú)家代理、獨(dú)家銷售權(quán)代理、公開銷售代理、聯(lián)合銷售代理。（1）獨(dú)家代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房的銷售權(quán)單獨(dú)委托給一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理。委托人和代理人之間是單一的委托和代理關(guān)系，委托人與代理人之間的協(xié)調(diào)和傭金結(jié)算相對(duì)簡(jiǎn)單。代理機(jī)構(gòu)按照銷售額提取一定比例的代理費(fèi)，在合同規(guī)定的銷售期內(nèi)，如果開發(fā)企業(yè)自行銷售出的商品房，無(wú)需向代理商支付傭金。（2）獨(dú)家銷售權(quán)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擁有商品房完全的銷售權(quán)的代理。獨(dú)家銷售權(quán)代理與獨(dú)家代理的區(qū)別是：在合同有效期內(nèi)，無(wú)論是開發(fā)企業(yè)還是代理商售出的商品房，均需向代理機(jī)構(gòu)支付傭金。經(jīng)開發(fā)商同意，代理商還可以委托分代理。（3）公開銷售代理：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房的銷售權(quán)同時(shí)委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，誰(shuí)先代理成功，誰(shuí)享有傭金的一種代理方式。各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間是平行的關(guān)系，委托人需要進(jìn)行各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)工作量較大，傭金結(jié)算也相對(duì)復(fù)雜。合同期內(nèi)開發(fā)企業(yè)自行銷售出的商品房，無(wú)需向代理商支付傭金。（4）聯(lián)合銷售代理：是指一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目由多家代理商同時(shí)提供服務(wù)的模式。多家代理機(jī)構(gòu)是一個(gè)整體，傭金分配由聯(lián)合協(xié)議確定。常見于規(guī)模較大的項(xiàng)目代理銷售，一家代理機(jī)構(gòu)難以完成銷售任務(wù)，須由多家代理機(jī)構(gòu)聯(lián)合代理。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇代理機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)（1）代理機(jī)構(gòu)的綜合實(shí)力，體現(xiàn)在規(guī)模、資金實(shí)力、營(yíng)銷技術(shù)、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)、員工隊(duì)伍的素質(zhì)及對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者的了解程度。（2）代理機(jī)構(gòu)的過(guò)往業(yè)績(jī)和口碑（3）代理機(jī)構(gòu)的特長(zhǎng)（4）代理機(jī)構(gòu)的預(yù)期合作程度（二）商品房銷售代理工作流程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定采用代理銷售模式后，組織商品房銷售代理的工作流程如下：（1）尋找可能的銷售代理機(jī)構(gòu)。（2）簽訂委托代理合同。（3）委托人提交有關(guān)資料。包括：①反映項(xiàng)目特征的資料；②反映項(xiàng)目合法性的資料；③委托書；④商品房預(yù)售許可證（當(dāng)預(yù)售商品房時(shí)）。（4）銷售代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行營(yíng)銷策劃。（5）銷售代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售準(zhǔn)備，包括銷售資料、銷售人員、銷售現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備。銷售資料包括有關(guān)審批文件、商品房買賣合同文本、樓書、開盤廣告、價(jià)目表、銷控表等。（6）銷售代理機(jī)構(gòu)銷售執(zhí)行，是在銷售現(xiàn)場(chǎng)接待客戶看房，簽訂商品房預(yù)售、商品房買賣合同，并配合實(shí)施廣告、公關(guān)活動(dòng)等市場(chǎng)推廣工作。（7）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售過(guò)程的配合和管理。（8）委托人與銷售代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算?！局R(shí)點(diǎn)結(jié)束【考點(diǎn)】商品房銷售代理合同管理（一）商品房銷售代理合同的簽訂（1）關(guān)于商品房銷售代理方式。（2）關(guān)于委托代理的工作范圍和內(nèi)容。在獨(dú)家代理的情況下，銷售中心的布置、銷售中心的保安、廣告促銷等可以委托代理機(jī)構(gòu)完成，而在公開代理情況下，這些工作通常由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)。（3）關(guān)于銷售代理的任務(wù)和期限。（4）關(guān)于銷售價(jià)格的確定和調(diào)整。（5）關(guān)于房地產(chǎn)廣告宣傳。如果代理機(jī)構(gòu)在對(duì)外告宣傳中弄虛作假，買受人因相信虛假?gòu)V告內(nèi)容而簽訂合同從而引起索賠糾紛，開發(fā)企業(yè)也是應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的。原因有二：其一，代理機(jī)構(gòu)是以開發(fā)企業(yè)的名義對(duì)外實(shí)施廣告宣傳的，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)，開發(fā)企業(yè)才是當(dāng)事人；其二，開發(fā)企業(yè)有義務(wù)對(duì)代理機(jī)構(gòu)的售樓廣告的內(nèi)容進(jìn)行審查和監(jiān)督。根據(jù)人民法院的審判實(shí)踐，代理機(jī)構(gòu)因弄虛作假制作虛假?gòu)V告，應(yīng)承擔(dān)直接賠償責(zé)任；開發(fā)企業(yè)因疏于對(duì)售樓廣告的審查與監(jiān)督義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。（二）房地產(chǎn)銷售代理合同的履行房地產(chǎn)銷售代理合同應(yīng)按照適當(dāng)履行、協(xié)作履行、經(jīng)濟(jì)合理、情勢(shì)變更的原則履行。銷售渠道產(chǎn)生沖突的原因是合同中當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)不明確，由于信息不對(duì)稱、信息失靈或者信息理解失誤造成的信息溝通偏差，由于掌握的信息情況和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)不同、對(duì)市場(chǎng)情況做出的主觀判斷的差異造成的主觀認(rèn)識(shí)上的差異。解決銷售渠道成員沖突，一是采用預(yù)防型方法，主要做法包括建立信息溝通機(jī)制、建立產(chǎn)銷戰(zhàn)略聯(lián)盟、形成第三方機(jī)制；二是采用治理型方法，主要做法包括回避、遷就、強(qiáng)制、折中和合作。▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格策略【本節(jié)考點(diǎn)】【考點(diǎn)】房地產(chǎn)價(jià)格策略的概念和內(nèi)容【考點(diǎn)】房地產(chǎn)定價(jià)的目標(biāo)和原則【考點(diǎn)】房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法【考點(diǎn)】房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的程序【考點(diǎn)】房地產(chǎn)定價(jià)策略【考點(diǎn)】房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整策略【本節(jié)內(nèi)容精講】

【考點(diǎn)】房地產(chǎn)價(jià)格策略的概念和內(nèi)容房地產(chǎn)價(jià)格策略是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的要求，圍繞房地產(chǎn)定價(jià)而確定定價(jià)目標(biāo)，以及為了實(shí)現(xiàn)預(yù)定的定價(jià)目標(biāo)，在房地產(chǎn)價(jià)格確定和調(diào)整中所使用的定價(jià)原則、方法和技巧。房地產(chǎn)價(jià)格策略的內(nèi)容一般包括：①房地產(chǎn)定價(jià)的目標(biāo)和原則；②房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法；③房地產(chǎn)定價(jià)策略；④房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整策略。▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束【考點(diǎn)】房地產(chǎn)定價(jià)的目標(biāo)和原則（一）房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo)房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)所確定的房地產(chǎn)價(jià)格組織銷售后所要達(dá)到的具體效果。定價(jià)目標(biāo)的確定必須服從于企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，同時(shí)考慮自身的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況、房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo)的主要種類有：（1）實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)。預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)分為利潤(rùn)最大化目標(biāo)和預(yù)期投資收益率目標(biāo)。（2）維持或提高市場(chǎng)占有率。（3）維護(hù)企業(yè)形象。（4）維持營(yíng)業(yè)。（二）房地產(chǎn)定價(jià)原則（1）價(jià)格浮動(dòng)原則。一是確定房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)不是一個(gè)價(jià)格點(diǎn)，而是一個(gè)價(jià)格范圍；二是當(dāng)影響價(jià)格的各種因素變動(dòng)時(shí)，價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。（2）反映市場(chǎng)供求原則。（3）價(jià)值規(guī)律原則?！局R(shí)點(diǎn)結(jié)束【考點(diǎn)】房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法房地產(chǎn)定價(jià)的方法很多，根據(jù)價(jià)格確定的思路和原理，基本方法有成本導(dǎo)向定價(jià)法、需求導(dǎo)向定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。成本導(dǎo)向定價(jià)法的立足點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)是房地產(chǎn)本身的狀況和開發(fā)企業(yè)的預(yù)期，需求導(dǎo)向定價(jià)法和競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法的立足點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)是房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。（一）成本導(dǎo)向定價(jià)法成本導(dǎo)向定價(jià)是以房地產(chǎn)成本為中心，按照“成本+利潤(rùn)+稅費(fèi)=價(jià)格”的原理確定價(jià)格的方法，是一種按賣方意圖定價(jià)的方法。其基本思路是：在定價(jià)時(shí)，首先考慮收回在開發(fā)經(jīng)營(yíng)中投入的全部成本以及繳納的稅費(fèi)，然后加上一定的利潤(rùn)。成本導(dǎo)向定價(jià)法具體有成本加成定價(jià)法、目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法。方法公式備注成本加成定價(jià)法單位產(chǎn)品價(jià)格=單位產(chǎn)品成本×（1+加成率）運(yùn)用該方法首先要科學(xué)合理地確定成本，并且計(jì)算單位產(chǎn)品成本時(shí)，應(yīng)按照可銷售面積分?jǐn)偪偝杀?；其次，要合理確定加成率的內(nèi)涵及其數(shù)值，如果產(chǎn)品成本包括了開發(fā)成本和銷售成本，則加成率為銷售稅費(fèi)率和利潤(rùn)率的綜合值，如果產(chǎn)品成本只包含開發(fā)成本，則加成率還應(yīng)包括銷售成本。目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法單位目標(biāo)利潤(rùn)=總投資額×目標(biāo)投資利潤(rùn)率目標(biāo)利潤(rùn)=總成本×目標(biāo)成本利潤(rùn)率目標(biāo)利潤(rùn)=銷售收入×目標(biāo)銷售利潤(rùn)率目標(biāo)利潤(rùn)=資金平均占用額×目標(biāo)資金利潤(rùn)率【例題】某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一總建筑面積為20萬(wàn)平方米的小區(qū)，估計(jì)未來(lái)在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)銷售16萬(wàn)平方米，其總成本為6億元，企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)率為成本利潤(rùn)率的15%，該小區(qū)的平均售價(jià)為：600000000成本導(dǎo)向定價(jià)法原理簡(jiǎn)單、理論依據(jù)充分，但這種方法本身考慮市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的接受能力不夠。同時(shí)，由于房地產(chǎn)成本只能按照開發(fā)項(xiàng)目測(cè)