萬科物業(yè)設(shè)備機房管理制度

設(shè)備機房管理制度1）強電系統(tǒng)、機房安全管理制度負責人：強電主管內(nèi)容：配電室屬廣場動力設(shè)備所屬機構(gòu)，由主管全面負責技術(shù)業(yè)務(wù)工作，并接受供電部門的專業(yè)監(jiān)督檢查，與供電部門辦理具體的電力調(diào)度與使用業(yè)務(wù)。配電室的電力設(shè)備調(diào)度號，應(yīng)按照地區(qū)電力系統(tǒng)統(tǒng)一的調(diào)度編號原則編寫；室內(nèi)應(yīng)設(shè)有模擬圖板，模擬圖應(yīng)符合實際接線，具備可模擬操作功能，設(shè)備編號標注齊全正確。變電所門隨時關(guān)閉，除本站值班員及公司領(lǐng)導外，其他未經(jīng)專業(yè)主管允許人員,嚴禁入內(nèi)，經(jīng)允許進入變電所人員均應(yīng)登記。電話為值班專用，不得打私人電話，內(nèi)部通話不得長時間占用（5分鐘以上）。除檢修外，禁止使用一切火源，滅火器材必須保持清潔、完好。巡視檢查時，要嚴格執(zhí)行安全巡視規(guī)定，注意保持安全距離。未經(jīng)主管允許，嚴禁私自操作及拆卸變電所內(nèi)一切設(shè)備。進行檢修及倒閘時，要嚴格執(zhí)行北京市有關(guān)規(guī)定，嚴格遵守安全操作規(guī)程，嚴格按照“四措、八制”進行操作。所有高壓安全用具應(yīng)擺設(shè)有序、便于取用，使用前嚴格檢查、符合安全要求方可使用。在進行電氣維護工作時，必須嚴格執(zhí)行保證人身和設(shè)備安全的技術(shù)措施和組織措施；不得從事工作范圍以外的工作，應(yīng)備齊安全絕緣工具以及工作必須的儀器儀表。值班員必須嚴格遵守公司各項管理制度，做到持證上崗，有效證件必須是質(zhì)監(jiān)局、供電局分別頒發(fā)的合格證件；并按時進行年審復試，新上崗的員工必須有老員工帶領(lǐng)，不能單獨工作。按制度定期巡視設(shè)備、維護、保養(yǎng)，監(jiān)視各個系統(tǒng)運行情況，填寫相關(guān)表格，嚴格按照設(shè)備的操作規(guī)程操作。如要進行參數(shù)、工作狀態(tài)調(diào)整要提前報告主管。執(zhí)行事故報告制度。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及時排除，重大問題及時向上級匯報。嚴禁在機房內(nèi)吸煙、飲酒、打鬧，禁止閱讀與本專業(yè)無關(guān)的讀物或干與工作無關(guān)之的事。執(zhí)行交接班制度，交班前作好清潔衛(wèi)生，填寫好運行記錄表。認真作好運行記錄。不準在計算機上運行與工作無關(guān)的軟件。配電室運行要求：值班員負責變、配電設(shè)備24小時運行的監(jiān)控、記錄和操作，觀察各分路用電負荷的變化，按時填寫《配電室值班記錄表》；根據(jù)分路用電負荷的變化，及時檢查電容器的投入和退出運行，保證有功功率因數(shù)維持在正常水平，保證用電安全；嚴格按照上級指令執(zhí)行停、送電操作，緊急故障停、送電的操作執(zhí)行緊急停電處理規(guī)程；變、配電室設(shè)備由值班員負責操作，其它人員不得擅自操作；貫徹執(zhí)行有關(guān)電力法規(guī)，依法建立各種規(guī)章制度，不斷規(guī)范用電行為，落實安全第一的方針，嚴格執(zhí)行工作監(jiān)護和工作許可制度，工作時要2人以上進行，一人操作、一人監(jiān)護，嚴禁帶電檢修高低壓配電柜，牢固樹立自保及互保意識，以安全第一為原則；變、配電室應(yīng)保持良好的通風及室溫控制，每班檢查空調(diào)設(shè)備的運轉(zhuǎn)情況，發(fā)現(xiàn)異味、溫度過高、漏水、噪聲增大等異?，F(xiàn)象，及時通知工程值班室派人解決；應(yīng)急照明燈應(yīng)保持隨時能使用。維修員工作要求：按《電氣設(shè)備計劃檢修表》的要求進行維修保養(yǎng)；執(zhí)行上級指令安排的電氣設(shè)備增改安裝工作；（3）按期完成日常電氣設(shè)施的維護工作和維修工單的維修內(nèi)容。2）弱電系統(tǒng)、機房安全管理制度負責人：弱電專業(yè)主管內(nèi)容：弱電機房屬廣場重地，除本室值班工作人員及公司領(lǐng)導外，其它未經(jīng)專業(yè)主管允許人員，嚴禁入內(nèi)，經(jīng)允許進入機房人員均應(yīng)登記。對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)要按計劃做好設(shè)備及系統(tǒng)的維護，對設(shè)備和消防回路出現(xiàn)的故障，要及時處理，保證報警系統(tǒng)設(shè)備正常工作。弱電系統(tǒng)及設(shè)備出現(xiàn)的各種故障要設(shè)法盡快修復，保證設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)。當班人員需嚴格執(zhí)行公司各項管理制度，電話為值班專用，嚴禁撥打私人電話，內(nèi)部通話不得長時間占用。除檢修外禁止使用一切火源，滅火器材必須保持清潔、完好。未經(jīng)主管允許，嚴禁任何人私自操作及拆卸機房內(nèi)一切設(shè)備。機房內(nèi)溫度要保持在20℃-25℃之間，經(jīng)常對各種設(shè)備清潔、除塵，保證室內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生干凈，設(shè)備整齊、光潔、保持良好通風，以確保各種設(shè)備穩(wěn)定工作。嚴禁擅自調(diào)整機房內(nèi)設(shè)備參數(shù)值，嚴禁私設(shè)、修改設(shè)備密碼。認真執(zhí)行國家消防法規(guī)，嚴格遵守物業(yè)的消防制度。本專業(yè)人員要熟悉機房內(nèi)消防器性能、使用方法及器材位置，發(fā)現(xiàn)火情立即撲救，及時報有關(guān)領(lǐng)導及安全組并保護好現(xiàn)場，協(xié)助查清起火原因。專業(yè)人員應(yīng)愛護消防器材，保持滅火器清潔，禁止隨意挪動、遮擋消防器材。因工作需要進入本機房的其他部門人員必須有部門負責人或本專業(yè)負責人簽字認可。按制度定期巡視、維護、保養(yǎng)設(shè)備，監(jiān)視各個系統(tǒng)運行情況，填寫相關(guān)表格，嚴格按照設(shè)備的操作規(guī)程操作。如要進行參數(shù)、工作狀態(tài)調(diào)整必須提前通知主管。執(zhí)行事故報告制度。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及時排除，重大問題及時向上級匯報。嚴禁在機房內(nèi)吸煙、飲酒、打鬧，禁止閱讀與本專業(yè)無關(guān)的讀物，或干與工作無關(guān)之事。執(zhí)行交接班制度，交班前作好清潔衛(wèi)生，填寫運行記錄表。認真作好運行記錄。個人操作口令不準互相傳播。不準在計算機上運行與工作無關(guān)的軟件。弱電系統(tǒng)及設(shè)備出現(xiàn)的各種故障要設(shè)法盡快修復，保證設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)。3）空調(diào)系統(tǒng)機房安全管理制度負責人：暖通專業(yè)主管內(nèi)容：認真執(zhí)行公司各項規(guī)章制度和《員工守則》。冷凍機房屬廣場機房重地，除本室值班工作人員及公司領(lǐng)導外，其他未經(jīng)專業(yè)主管允許人員，嚴禁入內(nèi)，經(jīng)允許進入機房人員均應(yīng)登記。電話為值班專用，不得打私人電話，內(nèi)部通話不得長時間占用。除檢修外禁止使用一切火源，滅火器材必須保持清潔、完好。未經(jīng)主管允許，嚴禁私自操作及拆卸機房內(nèi)一切設(shè)備。嚴禁在保護功能異常時開機。嚴禁在機組受到明顯的管路系統(tǒng)振動時開機。冷凍機組各控制參數(shù)及密碼不得擅自調(diào)整，嚴禁超越安全“設(shè)定值”調(diào)節(jié)安全裝置。機房的防火設(shè)施、排水設(shè)備必須保證隨時準備投入運行。機房內(nèi)設(shè)備必須按照廠家要求的操作規(guī)程執(zhí)行操作，當發(fā)生意外情況時，應(yīng)采取緊急措施減小損失及影響。機房溫度必須保持在5℃至43℃之間，相對濕度控制在75%以下。嚴禁非機房人員接觸安全裝置。保持機房內(nèi)衛(wèi)生，并做好機組的清潔工作。按制度定期巡視、維護、保養(yǎng)設(shè)備，監(jiān)視各個系統(tǒng)運行情況，填寫相關(guān)表格，嚴格按照設(shè)備的操作規(guī)程操作。如要進行參數(shù)、工作狀態(tài)調(diào)整必須提前通知主管。執(zhí)行事故報告制度。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及時排除，重大問題及時向上級匯報。嚴禁在機房內(nèi)吸煙、飲酒、打鬧，禁止閱讀與本專業(yè)無關(guān)的讀物，干與工作無關(guān)之事，執(zhí)行交接班制度，交班前作好清潔衛(wèi)生，填寫好運行記錄表。認真作好運行記錄。

4）給排水系統(tǒng)、機房安全管理制度負責人：暖通專業(yè)主管內(nèi)容：執(zhí)行門禁制度，各水箱間、泵房等要設(shè)有專人進行管理，所有鑰匙嚴禁私配外借，門窗箱蓋必須隨時鎖好，無關(guān)人員未經(jīng)許可嚴禁入內(nèi)。當班人員需嚴格遵守公司各項管理制度，保證設(shè)備正常運行。執(zhí)行交接班制度，交班前作好清潔衛(wèi)生，填寫好運行記錄表。認真作好運行記錄溢水口、泄水口及通氣孔要安裝防蟲網(wǎng)，并經(jīng)常檢查保持完好有效。按規(guī)定定期對水箱進行清洗、消毒，防止細菌滋生，并取水樣到相關(guān)部門進行化驗檢測，檢測合格方可使用。清洗、消毒人員必須持有“健康證、培訓證”等相關(guān)證件，并經(jīng)衛(wèi)生防疫部門許可。室內(nèi)嚴禁堆放雜物，嚴禁在機房內(nèi)吸煙、飲酒、打鬧，禁止閱讀與本專業(yè)無關(guān)的讀物，干與工作無關(guān)的事情。水質(zhì)化驗單或水質(zhì)化驗報告由工程組存檔。廣場各排水井、提升井要按規(guī)定定期進行清理，井內(nèi)排水設(shè)施設(shè)備必須保持正常狀態(tài)。在雨季來臨之前，必須對所有排水設(shè)備、排水溝及排水口進行嚴格檢查清理，并在雨季按規(guī)定進行巡視保養(yǎng)。廣場化糞池、隔油池必須按規(guī)定找有資格的公司進行定期清理消毒，保證安全使用。廣場中水系統(tǒng)設(shè)備需按規(guī)定進行定期檢查，保證設(shè)備正常使用。按制度定期巡視、維護、保養(yǎng)設(shè)備，監(jiān)視系統(tǒng)運行情況，填寫相關(guān)表格，嚴格按照設(shè)備的操作規(guī)程操作。如要進行參數(shù)、必須提前通知主管。執(zhí)行事故報告制度。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及時排除，重大問題及時向上級匯報。個人操作口令不準互相傳播，不準在計算機上運行與工作無關(guān)的軟件消防泵每三個月運轉(zhuǎn)一次，以保持正常運轉(zhuǎn)，每半年進行一次“自動、手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。消防泵、噴淋泵、污水泵的選擇開關(guān)位置與自動位置，操作標志都應(yīng)簡單明確。泵房衛(wèi)生每周打掃一次，管道每半月清潔一次。17、操作人員在2米高度以上檢修設(shè)備時，必須系好安全帶，梯底要有防滑措施，要設(shè)人扶擋。

5）綜合維修間安全管理制度負責人：暖通專業(yè)主管內(nèi)容：瓦、木、油員工對分派的工作做到細致、周到地安排每項操作順序，精心測量尺寸、精心調(diào)整涂料、精心材料的使用調(diào)配，保證工作質(zhì)量。愛護工、器具，電動工具要定期擦拭、檢測、加油保養(yǎng)，保持良好的安全和使用性能。工作間材料應(yīng)分類碼放，有特殊要求的板材、石材、玻璃、異形材料應(yīng)妥善放置或單獨存放，防止損壞、變質(zhì)。油漆、稀料、溶劑等易揮發(fā)的化學品使用后應(yīng)封蓋嚴密、單獨擱置，注意防潮、防火、防腐蝕。木工房內(nèi)要保持清潔衛(wèi)生，設(shè)備物品擺放整齊，作業(yè)場地嚴禁吸煙，并要每天清除木屑、碎料刨花、鋸沫等易燃物品要隨時清掃，禁止在室內(nèi)堆放，并且房內(nèi)必須配備滅火器材。木工房內(nèi)接設(shè)臨時電源線時，當時用完當時收。電動工具等設(shè)備保持干燥、清潔。電動工具等設(shè)備附近不準放可燃易爆物品等。不得過量存放木料或其它易燃易爆物品。10、使用電鋸必須兩人以上，非本專業(yè)人員嚴禁使用木工電動設(shè)備。11、油工料房內(nèi)要有良好的通風措施并必須配備滅火器材。12、油工房內(nèi)嚴禁接設(shè)監(jiān)時電源線。13、料房內(nèi)嚴禁吸煙或動用明火，必須注意內(nèi)部清潔，物品擺放整齊，不準將廢油、廢稀料倒入地溝內(nèi)，非本專業(yè)人員未經(jīng)批準嚴禁入內(nèi)。

6）電梯安全運行管理制度負責人：強電主管內(nèi)容：電梯機房屬于購物廣場重地，機房門需保證完好并上鎖，未經(jīng)部門領(lǐng)導允許，禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。保證機房照明良好，風口有防雨措施，機房內(nèi)懸掛溫度計，機房溫度不超過40c°。保證機房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具掛于顯眼處。機房內(nèi)嚴禁吸煙及干與工作無關(guān)的事情，當班人員應(yīng)履行自己的責任與崗位義務(wù)，保證設(shè)備正常運行。《電梯困人救援規(guī)程》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。按規(guī)定定期對機房內(nèi)設(shè)施和設(shè)備進行維修保養(yǎng)。每天巡視機房，發(fā)現(xiàn)達不到規(guī)定要求的應(yīng)及時處理并做好記錄。要樹立安全第一的思想，電梯屬于高空作業(yè)，工作中務(wù)必要全神貫注、小心穩(wěn)重。10、電梯鑰匙應(yīng)由專業(yè)人員負責保管，不得轉(zhuǎn)借遺失。11、電梯運行中嚴禁開啟外門，如檢修或救人需開啟時，須由電梯維修人員或受過專業(yè)培訓的人員使用專用鑰匙開啟，門開啟時要站穩(wěn)身體，不得前傾。12、值班人員應(yīng)熟悉電梯的一般工作原理，掌握電梯出現(xiàn)“關(guān)人”故障時，及時將客人救出的電梯操作規(guī)程及技巧。13、電梯長期不使用，應(yīng)將機房總電源斷開。14、維護電梯時，應(yīng)在首層入口處放置“維修保養(yǎng)進行中“的指示牌。15、工作前要檢查所使用工具是否安全、合格。16、工作完畢完要清點工具，整理現(xiàn)場。17、機房內(nèi)電梯編號應(yīng)與運行中的電梯編號一致。18、機房應(yīng)有良好的通風設(shè)備和足夠的照明，運行中溫度不得超過40℃。19、機房、井道必須保證沒有雨雪侵入的可能，井道內(nèi)除規(guī)定的電梯設(shè)備外，不得存放雜物。在共通井道工作時，必須牢記相鄰升降機仍在運行中，嚴禁跨越機外工作，必要時停止相鄰升降機運行再工作。未經(jīng)上級批準，電梯工作人員嚴禁擅自改變機組設(shè)備運行狀態(tài)及相關(guān)控制線路等。為確保電梯安全運行，保障人身和財產(chǎn)的安全，依據(jù)《特種設(shè)備質(zhì)量監(jiān)督與安全監(jiān)察規(guī)定》，特規(guī)定如下：電梯使用單位必須對電梯使用運行的安全負責，并建立健全的電梯設(shè)備技術(shù)檔案及有關(guān)管理制度。必須委托有市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局簽發(fā)的有資質(zhì)許可證的電梯專業(yè)維修保養(yǎng)單位對電梯設(shè)備進行維修、保養(yǎng)，以保證電梯的安全運行。在用電梯實行定期檢驗制度，檢驗有效期為一年，未經(jīng)檢驗或超過檢驗周期或經(jīng)檢驗不合格的電梯不得繼續(xù)使用?！峨娞莅踩珯z驗合格證》應(yīng)粘貼在電梯轎廂內(nèi)的明顯位置。每臺電梯都應(yīng)有明顯的《安全乘梯須知》或《電梯使用須知》。23、嚴格執(zhí)行電梯設(shè)備的常規(guī)檢查制度，當發(fā)現(xiàn)電梯有異常情況時，必須立即整改，嚴禁帶故障運行，各種檢查應(yīng)均有記錄，并存檔備查。24、新裝、大修、改造電梯前，應(yīng)到市或轄區(qū)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督機構(gòu)辦理告知手續(xù)后即可開工，經(jīng)檢驗合格后到當?shù)刭|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門辦理注冊登記手續(xù)，方可交付使用。25、電梯維修、保養(yǎng)人員及司機必須經(jīng)專業(yè)培訓和考核，取得特種設(shè)備作業(yè)人員資格證書后，方可從事相應(yīng)工作。26、電梯司機應(yīng)做到： 1）嚴格遵守有關(guān)規(guī)章制度。2）認真執(zhí)行安全操作規(guī)程和工作守則。3）及時制止違章乘梯，宣傳安全乘梯（使用）須知。27、電梯發(fā)生嚴重事故或致使人員傷亡事故，使用單位要保護好現(xiàn)場，并應(yīng)采取緊急救援措施立即報告特種設(shè)備安全監(jiān)察部門。28、經(jīng)勞動局檢測不合格未取得《準用證》的電梯嚴禁投入使用。

7）無人值班機房安全管理制度負責人：工程各專業(yè)主管內(nèi)容：機房內(nèi)嚴禁無關(guān)人員進入，門窗隨時關(guān)閉并鎖好。嚴禁在機房內(nèi)吸煙及做與工作無關(guān)的事情。機房內(nèi)設(shè)備必須按照廠家要求的操作規(guī)程執(zhí)行操作，必須保證設(shè)備不帶病運行，當發(fā)生意外情況時，應(yīng)采取緊急措施減小損失及影響。房內(nèi)溫度（一般在5℃至43℃之間）、濕度（一般在75%以下）、及通風必須保持在設(shè)備所要求的范圍內(nèi)。嚴禁擅自調(diào)整房內(nèi)設(shè)備參數(shù)及密碼。必須依照巡檢制度按時對房內(nèi)設(shè)備進行檢查，定期對設(shè)備進行檢測，消除隱患。必須保證機房內(nèi)消防/應(yīng)急/排水等設(shè)備完好，隨時可投入使用。機房內(nèi)嚴禁存放與系統(tǒng)設(shè)備運行無關(guān)的工具材料。未經(jīng)允許，嚴禁私自操作及拆卸機房內(nèi)一切設(shè)備。保持機房衛(wèi)生，并做好設(shè)備清潔工作。8）電話機房管理制度負責人：弱電專業(yè)主管內(nèi)容：電話機房設(shè)專人管理，除有關(guān)人員，非本專業(yè)人員謝絕入內(nèi)。保持機房清潔衛(wèi)生，設(shè)備、物品擺放整齊，機房內(nèi)嚴禁吸煙。隨時檢查設(shè)備的運行情況，確保電話系統(tǒng)正常運行并做好保密工作。配線架跳線處理要做到有序，同時注意美觀，要詳細、準確做好整棟樓的配線表。增減或更改電話要做好記錄并及時通知有關(guān)部門。由電話機房送到每層弱電豎井機柜配線架的電話線，每個配線架上應(yīng)帖出端子號和線號，以便維修核對。如設(shè)備發(fā)生故障應(yīng)及時匯報并采取補救措施，以提供可靠、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。嚴格按照用戶裝機單、移機單操作，各種記錄準確、清晰，并及時填寫配線表，依據(jù)物業(yè)管理處規(guī)定按時提交各項報表。整理好設(shè)備的有關(guān)文件、資料，定期做好調(diào)整記錄。

9）生活水泵房設(shè)備運行管理制度負責人：暖通專業(yè)主管內(nèi)容：水泵房是提供生活用水的場所，為嚴格水泵房設(shè)備設(shè)施的管理，特制訂本管理規(guī)定。生活供水設(shè)備的房間內(nèi)，應(yīng)懸掛國家指定的衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的衛(wèi)生許可證書，并按規(guī)定進行年檢。水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機電設(shè)備由機電人員負責監(jiān)控、定期保養(yǎng)、維修、清潔，定時進行巡回檢查，了解設(shè)備的運轉(zhuǎn)情況，及時發(fā)現(xiàn)故障隱患和消防隱患并及時處理，認真做好記錄。當班人員需嚴格遵守公司各項管理制度，保證設(shè)備正常運行。按制度定期巡視、維護、保養(yǎng)設(shè)備，監(jiān)視系統(tǒng)運行情況，填寫相關(guān)表格，嚴格按照設(shè)備的操作規(guī)程操作。如要進行參數(shù)、必須提前通知主管。保證生活供水泵的正常運轉(zhuǎn)，定期檢查泵的運轉(zhuǎn)情況，主接觸器定期檢查。生活水泵的選擇開關(guān)位置與自動位置，操作標志都應(yīng)簡單明確。水泵房衛(wèi)生每周打掃一次，管道每半月清潔一次。操作人員在2米高度以上檢修設(shè)備時（包括開關(guān)、閥門等），必須系好安全帶，扶梯要有防滑措施，要有人扶擋。溢水口、泄水口及通氣孔要安裝防蟲網(wǎng)，并經(jīng)常檢查保持完好有效。執(zhí)行門禁制度，要設(shè)有專人進行管理，所有鑰匙嚴禁私配外借，門窗箱蓋必須隨時鎖好，無關(guān)人員未經(jīng)許可嚴禁入內(nèi)。按規(guī)定定期對水箱進行清洗、消毒，防止細菌滋生，并取水樣到相關(guān)部門進行化驗檢測，檢測合格方可使用，水質(zhì)化驗單或水質(zhì)化驗報告由工程部存檔。。清洗、消