工程項(xiàng)目管理項(xiàng)目策劃方案

第三章工程籌劃1工程籌劃的根本概念2工程環(huán)境調(diào)查與分析3工程決策籌劃4工程實(shí)施籌劃

3.1工程籌劃的根本概念

工程籌劃的定義工程籌劃是在充分占有信息的根底上，針對工程決策和實(shí)施的問題進(jìn)行組織、管理、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方面的科學(xué)分析和論證。旨在為工程建設(shè)的決策和實(shí)施增值。工程增值的形式工程的增值表達(dá)在人類生活和工作的環(huán)境保護(hù)和節(jié)能、建筑環(huán)境、使用功能和建設(shè)質(zhì)量、建設(shè)本錢和經(jīng)營本錢、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益、建設(shè)周期等方面效果的改善。

3.1工程籌劃的根本概念

—籌劃的特點(diǎn)充分占有信息：重視雷同建設(shè)工程的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的分析堅(jiān)持開放型的工作原那么籌劃是一個(gè)知識管理的過程籌劃是一個(gè)創(chuàng)新求增值的過程籌劃是一個(gè)動態(tài)過程籌劃的過程人員的集成和組織信息的集成和組織知識獲取的組織知識編寫、組合和整理的組織新知識形成的組織知識管理創(chuàng)新從事籌劃工作的專業(yè)咨詢單位專業(yè)咨詢單位信息資源政府部門規(guī)劃專家建筑專家結(jié)構(gòu)專家建筑物理專家設(shè)備專家經(jīng)濟(jì)和管理專家............開放的組織3.1.４工程籌劃的類型工程籌劃的定義工程決策籌劃在工程決策階段完成，為工程決策效勞。工程決策的籌劃要答復(fù)建設(shè)什么、為什么要建設(shè)的問題，又稱為工程決策評估；工程實(shí)施籌劃在工程實(shí)施階段的前期完成，為工程管理效勞，主要確定怎么建，又稱為工程實(shí)施評估；兩者統(tǒng)稱工程籌劃。3.1.５工程籌劃的任務(wù)建設(shè)環(huán)境和條件的調(diào)查分析工程建設(shè)目標(biāo)論證與工程定義工程功能分析與面積分配與工程決策有關(guān)的組織、管理和經(jīng)濟(jì)方面的論證與籌劃與工程決策有關(guān)的技術(shù)方面的論證與籌劃工程決策的風(fēng)險(xiǎn)分析工程決策籌劃的六項(xiàng)任務(wù)工程實(shí)施籌劃的任務(wù)工程實(shí)施的環(huán)境和條件的調(diào)查與分析；工程目標(biāo)的分析和再論證；工程實(shí)施的組織籌劃；工程實(shí)施的管理籌劃；工程實(shí)施的合同籌劃；工程實(shí)施的經(jīng)濟(jì)籌劃；工程實(shí)施的技術(shù)籌劃；工程實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)分析與籌劃等。３.2工程環(huán)境調(diào)查與分析

調(diào)查的工作內(nèi)容工程周邊自然環(huán)境和條件；工程開發(fā)時(shí)期的市場環(huán)境；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境；工程所在地政策環(huán)境；建設(shè)條件環(huán)境〔能源、根底設(shè)施等〕；歷史、文化環(huán)境〔包括風(fēng)土人情等〕；建筑環(huán)境〔風(fēng)格、主色調(diào)等〕；其它相關(guān)問題。３.2工程環(huán)境調(diào)查與分析

調(diào)查方法及成果現(xiàn)場實(shí)地考察相關(guān)部門走訪有關(guān)人員訪談文獻(xiàn)調(diào)查與研究問卷調(diào)查

準(zhǔn)備事項(xiàng)一：事先聯(lián)系；二：表格設(shè)計(jì)成果包括：調(diào)查分析報(bào)告及有關(guān)附件３.3工程決策籌劃工程決策籌劃的工作內(nèi)容工程定義工程功能分析與面積分配工程經(jīng)濟(jì)籌劃工程組織與管理總體方案工程決策籌劃工作內(nèi)容環(huán)境調(diào)查和分析工程定義和論證組織籌劃管理籌劃合同籌劃經(jīng)濟(jì)籌劃技術(shù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)分析工程定義(定位)工程定義是指以書面形式描述工程目標(biāo)系統(tǒng)，包括工程總體功能目標(biāo)和工期、費(fèi)用及完成方式，是工程目標(biāo)設(shè)計(jì)的里程碑。在工程構(gòu)成及系統(tǒng)定界(邊界清晰)以后即可進(jìn)行工程定義，是工程建議書的前導(dǎo)。工程定義內(nèi)容問題范圍說明和問題的定義；提出問題，說明解決這些問題對上層系統(tǒng)的影響和意義；工程構(gòu)成和定界，確定工程環(huán)境和對工程有重大影響的因素；系統(tǒng)目標(biāo)和最重要的子目標(biāo)，近期、中期、遠(yuǎn)期目標(biāo)；邊界條件，如市場診斷、情況分析、現(xiàn)場問題、財(cái)務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)；提出可能的解決方案和實(shí)施過程的建議；價(jià)格水準(zhǔn)，工程構(gòu)成，總投資，運(yùn)營費(fèi)用等總體說明。

湖北曙光軟件園土地規(guī)劃的籌劃湖北東湖軟件園區(qū)實(shí)地考察●園區(qū)地形、地貌●工程測量、工程勘探資料●土地環(huán)境調(diào)查●東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)其它園區(qū)的情況●東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)環(huán)境調(diào)查●東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)市政設(shè)施●東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)以及軟件園區(qū)的控制性規(guī)劃指標(biāo)〔如主干道位置、容積率、綠化率等〕……控制指標(biāo)占地總面積：約84.7萬平方米總建筑容積率：0.9-1總建筑面積：約80萬平方米公共空間(綠化、水面、道路等)占地比例：約65.5%建筑密度：約34.5%湖北曙光軟件園軟件研發(fā)功能區(qū)園區(qū)管理功能區(qū)生活功能區(qū)2000硬件生產(chǎn)功能區(qū)50006000公共空間400010001110IT理論研究工作用房軟件研發(fā)工作用房專家短期工作用房培訓(xùn)中心會議中心展覽、展示中心商業(yè)軟件代理用房軟件業(yè)務(wù)洽談用房行政管理物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)通訊中心圖書資料中心公共廁所1120113032103220323031103120411041204210422062101100軟件研發(fā)3100軟件銷售4100園區(qū)管理4200公共服務(wù)湖北曙光軟件園項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)圖1200其他其他33004300其他3200會議展覽2200公共印刷出版2300其他2100硬件生產(chǎn)軟件展售功能區(qū)30005100居住設(shè)施5200娛樂健身設(shè)施5300生活保障設(shè)施5400其他6100室外空間6200公共設(shè)施軟件測評中心1140普通公寓高級公寓賓館511051205130車棚6220泵站6230變電站6240其他6250小品6120入口6130水面61400停車場6160道路61500其他61800人防617000綠化6110社會服務(wù)（金融、保險(xiǎn)等）4130概念規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容概念規(guī)劃設(shè)計(jì)空間形態(tài)及景觀構(gòu)想建筑布置、體型和風(fēng)格構(gòu)想園區(qū)主入口構(gòu)想交通組織規(guī)劃總平面布置……概念規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么●總體功能布局的協(xié)調(diào)原那么；●交通道路網(wǎng)規(guī)劃時(shí)人車分流的原那么；●整體考慮、統(tǒng)一規(guī)劃原那么；●分期建設(shè)后的相對完整原那么；●以人為本的原那么；●主題鮮明，脈絡(luò)清晰，明快、流暢、開放、大氣的原那么●安靜、優(yōu)美、山水園林式的原那么●……３.4工程實(shí)施籌劃工程實(shí)施籌劃的工作內(nèi)容工程實(shí)施的目標(biāo)分析和再論證工程實(shí)施的組織籌劃工程實(shí)施目標(biāo)控制籌劃上海國際金融大廈工程工程實(shí)施籌劃的案例1.

投資1億美元可建造一個(gè)什么樣的大廈？——工程的總體構(gòu)思〔包括建筑、結(jié)構(gòu)、根底方案設(shè)想和機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)構(gòu)思〕2.

1億美元投資的費(fèi)用分析和論證——工程的投資分析〔包括建筑工程投資、設(shè)備工程投資和其他方面的投資〕3.

關(guān)于加強(qiáng)工程管理以確保投資1億美元能實(shí)現(xiàn)該大廈的建議工程實(shí)施的建議〔包括合同結(jié)構(gòu)、工程管理組織結(jié)構(gòu)以及工程總進(jìn)度規(guī)劃分析和研究的內(nèi)容：大廈建筑指標(biāo)1建筑面積：85,000M22使用面積：62,208m23建筑總高度：約190M4建筑層數(shù)：50層項(xiàng)目目標(biāo)投資5建筑工程投資2,964萬US＄設(shè)備購置及安裝工程2,479萬US＄其他投資4,506萬US＄總投資9,949萬US＄6平方米造價(jià)：1,170.47US＄/M2（含土地轉(zhuǎn)讓金和銀行利息、流動資金）平方米造價(jià)：870.71US＄/M2（不含土地轉(zhuǎn)讓金和銀行利息、流動資金）進(jìn)度7建設(shè)周期：54個(gè)月質(zhì)量8二十世紀(jì)九十年代具有國際標(biāo)準(zhǔn)的大廈并成為浦東新區(qū)的一個(gè)標(biāo)志性建筑序號項(xiàng)目名稱平方米指標(biāo)美元投資萬美元占總投資百分比%1地下結(jié)構(gòu)其中：⑴預(yù)應(yīng)力超高強(qiáng)離心管樁⑵地下室及基礎(chǔ)承臺⑶地下車庫⑷基礎(chǔ)施工措施費(fèi)

67.65

12.4732.8213.189.18575

106279112785.782上部結(jié)構(gòu)其中：⑴鋼筋混凝土柱⑵鋼筋混凝土梁⑶鋼筋混凝土樓板⑷鋼筋混凝土墻體⑸其他金屬結(jié)構(gòu)⑹主體事故措施費(fèi)69.47

11.788.6712.8919.560.6720.00625

1007411016651706.283外部立面裝飾其中：⑴磚墻⑵雙層鋁合金窗⑶玻璃幕墻及花崗巖66.24

0.337.8958.00563

3674935.66序號項(xiàng)目名稱平方米指標(biāo)美元投資萬美元占總投資百分比%4建筑作業(yè)和輔助設(shè)施其中：⑴屋面⑵樓梯⑶門與五金⑷干式隔斷⑸墻面裝修⑹樓地面裝修⑺吊平頂⑻廁所⑼其他67.17

4.890.787.0010.336.675.5612.4415.004.56571

42759875747106127395.745精裝修其中：⑴門廳⑵電梯廳⑶服務(wù)大廳⑷多功能舞廳⑸會議室⑹會議廳62.35

13.3334.354.002.002.005.11530

120292361818465.336室外總體11.761001.01建筑工程投資合計(jì)348.71296429.79序號項(xiàng)目名稱平方米指標(biāo)美元投資萬美元占總投資百分比%1消防23.411992.002電器70.005955.983空調(diào)83.307087.124給排水及污水處理22.471911.925電梯74.126306.336煤氣6.24530.537管理電腦、電訊等9.44850.858擦窗機(jī)2.12180.18設(shè)備購置及安裝投資合計(jì)291.65247924.92序號項(xiàng)目名稱平方米指標(biāo)美元投資萬美元占總投資百分比%1建設(shè)期物價(jià)風(fēng)險(xiǎn)65.415565.592不可預(yù)見費(fèi)38.003233.253開辦費(fèi)51.184354.374臨時(shí)備用金11.761001.015專業(yè)費(fèi)其中：⑴勘察費(fèi)⑵設(shè)計(jì)費(fèi)⑶建設(shè)監(jiān)理⑷籌建費(fèi)⑸其他咨詢費(fèi)64.00

3.1835.1812.829.653.18544

2729910982275.476土地轉(zhuǎn)讓金141.18120012.067貸款利息129.41124811.068流動資金11.761001.01其他投資合計(jì)530.12450645.293.5房地產(chǎn)工程籌劃及案例房地產(chǎn)企業(yè)邁入深度分眾開發(fā)時(shí)代現(xiàn)代房地產(chǎn)工程籌劃：如何提供優(yōu)秀的分眾產(chǎn)品“分眾開發(fā)〞就是將房地產(chǎn)的目標(biāo)消費(fèi)群體進(jìn)行細(xì)分，鎖定特定的目標(biāo)消費(fèi)群，然后推出這一特定群體最需要的房地產(chǎn)細(xì)分產(chǎn)品。分眾開發(fā)的優(yōu)勢在于它強(qiáng)調(diào)的是“分〞，其精髓就是“精確〞、“細(xì)分〞、“實(shí)效〞。分眾開發(fā)四部曲：進(jìn)行市調(diào)研究提供分眾產(chǎn)品制定價(jià)格策略進(jìn)行分眾化營銷案例介紹：清華坊清華坊風(fēng)俗民居別墅2024年五一期間，由成都的——四川清華坊置業(yè)有限公司投資開發(fā)的廣州清華坊以其清新、雅致的中國現(xiàn)代院落民居樓盤特色入市，參加到競爭劇烈的華南板塊。該工程總占地300多畝，一期179畝，共200套，其中主力戶型是300—400平方米帶雙車位的2—3層別墅單位。目前內(nèi)部認(rèn)購期間均價(jià)在5300元／平方米。最高的4套面向中心花園的單位售價(jià)為6500元／平方米，約有70％的單位價(jià)格都在6000元／平方米以下，因此每套別墅的總價(jià)在150萬——250萬之間。一那么小道消息。。。業(yè)內(nèi)某資深人士第一次看到〔成都〕清華坊，非常興奮。找遍成都，終于成功結(jié)識這位天才設(shè)計(jì)師，并成功介紹其進(jìn)軍地產(chǎn)界?，F(xiàn)在該設(shè)計(jì)師已成功在北京注冊公司，并在優(yōu)山美地三期有杰出表現(xiàn)，還一舉拿下魯能集團(tuán)在山東所有住宅的設(shè)計(jì)權(quán)，真可謂遇見貴人、名利雙收。業(yè)內(nèi)人士分析。。。清華坊能在大盤林立的華南板塊成功獲得買家的認(rèn)可，關(guān)鍵的因素在于其走的是一條與該板塊上市產(chǎn)品形成了差異性的路線，是目前廣州市場獨(dú)一無二的首創(chuàng)，從而也創(chuàng)造出另類的別墅市場空間。據(jù)清華坊董事長涂志明介紹，目前認(rèn)購的業(yè)主，根本上都是大學(xué)教授、建筑設(shè)計(jì)師、畫家、企業(yè)家等文化和經(jīng)濟(jì)層次較高的人群。景觀設(shè)計(jì)師的評價(jià)。。。小河邊的青青竹林，郁郁蔥蔥，盡顯山野風(fēng)光。竹子園林景觀，提升了“清華坊〞的園林文化品位，使愛竹者留戀往返。蘇杭式園林景觀布景，庭前院后，修竹挺立，紅竹和金竹生機(jī)昂然。一排排清幽高雅，蓬勃灑脫的竹子，使整個(gè)別墅群樸素、自然、清新、脫俗。來自異曲之音。。。清華紫光北京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長呂大龍先生介紹?中式居住建筑如何與國際品質(zhì)接軌?時(shí)，談到清華坊：已經(jīng)做過的中式住宅都看了一遍，確實(shí)是比較少，也確實(shí)是比較有意思。像清華坊，是TownHouse，比較痛苦，